Meskipun Undang-Undang Pokok Agraria mengatur pendaftaran tanah, namun tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah. Bengitu pula dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah, juga tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah.
Definisi pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 19 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang hanya meliputi; pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah serta
pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat (M. Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, 18-19:2008).
Pengertian pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas stuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut diatas dapat diuraikan unsur – unsurnya, yaitu (Urip Santoso, 13-14:2010):
1) Adanya serangkaian kegiatan
Adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat.
Kegiatan pendaftaran tanah menghasilkan dua macam data, yaitu data fisik dan data yuridis. Data fisik adalah data keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang membeban-bebaninya.
2) Dilakukan oleh pemerintah
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat merupakan tugas negara yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kepentingan
rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan.
Instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan Nasional, sedangkan dalam pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
3) Secara terus-menerus, berkesinambungan
Menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimualai tidak aka nada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali menghasilkan tanda bukti hak berupa sertifikat.
4) Secara teratur
Menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biar pun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.
Peraturan yang mengatur pendaftaran tanah adalah Undang-Undang Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Permen Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999, Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999, dan sebagainya.
5) Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun
Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Tanah Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.
6) Pemberian surat tanda bukti hak
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti hak berupa sertifikat atas bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria.
7) Hak hak tertentu yang membebaninya
Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi objek pendaftaran tanah dibebani dengan hak yag lain, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Atas Satuan Rumah Susun, dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak tanggungan, atau Hak Milik atas tanah dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
b. Asas-Asas Pendaftaran Tanah
Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:
1) Asas Sederhana
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
2) Asas Aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftran tanh itu sendiri.
3) Asas Terjangkau
Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
4) Asas Mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. 5) Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
c. Tujuan Pendaftaran Tanah
Tujuan pendaftara tanah dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, adalah:
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA. Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan lebar tanah ini disebut dengan kepastian mengenai objek hak atas tanah (Bachtiar Effendi, 21:1993).
Maka memperoleh sertifikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-undang (Boedi Harsono, 475:2003).
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan yaitu Catur Tertib Pertanhan, meliputi Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup.
d. Manfaat Pendaftaran Tanah
1) Manfaat Bagi Pemegang Hak a) Memberikan rasa aman
b) Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya c) Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak
d) Harga tanah menjadi lebih tinggi
e) Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan f) Penetapan pajak Bumi dan Bangunan tidak mudah keliru
2) Manfaat bagi pemerintah
a) Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan
b) Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dalam pembagunan
c) Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar.
3) Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor
Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah (Urip Santoso, 21:2010).
Menurut Pasal 9 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, yang bisa menjadi objek pendaftaran tanah adalah (Ulfia Hasanah, hal 3):
a) Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
b) Tanah hak pengelolaan; c) Tanah wakaf;
d) Hak milik atas satuan rumah susun; e) Hak tanggungan;