Dalam ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata disebutkan bahwa, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, hal ini berarti bahwa semua perjanjian yang dibuat menurut hukum atau secara sah, sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, adalah mengikat sebagai undang-undang terhadap para pihak.118 Menurut ahli-ahli Hukum Perdata, debitor yang tidak memenuhi kewajibannya dihukum untuk membayar ganti rugi, biaya dan bunga kepada kreditor.119
Setiap debitor mempunyai kewajiban menyerahkan prestasi kepada kreditor, dalam bahasa asing kewajiban itu disebut Schuld. Di samping itu, seorang debitor juga memiliki kewajiban lain yaitu guna pelunasan utang, debitor kewajiban untuk
117 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
118 Mariam Darus Badrulzaman, et.al., Kompilasi Hukum Perikatan, Dalam Rangka Menyambut Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001), hal. 82
membiarkan harta kekayaannya diambil oleh kreditor sebanyak utang debitor, apabila debitor tidak memenuhi kewajiban membayar utang kepada kreditor.120
Suatu hak hukum menimbulkan kewajiban hukum orang lain. Kreditor memiliki suatu hak hukum untuk menuntut bahwa debitor harus membayar sejumlah uang, jika debitor diwajibkan secara hukum atau memiliki kewajiban hukum untuk membayar sejumlah uang. Sebagaimana dimaksud oleh Hans Kelsen yang dikutip oleh Jimly Asshiddiqie bahwa :
“Pernyataan bahwa saya memiliki hak melakukan perbuatan tertentu, mungkin hanya memiliki makna negatif, yaitu bahwa saya tidak diwajibkan untuk melakukan suatu perbuatan. Namun demikian, saya secara hukum tidak bebas melakukan apa yang ingin saya lakukan jika orang lain tidak diwajibkan secara hukum membiarkan saya melakukan apa yang ingin saya lakukan. Kebebasan hukum saya selalu terkait dengan urusan hukum orang lain. Hak hukum saya selalu merupakan kewajiban hukum orang lain.”121
Perjanjian buy back guarantie yang dimaksud adalah suatu perjanjian yang mewajibkan kepada penjamin (perorangan atau badan hukum) untuk membeli kembali objek/benda jaminan yang sebelumnya telah diperjanjikan dalam perjanjian pengikatan jaminan antara debitor dan kreditor, jika dikemudian hari debitor melakukan cidera janji untuk melakukan pembayaran angsuran atau pelunasan utang pada waktu yang telah ditentukan, maka penjamin wajib membeli kembali jaminan tersebut dari kreditor, dengan tanpa syarat apapun juga.
Jika dilihat dari bentuk dan isinya, akta buy back guarantie ini menyerupai bentuk perjanjian penanggungan (personal guarantee atau coorporate guarantee),
120Ibid., hal. 8
yang di dalam Pasal 1820 KUHPerdata dikenal sebagaiborghtocht,hanya saja subjek hukum dari buy back guarantee berbeda dengan borghtocht. Oleh karena di dalam borghtochtyang menjadi penjamin adalah pihak ketiga (personal guarantee dan atau corporate guarantee) yang awalnya tidak mempunyai hubungan hukum dengan debitor, sedangkan pada buy back guarantieyang bertindak sebagai penjamin adalah orang atau badan hukum yang sebelumnya telah mempunyai hubungan hukum dengan debitor.
Ditinjau dari akibat hukum dalam hal terjadi wanprestasi debitor, maka hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian buy back guarantie ini mirip dengan subrogasi yang dikenal di dalam Pasal 1400 KUHPerdata karena baik di dalam buy back guarantie maupun pada subrogasi terjadi penggantian hak-hak oleh seorang pihak ketiga/ penjamin yang membayar kepada kreditor, bedanya adalah, buy back guarantie hanya timbul berdasarkan perjanjian sedangkan pada subrogasi bisa juga timbul karena undang-undang.
Dalam perjanjian buy back guarantie, developer bertanggung jawab untuk membeli kembali unit rumah yang telah terjual kepada debitor, apabila pembelian unit rumah tersebut dilakukan melalui pembiayaan perbankan, dan mengalami kemacetan dalam angsuran pembayaran kreditnya.
Pasal 1840 KUHPerdata diatur bahwa penanggung yang telah membayar lunas utangnya, demi hukum menggantikan kreditor dengan segala haknya terhadap debitor semula. Sehingga, meskipun penjamin telah melaksanakan kewajiban sesuai
ketentuan buy back guarantie namun tidak serta merta mengakibatkan atau memberikan hak kepada penjamin untuk menggantikan posisi kreditor utama. Hal ini sering dikenal dengan subrogasi sebagaimana diatur di dalam Pasal 1400 KUHPerdata.
A. Kesimpulan
Dari uraian bab-bab di muka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Kedudukan dan peranan penjaminan Buy Back Guarantie dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR adalah penjamin/developer akan membeli tanah dan bangunan dari pembeli dan/atau bank dalam hal debitor lalai/ wanprestasi terhadap hutangnya pada bank, dalam hal bank melaksanakan hak-hak untuk menarik tanah dan bangunan dari debitor maka penjamin bersedia membantu bank sampai bank mendapat/menguasai tanah dan bangunan, selanjutnya uang hasil penjualan akan digunakan untuk membayar hutang debitor kepada bank, baik hutang pokok, bunga, maupun biaya-biaya lainnya, jaminan yang dilakukan developer akan berlaku terus menerus dan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas.
2. Bentuk hubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminan buy back guarantie adalah hubungan antara Bank dengan konsumen yang melakukan pembelian unit rumah dengan fasilitas KPR dari Bank diatur dalam perjanjian kredit dan/atau perjanjian pengakuan hutang dengan jaminan dan/atau perjanjian jaminan, sedangkan hubungan hukum antara bank dengan developer bank diatur dalam perjanjian buy back guarantie, di mana antara bank dan developer telah membuat dan menandatangani PKS yang mengatur bahwa developer bertanggung jawab sepenuhnya dan mengikat diri sebagai penjamin
atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terutang oleh konsumen/debitor kepada bank bila konsumen/ debitor telah melalaikan kewajiban kepada bank, kemudian antara developer dengan konsumen/debitor hubungan hukum yang timbul adalah melalui lembaga subrogasi, di mana pembayaran seluruh hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank menimbulkan subrogasi atau pergantian hak-hak si berpiutang (bank) oleh seorang ketiga (developer) yang membayar kepada si berpiutang (bank) tersebut.
3. Realisasi jaminan buy back guarantie apabila terjadi wanprestasi oleh debitor KPR adalah bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan dan mengembalikan haknya, yaitu Bank melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor, yaitu perjanjian kredit kepemilikan rumah (KPR), atau melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan developer, yaitu perjanjian kerja sama yang di ikuti dengan perjanjianbuy back guarantie, dimanadevelopersebagai penjamin akan membeli tanah dan bangunan dari pihak debitor apabila sebelum jangka waktu perjanjian kredit kepemilikan rumah berakhir ternyata debitor melalaikan kewajibannya kepada bank.
B. Saran
1. Developer hendaknya tidak ragu memberikan buyback guarantee (jaminan membeli kembali) kepada bank atas unit-unit perumahan yang dibeli oleh konsumen yang pembayarannya dibiayai oleh bank sebelum sertipikat atas unit-unit rumah tersebut diterbitkan. Adanya buy back guaranteedari developerturut membantu pemasaran unit-unit rumah, mengingat bahwa bank dalam
memberikan KPR memerlukan jaminan. Namun demikian developer harus bertanggung jawab terhadap buy back guarantee yang diberikan apabila terjadi klaimbuy back guaranteeagar kredibilitas dan reputasinya terpercaya. Selain itu, pihak developer juga harus bertanggung jawab atas proses penyelesaian pembangunan rumah hingga penerbitan sertipikat hak milik atas unit rumah berdasarkan ketentuan yang berlaku.
2. Bank dalam menyalurkan kredit konsumsi termasuk KPR, hendaknya tidak ragu meskipun rumah yang akan dibiayai dengan fasilitas KPR masih dalam tahap pembangunan, karena bank dapat menjalin kerja sama dengan developer dan memintabuy back guarantee dari developer untuk menjamin kepastian pelunasan hutang debitur KPR, tentunya kerja sama tersebut dengan mempertimbangkan reputasi dan kredibilitas developer selama ini.
3. Bagi developer agar lebih seksama menentukan calon pembeli unit-unit perumahan yang dipasarkannya, tidak hanya sekedar mengejar target pemasaran/terjualnya unit-unit perumahan yang dibangunnya. Karena jika developer hanya mengejar target pemasaran unit-unit perumahan saja akan berakibat permasalahan apabila ternyata kredit kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada debitornya mengalami kemacetan. Hal tersebut juga akan mempengaruhi kredibilitas dan reputasideveloper.