HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

TESIS

Oleh

SLAMET RIYADI 137011094/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2015

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

SLAMET RIYADI 137011094/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2015

Nomor Pokok : 137011094 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof.Dr.Syafruddin Kalo,SH,MHum) (Dr.T.Keizerina Devi A,SH,CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 13 Agustus 2015

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M 3. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum 4. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum

Nama : SLAMET RIYADI

Nim : 137011094

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS ATAS TUKAR GULING

(RUILSLAG) ANTARA TANAH ASET MILIK KODAM I/BUKIT BARISAN DENGAN PT CITRA AGUNG SEJAHTERA DAN PT GLOBALINDO ANUGERAH LESTARI

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama : SLAMET RIYADI Nim : 137011094

kebutuhan fasilitas satuan, dimana aset milik Kodam I/Bukit Barisan merupakan bagian dari barang milik negara, sehingga untuk melakukan tukar guling tersebut harus berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang tata cara pelaksanaan penggunaan, pemanfaatan, penghapusan, dan pemindahtanganan barang milik negara yang didalamnya mengatur tentang adanya tata cara pelaksanaan tukar menukar (ruilslag) Barang Milik Negara (BMN) yang menyebutkan bahwa tukar-menukar BMN dapat dilakukan dalam hal :

a. Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan sudah tidak sesuai dengan tata ruang wilayah atau penataan kota;

b. Barang Milik Negara belum dimanfaatkan secara optimal;

c. Penyatuan Barang Milik Negara yang lokasinya terpencar;

d. Pelaksanaan rencana strategis pemerintah/negara; atau

e. Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan yang ketinggalan teknologi sesuai kebutuhan/kondisi/peraturan perundang-undangan.

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, untuk melakukan penelitian tentang tukar guling di Kodam I/Bukit Barisan, maka dalam penelitian ini menggunakan metode penelitian yang bersifat deskriptif analitis, maksudnya suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisa hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dan pelaksanaannya di lapangan dengan menitikberatkan pada studi kepustakaan yang berarti akan lebih banyak menelaah dan mengkaji aturan- aturan hukum yang ada, disesuaikan dengan hasil penelitian lapangan (field research) karena data yang diperoleh berfungsi untuk melengkapi dan menunjang data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan

Bahwa hasil penelitian tentang ruilslag di Kodam I/Bukit Barisan, ternyata pelaksanaan ruilslag memerlukan biaya yang besar dan waktu yang lama karena muncul berbagai permasalahan baik dari pihak developer sebagai penyedia aset pengganti, maupun permasalahan yang timbul dari penghuni aset ruilslag yang akan ditukarkan tersebut dan dari beberapa permasalahan yang terjadi dalam pelaksanaan ruilslag tersebut dapat diselesaikan dengan baik oleh Kodam I/Bukit Barisan dengan mengedepankan musyawarah dan koordinasi yang baik dengan semua pihak sehingga pelaksanaan ruilslag dapat berjalan dengan baik sesuai dengan aturan yang berlaku dan barang pengganti tukar guling tersebut dapat bermanfaat dan berguna bagi kepentingan organisasi Kodam I/Bukit Barisan.

Kata kunci : Tukar guling (ruilslag), Kodam I/Bukit Barisan

Barisan is part of the State’s property so that the swap should be based on the Directive of the Finance Minister No. 96/PMK.06/2007 on the Procedure of the Implementation of using, utilizing, eliminating, and transferring State-owned property which regulates the procedure of swap (ruilslag). BMN (State-owned property) can be conducted when;

a. State-owned property like land and/or building is not in accordance with territorial and urban layout

b. State-owned property is not used optimally c. Scattered State-owned properties are assembled

d. Implementation of the government/State strategic plan, or

e. State-owned property besides land and/or building which is technologically left behind according to the need/condition/legal provisions

The research, therefore, was descriptive analytic which was aimed to describe explain, and analyze legal theory and practice and its implementation in the field by focusing on library research. It was inducated that the prevailing regulations would be more studied adjusted to the field research since the data were functioned to complete and support the gathered data through library research.

The result of the research showed that the implementation of the swap (ruilslag) needed a lot of money and time because there were various problems, either from the developer as the swap asset provider or from the residents whose assets would be compensated. Fortunately, all of the problems could be settled properly by Kodam I/Bukit Barisan by putting forward reconciliation and coordination with the stakeholders so that the implementation of the swap (ruilslag) could run smoothly according to the prevailing regulations. Besides that, the property of the exchanging swap could be used by Kodam I/Bukit Barisan.

Keywords: Swap (ruilslag), Kodam I/Bukit Barisan

menyelesaikan penulisan ini yang merupakan syarat guna mencapai gelar Magister Kenotariatan dan penulisan tesis ini bertujuan untuk melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat dalam menyelesaikan studi pada Program Studi Kenotariatan Pascasarjana di Universitas Sumatera Utara, dan atas berkat rahmat dan karuniaNya yang diberikan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan studi dan penulisan tesis ini dengan judul “ANALISIS YURIDIS ATAS TUKAR GULING (RUILSLAG) ANTARA TANAH ASET MILIK KODAM I/BUKIT BARISAN DENGAN PT CITRA AGUNG SEJAHTERA DAN PT GLOBALINDO ANUGERAH LESTARI”

Pemilihan judul ini didasari oleh rasa ketertarikan penulis terhadap adanya beberapa tukar guling aset milik Kodam I/Bukit Barisan yang selama ini terkesan ditutup-tutupi dari masyarakat, sehingga penilaian masyarakat menjadi negatif karena banyak aset Kodam I/Bukit Barisan yang memiliki nilai tinggi kemudian ditukar dengan aset yang tidak diketahui dimana letak aset penggantinya, sehingga melalui penulisan tesis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan pengetahuan kepada masyarakat yang membacanya tentang bagaimana tata cara dan prosedur pelaksanaan ruilslag berikut dimana aset penggantinya sehingga masyarakat dapat berpartisipasi dalam mengontrol dan mengawasi agar

pelaksanaan ruilslag tersebut tidak berdampak kerugian bagi Negara.

Harapan penulis, semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bukan hanya pada penulis sendiri, tetapi juga bagi masyarakat pada umumnya, dan khususnya bagi mahasiswa yang berada di lingkungan pendidikan hukum. namun dalam penulisan tesis ini, penulis sangat menyadari bahwa masih jauh dari kata sempurna karena penulis adalah manusia biasa yang tak lepas dari kesalahan dan kekurangan.

1. Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D, selaku Pejabat Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

2. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

3. Prof. Dr. H. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, merangkap sebagai Ketua Komisi Pembimbing yang penuh perhatian, kesabaran dan ketelitian dalam memberikan bimbingan, arahan, petunjuk hingga selesainya penulisan tesis ini.

4. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku Pembimbing Kedua yang telah meluangkan waktu dan memberikan motivasi, bimbingan, dorongan, saran dan perhatian hingga selesainya penulisan tesis ini.

5. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum, selaku Pembimbing Ketiga yang telah meluangkan waktu dan telah memberikan motivasi, bimbingan, dorongan, saran dan perhatian hingga selesainya penulisan tesis ini.

6. Para Bapak/Ibu Dosen Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti pendidikan.

7. Seluruh Staf Biro Pendidikan Magister Kenotariatan yang telah memberikan bantuan dalam bidang administrasi kepada penulis selama ini.

8. Seluruh rekan-rekan kuliah di Magister Kenotariatan angkatan 2013 yang telah memberikan semangat dan dorongan kepada penulis.

Untuk itu hanya Allah SWT yang dapat membalas segala kebaikan dan jasa- jasa yang telah mereka berikan semuanya, dan dengan penuh rasa kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak atas segala kekurangan yang penulis sadari sepenuhnya terdapat dalam tesis ini guna perbaikan dikemudian hari.

Medan, Agustus 2015 Penulis,

(Slamet Riyadi)

Tempat/tgl lahir : Grobogan, 14 Juli 1980 Jenis kelamin : Laki-laki

Agama : Islam

Pekerjaan : TNI AD

Status : Menikah

Alamat : Jl. Garuda Nomor B-15 Polonia, Medan

II. KELUARGA

1. Nama istri : dr. Dyah Nurvita.

2. Nama anak : Rasendriya Zhafira Dewi

III. PENDIDIKAN

SD : SD Negeri 05 Grobogan tahun 1987-1993

SMP : SMP Negeri 01 Grobogan tahun 1993-1996 SMA : SMA Negeri 01 Grobogan tahun 1996-1999 Perguruan tinggi (S1) : Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945

Semarang tahun 2000-2004

Perguruan tinggi (S2) : Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara tahun 2013- 2015

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR SINGKATAN ... ix

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah... 9

C. Tujuan Penelitian ... 10

D. Manfaat Penelitian ... 11

E. Keaslian Penelitian ... 12

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14

1. Kerangka Teori ... 14

2. Landasan Konsepsi ... 20

G. Metode Penelitian... 22

1. Sifat Penelitian ... 23

2. Sumber Data ... 24

3. Analisa Data ... 26

BAB II TATA CARA TUKAR GULING (RUILSLAG) DI KODAM I/BUKIT BARISAN ... 28

A. Proses Tukar Guling (ruilslag) ... 28

B. Tata cara penyelenggaraan tukar guling (ruilslag) di lingkungan TNI AD ... 36

C. Tanggung jawab developer dalam tukar guling (ruilslag) ... 65

B. Hambatan dari pihak penghuni obyek ruilslag asrama Pomdam

I/BB ... 82

BAB IV UPAYA MENYELESAIKAN HAMBATAN YANG TIMBUL AKIBAT PELAKSANAAN RUILSLAG DI KODAM I/BUKIT BARISAN ... 87

A. Upaya penyelesaian hambatan dari pihak Developer ... 90

B. Upaya penyelesaian hambatan dari pihak penghuni obyek ruilslag asrama Pomdam I/BB ... 97

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 104

A. Kesimpulan ... 104

B. Saran ... 105

DAFTAR PUSTAKA ... 107

TNI AD : Tentara Nasional Indonesia Angkatan Darat

BTB : Barang Tidak Bergerak

DEPHAN : Departemen Pertahanan

KODAM : Komando Daerah Militer

POMDAM : Polisi Militer Kodam IRJEN : Inspektorat Jenderal

IRDAM : Inspektorat Kodam

KSAD : Kepala Staf Angkatan Darat

KEP : Keputusan

PANGDAM : Panglima Kodam

PT : Perseroan Terbatas

RTK : Rencana Tata Kota

RUTR : Rencana Umum Tata Ruang

RPK : Rencana Pertahanan Kodam

RDS : Rencana Dislokasi Satuan

RENSTRA : Rencana Strategis

SPTM : Surat Perjanjian Tukar Menukar

SKEP : Surat Keputusan

TNI : Tentara Nasional Indonesia

UUPA : Undang-Undang Pokok Agraria

KAZIDAM : Kepala Zeni Kodam

KAKUMDAM : Kepala Hukum Kodam

BUMN : Bdan Usaha Milik Negara

SPRIN : Surat Printah

RUMDIS : Rumah Dinas

REPRESENTATIVE : keadaan nyata yang terjadi saat ini

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang.

Dalam rangka membentuk Tentara Nasional Indonesia (TNI) agar dapat bertugas secara professional sesuai harapan masyarakat, maka dibutuhkan biaya dan fasilitas yang sangat besar dan sebagaimana diketahui bahwa sumber utama anggaran TNI adalah melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), namun anggaran dari APBN tersebut tidak mampu untuk mendukung biaya operasional minimal TNI, sedangkan TNI selalu dituntut untuk dapat melaksanakan tugas secara optimal. dan sudah menjadi rahasia umum bahwa banyak peralatan perang milik TNI dalam keadaan rusak dimakan usia tanpa diperbaiki karena ketidak adaan anggaran perbaikan apalagi anggaran untuk melakukan pemeliharaan secara baik sesuai dengan tahapan prosedur pemeliharaan alat. Begitupun alat peralatan yang masih dapat digunakan, oleh karena diperbaiki secara kanibal dengan kemampuan dan pengetahuan teknisi seadanya sehingga dikhawatirkan tidak dapat berfungsi secara maksimal bila dioperasionalkan di medan pertempuran.

Sudah lama disadari oleh para penentu kebijakan bahwa sebagaian aset Negara berupa benda tidak bergerak sudah tidak memenuhi persyaratan teknis dan taktis bila tetap digunakan untuk keperluan Militer, namun dilain pihak Negara tidak mampu memberikan fasilitas yang baik sesuai kebutuhan-kebutuhan yang ada, padahal aset yang dimiliki Militer tersebut bernilai ekonomis yang tinggi oleh karena

itu perlu dicari solusi pemecahan dalam rangka memenuhi kebutuhan fasilitas dinas dengan cara mengalih fungsikan aset-aset Militer yang sudah tidak sesuai lagi pemanfaatannya dengan cara tukar guling (ruilslag) dengan pihak ketiga (investor atau developer).

Tukar guling (ruilslag) merupakan salah satu alternatif yang dapat ditempuh untuk mencari dana dalam rangka memperbaiki fasilitas institusi TNI atau dalam rangka pengadaan fasilitas baru dalam institusi TNI AD misalnya keterbatasan dana yang bersumber dari program anggaran TNI AD tidak memungkinkan dilakukan pengadaaan fasilitas baru yang sepenuhnya didukung dengan dana program dari markas besar TNI untuk mengatasi permasalahan tersebut maka salah satu alternatif yang dapat ditempuh dalam masalah ini adalah dilakukan pemanfaatan nilai ekonomi aset yang tidak digunakan lagi untuk memperoleh aset pengganti dengan pelaksanaan tukar guling (ruilslag) dalam institusi TNI AD untuk pelaksanaan tukar menukar tersebut dilakukan berdasarkan Peraturan Kepala Staf Angkatan Darat (KSAD) Nomor : Kep/470/XI/1994 tanggal 22 Nopember 1994 jo Kep/402/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang petunjuk administrasi penyelenggaraan tukar menukar tanah maupun bangunan milik TNI AD dan pelaksanaan tukar menukar tersebut dilakukan terhadap obyek milik TNI yang tidak diperlukan lagi atau dalam keadaan sudah tidak digunakan untuk kepentingan TNI baik berupa tanah maupun bangunan untuk diserahkan kepada pihak lain kemudian TNI AD akan mendapat penukaran berupa

aset baru yang sesuai kebutuhan dan menunjang rencana penataan instalasi atau pangkalan¹.

Tanah mempunyai fungsi sosial dan pemanfaatannya harus dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat. Untuk itu perlu terus dikembangkan rencana tata ruang dan tata guna tanah secara nasional sehingga pemanfatan tanah dapat terkoordinasi antara berbagai jenis penggunaan dengan tetap memelihara kelestarian alam dan lingkungan serta mencegah penggunaan tanah yang merugikan kepentingan masyarakat dan kepentingan pembangunan²dan tanah-tanah milik instansi pemerintah termasuk TNI AD dalam konstelasi Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak dapat diperjualbelikan karena dalam sistem UUPA tersebut yang didalamnya terdapat unsur pemerintah dan termasuk didalamnya institusi TNI tidak dapat mempunyai hak-hak tanah secara privat (keperdataan), dan semua tanah milik pemerintah tersebut bersifat publirechieljk. biasanya tanah-tanah yang dimiliki pemerintah atau Militer adalah tanah Hak Pakai Khusus atau Hak Pakai publirechieljk.

Pada prinsipnya penukaran lahan dalam tukar guling (ruilslag) adalah apabila pemerintah atau institusi TNI AD memandang tanah maupun bangunan tersebut sudah tidak pada tempatnya ataupun kawasannya sudah tidak cocok lagi ataupun tempatnya sudah terlalu sempit sekali sehingga tidak dapat mengembangkan instalasi atau pangkalan TNI AD. Namun perlu diawasi bersama agar proses tukar guling

1Peraturan KSAD nomor Kep/470/XI/1994 tanggal 22 Nopember 1994 tentang Mekanisme pelaksanaan tukar menukar tanah dan bangunan TNI AD

2 B.F.Sihombing, Evolusi Kebutuhan akan Pertanahan dalam hukum Tanah Indonesia.

(Jakarta : PT.Toko Gunung Agung, 1995) hal. 305

(ruilslag) tanah maupun bangunan milik TNI AD tersebut jangan sampai penukarannya tidak sesuai dengan yang diharapkan. Karena biasanya tanah maupun bangunan milik TNI AD letaknya sangat strategis di pusat kota yang tentunya sangat menguntungkan bagi pihak swasta/investor untuk tempat usaha, sedangkan ganti rugi penukaran lahan tersebut tidak sepadan, atau jangan sampai aset milik TNI AD itu mendapatkan penukaran lahan yang letaknya terpencil dan jauh dari pusat kota.

Dalam pelaksanaan ruilslag memiliki dampak positip dari tukar guling barang/kekayaan milik negara antara lain departemen/lembaga dapat memanfaatkan aset lebih tepat guna dan berhasil guna, penyediaan prasarana dan sarana yang tidak mengganggu anggaran Negara, membantu rencana umum tata ruang sesuai dengan target yang telah ditetapkan. Dari segi dampak ekonominya, karena daerah tersebut merupakan pusat perbelanjaan/perkantoran akan berpengaruh kepada pertumbuhan ekonomi dan penerimaan Negara dari sektor pajak. dampak sosialnya, karena terdapat sentra bisnis yang semakin berkembang maka akan menyerap tenaga kerja³.

Dampak negatifnya, kurangnya pemahaman mekanisme tukar menukar barang/kekayaan milik Negara oleh sementara pengelola kekayaan Negara di Departemen/Lembaga, kurang transparan dalam penentuan developer, penafsiran yang terkesan kurang memahami dan pengawasan dalam pelaksanaan pembangunan aset pengganti sering kurang efektif. Sekitar lima sampai sepuluh tahun terakhir ini

3Wawancara dengan Kolonel Inf Abu Bakar, Asisten Logistik Kodam I/Bukit Barisan pada tanggal 9 Februari 2015

masalah tukar guling antara instansi/lembaga pemerintah dengan pihak swasta semakin sering terjadi.

Dalam proses tukar guling aset tanah dan bangunan ini, Departemen Pertahanan cq TNI AD cq Kodam I/Bukit Barisan tidak mengeluarkan biaya karena semua biaya dalam proses tukar menukar tanah dan bangunan yang dibutuhkan tersebut menjadi beban sepenuhnya oleh pihak penukar dalam hal ini oleh developer PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari. pemerintah pada tahun 1994 telah mengeluarkan kebijakan untuk mengatur pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) terutama yang berkaitan dengan pengadaan tanah bagi kebutuhan departemen/lembaga selanjutnya pemerintah mengeluarkan kebijakan melalui Kementrian Keuangan mengenai tata cara tukar menukar barang milik/kekayaan Negara dan merupakan penjelasan dari kebijakan pemerintah mengenai pelaksanaan APBN akibat krisis ekonomi yang menerpa Indonesia pada pertengahan tahun 1997, kemudian Pemerintah menerbitkan Keputusan Presiden Nomor 39 Tahun 1997 tentang Penangguhan atau Pengkajian Kembali Proyek Pemerintah, Badan Usaha Milik Negara, dan Swasta, maka proyek-proyek yang telah direncanakan oleh Pemerintah maupun proyek yang diusulkan oleh swasta ditangguhkan atau dikaji kembali. Kemudian pemerintah mengeluarkan Keputusan Presiden Nomor 15 Tahun 2002 tentang Pencabutan Keputusan Presiden Nomor 39 Tahun 1997 tentang Penangguhan atau Pengkajian kembali proyek Pemerintah,

Badan Usaha Milik Negara, dan swasta yang berkaitan dengan Pemerintahan, maka proyek-proyek yang ditunda sebelumnya telah selesai dinegosiasi ulang⁴.

Sebelum tahun 1996 pelaksanaan tukar guling belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya. Hal ini menyebabkan terjadinya tukar menukar aset Negara yang tidak benar dan mengakibatkan kerugian pada Negara.

Dalam dunia perdagangan perjanjian tukar guling ini juga dikenal dengan nama

“barter”. Perjanjian barter dimulai sejak zaman ribuan tahun sebelum masehi. Pada saat itu masyarakat di dalam berdagang saling menukarkan barang untuk mendapatkan barang yang diinginkan. Hal ini juga disebabkan karena pada saat itu belum ada mata uang. Peneliti tertarik untuk melakukan penelitian dalam tukar guling aset tanah dan bangunan ini adalah karena belum ada yang mengangkat masalah tukar guling ini, khususnya mengenai aset milik TNI AD cq Kodam I/Bukit Barisan yang asetnya telah banyak ditukar gulingkan oleh Kodam I/Bukit Barisan, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) perjanjian tukar menukar aset tanah ini adalah suatu perjanjian dimana pihak instansi Negara dalam hal ini Kodam I/Bukit Barisan melakukan tukar guling aset tanah dan bangunan kepada swasta. Perjanjian tukar guling sama dengan perjanjian jual beli tetapi bedanya pada tukar guling kedua belah pihak berkewajiban untuk menyerahkan barang, sedangkan pada jual beli yang satu wajib menyerahkan barang, pihak yang lain menyerahkan uang⁵.

4http://hukum.kompasiana.com. “Pengkajian kembali proyek pemerintah, BUMN, swasta”, di akses 1 Maret 2015

5C.S.T. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, cet. 8, (Jakarta : Balai Pustaka, 1989), hal. 251

Terdapat beberapa aset yang telah ditukar gulingkan oleh Kodam I/Bukit Barisan antara lain⁶:

1. Tanah dan bangunan asrama Benteng jl. Kapten Maulana Lubis Medan seluas 35.783 M² ditukar/ruilslag dengan tanah seluas 8.394 M² terletak di jl. Karya Wisata Desa. Deli Tua Kec. Namo Rambe Kab. Deli Serdang dan bangunan Wisma Benteng seluas 3.390,65 M² dan sarana, prasarana pendukungnya, dan telah dihapus dari daftar barang tidak bergerak berupa tanah dan bangunan Kodam I/BB jl. Kapten Maulana Lubis Medan berdasarkan surat Printah KSAD Nomor : Sprin/2047/XI/1986 tanggal 18 Nopember 1986.

2. Tanah dan bangunan eks asrama Yonkav 6/Serbu di jl. Jamin Ginting Padang Bulan Medan seluas 363.680 M² ditukar/ruilslag dengan tanah dan bangunan pengganti seluas 34.824 M² terletak di Desa. Asam Kumbang, Kec. Sunggal Kab. Deli Serdang, dan telah dihapus dari daftar barang tidak bergerak berupa tanah dan bangunan Kodam I/BB jl. Jamin Ginting Medan berdasarkan surat Printah KSAD Nomor : Sprin/19467/XII/2003 tanggal 19 Desember 2003.

3. Tanah dan bangunan eks asrama TNI AD kel. Polonia Kec. Medan Polonia seluas 52.503 M² di ruilslag dengan tanah seluas 30.762 M² di Desa Serba Jadi Kec. Sunggal kab. Deli Serdang dan tanah seluas 30.000 M² di Desa Sumber Melati Diski Kec. Sunggal, Kab. Deli Serdang berikut dengan bangunan seluas 10.559 M² dan sarana, alsatri dan prasarana lainnya dan telah dihapus dari daftar barang tidak bergerak Kodam I/BB dan berdasarkan surat

6Data inventaris tukar guling aset Kodam I/BB di kantor Zeni Kodam I/BB, hal 34

Printah Pangdam I/BB Nomor : Sprin/545/V/1999 tanggal 3 Mei 1999 tentang printah untuk memasukkan barang penukar dari PT Anugerah Dirgantara Perkasa ke dalam daftar inventaris TNI AD cq Kodam I/BB.

4. Tanah dan bangunan asrama/kantor Domatzi Zidam I/BB di jl. Kapten Sumarsono Medan, dan tanah bangunan Kompi A Yonzipur I/DD TNI AD di jl. Veteran Helvetia Medan total keseluruhan seluas 28.692 M² di ruilslag dengan tanah seluas 39.000 M² dan bangunan, Alsatri, sarana dan prasarana pengganti seluas 6.495 M² terletak di Desa Tualang, Kec. Perbaungan Kab.

Deli Serdang dan telah dihapus dari daftar barang tidak bergerak berupa tanah dan bangunan Kodam I/BB jl. Kapten Sumarsono dan jl. Veteran Helvetia Medan berdasarkan surat Printah KSAD Nomor : Sprin/142/II/2005 tanggal 4 Pebruari 2005.

5. Tanah dan bangunan eks kantor Hubdam I/BB seluas 9.825 M² yang terletak di jl. Timur Kel. Sido Dadi, Kec. Medan Timur berdasarkan perjanjian ruilslag Nomor : 01/SPTM/VI/2007 tanggal 4 Juni 2007 dengan PT.

Gandareksa Mulya dengan pengganti berupa tanah seluas 30.000 M² beserta bangunan kantor, asrama, alsatri, sarana dan prasarana pendukungnya yang terletak di Desa Namo Rambe Kec. Medan Johor dan telah dihapus dari daftar barang tidak bergerak berupa tanah dan bangunan Kodam I/BB jl. Timur berdasarkan surat Printah KSAD Nomor : Sprin/1297/VII/2009 tanggal 29 Juli 2009.

Dari beberapa tukar guling yang telah dilaksanakan, penulis akan melakukan penelitian terhadap salah satu aset yang sudah selesai proses tukar gulingnya yaitu tanah dan bangunan eks Asrama Pomdam I/Bukit Barisan seluas ± 29.000 M² (dua puluh sembilan ribu meter persegi) yang terletak di Jl. Yos Sudarso atau yang dahulu dikenal sebagai komplek belakang eks Pabrik sepatu Bata di Kelurahan Silalas, Kecamatan Medan Barat, Kota Medan yang telah selesai ditukar dengan aset pengganti dari developer berupa tanah yang terletak di Desa Sumber Melati Diski Kecamatan Sunggal Kabupaten Deli Serdang berdasarkan surat perjanjian tukar menukar Nomor : 01/SPTM/VI/1997 tanggal 6 Juni 1997 antara Kodam I/Bukit Barisan dengan PT Citra Agung Sejahtera, namun pada saat pelaksanaan ternyata pada tahun 1997 Negara Indonesia mengalami krisis moneter sehingga developer tidak dapat melaksanakan pembangunan obyek pengganti dan pada tahun 2006 Kodam I/Bukit Barisan mengambil alih proses tukar guling tersebut (take over) dengan menunjuk PT Globalindo Anugerah Lestari untuk melanjutkan pengerjaan pembangunan obyek pengganti tukar guling sesuai addendum surat perjanjian Nomor: SPTM/01.a/IV/2007 tanggal 12 April 2007.

Dan setelah adanya take over tersebut maka PT Globalindo Anugerah Lestari berkewajiban melanjutkan pembangunan aset pengganti obyek ruilslag yang sebelumnya tidak diselesaikan oleh PT. Citra Agung Sejahtera dan pada awal tahun 2008 obyek pengganti ruilslag telah selesai dikerjakan sehingga dapat dilanjutkan dengan serah terima obyek pengganti ruilslag kepada Kodam I/Bukit Barisan.

B. Perumusan masalah.

Dalam penyusunan tesis ini peneliti melakukan kajian dengan beberapa pertanyaan yang ada diantaranya :

1. Bagaimana prosedur dan tata cara pelaksanaan tukar guling (ruilslag) di lingkungan TNI AD khususnya di Kodam I/Bukit Barisan?

2. Apa saja hambatan yang timbul akibat adanya tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan yang dilakukan antara Kodam I/Bukit Barisan dengan PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari?

3. Bagaimana cara menyelesaikan hambatan yang timbul akibat terjadinya tukar guling (ruilslag) tanah dan bangunan milik Kodam I/Bukit Barisan?

C. Tujuan penelitian

Penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi⁷ melalui penelitian tersebut maka akan diperoleh data untuk dapat di analisa untuk mengungkap fakta di lapangan dan tujuan penelitian yang akan dicapai adalah :

1. Untuk mengetahui bagaimana prosedur dan pelaksanaan tukar guling (ruilslag) tanah maupun bangunan aset milik Kodam I/Bukit Barisan dengan pihak developer apakah sudah dilaksanakan sesuai aturan yang berlaku.

2. Untuk mengetahui hambatan apa saja yang timbul akibat adanya proses ruilslag antara Kodam I/Bukit Barisan baik dengan developer PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari dan untuk mengetahui apakah ada sengketa dengan pihak lain dan apabila ada bagaimana penyelesaian sengketa tersebut.

7Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat.

(Jakarta : penerbit Raja Grafindo Perkasa, 2001), hal. 1

3. Untuk mengetahui apa saja aturan hukum yang digunakan dalam proses tukar guling (ruilslag) tersebut.

D. Manfaat penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan dampak yang positip dalam menambah ilmu pengetahuan dan wawasan hukum di Indonesia baik secara ilmiah maupun secara praktis tentang prosedur pelaksanaan tukar guling (ruilslag) yang sangat panjang prosesnya karena membutuhkan waktu, pikiran dan biaya yang tidak sedikit karena dengan adanya reformasi dituntut untuk lebih transparan dalam pelaksanaan ruilslag tersebut dan dengan dilakukannya penelitian ini bagi penulis, selain untuk memenuhi syarat dalam menyelesaikan program strata dua bidang studi Magister Kenotariatan, juga untuk memperluas pengetahuan mengenai pelaksanaan ruilslag dan diharapkan memberikan manfaat untuk :

1. Manfaat secara teoritis.

Hasil penelitian diharapkan dapat memperkaya pengetahuan di bidang pengelolaan aset milik Negara dan memberikan sumbangan saran untuk dapat dijadikan sebagai referensi bersama bagi perkembangan ilmu pengetahuan hukum dalam bidang Kenotariatan khususnya mengenai tukar guling tanah dan bangunan milik pemerintah Cq Kodam I/Bukit Barisan yang dilakukan dengan cara ruilslag.

2. Manfaat secara praktis.

Dengan adanya penelitian dan pembahasan tentang ruilslag ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran kepada Panglima Kodam I/Bukit

Barisan agar dalam menyusun kebijakan terutama terhadap pengelolaan aset yang akan dilakukan dengan cara tukar guling senantiasa berpedoman pada hukum perjanjian dan jangan sampai pelaksanaan ruilslag tersebut berdampak menimbulkan kerugian kepada Negara, sehingga kedepan agar lebih berhati- hati dalam melakukan kebijakan ruilslag tersebut dan dengan dilakukan penelitian ini diharapkan dapat menjadi masukan dan menambah pengetahuan, pemahaman, serta dapat berguna bagi kalangan praktisi dan mahasiswa yang belajar ilmu Hukum khususnya dalam bidang dunia profesi Kenotariatan.

E. Keaslian penelitian

Sepanjang yang diketahui berdasarkan informasi yang ada dan penelusuran kepustakaan khususnya di lingkungan Magister Kenotariatan maupun di Magister Ilmu Pengetahuan Hukum di Universitas Sumatera Utara Medan, dan di seluruh Universitas yang ada di Indonesia pada umumnya, dan untuk menghindari terjadinya duplikasi terhadap masalah yang sama penulis melakukan pengumpulan data dan ternyata belum ada judul penelitian sebelumnya yang berjudul “Analisis Yuridis atas tukar guling (ruilslag) antara tanah aset milik Kodam I/Bukit Barisan dengan PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari”

Oleh sebab itu terhadap judul dan permasalahan dalam tesis ini tidak mengandung unsur kesamaan atau plagiat dari hasil karya ilmiah pihak lain, baik dari sisi judul, permasalahan maupun substansinya sehingga dapat dikatakan bahwa penelitian ini baru pertama kali dilakukan dan sesuai dengan asas-asas keilmuan yang

harus dijunjung tinggi antara lain kejujuran, rasioanal, objektif, terbuka, serta sesuai dengan implikasi etis dari prosedur menemukan kebenaran ilmiah secara bertanggung jawab. Oleh karena itu penelitian ini dapat dinyatakan asli dan dapat dipertanggungjawabkan secara akademis.

Meskipun ada peneliti pendahulu yang pernah melakukan penelitian mengenai masalah tukar guling (ruilslag) atau tukar menukar tanah, namun secara substansi pokok permasalahan yang dibahas berbeda dengan penelitian ini, penelitian tersebut adalah sebagai berikut :

1. Kajian Hukum Terhadap Perjanjian Tukar Menukar (Ruilslag) atas Tanah Hak Pakai Instansi Pemerintah. Yang ditulis oleh Himmelena Napitupulu (nomor induk Mahasiswa : 027011080) Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

2. Penerapan Aspek Keadilan dan Kepastian Hukum dalam Menyelesaikan Sengketa Tanah Aset Negara Dihubungkan Dengan Hak Menguasai Negara Atas Tanah. Yang ditulis oleh Asli Dakhi (nomor induk Mahasiswa : 097005079) Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

3. Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Aset Pemerintah (Studi di Pemerintahan Kota Tanjung Balai) yang ditulis oleh Anggia Yustia Kesuma (nomor induk Mahasiswa : 037011007) Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

4. Analisis Yuridis Pelaksanaan Alih Fungsi Atas Aset Pemerintah Melalui Program Build Operate And Transfer (BOT) (studi Departemen Strore

Ramayana Kota Tebing Tinggi) dengan PT. Inti Griya Prima Sakti. Yang ditulis oleh Early Wulandari S (nomor induk Mahasiswa : 117077028) Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori.

Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi⁸, dan satu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidak benarannya, dan kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis⁹ Kerangka teori dalam penelitian hukum sangat diperlukan untuk membuat jelas nilai- nilai oleh postulat hukum sebagai filosofinya¹⁰, kegunaan teori atau kerangka aplikasinya pada masalah yang hendak diteliti mempunyai kegunaan dan menyangkut hal-hal sebagai berikut¹¹:

a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya.

b. Teori sangat berguna didalam mengembangkan sistem klasifikasi fakta, membuat struktur konsep-konsep serta mengetahui definisi-definisinya.

c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar dari pada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkut obyek yang diteliti.

8M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, (Jakarta : Jilid I, FE UI, 1996), hal. 203

9M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : penerbit CV. Mandar Madju, 1994), hal. 80

10ibid, hal 80

11Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI press, 1986), hal 126

d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah diketahui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin faktor- faktor tersebut akan timbul lagi pada masa mendatang.

e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan pada pengetahuan peneliti.

Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk memberikan arahan atau petunjuk dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang diamati, dan dikarenakan penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif, maka kerangka teori diarahkan secara khas ilmu hukum, maksudnya penelitian ini berusaha untuk memahami bagaimana tata cara tukar guling tanah dan bangunan milik pemerintah khususnya Kodam I/Bukit Barisan dengan pihak developer, dalam menjawab rumusan permasalahan yang ada maka kerangka teori yang digunakan dalam penulisan ini adalah teori kepastian hukum yang dikemukakan oleh Roscoe Pound dengan Teori positivisme hukum.

Ajaran kepastian hukum ini berasal dari ajaran Yuridis-Dogmatik yang didasarkan pada aliran pemikiran positivistis di dunia hukum, yang cenderung melihat hukum sebagai sesuatu yang otonom, yang mandiri, karena bagi penganut pemikiran ini, hukum tak lain hanya kumpulan aturan. bagi penganut aliran ini, tujuan hukum tidak lain dari sekedar menjamin terwujudnya kepastian hukum. dan kepastian hukum itu diwujudkan oleh hukum dengan sifatnya yang hanya membuat suatu aturan hukum yang bersifat umum. Sifat umum dari aturan-aturan hukum membuktikan bahwa hukum tidak bertujuan untuk mewujudkan keadilan atau kemanfaatan, melainkan semata-mata untuk mewujudkan kepastian¹²

12Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis), (Jakarta : Penerbit Toko Gunung Agung, 2002), hal.82-83

Teori kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian yaitu pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan hukum yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu¹³. Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan hakim yang satu dengan putusan hakim lainnya untuk kasus yang serupa yang telah di putuskan¹⁴

Kepastian hukum sangat diperlukan untuk menjamin ketentraman dan ketertiban dalam masyarakat karena kepastian hukum mempunyai sifat sebagai berikut :

a. Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan dan membina tata tertib masyarakat dengan perantara alat- alatnya.

b. Sifat undang-undang yang berlaku bagi siapa saja.

Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin adanya kepastian hukum, dan sejalan dengan ajaran dogmatis tersebut di atas, Van Kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap manusia supaya kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk

13Peter Mahmud Maruki, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta : Kencana Pranada Media group, 2008), hal 158

14 Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta : Kencana Pranada Media Group,2008), hal 158

menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat. ¹⁵ dan masyarakat mengharapkan adanya kepastian hukum karena dengan adanya kepastian hukum masyarakat akan lebih tertib. Hukum bertugas menciptakan kepastian hukum karena bertujuan untuk ketertiban masyarakat dan tanpa kepastian hukum orang tidak tahu apa yang harus diperbuatnya sehingga akhirnya timbul keresahan.

Hukum memang pada hakikatnya adalah sesuatu yang bersifat abstrak, meskipun dalam manifestasinya bisa berwujud konkrit. Oleh karenanya pertanyaan tentang apakah hukum itu senantiasa merupakan pertanyaaan yang jawabannya tidak mungkin satu. Dengan kata lain, persepsi orang mengenai hukum itu beraneka ragam, tergantung dari sudut mana mereka memandangnya. Kalangan hakim akan memandang hukum itu dari sudut pandang mereka sebagai hakim, kalangan ilmuwan hukum akan memandang hukum dari sudut profesi keilmuan mereka, rakyat kecil akan memandang hukum dari sudut pandang mereka dan sebagainya.

Kepastian dan keadilan bukanlah sekedar tuntutan moral, melainkan secara factual mencirikan hukum. Suatu hukum yang tidak pasti dan tidak mau adil bukan sekedar hukum yang buruk melainkan bukan hukum sama sekali dan kedua sifat itu termasuk paham hukum itu sendiri (den begriff des Rechts)¹⁶hukum adalah kumpulan peraturan-peraturan tentang tingkah laku yang berlaku dalam suatu kehidupan bersama, keseluruhan peraturan tentang tingkah laku yang berlaku dalam suatu kehidupan bersama, yang dapat dipaksakan pelaksaannya dengan suatu sanksi¹⁷

15 Ahmad Ubbe, Putusan Hakim sebagai “Rekayasa Sosial” dalam Pembinaan Hukum Nasional, tulisan pada majalah Nasional No 1 tahun 2002 yang diselenggarakan BPHN Depkeh dan HAM, Jakarta hal 72

16Shidarta, Moralitas Profesi Hukum suatu Tawaran Keranka Berfikir, (Bandung : Penerbit PT Revika Aditama, 2006), hal 79-80

17 Sudikdo Mertokusumo dan H. Salim HS, Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum, (Jakarta : Penerbit PT. Raja Grafindo Persada, 2010), hal 24.

Kepastian hukum merupakan ciri yang tidak dapat dipisahkan dari hukum, terutama untuk norma hukum tertulis, hukum tanpa nilai kepastian akan kehilangan makna karena tidak lagi dapat dijadikan pedoman perilaku bagi semua orang. Ubi jus incertum, ibi jus nullum (dimana tiada kepastian hukum, disitu tidak ada hukum)¹⁸ dan didalam hukum ada tiga unsur yang harus diperhatikan yaitu kepastian hukum, kemanfaatan dan keadilan, ketiga unsur tersebut harus seimbang dan harus diperhatikan secara proporsional tetapi dalam praktek tidak selalu mudah mengusahakan kompromi secara proporsional seimbang antara ketiga unsur tersebut.

Sedangkan menurut pendapat Utrecht, kepastian hukum mengandung dua pengertian, yaitu pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu¹⁹

Hal yang sama mendasari sifat Negara hukum yang dianut oleh Negara Indonesia. Hal ini dapat dibuktikan di dalam Undang-Undang Dasar 1945, dimana di dalam Pembukaan dan Batang Tubuh UUD 1945 terdapat indikasi terhadap negara hukum. Pada Pembukaan UUD 1945 dijelaskan mengenai tujuan Negara Indonesia, yaitu menciptakan masyarakat adil dan makmur dan Pemerintah sebagai agen atau organisasi pekerja Negara, memiliki peranan untuk menguasai (bukan memiliki) kekayaan alam tersebut, sepanjang kekayaan alam tersebut dipergunakan seluas- luasnya demi kepentingan hajat hidup orang banyak. Fungsi dari kekayaan alam itu

18Ibid., hal 82

19Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, (Bandung : Penerbit Citra Aditya Bakti, 1999), hal.23

sendiri adalah sebagai alat atau sarana bagi suatu organisasi Pemerintah untuk mendukung dan menunjang pelaksanaan tugas dan kewajibannya. dalam hal ini, pemerintah perlu melakukan pengawasan dan pengaturan yang ketat mengenai kekayaan alam tersebut.

Atas dasar ketentuan pada Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, mendasari Pasal 1 ayat (2) UUPA, dinyatakan bahwa “seluruh bumi, air dan ruang angkasa yang terkandung di dalam wilayah Republik Indonesia merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa dan menjadi kekayaan nasional”. Kemudian dalam Pasal 2 UUPA disebutkan, bahwa “tanah pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat”

pengertian tanah negara dalam arti sempit menurut Boedi Harsono adalah²⁰:

“Tanah yang dikuasai oleh departemen-departemen dan lembaga-lembaga pemerintah non departemen lainnya dengan hak pakai dan hak pengelolaan, yang merupakan aset atau bagian kekayaan negara yang penguasaannya ada pada menteri keuangan”.

Hal ini berarti bahwa setiap Departemen juga memiliki bagian di dalam penguasaan tanah negara tersebut. Penguasaan atas tanah tersebut diberikan oleh Negara untuk memaksimalkan kinerja dari setiap Departemen yang dimiliki oleh Pemerintah Indonesia. Akan tetapi, banyak juga Departemen maupun BUMN yang tidak dapat memaksimalkan aset tanah yang dimilki tersebut. Hal ini dikarenakan minimnya sumber daya modal yang dimilki oleh Departemen atau BUMN yang bersangkutan. agar dapat memaksimalkan pemberdayaan dari aset tanah negara tersebut kepada masyarakat, maka berdasarkan hak menguasai yang dimiliki oleh negara, pemerintah dapat memberikan atau mengalihkan hak-hak atas tanah negara

20Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta : penerbit Djambatan, 1995) hal. 275

tersebut kepada seseorang, beberapa orang secara bersama-sama atau suatu badan hukum untuk diberdayakan bagi kepentingan masyarakat banyak. Pemberian hak itu berarti pemberian wewenang untuk mempergunakan tanah dalam batas-batas yang diatur dalam perundang-undangan.

2. Landasan Konsepsi

Konsepsi merupakan pedoman operasional yang akan memudahkan pelaksanaan proses penelitian, didalam penelitian hukum normatif maupun sosiologis atau empiris dimungkinkan untuk menyusun kerangka konsepsional yang didasarkan atau diambil dari peraturan perundang-undangan tertentu, biasanya kerangka konsepsional tersebut sekaligus merumuskan definisi-definisi tertentu, yang dapat dijadikan pedoman opersional didalam proses pengumpulan pengolahan, analisis, dan konstruksi data²¹. Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang disebut dengan operational definition pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai²²Oleh karena itu dalam penelitian ini didefinisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan, yaitu :

a. Analisis yuridis. adalah kegiatan untuk mencari dan memecah komponen- komponen dari suatu permasalahan untuk dikaji lebih dalam serta kemudian menghubungkannya dengan hukum, kaidah hukum serta norma hukum yang

21Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI press, 1986), hal 137

22 Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, Disertasi, PPs-USU, Medan, 2002, hal 35

berlaku sebagai pemecahan permasalahannya. Kegiatan analisis yuridis adalah mengumpulkan hukum dan dasar lainnya yang relevan untuk kemudian mengambil kesimpulan sebagai jalan keluar atau jawaban atas permasalahan²³ b. Barang Milik Negara yang disingkat BMN adalah semua barang yang dibeli

atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah, dalam obyek ruilslag meliputi tanah dan bangunan milik Departemen Pertahanan Cq TNI AD Cq Kodam I/Bukit Barisan yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.

c. Penghapusan, kegiatan penghapusan BMN meliputi: (a) penghapusan dari daftar barang pengguna dan/atau kuasa pengguna BMN, (b) penghapusan dari daftar BMN/D, yang dilakukan jika BMN/D sudah tidak berada dalam penguasaan pengguna barang dan/atau kuasa pengguna barang. Sedangkan penghapusan tanah dan bangunan milik TNI AD adalah usaha dan kegiatan untuk mengeluarkan administrasi tanah/bangunan TNI AD dari daftar Inventaris Kekayaan Negara (IKN) menurut aturan hukum yang berlaku²⁴. d. Tukar guling atau tukar menukar adalah pengalihan kepemilikan BMN yang

dilakukan antara Dephan/TNI dengan pemerintah daerah, atau antara Dephan/TNI dengan pihak lain, dengan menerima penggantian dalam bentuk barang, sekurang-kurangnya dengan nilai yang seimbang²⁵. Sebagaimana dapat dilihat berdasarkan pada pengertian tukar menukar tersebut maka

23Bahder Johan Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum, (Bandung : Mandar Maju, 2008), hal. 83-88

24Peraturan KSAD Nomor Kep : 42/X/2006 tanggal 17 Oktober 2006 tentang Buku Petunjuk Administrasi Ruilslag tanah dan bangunan TNI AD, hal.6.

25 Pasal 1 Peraturan Menteri Pertahanan Nomor 13 Tahun 2009 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Tukar-Menukar Tanah dan/atau Bangunan di lingkungan Departemen Pertahanan dan Tentara Nasional Indonesia, hal 4

perjanjian tukar guling ini adalah juga suatu perjanjian konsensuil dalam arti bahwa perjanjian tersebut sudah jadi dan mengikat pada saat tercapainya kesepakatan mengenai barang-barang yang menjadi obyek perjanjiannya.

Perjanjian tukar guling dapat pula dilihat sebagai suatu perjanjian

“obligatoir” seperti pada perjanjian jual beli, dalam arti bahwa perjanjian tersebut belum memindahkan hak milik tetapi baru pada taraf memberikan hak dan kewajiban. Masing-masing pihak mendapat hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang menjadi obyek perjanjian.

Perbuatan pemindahan hak milik atas masing-masing barang adalah perbuatan hukum yang disebut “levering” atau penyerahan hak milik secara yuridis.

e. Mitra tukar-menukar adalah pihak yang dipilih untuk melaksanakan atau menyediakan barang pengganti dan menerima BMN yang dilepas sesuai ketentuan pelaksanaan pengadaan barang pemerintah yang berlaku²⁶dan mitra dalam pelaksanaan tukar guling (ruilslag) aset tanah dan bangunan milik Kodam I/Bukit Barisan tersebut di laksanakan oleh PT. Citra Agung Sejahtera dan PT. Globalindo Anugerah Lestari.

G. Metode Penelitian

Pada penelitian hukum ini menjadikan bidang ilmu hukum sebagai landasan ilmu pengetahuan induknya. Menurut Soejono Soekanto²⁷ yang dimaksud dengan penelitan hukum adalah kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika

26Ibid, hal 5

27Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 1986), hal. 43

dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau segala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya.

Sebelum menguraikan metode-metode yang digunakan dalam penelitian, maka dalam penulisan ini akan terlebih dahulu memberikan arti tentang metodologi penelitian, dan metodologi merupakan penelitian yang menyajikan bagaimana cara atau prosedur, maupun langkah-langkah yang harus diambil dalam suatu penelitian secara sistemis dan logis sehingga dapat dipertanggung jawabkan kebenarannya.²⁸ 1. Sifat Penelitian.

Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, maksudnya suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisa hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dan pelaksanaan dari hasil penelitian di lapangan,²⁹ dan penelitian ini diharapkan akan diperoleh gambaran secara menyeluruh (holistik) mendalam dan sistematis dikatakan analitis, karena kemudian akan dilakukan analisis terhadap berbagai aspek yang diteliti, selain menggambarkan secara jelas tentang asas-asas hukum, kaedah hukum, berbagai pengertian hukum yang berkaitan dengan penelitian tukar guling tanah dan bangunan milik Kodam I/Bukit Barisan penelitian ini menggunakan pendekatan juridis normatif, yaitu penelitian kepustakaan atau studi dokumen yang dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan hukum yang lain

28Sutrisno Hadi, Metodologi Riset Nasional, (Magelang : penerbit Akmil 1987), hal 8

29Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal. 63

Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya kecuali itu maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan³⁰ini dilakukan dengan metode penelitian hukum normatif empiris (applied normative law)³¹adalah penelitian hukum mengenai pelaksanaan tukar guling tanah aset milik Kodam I/Bukit Barisan kepada swasta yaitu PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari, yang menitikberatkan pada studi kepustakaan yang berarti akan lebih banyak menelaah dan mengkaji aturan- aturan hukum yang ada dan berlaku khususnya terhadap aset milik Departemen Pertahanan cq TNI AD cq Kodam I/Bukit Barisan. Selain itu juga diperlukan penelitian lapangan (field research) karena data yang akan diperoleh berfungsi untuk melengkapi dan menunjang data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan (library research)³²

2. Sumber Data

Sebagai penelitian hukum normatif, penelitian ini menitikberatkan pada data studi kepustakaan dan sumber data dalam penulisan ini bahan hukum yang dijadikan sebagai rujukan adalah menggunakan :

a. Bahan hukum primer :

30 Soerjono dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkatan, (Jakarta: Penerbit Rajawali Pers, 1995), hal 43.

31Abdulkadir Muhammad. Hukum dan Penelitian Hukum. (Bandung : Cet. I. penerbit PT.

Citra Aditya Bakti, 2004), hal.134

32Maria SW. Surmardjono. Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian. (Yogyakarta : Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada 1989), hal.23

Adalah bahan hukum yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan (Library research) yaitu sebagai teknik untuk mendapatkan informasi melalui penelusuran peraturan nasional yang tertulis. Sifatya mengikat dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang yang di urut berdasarkan hierarki yaitu Undang- undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945, Undang-undang (UU), Peraturan Pemerintah pengganti Undang-undang (Perpu), Peraturan Pemerintah (PP), Peraturan Presiden (Perpres), Peraturan Daerah (Perda).

serta sumber-sumber lain yang ada relevansinya dengan proses tukar guling tanah dan bangunan milik pemerintah dalam hal ini Departemen Pertahanan RI cq Kodam I/Bukit Barisan.

b. Bahan hukum sekunder yaitu : berbagai bahan yang dapat memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer seperti hasil-hasil seminar atau pertemuan ilmiah lainnya, pendapat pakar hukum yang erat kaitannya dengan objek penelitian³³

c. Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum yang memberikan petunjuk atau menunjang dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder seperti jurnal hukum, jurnal ilmiah, surat kabar, internet, makalah yang berkaitan dengan proses ruilslag (tukar-menukar, tukar-guling, tukar-lahan) dan selain ketiga sumber data di atas, untuk melengkapi data yang diperlukan, maka penulis juga akan melakukan wawancara langsung dengan narasumber dengan

33Roni Hanitijo Soemitro, Metodologi Peneitian Hukum, (Jakarta : Penerbit Ghalia Indonesia, 1982), hal. 24.

mempergunakan pedoman wawancara yang bertujuan untuk mendapatkan data pendukung guna menjamin ketepatan dan keabsahan hasil wawancara dilakukan dengan nara sumber yang memiliki kompetensi keilmuan dan otoritas yang sesuai, selain itu wawancara juga dilakukan dengan berpedoman wawancara yang terstruktur kepada responden yang telah ditetapkan yang terkait dengan objek penelitian baik dari Instansi Kodam I/Bukit Barisan maupun dari PT Citra Agung Sejahtera dan PT Globalindo Anugerah Lestari.

3. Analisa Data

Analisis data adalah merupakan sebuah proses mengorganisasikan dan mengurutkan data kedalam pola kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti yang disarankan³⁴ Analisis data sebagai tindak lanjut proses pengolahan data merupakan kerja seorang peneliti yang memerlukan ketelitian, dan pencurahan daya pikir secara optimal³⁵dan analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode kualitatif data yang telah terkumpul dan studi dokumen dikelompokkan sesuai dengan permasalahan yang akan dibahas, data tersebut kemudian ditafsirkan dan dianalisis guna mendapatkan kejelasan (pemecahan dari permasalahan yang akan dibahas).

Teknik analisis dilakukan secara interpretasi, yaitu data diinterpretasikan dan dijabarkan dengan mendasarkan pada suatu norma-norma dan teori-teori ilmu hukum

34Lexy Moleong, Metode Penelitian Kualitatif ,( Bandung : penerbit Remaja Rosdakarya, 2004), hal. 103

35Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, (Jakarta : Penerbit Sinar Grafika , 1996), hal. 77.

yang berlaku, sehingga pengambilan keputusan yang menyimpang seminimal mungkin dapat dihindari. menarik kesimpulan dengan mempergunakan metode penalaran secara induktif yaitu suatu pemikiran secara sistematis dari khusus ke umum, dan deduktif ialah suatu pemikiran secara sistemätis dari umum ke khusus, dan analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif, yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan responden hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.

Semua data yang diperoleh disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta dievaluasi. Kemudian data dikelompokkan atas data yang sejenis, untuk kepentingan analisis, sedangkan evaluasi dan penafsiran dilakukan secara kualitatif yang dicatat satu persatu untuk dinilai kemungkinan persamaan jawaban, untuk selanjutnya ditarik kesimpulan yang merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini

BAB II

TATA CARA TUKAR GULING (RUILSLAG) DI KODAM I/BUKIT BARISAN

A. Proses Tukar Guling (ruilslag)

Tukar guling atau masyarakat awam menyebut tukar-menukar atau lebih populer di sebut ruilslag barang/kekayaan milik Negara adalah pengalihan kepemilikan Barang Milik Negara (BMN) yang dilakukan antara Departemen Pertahanan atau TNI dengan pemerintah daerah, atau antara Dephan/TNI dengan pihak lain, dengan menerima penggantian dalam bentuk barang, sekurang-kurangnya dengan nilai yang seimbang³⁶ namun untuk lebih memudahkan perbedaan tukar menukar yang diatur dalam KUHPerdata, maka penulis akan lebih sering menggunakan kata ruilslag dalam tesis ini.

Dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor : 350/KMK.03/1994 tanggal 13 Juli 1994 tentang Tata Cara Tukar Menukar Barang Milik/Kekayaan Negara jo Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 96/PMK.06/2007 tanggal 4 September 2007 tentang Tata Cara Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara menjelaskan bahwa yang dapat melakukan ruilslag adalah Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), Koperasi, maupun pihak swasta.

36Peraturan Menteri Pertahanan Nomor 13 tahun 2009 tentang Tata Cara Pelaksanaan Tukar- menukar tanah dan/atau bangunan di lingkungan Departemen Pertahanan dan Tentara Nasional Indonesia, hal. 4

Pengertian ruilslag dalam Surat Keputusan Kepala Staf Angkatan Darat (KSAD) Nomor : Skep/470/XI/1994 tanggal 22 Nopember 1994 jo Kep KSAD Nomor : 402/X/2006 Tanggal 17 Oktober 2006 tentang tukar menukar tanah dan bangunan di lingkungan TNI AD ruilslag adalah suatu proses kegiatan menghapus tanah/bangunan milik TNI AD untuk diserahkan kepada pihak lain dengan menerima tanah/bangunan lain sebagai pengganti yang nilai/harganya minimal sama atau lebih.

Berdasarkan kedua aturan ruilslag tersebut diatas, jika diuraikan dengan cermat maka dapat ditemukan unsur-unsur dari tukar guling (ruilslag) adalah sebagai berikut³⁷:

1. Tukar guling atau tukar menukar (ruilslag) merupakan sub sistem dari tukar menukar yang dikenal dalam KUHPerdata.

2. Obyek tukar guling (ruilslag) adalah harta kekayaan Negara berupa barang tidak bergerak dengan barang tidak bergerak milik pihak lain dan termasuk prasarana pendukung utamanya.

3. Subyeknya adalah Departemen/Lembaga Pemerintah, Pemerintah Daerah (Pemda), BUMN/BUMD, Koperasi, dan swasta.

4. Dalam pelaksanaan tukar guling (ruilslag) tidak boleh merugikan Negara.

5. Tukar guling (ruilslag) dilaksanakan melalui suatu prosedur baku secara berjenjang.

6. Segala biaya administrasi, akomodasi, transportasi dan pemindahan penghuni aset ditanggung oleh developer.

37Wawancara dengan Kolonel Chk B. Zebua, Kepala Hukum Kodam I/Bukit Barisan, pada tanggal 19 Maret 2015

Menurut lampiran Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 96/PMK.06/2007 tanggal 4 September 2007 tentang Tata Cara Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara menjelaskan bahwa pengertian barang milik/kekayaan Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Dalam hubungan ini tidak termasuk kekayaan Negara yang dipisahkan (yang dikelola BUMN) dan kekayaan Pemda dan ada juga pendapat lain yang menjelaskan bahwa harta kekayaan Negara adalah segala benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, yang dimiliki/dikuasai Negara³⁸.

Pengertian dimiliki atau dikuasai Negara tersebut dapat berupa penguasaan secara langsung oleh badan-badan hukum Negara (departemen atau lembaga) dan penguasaan secara tidak langsung (BUMN dan Pemda) berkaitan dengan pengertian harta kekayaan Negara, tentunya sangatlah penting untuk diketahui potensi dan nilai serta manfaat harta kekayaan Negara bagi kepentingan kemakmuran rakyat.

Potensi harta kekayaan Negara yang begitu besar, ternyata belum diimbangi dengan upaya pengelolaan yang optimal, bertanggung jawab serta transparan karena masih banyak aset Negara yang bernilai ekonomi tinggi dibiarkan tidur atau terlantar dan belum dimanfaatkan secara profesional sehingga menyebabkan timbulnya kebocoran yang tidak perlu sehingga belum mampu memberikan kontribusi yang optimal untuk peningkatan kesejahteraan rakyat.

38Doli D Siregar, Optimalisasi pemberdayaan Harta Kekayaan Negara, peran konsultasi penilai dalam pemulihan Ekonomi Nasional, (Jakarta : penerbit Gramedia Pustaka Utama,2002), hal. 102.

Pengelolaan harta kekayaan Negara yang dilakukan secara tidak profesional, tanpa adanya visi dan misi yang jelas dari pihak manajemen, hanya akan menghabiskan aset dan memperkaya atau memakmurkan pihak manajemen saja, sementara dalam amanat Undang Undang Dasar 1945 pada pasal 33 ayat (1) mengamanatkan bahwa agar harta kekayaan Negara harus dipergunakan untuk meningkatkan kemakmuran rakyat dan amanat konstitusi tersebut tidak ditujukan untuk meningkatkan kemakmuran segelintir rakyat yang sedang berkuasa (ruling class).

Aset Negara tidak dapat lagi dikelola secara serampangan dengan manajemen yang amburadul oleh pejabat yang tidak profesional dan tidak bertanggung jawab, bangsa Indonesia sudah terlalu lama terlena dalam keterpurukan sehingga pemulihan ekonomi bangsa ini tidak dapat berlangsung dengan baik sehingga semua aset bangsa ini harus dapat dikelola dengan baik untuk menghasilkan pemanfaatan semaksimal mungkin bagi kepentingan Negara dan bangsa.

Dari berbagai aset yang dimiliki pemerintah untuk dikelola dalam rangka meningkatkan pergerakan ekonomi nasional dalam era globalisasi maka tanah akan menjadi salah satu komoditi komersial dalam ekonomi berkenaan dengan tuntutan investasi nasional dan global³⁹ dan hal ini berkaitan dengan persaingan merebut investasi global antara Indonesia dengan Negara-negara lain yang menerapkan strategi pertanahan sebagai salah satu faktor penarik investasi, dan investor akan sangat tertarik bila kepada mereka diberikan hak untuk dapat memiliki atau

39Ibid, hal 99

mempunyai hak untuk dapat mengelola/mengusahakan tanah dalam jangka waktu yang lama bagi keperluan investasi.

Berkaitan dengan pengelolaan tanah sebagai salah satu komoditi komersial dalam ekonomi, maka perlu dilakukan beberapa pembenahan perangkat lunak (soft ware) dan perangkat keras (hard ware) yang berkaitan dengan hukum tanah, hukum administrasi pertanahan merupakan suatu perangkat yang sangat penting guna menunjang implementasi berbagai kebijakan pertanahan, sudah ada beberapa kebijakan berkaitan dengan ini, seperti program pendaftaran tanah, pemetaan tanah, penataan ruang dan lain sebagainya. Hal yang penting adalah mentalitas aparatur Negara di bidang pertanahan agar dapat menjalankan tugas dan kewenangannya dengan baik dan benar. Sedangkan disisi perangkat keras (hard ware) perlu ditingkatkan atau diperbaiki kualitas sarana fisik guna mendukung pelaksanaan operasional perangkat lunak tersebut.

Meskipun tanah merupakan salah satu komoditi ekonomi yang diperdagangkan dan dapat memberikan keuntungan bagi pemiliknya tetapi pemerintah tidak boleh terlibat jauh sebagai aktor dalam transaksi ini. Pemerintah harus lebih bersikap dan bertindak sebagai alat penyeimbang atau penyelaras dan keseimbangan yang terbentuk antara kepentingan Negara, kepentingan komersial ekonomi (bisnis), kepentingan masyarakat dan kepentingan individu adalah mutlak diperlukan, karena masing-masing pihak memiliki kepentingan yang berbeda tetapi tidak boleh ada kepentingan yang dapat menjurus kearah konflik.

Bahwa terdapat hubungan yang bersifat magis religious antara tanah dengan bangsa Indonesia yang bersifat abadi, sebagaimana diatur dalam pasal 1 ayat (3) Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Undang Undang Pokok Agraria (UUPA) sebagai akibat dari hubungan yang bersifat abadi tersebut, maka pengelolaan dan pemanfaatan tanah harus dilakukan untuk sebesar besarnya kemakmuran rakyat, hal ini sesuai dengan amanat yang terkandung dalam pasal 33 ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan “Bumi, air dan segala kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dipergunakan untuk sebesar besarnya kemakmuran rakyat”.

Kemakmuran rakyat merupakan sentra utama dalam setiap kegiatan pemanfaatan atau pemindahan hak atas tanah khususnya terhadap tanah yang dimiliki atau dikuasai oleh Negara. dan Negara juga harus dapat menjamin penggunaan tanah sesuai dengan asas peruntukannya sehingga kepentingan umum dapat terlindungi atau terlayani dengan baik. Tanah rakyat yang dibebaskan oleh Negara untuk kepentingan pembangunan tidak boleh menyengsarakan rakyat, taraf hidup rakyat yang dibebaskan tanahnya untuk kepentingan pembangunan harus meningkat dan jangan sampai seperti pada tempo sebelumnya yang menyebabkan kesengsaraan bagi rakyat pemilik tanah.

Tanah dan bangunan yang dimiliki atau dikuasai oleh Negara harus dapat dioptimalkan penggunaannya dalam rangka menunjang atau memberikan fasilitas bagi instansi pemerintah atau pejabat pemerintah dalam menjalankan tugas pemerintahan terdapat hubungan kausalitas yang saling mempengaruhi dan memberikan warna pada penentuan kebijakan publik dan terhadap tanah dan

bangunan yang sudah tidak dimanfaatkan lagi oleh instansi pemerintah yang dilakukan program relokasi atau tukar guling maka harus ditindaklanjuti dengan penghapusan barang milik/kekayaan Negara sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 96/PMK.06/2007 tanggal 4 September 2007 tentang Tata Cara Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara dilakukan karena aset tersebut :

1. Dijual.

2. Dipertukarkan (ruilslag).

3. Dihibahkan atau disumbangkan.

4. Dijadikan penyertaan modal pemerintah.

5. Dimusnahkan.

Dalam penelitian tesis ini akan difokuskan dalam hal tukar guling atau tukar menukar (ruilslag), sehingga terhadap bentuk-bentuk penghapusan lain tidak dilakukan pembahasan, dan mengenai tukar guling (ruilslag) diatur secara khusus oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia karena dianggap memiliki spesifikasi khusus bila dibandingkan dengan bentuk-bentuk penghapusan lainnya.

Menurut lampiran Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 96/PMK.06/2007 tanggal 4 September 2007 tentang Tata Cara Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara telah ditentukan alasan tukar menukar atau tukar guling (ruilslag) sebagai berikut :

1. Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan sudah tidak sesuai dengan tata ruang wilayah atau penataan kota.

2. Barang Milik Negara belum dimanfaatkan secara optimal.

3. penyatuan Barang Milik Negara yang lokasinya terpencar.

4. pelaksanaan rencana strategis pemerintah/negara; atau

5. Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan yang ketinggalan teknologi sesuai kebutuhan/kondisi/peraturan-perundang-undangan.

Tukar guling atau tukar menukar (ruilslag) dengan alasan tersebut diatas, dilakukan karena dana untuk keperluan kebutuhan departemen atau lembaga tidak tersedia atau tidak mencukupi dalam APBN sementara lembaga/departemen tersebut sangat membutuhkan suatu instalasi yang representative dalam rangka pelaksanaan tugas dan fungsinya agar dapat bekerja secara optimal, tukar guling sering dilakukan oleh instansi pemerintah dalam rangka meningkatkan fasilitas instansinya yang tidak didukung anggaran baik dari APBN maupun dari APBD.

Aset pengganti yang diterima mempunyai nilai ekonomi yang minimal sama dengan aset ruilslag tetapi memiliki nilai guna dan efisiensi yang lebih tinggi, dan menurut hasil penelitian penulis mengenai manfaat tukar guling (ruilslag) di Kodam I/Bukit Barisan telah banyak dirasakan manfaatnya oleh prajurit sebagaimana dijelaskan oleh Kol Inf Abu Bakar selaku Asisten Logistik Kodam I/Bukit Barisan⁴⁰ dan Mayor Czi Siregar sebagai Kasi Benda Tidak Bergerak (BTB) Zidam I/Bukit Barisan⁴¹ yang telah banyak menangani pelaksanaan tukar guling (ruilslag) tanah

40Wawancara dengan Kolonel Inf Abu Bakar, Asisten Logistik Kodam I/BB pada tanggal 23 Februari 2015

41Wawancara dengan Mayor Czi Siregar, Kasi Benda Tidak Bergerak, Zidam I/BB pada tanggal 13 April 2015