Bab ini menguraikan tentang kesimpulan dari hal-hal yang telah diuraikan dan beberapa saran mengenai peranan developer dalam perjanjian jual-beli rumah secara kredit pemilikan rumah (KPR).
BAB II
HUKUM PERJANJIAN SECARA UMUM A. Pengertian Umum Tentang Perjanjian
Sebelum penulis menguraikan apa itu perjanjian, ada baiknya jika penulis membicarakan dulu apa yang dimaksud dengan perikatan. Perikatan melahirkan kewajiban dalam lapangan harta kekayaan. Rumusan tersebut membawa konsekuensi bahwa seluruh harta kekayaan seseorang atau badan yang di akui oleh badan hukum, akan dipertaruhkan dan di jadikan jaminan atas setiap perikatan orang perorangan dan atau badan hukum tersebut.9
Perikatan yang bersumber dari Undang-Undang semata-mata adalah perikatan yang dengan terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu, ditetapkan melahirkan suatu hubungan hukum diantara pihak-pihak yang bersangkutan, terlepas dari kemauan pihak-pihak tersebut. Perikatan yang bersumber dari Undang-Undang sebagai akibat dari perbuatan orang maksudnya ialah bahwa dengan dilakukannya serangkaian tingkah laku oleh seseorang, maka Undang-Undang melekatkan akibat hukum berupa perikatan terhadap orang tersebut. Tingkah laku seseorang tadi mungkin perbuatan yang menurut hukum (di
Perjanjian adalah sumber dari perikatan. Lahirnya suatu perikatan dapat dibagi atas dua yaitu perikatan yang lahir dari perjanjian dan perikatan yang lahir dari Undang-Undang.
9
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Undang-Undang, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal 1
bolehkan Undang-Undang) atau mungkin pula merupakan perbuatan yang
tidak di bolehkan Undang-Undang (melawan hukum).
10Perikatan yang lahir dari perjanjian pada umumnya yang paling
banyak terjadi dalam kehidupan manusia sehari-hari, dan yang ternyata juga
banyak di pelajari oleh ahli hukum, serta dikembangkan secara luas oleh
para legislator, para praktisi hukum, serta juga para cendikiawan hukum,
menjadi aturan hukum positif yang tertulis, yurisprudensi dan
doktrin-doktrin hukum yang dapat kita temui dari waktu ke waktu.
Perikatan yang
lahir dari Undang-Undang diatur dalam Pasal 1352-1353 KUHpdt.
11
Berbeda
dengan perikatan yang lahir dari Undang-Undang, perikatan yang lahir dari
perjanjian ini tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak yang
terlibat atau membuat perjanjian tersebut, sedangkan perikatan yang lahir
dari Undang-Undang yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak
dalam perikatan tersebut, meskipun sesungguhnya para pihak tidak
menghendakinya.
12Perikatan dan perjanjian menunjuk pada dua hal yang berbeda.
Perikatan adalah suatu istilah atau pernyataan yang bersifat abstrak, yang
10
Ibid, hal 7-8
11
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, perikatan yang lahir dari perjanjian, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,2003
12
menunjuk pada hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan pada dua
atau lebih orang atau
pihak, dimana hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada salah satu pihak yang terlibat dalam hubungan hukum tersebut.13Perjanjian merupakan sumber dari perikatan. Perjanjian melahirkan perikatan, yang menciptakan salah satu pihak atau lebih pihak dalam perjanjian. Kewajiban yang dibebankan pada debitor dalam perjanjian, memberikan pada kreditor dalam perjanjian untuk menuntut pelaksanaan prestasi dalam perikatan yang lahir dari perjanjian.14
Jika kita lihat kembali dengan seksama pada Pasal 1313 KUHPdt tersebut ternyata menegaskan kembali bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya terhadap orang lain. Ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah kewajiban atau prestasi dari satu atau lebih orang (pihak) kepada satu atau lebih orang (pihak) lainnya, yang berhak atas prestasi tersebut. Rumusan tersebut memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak, dimana satu pihak adalah pihak yang wajib berprestasi (debitor) dan pihak lainnya adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut (kreditor). Masing-masing pihak tersebut dapat terdiri atas satu atau lebih orang, bahkan dengan
13
Ibid,hal 1
14
berkembangnya ilmu hukum, pihak tersebut dapat juga terdiri dari badan hukum.15
Pasal ini menerangkan secara sederhana tentang pengertian perjanjian yang menggambarkan tentang adanya dua pihak yang saling mengikatkan diri. Pengertian ini sebenarnya tidak begitu lengkap, tetapi dengan pengertian ini sudah jelas bahwa dalam perjanjian itu terdapat satu pihak mengikatkan diri kepada pihak lain.
Perjanjian adalah salah satu sumber perikatan. Untuk lebih jelasnya lagi kita dapat melihat Pasal 1313 KUHPdt yang berbunyi sebagai berikut :
“suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan nama satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih”
16
Ketentuan Pasal ini dikatakan kurang memuaskan karena dianggap memiliki beberapa kelemahan. Kelemahan-kelemahan tersebut adalah seperti diuraikan sebagai berikut 17
a.Hanya menyangkut sepihak saja. Hal ini diketahui dari perumusan “satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”. Kata kerja “mengikatkan” sifatnya hanya datang dari satu
:
15
Ibid, Hal 92 16
Prof. Dr. Ahmadi Miru, S.H, M.S dan Sakka Pati S.H, M.H, Hukum Perikatan
Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW,PT RajaGrafindo Persada,Jakarta, 2008, hal 63
17
Abdulkadir Muhammad SH, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hal 78
pihak saja. Tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya perumusan itu “saling mengikatkan diri”, jadi ada konsensus antara pihak-pihak.
b. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus. Dalam pengertian “perbuatan” termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa (zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige daad) yang tidak mengandung suatu konsensus seharusnya dipakai kata “persetujuan”.
c. Pengertian perjanjian terlalu luas. Pengertian perjanjian di Pasal tersebut terlalu luas, karena mencakup juga pelangsungan perkawinan, janji kawin, yang diatur di lapangan hukum keluarga. Padahal yang di maksud adalah hubungan antara kreditur dan debitur dalam lapangan harta kekayaan saja. Perjanjian yang dikehendaki oleh Buku Ketiga KUHPdt sebenarnya hanyalah perjanjian yang bersifat kebendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.
d.Tanpa menyebut tujuan alam perumusan Pasal itu tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa.
Atas dasar alasan-alasan yang dikemukakan di atas, maka perlu dirumuskan kembali apa yang dimaksud dengan perjanjian itu. Berdasarkan alasan-alasan tersebut, maka “perjanjian adalah sautu persetujuan dengan mana
dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan kekayaan”. Hukum yang mengatur tentang perjanjian ini disebut hukum perjanjian (law of contrac). Perumusan ini erat kaitannya dengan pembicaraan tentang syarat-syarat perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHpdt yang akan dibicarakan kemudian.
Perjanjian juga mengandung pengertian suatu hubungan kekayaan harta benda antara dua orang atau lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak yang lain untuk menunaikan prestasi.
Kalau demikian perjanjian adalah hubungan hukum yang telah ada ketentuan Undang-Undangnya, dimana salah satu pihak atau lebih mengikatkan diri dengan satu pihak atau lebih dalam suatu lingkup harta kekayaan dengan memperoleh keuntungan serta memenuhi suatu syarat sahnya perjanjian. Setiap perjanjian baik tertulis maupun tidak tertulis adalah sah dan mengikat bagi kedua belah pihak sehingga masing-masing dari mereka harus menerima hak dan menjalankan kewajiban sesuai dengan kesepakatan yang tertuang dalam suatu perjanjian tersebut.
Di dalam suatu perjanjian hubungan hukum antara pihak yang satu dengan pihak yang lain tidak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu tercipta oleh karena adanya “tindakan hukum”. Tindakan atau perbuatan hukum
yang dilakukan oleh pihak-pihak yang menimbulkan hubungan hukum perjanjian,sehingga terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak yang lain untuk memperoleh prestasi sedangkan pihak yang lain itupun menyediakan diri dibebani dengan kewajiban untuk menunaikan prestasi.
Dalam perjanjian, apa yang di perjanjikan tidak hanya merupakan untuk melakukan sesuatu hal saja, tetapi juga dapat berupa menyerahkan suatu barang, atau tidak berbuat sesuatu hal saja, hal ini merupakan prestasi dari suatu perjanjian.18
Perjanjian dapat dibedakan menurut berbagai cara. Pembedaan tersebut adalah sebagai berikut : 19
1. Pejanjian Timbal Balik
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan kewajiban pokok bagi kedua belah pihak. Misalnya perjanjian jual-beli
2. Perjanjian Cuma-Cuma (Pasal 1314 KUHPdt)
Pasal 1314:
“suatu persetujuan dibuat dengan Cuma-Cuma atau atas beban, suatu persetujuan dengan Cuma-Cuma adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan suatu keuntungan kepada, pihak yang lain,
18
Ibid, hal 78-79
19
Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman, SH, Prof. Dr. Sutan Remi Syahdeini, SH, Prof. Dr. H. Fatturahman Djamil, MA, Taryana Soenandar, SH, Kompilasi Hukum Perikatan,Bandung, 2001, Hal 66-69
tanpa menerima suatu manfaat bagi dirinya sendiri. Suatu persetujuan atas beban, adalah suatu persetujuan yang mewajibkan masing-masing pihak memberikan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu”
Perjanjian Cuma-Cuma adalah perjanjian yang memberikan keuntungan bagi salah satu pihak saja, misalnya hibah.
3. Perjanjian Atas Beban
Perjanjian atas beban adalah perjanjian dimana terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat kontra prestasi dari pihak lain, dan antara kedua prestasi itu ada hubungannya menurut hukum.
4. Pejanjian Bernama (Benoemd)
Perjanjian khusus adalah perjanjian yang mempunyai nama sendiri, maksudnya ialah bahwa pejanjian-perjanjian tersebut diatur dan diberi nama oleh pembentuk Undang-Undang berdasarkan tipe yang paling banyak terjadi sehari-hari. Perjanjian khusus terdapat dalam Bab V sampai dengan Bab XVII KUHPdt.
5. Perjanjian Tidak Bernama
Diluar perjanjian bernama, tumbuh pula perjanjian tidak bernama, yaitu perjanjian-perjanjian yang tidak diatur di dalam KUHPdt, tetapi terdapat di dalam masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas dengan nama yang
disesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti perjanjian kerjasama, perjanjian pemasaran, perjanjian pengelolaan. Lahirnya perjanjian ini di dalam praktek adalah berdasarkan asas kebebasan berkontrak mengadakan perjanjian atau partij otonomi.
6. Perjanjian Obligatoir
Perjanjian obligatoir adalah perjanjian dimana pihak-pihak sepakat mengikatkan diri untuk melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak lain. Menurut KUHPdt perjanjian jual-beli saja belum lagi mengakibatkan beralihnya hak milik atas suatu benda dari penjual kepada pembeli. Fase ini baru merupakan kesepakatan (konsensual) dan harus dilakukan dengan perjanjian penyerahan (perjanjian kebendaan).
7. Perjanjian Kebendaan (Zakelijk)
Perjanjian kebendaan adalah perjanjian dengan mana seseorang menyerahkan haknya atas suatu benda kepada pihak lain, yang memberikan kewajiban (oblige) pihak itu untuk menyerahkan benda tersebut kepada pihak lain (lavering,transfer). Penyerahan itu sendiri merupakan perjanjian kebendaan. Dalam hal perjanjian jual-beli benda tetap, maka perjanjian itu belinya disebutkan juga perjanjian jual-beli sementara (voorling koopcontract) untuk perjanjian jual-beli benda-benda bergerak, maka perjanjian obligatoir dan perjanjian kebendaannya jatuh bersamaan.
8. Perjanjian Konsensual
Perjanjian konsensual adalah perjanjian dimana diantara kedua belah pihak telah tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perikatan. Menurut KUHPdt perjanjian ini sudah mempunyai kekuatan mengikat (Pasal 1338 KUHPdt).
9. Perjanjian Riil
Di dalam KUHPdt ada juga perjanjian-perjanjian yang hanya berlaku sesudah terjadi penyerahan barang, misalnya perjanjian penitipan barang (Pasal 1694 KUHpdt), pinjam pakai (Pasal 1740 KUHPdt). Perjanjian yang terakhir ini dinamakan perjanjian riil. Perbedaan antara perjanjian konsensual dan riil ini adalah sisa dari hukum Romawi yang untuk perjanjian-perjanjian tertentu diambil alih oleh Hukum Perdata kita.
10. Perjanjian Liberatoir
Perjanjian dimana para pihak membebaskan diri dari kewajiban yang ada, misalnya pembebasan hutang (Kwijtschelding) Pasal 1438 KUHPdt.
11. Perjanjian Pembuktian (Bewijsovereenkomst)
Perjanjian dimana para pihak menentukan pembuktian apakah yang berlaku diantara mereka.
Perjanjian yang objeknya ditentukan kemudian, misalnya perjanjian asuransi Pasal 1774 KUHPdt.
13. Perjanjian Publik
Perjanjian publik yaitu perjanjian yang sebagian atau seluruhnya di kuasai oleh hukum publik, karena salah satu pihak yang bertindak adalah pemerintah, dan pihak lainnnya swasta. Diantara keduanya terdapat hubungan atasan dengan bawahan, (subordinated jadi tidak berada dalam kedudukan yang sama (Co-ordinated), misalnya perjanjian ikatan dinas.
14. Perjanjian Campuran (contractus sui Generis)
Perjanjian campuran ialah perjanjian yang mengandung berbagai unsur perjanjian, misalnya pemilik hotel yang menyewakan kamar (sewa-menyewa) tapi pula menyediakan makanan (jual-beli) dan juga memberikan pelayanan. Terhadap perjanjian campuran itu terdapat berbagai paham, paham pertama mengatakan bahwa ketentuan-ketentuan mengenai perjanjian khusus di terapkan secara analogis sehingga setiap unsur dari perjanjian khusus tetap ada (contractus kombinasi) dan paham kedua mengatakan ketentuan-ketentuan yang dipakai adalah ketentuan-ketentuan dari perjanjian yang paling menentukan (teori absorsi).
Unsur-unsur perjanjian menurut Asser dalam perjanjian terdiri dari bagian inti (essensialia) dan bagian bukan inti (Naturaliadan Accidentalia). Unsur
Essensialia yaitu unsure yang mutlak harus ada. Unsur ini sangat erat berkaitan dengan syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdata) dan untuk mengetahui ada atau tidaknya perjanjian serta untuk mengetahui jenis perjanjiannya. Contoh : Kesepakatan. Unsur Naturalia yaitu unsure yang lazimnya ada/sifat bawaan perjanjian, sehingga secara diam-diam melekat pada perjanjian, misalnya : Menjamin terhadap cacat tersembunyi, Unsur Accidentalia yaitu unsur yang harus tegas diperjanjikan, Misalnya Pemilihan tempat kedudukan.20
Subjek dalam hukum perjanjian termasuk subyek hukum yang di atur adalah KUHPerdata. Sebagaimana diketahui bahwa hukum perdata mengkualifikasi subjek hukum terdiri dari dua bagian yaitu manusia dan badan hukum. Sehingga yang membentuk perjanjian menurut hukum perdata bukan hanya manusia secara individual ataupun kolektif, tetapi juga badan hukum atau
rechtpersoon. Badan hukum itu sendiri dapat di katakan sesuatu yang menjadi pendukung hak dan kewajiban.21
20
Handri raharjo, SH, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2009, hal 46
21
KamusHukum, J.C.T Simorangkir, sinar Grafika, Jakarta,2000, hal. 111
Menurut R. Surbekti, badan hukum pada pokoknya adalah suatu badan atau perkumpulan yang dapat memiliki hak-hak dan kewajiban melakukan perbuatan seperti orang atau manusia, serta memiliki kekayaan sendiri, dapat menggugat atau digugat didepan hakim. R. Rochmat
Soemitro mengemukakan badan hukum adalah suatu badan yang dapat mempunyai harta, hak serta kewajiban seperti orang pribadi. Contoh badan hukum itu sendiri adalah koperasi, yayasan dan PT.
Subyek yang memenuhi manusia harus memenuhi syarat yang ditentukan oleh KUHPerdata. Salah satunya adalah kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Kecakapan dalam hal ini harus mampu dan berwenang untuk melakukan perjanjian. hal ini telah diatur dalam Pasal 1329 KUHPerdata. Dengan demikian orang tersebut harus sudah dewasa, sehat pikirannya, tidak dibawah pengampuan dan tidak ada larangan atau batasan oleh peraturan hukum untuk melakukan perbuatan hukum yang sah. Dalam KUHPerdata kedewasaan seseorang diatur dalam Pasal 330 KUHPerdata yang berbunyi belum dewasa adalah meraka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun, dan tidak lebih dulu kawin. Dalam Pasal tersebut di jelaskan bahwa seseorang di katakan telah dewasa apabila telah berusia 21 tahun atau telah menikah.22
Dalam KUHPerdata juga ada larangan bagi sebagian pihak untuk melakukan perjanjian. walaupun perjanjian dalam pihak telah dewasa dan
Dalam Undang-Undang Nomor 1 tahun 1974 tentang Perkawinan dalam Pasal 7 dijelaskan bahwa seseorang boleh melangsungkan perkawinan apabila pihak pria telah mencapai umur 19 tahun dan pihak wanita telah mencapai umur 16 tahun.
22
Kitab Undang-Undang hukum perdata, R. Surbekti dan R.Tjitrosubidio, Pradyana Paramita, Jakarta, 1992, Pasal 330.
memiliki kata sepakat, tetapi ada larangan dalam KUHPerdata. Dalam Pasal 1476 KUHPerdata melarang jual-beli antara suami istri apabila diantara mereka ada perjanjian kawin (huwelijke woorwaden) yang mengakibatkan pisahnya harta kekayaan (sceiding van goederen). Pasal 1468 KUHPerdata melarang hakim, jaksa, panitera, pengacara, jurusita dan notaris untuk memiliki hak-hak dan piutang-piutang yang menjadi perkara dimuka pengadilan. Pasal 1469 KUHPerdata melarang pegawai jabatan umum dalam suatu penjualan, ikut serta membeli barang-barang yang di jual itu, baik langsung maupun dengan perantara orang lain, kecuali ada izin istimewa dari presiden khusus untuk benda-benda bergerak. Pasal 1470 KUHPerdata begitu pula mereka di larang menjadi pembeli pada penjual di bawah tangan secara langsung atau perantara, juga dilarang menjadi pembeli terhadap pengurus-pengurus barang-barang milik Negara. Namun dengan izin presiden mereka bebas dari larangan-larangan tersebut.
Objek dalam perjanjian adalah sesuai dengan apa yang tertera dalam kontrak atau perjanjian yang telah disepakati. Misalnya perjanjian jual-beli mobil, maka yang menjadi objek perjanjian tersebut adalah mobil. Dalam perjanjian sewa menyewa rumah, maka yang menjadi objek adalah rumah. Oleh karena itu objek perjanjian dapat dilihat dari isi perjanjian itu.
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata memakai istilah zaak (barang/benda) untuk menentukan apa yang menjadi objek perjanjian. objek dari perjanjian ialah tidak hanya barang-barang yang di miliki juga suatu hak atas barang yang bukan
hak milik. Pasal 1332 KUHPerdata mengatakan yang menjadi pokok persetujuan adalah barang-barang yang dapat diperdagangkan. Juga Pasal 1333 KUHPerdata mengatakan suatu perjanjian harus mempunyai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya, hal ini terkait dengan syarat ketiga dari Pasal 1320 KUHPerdata yaitu suatu hal terentu, yang sahnya suatu perjanjian itu harus menyangkut objek perjanjian dengan benda-benda atau barang-barang tertentu. Menurut Pasal 1334 KUHPerdata barang-barang yang akan ada dikemudian hari juga dapat menjadi objek persetujuan, kecuali warisan yang terbuka.23
a. Syarat tentang barang
Syarat-syarat objektif ada beberapa macam yaitu :
Suatu perjanjian haruslah mempunya objek tertentu, sekurang-kurangnya dapat ditentukan bahwa objek tertentu itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan nanti akan ada.
1) Barang itu adalah barang yang dapat diperdagangkan.
2) Barang-barang yang di pergunakan untuk kepentingan umum antara lain seperti jalan umum, pelabuhan umum, gedung-gedung umum dan sebagainya tidaklah dapat dijadikan objek perjanjian.
3) Dapat di tentukan jenisnya.
23
4) Barang yang akan datang.
Pasal 1332
“Hanya barang-barang yang dapat di perdagangkan saja dapat menjadi pokok persetujuan-persetujuan”
5) Objek perjanjian
Pasal 1333:
“Suatu persetujuan harus mempunyai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya.
Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak tentu asal saja jumlah itu terkemudian dapat ditentukan atau dihitung”
6) Barang yang akan ada.
Pasal 1334:
“Barang yang baru, akan ada di kemudian hari dapat menjadi pokok suatu persetujuan. Tetapi tidaklah diperkenankan untuk melepaskan suatu warisan yang belum terbuka, ataupun untuk meminta diperjanjikan sesuatu hal mengenai warisan itu, sekalipun dengan sepakatnya orang yang dinantinya akan meninggalkan warisan yang menjadi pokok persetujuan itu; dengan tidak mengurangi ketentuan-ketentuan Pasal 169, Pasal 167 dan Pasal 178 yang dilarang oleh Undang-Undang untuk dijadikan pokok perjanjian adalah benda-benda yang berada diluar perdagangan dan warisan yang belum terbuka.
b. Causa dan ketertiban umum 1. Perjanjian tanpa kausa
Pasal 1335:
“Suatu persetujuan tanpa sebab, atau telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan”
2. Sebab yang halal Pasal 1336:
“Jika tak dinyatakan sesuatu sebab, tetapi ada suatu sebab yang halal, ataupun jika ada sesuatu sebab lain, dari pada yang dinyatakan, persetujuannya namun demikian adalah sah”
3. Sebab terlarang Pasal 1337 :
”Suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh Undang-Undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”24
Misalnya apabila seseorang membeli tanah karena mencegah nilai uangnya jangan turun tidak menjadi perhatian hukum. Yang menjadi perhatian hukum
Undang-Undang tidak memberikan pengertian mengenai “sebab” (oorzaak, causa). Sudah jelas bahwa yang dimaksud dengan kausa bukanlah hubungan sebab akibat, sehingga pengertian kausa disini tidak mempunyai hubungan sama sekali dengan ajaran kausaliteit. Yang dimaksud dengan pengertian kausa bukan sebab yang mendorong para pihak untuk mengadakan perjanjian, karena apa yang menjadi motif dari seseorang untuk mengadakan perjanjian itu menjadi perhatian hukum.
24
Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman, SH, Prof. Dr. Sutan Remi Syahdeini, SH, Prof. Dr. H. Fatturahman Djamil, MA, Taryana Soenandar, SH, op.cit, hal 79-81
adalah bahwa dengan membeli tanah tersebut si pembeli ingin memiliki tanah itu dan si penjual ingin memperoleh uang dari penjualan tersebut.25
Menurut yurisprudensi yang di tafsirkan dengan kausa adalah isi atau maksud dari perjanjian. Melalui syarat kausa, di dalam praktek maka ia merupakan upaya untuk menempatkan perjanjian di bawah pengawasan Hakim. Hakim dapat menguji apakah tujuan dari perjanjian tidak bertentangan dengan Undang-Undang ketertiban umum dan kesusilaan (Pasal 1335 sampai dengan Pasal 1337 KUHpdt).26
B. Syarat Sahnya Perjanjian
Untuk sahnya suatu perjanjian di dalam kitab Undang-Undang hukum perdata diperlukan empat (4) syarat:
1. Adanya kata sepakat dari mereka yang mengadakan perjanjian.
2. Adanya kecakapan untuk membuat perjanjian (perikatan).
3. Perjanjian yang diadakan harus mempunyai objek tertentu.
4. Yang diperjanjikan itu adalah suatu sebab yang halal.27
Ad.1 Kesepakatan Mereka Yang Mengikatkan diri.
25 Ibid, hal 81 26 Ibid 27
Mariam Darus Badrulzaman, Penerbit Alumni bandung,KUHPerdata buku III Hukum
Sepakat maksudnya adalah bahwa dua belah pihak yang mengadakan perjanjian setuju atau seiya sekata mengenai hal-hal pokok dari perjanjian, dengan kata lain mereka saling menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.
Adanya kemauan atas kesesuaian kehendak oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian, jadi tidak boleh hanya kemauan satu pihak saja, ataupun terjadinya kesepakatan oleh karena tekanan salah satu pihak yang mengakibatkan
