BAB II KEDUDUKAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP
A. Pengertian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Menurut
2. Terjadinya Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
Menurut A.P. Parlindungan, secara umum yang merupakan alas Hak Guna Bangunan ini adalah :110
a) Ketentuan konversi dari ex BW dan ex Hak Adat.
b) Berdasarkan limpahan wewenang sebagaimana diatur oleh ketentuan PMDN No.6 Tahun 1972, yaitu sampai dengan 2.000 (dua ribu) m² wewenang dari
109
Ibid, hlm.91 110
A.P. Parlindungan, Tanya Jawab Hukum Agraria & Pertanahan, Mandar Maju, Bandung, 2003, hlm. 33.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan diatas 2.000 (dua ribu) m² merupakan wewenang Kepala Badan Pertanahan Nasional.
c) Ketentuan perjanjian antara pemegang Hak Milik, dengan seseorang untuk menimbulkan Hak Guna Bangunan atas Hak Milik (pasal 37 UUPA).
d) Karena pemegang Hak Pengelolaan dengan seseorang untuk menimbulkan Hak Guna Bangunan dan dilakukan dengan suatu perjanjian dan diproses menurut PMDN No.6 Tahun 1972.
e) Karena ketentuan Peraturan Menteri Agraria Nomor 2 Tahun 1993.
Sedangkan menurut Sudargo Gautama, ketentuan mengenai konversi hak-hak atas tanah dari hak Barat ke dalam hak-hak berdasarkan UUPA selain dalam UUPA juga diatur dalam Peraturan Agraria Nomor 2 Tahun 1960, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 7 Tahun 1965 dan Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 4 Tahun 1961. Ketentuan mengenai konversi tersebut dapat dilihat dalam tabel pada halaman berikut :
Tabel. Konversi Hak-hak Atas Tanah Dari Hak Barat ke dalam
Hak-hak Atas Tanah Menurut UUPA.111
Pasal Hak Barat Dikonversi Subjek Hak Jangka Waktu
1.1 Hak Eigendom Hak Milik a) WNI Tunggal
b) Badan hukum yang
ditunjuk oleh pemerintah, bank- bank negara, koperasi pertanian, badan-badan hukum (sosial, agama) Selamanya
1.2 Hak Eigendom Hak Pakai Perwakilan asing yang
dipergunakan sebagai kediaman Kepala Perwakilan dan Gedung Kedutaan
Selama tanah di pergunakan untuk keperluan tersebut 20 tahun
1.3 Hak Eigendom
kepunyaan orang asing, dwi kewarganegaraan dan badan-badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah
Hak Guna Bangunan
a) WNI Tunggal
b) Badan hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Selama tanah dipergunakan untuk keperluan tersebut 20 tahun
1.4 Hak Eigendom
dibebani dengan hak opstal dan ertpacht
Hak Guna Bangunan
Pasal 36 UUPA Selama sisa waktu hak opstal /
ertpacht tersebut dengan catatan maksimal 20 tahun
1.5 Hak Eigendom
tersebut dalam Ayat 3 pasal ini dibebani hak opstal dan ertpacht Untuk perumahan dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan
Atas nama bekas pemegang hak-hak opstal dan ertpacht
a) 20 tahun sejak UUPA
b) Sisa waktu hak opstal / ertpacht
yang sudah habis waktunya menjadi Hak Pakai
III. a) Hak ertpacht
untuk perusahaan kebun besar b) Hak ertpacht untuk pertanian kecil Hak Guna Usaha Hapus
Pasal 30 UUPA a) 20 tahun sejak UUPA
b) Sisa waktu hak opstal / ertpacht
yang sudah habis waktunya menjadi Hak Pakai
IV. Pemegang Conceasie
dan sewa untuk perusahaan kebun besar Hak Guna Usaha dalam waktu 1 tahun sejak UUPA
Pasal 20 UUPA Lalai / tidak memenuhi syarat :
a) Berlangsung selama sisa waktu
tetapi batas maksimalnya adalah selama 5 tahun
b) Sesudah itu hapus
c) Berlangsung sisa waktu tapi batas
maksimalnya adalah 20 tahun
V. Hak opstal dan
ertpacht untuk perumahan atas tanah negara
Hak Guna Bangunan
Pasal 36 UUPA Lalai / tidak memenuhi syarat :
a) Berlangsung selama sisa waktu
tetapi batas maksimalnya adalah selama 5 tahun
b) Sesudah itu hapus
c) Berlangsung sisa waktu tapi batas
maksimalnya adalah 20 tahun
111
Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, hlm.79-81. Sebagaimana dikutip dari Moh Mahfud MD, Politik Hukum Di Indonesia, LP3S, Jakarta, 1998, hlm. 191
Berdasarkan ketentuan konversi UUPA tersebut, maka sejak tanggal 24 September 1960 semua hak atas tanah yang lama (kecuali hak ulayat) secara serentak dan demi hukum menjadi salah satu hak sesuai dengan UUPA. Namun, hak-hak atas tanah yang telah dikonversi tersebut (termasuk Hak Guna Bangunan) sejak tanggal 24 September 1980 sudah tidak ada lagi, karena jangka waktu maksimumnya hanya 20 (duapuluh) tahun. Status tanahnya sekarang ini adalah tanah negara, kecuali jika bekas pemegang haknya mengajukan permohonan hak baru sebagaimana diatur dalam Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 juncto Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1979.
Dengan demikian, sekarang ini satu-satunya cara untuk memperoleh Hak Guna Bangunan atas tanah yang langsung dikuasai olah negara (tanah negara dalam arti sempit) adalah melalui permohonan hak. Pasal 22 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menyebutkan bahwa : "Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk." Pemberian Hak Guna Bangunan tersebut didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan (Pasal 23 ayat (1)). Sebagai tanda bukti hak, maka kepada pemegang HGB diberikan sertipikat hak atas tanah (Pasal 23 ayat (3)).
Dari rumusan dan pengertian diatas, dapat disimpulkan bahwa dalam hal pemberian Hak Guna Bangunan oleh negara (pengertian pertanahan yang dikelola oleh Badan Pertanahan Nasional itu dalam pengertian sempit), maka pendaftaran yang dilakukan adalah merupakan saat lahirnya Hak Guna Bangunan tersebut.
Berdasarkan asal tanahnya, terjadinya Hak Guna Bangunan dapat dijelaskan sebagai berikut :112
1. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara
2. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelolaan 3. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik
Hak Guna Bangunan atas tanah negara dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4, Pasal 9 dan Pasal 14 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 dan prosedur terjadinya Hak Guna Bangunan ini diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Hak Guna Bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah. Sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertifikat. (Pasal 22 dan 23 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996).
Sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT ini wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah (Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996).
112
3. Subjek Hukum yang Dapat Menjadi Pemegang Hak Guna Bangunan
Pada prinsipnya menurut Pasal 36 UUPA dan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menyatakan yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Menurut pasal ini, orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat tersebut di atas dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika Hak Guna Bangunan tersebut tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak tersebut hapus demi hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.