Howard Griffths dalam bukunya yang berjudul Financial Investment mendefinisikan investasi sebagai, “... the deployment of resource in order to make a financial gain.”.166 yang berarti “penyebaran sumber daya untuk mendapatkan keuntungan finansial”.
Manan menerangkan, investasi berasal dari bahasa Latin, yaitu investire (memakai), sedangkan dalam bahasa Inggris disebut dengan Investament.167 Fitsgeral dalam Manan mengartikan investasi sebagai aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yang diapakai untuk mengadakan barang modal pada saat sekarang, dan dengan barang modal akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.168
Investasi wakaf uang adalah investasi atau penyertaan modal dari dana wakaf yang terkumpul untuk proyek-proyek produktif bagi kemaslahatan umat melalui investasi secara langsung dan tidak langsung.169
165 Mifathul Huda Almantiq, “Model Dan Mekanisme Pengeolaan Wakaf Uang Di Indonesia,” Al-Awqaf Vol.10 No. 1 (2017): 27.
166 Howard Griffths, Financial Investment (London: Mcgraw-Hill Book Company, 1990), 1. Sebagaimana dikutip Lita P. Siregar, “Investasi Wakaf Uang Untuk Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah,” (Skripsi, Universitas Indonesia, 2013), 59.
167 Abdul Manan, Aspek Hukum Dalam Penyelenggaraan Investasi di Pasar Modal Syariah Indonesia (Jakarta: Kencana, 2009), 183.
168 Abdul Manan, Aspek Hukum Dalam Penyelenggaraan Investasi di Pasar Modal Syariah Indonesia (Jakarta: Kencana, 2009), 183.
169 Mifathul Huda Almantiq, “Model Dan Mekanisme Pengeolaan Wakaf Uang Di Indonesia,” Al-Awqaf Vol.10 No. 1 (2017): 31.
Pemanfaatan dan investasi wakaf uang adalah manajemen pengelolaan wakaf uang pasca kegiatan fundraising agar dapat berfungsi dan bermanfaat bagi kebutuhan masyarakat baik secara langsung maupun tidak lansung. Pemanfaatan dana pokok wakaf uang secara langsung bisa disalurkan kepada masyarakat yang membutuhkan dengan akad pinjaman tanpa bunga dengan djkembalikan Iagi secara utuh dana pokoknya.
sedangkan pemanfaatan dana wakaf uang secara tidak langsung dilakukan kegiatan investasi terlebih dahulu kemudian hasil keuntungan investasinya disalurkan kepada masyarakat. Sebagai mana al-Hasan telah membagi pemanfaatan wakaf uang menjadi dua metode yaitu metode Qardl al Hasan dan metode Ististmaar (investasi).170
Fanani, menjelaskan bahwa pengelolaan dan pengembangan atas harta benda wakaf uang hanya dapat dilakukan melalui investasi pada produk-produk LKS dan/atau instrumen keuangan syariah. Berbagai alternatif investasi yang dapat dilakukan oleh LKS diantaranya: investasi Mudarabah, investasi Musyarakah, investasi Ijarah, dan investasi Murabahah. Senada dengan pendapat itu Siregar, menjelaskan bahwa dana wakaf harus disetorkan oleh wakif atau Nazhir melalui LKS-PWU sebagai pemanfaatan dan investasi dengan beberapa produk perbankan syariah, yaitu Giro Wadiah, Tabungan Wadiah, Tabungan Mudarabah, Deposito Mudarabah dan Mudrabah Mukayyadah.171
Produk-produk ini ada yang bersifat simpanan dana saja (Giro wadiah dan Tabungan Wadiah) ada pula yang bersifat investasi tidak langsung (Tabungan Mudarabah, Deposito Mudarabah) maupun investasi langsung (Mudarabah mukayyadah). Namun proses ini akan lancar dan terus meningkat jika terjadi kerja sama antara kementrian agama, BWI, Nazhir dan
170 Mifathul Huda Almantiq, “Model Dan Mekanisme Pengeolaan Wakaf Uang Di Indonesia,” Al-Awqaf Vol.10 No. 1 (2017): 31.
171 Mifathul Huda Almantiq, “Model Dan Mekanisme Pengeolaan Wakaf Uang Di Indonesia,” Al-Awqaf Vol.10 No. 1 (2017): 31.
LKS-PWU dalam sebuah program penggalangan dana (fundraising) wakaf uang.172
Islam menganjurkan agar menggunakan harta secara efektif dan efisien dan mendorong agar setiap kekayaan yang ada pada kita, diinvestasikan di sektor riil. Islam tidak menyukai adanya penimbunan harta yang sia-sia dan membiarkan aset yang menganggur. Hal ini sesuai dengan penjelasan Imam Al-Ghazali bahwa penimbunan uang (al-iktinaz) merupakan perbuatan zalim dan dapat menghilangkan hikmah yang dalamnya.173 Sebagaimana firman Allah dalam surat At-Taubah ayat 34:
menafkahkannya pada jalan Allah, maka beritahukanlah kepada mereka, (bahwa mereka akan mendapat) siksa yang pedih.”Secara umum terdapat dua tipe investasi, pertama physical investment dimana sumber daya dikonversikan ke dalam bentuk aset fisik dengan tujuan untuk memproduksi suatu komoditas atau jasa. Kedua adalah financial investment dimana sumber daya dikonversi menjadi aset finansial (aset finansial, hak untuk bertansaksi, dll).174
Jogiyanto dalam bukunya Teori Portofolio dan Analisisi Investasi menjelaskan bahwa pembagian alternatif Investasi dalam financial investment dapat dilakukan dengan investasi langsung ataupun investasi tidak langsung.
172 Mifathul Huda Almantiq, “Model Dan Mekanisme Pengeolaan Wakaf Uang Di Indonesia,” Al-Awqaf Vol.10 No. 1 (2017): 31.
173 Euis Amalia, Sejarah Pemikiran Islam Dari Masa Klasik Hingga Kontemporer, Cet.
Ke-2 (Jakarta: Granada Press, 2007), 128.
174 Howard Griffths, Financial Investment (London: Mcgraw-Hill Book Company, 1990), 1. Sebagaimana dikutip Lita P. Siregar, “Investasi Wakaf Uang Untuk Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah” (Skripsi, Universitas Indonesia, 2013), 59.
a. Investasi Langsung
Investasi langsung diartikan sebagai suatu pemilikan surat-surat berharga secara langsung dalam suatu entitas yang secara resmi telah Go Public dengan harapan akan mendapatkan keuntungan berupa penghasilan dividen dan capital gains.
b. Investasi Tidak Langsung
Investasi tidak langsung terjadi bilamana surat-surat berharga yang dimiliki diperdagangkan kembali oleh perusahaan investasi (investment company) yang berfungsi sebagai perantara. Pemilikan aktiva tidak langsung dilakukan melalui lembaga-lembaga keuangan tedaftar, yang bertindak sebagai perantara atau intermediary. Dalam peranannya sebagai investor tidak langsung, pedagang perantara (pialang) mendapatkan dividen dan capital gain seperti halnya dalam investasi langsung, selain itu juga akan memperoleh penerimaan berupa capital gain atas hasil perdagangan portofolio yang dilakukan oleh perusahaan perantara tersebut.175
Skema 2.1 Investasi Langsung Dan Tidak Langsung176
Pada kelompok investasi langsung, ada dua jenis alternatif investasi menurut Jogiyanto, yaitu:
1) Investasi langsung yang tidak dapat diperjual belikan. Contoh : Tabungan, Deposito.
2) Investasi langsung yang dapat diperjual belikan.
175 Jogiyanto Hartono, Teori Portofolio dan Analisis Investasi (Yogyakarta: BPFE, 2010), 7.
176Jogiyanto Hartono, Teori Portofolio dan Analisis Investasi (Yogyakarta: BPFE, 2010), 7.
Investasi Langsung
Investasi Langsung Investasi Tidak
Langsung
Investor Aktiva-aktiva
Keueuangan Perusahaan
Investasi
a) Investasi langsung di pasar uang. Contoh: t-bill, deposito yangdapat dinegosiasi.
b) Investasi langsung di pasar modal.
3) Surat-surat berharga pendapatan tetap (fixed-income securities). Contoh: t-bond, federal agency securities, minicipal bond, corporate bond, convertible bond.
4) Saham-saham (equity securities). Contoh: saham preferen dan saham biasa.
5) Investasi langsung di pasar turunan.
a) Opsi, contoh: wara (warrant), opsi put (put option), opsi call(call option).
b) Futures contract
Sedangkan pada kelompok investasi tidak langsung hanya ada satu jenis alternatif investasi, yaitu investasi melalui perusahaan investasi (investment companies). Perusahaan Investatsi dapat berupa unit investment trust, closed-end investment companies dan open-end investment companies.177
M.A Mannan dalam bukunya yang berjudul “Ekonomi Islam: Teori dan Praktek” menyatakan bahwa penggunaan dana investasi pada mulanya terpusat pada tiga bentuk kemitraan investasi yang diperkenankan oleh syariat yakni, (1)Musyarakah, (2) Mudharabah, (3) Murabahah.178Hampir serupa dengan pendapatMannan, Mohd. Fahmi Rahaman Chowdury dalam karyanya
“Economic of CashWaqf Management in Malaysia: A proposed Cash Waqf Model for Practitionersand Future Researchers,” menyatakan bahwa model paling standar danfundamental dari investasi adalah musyrakah dan mudharabah. Meskipundemikian, Salam dan Istisna yang merupakan model penciptaan aset nyata dapatpula dipergunakan, jadi model ini juga dipakai dalam Islam.
177 Jogiyanto Hartono, Teori Portofolio dan Analisis Investasi (Yogyakarta: BPFE, 2010), 9.
178 M.A. Mannan, Ekonomi Islam: Teori dan Praktek (Intermasa: Jakarta, 1992), 205.
Sebagaimana dikutip Lita P. Siregar, “Investasi Wakaf Uang Untuk Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah”, (Skripsi, Universitas Indonesia, 2013), 61.
Namun menurut para ahli, bila musyarakah, mudharabah, salam dan istishna tidak dapatdiimplementasikan atau tidak sesuai maka murabahah dan ijarah dapat pula digunakan.179
Namun menurut Mannan dalam sistem Murabahah diperlukan ketelitian lebih dalam menetapkan imbalan atau tingkat laba dalam transaksi penjualan. Sebabpada kenyataannya legitimasi transaksi penjualan Murabahah atas dasar suatujumlah yang tidak menyesatkan atau curang tidak menghindarkan kemungkinanmenetapkan harga penjualan jauh lebih tinggi dari biaya semula. MenurutMannan, laba yang tidak wajar dan berlebihan ini merupakan unsur riba dalamIslam.180
Berikutnya, M.A. Mannan dalam Cash-waqf Certificate Global Opportunities for Developing the Social Capital Market in 21st-Century Voluntary-sector Banking yang dipresentasikan pada Proceeding Third Harvard University Forum on Islamic Finance menyatakan bahwa wakaf uang menyediakan kesempatan yang unik dalam penciptaan investasi di berbagai bidang, seperti bidang agama, pendidikan dan pelayanan sosial.
mengungkapkan bahwa dana dari wakaf uang dapat dipergunakan untuk melakukan investasi jangka pendek, jangka menengah dan jangka panjang yang diindikasikan seperti berikut ini:
1. Investasi jangka pendek: investasi mikro kredit untuk memberantas kemiskinan dan dan pemberdayaan masyarakat.
2. Investasi jangka menengah: seperti industri penginapan, industri tenun, industri garmen kecil, peternakan kecil, dll.
3. Investasi jangka panjang: seperti berbagai industri berat/pabrik, dll.181
179 Mohd. Fahmi Rahaman Chowdury et al. “Economic of Cash Waqf Management in Malaysia: A proposed Cash Waqf Model for Practitioners and future researchers.” University Malaysia Sabah and University Sains Islam Malaysia. 25 Agustus 2011, www.academicjournals.org/ajbm/pdf/pdf2011/30Nov/Chowdhury%20et%20al.pdf,12159 diunduh pada 8 Mei 2013. Sebagaimana dikutip Lita P. Siregar, “Investasi Wakaf Uang Untuk Pembangunan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah” (Skripsi, Universitas Indonesia, 2013), 61.
180 M.A. Mannan, Ekonomi Islam: Teori dan Praktek (Intermasa: Jakarta, 1992), 205.
Sebagaimana dikutip Lita P. Siregar, “Investasi Wakaf Uang Untuk Pembangunan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah” (Skripsi, Universitas Indonesia, 2013), 61
181 M.A. Mannan. Cash-waqf Certificate Global Opportunities for Developing the Social Capital Market in 21st-Century Voluntary-sector Banking (dipresentasikan pada Proceedings of the
Investasi wakaf uang ini kemudian menjadi perhatian BWI. Hal terbukti dengan dikeluarakannya Peraturan BWI Nomor 1 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengelolaan dan Pengembangan Harta Benda Wakaf Bergerak Berupa Uang. Investasi wakaf uang ini secara spesifik diatur dalam BAB V.
Pengaturan Investasi wakaf uang lebih jelasnya diterangkan dalam Peraturan Badan Wakaf Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Pedoman Pengelolaan dan Pengembangan Harta Benda Wakaf. Dijelaskan dalam pasal 7 peraturan tersebut bahwa Pengelolaan dan pengembangan wakaf uang hanya dapat dilakukan melalui investasi pada produk-produk LKS dan/atau instrumen keuangan syariah.Dalam hal LKS-PWU menerima wakaf uang untuk jangka waktu tertentu, Nazhir hanya dapat melakukan pengelolaan dan pengembangan di LKS-PWU dimaksud. Pengelolaan dan pengembangan wakaf uang pada bank syariah yang telah dijamin oleh lembaga penjamin simpanan. Pengelolaan dan pengembangan wakaf uang dapat dilakukan dalam bentuk investasi di luar produk-produk LKSatas persetujuan dari BWI.
Persetujuan sebagaimana dimaksud diberikan setelah terlebih dahulu BWI melakukan kajian atas kelayakan investasi dimaksud. Pengelolaan dan pengembangan wakaf uang dalam bentuk investasi selain pada bank syariah harus diasuransikan pada asuransi syariah. Sebaran investasi harta dalam bentuk wakaf uang (portofolio wakaf uang) dapat dilakukan dengan ketentuan 60 % (enam puluh perseratus) investasi dalam instrumen LKS dan 40 % (empat puluh perseratus) di luar LKS.182
Adapun terkait dengan penyaluran hasil investasi wakaf uang dijelaskan dalam Peraturan BWI Nomor 1 Tahun 2009 pasal 13 bahwa investasi wakaf uang ditujukan untuk proyek-proyek produktif bagi kemashlahatan umat melalui investasi secara langsung maupun tidak langsung. Secara lebih rinci lagi disebutkan dalam Pasal 14 bahwa penyaluran
Third Harvard University Forum on Islamic Finance: Local Challenges, Global Opportunities Cambridge, Massachusetts. Center for Middle Eastern Studies, Harvard University. 1999), 6.
182 Peraturan Badan Wakaf Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 Tentang Pengelolaan Dan Pengembangan Harta Benda Wakaf, Pasal 7.
manfaat hasil investasi wakaf uang secara langsung dilakukan apabila memenuhi persyaratan :
1. Program pembinaan dan pemberdayaan masyarakat yang dijalankan sesuai syariah
2. Tingkat kelayakan program memenuhi syarat:
a. Kelayakan komunitas sasaran program
b. Berdampak pada pengurangan kemiskinan dan membuka lapangan pekerjaan
c. Dirasakan manfaatnya oleh masyarakat
d. Program berkesinambungan dan mendorong kemandirian masyarakat.
Program pembinaan dan pemberdayaan masyarakat sebagaimana dimaksud antara lain untuk :
1. Program sosial dan umum berupa pembangunan fasilitas umum seperti jembatan, penataan jalan setapak umum dan MCK umum
2. Program pendidikan berupa pendirian sekolah komunitas dengan biaya murah untuk masyarakat tidak mampu dan pelatihan keterampilan
3. Program kesehatan berupa bantuan pengobatan gratis bagi masyarakat miskin dan penyuluhan ibu hamil dan menyusui
4. Program ekonomi berupa pembinaan dan bantuan usaha mikro, penaataan pasar tradisional dan pengembangan usaha pertanian dalam arti luas 5. Program dakwah berupa penyediaan da’i dan mubaligh, bantuan
guru/ustadz, bantuan bagi imam dan marbot masjid dan mushalla.
Sedangkan penyaluran hasil investasi wakaf uang secara tidak langsung dilakukan melalui lembaga:
1. Badan Amil Zakat Nasional 2. Lembaga Kemanusiaan Nasional 3. Lembaga Pemberdayaan Masyarakat 4. Yayasan/Organisasi Kemasyarakatan 5. Perwakilan BWI
6. LKS khususnya LKS-PWU, melalui program Corporate SocialResponsibility (CSR)
7. Lembaga lain baik berskala internasional maupun internasional yangmelaksanakan program pembinaan dan pemberdayaan masyarakat sesuai syariah.183
Menurut 'Ali Muhyi al-Din al-Ghurrah Daghi, aset wakaf harus diinvestasikan karena investasi dirancang untuk menghasilkan pengembalian modal,yang kemudian digunakan sebagai sumber pendapatan, sehingga hal dapat memastikan bahwa aset yang diinvestasikan tetap utuh dan menghasilkan return yang dapat dimanfaatkan untuk memenuhikebutuhan masyarakat.184
Muhammad Anaz Zarqa mengungkapkan bahwa tujuan dari investasi aset wakaf secara langsung adalah untuk menghasilkan imbal hasil tunai yang maksimum, dengan demikian, hal ini dapat menambahaset modal, sehingga menguntungkan bagi masyarakat di Indonesiasejalan dengan prinsip-prinsip Islam. Berdasarkan hal tersebut, semua pihak yang terlibat dalam pengelolaan wakaf harus meningkatkankesadaran mengenai pentingnya memperluas aset wakafsecara produktif, baik melalui pengembangan maupun investasi, sehingga bisa membantumeningkatkan pembangunan ekonomi dalam masyarakat Muslim, seperti yang dicapai disejarah awal peradaban Islam.185
183 Peraturan Badan Wakaf Indonesia Nomor 1 Tahun 2009 Tentang Pedoman Pengelolaan Pengembangan Harta Benda Wakaf Bergerak Berupa Uang, pasal 14.
184Ali Muhyi al-Din al-Ghurrah Daghi, “Ahkām Istithmār al-Waqf wa Ghilātuhu:Dirāsah Fiqhiyyahal-Iqtisadiyyah”, Majallah al-Shahariyyah al-Iqtishad al-Islami, No. 277, Dubai, 30.
Sebagaimana dikutip Hari Candra dan Asmak Ab Rahman, “Waqf Investment: A Case Study In Dompet Dhuafa Republika, Indonesia,” Shariah Journal, Vol. 18, No. 1, 165.
185 Muhammad Anas Zarqa, “Some Modern Means for the Financing and Investment of Awqaf Project”, in Basar Hasmat (ed), Management and Development of Awqaf Properties, Jeddah: IRTI/IDB, 39. Sebagaimana dikutip Hari Candra dan Asmak Ab Rahman, Waqf Investment: A Case Study In Dompet Dhuafa Republika, Indonesia,
Shariah Journal, Vol. 18, No. 1, 165.
2. Dana Investasi Real Estat (DIRE)
Dana Investasi Real Estat (DIRE) adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas.186DIRE berinvestasi pada:
- Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB)
- Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia (Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau
- kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB.187
DIRE dilarang berinvestasi pada: tanah kosong; atau properti yang masih dalam tahap pembangunan(tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi).188 DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaannya.189DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek.190
Adapun manfaat berkembangnya DIRE di Indonesia adalah sebagai berikut: (1) Peningkatan pembangunan sektor properti, (2) Peningkatan pembangunan infrastruktur, (3) Peningkatan layanan kesehatan, (4)
186 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif, Pasal 1 ayat (1).
187 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif, Pasal 11.
188 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif, Pasal 9 (a).
189 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif, Pasal 3.
190 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif, Pasal 5 (a).
Peningkatan pembangunan sektor pariwisata, (5) Penurunan angka pengangguran, (6) Peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajakhotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB danlain-lain.191
a. Dasar Hukum
Adapun dasar hukum DIRE di Indonesia diantaranya tertuang dalam:
1) Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat BerbentukKontrak Investasi Kolektif.
2) Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/POJK.04/2016 Tentang Dana Investasi Real Estat Syariah Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.
3) Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-130/BL/2006 atau peraturan nomor IX.A.13 Tentang Penerbitan Efek Syariah.
4) Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-423/BL/2007 atau peraturan nomor IX.C.15 Tentang Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.
5) Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-424/BL/2007 atau peraturan nomor IX.C.16 Tentang Pedoman Mengenai Bentuk Dan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.
6) Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-425/BL/2007 atau peraturan nomor IX.M.1 Tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang
191 Sujanto, Dana Investasi Real Estat (Surabaya: Otoritas Jasa Keuangan, 2016), 2.
Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.
7) Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-426/BL/2007 atau peraturan nomor IX.M.2 Tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.
8) Paket Kebijakan Ekonomi V: Insentif Perpajakan, Revaluasi Aset, Dan Mendorong Perbankan Syariah.
9) Paket Kebijakan Ekonomi XI: Meningkatkan Daya Saing Nasional Dalam Pertarungan Ekonomi Global.
b. Karakteristik
Peraturan OJK Nomor 19 tahun 2016 mendefinisikan tiga jenis aset yang boleh dijadikan sarana Investasi DIRE, diantaranya:
1) Aktiva Real Estat (Aset Real Estat) minimal 50% dari NAB DIRE.
Misalnya adalah tanah dan bangunan di atas tanah, khususnya bangunan komersial seperti jenisnyareal property yang bisa menghasilkan pendapatan berulang. Misalnya: mal, hotel, rumah sakit, serviced apartment, office, dan utilitas layanan (yaitu, pengolahan air, pengelolaan limbah, menara telekomunikasi). Investasi di tanah bank dan proyek lapangan hijau tidak diklasifikasikan sebagai aset Real Estat.
2) Aset real estat yang terkait (Aset yang berhubungan dengan Real Estat).
Kategori ini lebih luas karena mencakup surat berharga Real Estate yang terdaftar di publik (saham publik, obligasi terdaftar, dan DIRE yang tercatat lainnya) dan instrumen pribadi yang diterbitkan oleh perusahaan Real Estat. Investasi di tanah bank dan proyek lapangan hijau mungkin dikategorikan sebagai aset Real Estat yang terkait dengan penerbitan surat berharga yang dilakukan oleh PT atau Perusahaan real estat. Minimal 80% dari NAB DIRE harus ditempatkan di aset real estat yang nyata.
3) Kas dan setara dengan kas 20% NAB DIRE.192
Tabel 2.1 Poin Penting Pada DIRE Di Indonesia193
192 Yoga Prakasa, “Islamic Real Estate Invesment Trust as an Investment Asset for Waqf Management in indonesia”, Makalah di Presentasikan pada Konferensi Internasioan Ekonomi Islam Gajah Mada yang ke-1, Yogyakarta, 2016, 9.
` 193 Yoga Prakasa, “Islamic Real Estate Invesment Trust as an Investment Asset for Waqf Management in indonesia”, Makalah di Presentasikan pada Konferensi Internasioan Ekonomi Islam Gajah Mada yang ke-1, Yogyakarta, 2016, 10-11.
Status Hukum
Indonesia tidak mengenal "Trust", sebuah bentuk kontrak yang hanya dianut oleh konsep common law, karena Indonesia berbasis pada hukum perdata
Dengan demikian, Kontrak Investasi Kolektif (KIK) ditetapkan sebagai kontrak yang menyerupai Trust, dimana kontrak ini berlaku antara manajer investasi dan bank kustodian yang mengikat pemegang unit (investor)
KIK bukan badan hukum, oleh karena itu, ia bukan subjek hukum, tidak seperti PT
(perusahaan).
Kemungkinan kebangkrutan
Ya, karena aset DIRE bukan merupakan bagian dari aset manajer investasi atau bank kustodian
Kebijakan Investasi
Minimal 50% penempatan pada aset Real Estat
Minimal penempatan 80% di Real Estat dan Aset terkait
Maksimal 20% penempatan di Kas dan yang setara kas real estat
Ukuran aset Minimal Rp 50 miliar
Jenis Penawaran Bisa bersifat umum atau pribadi
Jenis Pertukaran
Dapat daftarkan di bursa efek atau tidak didaftarkan (langganan dan penebusan melalui manajer investasi)
Keberadaan SPC Digunakan terutama untuk mempertahankan kepemilikan aset Real Estat
Penilaian wajib Sekali per tahun, oleh penilai yang terdaftar dari OJK
Leverage
DIRE mungkin mendapat leverage melalui pinjaman bank untuk tujuan
akuisisi aset baru, paling banyak 45% dari nilai aset target
Pembagian keuntungan
Setidaknya 90% dari DIRE setelah laba bersih pajak harus didistribusikan satu kali per tahun Perhitungan NAB Setidaknya sebulan sekali
NAB awal per unit
Sama dengan Reksa Dana, umumnya ditetapkan sebesar Rp 1.000 per
unit, sedangkan DIRE yang terdaftar di bursa mungkin akan lebih rendah karena tujuan likuiditas
Akuisisi aset real estat Penjualan; bersama dengan hak, kepentingan dan keuntungan yang melekat
Pengembalian aset real estat
Hanya dapat dilakukan dengan persetujuan manajer investasi dan bank kustodian, dan tidak bisa dilakukan kurang dari 90% dari nilai 6 bulan sebelumnya.
Perpajakan Keuntungan perpajakan atas dividen dan capital gain tidak dikenakan pajak (berlaku untuk Unit Penyertaan dalam negeri dan luar negeri)