BAB II TATA CARA TUKAR GULING (RUILSLAG) DI KODAM
B. Tata cara penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) di
Dalam rangka pembinaan fasilitas pangkalan/instalasi di jajaran TNI AD diperlukan berbagai upaya agar fasilitas pangkalan/instalasi tersebut dapat berdaya guna secara optimal, pendayagunaan fasilitas tersebut harus mampu untuk mendukung kebutuhan penyelenggaraan pertahanan dan memberikan dukungan di bidang keamanan dan berdasarkan situasi dan kondisi pangkalan/instalasi yang ada maka diperlukan upaya penataan kembali agar dapat digunakan secara optimal.
Penataan kembali instalasi/pangkalan satuan di jajaran TNI AD khususnya yang berlokasi di kota-kota besar mengharuskan dilakukannya penataan ulang lokasi/redislokasi yang disesuaikan dengan rencana penataan pangkalan, rencana tata ruang dan rencana tata kota, redislokasi pangkalan/instalasi satuan-satuan TNI AD memerlukan proses penghapusan fasilitas yang tidak digunakan lagi dan pembangunan atau pengadaan kembali fasilitas pengganti yang dibutuhkan.
Keterbatasan dana yang bersumber dari program anggaran TNI AD tidak memungkinkan pengadaan fasilitas baru yang sepenuhnya didukung dengan dana program dan salah satu alternatif yang dapat ditempuh dalam mengatasi masalah ini adalah melalui pemanfaatan nilai ekonomis aset yang tidak digunakan lagi atau aset
yang penggunaannya sudah tidak relevan dengan fungsi dan tugas TNI AD sehingga ditukarkan dengan aset milik pihak ketiga yang dapat mendukung tugas-tugas komando, aset tanah dan bangunan yang sudah tidak dibutuhkan lagi oleh TNI AD diserahkan kepada pihak ketiga sedang TNI AD memperoleh aset baru yang sesuai dengan kebutuhan dan menunjang rencana untuk penataan pangkalan/instalasi.
Ruilslag tanah dan bangunan milik TNI AD adalah cara yang ditempuh untuk mengatasi masalah pengadaan fasilitas atau pangkalan yang belum tertampung dalam program anggaran TNI AD dan sebagaimana diketahui bersama bahwa anggaran TNI untuk saat ini sudah besar namun ternyata belum mampu untuk mencukupi kebutuhan pertahanan yang sangat mahal biayanya apalagi untuk pengadaan fasilitas baru, bahkan untuk biaya pemeliharaan bangunan sangat minim sekali karena TNI AD memiliki aset yang sangat banyak dan tersebar di seluruh wilayah Indonesia, terutama perumahan prajurit (asrama) di satuan tempur yang dibangun sejak masa pemerintahan yang lalu dan saat ini berada dalam kondisi yang mengenaskan karena ketidakadaan anggaran untuk pemeliharaan bangunan, sehingga melalui program ruilslag dapat diperoleh anggaran yang dipergunakan secara langsung atau mendapatkan penukaran berupa bangunan perumahan baru yang layak huni bagi prajurit42.
Dalam pelaksanaan kegiatan ruilslag mencakup dua kegiatan sekaligus, sesuai siklus pengelolaan materiil TNI AD yaitu kegiatan penghapusan dan pengadaan, oleh
42Wawancara dengan Kolonel Inf Abu Bakar, Asisten Logistik Kodam I/BB pada tanggal 9 Maret 2015
karena itu dalam pelaksanaannya harus berdasarkan pertimbangan yang matang dan tepat karena tukar guling dilakukan untuk mengatasi keperluan/kebutuhan fasilitas pangkalan satuan TNI AD yang sudah mendesak. Manfaat yang dapat diperoleh melalui program ruilslag adalah tersedianya fasilitas instalasi/pangkalan yang menunjang rencana tata ruang dan rencana penataan pangkalan Kodam.
Dalam rangka pelaksanaan tukar guling atau ruilslag terdapat beberapa pertimbangan yang menjadi dasar penentuan keputusan yaitu sebagai berikut43:
1. Lokasi pangkalan sudah tidak menunjang rencana penataan pangkalan TNI AD.
2. Lokasi pangkalan TNI AD sudah tidak cocok dan tidak sesuai situasi lingkungan masyarakat sekitar (membahayakan keselamatan masyarakat, polusi, dsb)
3. Pangkalan sudah tidak dapat dimanfaatkan secara optimal karena situasi dan kondisi yang terus berkembang.
4. Lokasi pangkalan TNI AD tidak sesuai dengan peruntukan tanah berdasarkan rencana tata kota setempat sehingga dipandang perlu dilakukan pergeseran lokasi.
5. Ditinjau dari segi administrasi maupun keamanan fisik aset, diperkirakan rawan terhadap penyerobotan atau pengalihan hak secara sepihak.
43 Peraturan KSAD Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang Buku Petunjuk administrasi penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) tanah dan bangunan di lingkunganTNI AD, hal 7
6. Untuk mencukupi/memenuhi keterbatasan anggaran Negara di sektor pertahanan dalam membangun pangkalan instalasi dan material TNI AD.
Meskipun tukar guling atau ruilslag dilakukan oleh karena adanya keterbatasan dana program anggaran TNI AD, hal itu tidak berarti tukar guling dapat dilakukan dengan sesuka hati oleh pejabat TNI AD karena berdasarkan Peraturan Kasad Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD terdapat beberapa prinsip yang harus dipedomani dalam pelaksanaannya sehingga penyelenggaraan tukar guling dapat mencapai sasaran yang diinginkan yaitu sebagai berikut44:
1. Tidak merugikan. Penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan TNI AD tidak boleh merugikan TNI AD.
2. Barang dengan barang. tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan pada prinsipnya adalah barang dengan barang.
3. Akuntabel. Pelaksanaan tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan Angkatan Darat harus mencapai sasaran baik secara fisik, administrasi maupun manfaat bagi kepentingan tugas pokok organisasi.
4. Sesuai RUTR. Penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan Angkatan Darat harus menselaraskan dengan program Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
5. Pengendalian terpusat. Penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan Angkatan Darat harus seijin KSAD.
44Ibid. hal 9
6. Nilai harga aset pengganti sekurang-kurangnya sama atau lebih dari nilai aset yang dilepas.
7. Aset pengganti harus berupa tanah/bangunan berikut sarana dan prasarana yang merupakan kelengkapan dari fasilitas/instalasi yang diterima.
8. Aset TNI AD yang dilepas harus mempunyai status hukum yang jelas berdasarkan bukti-bukti otentik sebagai milik (hak pengelolaan dan hak pakai) atau atas nama TNI AD atau penguasaan TNI AD yang berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dapat melahirkan hak atas nama TNI AD.
9. Jenis kuantitas dan kualitas aset pengganti berupa tanah dan bangunan TNI AD berdasarkan pertimbangan kebutuhan fasilitas dan pangkalan.
Lokasi aset pengganti berdasarkan pertimbangan taktis dan strategis, kepentingan komando dan pengendalian serta pertimbangan lain yang dijabarkan dalam RUTR dan rencana penataan pangkalan di setiap Kodam.
10. Aset pengganti yang diterima TNI AD harus siap pakai baik secara fisik maupun administratif.
11. Penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) harus disertai administrasi yang tertib dan tuntas, baik administrasi penghapusan aset yang dilepas maupun administratisi penginventarisan aset yang diterima sebagai pengganti dan aset pengganti berupa tanah dan bangunan harus dilengkapi sertifikat atas nama TNI AD.
Dengan berpedoman pada dasar-dasar pertimbangan dan prinsip tukar guling sebagaimana tersebut di atas, dalam Peraturan KSAD Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD juga menegaskan bahwa adanya kehendak dari pimpinan TNI AD untuk tercapainya kelayakan tukar guling (ruilslag). Kelayakan tukar guling harus selalu dapat tercapai agar Negara tidak dirugikan, bahkan dapat memperoleh manfaat yang optimal dalam pelaksanaan tukar guling tersebut dapat dinilai layak apabila45:
1. Ada peningkatan manfaat yang diperoleh TNI AD atas aset penggganti yang diterima dibandingkan dengan aset yang dilepas, peningkatan manfaat ini berdasarkan pertimbangan kebutuhan TNI AD ditinjau dari semua aspek yang berkaitan (administrasi, taktik/strategi, komando, pengendalian, kuantitas/kualitas, sarana dan prasarana penunjang).
2. Nilai atau harga aset pengganti minimal sama dengan aset yang dilepas.
Bahwa kedua hal tersebut di atas, dapat dijadikan parameter untuk menentukan suatu kelayakan tukar guling, bilamana kedua parameter tersebut di atas tidak dapat tercapai, maka pelaksanaan tukar guling (ruilslag) dianggap gagal atau tidak berhasil, oleh karena itu perlu dicari faktor penyebab yang mengakibatkan kedua sasaran tersebut tidak tercapai dan dalam penulisan tesis ini penulis akan memfokuskan penelitian pada pelaksanaan tukar guling (ruilslag) di Kodam I/Bukit Barisan.
45Ibid. hal 10
Kegagalan untuk mencapai target atau sasaran tidak dapat dijadikan alasan untuk membatalkan ruilslag bila segala prosedur administrasi telah dipenuhi secara baik dan benar, baik oleh developer sebagai pihak penukar ataupun Kodam I/Bukit Barisan sebagai pemilik obyek. Oleh karena itu kegagalan pencapaian target dapat terjadi sebagai akibat kesalahan perencanaan dan penilaian yang kurang akurat sedangkan bila ditemukan adanya penyimpangan yang disengaja oleh birokrat, maka birokrat tersebut yang akan menerima sanksi sesuai ketentuan hukum yang dilanggar.
Institusi perencana dan pelaksanaan ruilslag selalu berada di bawah pengawasan dan kendali institusi pengawas yang dilakukan secara berjenjang mulai dari tingkat pengawasan oleh inspektorat Kodam I/Bukit Barisan (Irdam), Inspektorat Jenderal TNI AD (Irjenad), Inspektorat Jenderal TNI (Irjen TNI) dan Inspektorat Jenderal Departemen Pertahanan (Irjen Dephan) serta pengawasan dari lintas sektoral seperti Badan Pengawas Keuangan (BPK), Badan Pengawas Keuangan dan Pembangunan (BPKP). Dengan adanya pengawasan yang berjenjang dan lintas sektoral tersebut maka indikasi adanya penyelewengan dalam pelaksanaan tukar guling aset Negara dapat ditekan seminimal mungkin.
Salah satu contoh kasus penyelewengan dalam kegiatan tukar guling tanah dan bangunan aset milik Negara (ruilslag) yang pernah menghebohkan pada masa lalu adalah tukar guling tanah dan bangunan seluas 150 Ha yang terletak di Marunda Jakarta Utara antara Badan Urusan Logistik (Bulog) dengan PT Goro Batara Sakti yang pernah menjadi berita yang menghebohkan karena adanya penyelewengan yang dilakukan oleh para pemegang sahamnya yang menyebabkan kerugian Negara hingga
ratusan miliyar rupiah yang dilakukan oleh PT Goro Batara Sakti yang telah di vonis bersalah oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan46.
Bahwa tindakan penyelewengan dalam tukar guling aset Negara pasti dilakukan secara bersama-sama antar instansi terkait karena masing-masing instansi tersebut saling terkait dan memiliki peran dan fungsi yang berbeda-beda namun saling terkait/bersinergi sehingga setiap terjadi penyelewengan apabila aparatur pengawas sangat teliti maka penyelewengan tersebut pastinya akan terdeteksi secara dini, namun bila penyelewengan tidak terdeteksi apalagi jika serah terima aset sudah selesai dilakukan baru diketahui adanya kecurangan, maka sudah dapat diasumsikan bahwa instansi terkait dalam pelaksanaan ruilslag tidak melaksanakan tugas dan fungsinya secara baik dan benar, atau dapat diduga adanya keterlibatan dari instansi tersebut ikut bermain di air keruh untuk memdapatkan keuntungan pribadi.
Dalam rangka mengantisipasi agar tidak terjadi penyelewengan dalam pelaksanaan tukar guling (ruilslag) maka perlu dilakukan beberapa tahap proses kegiatan tukar guling (ruilslag) yang ternyata dalam pelaksanaannya membutuhkan waktu yang sangat panjang, dalam pelaksanaan tersebut dibagi ke dalam empat tahap kegiatan sebagaimana diatur dalam Kep KSAD Nomor : Skep/470/XI/1994 tanggal 22 Nopember 1994 jo Peraturan KSAD Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD antara lain :
46www.KOMPAS.com, berita hari kamis tanggal 28 Februari 2008. di akses pada tanggal 10 Juni 2015
1. Tahap persiapan.
2. Tahap perencanaan.
3. Tahap pelaksanaan.
4. Tahap penyelesaian.
Dari beberapa tahapan tersebut, dalam pelaksanaan kegiatan tukar guling (ruilslag) yang dilakukan di Kodam I/Bukit Barisan berdasarkan Kep KSAD Nomor : Skep/470/XI/1994 tanggal 22 Nopember 1994 jo Peraturan KSAD Nomor Skep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD akan dijelaskan sebagai berikut :
1. Tahap Persiapan.
a. Pembentukan panitia Ruilslag Kodam I//Bukit Barisan.
Pangdam I/Bukit Barisan mengeluarkan surat printah mengenai pembentukan panitia ruilslag Kodam I/Bukit Barisan yang terdiri dari Asisten Logistik (Aslog) Kasdam I/Bukit Barisan sebagai ketua dengan dilengkapi anggota sebagai berikut :
1) Unsur staf intelijen 2) Unsur staf operasi 3) Unsur staf logistik 4) Unsur staf perencanaan 5) Unsur staf zeni
6) Unsur staf hukum
7) Unsur dari satuan pemakai
8) Unsur lain yang dianggap perlu berdasarkan permasalahan yang dihadapi.
b. Pengumpulan data dan keterangan yang berkaitan dengan rencana tukar guling (ruislag).
c. Penyiapan saran dan pertimbangan panitia ruislag untuk dilaporkan kepada Pangdam I/Bukit Barisan secara tertulis tentang urgensi pelaksanaan ruislag menyangkut hal-hal sebagai berikut :
1) Pertimbangan dari segi taktis/strategi berdasarkan Rencana Tata Ruang (RTR) dan Rencana Pertahanan Kodam I/Bukit Barisan (RPK).
2) Pertimbangan dari segi Rencana Dislokasi Satuan (RDS) atau penataan Pangkalan Kodam I/Bukit Barisan.
3) Pertimbangan dari Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) atau Rencana Tata Kota (RTK) Pemda setempat.
4) Pertimbangan ekonomis jika ruilslag tersebut dilaksanakan 5) Pertimbangan lainnya.
d. Pemberian petunjuk perencanaan oleh oleh Pangdam I/Bukit Barisan.
Jika Pangdam I/Bukit Barisan memutuskan untuk dilaksanakan tukar guling maka, Pangdam I/Bukit Barisan akan menyampaikan petunjuk perencanaan (Jukcan) kepada staf terkait menyangkut hal-hal sebagai berikut :
1) Sasaran aset yang akan dipertukarkan (ruilslag)
2) Sasaran aset pengganti secara garis besar (alokasi dan jenis aset pengganti berdasarkan satuan yang diprioritaskan)
3) Waktu untuk menyiapkan rencana awal.
e. Penyiapan data teknis, data penghuni dan rencana awal.
Berdasarkan petunjuk perencanaan dari Pangdam I/Bukit Barisan maka Satuan Zeni Kodam (Zidam) akan melaksanakan kegiatan sebagai berikut : 1) Mengumpulkan data teknis yang diperlukan untuk perencanaan ruilslag
sebagai berikut :
(a) Data tanah yang akan dilepas dapat berupa : - Sertifikat/bukti kepemilikan.
- Gambar ukur atau gambar situasi yang dibuat dan disahkan oleh kantor Badan Pertanahan (BPN) setempat.
- Akta jual beli.
- Berita acara penyerahan dari KNIL atau perolehan tanah dari pihak lain yang sah, berikut dengan gambar situasi penyerahan dari KNIL
- Penyerahan dari hibah dan lain-lain.
- Data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terakhir.
- Pemanfaatan aset saat ini.
(b) Data bangunan yang akan dilepas.
- Bukti pengadaan (pembelian maupun pembangunan)
- Berita penyerahan dari KNIL atau data perolehan tanah dari pihak lain yang sah
- Gambar situasi lokasi bangunan dan gambar konstruksi bangunan
- Data bangunan dan prasarana tetap
- Harga bangunan sesuai indeks Cipta Karya.
- Kondisi bangunan saat ini.
- Jenis bangunan (bertingkat, tidak bertingkat, permanen dan semi permanen)
(c) Data aset pengganti (1) Tanah.
- Bukti kepemilikan berupa sertifikat.
- Data peruntukan tanah (RUTR) dari Pemda setempat
- Data NJOP dari kantor pelayanan PBB, dan daftar harga pasar terakhir.
- Gambar situasi berdasarkan Rencana Tata Umum Ruang (RUTR)
- Surat pernyataan dari Camat/Lurah atau dari pejabat instansi yang berwenang yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksut tidak dalam sengketa.
(2) Bangunan.
- Data kebutuhan bangunan dan prasarana masing-masing satuan yang diprioritaskan (macam, jumlah).
- Rencana kerja dan syarat bangunan (bestek) serta gambar konstruksi sesuai prototype.
- Rencana tata kota (advice planning) dari dinas tata kota setempat.
- Nilai aset pengganti tidak diijinkan diperhitungkan untuk pelaksanaan rehab dan rendalwas.
- Memperkirakan nilai aset yang dilepas maupun yang akan diganti.
(3) Mengumpulkan data penghuni
(4) Menyiapkan rencana awal yang meliputi (a) Rencana aset yang akan dilepas
- Tanah dengan disiapkan segala data yang berkaitan dengan luas, status tanah, taksiran harga tanah dan data-data lainnya
- Bangunan, dipersiapkan segala data yang berkaitan dengan luas, status bangunan, taksiran harga bangunan dan data-data lainnya.
- Material/alsatri (sarana dan prasarana) - Jumlah nilai aset yang diganti atau pengganti (b) Rencana aset pengganti.
- Tanah, dan menerima data tanah yang berkaitan dengan bukti-bukti luas tanah, bukti kepemilikan, taksiran harga, status tanah tidak dalam sengketa dan data lainnya.
- Bangunan, menyiapkan daftar bangunan untuk masing-masing satuan secara rinci, meliputi jenis, type, jumlah, luas, harga satuan, bestek dan gambar konstruksi sesuai prototype.
- Materiil alsatri (sarana dan prasarana)
- Memperkirakan jumlah nilai asset yang diganti dan pengganti.
(5) Melaporkan kepada Pangdam I/Bukit Barisan mengenai rencana awal ruilslag tersebut di atas.
f. Pengajuan ijin prinsip.
Jika rencana awal yang diajukan oleh panitia ruilslag disetujui oleh Pangdam I/Bukit Barisan, maka Slogdam menyiapkan permohonan ijin prinsip kepada KSAD dengan tembusan Direktorat Zeni Angkatan Darat (Dirziad) yang memuat alasan permohonan ruilslag, data aset yang dilepas, rencana aset pengganti dan rencana pengosongan/pemindahan penghuni.
g. Permohonan ijin Panglima TNI.
Setelah mendapat rekomendasi dari Direktur Zeni Angkatan Darat, maka KSAD mengajukan permohonan ijin ruilslag kepada Panglima TNI.
h. Ijin Panglima TNI.
Setelah melalui proses di satuan/instansi atasan dan Panglima TNI mendapatkan ijin dari Menteri Pertahanan (Menhan) maka Panglima TNI mengeluarkan ijin ruilslag kepada KSAD. Sedangkan khusus untuk
pelaksanaan ruilslag yang nilai aset melebihi sepuluh milyar maka harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari Presiden jika nilai tanahnya diatas Rp.10.000.000.000 (sepuluh milyar)47dan setelah mendapat ijin dari Presiden maka Menteri Keuangan akan memberikan ijin prinsip kepada Menteri Pertahanan setelah memperoleh persetujuan Presiden.
i. Ijin prinsip KSAD.
Berdasarkan ijin dari Panglima TNI tersebut maka KSAD akan mengeluarkan ijin prinsip ruilslag kepada Pangdam I/Bukit Barisan.
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan di Kodam I/Bukit Barisan, pada tahap persiapan telah dilaksanakan sesuai peraturan yang berlaku, dimana sebelum ditanda tangani surat perjanjian tukar menukar Nomor : 01/SPTM/VI/1997 tanggal 6 Juni 1997 tentang tukar menukar tanah dan bangunan milik Kodam I/BB asrama Pomdam I/BB di jl. K.L. Yos Sudarso Medan, terlebih dahulu telah dilakukan proses administrasi ruilslag diantaranya48:
1) Surat KSAD Nomor : B/98-04/25/52/Set tanggal 11 Januari 1995 tentang ijin Prinsip tukar guling (ruilslag)
2) Surat Menteri Keuangan RI Nomor : 1-3-340/A/54/07/1996 tanggal 2 Juli 1996 tentang persetujuan/ijin tukar guling (ruilslag)
47Pasal 2 ayat (2) Peraturan Menteri Pertahanan Nomor 13 Tahun 2009 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Tukar-Menukar Tanah dan/atau Bangunan di lingkungan Departemen Pertahanan dan Tentara Nasional Indonesia, hal. 6
48Wawancara dengan Mayor Czi Siregar, Kasi Benda Tidak Bergerak, Zidam I/BB pada tanggal 14 April 2015
3) Surat Keputusan Menteri Pertahanan dan Keamanan RI Nomor : Skep/117/II/1997 tanggal 4 Februari 1997 tentang tukar guling (ruilslag) Asrama Pomdam I/BB Medan.
4) Surat Perintah KSAD Nomor : Sprin/704/V/1997 tanggal 1 Mei 1997 tentang pelaksanaan tukar guling (ruilslag) Asrama Pomdam I/BB di jl.
Yos Sudarso Medan.
5) Surat Perintah Pagdam I/BB Nomor : Sprin/638/V/1997 tanggal 20 Mei 1997 kepada Kazidam I/BB untuk mengeluarkan surat perintah kerja kepada PT. Citra Agung Sejahtera
6) Surat Ijin Kerja Kazidam I/BB Nomor : SIK/01/VI/1997 tanggal 2 Juni 1997 tentang pelaksanaan pembangunan aset pengganti ruilslag.
Setelah keluar surat ijin kerja tersebut, pihak developer baru bisa memulai pekerjaan pembangunan aset pengganti sesuai dengan isi perjanjian tukar menukar aset Kodam I/Bukit Barisan, dan berdasarkan hasil penelitian pada tahap persiapan tersebut telah dilaksanakan dengan baik sesuai aturan tukar guling yang berlaku di lingkungan TNI AD.
2. Tahap Perencanaan.
Pada tahap ini setelah KSAD mengeluarkan ijin prinsip, maka Pangdam I/Bukit Barisan akan mengeluarkan surat printah kepada Kepala Zeni Kodam (Kazidam) untuk melaksanakan kegiatan perencanaan aset Kodam yang akan dilepas dan perencanaan aset pengganti yang dibutuhkan, sedangkan panitia ruilslag Kodam
melakukan perencanaan pengosongan komplek asrama sebagai obyek ruilslag tersebut, adapun rangkaian kegiatan yang dilaksanakan adalah sebagai berikut49:
a. Pembentukan Panitia Lelang.
Panitia ruilslag Kodam yang dibentuk dengan surat printah Pangdam I/Bukit Barisan melaksanakan tugas sebagai berikut :
1) Menentukan persyaratan peserta lelang untuk menjamin kelayakan calon developer, menjamin pelaksanaan ruilslag dan dalam pelaksanaannya menguntungkan Kodam I/Bukit Barisan.
2) Melaksanakan proses lelang untuk memilih/menentukan calon developer yang memenuhi syarat.
3) Menyarankan kepada Pangdam I/Bukit Barisan tentang penunjukkan calon developer berdasarkan hasil lelang.
b. Penunjukan Developer.
Developer pemenang lelang ruilslag dipilih atau ditentukan melalui proses lelang (tender) yang diikuti oleh peserta lelang paling sedikit lima developer, dalam proses lelang tersebut akan ditentukan tiga peserta lelang yang memenuhi persyaratan yang akan dipilih salah satunya sebagai developer pemenang lelang, bilamana nilai aset yang akan dipertukarkan maksimal Rp 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah), maka Pangdam I/Bukit Barisan berwenang untuk menentukan pemenang lelang sedangkan bila nilai proyek
49 Peraturan KSAD Nomor Skep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD. hal. 33
ruilslag lebih dari RP. 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah) maka penunjukan developer atas seijin KSAD50.
Peserta lelang harus menyerahkan jaminan lelang berupa jaminan Bank atau badan keuangan lain yang diakui sebagai penjamin oleh pemerintah. Setelah pemenang lelang ditetapkan oleh pejabat yang berwenang, maka surat jaminan lelang tersebut dikembalikan kepada peserta lelang yang tidak terpilih.
c. Perencanaan aset pengganti.
Berdasarkan aset Kodam yang telah diputuskan untuk dipertukarkan, Kazidam akan membuat perencanaan pengadaan aset pengganti yang berpedoman pada rencana awal dan petunjuk-petunjuk yang diterima dalam tahap persiapan dan tahap perencanaan, kemudian dilaporkan kepada Pangdam I/Bukit Barisan.
d. Perencanaan pemindahan penghuni.
Panitia ruilslag Kodam I/Bukit Barisan membuat perencanaan dan melaporkannya kepada Pangdam I/Bukit Barisan untuk mendapatkan petunjuk dan pengarahan serta memberikan persetujuan untuk menjadi rencana Kodam apabila disetujui.
Sesuai hasil penelitian yang dilakukan di Kodam I/BB di atas tanah aset ruilslag terdapat perumahan asrama yang dihuni oleh 98 KK dan sejak disosialisasikan pada tanggal 11 Juli 1997 tentang pengosongan penghuni
50Ibid. Hal 35
ternyata pada bulan Juli 2007 baru berjalan sebanyak 30% dengan biaya kompensasi sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) setiap KK51. e. Pengajuan rencana pelaksanaan kepada KSAD.
Jika rencana aset pengganti yang diajukan oleh Kazidam disetujui oleh Pangdam I/Bukit Barisan, maka rencana pelaksanaan tersebut akan diajukan kepada KSAD dengan tembusan kepada Dirziad yang memuat data perencanaan aset pengganti ruilslag.
f. Rekomendasi Dirziad.
Berdasarkan tembusan rencana pelaksanaan yang dikirim Pangdam I/Bukit Barisan maka Dirziad akan menyampaikan saran dan rekomendasi teknis kepada KSAD untuk menyetujui dan melanjutkan atau menolak rencana usulan ruilslag dari Pangdam I/BB dengan pertimbangan sebagai berikut : 1) Taktis/strategi tata ruang dan rencana pertahanan Kodam
2) Rencana dislokasi satuan atau penataan pangkalan.
3) RUTR atau rencana tata kota Pemda setempat.
g. Pengajuan rencana pelaksanaan kepada Panglima TNI.
Berdasarkan Peraturan KSAD Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD jika rencana pelaksanaan ruilslag disetujui oleh KSAD,
Berdasarkan Peraturan KSAD Nomor Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang penyelenggaraan tukar menukar (ruilslag) Tanah dan bangunan TNI AD jika rencana pelaksanaan ruilslag disetujui oleh KSAD,