Undang-undang Pokok Agraria maupun Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 sendiri tidak menerangkan pengertian pendaftaran tanah. Pengertian Pendaftaran tanah menurut Urip Santoso yang dikutip dari A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre (Bahasa
commit to user
Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capistratum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat oleh pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, cadastre adalah record pada lahan_lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian,
dapat disimpulkan Cadastre merupakan alat yang tepat untuk
memberikan uraian dan identifikasi serta sebagai Continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah (Urip Santoso, 2010:12).
Menurut pasal 1 PP Nomor 24 Tahun 1997, pengertian dari pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik maupun data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pengumpulan data fisik dan yuridis, pembukuan dan penyajiannya dalam bentuk peta pendaftaran, surat ukur dan buku tanah untuk pertama kali serta penerbitan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali. Pendaftaran perubahan-perubahan pada data fisik dan data yuridisnya terjadi kemudian disebut kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran yuridis sebagaimana diatur pendaftaran pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dengan sistem pendaftaran akta, hal
commit to user
itu dibuat dengan pembuatan dan mendaftar akta baru (Boedi Harsono,2008 : 6)
Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut diatas dapat diuraikan unsur-unsurnya sebagai berikut (urip santoso, 2010: 14-16) :
1) Adanya serangkaian kegiatan
Dalam pendaftaran tanah yang terdiri atas kegiatan-kegiatan yang berkaitan satu sama lain untuk tersedianya data yang diperlukan dalam pendaftaran tanah. Kegiatan pendaftaran tanah terdiri dari kgiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik; pembuktian hak dan pembukuannya; penerbitan sertifikat; penyajian data fisik dan data yuridis; dan penyimpanan daftar umum dan dokumen, serta pemeliharaan data pendaftaran tanah, bentuk kegiatannya adalah pendaftaran, peralihan dan pembebasan hak; pendaftaran, perubahan dan pendaftaran tanah lainnya
2) Dilakukan oleh pemerintah
Pendaftaran tanah dilakukan oleh instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN) sedangkan dalam pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan kabupaten/kota.
3) Secara terus menerus, berkesinambungan
Data yang sudah ada akan terus dipelihara dan jika ada perubahan akan disesuaikan lagi. kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali menghasilkan tanda bukti hak berupa sertifikat. Dalam kegiatan pendaftaran tanah dapat terjadi peralihan hak, pembebanan hak, perpanjangan jangka waktu hak atas tanah,
commit to user
pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah; pembagian hak bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun; peralihan dan hapusnya putusan atau penetapan pengadilan; dan perubahan nama pemegang hak harus didaftarkan ke kantor pertanahan kabupaten/kota setempat hingga tetap sesuai dengan keadaan terakhir.
4) Secara teratur
Kegiatan pendaftaran tanah harus dilaksanakan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Peraturan perundang-undangan yang mengatur pendaftaran tanah adalah UUPA, peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997, permen agrarian/kepala BPN nomor 3 tahun 1997, permen agrarian/ kepala BPN nomor 3 tahun 1999, permen agrarian/ kepala BPN nomor 9 tahun 1999 dan sebagainya.
5) Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun
Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, hak tanggungan dan tanah Negara
6) Pemberian surat tanda bukti hak
Ini dihasilkan pada saat pendaftaran tanah pertama kali
7) Hak-hak tertentu yang membebaninya
b. Asas-asas pendaftaran tanah
Menurut urip santoso yang dikutip dari Soedikno Mertokusumo, dalam tanah dikenal 2 macam asas yaitu
commit to user 1) Asas Specialiteit
Pelaksanaan pendaftaran tanah diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan dan pendaftaran peralihannya. oleh karena itu dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak dan batas-batas tanah
2) Asas Openbaarheid
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subyek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebannya. data ini sifatnya terbuka untuk umum artinya setiap orang dapat melihatnya.
Berdasarkan asas ini, setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subyek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di kantor pertanahan kabupaten/kota, termasuk pengajuan keberatan sebelum sertifikat diterbitkan, sertifikat pengganti, sertifikat yang hilang atau rusak. Dalam pasal 2 peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas : 1) Asas sederhana
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dapat dengan mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan terutama para pemegang hak atas tanah.
commit to user
2) Asas aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3) Asas terjangkau
asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
4) Asas mutakhir
asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. asas ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan sesuai dengan keadaan lapangan.
5) Asas terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di kantor pertanahan kabupaten/kota.
commit to user
Dokumen-dokumen yang terkait dalam rangka pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu
a) Daftar tanah
Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah suatu sistem penomoran
b) Surat ukur
Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian
c) Daftar nama
Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan fisik dengan suatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.
d) Buku tanah
Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
c. Tujuan dan manfaat pendaftaran tanah 1) tujuan pendaftaran tanah
Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam pasal 3 dan pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu
commit to user
a) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
bagi pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah meliputi
(1). Kepastian status hak yang terdaftar
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftar, misalnya hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan, hak pakai, hak tanggungan, hak milik atas satuan rumah susun atau tanha wakaf.
(2). Kepastian subyek hak
Dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya, apakah perseorangan (warga Negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di indonesia), sekelompok orang secara bersama-sama atau badan hukum (badan hukum privat atau badan hukum publik).
(3). Kepastian obyek hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas-batas tanah, dan ukuran atau luas tanah. Letak tanah berada dijalan, kelurahan/desa, kecamatan, kabupaten/kota dan provinsi mana. Batas-batas perbatasan meliputi sebelah utara,
commit to user
selatan, timur,barat perbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah dalam bentuk meter persegi
Untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum alam pendaftaran tanah kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti haknya
b) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Dengan pendaftaran tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di kantor pertanahan kabupaten/kota apabila hendak melakukan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah atau satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c) Untuk menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan
Program pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan catur tertib pertanahan yaitu tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah, dan tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan hidup. 2) Manfaat pendaftaran tanah
Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan
commit to user
a) Pemegang hak
(1) Memberikan rasa aman
(2) Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya (3) Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak
(4) Harga tanah menjadi lebih tinggi
(5) Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
(6) Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah keliru
b) Bagi pemerintah
(1) Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program catur tertib pertanahan
(2) Dapat memperlancar kegiatan pemerintah yang berkaitan dengan tanah dan pembangunan
(3) Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar. c) Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor
Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah mendapatkan keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi obyek perbuatan hukum mengenai tanah.
d. Dasar hukum pendaftaran tanah
Dalam UUPA mengatur peralihan hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas tanah meliputi :
1) Pasal 20 ayat (1) UUPA
commit to user 2) Pasal 28 ayat (3) UUPA
hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
3) Pasal 35 ayat (3) UUPA
hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
4) Pasal 43 UUPA
Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, makahak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. ayat (1)
Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan pada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. ayat (2)
5) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
Pasal 37 berbunyi :
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindhan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
commit to user
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana ditentukan oleh menteri, kepala kantor pertanahan dapat mendaftakan pemindahan hak atas bidang tanah hak milik yang dilakukan diantara perorangan warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut kepala kantor pertanahan tersebut, kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Pasal 41 yang berbunyi :
Mengatur prosedur pengalihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang atas bidang tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
Pasal 42 yang berbunyi :
Mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah yang sudah didaftarkan dan hak milik satuan rumah susun
Pasal 43 yang berbunyi :
Mengatur peralihan hak atas tanah atu hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi.
6) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pasal 97 sampai pasal 105 yang mengatur tentang persiapan pembuat akta PPAT, pelaksanaan pembuatan akta PPAT, dan pendaftaran peralihan hak karena pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
commit to user
Rumah Susun, pasal 107 sampai pasal 110 yang mengatur tentang pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan lelang, pasaal 111 sampai 112 yang mengatur tentang pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena pewarisan serta 113 yang mengatur tentang peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena penggabungan atau peleburan koperasi
commit to user B. Kerangka berfikir
Keterangan bagan :
Administrasi kependudukan merupakan suatu bentuk rangkaian kegiatan dimana data kependudukan dapat ditata, dicatat serta diterbitkan oleh instansi pelaksana yaitu dinas kependudukan dan pencatatan sipil. Data kependudukan tersebut menghasilkan hak bagi WNI yang berupa dokumen kependudukan. Salah satu dokumen yang wajib dimiliki oleh WNI adalah KTP. KTP yang merupakan identitas resmi penduduk sebagai bukti diri.
KTP sebagai bukti diri, selain itu juga sebagai alat pelengkap untuk melakukan pendaftaran tanah. Kegiatan pendaftaran tanah terdiri dari 2 (dua) kegiatan yaitu pendaftaran tanah pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Administrasi kependudukan UU 23/2006 KTP Penerbitan KTP Syarat pendaftaran pemindahan hak di kantor pertanahan Pendaftaran tanah PP 24/1997
Implikasi dari sistem administrasi kependudukan terhadap pendaftaran
tanah
commit to user
KTP tersebut diatas terkait pada kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, karena berpindah dengan cara jual-beli maka akan terkait dengan pendaftaran pemindahan hak di kantor pertanahan. Dengan begitu, akan terjadi implikasi yang timbul dari keterkaitan antara KTP dengan proses pendaftaran pemindahan hak, yang kemudian dapat diketahui juga kendala-kendalanya.
commit to user BAB III