Perdagangan merupakan salah satu pendukung perekonomian kota. Apabila suatu kota perdagangannya berkembang dengan baik maka dapat mendukung pertumbuhan kota. Pengembangan di wilayah perdagangan dan jas selain dikembangkan di pusat kota juga dikembangkan di daerah-daerah yang padat penduduknya atau daerah perumahan pemukiman baru.16
16
Jurnal Perencanaan Pembangunan Di Kabupaten Bojonegoro oleh Lukman Arief. 2006
24 Universitas Sumatera Utara Dalam proses implementasi pemanfaatan ruang telah terjadi beberapa penyimpangan RTRWP yang disebabkan oleh beberapa faktor antara lain17
a. Dinamika dan tuntutan pembangunan sehingga RTRWP tidak bisa lagi dipertahankan. Hal ini biasanya didukung oleh peraturan perundangan yang baru.
:
b. RTRWP tidak dipahami, yang salah satunya disebabkan oleh tidak ada atau kurang tuntasnya program sosialisasi. Akhirnya daerah menggunakan dokumen lain sebagai acuan perencanaan seperti Renstra Daerah, Renstra Dinas, RTRW daerah, Perwilayahan Komoditas dan lain- lain.
c. RTRWP yang ada dinilai tidak aplikatif, seperti kurang jelasnya arahan pemanfaatan lahan atau indikasi lokasi,waktu, pelaksanaan kegiatan pada pemantapan pembangunan tidak terurai secara jelas.
d. Daerah memiliki program dan rencana lain yang tidak sesuai dengan arahan RTRWP. Seringkali terjadi benturan kepentingan antar sektor yang ada akhirnya memicu terjadi perubahan program yang tertuang dalam RTRWP. e. Lebih cenderung mengacu ke dokumen rencana tata
ruang yang dimiliki, karena lebih aplikatif dan spesifik.
17
25 Universitas Sumatera Utara f. Kegiatan pembangunan cenderung lebih mengarah ke
proses Bottom-Up sehingga lebih cenderung melihat kegiatannya sendiri ketimbang RTRWP.
Melalui jurnal Kajian Kesesuaian Pembangunan Ruko terhadap Kebutuhan Pasar di Kota Mataram oleh Husnul Khatimah dikemukakan bahwa Kebijakan tata ruang yang diterapkan dalam pembangunan ruko di Kota Mataram masih ditemui adanya ketidaksesuaian kebijakan dengan implementasi di lapangan. Hal ini terbukti dengan adanya penyimpangan dalam penerapan fungsi kawasan yang tertuang didalam RTRW dengan kondisi eksisting. Dari segi perkembangan kota, masing-masing kecamatan memiliki laju perkembangan yang berbeda- beda. Perbedaan ini disebabkan oleh adanya perbedaan fungsi kawasan dan ketersediaan lahan.
Apabila kebijakan tata ruang dalam mengatur lokasi kawasan perdagangan dan jasa yang diperbolehkan untuk pembangunan ruko dianggap sebagai supply sedangkan ruko dengan tingkat efektivitasnya sebagai demand yang keduanya merupakan bagian dalam perkembangan kota maka kesesuaian antara supply dan demand terpenuhi. Luas penggunaan lahan untuk bangunan ruko telah melampaui perencanaan dan tidak sesuai antara lokasi peruntukan dan persebarannya di lapangan. Akibat adanya kelebihan jumlah bangunan ruko yang terjadi di tiap kecamatan di Kota Mataram, menyebabkan fungsi masing-masing kawasan menjadi kurang jelas. Contohnya di Kecamatan Selaparang yang diperuntukan untuk kawasan perkantoran dan pariwisata, justru diramaikan oleh bangunan ruko di kawasan yang bukan peruntukannya. Pada ruas-ruas jalan kolektor di kecamatan ini banyak ditemukan adanya bangunan ruko, bahkan dengan jumlah
26 Universitas Sumatera Utara titik ruko tertinggi dibandingkan dengan dijalan-jalan kolektor pada kecamatan lainnya. Akibatnya, penilaian kesesuaian pembangunan ruko terhadap kebutuhan pasar di kecamatan ini menunjukan hasil yang tidak sesuai.18
Permasalahan‐permasalahan tersebut dapat terakumulasi dan menurunkan daya saing kota. Aksesibilitas kawasan terganggu dengan adanya ketidakkonsistenan pola arah lalu lintas pada sistem satu arah, penggunaan jalur lambat untuk parkir kendaraan bermotor dan PKL, belum mencukupinya parkir off street, pedestrian yang belum mempertimbangkan bagi kaum berkebutuhan khusus (difable) seperti penyandang cacat, anak‐anak dan manula, serta kapasitas terminal yang kecil menyebabkan angkota ngetem di sekitar bundaran tugu membuat lalu lintas semrawut dan menganggu visual kota. Sehingga Konsep yang digunakan untuk meningkatkan kualitas lingkungan fisik berdasar aspek aksesibilitas adalah rehabilitasi dan renovasi.
Melalui Jurnal Konsep Perancangan Dalam Meningkatkan Kualitas Lingkungan Fisik Kawasan Perdagangan dan Jasa Jalan Jenderal Sudirman Kota Salatiga oleh Nurgianto,kehadiran pasar modern dan hotel berbintang disamping pasar tradisional, kawasan ini merupakan pemain di pasar regional. Namun demikian, peningkatan intensitas kegiatan yang terjadi tidak diimbangi perbaikan daya dukung kawasan sehingga muncul kerusakan sarana‐prasarana publik, permasalahan lalu lintas dan aktivitas sektor informal yang kurang tertata sehingga berpotensi mengarah pada penurunan kualitas lingkungan fisik.
19
18
Khatimah.Husnul.2013. Kajian Kesesuaian Pembangunan Ruko terhadap Kebutuhan Pasar di Kota Mataram.Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota. Juli-Agustus 2013
19
Jurnal Konsep Perancangan Dalam Meningkatkan Kualitas Lingkungan Fisik Kawasan Perdagangan dan Jasa Jalan Jenderal Sudirman Kota Salatiga oleh Nurgianto.2013
27 Universitas Sumatera Utara 20
a) kurang optimalnya koordinasi antar dinas terkait penataan ruang maupun antara pemerintah dengan masyarakat terkait penggunaan lahan.
Menurut Anggita S. E. P dalam jurnalnya Evaluasi Penggunaan lahan di kota Kediri tahun 2003-2013 Terjadinya ketidaksesuaian penggunaan lahan di Kota Kediri memiliki pola persebaran teratur. Hal ini dapat dibuktikan dengan adanya alih fungsi lahan permukiman menjadi daerah perdagangan dan jasa yang memiliki pola linier di sepanjang jalan Dhoho pada Kecamatan Kota, Kota Kediri. Pengelompokan atau aglomerasi kawasan perdagangan dan jasa tersebut dapat terjadi salah satunya karena faktor lokasi strategis. Lokasi strategis yang merupakan daerah aglomerasi perdagangan dan jasa berada di pusat kota tepatnya terdapat di Jalan Dhoho, Kecamatan Kota, Kota Kediri pada BWK (Bagian Wilayah Kota). Terjadinya pengelompokan perdagangan dan jasa dapat menyebabkan persebaran kawasan perdagangan dan jasa tidak merata. Ketika kawasan perdagangan dan jasa tidak merata, maka perkembangannya akan berbeda satu dengan yang lain. Adanya kesenjangan antara daerah yang telah dilakukan pembangunan (kawasan perdagangan dan jasa) dengan daerah yang belum. Hal itu menyebabkan kesulitan pemenuhan kebutuhan masyarakat karena faktor keterjangkauan.Secara umum,perkembangan daerah dan ekonomi masing-masing bagian wilayah kota akan berbeda.
Adanya ketidaksesuaian disebabkan oleh banyak faktor, di antaranya adalah sebagai berikut:
20
28 Universitas Sumatera Utara b) kepentingan pihak ketiga/ swasta (investor/developer) atau pengguna
lahan yang bertentangan dengan peruntukan lahan.
c) penegakan hukum yang kurang tegas dan konsisten serta lemahnya pengawasan terhadap penyelenggaraan RDTRK,
d) kurangnya sosialisasi, informasi, dan pengetahuan terkait penggunaan lahan dari pemerintah kepada masyarakat.
e) tidak adanya konsistensi dalam pelaksanaan RDTRK.
Dalam jurnal studi penentuan lokasi potensial pengembangan pusat perbelanjaan di kota Tangerang oleh Muhammad Hidayat dikatakan bahawa Potensi pengembangan dan lokasi potensialnya dalam pengembangan pusat perbelanjaan di Kota Tangerang khususnya yaitu21
1. Dalam menentukan lokasi potensial pengembangan pusat perbelanjaan, ada 4 (empat) aspek, yaitu potensi pengembangannya, arah kebijakan pengembangan kesatuan fungsional wilayah kecamatan, penyeleksian kecamatan potensial, dan penentuan lokasi potensial dikecamatan terpilih.
:
2. Kota Tangerang tidak terlepas dari arahan kebijakan kota tentang fungsi-fungsi dan kegiatan kota yang diprioritaskan, kondisi sektor perdagangan, ketersediaan lahan bagi peruntukan sektor perdagangan dan pertumbuhan penduduk.
3. Faktor-faktor yang mempengaruhi kecamatan agar menjadi potensial antara lain:
21
jurnal studi penentuan lokasi potensial pengembangan pusat perbelanjaan di kota Tangerang oleh Muhammad Hidayat.2011
29 Universitas Sumatera Utara a. Arah kebijakan pengembangan kesatuan fungsional wilayah
kecamatan.
b. Alokasi lahan sektor perdagangan di akhir tahun perencanaan.
c. Kependudukan yang dilihat dari jumlah, kepadatan, tingkat pertumbuhan, dan trend di masa yang akan datang serta jumlah angkatan kerja dan jenis pekerjaan beserta tingkat pendapatan penduduk menurut sektor pekerjaannya. Pola pengeluaran penduduk bekerja yang di konsumsikan untuk pusat perbelanjaan.
d. Supply, tingkat penyebaran pusat perbelanjaan eksisting dan perbandingan jumlah luas pusat perbelanjaan dengan jumlah penduduk.
e. Kondisi lingkungan sekitar yang dilihat dari jumlah kawasan perumahannya.
Saat melakukan penentuan lokasi potensial yang harus diperhatikan antara lain: Harus disesuaikan dengan arahan yang telah ditetapkan berdasarkan RTRW dan RDTR. Kependudukan (dilihat berdasarkan jumlah dan kepadatan penduduk). Mempertimbangkan rencana penggunaan lahan yang dialokasikan untuk kegiatan sektor perdagangan dan jasa. Memperhatikan keadaan lingkungan sekitar (dilihat dari jumlah perumahan dan pusat perbelanjaan yang sudah ada). Melihat kemudahan akses baik dari jaringan jalan maupun transportasi umum. Menentukan besaran area perdagangan yang disesuaikan dengan skala pelayanannya.
30 Universitas Sumatera Utara 22
Berbagai faktor yang mempengaruhi perkembangan dan perubahan penggunaan lahan, jenis perubahan tersebut antara lain, perubahan fisik kota
Melalui jurnal Penerapan Program Linier untuk pemanfaatan lahan dikawasan pesisir kota Cirebon Oleh Neng Ikeu, Yulia Asyiawati Dalam upaya meningkatkan pemanfaatan lahan pelabuhan dan perdagangan jasa maka dilakukan upaya pengembangan pemanfaatan lahan pelabuhan dan perdagangan jasa yang berdasarkan hasil analisis kedua pemanfaatan lahan ini dapat menjadi salah satu sektor yang progresif dan dapat menjadi sektor unggulan. Upaya untuk pengembangan kedua pemanfaatan lahan tersebut dilakukan untuk meningkatkan indeks daya beli (IPM) kawasan studi masih rendah dibandingkan dengan indeks lainnya.
Salah satu upaya untuk meningkatkan indeks daya beli adalah dengan meningkatkan pertumbuhan perekonomian. Untuk meningkatkan pertumbuhan perekonomian maka perlunya membuka peluang usaha baru agar terjadi peningkatan penyerapan tenaga kerja sehingga pengangguran dapat teratasi. Dengan maksimalisasi pemanfaatan lahan yang terpilih adalah pemanfaatan lahan kawasan pelabuhan dan pemanfaatan lahan kawasan perdagangan dan jasa. Penggunaan sumberdaya yang dipakai untuk mencapai hasil maksimal pada masing-masing pemanfaatan lahan. Pemanfaatan lahan tersebut mampu menyerap tenaga kerja karena sektor tersebut merupakan sektor yang unggulan dan juga sektor progresif,tenaga kerja yang diprediksi akan semakin besar diserap jika upaya pengembangan pemanfaatan lahan pelabuhan dan perdagangan jasa dapat terjadi.
22
Penerapan Program Linier untuk pemanfaatan lahan dikawasan pesisir kkota Cirebon Oleh Neng Ikeu, Yulia Asyiawati
31 Universitas Sumatera Utara dimana terjadi perluasan fisik kota, indikasi adanya perubahan struktur kota dan terjadinya perubahan fungsi permukiman menjadi komersial. Sehingga faktor-faktor yang menjadi sisi permintaan aktivitas komersial adalah23
Merosotnya kualitas suatu ruang kota biasanya disebabkan karena beberapa penurunan keadaan kualitas, seperti:
: - Dekat dengan pusat kota atau sub pusatnya
- Dekat dengan arus transportasi
- Dekat dengan aktivitas lain yang menjadi daya tarik konsumen - Jenis penggunaan lahan terkait
- Memiliki aksesibilitas yang baik - Lahan mencukupi
- Dan lain-lain
24
1. Tata letak lingkungan fisik secara keseluruhan tidak memungkinkan lagi untuk menampung jenis kegiatan baru.
2. Tingkat pencapaian yang buruk serta tidak menguntungkan, ruang parkir yang kurang dan tidak dapat diperluas lagi, organisasi ruang serta hubungan fungsional yang buruk, dan sebagainya.
3. Peruntukan lahan tidak lagi sesuai dengan status kawasan tersebut di dalam konteks tata kota.
Pada dasarnya tujuan dari penataan kembali mencakup tiga hal pokok, yaitu: 1. Meningkatkan taraf hidup kehidupan pada area yang ditata kembali. 2. Memberikan vitalitas baru
23
Jurnal Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Perubahan Pemanfaatan Perumahan Untuk Tujuan Komersial Dikawasan Tlogonsari Kulon, Semarang oleh Tangguh Wicaksono.Prof. Dr. FX. Sugiyanto, MS
24
Pengembangan Konsep Ruang Komersial Rekreatif pada Penataan kawasan Bubakan Kota Semarang oleh Indriastjario.2003
32 Universitas Sumatera Utara 3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar.
Jadi, dari beberapa jurnal terkait dengan permasalahan tata ruang dibeberapa daerah diIndonesia tentang zona perdagangan terletak pada adanyan ketidakjelasan dari arahan tentang pemanfaatan lahan, kurangnya sosialisasi, ketidaksinambungan kepentingan antar sektor, tidak memadai fasilitas yang diberikan oleh pemerintah, adanya kepentingan pihak ketiga, penegakan hukum yang kurang tegas, kurangnya koordinasi antara stakeholder.