PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL BELI
RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
(Studi pada Perumahan Syukur Indah)
SKRIPSI
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh :
DEVI OLISA BTR-BTR
NIM : 080200390
DEPARTEMEN : HUKUM KEPERDATAAN
Program Kekhususan Hukum Perdata Dagang
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL-BELI RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
(Studi pada Perumahan Syukur Indah)
S K R I P S I
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh :
DEVI OLISA BTR-BTR NIM : 080200390
DEPARTEMEN : HUKUM KEPERDATAAN Program Kekhususan Hukum Perdata Dagang
Disetujui Oleh :
Ketua Departemen Hukum Keperdataan
Dr. H. Hasim Purba, SH., M.Hum NIP. 19660303 198508 1 001
Pembimbing I Pembimbing II
Sinta Uli, SH, M.Hum Puspa Melati SH, M.Hum 195506261986012001 196801281994032001
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahi robbil alamin, segala puji dan syukur Penulis ucapkan pada
Allah SWT sang Khalik, Sang Maha Pemberi Jalan kepad umat, yang telah
mencurahkan rahmat dan karunia yang begitu besar kepada Penulis sehingga
penulisan skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik. Begitu pula shalawat dan
salam Penulis haturkan kepada junjungan kita Nabi Muhammad SAW semoga
kita menfdapat syafaatnya di hari akhirat kelak.
Adapun judul skripsi yang penulis kemukakan ialah “PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL-BELI RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) (Studi pada Perumahan Syukur Indah)” Skripsi ini membahas tentang bagaimana syarat, pelaksanaan dan hubungan developer dalam perjanjian jual beli rumah melalui kredit pemilikan
rumah (KPR). Skripsi ini disusun guna melengkapi dan memenuhi tugas dan
syarat untuk meraih gelar Sarjana Hukum di Universitas Sumatera Utara, dimana
hal tersebut merupakan kewajiban setiap mahasiswa/I yang ingin menyelesaikan
perkuliahannya.
Penulis telah mencurahkan segenap hati, pikiran dan kerja keras dalam
penyusunan skripsi ini. Namun penulis menyadari bahwa di dalam penulisan
skripsi ini masih banyak kekurangannya, baik isi maupun kalimatnya. Oleh sebab
itu skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan.
Di dalam penyusunan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dan bimbingan
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum., selaku Pembantu Dekan I
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Syafriddin Hasibuan, SH, M.H, DFM, selaku Pembantu Dekan II
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Muhammad Husni, SH, M.H, selaku Pembantu Dekan III, selaku
Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak Dr. H. Hasim Purba, SH, M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum
Keperdataan.
6. Ibu Rabiatul Syahriah, SH, M.Hum., selaku Sekretaris Departemen Hukum
Keperdataan.
7. Ibu Sinta Uli SH, M.Hum, selaku Dosen Pembimbing I yang telah banyak
meluangkan waktunya dalam memberikan bantuan, bimbingan dan
arahan-arahan kepada penulis pada saat penulisan skripsi ini.
8. Ibu Puspa Melati SH, M.Hum, selaku Dosen Pembimbing II yang telah
meluangkan waktunya dalam memberikan bantuan, bimbingan dan
arahan-arahan kepada penulis pada saat penulisan skripsi ini.
9. Bapak Makdin Munte, selaku Dosen Pembimbing Akademik. Terima kasih
atas perhatian, dukungan serta bimbingannya yang telah bapak berikan
10.Seluruh staf pengajar dan pegawai administrasi Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara yang telah mencurahkan ilmunya dan membantu penulis
selama menjalani perkuliahan.
11.Teristimewa kepada Orangtua tercinta, Ayahanda H. J. Butar-Butar SH,
M.Hum, Ibunda tercinta Almh. Samiyah Sinaga SS, dan Ibunda saya tercinta
juga Ir. Hj. Nurma Ani Mp, yang telah membesarkan dan mendidik Penulis
dengan kasih sayang yang tak hentinya memberikan motivasi , semangat dan
mendo’akan setiap langkah Penulis dalam menggapai cita-cita.
12.Kepada kakak-kakak Penulis Dina Maya Sarah SS, Destiny Octrina S.Kep,
kak Atik dan abangku Deni SH yang telah memberikan motivasi, semangat
serta do’a kepada Penulis.
13.Sahabat-sahabatku : Rida Maya Sari Nst, Dwi Nurul Amalia, Ariesya Amalia
Hrp, Dirga Syahputra, dan Ari Wibowo, juga sahabat kecilku Anwar Hafiz
dan Desi Novita Sari yang telah begitu banyak membantu, memberi
dorongan semangat selama penulis menjadi mahasiswa hingga penyelesaian
skripsi ini.
14.Semua pihak yang belum sempat penulis sebutkan dan telah banyak
membantu dalam penyelesaian skripsi ini.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak luput dari kekurangan dan masih
jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu penulis mengharapkan saran dan kritik
yang membangun dan menyempurnakan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat
mengahrapkan semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua.
Semoga Allah SWT selalu memberikan manfaat bagi kita semua. Semoga Allah
SWT selalu memberikan Rahmat dan KaruniaNya kepada kita semua. Amiin.
Medan, Juni 2012
penulis
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ... i
DAFTAR ISI ... v
ABSTRAK ... vii
BAB I : PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Permasalahan ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penulisan ... 9
E. Metode Penelitian ... 10
F. Keaslian Penulisan ... 13
G. Sistematika Penulisan ... 13
BAB II : HUKUM PERJANJIAN SECARA UMUM... ... 16
A. Pengertian Umum tentang Perjanjian... 16
B. Syarat Sahnya Perjanjian ... 32
C. Asas-asas yang terkandung dalam perjanjian ... 37
D. Hapusnya Perjanjian ... 40
BAB III : KAJIAN HUKUM TENTANG JUAL BELI RUMAH SECARA KRDIT PEMILIKAN RUMAH ... 43
A. Perjanjian Jual Beli Kredit Pemilikan Rumah ... 43
B. Syarat Sahnya Suatu Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah………. ... 48
D. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Kredit Pemilikan Rumah
... 55
E. Berakhirnya Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ... 60
BAB IV: PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH .. 64
A. Syarat- syarat Perjanjian Jual-Beli Rumah Secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR) antara Pihak Pembeli dan Pihak Developer ... 64
B. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) antara Pihak Developer Dengan Pihak Pembeli... 72
C. Peran Developer Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) antara Pihak Pembeli dan Pihak Bank ... 78
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ... 82
a. Kesimpulan ... 85
b. Saran ... 87
DAFTAR PUSTAKA ... 88 LAMPIRAN
1.Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
7/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan
Pemukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan
Melalui KPR Sarusun Bersubsidi
2.Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
ABSTRAK
Devi Olisa Butar-Butar*) Sinta Uli**)
Puspa Melati***)
Rumah adalah kebutuhan primer bagi sebagian besar keluarga, baik yang tinggal di pedesaan maupun di perkotaan yang merupakan suatu kebutuhan primer. Pemenuhan kebutuhan primer tersebut, tidak dapat dipenuhi oleh semua orang untuk membeli secara tunai. Oleh karena itu, diperlukan suatu lembaga keuangan untuk memberikan bantuan dana dalam bentuk penyaluran kredit terutama dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pengaturan mengenai perumahan ini terdapat di dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Judul dari skripsi ini adalah “peranan developer dalam perjanjian jual beli rumah melalui kredit pemilikan rumah” sementara permasalahan yang dibahas adalah peranan developer dalam jual beli rumah melalui kredit pemilikan rumah yaitu syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pihak pembeli, bagaimana pelaksanaannya, dan peranan developer kepada pembeli dan pihak bank.
Dengan alasan di atas, dalam penulisan skripsi ini penulis melakukan penelitian yang dilakukan di perumahan Syukur Indah dengan menggunakan metode pendekatan penelitian hukum normatif dan yuridis empiris yaitu suatu cara atau prosedur yang digunakan untuk memecahkan masalah dengan terlebih dahulu menggunakan meneliti data sekunder yang ada kemudian dilanjutkan dengan penelitian data primer dilapangan.
Pengadaan Perumahan dan Pemukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi.
Kata Kunci : Developer, Perjanjian jual-Beli, Kredit Pemilikan Rumah
*) Mahasiswa
ABSTRAK
Devi Olisa Butar-Butar*) Sinta Uli**)
Puspa Melati***)
Rumah adalah kebutuhan primer bagi sebagian besar keluarga, baik yang tinggal di pedesaan maupun di perkotaan yang merupakan suatu kebutuhan primer. Pemenuhan kebutuhan primer tersebut, tidak dapat dipenuhi oleh semua orang untuk membeli secara tunai. Oleh karena itu, diperlukan suatu lembaga keuangan untuk memberikan bantuan dana dalam bentuk penyaluran kredit terutama dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pengaturan mengenai perumahan ini terdapat di dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Judul dari skripsi ini adalah “peranan developer dalam perjanjian jual beli rumah melalui kredit pemilikan rumah” sementara permasalahan yang dibahas adalah peranan developer dalam jual beli rumah melalui kredit pemilikan rumah yaitu syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pihak pembeli, bagaimana pelaksanaannya, dan peranan developer kepada pembeli dan pihak bank.
Dengan alasan di atas, dalam penulisan skripsi ini penulis melakukan penelitian yang dilakukan di perumahan Syukur Indah dengan menggunakan metode pendekatan penelitian hukum normatif dan yuridis empiris yaitu suatu cara atau prosedur yang digunakan untuk memecahkan masalah dengan terlebih dahulu menggunakan meneliti data sekunder yang ada kemudian dilanjutkan dengan penelitian data primer dilapangan.
Pengadaan Perumahan dan Pemukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi.
Kata Kunci : Developer, Perjanjian jual-Beli, Kredit Pemilikan Rumah
*) Mahasiswa
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan
mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta pribadi
bangsa. Dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan dan
peningkatan hidup dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman
tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, tetapi lebih
dari pada itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang
kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya dan merupakan jati diri.
Dalam Garis-garis Besar Haluan Negara, di tetapkan bahwa pembangunan
perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu
kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan
kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja
serta menggerakkan kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat. Sehubungan dengan itu upaya pembangunan perumahan
dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan perumahan dengan jumlah
yang makin meningkat, dengan harga yang terjangkau oleh masyarakat terutama
persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman, termasuk pembangunan
kota-kota baru, perlu diperhatikan kondisi dan pengembangan nilai-nilai sosial
budaya masyarakat, laju pertumbuhan penduduk dan penyebarannya, pusat-pusat
produksi dan tata guna tanah dalam rangka membina kehidupan masyarakat yang
maju. Pembangunan perumahan dan pemukiman harus dapat pula mendorong
perilaku hidup sehat dan tertib serta ikut mendorong kegiatan pembangunan di
sektor lain. Pembangunan perumahan dan pemukiman perlu dilaksanakan secara
terpadu dan untuk itu perlu di tingkatkan kerja sama antara pemerintah pusat dan
daerah, usaha swasta, koperasi dan masyarakat luas. Untuk membiayai
pembangunan perumahan dan pemukiman, maka lembaga pembiayaan yang
melayani pembangunan perumahan perlu ditingkatkan dan dikembangkan
perannya sehingga dapat mendorong terhimpunnya modal yang memungkinkan
pembangunan rumah milik dan rumah sewa dalam jumlah besar. Sejalan dengan
itu perlu di ciptakan iklim yang menarik bagi pembangunan perumahan baik oleh
masyarakat maupun oleh perorangan antara lain dengan penyediaan kredit yang
memadai, pengaturan persewaan dan hipotik perumahan. Di samping itu perlu di
dorong partisipasi masyarakat dalam pemupukan dana bagi perumahan.1
Perbankan merupakan salah satu sumber dana diantaranya dalam bentuk
perkreditan bagi masyarakat perorangan atau badan usaha untuk memenuhi
kebutuhan konsumsinya atau untuk meningkatkan produksinya. Kebutuhan yang
1
Dr. Andi Hamzah, SH, I wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan,
menyangkut kebutuhan produktifnya misalnya untuk memperluas kegiatan
usahanya, sedangkan kepentingan yang bersifat konsumtif misalnya untuk
membeli rumah sehingga masyarakat dapat memanfaatkan pendanaan dari Bank
yang di kenal Kredit Pemilikan Rumah atau sering dikenal dengan singkatan
KPR. Salah satu Bank Milik Negara yang secara luas telah menyediakan
pendanaan bagi masyarakat untuk membeli rumah dengan berbagai type dan
harga adalah Bank Tabungan Negara (BTN). Bank ini telah membuktikan ikut
memberi kontribusi dalam pembangunan Negara, turut mensejahterakan warga
negaranya dengan menyediakan Kredit Pemilikan Rumah untuk memenuhi salah
satu pokok dalam hidup seseorang, sehingga jutaan masyarakat Indonesia telah
memiliki rumah yang memadai dan layak sehingga hidupnya menjadi lebih
tentram dan sejahtera. 2 Dalam Undang- Undang Perbankan sendiri pengertian kredit dijabarkan dalam Pasal 1 angka 11, kredit adalah penyediaan uang atau
tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan
pemberian bunga. Jadi kredit adalah penyediaan uang ataupun tagihan-tagihan
yang dapat disamakan dengan itu berdasarkan persetujuan pinjam meminjam
antara bank dengan pihak lain dalam hal mana pihak peminjam berkewajiban
melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.3
2
Sutarno, SH.M.M, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, C.V Alfabeta, 2003, Hal 1
3
Perlu dipahami bahwa sumber dana perbankan yang dipinjamkan kepada
masyarakat dalam bentuk kredit tersebut bukan dana milik bank sendiri, karena
modal perbankan juga sangan terbatas, tetapi merupakan dana-dana masyarakat
yang dipinjam pada bank tersebut sehingga perbankan berusaha dan
berlomba-lomba menarik dan mengumpulkan dana masyarakat agar bersedia menyimpan
dananya pada bank tersebut dengan berbagai undian, hadiah dan iming-iming
lainnya dengan tujuan semata-mata agar masyarakat menyimpan dananya dalam
bank untuk waktu yang lama. Di negara-negara berkembang seperti Indonesia ini,
kegiatan bank terutama dalam pemberian kredit merupakan salah satu kegiatan
bank yang sangat penting dan utama sehingga pendapatan dari kredit yang berupa
bunga merupakan komponen pendapatan paling besar dibandingkan dengan
pendapatan jasa-jasa diluar bunga kredit yang biasa disebut fee base income.
Berbeda dengan bank-bank di negara-negara yang sudah maju laporan keuangan
menunjukkan bahwa komponen pendapatan bunga dibanding dengan pendapatan
jasa-jasa perbankan lainnya sudah cukup berimbang.4
Jika dilihat dari hukum bisnis sektor perumahan/properti adalah usaha
yang beresiko tinggi dengan modal yang cukup besar tentulah memerlukan
perencanaan dan strategi yang jitu dan tepat untuk menghindari kerugian, mulai
dari penetapan lokasi, pembebasan tanah, pematangan tanah, izin-izin administrasi
pembangunannya sampai kepada masalah pemasarannya.
4
Pemasaran perumahan ini dilakukan dengan banyak cara antara lain
pemasangan iklan, penerbitan brosur-brosur dan juga melalui pemasaran
penawaran dipameran-pameran perumahan. Pemasaran ini sudah berlangsung
sejak rumah masih dalam bentuk rancangan/belum selesai dibangun dan sesudah
selesai dibangun. Hebatnya sistem pemasaran yang dilakukan membuat
konsumen kadang kala tidak berpikir jauh kedepan dan meneliti dengan seksama
status rumah yang sedang dibangun bagaimana keberadaan tanahnya secara
hukum dan bagaimana juga status hukum dari si penjual yang dalam hal ini adalah
developer. Yang penting bagi si konsumen kadangkala hanyalah bagaimana
bentuk rumah yang dipasarkan, fasilitasnya, lokasinya, kenyamanannya tanpa
mempertimbangkan keabsahan dari rumah yang ditawarkan tersebut. Sehingga
terdengarlah adanya kasus-kasus perumahan fiktif, dimana konsumen telah
memesan rumah yang ditawarkan dan membayar cicilannya tetapi rumah tak
kunjung dibangun dan tak jarang pula kemudian si developer melarikan diri
sehingga tinggalah konsumen yang kebingungan harus menuntut kepada siapa.
Masalah lain yang juga sering timbul adalah telah selesainya rumah dibangun
namun tidak memenuhi persyaratan tehnis dan administrasi. Dan ada kalanya
juga tanah tempat perumahan dibangun ternyata masih dalam sengketa karena si
developer belum memenuhi seluruh kewajibannya sebagai developer sebelum
Dari pihak developer sendiri tak jarang pula mendapat kerugian dimana
rumah telah selesai di bangun namun konsumen kurang berminat, karena
harganya terlalu mahal, lokasi yang kurang strategis dan banyak hal lain lagi. Hal
ini dapat terjadi jika pemasaran dilakukan setelah rumah selesai dibangun.
Bagi masyarakat dengan golongan menengah ke bawah, membeli rumah
secara kontan atau tunai adalah suatu hal yang cukup berat. Apabila tersedia
rumah dengan fasilitas kredit pemilikan rumah di komplek yang terkenal cukup
elit harga satuan rumah otomastis melebihi rumah jika di jual diluar komplek. Di
bangunnya Perumahan Syukur Indah ini sengaja untuk orang-orang yang ingin
memiliki rumah pribadi dengan harga yang relatif lebih rendah dari harga jual
rumah di komplek lainnya. Perumahan Syukur Indah ini bekerja sama dengan
pihak bank yaitu bank BTN yang memang terkenal banyak membantu
usaha-usaha ataupun melakukan pinjaman kredit. Di sini penulis ingin mengetahui
apa-apa saja syarat yang harus dipenuhi oleh pihak pembeli (konsumen) kepada pihak
Penjual (Developer), Bagaimana pelaksanaan perjanjian pembelian rumah secara
kredit pemilikan rumah ini oleh pihak developer kepada pihak konsumen, dan
apa-apa saja peran si developer ini baik terhadap pembeli dan bagaimana
peranannya di bank. Tujuan penulis mengangkat judul ini agar menambah
wawasan dan pengetahuan dibidang jual-beli rumah secara kredit perumahan dan
yang hendak akan membeli rumah, pihak developer, para praktisi hukum bahkan
untuk penulis sendiri. Dari hal-hal di atas akhirnya Penulis tertarik untuk
mengangkat bagaimana jual-beli dengan pihak developer secara kredit pemilikan
rumah, dan penulis mengangkat judul Peran developer Dalam Perjanjian Jual-Beli
Rumah Melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Peraturan mengenai keberadaan
developer dan jual beli rumah antara konsumen dan developer terdapat di dalam
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Pengaturan mengenai perjanjian terdapat
di dalam Buku III Bab Kedua Bagian kesatu dan pengaturan mengenai jual-beli
terdapat di dalam Buku III Bab Kelima Bagian Kesatu. Pengaturan mengenai
sektor perumahan dapat ditemui dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perubahan
Atas Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Ketentuan Pokok Perumahan
dan Pemukiman dan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang mana
keduanya mengacu pada UU No. 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agraria.
Peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang kredit pemilikan rumah ini
terdapat di dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat (Permen) Nomor
7/PERMEN/M/2007 Tentang Pengadaan Perumahan dan Pemukiman Dengan
Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi.
Peraturan dan/atau Undang-Undang di atas dapat menjadi kepastian hukum
B. Permasalahan
Berdasarkan uraian dan latar belakang yang telah di paparkan oleh penulis
di atas maka penulis merumuskan permasalahan yang akan dibahas pada skripsi
ini yakni sebagai berikut:
1. Syarat-syarat apa saja yang harus di penuhi oleh pihak pembeli agar dapat
membeli rumah secara Kredit Pemilikian Rumah (KPR) pada pihak
developer?
2. Bagaimana pelaksanaan perjanjian pembelian Kredit Pemilikan rumah (KPR)
oleh pihak developer kepada pihak pembeli ?
3. Apa-apa saja peran developer dalam sahnya suatu perjanjian jual-beli rumah
secara KPR baik terhadap pembeli maupun pihak Bank?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan secara umum yang hendak dicapai dalam penelitian ini
adalah sesuai dengan pokok permasalahan yang ada maka tujuan penulisan skripsi
ini adalah:
1. Untuk mengetahui syarat-syarat apa saja yang harus dipenuhi oleh pihak
pembeli selaku konsumen agar dapat membeli rumah secara Kredit
2. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan perjanjian pembelian Kredit
Pmilikan Rumah (KPR) oleh pihak pembeli kepada pihak developer.
3. Untuk mengetahui apa-apa saja peran developer dalam sahnya suatu
perjanjian jual-beli rumah secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR) baik
terhadap pembeli maupun pihak bank.
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
1. Manfaat secara teoritis, yakni berupa :
Hasil penelitian ini akan dapat menambah wawasan dan pengetahuan
dibidang karya ilmiah serta diharapkan dapat melengkapi dan mengembangkan
perbendaharaan ilmu hukum perdata bagi penulis khususnya di bidang hukum
perjanjian yang berkaitan dengan “peranan developer dalam perjanjian jual-beli
rumah secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR)”.
Hasil penelitian ini dapat menjadi referensi penulis dalam melakukan
perjanjian jual-beli rumah secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terhadap pihak
developer.
2.Manfaat secara praktis berupa:
Penelitian ini di harapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi
gambaran bagi berbagai pihak tentang peranan developer dalam perjanjian
jual-beli rumah secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Penelitian ini merupakan latihan dan pembelajaran dalam menerapkan
teori yang diperoleh sehingga menambah pengetahuan, pengalaman dan
dokumentasi ilmiah.
E. Metode Penelitian
Dalam penulisan skripsi ini penulis berusaha untuk mengumpulkan
informasi dan data-data yang di perlukan untuk menjadi bahan dalam penulisan
skripsi ini. Bahan-bahan yang telah dikumpulkan tersebut haruslah mempunyai
hubungan satu sama lainnya yang berhubungan dengan judul skripsi ini. Dalam
penulisan skripsi ini penulis menggunakan metode:
1. Jenis penelitian
Penelitian yang akan dilakukan adalah penelitian non doktrinal, yaitu
penelitian berupa studi empiris untuk menemukan teori-teori mengenai proses
terjadinya dan mengenai proses bekerjanya hukum di dalam masyarakat.5
Soerjono Soekanto menyebut penelitian ini sebagai penelitian hukum empiris.6
5
Bambang Sugono,Metodogi Penelitian Hukum, Jakarta, PT. Rajagrafindo Persada,2007, hal 42
6 Ibid.
Penulis juga melakukan metode Library Research (Penelitian Kepustakaan) yang
sekunder.
72.
Data dan Sumber data
Penelitian ini bertujuan menemukan landasan hukum yang jelas
dalam meletakkan persolan ini dalam perspektif hukum perikatan yakni
tentang terhadap jual-beli melalui kredit pemilikan rumah.
Pada umumnya data dibagi dalam dua jenis data yakni data primer
dan data sekunder. Data primer (
primary data
) adalah data yang diperoleh
peneliti langsung dari sumber pertama, yakni perilaku individu atau
masyarakat. Untuk memperoleh data primer, perlu dilakukan pengumpulan
data langsung kepada
masyarakat dengan cara wawancara,
quisioner/angket, pengamatan (observasi) baik secara partisipasi maupun
nonpartisipatif. Data sekunder adalah data yang tidak diperoleh dari
sumber pertama. Data sekunder bisa diperoleh dari dokumen-dokumen
resmi, buku-buku, hasil penelitian, laporan, buku harian,surat kabar,
makalah, dan lain sebagainya.
83.
Alat pengumpul data
Pada skripsi ini digunakan 2 (dua) alat pengumpul data yakni:
7
Prof. Dr. Soerjono Soekamto, SH, M.A, Sri Mamudji, SH, M.L.L, Penelitian Hukum
Normatif, Jakarta, PT. Rajagrafindo Persada, 2003, hal 12
8
Edy Ikhsan dan Mahmul siregar, Bahan Ajar Metode Penelitia dan Penulisan Hukum,
a) Studi kepustakaan, yakni penelitian yang dilakukan berdasarkan
bahan-bahan bacaan, dengan cara membaca buku-buku, literatur-literatur, dan
peraturan-peraturan yang berhubungan dengan materi yang di bahas dalam
skripsi ini.
b) Studi lapangan, yakni penelitian yang dilakukan secara langsung pada
objeknya. Pada penulisan skirpsi ini penulis mengadakan penelitian secara
langsung dengan mendatangi objek penelitian untuk mendapatkan data-data,
informasi-informasi, dan juga keterangan-keterangan yang diperlukan yang
dilakukan penulis pada Perumahan Syukur Indah. Wawancara dilakukan
pada developer Perumahan Syukur Indah yang bernama H. Jawakil untuk
memperoleh informasi-informasi yang dibutuhkan penulis untuk penulisan
skripsi ini.
4. Analisis data
Metode yang di gunakan dalam menganalisis data adalah analisis
kualitatif, yaitu menganalisis data yang didasarkan atas kualitas data yang
digunakan untuk memecahkan permasalahan di dalam penelitian ini yang
kemudian dituangkan dalam bentuk deskriptif. Alasannya bahwa penelitian ini
bertujuan untuk menggambarkan atau melukiskan secara jelas dan rinci,
sistematis dan menyeluruh.
Data primer dan data sekunder yang telah di susun secara sistematis
Metode kualitatif adalah cara penelitian yang menghasikan penelitian yang
bersifat deskriptif analitis.
F.
Keaslian Penulisan
Penulisan ini didasarkan oleh ide, gagasan, dan pemikiran penulis
secara pribadi dan telah ditelusuri di Kepustakaan dan tidak ada judul yang
sama, kalaupun ada judul yang sama tetapi berbeda dalam permasalahan
dan tempat riset. Oleh karena itu skripsi ini adalah hasil dari karya penulis
sendiri yang disusun dengan cara mempelajari, membaca, mengutip
data-data yang ada pada buku-buku, literatur-literatur, dan peraturan-peraturan
yang berkaitan dengan judul skripsi penulis. Disamping itu juga penulis
melakukan penelitian ke lapangan yaitu Perumahan Syukur Indah. Oleh
karena itu skripsi ini adalah asli.
G.
Sistematika Penulisan
Di dalam penulisan skripsi ini sangatlah diperlukan suatu sistematika
penulisan. Hal ini dilakukan untuk memudahkan penulis dalam melakukan
penulisan ini, dan juga untuk memudahkan pembaca untuk mengerti dan
memahami isi dari skripsi ini. Skripsi ini dibahas dalam lima bab yang
masing-masing terdiri dari sub-sub bab. Adapun rinciannya adalah sebagai
BAB I:PENDAHULUAN
Pendahuluan merupakan gambaran terhadap masalah-masalah yang akan
dibahas pada bab-bab selanjutnya. Pada bab ini terdiri atas 7 (tujuh) sub
bab yakni latar belakang, perumusan masalah, tujuan penulisan, manfaat
penulisan, metode penulisan, keaslian penulisan, sistematika.
BAB II : HUKUM PERJANJIAN SECARA UMUM
Di dalam bab ini penulis membahas tentang Pengertian Umum Tentang
Perjanjian, Objek dan Subjek Perjanjian, Lahirnya Perjanjian, Asas-asas
Perjanjian, dan Hapusnya Perjanjian.
BAB III KAJIAN HUKUM TENTANG JUAL-BELI RUMAH SECARA
KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
Di dalam bab ini penulis akan menguraikan tentang Perjanjian Jual-Beli
Kredit Pemilikan Rumah, Syarat Sahnya Suatu Perjanjian Jual-Beli Kredit
Pemilikan Rumah, Subjek dan Objek Perjanjian Jual-Beli Kredit
Pemilikan Rumah, Hak dan Kewajiban para Pihak dalam Perjanjian
Jual-Beli Kredit Pemilikan Rumah, Berakhirnya Perjanjian Jual-Jual-Beli Kredit
Pemilikan Rumah.
BAB IV: PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL-BELI
Di dalam bab ini penulis akan berusaha menjelaskan dengan urutan
sebagai berikut: Syarat Sahnya Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
antara Pihak Pembeli dengan Pihak Developer, Pelaksanaan Perjanjian
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) oleh Pihak Pembeli kepada Pihak
Developer, dan Peran Developer dalam Perjanjian Jual-Beli Rumah secara
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Kepada Pihak Pembeli dan Pihak Bank.
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN
Bab ini menguraikan tentang kesimpulan dari hal-hal yang telah diuraikan
dan beberapa saran mengenai peranan developer dalam perjanjian jual-beli
BAB II
HUKUM PERJANJIAN SECARA UMUM A. Pengertian Umum Tentang Perjanjian
Sebelum penulis menguraikan apa itu perjanjian, ada baiknya jika penulis
membicarakan dulu apa yang dimaksud dengan perikatan. Perikatan melahirkan
kewajiban dalam lapangan harta kekayaan. Rumusan tersebut membawa
konsekuensi bahwa seluruh harta kekayaan seseorang atau badan yang di akui
oleh badan hukum, akan dipertaruhkan dan di jadikan jaminan atas setiap
perikatan orang perorangan dan atau badan hukum tersebut.9
Perikatan yang bersumber dari Undang-Undang semata-mata adalah
perikatan yang dengan terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu, ditetapkan
melahirkan suatu hubungan hukum diantara pihak-pihak yang bersangkutan,
terlepas dari kemauan pihak-pihak tersebut. Perikatan yang bersumber dari
Undang-Undang sebagai akibat dari perbuatan orang maksudnya ialah bahwa
dengan dilakukannya serangkaian tingkah laku oleh seseorang, maka
Undang-Undang melekatkan akibat hukum berupa perikatan terhadap orang tersebut.
Tingkah laku seseorang tadi mungkin perbuatan yang menurut hukum (di Perjanjian adalah
sumber dari perikatan. Lahirnya suatu perikatan dapat dibagi atas dua yaitu
perikatan yang lahir dari perjanjian dan perikatan yang lahir dari Undang-Undang.
9
bolehkan Undang-Undang) atau mungkin pula merupakan perbuatan yang
tidak di bolehkan Undang-Undang (melawan hukum).
10Perikatan yang lahir dari perjanjian pada umumnya yang paling
banyak terjadi dalam kehidupan manusia sehari-hari, dan yang ternyata juga
banyak di pelajari oleh ahli hukum, serta dikembangkan secara luas oleh
para legislator, para praktisi hukum, serta juga para cendikiawan hukum,
menjadi aturan hukum positif yang tertulis, yurisprudensi dan
doktrin-doktrin hukum yang dapat kita temui dari waktu ke waktu.
Perikatan yang
lahir dari Undang-Undang diatur dalam Pasal 1352-1353 KUHpdt.
11
Berbeda
dengan perikatan yang lahir dari Undang-Undang, perikatan yang lahir dari
perjanjian ini tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak yang
terlibat atau membuat perjanjian tersebut, sedangkan perikatan yang lahir
dari Undang-Undang yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak
dalam perikatan tersebut, meskipun sesungguhnya para pihak tidak
menghendakinya.
12Perikatan dan perjanjian menunjuk pada dua hal yang berbeda.
Perikatan adalah suatu istilah atau pernyataan yang bersifat abstrak, yang
10
Ibid, hal 7-8
11
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, perikatan yang lahir dari perjanjian, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,2003
12
menunjuk pada hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan pada dua
atau lebih orang atau
pihak, dimana hubungan hukum tersebut melahirkankewajiban pada salah satu pihak yang terlibat dalam hubungan hukum tersebut.13
Perjanjian merupakan sumber dari perikatan. Perjanjian melahirkan
perikatan, yang menciptakan salah satu pihak atau lebih pihak dalam perjanjian.
Kewajiban yang dibebankan pada debitor dalam perjanjian, memberikan pada
kreditor dalam perjanjian untuk menuntut pelaksanaan prestasi dalam perikatan
yang lahir dari perjanjian.14
Jika kita lihat kembali dengan seksama pada Pasal 1313 KUHPdt tersebut
ternyata menegaskan kembali bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang
mengikatkan dirinya terhadap orang lain. Ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah
kewajiban atau prestasi dari satu atau lebih orang (pihak) kepada satu atau lebih
orang (pihak) lainnya, yang berhak atas prestasi tersebut. Rumusan tersebut
memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada
dua pihak, dimana satu pihak adalah pihak yang wajib berprestasi (debitor) dan
pihak lainnya adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut (kreditor).
Masing-masing pihak tersebut dapat terdiri atas satu atau lebih orang, bahkan dengan
13
Ibid,hal 1
14
berkembangnya ilmu hukum, pihak tersebut dapat juga terdiri dari badan
hukum.15
Pasal ini menerangkan secara sederhana tentang pengertian perjanjian
yang menggambarkan tentang adanya dua pihak yang saling mengikatkan diri.
Pengertian ini sebenarnya tidak begitu lengkap, tetapi dengan pengertian ini sudah
jelas bahwa dalam perjanjian itu terdapat satu pihak mengikatkan diri kepada
pihak lain.
Perjanjian adalah salah satu sumber perikatan. Untuk lebih jelasnya lagi
kita dapat melihat Pasal 1313 KUHPdt yang berbunyi sebagai berikut :
“suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan nama satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih”
16
Ketentuan Pasal ini dikatakan kurang memuaskan karena dianggap
memiliki beberapa kelemahan. Kelemahan-kelemahan tersebut adalah seperti
diuraikan sebagai berikut 17
a.Hanya menyangkut sepihak saja. Hal ini diketahui dari perumusan “satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih
lainnya”. Kata kerja “mengikatkan” sifatnya hanya datang dari satu :
15
Ibid, Hal 92 16
Prof. Dr. Ahmadi Miru, S.H, M.S dan Sakka Pati S.H, M.H, Hukum Perikatan
Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW,PT RajaGrafindo Persada,Jakarta, 2008, hal 63
17
pihak saja. Tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya perumusan itu
“saling mengikatkan diri”, jadi ada konsensus antara pihak-pihak.
b. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus. Dalam pengertian
“perbuatan” termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa
(zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige daad) yang
tidak mengandung suatu konsensus seharusnya dipakai kata
“persetujuan”.
c. Pengertian perjanjian terlalu luas. Pengertian perjanjian di Pasal tersebut
terlalu luas, karena mencakup juga pelangsungan perkawinan, janji kawin,
yang diatur di lapangan hukum keluarga. Padahal yang di maksud adalah
hubungan antara kreditur dan debitur dalam lapangan harta kekayaan saja.
Perjanjian yang dikehendaki oleh Buku Ketiga KUHPdt sebenarnya
hanyalah perjanjian yang bersifat kebendaan, bukan perjanjian yang
bersifat personal.
d.Tanpa menyebut tujuan alam perumusan Pasal itu tidak disebutkan tujuan
mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak
jelas untuk apa.
Atas dasar alasan-alasan yang dikemukakan di atas, maka perlu
dirumuskan kembali apa yang dimaksud dengan perjanjian itu. Berdasarkan
dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam
lapangan kekayaan”. Hukum yang mengatur tentang perjanjian ini disebut hukum
perjanjian (law of contrac). Perumusan ini erat kaitannya dengan pembicaraan
tentang syarat-syarat perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHpdt yang akan
dibicarakan kemudian.
Perjanjian juga mengandung pengertian suatu hubungan kekayaan harta
benda antara dua orang atau lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak
untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak yang lain untuk
menunaikan prestasi.
Kalau demikian perjanjian adalah hubungan hukum yang telah ada
ketentuan Undang-Undangnya, dimana salah satu pihak atau lebih mengikatkan
diri dengan satu pihak atau lebih dalam suatu lingkup harta kekayaan dengan
memperoleh keuntungan serta memenuhi suatu syarat sahnya perjanjian. Setiap
perjanjian baik tertulis maupun tidak tertulis adalah sah dan mengikat bagi kedua
belah pihak sehingga masing-masing dari mereka harus menerima hak dan
menjalankan kewajiban sesuai dengan kesepakatan yang tertuang dalam suatu
perjanjian tersebut.
Di dalam suatu perjanjian hubungan hukum antara pihak yang satu
dengan pihak yang lain tidak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu
yang dilakukan oleh pihak-pihak yang menimbulkan hubungan hukum
perjanjian,sehingga terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak yang lain untuk
memperoleh prestasi sedangkan pihak yang lain itupun menyediakan diri dibebani
dengan kewajiban untuk menunaikan prestasi.
Dalam perjanjian, apa yang di perjanjikan tidak hanya merupakan untuk
melakukan sesuatu hal saja, tetapi juga dapat berupa menyerahkan suatu barang,
atau tidak berbuat sesuatu hal saja, hal ini merupakan prestasi dari suatu
perjanjian.18
Perjanjian dapat dibedakan menurut berbagai cara. Pembedaan tersebut
adalah sebagai berikut : 19
1. Pejanjian Timbal Balik
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan kewajiban
pokok bagi kedua belah pihak. Misalnya perjanjian jual-beli
2. Perjanjian Cuma-Cuma (Pasal 1314 KUHPdt)
Pasal 1314:
“suatu persetujuan dibuat dengan Cuma-Cuma atau atas beban, suatu persetujuan dengan Cuma-Cuma adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan suatu keuntungan kepada, pihak yang lain,
18
Ibid, hal 78-79
19
tanpa menerima suatu manfaat bagi dirinya sendiri. Suatu persetujuan atas beban, adalah suatu persetujuan yang mewajibkan masing-masing pihak memberikan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu”
Perjanjian Cuma-Cuma adalah perjanjian yang memberikan keuntungan
bagi salah satu pihak saja, misalnya hibah.
3. Perjanjian Atas Beban
Perjanjian atas beban adalah perjanjian dimana terhadap prestasi dari pihak
yang satu selalu terdapat kontra prestasi dari pihak lain, dan antara kedua
prestasi itu ada hubungannya menurut hukum.
4. Pejanjian Bernama (Benoemd)
Perjanjian khusus adalah perjanjian yang mempunyai nama sendiri,
maksudnya ialah bahwa pejanjian-perjanjian tersebut diatur dan diberi nama
oleh pembentuk Undang-Undang berdasarkan tipe yang paling banyak
terjadi sehari-hari. Perjanjian khusus terdapat dalam Bab V sampai dengan
Bab XVII KUHPdt.
5. Perjanjian Tidak Bernama
Diluar perjanjian bernama, tumbuh pula perjanjian tidak bernama, yaitu
perjanjian-perjanjian yang tidak diatur di dalam KUHPdt, tetapi terdapat di
disesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti
perjanjian kerjasama, perjanjian pemasaran, perjanjian pengelolaan.
Lahirnya perjanjian ini di dalam praktek adalah berdasarkan asas kebebasan
berkontrak mengadakan perjanjian atau partij otonomi.
6. Perjanjian Obligatoir
Perjanjian obligatoir adalah perjanjian dimana pihak-pihak sepakat
mengikatkan diri untuk melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak
lain. Menurut KUHPdt perjanjian jual-beli saja belum lagi mengakibatkan
beralihnya hak milik atas suatu benda dari penjual kepada pembeli. Fase ini
baru merupakan kesepakatan (konsensual) dan harus dilakukan dengan
perjanjian penyerahan (perjanjian kebendaan).
7. Perjanjian Kebendaan (Zakelijk)
Perjanjian kebendaan adalah perjanjian dengan mana seseorang
menyerahkan haknya atas suatu benda kepada pihak lain, yang memberikan
kewajiban (oblige) pihak itu untuk menyerahkan benda tersebut kepada
pihak lain (lavering,transfer). Penyerahan itu sendiri merupakan perjanjian
kebendaan. Dalam hal perjanjian jual-beli benda tetap, maka perjanjian itu
belinya disebutkan juga perjanjian jual-beli sementara (voorling
koopcontract) untuk perjanjian jual-beli benda-benda bergerak, maka
8. Perjanjian Konsensual
Perjanjian konsensual adalah perjanjian dimana diantara kedua belah pihak
telah tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perikatan. Menurut
KUHPdt perjanjian ini sudah mempunyai kekuatan mengikat (Pasal 1338
KUHPdt).
9. Perjanjian Riil
Di dalam KUHPdt ada juga perjanjian-perjanjian yang hanya berlaku
sesudah terjadi penyerahan barang, misalnya perjanjian penitipan barang
(Pasal 1694 KUHpdt), pinjam pakai (Pasal 1740 KUHPdt). Perjanjian yang
terakhir ini dinamakan perjanjian riil. Perbedaan antara perjanjian
konsensual dan riil ini adalah sisa dari hukum Romawi yang untuk
perjanjian-perjanjian tertentu diambil alih oleh Hukum Perdata kita.
10. Perjanjian Liberatoir
Perjanjian dimana para pihak membebaskan diri dari kewajiban yang ada,
misalnya pembebasan hutang (Kwijtschelding) Pasal 1438 KUHPdt.
11. Perjanjian Pembuktian (Bewijsovereenkomst)
Perjanjian dimana para pihak menentukan pembuktian apakah yang berlaku
diantara mereka.
Perjanjian yang objeknya ditentukan kemudian, misalnya perjanjian
asuransi Pasal 1774 KUHPdt.
13. Perjanjian Publik
Perjanjian publik yaitu perjanjian yang sebagian atau seluruhnya di kuasai
oleh hukum publik, karena salah satu pihak yang bertindak adalah
pemerintah, dan pihak lainnnya swasta. Diantara keduanya terdapat
hubungan atasan dengan bawahan, (subordinated jadi tidak berada dalam
kedudukan yang sama (Co-ordinated), misalnya perjanjian ikatan dinas.
14. Perjanjian Campuran (contractus sui Generis)
Perjanjian campuran ialah perjanjian yang mengandung berbagai unsur
perjanjian, misalnya pemilik hotel yang menyewakan kamar
(sewa-menyewa) tapi pula menyediakan makanan (jual-beli) dan juga memberikan
pelayanan. Terhadap perjanjian campuran itu terdapat berbagai paham,
paham pertama mengatakan bahwa ketentuan-ketentuan mengenai
perjanjian khusus di terapkan secara analogis sehingga setiap unsur dari
perjanjian khusus tetap ada (contractus kombinasi) dan paham kedua
mengatakan ketentuan-ketentuan yang dipakai adalah ketentuan-ketentuan
Unsur-unsur perjanjian menurut Asser dalam perjanjian terdiri dari bagian
inti (essensialia) dan bagian bukan inti (Naturaliadan Accidentalia). Unsur
Essensialia yaitu unsure yang mutlak harus ada. Unsur ini sangat erat berkaitan
dengan syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdata) dan untuk mengetahui
ada atau tidaknya perjanjian serta untuk mengetahui jenis perjanjiannya. Contoh :
Kesepakatan. Unsur Naturalia yaitu unsure yang lazimnya ada/sifat bawaan
perjanjian, sehingga secara diam-diam melekat pada perjanjian, misalnya :
Menjamin terhadap cacat tersembunyi, Unsur Accidentalia yaitu unsur yang harus
tegas diperjanjikan, Misalnya Pemilihan tempat kedudukan.20
Subjek dalam hukum perjanjian termasuk subyek hukum yang di atur
adalah KUHPerdata. Sebagaimana diketahui bahwa hukum perdata
mengkualifikasi subjek hukum terdiri dari dua bagian yaitu manusia dan badan
hukum. Sehingga yang membentuk perjanjian menurut hukum perdata bukan
hanya manusia secara individual ataupun kolektif, tetapi juga badan hukum atau
rechtpersoon. Badan hukum itu sendiri dapat di katakan sesuatu yang menjadi
pendukung hak dan kewajiban.21
20
Handri raharjo, SH, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2009, hal 46
21
KamusHukum, J.C.T Simorangkir, sinar Grafika, Jakarta,2000, hal. 111
Menurut R. Surbekti, badan hukum pada
pokoknya adalah suatu badan atau perkumpulan yang dapat memiliki hak-hak dan
kewajiban melakukan perbuatan seperti orang atau manusia, serta memiliki
Soemitro mengemukakan badan hukum adalah suatu badan yang dapat
mempunyai harta, hak serta kewajiban seperti orang pribadi. Contoh badan
hukum itu sendiri adalah koperasi, yayasan dan PT.
Subyek yang memenuhi manusia harus memenuhi syarat yang ditentukan
oleh KUHPerdata. Salah satunya adalah kecakapan untuk membuat suatu
perikatan. Kecakapan dalam hal ini harus mampu dan berwenang untuk
melakukan perjanjian. hal ini telah diatur dalam Pasal 1329 KUHPerdata.
Dengan demikian orang tersebut harus sudah dewasa, sehat pikirannya, tidak
dibawah pengampuan dan tidak ada larangan atau batasan oleh peraturan hukum
untuk melakukan perbuatan hukum yang sah. Dalam KUHPerdata kedewasaan
seseorang diatur dalam Pasal 330 KUHPerdata yang berbunyi belum dewasa
adalah meraka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun, dan tidak
lebih dulu kawin. Dalam Pasal tersebut di jelaskan bahwa seseorang di katakan
telah dewasa apabila telah berusia 21 tahun atau telah menikah.22
Dalam KUHPerdata juga ada larangan bagi sebagian pihak untuk
melakukan perjanjian. walaupun perjanjian dalam pihak telah dewasa dan Dalam
Undang-Undang Nomor 1 tahun 1974 tentang Perkawinan dalam Pasal 7 dijelaskan
bahwa seseorang boleh melangsungkan perkawinan apabila pihak pria telah
mencapai umur 19 tahun dan pihak wanita telah mencapai umur 16 tahun.
22
memiliki kata sepakat, tetapi ada larangan dalam KUHPerdata. Dalam Pasal 1476
KUHPerdata melarang jual-beli antara suami istri apabila diantara mereka ada
perjanjian kawin (huwelijke woorwaden) yang mengakibatkan pisahnya harta
kekayaan (sceiding van goederen). Pasal 1468 KUHPerdata melarang hakim,
jaksa, panitera, pengacara, jurusita dan notaris untuk memiliki hak-hak dan
piutang-piutang yang menjadi perkara dimuka pengadilan. Pasal 1469
KUHPerdata melarang pegawai jabatan umum dalam suatu penjualan, ikut serta
membeli barang-barang yang di jual itu, baik langsung maupun dengan perantara
orang lain, kecuali ada izin istimewa dari presiden khusus untuk benda-benda
bergerak. Pasal 1470 KUHPerdata begitu pula mereka di larang menjadi pembeli
pada penjual di bawah tangan secara langsung atau perantara, juga dilarang
menjadi pembeli terhadap pengurus-pengurus barang-barang milik Negara.
Namun dengan izin presiden mereka bebas dari larangan-larangan tersebut.
Objek dalam perjanjian adalah sesuai dengan apa yang tertera dalam
kontrak atau perjanjian yang telah disepakati. Misalnya perjanjian jual-beli mobil,
maka yang menjadi objek perjanjian tersebut adalah mobil. Dalam perjanjian
sewa menyewa rumah, maka yang menjadi objek adalah rumah. Oleh karena itu
objek perjanjian dapat dilihat dari isi perjanjian itu.
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata memakai istilah zaak (barang/benda)
untuk menentukan apa yang menjadi objek perjanjian. objek dari perjanjian ialah
hak milik. Pasal 1332 KUHPerdata mengatakan yang menjadi pokok persetujuan
adalah barang-barang yang dapat diperdagangkan. Juga Pasal 1333 KUHPerdata
mengatakan suatu perjanjian harus mempunyai pokok suatu barang yang paling
sedikit ditentukan jenisnya, hal ini terkait dengan syarat ketiga dari Pasal 1320
KUHPerdata yaitu suatu hal terentu, yang sahnya suatu perjanjian itu harus
menyangkut objek perjanjian dengan benda-benda atau barang-barang tertentu.
Menurut Pasal 1334 KUHPerdata barang-barang yang akan ada dikemudian hari
juga dapat menjadi objek persetujuan, kecuali warisan yang terbuka.23
a. Syarat tentang barang
Syarat-syarat objektif ada beberapa macam yaitu :
Suatu perjanjian haruslah mempunya objek tertentu, sekurang-kurangnya
dapat ditentukan bahwa objek tertentu itu dapat berupa benda yang sekarang
ada dan nanti akan ada.
1) Barang itu adalah barang yang dapat diperdagangkan.
2) Barang-barang yang di pergunakan untuk kepentingan umum antara lain
seperti jalan umum, pelabuhan umum, gedung-gedung umum dan
sebagainya tidaklah dapat dijadikan objek perjanjian.
3) Dapat di tentukan jenisnya.
23
4) Barang yang akan datang.
Pasal 1332
“Hanya barang-barang yang dapat di perdagangkan saja dapat menjadi
pokok persetujuan-persetujuan”
5) Objek perjanjian
Pasal 1333:
“Suatu persetujuan harus mempunyai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya.
Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak tentu asal saja jumlah itu terkemudian dapat ditentukan atau dihitung”
6) Barang yang akan ada.
Pasal 1334:
“Barang yang baru, akan ada di kemudian hari dapat menjadi pokok suatu persetujuan. Tetapi tidaklah diperkenankan untuk melepaskan suatu warisan yang belum terbuka, ataupun untuk meminta diperjanjikan sesuatu hal mengenai warisan itu, sekalipun dengan sepakatnya orang yang dinantinya akan meninggalkan warisan yang menjadi pokok persetujuan itu; dengan tidak mengurangi ketentuan-ketentuan Pasal 169, Pasal 167 dan Pasal 178 yang dilarang oleh Undang-Undang untuk dijadikan pokok perjanjian adalah benda-benda yang berada diluar perdagangan dan warisan yang belum terbuka.
b. Causa dan ketertiban umum
Pasal 1335:
“Suatu persetujuan tanpa sebab, atau telah dibuat karena sesuatu sebab
yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan”
2. Sebab yang halal
Pasal 1336:
“Jika tak dinyatakan sesuatu sebab, tetapi ada suatu sebab yang halal,
ataupun jika ada sesuatu sebab lain, dari pada yang dinyatakan,
persetujuannya namun demikian adalah sah”
3. Sebab terlarang
Pasal 1337 :
”Suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh Undang-Undang,
atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”24
Misalnya apabila seseorang membeli tanah karena mencegah nilai uangnya
jangan turun tidak menjadi perhatian hukum. Yang menjadi perhatian hukum Undang-Undang tidak memberikan pengertian mengenai “sebab”
(oorzaak, causa). Sudah jelas bahwa yang dimaksud dengan kausa bukanlah
hubungan sebab akibat, sehingga pengertian kausa disini tidak mempunyai
hubungan sama sekali dengan ajaran kausaliteit. Yang dimaksud dengan
pengertian kausa bukan sebab yang mendorong para pihak untuk mengadakan
perjanjian, karena apa yang menjadi motif dari seseorang untuk mengadakan
perjanjian itu menjadi perhatian hukum.
24
adalah bahwa dengan membeli tanah tersebut si pembeli ingin memiliki tanah itu
dan si penjual ingin memperoleh uang dari penjualan tersebut.25
Menurut yurisprudensi yang di tafsirkan dengan kausa adalah isi atau
maksud dari perjanjian. Melalui syarat kausa, di dalam praktek maka ia
merupakan upaya untuk menempatkan perjanjian di bawah pengawasan Hakim.
Hakim dapat menguji apakah tujuan dari perjanjian tidak bertentangan dengan
Undang-Undang ketertiban umum dan kesusilaan (Pasal 1335 sampai dengan
Pasal 1337 KUHpdt).26
B. Syarat Sahnya Perjanjian
Untuk sahnya suatu perjanjian di dalam kitab Undang-Undang hukum
perdata diperlukan empat (4) syarat:
1. Adanya kata sepakat dari mereka yang mengadakan perjanjian.
2. Adanya kecakapan untuk membuat perjanjian (perikatan).
3. Perjanjian yang diadakan harus mempunyai objek tertentu.
4. Yang diperjanjikan itu adalah suatu sebab yang halal.27
Ad.1 Kesepakatan Mereka Yang Mengikatkan diri.
25
Ibid, hal 81 26
Ibid
27
Mariam Darus Badrulzaman, Penerbit Alumni bandung,KUHPerdata buku III Hukum
Sepakat maksudnya adalah bahwa dua belah pihak yang mengadakan
perjanjian setuju atau seiya sekata mengenai hal-hal pokok dari perjanjian, dengan
kata lain mereka saling menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.
Adanya kemauan atas kesesuaian kehendak oleh kedua belah pihak yang
membuat perjanjian, jadi tidak boleh hanya kemauan satu pihak saja, ataupun
terjadinya kesepakatan oleh karena tekanan salah satu pihak yang mengakibatkan
adanya cacat bagi perwujudan kehendak. Kesepakatan itu di tatanya bebas,
artinya tidak ada paksaan, tekanan dari pihak manapun, betul-betul atas kemauan
sukarela pihak-pihak. Berpedoman kepada ketentuan Pasal 1321KUHPerdata
bahwa: Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena : kekhilafan
atau kekeliruan (dwaling), pemerasan dan paksaan (dwang), penipuan (bedrog)”.
Unsur kekhilafan dan kekeliruan di bagi dalam dua bagian, yakni
kekhilafan mengenai orangnya di namakan error in persona. Dan kekhilafan
mengenai barangnya dinamakan error in subsantia. Mengenai
kekhilafan/kekeliruan yang dapat dibatalkan, harus mengenai intisari pokok
perjanjian. jadi harus mengenai objek atau prestasi yang dikehendaki. Mengenai
kekhilafan/kekeliruan mengenai orangnya tidak menyebabkan perjanjian dapat
batal (1322 KUHPdt).
Paksaan (dwang) terjadi jika seseorang memberikan persetujuannya karena
ia takut pada suatu ancaman. Dalam hal ini paksaan tersebut harus benar-benar
atau akan dibuka rahasianya jika ia tidak menyetujui perjanjian (Pasal 1324
KUHPdt).
Mengenai penipuan (bedrog) ini terjadi,apabila menggunakan perbuatan
secara muslihat sehingga pada pihak lain menimbulkan suatu gambaran yang
tidak jelas dan benar mengenai suatu hal. Untuk mengatakan terjadi suatu
penipuan, maka harus kompleks dari muslihat-muslihat itu.
Surbekti mengatakan penipuan (bedrog) terjadi apabila suatu pihak dengan
sengaja memberikan keterangan yang tidak benar disertai dengan
kelicikan-kelicikan, sehingga pihak lain terbujuk karenanya untuk memberi perizinan.28
Subjek yang melakukan perjanjian harus cakap (bekwaam) merupakan
syarat umum untuk melakukan perbuatan hukum secara sah, yaitu harus sudah Suatu penuipuan adalah apabila ada keterangan-keterangan yang tidak
benar (palsu) di sertai dengan kelicikan-kelicikan atau tipu muslihat harus ada
rangkaian kebohongan-kebohongan yang mengakibatkan orang jadi percaya,
dalam hal ini pihak tersebut bertindak secara aktif untuk menjerumuskan
seseorang. Misalnya, perbuatan memperjual-belikan sebuah rumah yang bukan
merupakan hak miliknya dengan memalsukan surat-surat.
Ad.2. Kecakapan Para Pihak Pembuat Perjanjian
28
dewasa, sehat akal pikiran dan tidak dilarang oleh suatu peraturan
perUndang-Undangan untuk melakukan suatu perbuatan tertentu.
Subjek hukum terbagi dua yaitu manusia dan badan hukum. Dalam hal ini
kita akan membahas subjek hukum manusia. Menurut Pasal 1329 KUHPerdata
“setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, jika oleh Undang-Undang
tidak di nyatakan tidak cakap”.
Jadi menurut ketentuan Pasal di atas, semua orang di anggap mampu atau
cakap untuk mengikatkan diri dalam suatu persetujuan. Hal ini memberikan
kebebasan bagi setiap orang untuk melakukan perbuatan hukum.
Ketidakmampuan seseorang untuk melakukan perbuatan hukum harus di nyatakan
oleh Undang-Undang.
Ad.3. Mengenai suatu hal tertentu
Mengenai suatu hal tertentu, maksudnya membicarakan tentang objek
perjanjian-perjanjian tertentu. Mengenai perjanjian yang menyangkut tentang
barang, paling sedikit di tentukan jenisnya “bahwa barang itu sudah ada atau
sudah berada di tangan si berutang pada waktu perjanjian dibuat, tidak diharuskan
Undang-Undang”. Mengenai jumlahnya juga dapat apa yang menjadi objeknya
Dalam perjanjian pinjam meminjam, kalau seserorang meminjam uang
kepada orang lain harus jelas berupa benda uang yang dipinjamkan dan harus jelas
kapan harus dikembalikan uang tersebut. Demikian pula dengan perjanjian kredit,
pihak pemberi kredit atau pihak bank harus menyebutkan secara jelas jumlah uang
yang di pinjamkan dan harus dikembalikan uang tersebut.
Suatu perjanjian yang tidak memiliki atau memenuhi syarat seperti di atas
berakibat perjanjian itu batal demi hukum, artinya perjanjian itu tidak ada atau
tidak terjadi.
Ad.4. Suatu sebab yang halal
Pengertian sebab yang halal pada syarat keempat ini untuk suatu perjanjian
tiada lain daripada isi perjanjian. Jadi dalam hal ini harus di hilangkan salah
sangka bahwa yang dimaksud sebab disini adalah suatu sebab yang
menyebabkan seseorang membuat perjanjian tersebut. Bukan hal ini yang
dimaksud oleh Undang-Undang dengan sebab yang halal.
Sesuatu yang menyebabkan seseorang membuat perjanjian atau dorongan
jiwa untuk membuat suatu perjanjian pada asasnya tidak di hiraukan oleh
Undang-Undang. Undang-Undang hanya menghiraukan tindakan orang-orang
dalam masyarakat. Jadi yang dimaksud dengan sebab atau causa dari suatu
Yang dimaksud dengan halal atau yang diperkenankan Undang-Undang
menurut Pasal 1337 KUHPerdata adalah persetujuan yang tidak bertentangan
dengan Undang-Undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Akibat hukum
terhadap perjanjian bercausa tidak halal, perjanjian tersebut batal demi hukum
atau perjanjian itu dianggap tidak pernah ada. Dengan demikian tidak ada dasar
untuk menuntut pemenuhan perjanjian dimuka Hakim. Dalam hal syarat sahnya
suatu perjanjian sebagaimana di atas, harus di bedakan antara syarat objektif dan
syarat subjektif, bahwa dalam syarat objektif tidak di penuhi maka perjanjian
batal demi hukum yang dianggap dari semula tidak pernah ada perjanjian atau
perjanjian tersebut tidak pernah di lahirkan. Dengan kata lain bahwa tujuan yang
mengadakan perikatan semula adalah gagal, maka dari itu tidak ada suatu alasan
bagi pihak untuk menuntut dimuka hakim.
Dalam hal syarat subjektif tidak dipenuhi, perjanjian bukan batal demi
hukum tetapi salah satu pihak mempunyai hak untuk membatalkan perjanjian itu.
Dalam hal ini yang berhak meminta pembatalan adalah yang merasa dirinya di
tipu oleh suatu hal.
Dari keempat syarat sahnya perjanjian di atas tidak ada diberikan suatu
formalitas yang tertentu disamping kata sepakat para pihak mengenai hal-hal
pokok perjanjian tersebut. Tetapi ada pengecualiannya terhadap Undang-Undang
berlaku dengan sautu formalitas tertentu yang dinamakan perjanjian formal.
Misalnya perjanjian perdamaian harus dilakukan secara tertulis.
C. Asas-Asas Yang Terkandung Dalam Perjanjian
Di dalam Buku III KUHPerdata mengatur mengenai asas dalam Hukum
Perjanjian. Asas-asas tersebut adalah sebagai berikut:
a. Asas Kebebasan berkontrak
Asas ini menyatakan bahwa setiap orang di perbolehkan mengadakan
perjanjian yang berupa dan berisi apa saja asalkan tidak bertentangan
dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Seperti yang diketahui di
halaman sebelumnya bahwa asas ini diatur dalam Pasal 1338 KUHperdata
b. Asas Konsensualisme
Asas ini diatur dalam Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. Dalam
asas ini di jelaskan bahwa perjanjian itu merupakan kesepakatan bersama
dari dua belah pihak. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain
dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang
oleh Undang-Undang di nyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus
dilaksanakan dengan itikad baik.
Seseorang yang mengadakan perjanjian dengan pihak lain harus
menumbuhkan rasa saling percaya. Tanpa ada kepercayaan, maka
perjanjian itu tidak akan mungkin akan diadakan oleh para pihak.
d. Asas Kekuatan Mengikat
Dalam perjanjian terkandung suatu asas kekuatan mengikat. Terikatnya
para pihak pada perjanjian itu tidak semata-mata terbatas pada apa yang di
perjanjikan tetapi juga terhadap unsur lain sepanjang di kehendaki oleh
kebiasaan dan kepatutan serta moral.
e. Asas Persamaan Hukum
Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat, tidak ada
perbedaan, walaupun perbedaan warna kulit, bangsa, kekayaan, ras, dan
lain sebagainya. Masing-masing pihak harus saling menghormati sesama
makhluk tuhan.
f. Asas Keseimbangan
Asas ini menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan
perjanjian itu. Salah satu pihak menuntut prestasi, sedangkan pihak
lainnya berkewajiban untuk memenuhi perjanjian tersebut.
Kepastian hukum ini terungkap dari kekuatan mengikat perjanjian itu yaitu
sebagai Undang-Undang bagi para pihak.
h. Asas Moral
Asas ini berdasarkan kesusilaan atau moral seseorang sebagai panggilan
dari hati nuraninya.
i. Asas Kepatutan
Asas ini di tuangkan dalam Pasal 1339 KUHPerdata. Asas kepatutan ini
berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian. melalui asas ini
ukuran tentang hubungan ditentukan juga oleh rasa keadilan dalam
masyarakat.
j. Asas Kebiasaan
Asas ini menyatakan bahwa perjanjian itu dapat timbul dikarenakan
adanya kebiasaan yang berlaku dalam kehidupan masyarakat. Dari asas
ini timbul perjanjian-perjanjian yang tidak ada diatur dalam perdata
misalnya beli sewa.
29
29
Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya bakti, Bandung, 2001, Hal. 83-89
Jika dalam pembahasan mengenai musnahnya kebendaan yang
terutang sebagai salah satu alasan hapusnya perikatan, kita berbicara syarat
objektif dalam suatu perjanjian, maka dalam pembahasan mengenai
kebatalan dan pembatalan sebagai alasan untuk menghapus perikatan, kita
berbicara soal syarat subjek perjanjian. Tidak terpenuhinya syarat subjektif
yang dimaksudkan dalam angka 1 dan angka 2 Pasal 1320 KUHPdt,
memberikan alasan kepada salah satu pihak dalam perjanjian untuk
membatalkan perjanjian yang telah dibuat olehnya. Jadi pembatalan atas
suatu perjanjian dapat dimintakan jika tidak telah terjadi kesepakatan bebas
dari para pihak yang membuat perjanjian, baik karena telah terjadi
kekhilafan, paksaan atau penipuan pada salah satu pihak dalam perjanjian
pada saat perjanjian dibuat (Pasal 1321 sampai dengan Pasal 1328
KUHPdt) dan salah satu pihak dalam perjanjian tidak cakap untuk bertindak
dalam hukum (Pasal 1330 sampai dengan Pasal 1331 KUHPdt), dan atau
tidak memiliki kewenangan untuk melakukan tindakan atau perbuatan
hukum tertentu.
30
30
Dalam hal ini tidak terjadi kesepakatan secara bebas, maka pihak yang
telah khilaf, dipaksa, ditipu tersebut, memiliki hak untuk meminta pembatalan
perjanjian pada saat ia mengetahui telah terjadi kekhilafan, paksaan, atau
penipuan pada dirinya. Sedangkan dalam hal terdapat ketidakcakapan pada salah
satu pihak dalam perjanjian, maka pihak yang tidak cakap (setelah ia cakap), dan
atau wakilnya yang sah berhak untuk memintakan pembatalan perjanjian yang
tidak memenuhi kedua persyaratan subjektif tersebut, maka berarti perjanjian
tersebut pun hapus demi hukum.31
Dari pelbagai Pasal dari KUHPdt dapat di simpulkan bahwa pengertian
pembatalan perjanjian harus di gambarkan sebagai berikut : ada suatu pembatalan
mutlak (absolute nietigheid), apabila suatu perjanjian harus dianggap batal,
meskipun tidak di minta oleh suatu pihak. Dan perjanjian seperti ini dianggap
tidak ada sejak semula dan terhadap siapaun juga. Batal mutlak adalah suatu
perjanjian yang diadakan dengan tidak mengindahkan cara yang di kehendaki Perjanjian yang dibuat tidak dengan kesepakatan bebas yaitu karena terjadi
kekhilafan, paksaan dan penipuan, di dalam KUHPdt dalam rumusan Pasal 1449
secara tegas menyatakan bahwa perjanjian tersebut dapat dibatalkan, berdasarkan
tuntutan. Ini berarti perjanjian membawa akibat bahwa perjanjian tersebut
diancam dengan kebatalan, dan dapat dibatalkan oleh pihak yang telah mengalami
kekhilafan
31
oleh Undang-Undang secara mutlak, misalnya suatu pemberian hadiah menurut
KUHPdt yang tidak dilakukan dengan akte notaris (Pasal 1682 KUHPdt). Juga
batal mutlak adalah suatu perjanjian yang causanya bertentangan dengan
BAB III
KAJIAN HUKUM TENTANG JUAL-BELI RUMAH SECARA KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Perjanjian Jual Beli Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan oleh Bank
kepada Debitur untuk di gunakan membeli rumah dan/atau berikut tanah guna di
miliki dan di pergunakan sendiri. Perjanjian kredit pemilikan rumah itu sendiri
adalah perjanjian yang di buat oleh pihak bank (kreditur) dengan nasabah
(debitur) guna terlaksananya pelepasan KPR. Jadi KPR baru dapat terlaksana
apabila telah terjadi akad kredit diantara para pihak.
Perjanjian KPR ini dibuat secara tertulis. Hal ini berdasarkan isi dari
Instruksi Presidium Kabinet No. 15/EK/10 tanggal 3 Oktober 1966 jo surat
Edaran Bank Indonesia Unit I No. 2/539/UPK/Pemb tanggal 8 Oktober 1966 yang
menginstruksikan kepada masyarakat perbankan bahwa dalam memberikan kredit
dalam bentuk apapun bank-bank wajib mempergunakan akad perjanjian kredit.
1. Unsur-unsur Kredit Pemilikan Rumah
Pada dasarnya yang menjadi unsur KPR adalah sama dengan
unsur-unsur kredit yang dikenal pada umumnya, yakni terdiri atas kepercayaan ;
yang berarti bahwa suatu persetujuan kredit haruslah di landasi atas
kepada debitur (pemohon) dimana pelunasannya akan diberikan debitur
sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan. Waktu ; yang berarti
adanya jangka waktu tertentu antara pemberian kredit yang dilakukan kreditur
dengan pelunasannya dimasa akan datang. Jangka waktu ini terlebih dahulu
disepakati oleh para pihak yang mengadakan perjanjian kredit. Prestasi;
yakni adanya objek tertentu berupa prestasi dan juga kontra prestasi pada saat
tercapainya kesepakatan para pihak pada perjanjian pemberian kredit yang
diadakan. Risiko ; yakni risiko yang mungkin terjadi selama jangka waktu
antara pemberian kredit dengan pelunasannya. Semakin lama jangka waktu
kredit maka semakin besar pula tingkat risikonya. Untuk mengamankan
pemberian kredit dan mencegah wanprestasi dari debitur maka diadakanlah
pengikatan agunan.32
2. Prinsip –prinsip Pemberian Kredit Pemilikan Rumah
Dalam melakukan pemberian kredit pemilikan rumah (KPR), pihak
kreditur juga memperhatikan prinsip-prinsip pemberian kredit. Hal ini karena
setiap kredit yang diberikan oleh kreditur (bank) selalu mengandung resiko.
Berdasarkan penjelasan Pasal 8 Undang-Undang perbankan Nomor 10 tahun 1998
tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 (selanjutnya
32
disebut Undang-Undang Perbankan) yang harus dinilai oleh bank sebelum
memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak,
kemampuan, ,modal, agunan dan prospek usaha dari nasaba
