Refinancing (1)

RAHSIA

REFINANCING

Oleh :

Meor Zaidee Meor Ahmad Rasdi

AbangEnsem.Com

Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan pembelajaran dan rujukan. Anda TIDAK DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahan-bahan lain.

Anda DILARANG menduplikasikan fail ini dan mengedarkannya semula kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak). Hakcipta Terpelihara 2013 ©. AbangEnsem.Com. Sekiranya anda telah menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain daripada www.abangensem.com, sila laporkan kepada abangensem98@gmail.com.

Kerjasama anda amat dihargai dalam menangani kesalahan harta intelek. Pihak AbangEnsem.Com amat mengambil berat isu ini.

Hak Cipta Terpelihara © 2013

LEGAL DISCLAIMER

Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, yang berlaku atas penggunaan dan aplikasi e-buku ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan e-buku ini adalah berdasarkan pengalaman, kajian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan e-buku ini dibuat.

1

Kandungan E-Book

Prakata 2

Pengenalan 3

Definisi Dan Maksud Pembiayaan Semula ( Refinancing) 9

Tujuan Pembiayaan Semula 12

Kebaikkan (PRO) Dan Keburukan ( KONTRA ) Pembiayaan Semula 16

6 Faktor Penting Sebelum Pembiayaan Semula Pinjaman Dilakukan 19

Tatacara / Prosedur Pembiayaan Semula Pinjaman 21

Teknik Pembiayaan Semula : Menguntungkan Atau Sebaliknya 33

Strategi Pembiayaan Semula Pinjaman Bagi Para Pelabur Baru 39

Kesimpulan 45

2

~ PRAKATA ~

Segala puji ke hadrat Allah yang telah mencetuskan ilham dan idea kepadaku untuk diterjemahkan ke dalam eBuku ini.

Secebis kasih sayang buat isteri, anak-anak dan ahli keluargaku yang sanggup berkongsi kasih dan masa dengan minatku yang satu ini. Setinggi-tinggi penghargaan buat guru-guruku yang telah mengajar aku

tentang pentingnya ilmu di dalam mengharungi hidup ini.

Ucapan terima kasih terhadap rakan-rakanku yang sanggup meluangkan masa mendengar dan berkongsi pendapat denganku tentang aspek

pelaburan hartanah ini.

Kepada sahabatku, Saudara Khairul Anam dan Mior Hafis, terima kasih kerana sudi membantu di dalam penghasilan eBuku ini.

Buat pembaca blogku, jutaan terima kasih kerana masih sudi melawat dan memberikan pendapat terhadap tulisan-tulisanku.

Semoga Allah membalas segala jasa kalian di dalam membantu pengembangan ilmu ini.

* Sesungguhnya yang baik itu datangnya dari Allah &

3

PENGENALAN

Kenapa anda membeli ebuku ini?

Saya yakin jawapan yang bakal diberikan pastinya berkait- rapat dengan salah satu dari 2 senario di bawah :

Senario 1 :

Ramai yang mengeluh apabila menerima penyata tahunan pinjaman mereka. Terdetik di dalam hati mereka persoalan berikut,

“Kenapa loan dah dekat 5 tahun tapi baki masih tak banyak kurangnya?”

Ada rasa jengkel di hati mereka melihatkan jumlah baki dan pinjaman terdahulunya tidak banyak berbeza. Justeru, ramai yang pasrah dan menerima sahaja ketentuan tersebut tanpa memeriksa kaedah pengiraan pinjaman tersebut. Malah, ada yang langsung tidak menyedari yang kadar faedah (interest rate) dikenakan pihak bank adalah terlalu tinggi jika hendak dibandingkan dengan kadar faedah semasa.

Senario 2 :

Ramai juga yang turut mengeluh tentang masalah penyediaan modal untuk melabur. Kerap kali terdengar rungutan-rungutan seperti :

“Alamak.. murahnya rumah ni tapi ‘bullet’ aku dah habis dah lepas beli rumah sebelum ni”

“Macamana la brader tu boleh beli banyak rumah? Ini mesti sebab dia anak ‘load’ ni, pasal tu la senang dia nak dapat modal”

4 Ya. Inilah masalah paling utama bagi pelabur-pelabur baru atau amatur di dalam menyusun strategi ketika melakukan pelaburan. Kekurangan ilmu di dalam menggunakan setiap peluang yang ada telah membataskan peluang pelaburan mereka.

Disebabkan kurang kefahaman tentang masalah-masalah di atas, maka ebuku ini akan cuba mencari jalan penyelesaiannya dengan mencerahkan lagi segala perkara berkaitan pengiraan pinjaman dan strategi pengumpulan modal anda. Pada masa yang sama, ebuku ini juga cuba untuk membongkarkan perihal konsep ‘leveraging’ bagi mencari modal yang sering ditekankan oleh kebanyakan pelabur-pelabur professional seperti Azizi Ali dan Dr Shah Razali dengan memberikan idea tentang salah satu kaedah yang diguna pakai, dikenali sebagai ‘Teknik Pembiayaan Semula’ atau ‘Refinancing Technique’.

Sebelum kita melihat dengan lebih terperinci tentang apakah yang dimaksudkan dengan ‘Teknik Pembiayaan Semula’ atau ‘Refinancing Technique’ ini, marilah kita lihat kepada asbab berlakunya kedua-dua senario di atas.

Sebab 1 : Kaedah Pengiraan Faedah Pinjaman Perumahan :

Ramai yang tidak mengetahui akan bagaimana satu-satu pinjaman perumahan itu beroperasi, bermula dari pembukaan akaun pinjaman, pengiraan faedah (interest) sehinggalah kepada penebusan atau penyelesaian satu-satu pinjaman. Justeru, tidak hairanlah majoriti peminjamnya mengalami kemusykilan terutamanya apabila penyata baki pinjaman perumahan mereka diperolehi.

Bagi anda yang beranggapan kaedah kiraan faedah satu-satu pinjaman perumahan adalah menggunakan formula pengiraan yang sama dengan pinjaman kenderaan (hire purchase) atau pinjaman peribadi (personal loan), anda sebenarnya silap kerana kaedah pengiraan asas faedah satu-satu pinjaman perumahan adalah

5 berdasarkan kepada baki semasa setiap bulan. Bagi memudahkan anda memahami maksud yang cuba saya sampaikan, cuba kita lihat kepada contoh pengiraan faedah seperti berikut :

Contoh Pengiraan Faedah Pinjaman Perumahan

Jumlah Pinjaman = RM100,000-00

Kadar Faedah (Interest Rate) = BLR/BFR – 1.60% => 5.00%

(Diandaikan BLR/BFR pada kadar 6.60%)

Bayaran Bulanan (Instalment) = RM500-00

 Angka di atas sengaja dibulatkan bagi memudahkan pengiraan dilakukan

Tarikh Butiran Debit Kredit Baki Pinjaman

1/1/13 Pembukaan Akaun Pinjaman

0 0 100,000.00

20/1/13 Bayaran Bulan Januari 0 500.00 99,500.00 31/1/13 Faedah Bulan Januari

(RM99,500 x 5% x 31/365 hari)

422.53 0 99,922.53

15/2/13 Bayaran Bulan Februari 0 500.00 99,422.53 28/2/13 Faedah Bulan Februari

(RM99,422.53 x 5% x 28/365 hari)

381.35 0 99,803.88

Dari jadual pembayaran di atas, anda akan dapat melihat bagaimana pengiraan faedah untuk pinjaman perumahan dilakukan dan jika diamati dari jumlah faedah yang dikenakan, ternyata ianya mengambil pecahan yang banyak dari bayaran

6 bulanan yang dibayar. Atas sebab itulah, walaupun sejumlah RM1,000-00 dibayar untuk tempoh 2 bulan tersebut, hanya RM196-12 sahaja jumlah prinsipal yang ditolak.

Ianya ternyata berbeza dengan kaedah pengiraan pinjaman kereta/peribadi yang mana jumlah faedahnya adalah bersifat tetap dan telah dikira sedari awal lagi. Ini dapat dilihat menerusi contoh pengiraan di bawah :

Jumlah Pinjaman = RM100,000-00

Kadar Faedah = 5%

Tempoh Pinjaman = 9 tahun

 RM100,000-00 x 5% x 9 tahun

 RM45,000-00 (Jumlah Faedah Tetap Yang Dikenakan)

Ternyata dari contoh-contoh di atas, terdapat perbezaan yang ketara tentang jumlah faedah pinjaman yang dikenakan oleh pihak bank, di mana jumlah faedah bagi pinjaman perumahan jauh lebih tinggi dari jumlah faedah pinjaman kereta dan peribadi. Atas sebab itulah apabila penyata akaun pinjaman perumahan anda dibuka, pasti baki pinjaman yang terdapat di dalamnya melangkaui apa yang anda bayangkan. Justeru, dengan pembiayaan semula pinjaman perumahan anda yang mempunyai pakej faedah tinggi kepada pakej faedah yang lebih rendah, secara tidak langsung, ianya akan lebih menjimatkan dan menguntungkan anda.

7 Sebab 2 : Kekurangan Sumber Modal Untuk Pelaburan Seterusnya :

Kepada anda yang pernah membeli Majalah Anjung Seri keluaran tahun lalu (2012), pasti akan terbaca artikel berkaitan bagaimana saya mendapatkan sumber modal untuk pelaburan hartanah saya.

Ya, inilah artikel yang saya maksudkan dan di dalamnya telah saya ketengahkan 4 cara pengumpulan modal yang telah saya praktikkan.

Apa yang menjadi masalah hampir kebanyakan dari anda ialah, anda tidak mempunyai ketiga-tiga sumber (selain pembiayaan semula) yang cukup. Dengan keadaan harga barang yang kian memuncak, kebanyakan dari kita terpaksa mengurangkan jumlah simpanan/pelaburan yang kita ada. Dengan jumlah gaji yang tidak begitu besar, akaun 2 Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) kita juga

8 kekurangan hasilnya. Dengan keadaan ekonomi keluarga yang tidak baik, tidak mungkin bantuan dari keluarga dapat kita perolehi. Justeru jalan penyelesaian bagi kesemua masalah sumber-sumber itu tadi hanya terletak kepada pembiayaan semula pinjaman rumah yang sedia ada dengan syarat kita mempunyai rumah yang bernilai tinggi untuk dibiayai semula. Jadi mari kita lihat, apakah yang didefinisi atau dimaksudkan dengan Pembiayaan Semula atau Refinancing ini.

9

DEFINISI DAN MAKSUD PEMBIAYAAN SEMULA (REFINANCING)

Bagi anda yang pernah membaca buku dengan judul, “Pembiayaan Semula (Refinancing Now)” hasil tulisan Mohamad Ismail, Benson Wong dan Shim Woon Choon pasti terbaca akan definisi berikut di mukasurat 17 buku tersebut :

“Pembiayaan Semula merujuk kepada penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan pembiayaan yang baru serta membawa kepada terma baru yang juga

berbeza”

Malah jika anda pernah mengikuti DVD Dr Shah Razali yang bertajuk “Pembiayaan Semula Hartanah, Jalan Pintas Ke Arah Hartawan Hartanah”, pasti akan terdengar ungkapan berikut terkeluar dari mulut beliau :

“Pembiayaan Semula membawa maksud penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan pembiayaan yang baru membawa kepada terma (syarat) yang baru dan

berbeza”

Turut disertakan definisi yang dirumuskan oleh Mr Adrian Un di dalam bukunya, “Grow Rich Through Responsible Leveraging” yang tertulis :

“Refinancing means, to rewrite an existing loan to replace it with a more suitable loan, usually one that has a lower interest rate or with features more suited to a

10 Justeru, jika ketiga-tiga definisi ini dirangkumkan maka akan terlihatlah 2 elemen yang membawa kepada maksud pengertian Pembiayaan Semula Pinjaman ini :

1. Pembiayaan baru menggantikan pembiayaan yang sedia ada ; 2. Dengan terma atau syarat baru yang berbeza.

Walaubagaimanapun dengan kepelbagaian pakej yang diperkenalkan oleh pihak bank, maka wujudlah beberapa lagi definisi sampingan yang seakan-akan definisi Pembiayaan Semula (Refinancing) seperti ReMortgage dan juga Kemudahan Top-Up Loan. Untuk itu, mari kita lihat pula apakah yang dimaksudkan dengan kedua-dua terma tambahan itu.

 ReMortgage bermaksud membiayai semula hartanah yang telah bebas hutang dengan tujuan mendapatkan tunai.

 Top-Up Loan pula membawa makna menambahkan jumlah pinjaman di bank yang sama hasil dari peningkatan nilai hartanah.

11 Walaupun maksud ketiga-tiga definisi ini seakan sama namun ianya mempunyai beberapa perbezaan yang boleh dilihat, antaranya :

Pembiayaan Semula (Refinancing)

ReMortgage Top-Up Loan

Definisi  _Penggantian

pembiayaan yang sedia ada dengan yang baru  dengan terma/syarat baru yang berbeza   Membiayai semula hartanah yang telah bebas hutang  Menambahkan jumlah pinjaman di bank yang sama hasil dari peningkatan nilai hartanah Tujuan  Mengurangkan faedah  Mendapatkan lebihan tunai  Mendapatkan lebihan tunai  Mendapatkan lebihan tunai

12

TUJUAN PEMBIAYAAN SEMULA

Sepertimana yang dapat anda lihat di dalam gambarajah sebelumnya, terdapat 2 sebab atau tujuan pembiayaan ini dilakukan dan kedua-duanya bertujuan untuk mewujudkan aliran tunai yang sihat kepada pelakunya. Sihat yang dimaksudkan di sini ialah memberikan lebihan jumlah pendapatan bersih di dalam kedudukan kewangan seseorang. Oleh itu, mari kita lihat dengan lebih dekat akan 2 jenis tujuan tersebut :

 Mengurangkan Kadar Faedah (Interest Rate) Pinjaman

Bagi anda yang telah terjebak dengan pelaburan hartanah di penghujung tahun 90an, pasti akan merasai malah mungkin telah memperolehi kadar faedah berkadar BLR/BFR + 2% (sekadar contoh), di mana BLR/BFR pada ketika itu berada pada paras setinggi 11.5%. Oleh itu, dengan proses pembiayaan semula ini (terutamanya pada masa sekarang), pasti akan dapat merendahkan lagi jumlah instalment bulanan yang perlu dibayar. Mengambil contoh salah satu pinjaman perumahan saya di awal tahun 2001. Ketika itu saya terpaksa menanggung kadar faedah yang agak tinggi kerana tiada pilihan. Hampir kesemua bank mengenakan faedah sebegitu rupa. Tiada langsung tanda (-) selepas perkataan BLR/BFR. Yang ada hanyalah tanda (+) pada setiap bunting dan poster iklan di bank. Lalu Letter Offer untuk pinjaman saya tertulis begini :

13 Ya. Klausa “0.40% per annum above our Base Lending Rate (6.00%)” sudah cukup menggambarkan kesengsaraan saya ketika itu. Hasilnya, untuk jumlah pinjaman sekecil RM92,618-10, saya terpaksa mengeluarkan instalment sebanyak RM552-28 setiap bulan untuk 5 tahun pertama pada kadar faedah tetap sebanyak 5.20%. Jadi, cuba anda kirakan berapakah jumlah instalment yang terpaksa saya bayar sekiranya kadar faedah seterusnya bernilai BLR + 0.4%. Atas sebab itu, apartmen ini telah saya biayai semula dengan bank lain sebaik sahaja tempoh 5 tahun tersebut tamat dan kadar faedah dan instalment baru yang saya perolehi (seperti gambar di bawah ini), jauh lebih baik dari pakej Standard Chartered Bank sebelumnya.

Ya, inilah pakej pembiayaan semula yang telah saya perolehi setelah urusan pemindahan pinjaman saya lakukan. Di sini dapat dilihat betapa saya beruntung apabila pakej pinjaman baru ini menawarkan kadar faedah serendah BLR – 1.80% di mana saya telah menjimatkan kadar faedah sebanyak 2.2% daripada pinjaman sebelumnya. Inilah yang dimaksudkan dengan pengurangan kadar faedah menerusi teknik pembiayaan semula.

14

 Menambahkan Jumlah Tunai Di Tangan

Satu lagi tujuan pembiayaan semula pinjaman, tak lain tak bukan adalah untuk mendapatkan ‘extra cash’ atau lebihan tunai hasil dari peningkatan nilai pasaran hartanah yang dimiliki.

Mengambil contoh dari kes pembiayaan semula yang saya tunjukkan di dalam contoh sebelumnya, dengan membiayai semula hartanah saya dengan RHB, saya telah memperolehi jumlah tunai sebanyak RM35,000-00 hasil dari peningkatan nilai pasaran hartanah saya. Lebihan tersebut kemudiannya saya gunakan untuk dilaburkan ke dalam instrumen pelaburan lain atau pun membantu mengurangkan jumlah hutang saya ketika itu bagi meningkatkan nilai aset bersih aliran tunai saya.

Walaubagaimanapun penghasilan lebihan tunai ini tidak hanya terhad kepada konsep pembiayaan semula (refinancing) ini sahaja sebaliknya 2 lagi konsep berikut, ReMortgage dan Top-Up Loan turut sama berperanan di dalam memberikan lebihan tunai sebagai matlamatnya.

 Remortgage :

ReMortgage sepertimana yang didefinisikan merupakan satu bentuk pembiayaan semula ke atas hartanah yang telah bebas hutang dan di sini telah diperlihatkan bahawa ianya sememangnya bertujuan untuk mendapatkan lebihan tunai. Jika tidak, masakan hartanah yang sudah tidak mempunyai hutang pinjaman perlu dibiayai semula.

 Top-Up Loan :

Top-Up Loan pula merupakan istilah baru bagi pakej pinjaman yang diperkenalkan oleh pihak bank yang bertujuan untuk mengelak daripada peminjam ‘baik’ memindahkan pinjaman mereka ke bank lain. Apa yang

15 mereka lakukan di sini ialah dengan menawarkan kepada peminjam sedia ada akan satu fasiliti penambahan lebihan tunai pada kadar faedah semasa berdasarkan kepada nilai terkini hartanah yang peminjam mereka cagarkan. Nah, di sini juga sudah diperlihatkan akan tujuan utama fasiliti sebegini adalah untuk mendapatkan ‘extra cash’ dan kebiasaannya pakej sebegini lebih menjimatkan peminjam terutamanya dari segi masa dan kos yang dikeluarkan.

16

KEBAIKAN (PRO) DAN KEBURUKAN (KONTRA) PEMBIAYAAN SEMULA

Bukan semua bentuk pembiayaan semula pinjaman menjanjikan kebaikan dan tidak juga pembiayaan semula ini mendatangkan keburukan secara total. Oleh itu, mari kita lihat apakah antara bentuk-bentuk kebaikan (pro) dan keburukan (kontra) sekiranya pembiayaan semula pinjaman ini dilakukan.

1. Kebaikan (Pro) Pembiayaan Semula

 Kadar Faedah Yang Lebih Rendah

Seperti yang telah dihuraikan sebelum ini antara kebaikan pembiayaan semula pinjaman ini ialah peminjam bakal menikmati pakej kadar faedah yang lebih menarik dari sebelumnya. Ini kerana hampir semua peminjam ingin membiayai semula pinjaman sebelumnya yang mempunyai pakej yang kurang menarik.

 Lebihan Tunai Untuk Dilaburkan

Sama seperti poin di atas, poin ini juga tidak perlu dihuraikan dengan panjang lebar kerana rata-rata mengetahui bahawa salah satu tujuan pembiayaan semula adalah untuk mendapatkan lebihan tunai buat si peminjam. Dengan lebihan itu, sudah pasti si peminjam bakal memperbaiki atau mengggandakan lagi aliran tunai bersih mereka.

17

2. Keburukan (Kontra) Pembiayaan Semula Pinjaman

 Jumlah Instalment Bulanan Yang Lebih Tinggi

Walaupun ianya memberi kelebihan tunai di tangan buat si peminjam tetapi perlu diingatkan juga bahawa instalment bulanannya juga pasti akan menjadi lebih tinggi. Ini disebabkan pertambahan jumlah pinjaman yang terlalu tinggi dek kerna inginkan lebihan tunai itu tadi. Walaubagaimanapun kesengsaraan membayar jumlah pertambahan instalment itu tadi dapat diselesaikan sekiranya si peminjam dapat menggandakan pulangan dari lebihan duit yang diperolehi dan seterusnya mampu menampung pertambahan perbezaan pertambahan instalment itu tadi.

 Tempoh Pinjaman Yang Kian Singkat

Ya, dengan melakukan pembiayaan semula, kemungkinan tempoh pinjaman si peminjam disingkatkan adalah amat besar. Ini kerana pembiayaan baru akan mengambilkira umur si peminjam yang semakin berusia. Jika ketika pinjaman pertama dilakukan seawal usia peminjam 30 tahun dan masih layak untuk menikmati tempoh pinjaman 35 tahun tetapi apabila pembiayaan semula dilakukan lewat usia si peminjam 35 tahun, maka sudah pasti tempoh baru pinjaman semula beliau disingkatkan menjadi 30 tahun. Secara tidak langsung, ianya pasti akan meninggikan lagi jumlah instalment yang perlu dibayar.

 Bakal Dikenakan Penalti Sekiranya Pembiayaan Dilakukan Dalam

Tempoh ‘Lock-In Period’

Bagi anda yang membuat pinjaman sekitar pertengahan tahun 2000an pasti akan menemui klausa ‘Lock-In Period’ di dalam Surat Tawaran Pinjaman (Letter of Offer) anda dan maksud klausa tersebut pastinya memberitahu yang pinjaman tersebut tidak boleh diselesaikan sepanjang tempoh yang

18 dinyatakan (kebiasaannya 3 ke 5 tahun). Sekiranya berlaku penyelesaian pinjaman dalam tempoh tersebut, maka sejumlah penalti akan dikenakan sebelum pinjaman tersebut diselesaikan. Oleh itu, pembiayaan semula pinjaman dalam tempoh ‘larangan’ tersebut pasti akan mengundang caj tambahan (antara 3% ke 5% dari jumlah pinjaman) kepada mereka yang membuat pembiayaan semula pinjaman ini.

 Pertambahan Kos/Masa

Selain dari pertambahan caj di atas, terdapat juga pertambahan kos lain sekiranya pembiayaan semula pinjaman dilakukan, antaranya jumlah premium bagi perlindungan MRTA/MRTT yang bertambah dek kerna pertambahan usia dan jumlah pinjaman baru si peminjam, beserta yuran guaman untuk pinjaman baru. Tidak cukup dengan itu masa yang diambil untuk proses pembiayaan semula ini juga mampu mengundang pertambahan masa si peminjam. Ini kerana beliau perlu melakukan segala-galanya semula, dari permohonan baru pinjaman sehinggalah membawa kepada urusan prosedur guaman atau tatacara perundangan.

Walaupun di sini dapat dilihat poin kekurangan (kontra) melebihi kelebihan (pro), namun jika perancangan teliti dilakukan oleh si peminjam, sudah pasti keuntungan bakal diperolehi oleh mereka dan apakah perancangan teliti yang dimaksudkan itu, ianya dapat dilihat daripada 6 faktor yang akan dinyatakan di dalam bab berikutnya.

19

6 FAKTOR PENTING SEBELUM PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN DILAKUKAN

Bagi memudahkan khalayak pembaca untuk membuat keputusan berkaitan perkara ini, di sini saya sertakan beberapa faktor yang perlu anda perhalusi sebelum membuat keputusan samaada perlu atau tidak pembiayaan semula pinjaman ini dilakukan.

 Tujuan Pembiayaan Semula

Ini merupakan faktor terpenting yang perlu diambil kira sebelum keputusan pembiayaan semula dibuat. Pastikan anda mendapat keuntungan daripada proses ini sama ada menerusi lebihan wang yang diperoleh, mahu pun daripada pengurangan instalment bulanan yang bakal dikenakan.

 Nilai Semasa (Current Market Value) yang Tinggi

Sekiranya anda menginginkan lebihan wang diterima daripada proses pembiayaan semula ini, pastikan rumah anda mempunyai nilai semasa yang tinggi. Kerana hanya dengan cara ini akan memungkinkan anda memperoleh lebihan wang yang anda ingini. Walau bagaimanapun, sekiranya anda hanya inginkan instalment bulanan yang rendah daripada proses ini, maka faktor berikut menjadi faktor yang agak penting untuk diambil kira.

 Kadar Faedah (Interest Rate) yang Rendah

Tiada gunanya jika anda membiayai semula rumah anda pada kadar faedah yang lebih tinggi, melainkan janaan lebihan wang yang bakal anda peroleh mampu untuk membayar instalment pada kadar tinggi tersebut. Apa pun adalah lebih baik sekiranya anda hanya membuat pembiayaan semula, sekiranya kadar faedah berada dalam keadaan yang lebih rendah daripada pinjaman yang sebelumnya kerana selain daripada instalment yang rendah, anda juga dapat menjimatkan jumlah faedah yang bakal dikenakan ke atas anda.

20

 Aliran Tunai Positif

Faktor ini sebenarnya berkait rapat dengan kadar faedah di atas di mana sekiranya pembiayaan semula dilakukan, adalah perlu untuk anda melihat letak duduknya aliran tunai anda. Sebarang kenaikan dari segi instalment bulanan hendaklah mampu ditampung oleh anda, sama ada dari wang poket sendiri mahu pun keuntungan hasil dari lebihan wang yang anda peroleh dari pembiayaan semula ini.

Ingat, pastikan yang aliran tunai anda tidak akan terganggung dengan pertambahan jumlah instalment bulanan tersebut. Kerana apa guna anda membiayai semula rumah anda sekiranya ianya bakal menyesakkan aliran tunai (cashflow) bulanan anda.

 Rekod Pembayaran Lampau

Lupakanlah sahaja hasrat anda untuk membuat pembiayaan semula sekiranya rekod pembayaran bulanan anda tidak ‘secantik’ yang bank harapkan. ‘Cantik’ di sini bermaksud pembayaran bulanan yang tidak pernah tertunggak yang bakal memudahkan pembiayaan semula anda ini diluluskan.

 Kos Pembiayaan Semula

Ramai melupakan faktor ini kerana masing-masing sudah memikirkan lebihan wang yang bakal diperoleh. Bagi mereka yang kos guaman dan yuran penilaiannya (valuation fee) ditanggung oleh pihak bank, mereka boleh menarik nafas lega. Tetapi bagi bank yang tidak menyediakan pakej sedemikian, maka anda perlu mula memikirkan jumlah yang perlu dibayar sebelum lebihan tersebut anda peroleh.

Kesimpulannya selama mana keenam-enam faktor ini menghasilkan jawapan yang positif, maka tidak perlu anda memeningkan kepala untuk membuat keputusan. Sebaliknya langkah menggandakan wang lebihan perlu anda rangka kerana ianya telah menjawab persoalan berbaloi atau tidak pembiayaan semula (refinancing) anda ini dilakukan.

21

TATACARA/PROSEDUR PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN

“Apa yang perlu saya lakukan jika saya ingin membiayai semula pinjaman rumah saya?”

“Berapa lamakah masa yang akan diambil sebelum saya mendapat lebihan tunai dari pembiayaan semula pinjaman saya?”

Pasti inilah antara bentuk soalan yang bermain-main di fikiran anda ketika ini dan bagi memudahkan urusan pembiayaan semula pinjaman anda dilakukan, di sini saya tuliskan langkah-langkah atau prosedur pembiayaan semula pinjaman yang akan anda lalui sebelum lebihan tunai berada di tangan anda.

Langkah 1 : Mulakan Pencarian Pakej Pembiayaan Semula Yang Sesuai

Ramai yang mengetahui antara nasihat yang sering saya tekankan ialah hantar permohonan anda ke seberapa banyak bank yang boleh. Oleh itu tugas pertama anda ialah menyelidiki pakej-pakej pembiayaan semula yang ditawarkan oleh sekurang-kurangnya 3 buah bank dan bandingkan kelebihan dan kekurangan pakej-pakej tersebut. Antara poin-poin penting yang perlu diambil perhatian adalah seperti berikut :

 Kadar Faedah

 Margin Pinjaman

 Tempoh Pembiayaan

 Nilai Semasa Hartanah

 ‘Lock-In Period’ & Penaltinya

Walaubagaimanapun, sebelum anda menyelidiki pakej pembiayaan semula pinjaman bank-bank lain, adalah lebih baik anda bertanyakan terlebih dahulu bank anda samaada mereka ada menyediakan pakej ‘Top-Up Loan’ atau tidak. Sekiranya

22 ada, cuba anda fahami dan nilaikan pakej tersebut kerana kadangkala pakej ‘Top-Up Loan’ yang disediakan lebih menguntungkan terutamanya di dalam penjimatan masa dan kos-kos yang terlibat. Namun jika pakej ‘Top-Up Loan’ tersebut kurang menarik, barulah pakej-pakej dari bank lain perlu diambil perhatian. Walau apa pun proses pembiayaan semula ini bergantung sepenuhnya kepada strategi pelaburan anda bagi memastikan yang ianya berbaloi.

Langkah 2 : Menyemak Laporan Central Credit Reference Information System (CCRIS) dan Mengira Debt Service Ratio (DSR)

Laporan CCRIS dan pengiraan DSR memainkan peranan yang amat-amat besar di dalam memastikan pembiayaan semula pinjaman anda ini diluluskan. Apakah bentuk semakan dan bagaimanakah bentuk kiraan yang mampu memudahkan pihak bank meluluskan pembiayaan pinjaman anda ini.

Bagi anda yang pernah mengikuti seminar hartanah saya sebelum ini pasti akan mengetahui tentang ‘Konsep 5C’ yang menjadi benchmark bagi setiap bank di dalam menilai dan meluluskan pinjaman anda dan Laporan CCRIS serta pengiraan DSR ini sebenarnya mewakili ‘2C’ yang paling utama daripada kelima-lima ‘C’ yang berikut :  Character (Perwatakan)  Capacity (Kemampuan)  Collateral (Cagaran)  Capital (Modal)  Condition (Keadaan)

Tahukah anda semakan Laporan CCRIS dan pengiraan DSR tergolong di dalam kategori yang mana? Jika jawapan anda “tidak tahu”, maka marilah kita sama-sama lihat apakah yang dimaksudkan dengan Konsep 5C ini.

23

 Character (Perwatakan)

Untuk pengetahuan anda, pihak bank amat menitik-beratkan perwatakan bakal peminjamnya. Ini kerana pihak bank tidak mahu tersilap memberikan pinjaman kepada peminjam yang berkarakter ‘liat’ untuk melunaskan hutang yang dipinjam. Atas sebab itulah Laporan CCRIS memainkan peranan yang paling utama di dalam menilai samaada bakal peminjamnya berkarakter ‘prompt paymaster’ (peminjam yang baik) atau pun ‘bad paymaster’ (peminjam culas). Ini dapat dilihat melalui corak pembayaran bakal peminjamnya ke atas pinjaman-pinjamannya yang lain.

Justeru, bagi anda yang mempunyai corak pembayaran tahunan seperti mana di bawah, anda tidak perlu risau tentang pinjaman anda akan ditolak, kerana Laporan seperti di bawah (dengan hampir semua angka tertera dengan angka ‘0’) merupakan bukti yang anda adalah seorang peminjam yang berperwatakan ‘cantik’ di dalam melunaskan bayaran bulanannya.

24

 Capacity (Kemampuan)

“Bagaimana saya ingin menilai kemampuan saya meminjam?”

Ini antara ayat biasa yang selalu ditangkap oleh cuping telinga saya setiap kali sesi seminar hartanah saya berlangsung. Jawapannya mudah. Anda hanya perlu mengingati atau menghafal formula pengiraan Debt Service Ratio (DSR) ini.

Bagi anda yang kali pertama berhadapan dengan pegawai bank untuk memohon pinjaman, pastikan anda bertanya soalan berikut kepada beliau :

“Berapakah peratusan (percentage) DSR yang membolehkan pinjaman saya ini diluluskan?”

Setelah peratus kelulusan anda ketahui, maka bersegeralah menggunakan formula di atas untuk mengira samaada pinjaman anda ini berkemungkinan diluluskan atau pun tidak. Saya yakin yang anda tidak begitu faham dengan apa yang saya cuba sampaikan ini, oleh itu mari kita lihat kepada contoh yang cuba saya bawakan.

25

Contoh :

Anda telah dimaklumkan oleh pegawai bank terbabit yang peratus kelulusan DSRnya adalah tidak melebihi 60% (<60%). Jadi anda bolehlah mencuba untuk mengira peratusan DSR anda seperti berikut :

Diandaikan Pendapatan & Perbelanjaan Bulanan Anda :

 Pendapatan Aktif (Gaji) = RM3,000-00

 Pendapatan Sampingan (Bisnes) = RM1,500-00

 Pendapatan Pasif (Sewa Rumah) = RM500-00

 Bayaran Bulanan Kenderaan = RM800-00

 Bayaran Bulanan Pinjaman Peribadi = RM600-00

 Bayaran Minimum Kad Kredit = RM200-00

DSR (60%) = RM800 + RM600 + RM200 + RM400 (Instalment Baru) x100 RM3,000 + RM1,500 + RM500

= RM2,000 x 100

RM5,000

= 40%

 Pinjaman ini bakal diluluskan memandangkan peratus DSRnya, iaitu 40% adalah lebih rendah dari peratus kelulusan yang ditetapkan oleh pihak bank (60%).

 Instalment bagi pinjaman yang dipohon hendaklah dimasukkan sekali ke dalam pengiraan DSR ini dan sepertimana contoh di atas, amaun RM400 adalah contoh instalment baru tersebut.

26

 Collateral (Cagaran)

Apakah yang akan dijadikan cagaran atau sekuriti bagi pinjaman yang anda pohon? Ya, pastinya jawapan anda ialah hartanah yang mempunyai nilai. Tetapi, tahukah anda tidak semua lokasi hartanah mampu menarik minat pihak bank? Atas sebab itu adanya hartanah berkategori ‘prime area’ dan ‘pasaran sekunder’. Sekiranya hartanah yang ingin anda biayai semula itu terletak di kawasan ‘panas’ (prime area), pastinya pihak bank akan mengalu-alukan kehadiran anda sebagai peminjam dengan tangan terbuka. Namun jika hartanah anda berlokasikan tempat yang ‘suam-suam kuku’, ada kemungkinan permohonan anda akan dihadkan jumlah pinjamannya, jika tidak pun ‘penolakan’ (rejection) akan menjadi jawapan permohonannya.

 Capital (Modal)

Tahukah anda yang downpayment atau jumlah tunai yang anda keluarkan bagi memiliki satu hartanah turut berperanan di dalam menentukan satu-satu kelulusan. Ya, walaupun ianya bukanlah poin utama yang diberi perhatian oleh pihak bank, tetapi ianya mempunyai ‘pemberatnya’ yang tersendiri.

Pinjaman akan menjadi lebih mudah untuk diluluskan sekiranya jumlah pinjaman yang dipohon bukanlah margin maksimum yang dibolehkan dan proses penilaian pinjaman akan menjadi ‘rigid’ sekiranya margin maksimum menjadi taruhan anda.

 Condition (Keadaan)

Keadaan kewangan anda termasuk syarikat yang anda bekerja (keadaan bersifat mikro) sebenarnya turut menjadi subjek penilaian pihak bank dan ianya tidak terhenti setakat itu kerana keadaan ekonomi semasa dalam dan luar negara (keadaan bersifat makro) juga akan turut mempengaruhi kelulusan pinjaman anda.

27 Sekiranya anda bekerja di dalam industri yang kalis dari kemelesetan ekonomi seperti di agensi kerajaan dengan jumlah gaji yang tinggi, maka anda berpeluang cerah untuk menikmati kelulusan di dalam permohonan pinjaman anda. Atas sebab inilah, akhir-akhir ini terlalu banyak pakej pinjaman yang ditawarkan kepada kakitangan kerajaan dan separa kerajaan.

Sekiranya anda hanya memiliki slip gaji dari sebuah syarikat bertaraf SME, maka peluang kelulusan pinjaman anda tidaklah secerah kakitangan kerajaan kerana pihak bank berpendapat yang syarikat sebegini agak ‘fragile’ (rapuh) sekiranya berlaku kemelesetan ekonomi di masa akan datang. Atas sebab itulah saya selalu sarankan, antara kaedah bagi memperkuatkan kedudukan kewangan kita di mata pihak bank ialah dengan cara meletakkan sejumlah wang sebagai cagaran kepada pihak bank dalam bentuk Simpanan Tetap (Fixed Deposit).

Itu kisah keadaan yang bersifat mikro, namun terdapat satu lagi keadaan yang bersifat makro yang di luar kawalan anda dan ianya bergantung sepenuhnya kepada keadaan ekonomi semasa. Sebagai contoh, di kala ekonomi ‘bagus’ bank akan lebih berkira di dalam memberikan pinjaman. Mereka akan lebih memilih ‘daging’ (peminjam bagus) berbanding ‘tulang’ (peminjam culas) kerana ketika itu kuasa beli rakyat begitu kukuh tetapi tatkala ekonomi mengalami kemelesetan dan masyarakat seakan takut untuk berhutang, pihak bank terpaksa melonggarkan syarat-syarat pinjaman bagi menarik lebih ramai orang untuk memohon pinjaman di bank mereka. Jika tidak, mustahil bagi mereka untuk mengekalkan momentum keuntungan bagi mereka.

Inilah pengalaman yang dialami sendiri sewaktu saya mula bekerja di sektor kewangan semasa zaman kemelesetan ekonomi sekitar tahun 1997 gara-gara serangan matawang oleh George Soros ke atas rantau Asia Tenggara-gara. Semoga keadaan seperti itu tidak akan berlaku lagi di masa akan datang.

28 Itulah Konsep 5C yang digunakan oleh pihak bank di dalam membuat penilaian ke atas pinjaman anda sebelum satu-satu pinjaman itu diluluskan. Diharap anda mampu untuk berfikir dan menilai kemampuan anda sebagaimana yang difikirkan oleh pihak bank.

Langkah 3 : Menyiapkan Dokumen Permohonan Pinjaman

Setelah selesai urusan mendapatkan Laporan CCRIS di Bank Negara beserta kiraan kelayakan DSR yang telah anda lakukan, maka tibalah masanya untuk anda menyiapkan sekurang-kurangnya 3 salinan dokumen untuk dihantar kepada 3 buah bank yang berlainan. Kenapa sekurang-kurangnya 3? Jawapannya sepertimana yang sering saya tulis di dalam blog ialah, bagi mengelakkan bank-bank yang lain menolak permohonan anda setelah bank pertama yang anda pohon telah menolak lebih awal pinjaman anda sedangkan jika anda memohon kepada 3 buah bank secara serentak, maka sebarang penolakan tidak akan mempengaruhi keputusan 2 bank yang lain.

Oleh itu, cuba kita lihat apakah pula dokumen-dokumen yang diperlukan untuk dihantar kepada pihak bank bagi memudahkan proses kelulusan pinjaman anda :

Pemohon Makan Gaji :

 Kad Pengenalan Pemohon

 Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement)

 Geran Hartanah (jika ada)

 3 Bulan Slip Gaji Terkini

 Penyata Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP)

 Penyata Cukai Tahunan (Borang BE dari Lembaga Hasil Dalam Negeri atau EA dari Majikan)

29

 3-6 Bulan Penyata Bank (terutamanya yang menunjukkan gaji dikreditkan setiap bulan)

 Penyata Tahunan Pinjaman Perumahan Terdahulu

 Penyata-Penyata Pelaburan Sedia Ada (ASB, Saham dan sebagainya)

 Penyata Pendapatan-Pendapatan Lain (Sewa Rumah, Komisyen Ejen dan sebagainya)

Pemohon Bekerja Sendiri :

 Kad Pengenalan

 Kad Perniagaan (Name/Business Card)

 Profil Syarikat (jika ada)

 Borang A & D dari Suruhanjaya Syarikat Malaysia } Pemilik Tunggal

 Pengisytiharan Cukai Pendapatan (Borang E) } @ Perkongsian

 Borang 9, 24 & 49 beserta M&A Syarikat } Syarikat Sendirian

 Penyata Kewangan Beraudit (Audited Account) } Berhad

 6 Bulan Penyata Bank Syarikat

 6 Bulan Penyata Bank Peribadi

 Penyata Tahunan Pinjaman Perumahan Terdahulu

 Penyata-Penyata Pelaburan Sedia Ada (Individu & Syarikat)

 Penyata Pendapatan-Pendapatan Lain (Individu & Syarikat)

Kesemua dokumen di atas seeloknya disusun dan dibukukan agar ianya lebih teratur dan memudahkan pihak bank untuk menyemak dan jangan lupa untuk kepilkan juga Laporan CCRIS yang telah dicetak sebelumnya.

Sebagai tambahan, sertakan juga poin-poin kenapa pinjaman anda perlu diluluskan pada muka surat akhir ‘buku dokumen’ anda. Antara poin-poin yang sering saya gunakan ialah :

30

 Laporan CCRIS yang ‘cantik’ yang membuktikan saya adalah seorang peminjam yang bertanggungjawab

 Peratus DSR yang rendah, menunjukkan kemampuan saya untuk melunaskan instalment pinjaman yang baru

 Lokasi hartanah saya terletak di kawasan utama (prime area)

Nah, inilah antara kaedah yang saya gunakan ketika membuat permohonan pinjaman dan alhamdulillah, keputusan yang saya terima amatlah mengujakan saya. Kelulusan diberikan tanpa banyak soal yang akhirnya menjimatkan masa dan kos yang perlu saya keluarkan.

Langkah 4 : Memohon ke Beberapa Buah Bank

Setelah selesai urusan mendokumentasikan segala dokumen anda, maka bersegeralah membuat permohonan bagi pembiayaan semula pinjaman. Sepertimana yang sering saya nyatakan di dalam siri seminar saya, mohonlah ke seberapa banyak bank yang boleh dan jangkamasa kelulusan yang boleh dipertimbangkan ialah dalam tempoh masa seminggu.

Pastikan anda mendapatkan nama atau kad nama pegawai bank yang bertanggungjawab beserta nombor telefon beliau bagi memudahkan anda menghubunginya nanti. Pastikan juga anda menghubunginya dalam tempoh masa berikut :

 2 hari setelah dokumen dihantar bagi memastikan dokumen anda mencukupi.

 3 hari berikutnya atau seminggu setelah permohonan pinjaman anda dihantar bagi mendapatkan keputusan.

31

Langkah 5 : Bandingkan Pakej Kelulusan Pinjaman

Apabila pinjaman anda telah diluluskan, inilah masanya untuk anda melakukan perbandingan terutamanya sekiranya kesemua bank-bank yang anda hantar permohonannya memberikan kelulusan. Nilaikan setiap syarat kelulusan seperti :

 Pakej manakah yang memberikan nilai tunai paling banyak.

 Pakej manakah yang memberikan kadar faedah paling rendah.

 Pakej manakah yang paling panjang tempoh pembiayaannya.

 Pakej manakah paling rendah jumlah bayaran bulanan (instalment) yang perlu dibayar.

 Pakej manakah yang tidak memberikan syarat-syarat tambahan seperti membuka akaun simpanan, menyediakan peminjam bersama (co-borrower) atau meletakkan sejumlah wang dalam bentuk Simpanan Tetap (FD) sebagai cagaran dan sebagainya.

Justeru, pilihlah pakej yang memudahkan anda di dalam menggandakan keuntungan anda serta membaik pulihkan aliran tunai kewangan anda.

Langkah 6 : Tandatangani Surat Tawaran Pinjaman Dalam Tempoh Yang Ditetapkan & Perlantikan Peguam Yang Cekap

Selesai sahaja urusan membandingkan pakej kelulusan pinjaman anda, bersegeralah di dalam menandatangani surat tawaran pinjaman anda. Sebaik-baiknya lakukannya dalam tempoh kurang dari satu minggu dari tarikh kelulusan.

Setelah itu pastikan anda mendapatkan khidmat peguam bank yang mampu memberikan perkhidmatan paling pantas dan pada kos yang paling minima untuk anda. Ini boleh diperolehi hasil nasihat dari pihak bank kerana mereka lebih arif dengan tatacara dan kecekapan para peguam mereka. Sekali lagi, jangan lupa

32 untuk mendapatkan nama dan nombor telefon peguam yang bertanggungjawab ke atas urusan dokumentasi anda.

Selesai urusan perlantikan serta memperolehi nombor telefon peguam, lakukanlah pemantauan terhadap hasil kerja mereka sekurang-kurangnya sekali dalam tempoh 2 minggu. Ini bagi mengelakkan sebarang kelewatan yang disengajakan oleh pihak mereka. Ini bagi mempercepatkan urusan anda memperolehi lebihan tunai anda nanti (bagi yang bermatlamatkan mendapatkan lebihan tunai).

Langkah 7 : Perolehi Lebihan Tunai Dalam Tempoh Ditetapkan & Laburkan Sebaiknya

Tibalah kepada langkah terakhir di mana lebihan tunai dijanjikan pihak bank berada di dalam tangan anda dan nasihat saya, laburlah lebihan tunai tersebut sebaik-baiknya. Elakkan membuat hutang-hutang ‘jahat’ (bad debt) agar lebihan tunai tersebut tidak menjadi sia-sia.

Timbul pula persoalan samaada teknik pembiayaan semula ini benar-benar menguntungkan atau pun sebaliknya? Untuk itu mari kita kaji tentang persoalan yang timbul ini.

33

TEKNIK PEMBIAYAAN SEMULA : MENGUNTUNGKAN ATAU SEBALIKNYA?

Ya, ramai di kalangan anda akan berkata, “Di mana untungnya pembiayaan semula ini jika jumlah bayaran bulanan atau instalmentnya akan meningkat dari sebelumnya?” dan itulah juga tanggapan saya ketika mula-mula mengenali teknik pembiayaan semula ini. Malah lebih teruk lagi, saya beranggapan yang teknik ini hanyalah satu omongan kosong yang tidak masuk akal sama sekali. Namun persepsi tersebut sama sekali berubah apabila kemudiannya ianya membantu saya menggandakan/menambahkan lagi aset hartanah yang sedia ada. Kita ketepikan dulu soal teknik menggandakan aset yang akan saya ceritakan dalam bab berikutnya, sebaliknya mari kita lihat samaada benarkah teknik pembiayaan semula ini menguntungkan atau pun sebaliknya.

Pertama-tamanya sebelum anda membiayai semula pinjaman anda, anda perlulah tahu apakah bentuk pakej pembiayaan anda untuk pinjaman yang sedia ada. Beberapa soalan perlu diajukan kepada diri anda sendiri seperti :

“Berapakah kadar faedah yang saya perolehi sekarang?”

“Berapa lamakah tempoh pinjaman saya untuk pinjaman sekarang?”

Ini kerana setiap persoalan tersebut akan menentukan untung ruginya pembiayaan semula pinjaman anda.

Untuk pengetahuan anda, tidak semua pembiayaan semula pinjaman akan meningkatkan jumlah bayaran instalment anda kepada bank kerana ada kemungkinan kadar faedah yang dikenakan dahulu jauh lebih tinggi dari sekarang atau pun tempoh pinjaman anda dahulu lebih singkat berbanding tempoh pinjaman

34 yang dibenarkan ketika ini. Sebagai contoh, mungkin ketika anda membuat pinjaman dahulu, kadar faedah yang dikenakan ialah BLR/BFR + 1% sedangkan di ketika ini, kebanyakan bank telah mengurangkan kadar faedah mereka kepada BLR/BFR – 2.5%. Begitu juga dengan tempoh pinjaman, mungkin ketika anda memperolehi pinjaman dahulu umur maksima bagi menentukan tempoh pinjaman adalah sehingga ke usia 60 tahun sedangkan pada masa kini, usia maksima yang dibenarkan melangkaui angka 70 tahun dan bagi memudahkan lagi anda memahami apa yang cuba saya sampaikan ini, mari kita lihat kepada 2 senario berikut :

Senario 1 : Penurunan Kadar Faedah

Sepertimana contoh di mukasurat awal ebook ini, saya pernah membuat pinjaman dengan Standard Chartered Bank untuk sebuah apartmen di Shah Alam pada sekitar tahun 2003 dan pakej serta terma pinjamannya adalah seperti berikut :

35 Lalu pada tahun 2008 di kala kadar faedah berada di dalam peratus penurunan, maka saya telah biayai semula pinjaman sebelumnya dengan RHB Bank pada pakej dan terma baru sepertimana berikut :

Di sini anda akan melihat betapa beruntungnya saya kerana disebabkan penurunan kadar faedah dari BLR + 0.4% kepada BLR – 1.8% telah mengakibatkan :

1. Instalment yang perlu saya bayar hanyalah sebanyak RM612-00, pertambahan sebanyak RM59-72 dari instalment sebelumnya yang sebanyak RM552-28 itu. Mungkin ada yang akan berkata, pertambahan instalment tersebut kecil kerana tempoh pinjaman yang telah dipanjangkan, namun perlu juga diambil kira akan lebihan tunai sebanyak RM36,000-00 yang saya perolehi untuk dilaburkan dari pinjaman baru itu.

2. Jika pun saya masih mengekalkan jumlah RM90,000-00 sebagaimana jumlah pinjaman sebelumnya beserta tempoh pinjaman yang sama, yakni 25 tahun, maka instalment bulanan saya sudah pasti masih lebih rendah dari instalment sebelumnya. Ini dapat dibuktikan apabila saya menggunakan kalkulator

36 pinjaman di internet dan hasil yang saya perolehi ialah instalment baru saya nanti bakal berjumlah RM516-00 dari jumlah RM90,000-00 pada tempoh 25 tahun sepertimana pinjaman sebelumnya. Ya, sekali lagi ianya membuktikan yang pembiayaan semula pada kadar faedah yang menurun benar-benar menguntungkan saya.

37 Senario 2 : Pernambahan Usia Maksimum Bagi Membolehkan Tempoh Pinjaman Dipanjangkan

Sekitar penghujung tahun 1990an, tempoh pinjaman tidaklah sepanjang sekarang. Paling maksimum pun hanyalah setakat 60 tahun. Justeru, amatlah sukar untuk merendahkan bayaran instalment bulanan bagi peminjam ketika itu. Namun pertengahan abad ke 21 situasi ini berubah. Pihak bank telah ‘sudi’ memanjangkan umur maksima pinjaman ke angka 70 dan ini menyebabkan bayaran instalment bulanan mampu dikurangkan walaupun pada jumlah pinjaman yang besar. Walaubagaimanapun baru-baru ini pihak Bank Negara Malaysia telah mula memendekkan tempoh maksimum pinjaman kepada 35 tahun. Namun ianya masih lagi panjang jika hendak dibandingkan dengan syarat yang ditetapkan 13 tahun sebelumnya.

Ternyata perubahan sebegini memberikan impak yang besar buat anda yang membuat pembiayaan pinjaman semula kerana, jika sebelumnya anda hanya berpeluang membuat pinjaman selama 29 tahun ketika usia anda mencecah 31 tahun pada ketika pinjaman dibuat tetapi sekiranya anda membuat pembiayaan semula pinjamannya sekarang, walaupun pada usia yang telah meningkat ke angka 35, anda masih lagi berpeluang untuk menikmati tempoh pinjaman 35 tahun bagi pinjaman baru anda. Secara tidak langsung, anda pastinya tidak akan menemui kesukaran membayar instalment (kerana tempoh telah dipanjangkan), walaupun jumlah pinjaman barunya lebih tinggi dari sebelumnya.

Ya, dari 2 senario di atas ianya jelas menunjukkan bahawa sekiranya anda mula membeli rumah pada penghujung abad ke 20 atau pun awal abad ke 21, pastinya persoalan kerugian tidak akan timbul dalam kamus pelaburan anda. Walaubagaimanapun apa pula nasib pelabur-pelabur baru yang memulakan pelaburannya pada pertengahan abad ke 21, iaitu ketika kadar faedah berada pada paras terendah.

38 Adakah mereka ini dianggap beruntung sekiranya melakukan pembiayaan semula pinjaman sekarang? Lalu bagi menjawab persoalan ini, ada baiknya anda meneruskan pembacaan bab seterusnya yang membincangkan tentang strategi yang patut anda lakukan bagi memaksimakan keuntungan hasil dari teknik pembiayaan semula pinjaman ini.

39

STRATEGI PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN BAGI PARA PELABUR BARU

Ramai di kalangan pelabur-pelabur baru pasti tertanya-tanya samaada berbaloi atau tidak sekiranya mereka membiayai semula pinjaman perumahan mereka, yang mana pinjaman yang sedia ada sememangnya mempunyai kadar faedah yang boleh disifatkan sebagai rendah. Tambahan pula mereka pada masa ini sedang menikmati pakej pembiayaan yang boleh disifatkan sebagai antara yang terbaik di pasaran.

Ya. Ia sememangnya satu soalan yang agak sukar untuk dijawab. Apatah lagi tanpa sebarang contoh diberikan bagi membuat perbandingan. Justeru, suka untuk saya ketengahkan contoh dari dua individu yang agak rapat dengan saya iaitu protégé dan adik saya sendiri, yang memungkinkan anda melihat samaada berbaloi atau tidak pembiayaan semula ini dilakukan.

Kisah 1 :

Seperti yang anda ketahui, protégé saya ini merupakan seorang graduan dari sebuah universiti luar negara. Saya telah mengenali beliau sejak tahun 2010 lagi di mana ketika itu saya memerlukan bantuan beliau untuk merekacipta desain blog ‘dotcom’ saya ketika itu. Bermula dari situ beliau telah menyatakan minat beliau untuk melabur di dalam bidang hartanah dan nasihat saya ketika itu,

“Habiskan study awak dulu, baru awak fikir untuk melabur. Sementara itu, awak simpan dulu duit biasiswa dan hasil blog awak sebanyak mungkin. In shaa Allah selepas ini nanti segalanya akan menjadi lebih mudah”.

40 Alhamdulillah, nasihat saya telah diikuti beliau dan sebaik sahaja beliau berjaya menggenggam ijazah beliau, hasrat ini ditimbulkan kembali kepada saya dan saya hanya mampu berjanji ketika itu, “In shaa Allah kalau ada rumah murah, nanti aku bagitau” dan sudah sememangnya menjadi rezeki beliau apabila penghujung 2012, satu unit flat kos rendah telah berjaya saya perolehi dari seorang ejen. Harganya, tidaklah terlalu murah. Tanda harga RM88,000-00 menjadi taruhan awal si penjual. Lalu, satu tarikh telah kami usulkan kepada ejen tersebut untuk sesi site viewing.

Sesi site viewing atau tengok rumah telah berlangsung dengan jayanya. Beberapa tips telah saya kongsikan kepada protégé saya termasuk teknik-teknik yang perlu dilakukan ketika berunding dengan ejen dan alhamdulillah, teknik tersebut telah memungkinkan tanda harga RM88,000-00 dikurangkan menjadi RM84,000-00.

Pada masa yang sama, kami juga telah berjaya memujuk tuan rumah untuk me’mark-up’kan harga jual beli di dalam Perjanjian Jual Belinya (Sale & Purchase Agreement) kepada harga RM90,000-00, iaitu harga pasaran yang telah kami selidiki sebelumnya. Lalu pinjaman bagi pembelian unit tersebut telah berjaya diperolehi beliau pada margin sebanyak 90% dari harga mark-up.

Ya, jumlah RM81,000-00 telah berjaya diluluskan beserta terma-terma pinjaman seperti berikut :

42 Kini, setelah hampir 11 bulan berlalu nilai pasaran unit beliau telah meningkat ke angka RM120,000-00. Persoalan yang ditanya oleh beliau,

“Bang, ok tak kalau saya refinance balik rumah ini? Setidak-tidaknya boleh la saya buat modal beli rumah lain”.

Jawapan yang akan saya berikan inilah yang akan menjadi intipati kepada teknik yang sering saya gunakan di dalam bidang pelaburan hartanah ini dan ianya dikenali sebagai “guna rumah beli rumah”.

Diandaikan protégé saya ini bersetuju untuk membiayai semula pinjamannya pada harga pasaran RM120,000-00 dan bakal memperolehi pinjaman baru sebanyak RM108,000-00. Setelah ditolak dengan baki pinjaman sedia ada yang dianggarkan pada jumlah RM80,000-00, maka lebihan tunai sebanyak RM28,000-00 bakal diperolehi beliau untuk diguna pakai. Manakala dari segi kadar faedah, tempoh pinjaman dan instalment bulanannya diandaikan pada kadar berikut :

Kadar Faedah : BLR minus (-) 1.70% (Kadar faedah CIMB @ 1/9/13) Tempoh Pinjaman : 35 tahun

Instalment Bulanan : RM538.00

Ya. Terdapat pertambahan instalment bulanan sebanyak RM128-00 dan pastinya akan memberi kesan kepada aliran tunai positif yang sedia ada. Diandaikan kadar sewa bagi rumah tersebut ketika ini adalah sebanyak RM500-00 (walaupun pada hakikatnya adalah sebanyak RM800-00), maka lebihan tunai yang diperolehinya dari pembiayaan ini hendaklah dilaburkan pada kadar pulangan yang mampu membiayai pertambahan sebanyak RM38-00 (instalment baru [RM538-00] minus (-) kadar sewa [RM500-00]) tersebut dan antara cadangan yang mampu saya usulkan ialah :

43

 Beli lagi sebuah rumah yang mampu menghasilkan lebihan sewa sebanyak RM38-00 di mana lebihan sebanyak RM28,000-00 itu mampu dijadikan sebagai duit pendahuluan pembeliannya.

 Laburkan di dalam Amanah Saham Bumiputera (ASB), yang mampu memberikan pulangan sebanyak RM163-33 setiap bulan dengan jumlah simpanan sebanyak RM28,000-00 tersebut pada kadar dividen 7% setahun.

Inilah pendekatan konservatif yang mampu saya cadangkan kepada beliau di dalam menambahkan nilai aset semasanya. Walaupun terdapat pertambahan di dalam jumlah instalment barunya, tetapi masih mampu diatasi dengan pendekatan tersebut. Namun saya percaya yang protégé saya ini mampu menggapai amaun pulangan yang lebih tinggi dari jumlah RM38-00 bagi memantapkan lagi aliran tunai positif beliau.

Kisah 2 :

Adik saya mempunyai sebuah unit apartmen di Subang 2 yang dibeli pada harga RM26,000-00 dan disewakan pada kadar RM350-00 sebulan. Permohonan pinjaman pertama unit ini diperolehi daripada RHB Bank dengan instalment bulanan sebanyak RM177-00 (margin pinjaman sebanyak 90% pada kadar faedah sebanyak BLR + 1.0%).

Pinjaman asal tersebut kemudiannya dibiayai semula dengan OCBC Bank dengan jumlah pinjaman sebanyak RM44,000-00 beserta instalment baru sebanyak RM240-00 sebulan. Jika dilihat, terdapat pertambahan jumlah instalment sebanyak RM63-00, tetapi beliau bakal memperolehi lebihan tunai sebanyak RM20,600-00 (RM44,000-00 minus (-) pinjaman asal sebanyak RM23,400-00).

Lebihan tunai tersebut kemudiannya telah digunakan bagi melangsaikan hutang pinjaman peribadi dan kad kreditnya yang telah menyelamatkan sejumlah RM1,000-00 dari duit gajinya setiap bulan. Dalam erti kata lain, aliran tunainya telah mampu menghasilkan lebihan sebanyak RM1,000-00 setiap bulan dan amaun tersebut

44 pastinya mampu disimpan/laburkan pada instrumen yang mampu menghasilkan lagi aset buat beliau.

Nah, anda dapat lihat 2 senario pendekatan yang berbeza (penambahan aset dan pengurangan hutang), yang sebenarnya telah meletakkan kaedah pembiayaan semula pinjaman ini sebagai satu kaedah atau cara yang berbaloi untuk dipraktikkan bagi memperbaiki kedudukan kewangan anda.

45

KESIMPULAN :

Ya, siapa kata anda tidak mampu menyediakan modal bagi mengatasi masalah aliran tunai anda? Siapa juga kata yang pembiayaan semula pinjaman bakal mencekik aliran tunai anda dek kerna jumlah instalment yang lebih tinggi dari sebelumnya dan siapa juga yang berani menidakkan kaedah ini sebagai antara kaedah terbaik untuk meningkatkan nilai aset anda.

Dengan penerangan yang saya berikan di dalam ebuku ini diharap mampu mencelikkan mata anda, para pembaca di dalam menilai semula pakej pinjaman anda secara amnya dan menstruktur semula strategi pelaburan anda secara khususnya.

Inilah juga cara saya mendatangkan modal bagi pemilikan kesemua hartanah saya dan seterusnya membolehkan saya bersara awal dengan disara oleh ‘lebihan sewa’ rumah-rumah sewa saya setiap bulan. Dengan hanya pembiayaan semula 2 buah rumah, ianya mampu membiakkan lagi jumlah tersebut kepada berbelas angka dan jika saya mampu, mengapa tidak anda? Justeru, bagi anda yang sememangnya mempunyai aset hartanah atau rumah yang telah meningkat nilainya, maka biayailah ianya kerana saya berpendapat ianya mampu mengatasi masalah kekangan 30% modal bagi pembelian rumah ketiga.

46

NOTA TAMBAHAN :

Saya beranggapan pastinya ramai dari kalangan pembaca telah pun mengetahui tentang kelebihan fasiliti Top-Up Loan jika dibandingkan dengan Pembiayaan Semula Pinjaman (Refinancing) dengan bank lain terutamanya dari segi kos yang perlu dikeluarkan. Walaubagaimanapun dengan garis panduan yang lebih ketat yang telah dikeluarkan oleh pihak Bank Negara Malaysia di dalam mengekang peningkatan hutang isi rumah rakyat Malaysia, maka rombakan tatacara dan prosedur pinjaman sedang dan telah dirangka oleh bank-bank di Malaysia terutamanya yang bersangkutan dengan pinjaman perumahan agar selari dengan garis panduan baru yang dikeluarkan oleh Bank Negara itu.

Bagi anda yang belum mengetahuinya, pihak Bank Negara telah menggariskan bahawa tempoh pinjaman perumahan yang sebelumnya boleh melangkaui angka 40 tahun telah dipendekkan kepada 35 tahun, manakala tempoh pinjaman peribadi pula disingkatkan kepada 10 tahun sahaja.

Justeru, terdapat beberapa langkah yang bakal dan telah diguna pakai oleh bank-bank di Malaysia dan di bawah tajuk ‘Refinancing/ReMortgage/Top-Up Loan’ ini, berdasarkan garis panduan terbaru yang telah ditetapkan oleh Bank Negara ini.

Ya. Berdasarkan garis panduan terkini terdapat beberapa buah bank yang telah dan akan mengkategorikan lebihan yang diperolehi dari pembiayaan semula pinjaman (refinancing) ini sebagai pinjaman peribadi. Justeru, tempoh pembiayaan terhadap lebihan ini telah/bakal disingkatkan kepada maksimum 10 tahun sahaja. Sebagai contoh, sekiranya anda membuat pembiayaan semula pinjaman sebanyak RM200,000-00 di mana RM150,000-00 diperlukan untuk melangsaikan baki pinjaman sedia ada, dan RM50,000-00 pula merupakan lebihan yang bakal anda perolehi. Jadinya, tempoh pinjaman bagi RM150,000-00 yang pertama itu adalah berdasarkan tempoh maksima pinjaman perumahan iaitu selama 35 tahun manakala baki RM50,000-00 itu pula akan mengikut tempoh pinjaman maksima pinjaman peribadi iaitu 10 tahun. Pengiraan faedah untuk baki RM50,000-00 yang dikategorikan sebagai pinjaman peribadi itu pula akan dikira berdasarkan konsep

47 ‘reducing interest’ sepertimana contoh yang ditunjukkan pada muka surat sebelumnya (mukasurat 3).

Timbul pula persoalan dari kalangan anda yang kurang mahir dengan konsep refinancing ini,

“Bagaimana bank boleh tahu yang jumlah RM50,000-00 itu adalah lebihan yang kita terima dan dikira sebagai pinjaman peribadi sekiranya pinjaman kita itu adalah dari

bank yang berbeza?”

Jawapannya, sudah pastilah melalui surat penyelesaian baki pinjaman semasa (redemption sum) yang akan disediakan oleh bank semasa yang membiayai pinjaman anda.

Untuk pengetahuan anda, setiap kes pembiayaan semula pinjaman, pihak bank yang dipohon pastinya akan meminta surat tersebut dari bank yang sedia ada sebelum melangsaikan baki anda dan dari sinilah mereka akan mendapat tahu akan jumlah lebihan yang bakal anda perolehi. Jadinya, di sinilah mereka akan mengetahui berapakah jumlah yang akan mereka kategorikan sebagai pinjaman peribadi dengan tempoh maksima selama 10 tahun itu.

Kesimpulannya, buat anda yang terfikir untuk membiayai semula pinjaman hartanah sedia ada buat masa ini, berfikirlah sebanyak dua kali agar ianya berbaloi dan mampu memberikan pulangan/aliran tunai yang terbaik untuk anda. Jika tidak, adalah lebih baik untuk anda menunggu garis panduan sebegini ditarik balik terutamanya ketika pihak bank berhadapan dengan masalah mendapatkan ‘sales’ di masa depan.