BAB III TINJAUAN UMUM TENTANG JAMINAN HAK
A. Tinjauan Umum tentang Hak Guna Bangunan
5. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan (selanjutnya disingkat HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun, atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Hak Guna Bangunan tersebut di atas dapat juga beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun lagi, dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.27
Pernyataan Pasal 35 ayat (1) tersebut mengandung pengertian bahwa pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang hak milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan.28
27 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, 2002, hal 31
28
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Bagi tanah dan Benda Lain yang Melekat pada
Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Pemisahan Horizontal, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996).
hal 190
Sehubungan dengan hal tersebut, Pasal 37 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa Hak Guna Bangunan dapat
terjadi terhadap tanah negara yang dikarenakan penetapan pemerintah. Selain itu Hak Guna Bangunan dapat terjadi di atas sebidang tanah hak milik yang dikarenakan adanya perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan itu yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. Selengkapnya bunyi Pasal 35 UUPA adalah:
a. Hak Guna Bangunan, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
b. Atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
c. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Bangunan diatur dalam UUPA, Pasal 16, Pasal 35 sampai dengan Pasal 40,Pasal 50, Pasal 51, 52,55 serta ketentuan konversi Pasal I,II,V,dan VIII. Telah dilengkapi juga dengan peraturan pelaksanaannya, yaitu PP. No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha(HGU), Hak Guna Bangunan(HGB) dan Hak Pakai atas Tanah, PMNA/ KBPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, PMNA / KBPN No. 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara, serta sejumlah peraturan-peraturan terkait lainnya.29
29 Yuyantilalata.blogspot.com/2012/10/Hak-Guna-Bangunan.html, diakses tanggal 1 April 2015.
Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan hutang. Dengan demikian, maka sifat-sifat dari Hak Guna Bangunan adalah :30
a. Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam arti dapat di atas tanah negara ataupun tanah milik orang lain.
b. Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
c. Dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.
d. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.
6. Subjek dan Objek Hak Guna Bangunan dan Terjadinya Hak Guna Bangunan
Sesuai dengan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan maka yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah:
a. Warga Negara Indonesia, yang berdomisili di Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Dalam kaitannya dengan subjek hak, Hak Guna Bangunan tersebut di atas maka sesuai dengan Pasal 36 ayat (2) ditentukan bahwa : orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat
30
yang tersebut dalam ayat (1) Pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Jika Hak Guna Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan- ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.31
Baik orang perseorangan maupun badan hukum dapat memiliki Hak Guna Bangunan, karena berdasarkan Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 jo Pasal 32 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999, yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah:32
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Badan hukum disini adalah semua lembaga yang menurut peraturan yang berlaku diberi status sebagai Badan hukum, misalnya Perseroan Terbatas, Koperasi, Perhimpunan, Yayasan dan lain sebagainya.
Ketentuan Pasal 36 ayat (2) UUPA, pemegang Hak Guna Bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana tersebut di atas, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini juga berlaku terhadap pihak lain yang memperoleh Hak Guna Bangunan jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.
31
Ibid, hal 32
32
Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum
Jika Hak Guna Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Ketentuan Pasal 37 UUPA jo Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, disebutkan bahwa terjadinya Hak Guna Bangunan adalah sebagai berikut:33
a. Untuk Hak Guna Bangunan atas tanah negara terjadi karena penetapan pemerintah, diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.
b. Untuk Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.
c. Untuk Hak Guna Bangunan atas tanah hak milik terjadi karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah negara atau atas tanah hak pengelolaan terjadi sejak didaftar di Kantor Pertanahan dan sebagai tanda bukti bahwa pemegang hak telah diberi Hak Guna Bangunan, kepada pemegang Hak Guna Bangunan diberikan sertifikat hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
33
Rita Ratnawaty dan M. Sadak, Tatalaksana Pengurusan Hak Atas Tanah, (Jakarta: Pusat Pendidikan dan Pelatihan Badan Pertanahan Nasional, 2002), hal.3
Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian hak oleh pemegang hak milik kepada penerima Hak Guna Bangunan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Jadi, Hak Guna Bangunan atas tanah hak milik ada pada waktu dibuatnya akta oleh PPAT dan hak tersebut telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, hal ini dilakukan untuk mengikat pihak ketiga dan pemilik hak baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
7. Pembebanan Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan bisa dijadikan sebagai jaminan, yang diatur dalam UUPA. Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani dengan Hak Tanggungan (Pasal 39 UUPA jo. Pasal 33 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996). Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu (Pasal 1 UU No 4 Tahun 1996).
Prosedur Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan adalah:34
1. Adanya perjanjian utang piutang yang dibuat dengan akta notarill atau akta di bawah tangan sebagai perjanjian pokoknya.
34 Permadigendut.blogspot.com/2010/12/pembebanan-hak-guna-bangunan-dengan-hak.html
2. Adanya penyerahan Hak Guna Bangunan sebagai jaminan utang yang dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai perjanjian ikutan.
3. Adanya pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan sertifikat Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 33 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996). Prosedur pembebanan Hak Guna Bangunan dengan Hak Tanggungan ini diatur dalam UU No.4 Tahun 1996 jo. Pasal 44 PP No.24 Tahun 1997 jo. Pasal 114 sampai dengan Pasal 119 Permen Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1997.
Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39, dan Pasal 40 berlaku juga untuk pembuatan akta PPAT yang dimaksud pada ayat (1) (Pasal 44 PP no 24 tahun 1997) tentang Pendaftaran Tanah.
8. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, tentang hapusnya Hak Guna Bangunan karena:35
1) Tidak dipenuhinya kewajiban atau dilanggarnya ketentuan oleh pemegang Hak Guna Bangunan;
a. Jangka waktunya berakhir, sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Pemerintah tentang pemberian atau perpanjangan atau perjanjian pemberiannya;
b. Sebelum jangka waktunya berakhir, karena sesuatu syarat tidak terpenuhi, yaitu:
2) Tidak dipenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang hak milik atau hak pengelolaan, dan
3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e. Ditelantarkan; f. Tanahnya musnah;
g. Tidak lagi memenuhi syarat sebagai yang mempunyai Hak Guna Bangunan.
35 Ibid, hal 520
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah negara mengakibatkan tanahnya kembali menjadi tanah negara. Apabila hak tersebut hapus atau tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui lagi, maka bekas pemegang hak dengan biaya sendiri wajib membongkar bangunan dan benda di atasnya dan menyerahkan tanah yang bersangkutan kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya satu tahun setelah hapusnya hak tersebut, kecuali bila bangunan-bangunan dan benda di atas tanah tersebut diperlukan, maka kepada bekas pemegang hak diberi ganti rugi yang besarnya diatur dengan Keputusan Presiden.
Jika pembongkaran tersebut tidak dilakukan oleh bekas pemegang hak, maka pembongkaran dilakukan oleh pemerintah dengan biaya ditanggung oleh bekas pemegang hak.36
36
Managam Manurung, Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara
dan Hak Pengelolaan (Jakarta: Koperasi Pegawai Badan Pertanahan Nasional “BUMI BHAKTI”,
1999), hal.25
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan atau hak milik mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan atau hak milik, dan dengan demikian bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanah yang bersangkutan kepada pemegang hak pengelolaan atau hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan atau hak milik.
B. Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan