Penggunaan Penjaminan Buy Back Guarantie Oleh Developer Terhadap Kredit Pemilikan Rumah (Studi Kasus Di Bank Bukopin Cabang Medan)

PENGGUNAAN PENJAMINAN

BUY BACK GUARANTIE

_OLEH

DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH

(STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

TESIS

Oleh

MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

107011025/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PENGGUNAAN PENJAMINAN

BUY BACK GUARANTIE

_OLEH

DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH

(STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

107011025/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Judul Tesis : PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK

GUARANTIE _{OLEH DEVELOPER TERHADAP}

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

Nama Mahasiswa : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

Nomor Pokok : 107011025

Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Bismar Nasution , SH, MH) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada

Tanggal : 29 Agustus 2014

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

Nim : 107011025

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK

GUARANTIE _{OLEH DEVELOPER TERHADAP}

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

i ABSTRAK

Saat ini dengan meningkatnya persaingan dari segi bisnis perumahan, antara developer dengan Bank telah dibuat suatu perjanjian kerjasama dengan buy back guarantie. Hal ini dimaksudkan untuk mengatasi masalah jual beli rumah dimana sertipikat belum siap, atau masih induk sehingga antara developerdengan konsumen menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dan nanti setelah sertipikat sudah siap untuk dilakukan jual beli, konsumen akan dipanggil kembali untuk penandatanganan yang kedua, yaitu penandatanganan akta jual beli dengan developer dan pengikatan agunan dengan Bank. Hal ini sebenarnya cukup berisiko bagi Bank selaku penyandang dana, karena Bank belum mempunyai hak preferensi atas agunan berkaitan dengan fasilitas kredit yang telah diberikan kepada konsumen/debitor. Untuk mengatasi masalah resiko, maka dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan developer dicantumkan suatu janji dari developer untuk membeli kembali agunan apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada debitor tersebut tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan.

Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Data-data yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis, sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif.

Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan dan peranan penjaminanbuy back guarantiedalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR adalah developer akan membeli tanah dan bangunan yang telah terjual dalam hal debitor lalai, selain itu penjamin akan membantu bank sampai bank mendapat/menguasai tanah dan bangunan, jaminan yang dilakukan developer akan berlaku terus menerus dan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas. Bentuk hubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminan buy back guarantie adalah hubungan antara Bank dengan debitor diatur dalam perjanjian kredit, sedangkan antara bank dengan developer diatur dalam perjanjian buy back guarantie, kemudian antaradeveloper dengan debitor hubungan hukum yang timbul adalah melalui lembaga subrogasi. Mengenai realisasi jaminan buy back guarantie, bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan dan mengembalikan haknya, yaitu Bank melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor, atau melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjianbuy back guarantie.

ii ABSTRACT

Nowadays, the competition in housing business is increasing. A cooperation agreement between developers and the Bank with buy back guarantee is signed. It is intended to cope with the problem of housing buy and sell in which the certificates are not ready yet, or it is still in a master so that only the developer and the consumer who sign the buy and sell form. When the certificate is ready, the consumer will be summoned to sign for the second time, signing the buy and sell certificate with the developer and the Bank since the certificate is used as collateral. This method is actually very risky for the Bank as a financier since it does not have the right for preference on collateral which is related to credit facility which has been given to consumers/debtors. In order to cope with the risk problem, in the cooperative agreement between the Bank and the developer, a promise from the developer is attached in the contract. The developer intends to repurchase the collateral when the credit given by the Bank to the debtor is suspended or nonperforming loan before the certificate on the collateral is issued.

The research used judicial normative and descriptive analysis approach. The data were gathered by using secondary data which consisted of primary, secondary, and tertiary legal materials as the primary data. The gathered data were then interpreted logically and systematically by using deductive thinking method.

The result of the research showed that the position and the role of the buy back guarantee in the buy and sell transaction of housing unit with KPR facility was that the developer would buy the land and building which had been sold if the debtor ignored. Besides that, the guarantor would help the Bank until the Bank obtained/controlled the land and its building. The collateral offered by the developer will be effective sustainably until the debtor's debt to the Bank had been paid off. The legal relation among the parties in fulfilling the obligation of buy back guarantee and the legal relation between developer and debtor was reciprocal legal relation through subrogation institution. The realization of buy back guarantee was that the Bank/creditor had three alternatives to settle and return its rights,: the Bank carried out its rights based on the contract with the debtor, or carried out its rights based on the buy back guarantee contract.

iii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu

persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera

Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih

judul : “Penggunaan Penjaminan Buy Back Guarantie Oleh Developer Terhadap

Kredit Pemilikan Rumah (Studi Kasus Di Bank Bukopin Cabang Medan)”. Penulis

menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini,

untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat

menjadi pedoman di masa yang akan datang.

Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan

pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan

ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya

secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku

Ketua Komisi Pembimbing dan, Bapak Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH., serta

Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., masing-masing selaku

anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada

penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Komisi Penguji yang telah

iv

Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K).

selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara.

5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para

Karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada

ayahanda Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos dan Ibunda Hj. Rachmawaty,

yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih

sayang, Istriku tercinta Fatwiany, SST, M.Kes, serta anakku tersayang Ranaya

Nasyha Andini atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada

penulis selama ini.

Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan,

v

rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2010 yang namanya

tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat

dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran

dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.

Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar

selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.

Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak

khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.

Medan, Agustus 2014

vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

Nama : Mochammad Erwin Radityo

Tempat/Tanggal lahir : Barabai (Kalsel), 12 April 1983

Jenis Kelamin : Laki-laki

Warga Negara : Indonesia

Status : Menikah

Agama : Islam

Alamat : Jalan Bakti Luhur Komp. Mega Town House No. A9,

Medan

II. DATA KELUARGA

Ayah : Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos.

Ibu : Hj. Rachmawaty

Istri : Fatwiany, SST, M.Kes.

Anak : Ranaya Nasyha Andini

III. DATA PENDIDIKAN

1. SD 05 Padang (1989 - 1995)

2. SLTP 07 Medan (1995 - 1998)

3. SMU Swasta Harapan (1998 - 2001)

4. S-1 Fakultas Hukum UMSU Medan (2001 - 2005)

vii DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT _{... ii}

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR ISTILAH ... ix

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Permasalahan ... 6

C. Tujuan Penelitian ... 7

D. Manfaat Penelitian ... 7

E. Keaslian Penelitian ... 7

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 10

1. Kerangka Teori ... 10

2. Konsepsi ... 15

G. Metode Penelitian ... 18

1. Sifat Dan Metode Pendekatan ... 18

2. Sumber Data ... 18

3 Teknik Pengumpulan Data ... 20

4. Analisis Data ... 20

BAB II KEDUDUKAN DAN PERANAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE _{DALAM TRANSAKSI JUAL BELI UNIT} PERUMAHAN DENGAN FASILITAS KPR ... 22

A. PengertianBuy Back Guarantie ... 22

B. Latar BelakangBuy Back Guarantie ... 23

viii

D. Kedudukan Dan Peran Buy Back Guarantie Dalam Praktek

Kredit Kepemilikan Rumah ... 36

BAB III BENTUK HUBUNGAN HUKUM PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BUY BACK GUARANTIE_{DALAM PRAKTEK} PERBANKAN ... 50

A. Para Pihak Yang Terkait Dalam Perjanjian Buy Back Guarantie... 50

B. Standar Baku Perjanjian Kerjasama Penjaminan Buy Back Guarantie ... 50

C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Klausula Buy Back Guarantie Pada PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ... 56

D. Hubungan Hukum Para Pihak Dalam Pemenuhan Kewajiban PenjaminanBuy Back Guarantie ... 59

BAB IV REALISASI JAMINAN BUY BACK GUARANTIE _OLEH DEVELOPER KEPADA BANK APABILA TERJADI WANPRESTASI DEBITOR KPR ... 71

A. Kredit Macet Pada Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ... 71

B. Realisasi Jaminan Buy Back Guarantie Dengan Adanya Wanprestasi Debitor Kredit Pemilikan Rumah ... 83

C. Tanggung Jawab Hukum Dalam Perjanjian Buy Back Guarantie ... 96

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 100

A. Kesimpulan ... 100

B. Saran ... 101

ix

DAFTAR ISTILAH

accesoir : perjanjian ikutan

appraisal : juru penaksir

avalist : penanggung hutang

back up : sarana pengaman

beginsel der contractsvrijheid : kebebasan untuk mengatur dan menentukan isi suatu perjanjian

borgtocht : lembaga jaminan penanggungan utang

black list : daftar hitam

buy back guarantie : jaminan darideveloperuntuk membeli kembali

agunan kredit apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada seorang debitor tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan

capacity : kemampuan

capital : modal

cash flow : arus kas

collateral : jaminan

condition of economy : kondisi keuangan

corporate guarantie : jaminan badan hukum

dealer : penjual

developer : pengembang perumahan

escrow account : rekening penampungan

established : tingkat kelayakan

exceptie-exceptie : tangkisan-tangkisan

financial intermediary : perantara keuangan dari dua pihak

freedom of contract : asas kebebasan berkontrak

guarantie : garansi/jaminan

innominaat : perjanjian tidak bernama

x

jus in rem : hak atas suatu benda

lack of funds : pihak yang kekurangan dana

legal right : hak hukum

lending : pemberian fasilitas pinjaman/ kredit

library research : penelitian kepustakaan

line of business : aplikasi lini bisnis

linguistik : secara bahasa

memorandum of understanding : perjanjian kerjasama/nota kesepakatan

nominaat : perjanjian bernama

non performing loan : kredit macet

over confidence : terlalu percaya diri

over collateral : barang jaminan berlebih

performance : performa

person : orang atau pihak

personality : kepribadian

personal guarantie : jaminan perseorangan

property : sektor perumahan

provisi : biaya (administrasi, dan sebagainya)

prudential banking : prinsip kehati-hatian

reconditioning : persyaratan kembali

refinancing : pembiayaan kembali

rescheduling : penjadwalan kembali

restructuring : penataan kembali

retensi : dana yang ditahan

schuld : kewajiban

strictly well regulated : diatur dengan sangat ketat

surplus of funds : pihak yang memiliki kelebihan dana

unforecasted variable : dampak makro ekonomi

user : pembeli/konsumen