A. Para Pihak Yang Terkait Dalam PerjanjianBuy Back Guarantie
Berbicara mengenai buy back guarantie (jaminan membeli kembali) yang diberikan developer terhadap perumahan yang masih dalam tahap pembangunan, maka terkait dengan 3 (tiga) pihak yang terlibat di dalamnya, yaitudeveloper selaku penjual unit perumahan, bank selaku kreditor Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut ”KPR”) dan pembeli perumahan atau konsumen/debitor KPR. Buy back guarantie merupakan jaminan yang diperlukan bank dari developer karena adanya fasilitas KPR yang diberikan bank kepada konsumen/debitor KPR untuk melunasi pembelian perumahan. Mengapa diperlukan buy back guarantie karena kedudukan bank yang ”tidak aman” akibat belum dapat mengikat hak jaminan kebendaan yang ditunjuk oleh Undang-undang untuk itu, yaitu Hak Tanggungan atas unit rumah yang dibiayai dengan fasilitas KPR. Oleh karena itu, untuk mengatasi kedudukan bank yang ”tidak aman” tersebut, bank menjalin kerja sama dengan developer untuk memberikan buy back guarantie, dimana buy back guarantie tersebut akan diklaim oleh bank apabila konsumen/debitor KPR wanprestasi kepada bank.65
B. Standar Baku Perjanjian Kerjasama PenjaminanBuy Back Guarantie
Buy back guarantie mempunyai ciri yang membedakan dengan bentuk jaminan pada umumnya. Ciri khusus yang dapat ditemui dalam praktik pemberian buy back guarantie oleh developer kepada bank adalah aspek hukum (materil) yang
65 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
terkandung di dalamnya dan bentuk/format (formil) perjanjian buy back guarantie yang ditemui dalam praktik.
Perjanjian dari aspek namanya dapat digolongkan menjadi 2 (dua) macam, yaitu perjanjian bernama (nominaat) dan Perjanjian tidak bernama (innominaat).66 Perjanjian bernama/nominaatmerupakan perjanjian yang dikenal dalam KUHPerdata yaitu sebagaimana diatur dalam Bab V sampai dengan Bab XVIII, seperti jual beli, tukar-menukar, sewa-menyewa, persekutuan perdata, hibah, penitipan barang, pinjam pakai, pinjam peminjam, pemberian kuasa, penanggungan utang, perjanjian untung untungan dan perdamaian, ditambah titel VII A dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang tentang Persetujuan Persetujuan asuransi dan pengangkutan.67 Perjanjian tidak bernama/innominaat merupakan perjanjian diluar pengaturan Buku III KUHPerdata yang timbul, tumbuh dan berkembang di dalam praktik.
Timbulnya kontrak ini karena adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata. Tidak selalu dengan pasti dapat dikatakan apakah suatu perjanjian itu merupakan perjanjian bernama atau tidak bernama. Karena ada perjanjian yang mengandung berbagai unsur dari berbagai persetujuan yang sulit dikualifikasikan sebagai perjanjian bernama atau tidak bernama (perjanjian campuran). Hanya ada satu hal undang-undang memberikan pemecahannya yaitu yang tersebut dalam Pasal 1601 c KUHPerdata.68
66 HS. Salim, Perkembangan Hukum Kontak Innominaat di Indonesia, (Jakarta: Sinar
Grafika, 2003), hal.1.
Buy back guarantie tidak terbentuk dalam satu perjanjian tersendiri. Buyback guarantie timbul dalam rangka kerja sama penyaluran KPR oleh bank kepada konsumen yang membeli rumah dari developer. Buy back guarantie terdapat dalam perjanjian kerja sama yang dibuat oleh dan antaradeveloper dan Bank. Unsur utama dalam perjanjian kerja sama pemberian fasilitas KPR adalah ketentuan mengenai prosedur pemberian KPR oleh bank kepada konsumen dan ketentuan mengenai jaminan (buy back guarantie). Kedua unsur tersebut diatur dan disesuaikan dengan kesepakatan antara developer dan bank. Bila dilihat dari aspek namanya, perjanjian tersebut dapat digolongkan dalam perjanjian tidak bernama karena perjanjian tersebut tidak dapat dimasukkan dalam perjanjian yang dikenal dalam KUHPerdata yaitu sebagaimana diatur dalam Bab V sampai dengan Bab XVIII KUHPerdata.
dibuat secara mandiri terlepas dari perjanjian kredit kepemilikan rumah maupun PKS.69
Apabila ditinjau dari segi hukum jaminan, penanggungan utang (borgtocht) termasuk hak jaminan khusus yaitu hak yang memberikan kedudukan lebih tinggi dari kreditor-kreditor lainnya70 dalam arti memberikan kepada kreditor kedudukan lebih baik dari kreditor konkuren dalam hal penagihan.71 Kedudukan lebih tinggi tersebut diperoleh berdasarkan perjanjian yang dibuat antara kreditor dan penanggung.
Penanggungan merupakan hak jaminan khusus yang bersifat perorangan yang artinya menimbulkan hubungan langsung pada perorangan (badan hukum) tertentu terhadap harta kekayaan penanggung seumumnya.72 Tujuan dan isi dari penanggungan itu ialah memberikan jaminan untuk dipenuhinya perutangan dalam perjanjian pokok. Adanya penanggungan itu dikaitkan dengan perjanjian pokok, mengabdi pada perjanjian pokok. Maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian penanggungan itu bersifataccesoir.73
Kesan bahwa buy back guarantie merupakan penanggungan utang dapat terlihat dari pernyataan buy back guarantie developer di dalam PKS dituangkan dengan redaksional sebagai berikut:
69 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal tanggal 10 Januari 2014
70J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2002),
hal. 3.
71Ibid., hal.9.
72 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, (Yogyakarta: Liberty), hal.47.
”Selama Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun belum dipecah, Akta Jual Beli antara Developer dengan Pembeli belum ditandatangani dan Akta Pemberian Hak Tanggungan belum ditandatangani serta asli atau copy legalisir Surat Izin Mendirikan Bangunan belum diserahkan kepada Bank oleh Developer, maka Pihak Pertama (developer) dengan ini bertanggung jawab sepenuhnya dan mengikat diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terhutang oleh Pembeli kepada bank baik merupakan hutang pokok, bunga provisi, bunga denda dan/atau biaya-biaya lainnya berdasarkan fasilitas KPR yang diterima pembeli dari bank.”
”Selama Akta Jual Beli dan APHT atas unit satuan rumah susun belum ditandatangani oleh pembeli, Pihak Pertama (developer) dengan ini wajib bertanggung jawab sepenuhnya dan mengikat diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terutang oleh Debitor kepada Pihak Kedua (bank) baik merupakan utang pokok, bunga, provisi, bunga denda dan/atau biaya-biaya lainnya berdasarkan fasilitas KPR yang diterimanya, baik dalam mata uang Rupiah ataupun ditentukan sendiri oleh Pihak Kedua (bank).”
Kemudian, terdapat pula penggunaan ketentuan-ketentuan penanggungan, terutama yang mengesampingkan hak-hak utama atau hak-hak istimewa penjamin sebagai berikut: ”Jaminan ini diberikan oleh developer kepada bank dengan melepaskan hak hak utama, hak hak istimewa serta exceptie-exceptie yang oleh Undang undang diberikan kepada seorang penjamin yaitu antara lain yang termaksud dalam pasal 1430, 1830, 1831, 1833, 1837, 1847, 1848 dan 1849 KUHPerdata.”
Padahal apabila dibandingkan dengan jaminan pada umumnya, buy back guarantiememiliki ciri kekhususan antara lain sebagai berikut:
akan digunakan sebagai pelunasan harga rumah yang dibeli oleh debitor dari developer sehingga dana tersebut akan masuk ke dalam rekening developer. 2. Buy back guarantie oleh developer merupakan jaminan sementara, karena
pernyataan buy back guarantie ini hanya berlaku mengikat developer selama sertipikat hak atas satuan rumah susun belum dipecah dan akta jual beli antara developer dengan pembeli belum ditandatangani dan akta pemberian hak tanggungan belum ditandatangani.
3. Bentuk pernyataan buy back guarantie oleh developer tertuang dalam bentuk perjanjian kerja sama pemberian fasilitas KPR dan tidak dibuat dalam bentuk perjanjian penjaminan tersendiri.
4. Perjanjian kerjasama antara developer dan bank yang memuat pernyataan buy back guarantie bukan merupakan pengikatan jaminan sebagai perjanjian accessoir74 karena perjanjian tersebut bersifat mandiri dan berdiri sendiri bahkan dapat terjadi sebelum perjanjian kredit yang dijamin olehbuy back guarantie.
Menurut pertimbangan developer, buy back guarantie tidak selalu harus diberikan oleh developer kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas KPR. Hal ini dengan pertimbangan bahwa buy back guarantie merupakan suatu penjaminan atas pembelian kembali unit rumah yang dibeli oleh konsumen, yang di dalam praktiknya (karena adanya hubungan hukum utang-piutang antara bank dan debitor KPR, bentuk pengembangannya dijabarkan sebagai jaminan atas pelunasan KPR yang diberikan
74Suatu perjanjian accessoir adalah mengikuti perjanjian pokoknya, Suharnoko dan Endah
oleh bank kepada debitor. Apabila terjadi klaim, pembayaran kepada bank dianggap oleh developer sebagai pembelian kembali unit rumah milik konsumen dan oleh bank dianggap sebagai pelunasan utang debitor KPR. Sehingga dengan adanya buy back guarantiebank memperoleh kepastian atas pelunasan KPR.
C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Klausula Buy Back Guarantie Pada PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan
Klausula-klausula perjanjianbuy back guarantieyang dibuat antaradeveloper dengan PT. Bank Bukopin, Tbk. Cabang Medan secara garis besar merupakan suatu pernyataan jaminan dari pihak developer/penjual untuk membeli kembali objek perjanjian berupa tanah dan bangunan apabila pihak pembeli/debitor wanprestasi, yang dapat diuraikan sebagai berikut :
cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) ditambah lagi dengan bunga dan biaya-biaya lainnya atas keterlambatan pembayaran tersebut.
2. Dalam hal pengalihan atas tanah dan bangunan tersebut dari debitor kepada penjamin termasuk biaya-biaya yang berkaitan dengan pengalihan hak tersebut merupakan tanggung jawab pihak penjamin sepenuhnya dan bank dilepaskan dari segala beban dan/atau ganti rugi serta tuntutan berupa apapun atas pengalihan hak tersebut.
3. Apabila menurut pertimbangan bank ternyata debitor/penjamin tidak memenuhi salah satu atau lebih syarat-syarat yang tercantum dalam akta perjanjian kredit dengan memakai jaminan dan pengakuan hutang tersebut, maka bank diberi kuasa oleh debitor/penjamin untuk menjual/mengalihkan dan/atau dengan cara apapun tanah dan bangunan kepada pihak manapun yang dikehendaki oleh pihak bank dengan harga dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh bank termasuk untuk menerima uang hasil penjualan atau pengalihan tanah dan bangunan tersebut. 4. Dalam hal bank melaksanakan hak-hak untuk menarik tanah dan bangunan
tersebut dari debitor, penjamin bersedia membantu bank sampai bank mendapat/menguasai tanah dan bangunan bila dipandang perlu dapat meminta bantuan dari pihak kepolisian dalam hal ini segala biaya yang dikeluarkan untuk keperluan penagihan dan tindakan lain yang diperlukan tersebut ditanggung/dibayar oleh debitor.
hutang debitor kepada bank, baik hutang pokok, bunga, maupun biaya-biaya lainnya.
6. Dalam pemberian jaminan ini debitor dengan ini melepaskan untuk keperluan bank semua hak-hak istimewanya dan oleh undang-undang diberikan kepada penjamin antara lain hak-hak penjamin yang diatur dalam pasal-pasal 143, 1831, 1838, 1843, 1848, 1848, 1849, dan 1850 dari Kitab Udang-undang Hukum Perdata Indonesia.
7. Jaminan ini berlaku terus menerus dan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas.
8. Jaminan ini tidak dapat dicabut atau dibatalkan oleh penjamin tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank dan bank berwenang untuk mengubah menambah dan memperbaharui perjanjian kredit dengan memakai jaminan dan pengakuan hutang. Selanjutnya untuk mengikat diri sebagai penjamin untuk membeli kembali (buy back guarantie) penjamin juga berjanji dan mengikat diri bertindak sebagai avalist (penanggung hutang) dalam hal debitor ternyata menunggak anggsuran kreditnya tersebut, maka bank harus memberitahukan kemacetan kreditnya tersebut secara tertulis kepada penjamin mengenai hal itu dan berdasarkan pemberitahuan tersebut, maka penjamin melakukan penagihan dan/atau tindakan-tindakan lain yang diperlukan dan jika setelah pemberitahuan tersebut Penjamin belum juga berhasil melakukan penagihan, maka Bank berhak mendebet rekening Penjamin yang ada di bank sesuai dengan daftar tunggakan. 9. Apabila setelah dilakukan pendebetan rekening Penjamin oleh Bank ternyata
Dari klausul-kalusul perjanjian buy back guarantie yang biasa dilakukan dalam praktek perjanjian kredit kepemilikan rumah di PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan tampak bahwa perjanjian buy back guarantie tersebut berlangsung terus sampai dengan kredit kepemilikan rumah dilunasi debitor. Tidak seperti perjanjian buy back guarantie yang lazim dipraktekkan di perbankan selama ini, bahwa perjanjian buy back guarantie biasanya berlaku sampai dengan dapat dilaksanakannya pengikatan terhadap obyek jaminan kredit yang bersangkutan.
Sebagaimana tujuan dibuatnya perjanjian buy back guarantie sebagai perlindungan bagi pihak bank karena kedudukannya yang ”tidak aman” akibat belum dapat mengikat hak jaminan kebendaan yang ditunjuk oleh Undang-undang untuk itu, yaitu Hak Tanggungan atas unit rumah yang dibiayai dengan fasilitas KPR. Oleh karena itu, untuk mengatasi kedudukan bank yang ”tidak aman” tersebut, bank menjalin kerja sama dengan developer untuk memberikan buy back guarantie, dimana buy back guarantie tersebut akan diklaim oleh bank apabila konsumen/debitor KPR wanprestasi kepada bank dalam waktu sebelum dilakukannya pengikatan obyek jaminan tersebut.75
D. Hubungan Hukum Para Pihak Dalam Pemenuhan Kewajiban Penjaminan
Buy Back Guarantie
Pada dasarnya para pihak harus melaksanakan isi kontrak yang telah disepakatinya, namun banyak persoalan yang muncul dalam praktiknya.76 Selain adanya perbedaan penafsiran atas suatu ketentuan tertentu, persoalan timbul pula dari
75 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
adanya perkembangan atau variasi dalam pelaksanaan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.
Pemberian buyback guarantie oleh developer kepada bank merupakan kemudahan yang diberikan oleh developer kepada konsumen yang hendak mendapatkan dana dari bank. Tidak sedikit kemudahan ini dimanfaatkan oleh konsumen menyimpang dari tujuan developer dan bank.
Beberapa bentuk variasi yang ditemui dalam praktik pemberian fasilitas KPR adalah sebagai berikut:
1. Fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada konsumen bukan dalam bentuk KPR.
Beberapa kasus ditemukan dalam praktik dimana konsumen mengajukan fasilitas kredit bank berupa Kredit Modal Kerja/KMK atau Kredit Investasi atau jenis kredit lainnya dengan jaminan unit rumah yang dibelinya dari developer. Namun oleh karena pengikatan jaminan tersebut belum dapat dilaksanakan, kemudian bank meminta developer memberikanbuyback guarantie.
digunakan untuk pelunasan harga rumah kepada developer. Hal ini dapat terjadi dimana harga pembelian unit properti sudah dilunasi lebih dulu oleh konsumen sendiri, namun kemudian konsumen mengajukan kredit KPR.
Selain itu ada pula terjadi konsumen adalah pembeli kedua yang membeli unit rumah dari pembeli pertama dimana pembeli pertama telah melunasi harga pembelian rumah kepada developer. Dalam hal ini konsumen kedua benar mendapat fasilitas KPR dan pencairan dana KPR-nya untuk melunasi harga unit rumah, akan tetapi dana tersebut untuk dibayarkan kepada konsumen pertama dan bukan untuk kepentingan developer. Variasi-variasi pemberian KPR ini biasa didefinisikan sebagai KPR tidak murni.
Menanggapi variasi tersebut di atas dan dengan berpedoman pada perjanjian kerja sama pemberian fasilitas KPR antara bank dan developer, maka sudah sepatutnya developer menolak atau tidak memberikan buy back guarantie terhadap fasilitas kredit yang tidak memenuhi syarat sebagaimana digariskan dalam pemberian buy back guarantie. Namun penolakan tersebut menimbulkan masalah hukum, mengingat pemberianbuy back guarantieberdasarkan PKS berlaku secara umum dan tidak menegaskan syarat pemberian buy back guarantie77 sehingga bagaimana membedakan konsumen yang mendapatbuy back guarantiedari developer dan mana konsumen yang tidak mendapatbuy back guarantiedari developer.
77 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Setiap pengajuan permohonan fasilitas KPR, bank akan meminta dukungan dari developer berupa surat-surat atau dokumen yang diperlukan termasuk tetapi tidak terbatas pada PPJB antara konsumen dan developer. Termasuk di antara surat-surat atau dokumen tersebut adalah surat pernyataan dari developer yang menyatakan bahwa unit perumahan masih dalam tahap pembangunan.78
Developer mempunyai kesempatan untuk menilai apakah fasilitas KPR yang akan diterima oleh konsumen adalah termasuk yang akan diberikan jaminanbuy back guarantie atau tidak. Khusus bagi konsumen yang tidak masuk dalam kriteria yang memenuhi syarat pemberian jaminan buy back guarantie, developer dapat mencantumkan dalam surat pernyataan yang isinya menegaskan bahwa konsumen yang bersangkutan dikecualikan dalam jaminan buy back guarantie. Dengan adanya pernyataan penegasan tersebut maka developer membebaskan diri dari kewajiban sebagai penjamin atas KPR yang akan diberikan bank kepada konsumen yang bersangkutan.
Hubungan antara Bank dan konsumen yang melakukan pembelian unit rumah dengan fasilitas KPR dari Bank diatur dalam perjanjian kredit dan/atau perjanjian pengakuan hutang dengan jaminan dan/atau perjanjian jaminan. Sudah menjadi ketentuan baku/standar79 dalam perjanjian pemberian kredit oleh bank berisi ketentuan bahwa Bila debitor tidak menepati janjinya/wanprestasi, maka hutang 78 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 10 Januari 2014
menjadi jatuh waktu sehingga hutang wajib dibayar sekaligus lunas oleh debitor kepada Bank. Oleh karenanya kemudian bank dapat melakukan hak-haknya yang diatur dalam perjanjian tersebut.
Namun dalam pemberian fasilitas KPR tersebut, bank juga telah membuat dan menandatangani PKS dengan developer dimana diatur bahwa developer bertanggung jawab sepenuhnya dan mengikat diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terutang oleh konsumen/debitor kepada bank bila konsumen/ debitor telah melalaikan kewajiban kepada bank salah satu diantaranya kewajiban untuk membayar angsuran fasilitas KPR sebanyak 3 (tiga) kali angsuran berturut-turut.80
Suatu persoalan dalam Hukum Perjanjian ialah apakah jika si berutang (debitor) tidak menepati janjinya, si berpiutang (kreditor) dapat mewujudkan sendiri prestasi yang dijanjikan itu.81Dalam pemberian fasilitas KPR, bila konsumen/debitor lalai/wanprestasi, bank mempunyai 2 pilihan untuk memulihkan/mengembalikan haknya yaitu:
1. melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor atau;
2. melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengandeveloper. Bank akan menghadapi beberapa formalitas dalam melaksanakan alternatif pertama. Bank harus melakukan eksekusi lelang terhadap barang jaminan yang
80 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 10 Januari 2014
diberikan oleh debitor. Dalam pelaksanaan tersebut tidak hanya membutuhkan tenaga tetapi juga biaya yang tidak sedikit dan waktu yang tidak singkat. Lain halnya bila bank memilih untuk melaksankan alternatif kedua. Begitu debitor lalai/wanprestasi, Bank cukup membuat surat pemberitahuan mengenai kelalaian debitor dan dapat segera memperoleh jaminan atas pelunasan seluruh hutang debitor dari developer dengan waktu yang lebih singkat, dan biaya serta tenaga yang tidak berlebihan.
Berdasarkan PKS, developer tidak dapat menolak untuk melakukan pembayaran atas seluruh hutang debitor dari bank yang menjadi konsumennya. Namun untuk melaksanakan kewajibanbuy back guarantietersebut, harus memenuhi syarat-syarat yang telah diatur dalam PKS, yaitu:82
1. pemberian fasilitas kredit sesuai dengan syarat diberikannya buy back guarantie oleh developer, yaitu fasilitas KPR murni yang pencairan dananya hanya untuk pelunasan harga rumah kepada developer;
2. masabuy back guarantie masih berlaku, yaitu selama sertipikat hak atas sarusun (rumah) belum dipecah, Akta Jual Beli antara developer dengan konsumen belum ditandatangani dan Akta Pemberian Hak Tanggungan belum ditandatangani; 3. konsumen/debitor telah melalaikan kewajibannya selama 3(tiga) bulan atau 3
(tiga) kali angsuran berturut-turut.
Pembayaran seluruh hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank menimbulkan subrogasi atau pergantian hak-hak si berpiutang (bank) oleh seorang
82 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
ketiga (developer) yang membayar kepada si berpiutang (bank) tersebut.83 Setelah utang itu dibayar, developer muncul sebagai seorang kreditor/berpiutang baru yang menggantikan kedudukan bank. Jadi, utang konsumen/debitor kepada bank hapus karena pembayaran oleh developer,84tetapi pada detik itu juga terbit atau hidup lagi dengan developer sebagai pengganti dari bank.
Dari pengaturan subrogasi dalam KUHPerdata,85 dapat disimpulkan bahwa subrogasi yang terjadi dalam hubungan antara bank-debitor/konsumen-developer adalah subrogasi berdasarkan perjanjian yang inisiatifnya datang dari kreditor/bank. Pembayaran hutang debitor/konsumen dilakukan oleh developer setelah bank meminta pelaksanaan buy back guarantie kepada developer berdasarkan PKS. Pelaksanaan buy back guarantie yang menimbulkan subrogasi dituangkan akta subrogasi yang dibuat dan ditandatangani oleh bank dan developer.
Akta subrogasi tersebut berisi pernyataan pembayaran dan penerimaan pembayaran jumlah hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank. Dengan diterimanya pelunasan hutang tersebut, bank menyatakan tidak mempunyai tagihan apapun lagi terhadap debitor berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat antara bank dan debitor. Selanjutnya bersamaan dengan pembayaran tersebut bank dengan tegas mensubrogir developer serta menempatkan developer dalam semua hak, hak
83Subekti,Op.Cit.,hal.67.
84 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 10 Januari 2014
85J. Satrio,Cessie, Subrogatie, Novatie, Kompensatie dan Pencampuran Hutang, (Bandung:
gugatnya, hak utama dan hak-hak lainnya yang ada pada dan yang dapat dilakukan oleh bank terhadap debitor berdasarkan perjanjian kredit.
Bersamaan dengan pelunasan tersebut, bank menyerahkan seluruh surat-surat dan/atau akta-akta yang berkenaan dengan perjanjian kredit antara bank dan debitor. Subrogasi memang harus dinyatakan dengan tegas karena subrogasi berbeda dengan pembebasan utang.86 Tujuan developer melakukan pembayaran kepada bank adalah untuk menggantikan kedudukan bank dan bukan untuk membebaskan konsumen/ debitor dari kewajiban membayar angsuran/cicilan harga rumah (hutang) kepada kreditor. Selanjutnya developer sebagai kreditor baru berhak melakukan penagihan utang tersebut terhadap debitor dan jika debitor wanprestasi, maka developer mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas benda-benda debitor yang dibebani dengan jaminan.
Dari sudut pandang posisi bank, pembayaran atau pelunasan hutang debitor/konsumen oleh developer telah menghapuskan hubungan hukum antara bank dengan debitor/konsumen. Bersamaan itu pula untuk sebagian telah mengurangi kewajiban buyback guarantie developer kepada bank. Sehingga untuk lingkup debitor/konsumen yang telah lalai/wanprestasi, bank telah keluar dari hubungan hokum yang sebelumnya bersifat segitiga (bank-debitor/konsumen-developer). Kedudukan bank berdasarkan perjanjian kredit (dengan debitor) telah disubrogasikan kepada developer.
Kedudukan bank berdasarkan perjanjian kerja sama pemberian fasilitas KPR dengan jaminan (dengan developer) khusus untuk debitor/konsumen yang telah lalai/wanprestasi tersebut telah dilaksanakan oleh developer. Sehingga tidak ada lagi kepentingan hukum dari bank terhadap debitor/konsumen dan developer. Dengan demikian hubungan yang bersifat segitiga tersebut telah hapus/putus dan menyisakan hubungan hukum antara debitor/konsumen dan developer saja.
Dari sudut pandang posisi developer, setelah adanya subrogasi, hubungan hukum antara developer dan konsumen menjadi 2 (dua) macam yaitu:
1. hubungan hukum yang timbul berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB); dan
2. hubungan hukum yang timbul berdasarkan akta subrogasi yang dibuat dan ditandatangani oleh bank dan developer.
Kedua hubungan hukum tersebut mempunyai akibat hukum yang berbeda dalam pelaksanaannya. Dalam hubungan hukum yang timbul berdasarkan PPJB, bila konsumen wanprestasi maka developer berhak membatalkan PPJB secara sepihak dan berlaku sanksi pembatalan dalam PPJB sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 5 PPJB yang berbunyi:
Sedangkan dalam hubungan hukum yang timbul berdasarkan akta subrogasi, bila konsumen wanprestasi maka developer berhak untuk melakukan eksekusi atas benda debitor yang dibebani dengan jaminan. Ketentuan eksekusi atas benda-benda debitor tercantum dalam Pasal 3 Akta Subrogasi yang berbunyi:
“Atas dasar dan bersamaan dengan pembayaran jumlah uang tersebut, Bank dengan tegas mensubrogir Developer serta menempatkan Developer dalam semua hak, hak gugatannya, hak utama dan hak-hak lainnya yang ada pada dan yang dapat dilakukan oleh Bank terhadap Debitor berdasarkan Perjanjian Kredit, di antaranya hak-hak untuk menagih dan menerima semua jumlah hutang Debitor kepada Bank termasuk hak untuk mengadakan eksekusi (Penjualan Bangunan) apabila Debitor telah melalaikan kewajibannya berdasarkan Perjanjian Kredit. Developer menerangkan dengan ini menerima subrogasi tersebut.”
haknya yang timbul dalam PPJB daripada hak-haknya yang timbul berdasarkan akta subrogasi.
Meskipun konsumen telah wanprestasi namun tidak berarti konsumen tidak berhak mendapat perlindungan hukum. Konsumen tidak mengetahui adanya Perjanjian Kerja Sama pemberian fasilitas KPR dengan jaminan yang dibuat oleh bank dan developer. Konsumen hanya mengetahui bahwa dirinya menandatangani PPJB dengan developer dan atas fasilitas yang diterimanya dari bank, konsumen menandatangani perjanjian dengan bank, yaitu perjanjian kredit dan/atau pengakuan hutang dengan jaminan dan/atau perjanjian jaminan. Dengan demikian, bila terjadi wanprestasi maka konsumen juga mempunyai 2 akibat hukum yang berbeda yaitu: 1. akibat hukum berdasarkan PPJB; dan
2. akibat hukum berdasarkan perjanjian kredit.
Dalam PPJB diatur bahwa bila terjadi wanprestasi oleh konsumen maka developer berhak untuk membatalkan PPJB dan berlaku sanksi pembatalan sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat (2) PPJB. Berkaitan dengan pembatalan tersebut, kedua belah pihak setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata. Sedangkan dalam perjanjian kredit, wanprestasi oleh konsumen akan mengakibatkan seluruh hutangnya menjadi jatuh waktu sehinga wajib dibayar sekaligus lunas. Bank berhak untuk melakukan eksekusi jaminan yang diberikan oleh debitor untuk pelunasannya.
debitor kepada kreditor.88Rasio dari ketentuan ini adalah untuk mencegah terjadinya ketidakadilan yang dapat terjadi jika kreditor memiliki benda jaminan yang nilainya lebih besar dari jumlah utang debitor kepada kreditor. Karena itu benda jaminan tersebut harus dijual dan kreditor berhak mengambil uang hasil penjualan tersebut sebagai pelunasan utangnya.
Apabila masih ada kelebihan, maka sisa hasil penjualan tersebut harus dikembalikan kepada debitor. Adanya prinsip inilah yang dihindari bank dan developer sebagaimana telah diuraikan di atas. Namun prinsip ini memberikan (sedikit) perlindungan bagi debitor/konsumen.89 Karena meskipun belum tentu ada sisa hasil penjualan dari benda jaminan yang menjadi haknya dengan prinsip ini debitor memberi jaminan bahwa yang dibayar oleh debitor adalah sebesar jumlah hutangnya atau dengan kata lain debitor tidak akan membayar lebih dari jumlah hutangnya. Kendala debitor dalam mendapatkan haknya dengan meminta bank melakukan eksekusi atas benda jaminan adalah benda jaminan atas pencairan dana KPR adalah rumah yang secara hukum hak kepemilikannya belum berpindah dari developer. Pemberian rumah sebagai benda jaminan KPR kepada bank hanya berdasarkan PPJB. Oleh karenanya debitor tidak dapat atau sangat sulit untuk meminta haknya berdasarkan perjanjian kredit (eksekusi benda jaminan) baik hal itu dilaksanakan oleh bank apalagi dilakukan oleh developer berdasarkan akta subrogasi.
88Ibid., hal.23
89 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
A. Kredit Macet Pada Bank Bukopin Tbk Cabang Medan
Pada prinsipnya setiap bank dalam melakukan pemberian fasilitas pinjaman/ kredit (lending) kepada debitor tidak menghendaki terjadinya suatu pinjaman menjadi bermasalah atau macet, oleh karena hal tersebut sangat mempengaruhi tingkat kesehatan bank jika suatu bank memiliki non performing loan (NPL) yang tinggi. Dalam melakukan kegiatan usahanya, perbankan senantiasa berusaha untuk mencegah terjadinya NPL atau memperkecil risiko dengan berpedoman pada prinsip prudential banking, dengan cara melakukan analisa dan penilaian tingkat kelayakan (established) seorang debitor dalam mengelola dan mengembalikan pinjaman secara tepat waktu, termasuk kelayakan jaminan/ agunan.
Menurut Hermansyah, bahwa untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, selain berpedoman pada formula 5C penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan terhadap suatu permohonan kredit dilakukan juga dengan berpedoman kepada formula 4P. Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut:90 a. Personality,
Dalam hal ini, pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamannya dalam
90 Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Edisi Revisi, (Jakarta: PT. Raja
berusaha, pergaulan dalam masyarakat, dan lain-lain. Hal ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh pemohon kredit.
b. Purpose
Selain mengenal kepribadian (personality) dari pemohon kredit, bank juga harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai line of businesskredit bank yang bersangkutan.
c. Prospect
Dalam hal ini, bank harus melakukan analisis secara cermat dan mendalam tentang bentuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit, misalnya apakah usaha yang akan dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan masyarakat.
d. Payment
Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi utang kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditentukan.
Sedangkan formula 5C, dapat diuraikan sebagai berikut :91 a. Character
Bahwa calon nasabah debitor mempunyai watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kejujuran, integritas, dan kemauan dari calon nasabah debitor untuk memenuhi dan
menjalankan usahanya. Informasi ini dapat diperoleh oleh bank melalui riwayat hidup, riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang sejenis.
b. Capacity
Capacity dalam hal ini adalah kemampuan calon nasabah debitor untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospek masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan. Pengukuran kemampuan ini dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, misalnya pendekatan materiil, yaitu melakukan penilaian terhadap keadaan neraca, laporan rugi laba, dan arus kas (cash flow) usaha dari beberapa tahun terakhir. Melalui pendekatan ini, tentu dapat diketahui pula mengenai tingkat solvabilitas, likuiditas, dan rentabilitas usaha serta tingkat risikonya. Pada umumnya untuk menilai capacity seseorang didasarkan pada pengalamannnya di dunia bisnis yang dihubungkan dengan pendidikan dari calon nasabah debitor, serta kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam melakukan persaingan usaha dengan pesaing lainnya.
c. Capital
bagaimana disribusi modal ditempatkan oleh pengusaha tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif.
d. Collateral
Collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang merupakan sarana pengaman (back up) atas risiko yang mungkin terjadi atas wanprestasinya nasabah debitor dikemudian hari, misalnya terjadi kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu melunasi sisa utang kredit, baik utang pokok maupun bunganya.
e. Condition of Economy
Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan kondisi sektor usaha pemohon kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk memperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut.
1. Pengertian Kredit Macet
Kredit bermasalah seringkali dipersamakan dengan kredit macet, padahal keduanya memiliki pengertian yang berbeda. Kredit bermasalah adalah kredit dengan kolektibilitas macet ditambah dengan kredit-kredit yang memiliki kolektibilitas diragukan yang mempunyai potensi untuk menjadi macet.92
Selanjutnya mengenai kriteria kolektibilitas kredit lancar apabila kredit tidak terdapat tunggakan, baik angsuran pokok maupun bunga, atau terdapat tunggakan
angsuran pokok ataupun tunggakan bunga tetapi belum melampaui 1 bulan bagi kredit yang masa angsurannya 1 bulan, atau belum melampaui 3 bulan bagi kredit yang masa angsurannya 2 bulan sampai 3 bulan, atau belum melampaui 6 bulan bagi kredit yang masa angsurannya 4 bulanan atau lebih.93
Kriteria kolektibilitas kredit kurang lancar apabila terdapat tunggakan angsuran pokok yang melampaui 1 bulan dan belum melampaui 2 bulan bagi kredit dengan masa angsuran kurang dari 1 bulan, atau melampaui 3 bulan dan belum melampaui 6 bulan bagi kredit yang masa angsurannya 2 bulanan atau 3 bulanan, atau melampaui 6 bulan dan belum melampaui 12 bulan bagi kredit yang masa angsurannya 6 bulanan atau lebih, terdapat tunggakan bunga yang melampaui 3 bulan bagi kredit yang masa angsurannya kurang dari 1 bulan, atau melampaui 3 bulan dan belum melampaui 6 bulan bagi kredit yang masa angsurannya lebih dari 1 bulan.94
Kriteria kolektibilitas kredit diragukan apabila kredit tidak tidak memenuhi kriteria kredit lancar dan kurang lancar, yang berdasarkan penilaian dapat disimpulkan bahwa kredit masih bisa diselamatkan dan agunannya bernilai sekurang-kurangnya 75 % dari utang peminjam termasuk bunganya, atau kredit tidak dapat diselamatkan, tetapi agunannya masih bernilai sekurang-kurangnya 100 % dari utang peminjam.95
Sedangkan kriteria kolektibilitas kredit macet, apabila tidak memenuhi kriteria kredit lancar, kurang lancar, dan diragukan, atau memenuhi kriteria diragukan
tetapi dalam jangka waktu 21 bulan sejak digolongkan sebagai kredit diragukan belum ada pelunasan atau usaha penyelamatan kredit.96
Ekonomi suatu negara seharusnya merupakan suatu paduan yang efisien dan saling mendukung diantara kegiatan-kegiatan sektor riil. Saat ini dapat dikatakan bahwa penyediaan berbagai jasa keuangan (perbankan) merupakan sektor yang strictly well regulated. Hal ini terjadi karena perbankan menyangkut kepentingan jumlah orang banyak. Situasi di Indonesia adalah suatu hal yang cukup memberi gambaran bahwa perbankan merupakan sektor yang sangat diatur. Meskipun perbankan merupakan sektor yang strictly well regulated, tetapi kredit macet masih dapat terjadi diantaranya disebabkan karena :97
a. Kesalahanappraisal;
b. Membiayai proyek dari pemilik/ terafiliasi;
c. Membiayai proyek yang direkomendasi oleh kekuatan tertentu; d. Dampak makro ekonomi/unforecasted variable;
e. Kenakalan nasabah.
Sedangkan Siswanto Sutojo mengatakan bahwa kredit bermasalah dapat timbul selain karena sebab-sebab dari pihak kreditor, sebagian besar kredit bermasalah timbul karena hal-hal yang terjadi pada pihak debitor, antara lain :98
96Ibid.
97H. Budi Untung,Kredit Perbankan di Indonesia,(Yogyakarta: Andi Offset, 2000), hal.121. 98Siswanto Sutojo,The Management of Commercial Bank,(Jakarta: Damar Mulia Pustaka,
a. Menurunnya kondisi usaha bisnis perusahaan yang disebabkan merosotnya kondisi ekonomi umum dan/ atau bidang usaha dimana mereka beroperasi.
b. Adanya salah urus dalam pengelolaan usaha bisnis perusahaan, atau karena kurang berpengalaman dalam bidang usaha yang mereka tangani.
c. Problem keluarga, misalnya perceraian, kematian, sakit yang berkepanjangan, atau pemborosan dana oleh salah satu atau beberapa orang anggota keluarga debitor.
d. Kegagalan debitor pada bidang usaha atau perusahaan mereka yang lain. e. Kesulitan likuiditas keuangan yang serius.
f. Munculnya kejadian di luar kekuasaan debitor, misalnya perang dan bencana alam.
g. Watak buruk debitor (yang dari semula memang telah merencanakan untuk tidak akan mengembalikan kredit).
dengan bencana, terutama bagi pihak kreditor. Gejala-gejala yang muncul sebagai tanda akan terjadinya kredit bermasalah adalah :99
a. Penyimpangan dari berbagai ketentuan dalam perjanjian kredit; b. Penurunan kondisi keuangan perusahaan;
c. Frekuensi pergantian pimpinan dan tenaga inti; d. Penyajian bahan masukan secara tidak benar; e. Menurunnya sikap kooperatif debitor;
f. Penurunan nilai jaminan yang disediakan; g. Problem keuangan atau pribadi.
2. Penyelesaian Kredit Macet
Dalam praktek perbankan di PT. Bank Bukopin Tbk, terhadap debitor yang dipandang masih mempunyai prospek usaha dan itikad baik dalam menyelesaikan kewajibannya, penyelamatan kredit dapat dilakukan dengan cara :100
a. Rescheduling(penjadwalan kembali);
Adalah upaya penyelamatan kredit dengan melakukan perubahan syarat-syarat kredit berkenaan dengan jadwal pembayaran kembali atau jangka waktu pelunasan termasuk jumlah setoran pelunasan dan/atau pembayaran bunga kredit.
Dasar pertimbangan bagi pihak PT. Bank Bukopin Tbk melakukan rescheduling adalah masih adanya keyakinan dari pihak PT. Bank Bukopin Tbk
99Ibid., hal.173.
100 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
bahwa debitor hanya mengalami kesulitan likuiditas sementara, debitor masih kooperatif serta masih beritikad baik dan masih memiliki prospek usaha.
Bentuk rescheduling yang dilakukan oleh PT. Bank Bukopin Tbk kepada debitor adalah perpanjangan jangka waktu pelunasan hutang. Rescheduling ini dilakukan oleh PT. Bank Bukopin Tbk kepada debitor selama jangka waktu 12 (dua belas) bulan. Apabila rescheduling ini belum memberikan hasil, maka PT. Bank Bukopin Tbk melakukan tindakan selanjutnya, yaitureconditioning.
b. Reconditioning(persyaratan kembali)
Adalah tindakan penyelamatan kredit dengan cara melakukan perubahan atas sebagian atau seluruh syarat yang tidak terbatas pada perubahan jadwal pembayaran angsuran dan/atau jangka waktu kredit saja, namun perubahan tersebut tanpa memberikan tambahan kredit atau perubahan maksimum saldo kredit.
yang menurut pertimbangan dan perhitungan pihak PT. Bank Bukopin Tbk merupakan yang paling menguntungkan baginya.
Reconditioning ini dilakukan oleh PT. Bank Bukopin Tbk kepada debitor selama jangka waktu 12 (dua belas) bulan. Rescheduling dan Reconditioning atas suatu kredit merupakan tindakan yang dilakukan PT. Bank Bukopin Tbk dalam upaya memperbaiki posisi kredit dan keadaan keuangan debitor yang menuju ke arah macet dengan jalan mendudukkan kembali kredit tersebut dengan persyaratan-persyaratan baru yang lebih disesuaikan dengan kondisi debitor tanpa mengurangi keamanan posisi PT. Bank Bukopin Tbk. Tujuan yang ingin dicapai dengan pelaksanaan reschedulingdanreconditioningini adalah :
1) Memperbaiki keadaan kredit debitor yang menuju ke arah macet sehingga aktif kembali dan dapat diselesaikan dengan sebaik-baiknya, tanpa harus mengeksekusi obyek jaminan untuk penyelesaian kreditnya.
2) Perbaikan pinjaman, yang berarti mencari upaya yang dapat menyehatkan keuangan debitor sehingga memungkinkan terdapatnya sumber-sumber baru bagi pengembalian kredit disamping memberikan kesempatan kepada debitor untuk kembali berusaha secara aktif.
3) Membina debitor dengan sebaik-baiknya untuk kepentingan kedua belah pihak. 4) Apabila reconditioning ini belum memberikan hasil juga, maka PT. Bank
Bukopin Tbk melakukan tindakan selanjutnya, yaiturestructuring. c. Restructuring(penataan kembali);
perbaikan yang dilakukan bank dalam kegiatan perkreditan terhadap debitur yang mengalami kesulitan untuk memenuhi kewajibannya, yang dilakukan antara lain melalui:
a. penurunan suku bunga;
b. perpanjangan jangka waktu kredit; c. pengurangan tunggakan bunga kredit; d. pengurangan tunggakan pokok kredit; e. penambahan fasilitas kredit;
f. konversi kredit menjadi penyertaan modal sementara
Ketentuan dalam Pasal 51 Peraturan Bank Indonesia No: 7/2/PBI/2005 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva menyatakan bahwa restrukturisasi kredit hanya dapat dilakukan terhadap debitur yang memenuhi kriteria sebagai berikut:
a. debitur mengalami kesulitan pembayaran pokok dan atau bunga kredit;
b. debitur memiliki prospek usaha yang baik dan mampu memenuhi kewajiban setelah kredit direstrukturisasi.
Pasal 52 Peraturan Bank Indonesia No: 7/2/PBI/2005 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva menjelaskan bahwa bank dilarang melakukan restrukturisasi kredit dengan tujuan hanya untuk menghindari:
a. penurunan penggolongan kualitas kredit;
Dasar pertimbangan bagi pihak PT. Bank Bukopin Tbk melakukan restructuring adalah masih adanya keyakinan dari pihak PT. Bank Bukopin Tbk bahwa debitor masih mempunyai itikad baik, prospek usaha debitor masih bisa berjalan baik, debitor mengalami kesulitan keuangan dan beban bunga yang diberikan terlalu berat.
Bentuk restructuring yang dilakukan oleh PT. Bank Bukopin Tbk kepada debitor adalah perubahan tingkat suku bunga dan perhitungannya. Faktor-faktor yang mendukung untuk dapat dilaksanakannya restructuring adalah dalam hal usaha debitor masih baik, sarana produksi masih baik, pengelolaan usaha ada pada tingkat professionaldan hal ini merupakan faktor penentu debitor bahwa dapat meningkatkan kemampuan debitor untuk membayar kembali kredit yang diterimanya.
Tindakan restructuring ditempuh karena pembiayaan terhadap obyek kredit melebihi kemampuan debitor (over financing) dan obyek jaminan hak tanggungan yang dikuasai PT. Bank Bukopin Tbk masih dapat mengcover hal tersebut. Restructuring ini dilakukan oleh PT. Bank Bukopin Tbk kepada debitor selama jangka waktu 12 (dua belas) bulan.
guarantie dari developer. Realisasi buy back guarantietersebut dilaksanakan apabila debitor tidak beritikad baik menyelesaian kewajiban utangnya dan kredit tersebut sudah tidak dapat diselamatkan.101
B. Realisasi JaminanBuy Back GuarantieDengan Adanya Wanprestasi Debitor Kredit Pemilikan Rumah
Sebagaimana layaknya keberadaan suatu perjanjian penjaminan, yang seharusnya memberikan kontribusi dan implikasi bagi bank/kreditor bagi penyelesaian kredit bermasalah atau macet, maka dalam pemberian fasilitas KPR, jika debitor wanprestasi, maka bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan dan mengembalikan haknya, yaitu:
1. Melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor, yaitu perjanjian kredit (KPR), atau:
2. Melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan developer, yaitu perjanjian kerja sama yang di ikuti dengan perjanjianbuy back guarantie.
Pada alternatif pertama, bank akan menghadapi beberapa formalitas dalam melaksanakan haknya berdasarkan perjanjian kredit yaitu bank harus melakukan permohonan lelang terhadap barang jaminan yang diberikan oleh debitor. Di dalam Pasal 6 UUHT diatur bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
101 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
tersebut. Pelelangan umum akan dilakukan setelah adanya permohonan oleh bank/kreditor kepada KP2LN, yang tentu saja dengan prosedur ini akan membutuhkan waktu yang panjang dan biaya yang besar.
Pelaksanaan hak-hak bank/kreditor berdasarkan Pasal 6 UUHT tersebut di atas, sejalan dengan ketentuan Pasal 1178 ayat (2) KUHPerdata yang mengatur bahwa: Namun, kreditor hipotik pertama, pada waktu penyerahan hipotek boleh mempersyaratkan dengan tegas, bahwa jika utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi kuasa secara mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum, agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah utang pokoknya maupun bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan dengan cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211 KUHPerdata.
Sedangkan pada alternatif kedua, ketika debitor wanprestasi maka bank akan membuat surat pemberitahuan mengenai kelalaian debitor dan dapat segera memperoleh jaminan atas pelunasan seluruh utang debitor dari developer dalam waktu sesegera mungkin. Surat pemberitahuan tersebut berisi permintaan kepada developer untuk melaksanakan akta buy back guarantie, sesuai dengan waktu yang ditentukan di dalam akta.
Untuk memudahkan pelaksanaan buy back oleh developer,102 bahwa meskipun di dalam perjanjian kredit telah dicantumkan klausula tentang penyelesaian
102 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
utang debitor melalui instrumen buy back guarantie namun debitor harus tetap dibuatkan pernyataan bahwa apabila debitor macet maka ia setuju untuk diambil alih oleh developer dan dilakukan perhitungan-perhitungan. Notaris harus membantu dalam melaksanakan buy back guarantie. Pada saat pengalihan harus memberi penjelasan dan menyarankan untuk menyelesaikan perhitungan-perhitungan tersebut sebelum barang/benda jaminan itu beralih kepada pihak ketiga. Selain pernyataan juga ada kuasa untuk menjual kepada bank untuk menjual objek jaminan tersebut baik denganbuy back guarantiemaupun dengan instrumen lain.
Menurut Ariadin Nadjamuddin, menurut peneliti beberapa hal yang harus diperhatikan untuk efektifitas pelaksanaan akta buy back guarantie agar dapat berimplikasi pada penyelesaian kredit bermasalah atau macet, yakni:103
1. Masa berlakunya akta buy back guarantie; Masa berlaku sebaiknya hanya bila kewajiban developer belum selesai seperti: bangunan belum selesai, sertifikat belum selesai/belum terbit, sertifikat belum dipecahkan, sertifikat belum di pasang hak tanggungan, belum dialihkan/dibuat AJB ke atas nama debitor. Namun bila kewajiban telah selesai maka akta buy back guarantieotomatis harus berakhir.
2. Penyempurnaan klausula akta; dimana pada bagian akhir akta harus disebutkan bahwa debitor dalam hal ini turut menyetujui atas pemberian dan penandatanganan akta buy back guarantie dan turut pula menandatangani akta tersebut (namun dalam hal ini debitor tidak sebagai pihak di dalam akta).
3. Harus ada pernyataan tidak keberatan dari debitor, dan akan menyerahkan secara sukarela berikut akan menandatangani akte pengalihan untuk dan atas nama developer atau pihak ketiga apabila debitor wanprestasi, maka debitor menyatakan tidak keberatan jika bank/kreditor akan menjual kembali ba-rang/benda jaminan debitor.
4. Pelaksanaan buy back guarantie oleh developer dilakukan dengan cara mengambil alih utang debitor (mengangsur setiap bulan), membeli kembali barang/benda jaminan dan melunasi utang debitor, membeli kembali barang/ benda jaminan kemudian menjual lagi kepada user yang baru, atau mencari pihak ketiga (user baru) selaku pembeli sehingga utang debitor lunas dan kemudian dibuat lagi perjanjian kredit yang baru.
5. Harus ada dana yang ditahan (retensi) oleh bank pada escrow account(rekening penampungan) atas nama developer sebagai jaminan pelaksanaan buy back guarantiejika developer melakukan wanprestasi.
6. Penyempurnaan klausula perjanjian kredit tentang syarat wanprestasi dan sanksi apabila debitor wanprestasi, serta tindakan-tindakan bank dalam melakukan penyelesaian kredit bermasalah atau macet, termasuk dengan menggunakan instrumen aktabuy back guarantie.
maupun PPJB mempunyai kaitan satu sama lain untuk memperkuat kedudukan dan keberadaan aktabuy back guarantie.
Hubungan antara Bank dan konsumen yang melakukan pembelian unit rumah dengan fasilitas KPR dari Bank diatur dalam perjanjian kredit dan/atau perjanjian pengakuan hutang dengan jaminan dan/atau perjanjian jaminan. Sudah menjadi ketentuan baku/standar104 dalam perjanjian pemberian kredit oleh bank berisi ketentuan bahwa bila debitor tidak menepati janjinya/wanprestasi, maka hutang menjadi jatuh waktu sehingga hutang wajib dibayar sekaligus lunas oleh debitor kepada Bank. Oleh karenanya kemudian bank dapat melakukan hak-haknya yang diatur dalam perjanjian tersebut.
Namun dalam pemberian fasilitas KPR tersebut, bank juga telah membuat dan menandatangani PKS dengandeveloper dimana diatur bahwadeveloperbertanggung jawab sepenuhnya dan mengikat diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terutang oleh konsumen/debitor kepada bank bila konsumen/debitor telah melalaikan kewajiban kepada bank salah satu diantaranya kewajiban untuk membayar angsuran fasilitas KPR sebanyak 3 (tiga) kali angsuran berturut-turut.105
104 Sutan Remy Syahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia,(Jakarta:Institut Bankir Indonesia, 1993), hal.13, perjanjian baku adalah perjanjian yang hamper seluruh klausul-klausulnya sudah dibakukan oleh pemakainya.
105 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Suatu persoalan dalam Hukum Perjanjian ialah apakah jika si berutang (debitor) tidak menepati janjinya, si berpiutang (kreditor) dapat mewujudkan sendiri prestasi yang dijanjikan itu.106 Dalam pemberian fasilitas KPR, bila konsumen/debitor lalai/wanprestasi, bank mempunyai 2 pilihan untuk memulihkan/ mengembalikan haknya yaitu:107
1. melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor atau;
2. melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan developer. Bank akan menghadapi beberapa formalitas dalam melaksanakan alternatif pertama. Bank harus melakukan eksekusi lelang terhadap barang jaminan yang diberikan oleh debitor. Dalam pelaksanaan tersebut tidak hanya membutuhkan tenaga tetapi juga biaya yang tidak sedikit dan waktu yang tidak singkat. Lain halnya bila bank memilih untuk melaksankan alternatif kedua. Begitu debitor lalai/wanprestasi, Bank cukup membuat surat pemberitahuan mengenai kelalaian debitor dan dapat segera memperoleh jaminan atas pelunasan seluruh hutang debitor dari developer dengan waktu yang lebih singkat, dan biaya serta tenaga yang tidak berlebihan.108
Berdasarkan PKS, developer tidak dapat menolak untuk melakukan pembayaran atas seluruh hutang debitor dari bank yang menjadi konsumennya. Namun untuk melaksanakan kewajibanbuy back guarantietersebut, harus memenuhi
106Subekti,Hukum Perjanjian,Cet.12, (Jakarta: Intermasa, 1990), hal.71.
107 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
108 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
syarat-syarat yang telah diatur dalam PKS, yaitu:109
1. Pemberian fasilitas kredit sesuai dengan syarat diberikannya buy back guarantie oleh developer, yaitu fasilitas KPR murni yang pencairan dananya hanya untuk pelunasan harga rumah kepada developer;
2. Masa buy back guarantiemasih berlaku, yaitu selama sertipikat hak atas sarusun (rumah) belum dipecah, Akta Jual Beli antara developer dengan konsumen belum ditandatangani dan Akta Pemberian Hak Tanggungan belum ditandatangani, atau kredit kepemilikan rumah belum selesai/dilunasi debitor;
3. Konsumen/debitor telah melalaikan kewajibannya selama 3(tiga) bulan atau 3 (tiga) kali angsuran berturut-turut.
Pembayaran seluruh hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank menimbulkan subrogasi atau pergantian hak-hak si berpiutang (bank) oleh seorang ketiga (developer) yang membayar kepada si berpiutang (bank) tersebut.110 Setelah utang itu dibayar, developer muncul sebagai seorang kreditor/berpiutang baru yang menggantikan kedudukan bank. Jadi, utang konsumen/debitor kepada bank hapus karena pembayaran oleh developer,111tetapi pada detik itu juga terbit atau hidup lagi dengan developer sebagai pengganti dari bank.
Dari pengaturan subrogasi dalam KUHPerdata,112 dapat disimpulkan bahwa subrogasi yang terjadi dalam hubungan antara bank-debitor/konsumen-developer adalah subrogasi berdasarkan perjanjian yang inisiatifnya datang dari kreditor/bank.
109 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
110Subekti,Op.cit., hal.67.
111 Salah satu dari sepuluh cara hapusnya suatu perikatan berdasarkan Pasal 1381
KUHPerdata adalah pembayaran
112Berdasarkan KUHPerdata Pasal 1400, 1401 dan 1402, dapat disimpulkan bahwa subrogasi
ada dua macam yaitu subrogasi berdasarkan perjanjian dan berdasarkan undang-undang. Selanjutnya subrogasi
Pembayaran hutang debitor/konsumen dilakukan oleh developer setelah bank meminta pelaksanaan buy back guarantie kepada developer berdasarkan PKS. Pelaksanaan buy back guarantie yang menimbulkan subrogasi dituangkan akta subrogasi yang dibuat dan ditandatangani oleh bank dan developer.
Akta subrogasi tersebut berisi pernyataan pembayaran dan penerimaan pembayaran jumlah hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank. Dengan diterimanya pelunasan hutang tersebut, bank menyatakan tidak mempunyai tagihan apapun lagi terhadap debitor berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat antara bank dan debitor. Selanjutnya bersamaan dengan pembayaran tersebut bank dengan tegas mensubrogir developer serta menempatkan developer dalam semua hak, hak gugatnya, hak utama dan hak-hak lainnya yang ada pada dan yang dapat dilakukan oleh bank terhadap debitor berdasarkan perjanjian kredit.
Bersamaan dengan pelunasan tersebut, bank menyerahkan seluruh surat-surat dan/atau akta-akta yang berkenaan dengan perjanjian kredit antara bank dan debitor. Subrogasi memang harus dinyatakan dengan tegas karena subrogasi berbeda dengan pembebasan utang.113Tujuan developer melakukan pembayaran kepada bank adalah untuk menggantikan kedudukan bank dan bukan untuk membebaskan konsumen/debitor dari kewajiban membayar angsuran/cicilan harga rumah (hutang) kepada kreditor. Selanjutnya developer sebagai kreditor baru berhak melakukan penagihan utang tersebut terhadap debitor dan jika debitor wanprestasi, maka
developer mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas benda-benda debitor yang dibebani dengan jaminan.
Dari sudut pandang posisi bank, pembayaran atau pelunasan hutang debitor/konsumen oleh developer telah menghapuskan hubungan hukum antara bank dengan debitor/konsumen. Bersamaan itu pula untuk sebagian telah mengurangi kewajiban buy back guarantie developer kepada bank. Sehingga untuk lingkup debitor/konsumen yang telah lalai/wanprestasi, bank telah keluar dari hubungan hukum yang sebelumnya bersifat segitiga (bank-debitor/konsumen-developer).
Kedudukan bank berdasarkan perjanjian kredit (dengan debitor) telah disubrogir kepada developer. Kedudukan bank berdasarkan perjanjian kerja sama pemberian fasilitas KPR dengan jaminan (dengan developer) khusus untuk debitor/konsumen yang telah lalai/wanprestasi tersebut telah dilaksanakan oleh developer. Sehingga tidak ada lagi kepentingan hukum dari bank terhadap debitor/konsumen dan developer. Dengan demikian hubungan yang bersifat segitiga tersebut telah hapus/putus dan menyisakan hubungan hukum antara debitor/konsumen dan developer saja.
Dari sudut pandang posisi developer, setelah adanya subrogasi, hubungan hukum antara developer dan konsumen menjadi 2 (dua) macam yaitu:
2. hubungan hukum yang timbul berdasarkan akta subrogasi yang dibuat dan ditandatangani oleh bank dan developer.
Kedua hubungan hukum tersebut mempunyai akibat hukum yang berbeda dalam pelaksanaannya. Dalam hubungan hukum yang timbul berdasarkan PPJB, bila konsumen wanprestasi maka developer berhak membatalkan PPJB secara sepihak dan berlaku sanksi pembatalan dalam PPJB sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 5 PPJB yang berbunyi:
“Apabila pembayaran dilakukan melalui bank dengan fasilitas kredit (KPR) dan kemudian hari Pihak Kedua wanprestasi dan/atau lalai dalam melaksanakan kewajibannya terhadap bank yang berakibat timbulnya kewajiban bagi Pihak Pertama untuk melakukan pembayaran sisa hutang Pihak Kedua kepada bank, maka Pihak Pertama berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak dan berlaku sanksi pembatalan, sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat 2 Syarat-Syarat dan Ketentuan-Ketentuan Perjanjian.”
Sedangkan dalam hubungan hukum yang timbul berdasarkan akta subrogasi, bila konsumen wanprestasi maka developer berhak untuk melakukan eksekusi atas benda debitor yang dibebani dengan jaminan. Ketentuan eksekusi atas benda-benda debitor tercantum dalam Pasal 3 Akta Subrogasi yang berbunyi:
Pelaksanaan pembatalan PPJB lebih sederhana dari pada pelaksanaan eksekusi berdasarkan subrogasi. Dalam PPJB diatur bahwa mengenai pembatalan perjanjian akibat adanya wanprestasi konsumen, kedua belah pihak setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1266 KUHPerdata dan Pasal 1267 KUHPerdata. Akibat hukumnya jika terjadi wanprestasi, maka perjanjian tersebut tidak perlu dimintakan pembatalan kepada hakim tetapi dengan sendirinya sudah batal demi hukum. Dalam hal ini wanprestasi merupakan syarat batal.114
Sedangkan pelaksanaan eksekusi berdasarkan akta subrogasi yang mengacu pada hak-hak yang timbul dari perjanjian kredit antara bank dan debitor memerlukan banyak formalitas yang harus dilaksanakan. Hal tersebut membutuhkan tenaga dan waktu yang tidak sebentar serta biaya yang tidak sedikit. Oleh karenanya sama halnya dengan pertimbangan bank di atas, developer lebih memilih menggunakan hak-haknya yang timbul dalam PPJB daripada hak-hak-haknya yang timbul berdasarkan akta subrogasi.
yaitu perjanjian kredit dan/atau pengakuan hutang dengan jaminan dan/atau perjanjian jaminan. Dengan demikian, bila terjadi wanprestasi maka konsumen juga mempunyai 2 (dua) akibat hukum yang berbeda yaitu:115
1. akibat hukum berdasarkan PPJB; dan 2. akibat hukum berdasarkan perjanjian kredit.
Dalam PPJB diatur bahwa bila terjadi wanprestasi oleh konsumen maka developer berhak untuk membatalkan PPJB dan berlaku sanksi pembatalan sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat 2 PPJB. Berkaitan dengan pembatalan tersebut, kedua belah pihak setuju untuk melepaskan (mengesampingkan) ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1266 KUHPerdata dan Pasal 1267 KUHPerdata. Sedangkan dalam perjanjian kredit, wanprestasi oleh konsumen akan mengakibatkan seluruh hutangnya menjadi jatuh waktu sehinga wajib dibayar sekaligus lunas. Bank berhak untuk melakukan eksekusi jaminan yang diberikan oleh debitor untuk pelunasannya.
Suatu prinsip yang berlaku dalam hukum jaminan adalah kreditor tidak dapat meminta suatu janji agar memiliki benda yang dijaminkan bagi pelunasan utang debitor kepada kreditor.116Rasio dari ketentuan ini adalah untuk mencegah terjadinya ketidakadilan yang dapat terjadi jika kreditor memiliki benda jaminan yang nilainya lebih besar dari jumlah utang debitor kepada kreditor. Karena itu benda jaminan
115 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
tersebut harus dijual dan kreditor berhak mengambil uang hasil penjualan tersebut sebagai pelunasan utangnya.
Apabila masih ada kelebihan, maka sisa hasil penjualan tersebut harus dikembalikan kepada debitor. Adanya prinsip inilah yang dihindari bank dan developer sebagaimana telah diuraikan di atas. Namun prinsip ini memberikan (sedikit) perlindungan bagi debitor/konsumen. Karena meskipun belum tentu ada sisa hasil penjualan dari benda jaminan yang menjadi haknya dengan prinsip ini debitor memberi jaminan bahwa yang dibayar oleh debitor adalah sebesar jumlah hutangnya atau dengan kata lain debitor tidak akan membayar lebih dari jumlah hutangnya.
sehingga biasanya pihak bank telah memblokir jumlah pencairan kreditnya sebagian untuk keperluan pembayaran pajak tersebut. Dengan adanya realisasi jaminan buy back guarantie, apabila ketika kredit KPR tersebut mengalami kemacetan belum dilakukan pengalihan haknya, pembayaran pajak yang diblokir oleh pihak bank dapat dikembalikan pada debitor, namun apabila ternyata telah dilakukan pengalihan hak atas tanahnya, beban pembayaran pajaknya beralih padadeveloper dan calon debitor baru.117
C. Tanggung Jawab Hukum Dalam PerjanjianBuy Back Guarantie
Dalam ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata disebutkan bahwa, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, hal ini berarti bahwa semua perjanjian yang dibuat menurut hukum atau secara sah, sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, adalah mengikat sebagai undang-undang terhadap para pihak.118 Menurut ahli-ahli Hukum Perdata, debitor yang tidak memenuhi kewajibannya dihukum untuk membayar ganti rugi, biaya dan bunga kepada kreditor.119
Setiap debitor mempunyai kewajiban menyerahkan prestasi kepada kreditor, dalam bahasa asing kewajiban itu disebut Schuld. Di samping itu, seorang debitor juga memiliki kewajiban lain yaitu guna pelunasan utang, debitor kewajiban untuk
117 Hasil wawancara dengan Akbar Yudha Dewanto, Legal Officer PT. Bank Bukopin Tbk
Cabang Medan, tanggal 17 Januari 2014
118 Mariam Darus Badrulzaman, et.al., Kompilasi Hukum Perikatan, Dalam Rangka Menyambut Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001), hal. 82
membiarkan harta kekayaannya diambil oleh kreditor sebanyak utang debitor, apabila debitor tidak memenuhi kewajiban membayar utang kepada kreditor.120
Suatu hak hukum menimbulkan kewajiban hukum orang lain. Kreditor memiliki suatu hak hukum untuk menuntut bahwa debitor harus membayar sejumlah uang, jika debitor diwajibkan secara hukum atau memiliki kewajiban hukum untuk membayar sejumlah uang. Sebagaimana dimaksud oleh Hans Kelsen yang dikutip oleh Jimly Asshiddiqie bahwa :
“Pernyataan bahwa saya memiliki hak melakukan perbuatan tertentu, mungkin hanya memiliki makna negatif, yaitu bahwa saya tidak diwajibkan untuk melakukan suatu perbuatan. Namun demikian, saya secara hukum tidak bebas melakukan apa yang ingin saya lakukan jika orang lain tidak diwajibkan secara hukum membiarkan saya melakukan apa yang ingin saya lakukan. Kebebasan hukum saya selalu terkait dengan urusan hukum orang lain. Hak hukum saya selalu merupakan kewajiban hukum orang lain.”121
Perjanjian buy back guarantie yang dimaksud adalah suatu perjanjian yang mewajibkan kepada penjamin (perorangan atau badan hukum) untuk membeli kembali objek/benda jaminan yang sebelumnya telah diperjanjikan dalam perjanjian pengikatan jaminan antara debitor dan kreditor, jika dikemudian hari debitor melakukan cidera janji untuk melakukan pembayaran angsuran atau pelunasan utang pada waktu yang telah ditentukan, maka penjamin wajib membeli kembali jaminan tersebut dari kreditor, dengan tanpa syarat apapun juga.
Jika dilihat dari bentuk dan isinya, akta buy back guarantie ini menyerupai bentuk perjanjian penanggungan (personal guarantee atau coorporate guarantee),
yang di dalam Pasal 1820 KUHPerdata dikenal sebagaiborghtocht,hanya saja subjek hukum dari buy back guarantee berbeda dengan borghtocht. Oleh karena di dalam borghtochtyang menjadi penjamin adalah pihak ketiga (personal guarantee dan atau corporate guarantee) yang awalnya tidak mempunyai hubungan hukum dengan debitor, sedangkan pada buy back guarantieyang bertindak sebagai penjamin adalah orang atau badan hukum yang sebelumnya telah mempunyai hubungan hukum dengan debitor.
Ditinjau dari akibat hukum dalam hal terjadi wanprestasi debitor, maka hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian buy back guarantie ini mirip dengan subrogasi yang dikenal di dalam Pasal 1400 KUHPerdata karena baik di dalam buy back guarantie maupun pada subrogasi terjadi penggantian hak-hak oleh seorang pihak ketiga/ penjamin yang membayar kepada kreditor, bedanya adalah, buy back guarantie hanya timbul berdasarkan perjanjian sedangkan pada subrogasi bisa juga timbul karena undang-undang.
Dalam perjanjian buy back guarantie, developer bertanggung jawab untuk membeli kembali unit rumah yang telah terjual kepada debitor, apabila pembelian unit rumah tersebut dilakukan melalui pembiayaan perbankan, dan mengalami kemacetan dalam angsuran pembayaran kreditnya.
A. Kesimpulan
Dari uraian bab-bab di muka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Kedudukan dan peranan penjaminan Buy Back Guarantie dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR adalah penjamin/developer akan membeli tanah dan bangunan dari pembeli dan/atau bank dalam hal debitor lalai/ wanprestasi terhadap hutangnya pada bank, dalam hal bank melaksanakan hak-hak untuk menarik tanah dan bangunan dari debitor maka penjamin bersedia membantu bank sampai bank mendapat/menguasai tanah dan bangunan, selanjutnya uang hasil penjualan akan digunakan untuk membayar hutang debitor kepada bank, baik hutang pokok, bunga, maupun biaya-biaya lainnya, jaminan yang dilakukan developer akan berlaku terus menerus dan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas.
atas pembayaran seluruh jumlah uang yang terutang oleh konsumen/debitor kepada bank bila konsumen/ debitor telah melalaikan kewajiban kepada bank, kemudian antara developer dengan konsumen/debitor hubungan hukum yang timbul adalah melalui lembaga subrogasi, di mana pembayaran seluruh hutang debitor/konsumen oleh developer kepada bank menimbulkan subrogasi atau pergantian hak-hak si berpiutang (bank) oleh seorang ketiga (developer) yang membayar kepada si berpiutang (bank) tersebut.
3. Realisasi jaminan buy back guarantie apabila terjadi wanprestasi oleh debitor KPR adalah bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan dan mengembalikan haknya, yaitu Bank melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor, yaitu perjanjian kredit kepemilikan rumah (KPR), atau melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan developer, yaitu perjanjian kerja sama yang di ikuti dengan perjanjianbuy back guarantie, dimanadevelopersebagai penjamin akan membeli tanah dan bangunan dari pihak debitor apabila sebelum jangka waktu perjanjian kredit kepemilikan rumah berakhir ternyata debitor melalaikan kewajibannya kepada bank.
B. Saran
memberikan KPR memerlukan jaminan. Namun demikian developer harus bertanggung jawab terhadap buy back guarantee yang diberikan apabila terjadi klaimbuy back guaranteeagar kredibilitas dan reputasinya terpercaya. Selain itu, pihak developer juga harus bertanggung jawab atas proses penyelesaian pembangunan rumah hingga penerbitan sertipikat hak milik atas unit rumah berdasarkan ketentuan yang berlaku.
2. Bank dalam menyalurkan kredit konsumsi termasuk KPR, hendaknya tidak ragu meskipun rumah yang akan dibiayai dengan fasilitas KPR masih dalam tahap pembangunan, karena bank dapat menjalin kerja sama dengan developer dan memintabuy back guarantee dari developer untuk menjamin kepastian pelunasan hutang debitur KPR, tentunya kerja sama tersebut dengan mempertimbangkan reputasi dan kredibilitas developer selama ini.
