MEDAN
S K R I P S I
AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44
PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN
O l e h :
NAMA : ANDOLITA SHINTA DEWI
NIM : 000522008
DEPARTEMEN : AKUNTANSI
Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
i
Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa Skripsi saya yang berjudul “ Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah benar hasil karya saya sendiri dan judul dimaksud belum pernah dimuat, dipublikasikan atau diteliti oleh mahasiswa lain dalam konteks penulisan skripsi level Program S-1 Ekstensi Departemen Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
Semua sumber data dan informasi yang diperoleh, telah dinyatakan dengan jelas, benar apa adanya. Dan apabila di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, saya menerima sanksi yang ditetapkan Universitas.
Medan, 28 Nopember 2007 Yang Membuat Pernyataan,
ii
Alhamdulillahir rabbil ‘alamin penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. atas ridho serta taufiq dan hidayah-Nya yang diberikan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini berdasarkan hasil penelitian yang dilaksanakan pada PT. Ira Widya Utama Medan. Shalawat beriring salam kepada junjungan kita Nabi Besar Muhammad SAW, semoga kita mendapat syafa’at beliau di Yaumil Ma’shar.
Adapun tujuan penulisan skripsi yang berjudul “ Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan skripsi ini, penulis memiliki keterbatasan kemampuan untuk menganalisa dan mengevaluasi serta menulis secara ilmiah. Untuk itu dengan segala kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang konstruktif demi peningkatan kualitas penulisan bagi penulis di masa yang akan datang.
Pada kesempatan ini, penulis dengan hati yang tulus dan ikhlas menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
iii
memberikan bimbingan serta motivasi pada penulisan skripsi ini.
4. Bapak Drs. Hasan Sakti Siregar, MSi, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji I yang telah memberikan saran dan kritik demi
penyempurnaan skripsi ini.
5. Bapak Drs. Rustam, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji II yang telah memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini.
6. Bapak Drs. Syamsul Bahri TRB, MM, Ak selaku Dosen Wali/Pembimbing Akademis penulis di Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas
Ekonomi Universitas Sumatera Utara.
7. Seluruh Dosen/Staf Pengajar dan Pegawai Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara khususnya Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi. 8. Bapak Pimpinan PT. Ira Widya Utama Medan yang telah memberikan
keluangan izin bagi penulis untuk melakukan penelitian.
9. Kedua orang tua penulis, papi “ Drs. H. Sudjono, MS ” dan mami “ Dra. Hj. Agustina Siregar, MS “ yang selalu memberikan do’a yang tulus
dan ikhlas serta motivasi yang tiada henti bagi penulis dalam penyelesaian skripsi ini.
iv
serta keponakan-keponakan “ Desi Amelia Nurul Meirani dan Vivi Afini Dwi Amardini “ yang selalu turut menjaga buah hati penulis.
12 Rekan-rekan mahasiswa Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara Stambuk 2000 dan sahabat-sahabat penulis lainnya yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga Allah SWT. senantiasa memberikan imbalan yang setimpal atas bantuan, dukungan, dan dorongan motivasi yang telah mereka berikan. Dengan selalu mengharap ridho serta taufiq dan hidayah-Nya, harapan penulis semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang memerlukannya.
Medan, 28 November 2007 Penulis,
v
Tujuan penelitian ini adalah untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. Ira Widya Utama Medan dan agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum.
Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat oleh PT. Ira Widya Utama Medan.
Berdasarkan analisis dan evaluasi terhadap data yang diperoleh dalam penelitian, maka diambil kesimpulan sebagai hasil penelitian yaitu :
1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI.
2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
3. Kebijakan akuntansi perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.
vi
PERNYATAAN ... i
KATA PENGANTAR ... ii
ABSTRAK ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR LAMPIRAN ... ix
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Perumusan Masalah ... 3
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 5
A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut PSAK No. 44 ... 5
B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat ... 9
C. Pengakuan Pendapatan ... 26
D. Penyajian dan Pengungkapan ... 34
1. Penyajian ... 34
vii
B. Metode Penelitian ... 37
C. Tingkat Eksplanasi Penelitian ... 37
D. Jenis Data Penelitian ... 37
E. Permasalahan Penelitian ... 38
F. Populasi Penelitian ... 38
G. Sampel Penelitian ... 38
H. Teknik Pengambilan Sampel ... 38
I. Prosedur Pengumpulan Data ... 39
J. Analisis Data ... 39
BAB IV HASIL PENELITIAN ... 40
A. Data Penelitian ... 40
1. Sejarah Singkat Perusahaan ... 40
2. Struktur Organisasi Perusahaan ... 42
3. Penerapan PSAK No. 44 ... 46
a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif ... 46
b. Pengakuan Pendapatan ... 47
c. Pengakuan Biaya dan Beban ... 51
d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan .. 55
B. Analisis Hasil Penelitian ... 57
viii
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 67
A. Kesimpulan ... 67
B. Saran ... 68
ix
Lampiran 1 Neraca PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003
Lampiran 2 Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003
Lampiran 3 Laporan Arus Kas PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003
1 A. Latar Belakang Masalah
Pola penyajian suatu laporan keuangan memiliki karakteristik sesuai dengan jenis bidang usaha yang menjadi andalan suatu badan usaha, walaupun secara teknis, profesi akuntan (bidang profesi yang bertanggung jawab atas pengaturan penyajian laporan keuangan) telah mengatur pola penyajian laporan keuangan sesuai dengan bidang usaha yang ada, yaitu suatu pernyataan yang disebut dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK).
Penerapan suatu kebijakan akuntansi yang sesuai dengan PSAK dapat dilihat dalam cara penyajian suatu bentuk laporan keuangan yang merupakan bagian dari salah satu tanggung jawab manajemen suatu badan usaha kepada pihak yang berkepentingan, seperti kepada para pemegang saham, kreditur, karyawan, atau mitra usaha yang membutuhkan informasi yang sifatnya terukur secara moneter dalam suatu periode operasi perusahaan. Bersifat terukur sebab dalam suatu periode usaha normal yaitu dalam kurun waktu 1 tahun, dan setiap unsur yang tercantum dalam laporan keuangan menggunakan satuan yang jelas yaitu mata uang yang berlaku, sehingga pengguna informasi baik pihak internal maupun eksternal mempunyai referensi yang kuat dalam menganalisa laporan tersebut berdasarkan kondisi yang berlaku saat penyajian suatu laporan keuangan.
profesi akuntan, sehingga setiap individu akuntan yang berprofesi penuh sebagai akuntan atau akuntan yang berprofesi penuh sebagai unsur manajemen dari suatu badan usaha. Untuk mengatasi perbedaan ini dibutuhkan suatu pedoman, maka disusunlah Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Standar ini berlaku di Indonesia dan merupakan pedoman resmi yang digunakan dalam penyajian laporan keuangan.
Berbagai hal dan beberapa bidang usaha diatur dalam PSAK. Salah satu yang diatur dalam PSAK adalah tentang Real Estat, yang bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estate development activities).
Siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang real estat pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk). Dan di samping itu, penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang seringkali merupakan proses yang sangat rumit/kompleks.
B. Perumusan Masalah
Untuk dapat mengarahkan dan memudahkan dalam melakukan penelitian yang lebih terfokus dan sistematis, penulis mencoba merumuskan masalah yang akan dibahas dalam penulisan skripsi ini sebagai berikut : “ Bagaimana kebijaksanaan manajemen perusahaan sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 ? ”
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan penulis melakukan penelitian adalah sebagai berikut :
1. Untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN.
2. Agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum.
Sedangkan hasil penelitian yang dituangkan dalam karya tulis ini nantinya diharapkan dapat bermanfaat seperti dijelaskan di bawah ini :
2. Perusahaan, yakni supaya dapat mengaplikasikannya sebagai suatu perbandingan antara praktek yang telah dilaksanakan perusahaan selama ini dengan teori-teori dan perkembangan ilmu pengetahuan yang ada, khususnya tentang akuntansi pengembangan real estat.
5 A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut
PSAK No. 44
Standar akuntansi mendominasi tugas-tugas akuntan. Standar tersebut terus menerus berubah, dihapus, atau ditambahkan. Standar juga menyajikan petunjuk yang praktis dan mudah yang terkait dengan tugas-tugas akuntan. Standar juga berguna untuk membandingkan apakah yang telah dilakukan memberikan hasil yang memuaskan. Dengan adanya standar, maka penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam pola pencatatan dapat diperbaiki dengan berpedoman pada standar, atau dengan kata lain, standar dapat dijadikan sebagai petunjuk dalam memperlakukan suatu transaksi.
Menurut S. Hadibroto (1987 : 1) “Standar adalah suatu persetujuan mengenai kriteria tentang praktek apa yang tepat pada suatu keadaan, suatu dasar perbandingan dan penilaian, suatu titik tolak, jika variasi dapat dipertanggungjawabkan dan dilaporkan demikian”.
Standar secara umum diterima sebagai aturan perusahaan, yang diikuti dengan sanksi terhadap ketidakpatuhan. Bila dilihat klasifikasi standar akuntansi menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), bahwa standar akuntansi lazimnya terdiri dari 3 bagian, yaitu :
2. Pembahasan dengan penalaran (kemungkinan dengan menggali teori dasar) atau cara-cara pemecahan masalah.
3. Selanjutnya sejalan dengan keputusan atau teori, solusi ditetapkan.”
Kemudian, masih menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), pada saat mempertimbangkan hal-hal pokok dari standar, maka persyaratan dalam standar dibagi menjadi 4 (empat) tipe seperti berikut ini, yaitu :
1. Tipe 1 menyatakan bahwa akuntan harus melaporkan pada masyarakat tentang apa yang mereka lakukan dengan mengungkapkan metode-metode serta asumsi-asumsi (kebijakan akuntansi) yang dipergunakan. 2. Tipe 2 mengarah pada pencapaian keseragaman penyajian laporan
keuangan.
3. Tipe 3 melakukan pengungkapan terhadap hal-hal khusus dimana para pengguna diminta untuk melakukan pengujian terhadap kebijakan yang dibuat.
4. Tipe 4 memerlukan pembuatan keputusan baik secara eksplisit maupun implisit tentang persetujuan penilaian aset dan penetapan income.
Ada sejumlah pertimbangan dalam penetapan standar yang harus diperhatikan menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), yakni :
1. Standar menyajikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, dan aktivitas sebuah perusahaan bagi seluruh pengguna informasi.
2. Standar menyajikan petunjuk dan aturan tindakan bagi akuntan publik yang memungkinkan pengujian secara hati-hati (due care) dan independen saat mempergunakan keahlian dan integritasnya dalam mengaudit laporan perusahaan, serta saat membuktikan kewajarannya. 3. Standar menyajikan kumpulan data bagi pemerintah tentang berbagai
4. Standar menghasilkan prinsip dan teori yang penting bagi seluruh pihak yang berkepentingan dalam disiplin ilmu akuntansi. Penyebarluasan standar menghasilkan banyak kontroversi dan perdebatan baik dalam lingkungan praktek maupun akademik, sebuah keadaan yang lebih baik daripada apatis.
Di Indonesia, berbagai hal yang membutuhkan perlakuan khusus diatur dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya biasa disebut PSAK yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Dan dalam pengembangan usahanya, real estat mendapat perlakuan tersendiri pada PSAK berkaitan dengan pengaturan akuntansinya untuk transaksi-transaksi khusus yang berhubungan dengan aktivitas pengembangan real estat. Ini ditegaskan oleh IAI (2002 : 44.1) “Pernyataan ini bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estat development activities). Hak-hak umum atau hal-hal yang tidak diatur dalam
Pernyataan ini, harus diperlakukan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang berlaku umum”.
Ruang lingkup yang terdapat di dalam PSAK menurut IAI (2002 : 44.1) ini adalah sebagai berikut :
1. Pernyataan ini harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat, walaupun aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan.
2. Pernyataan ini berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat.
Berikut ini adalah pengertian istilah yang dipergunakan menurut IAI (2002 : 44.1) :
1. Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.
2. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat.
3. Unit bangunan adalah unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya.
4. Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk kapling tanah kosong untuk dijual.
5. Unit real estat mencakup (1) unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya, dan (2) kapling tanah tanpa bangunan.
6. Harga jual relatif adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estat dengan jumlah harga jual semua jenis real estat yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estat. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasian kini.
7. Pengikatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estat pada periode mendatang. Sejak tanggal ditandatangani, kedua belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak.
8. Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estat. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum dan pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum.
9. Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan yang berasal dari kontribusi penanaman modal.
B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat
Sebelum membahas tentang unsur-unsur biaya pada proyek real estat, terlebih dahulu dibahas pengertian dari biaya atau beban, sehingga dapat dengan mudah mengklasifikasikan suatu biaya itu termasuk kategori yang mana.
Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) sebagai berikut :
“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi. Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan. Misalnya, untuk menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi”.
Sedangkan beban menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 : 38) didefinisikan sebagai berikut :
“Beban adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan manfaat di masa depan. Dalam perusahaan penghasil laba, manfaat di masa depan biasanya berarti pendapatan. Karena biaya yang digunakan dalam memproduksi pendapatan, biaya ini dimaksudkan untuk kadaluarsa. Biaya yang kadaluarsa inilah yang disebut beban”.
Thomas R. Dyckman, Roland E. Dukes dan Charles J. Davis (1996 : 272) mengklasifikasikan beban ke dalam 3 (tiga) kategori, yaitu :
1. Beban langsung adalah beban, seperti harga pokok penjualan, yang dikaitkan langsung dengan pendapatan. Beban ini diakui berdasarkan pengakuan pendapatan yang dihasilkan secara langsung dan bersama-sama dari transaksi atau kejadian serupa lainnya sebagai beban.
Beban-beban ini diakui selama periode di mana kas dikeluarkan atau kewajiban terjadi untuk barang dan jasa yang digunakan secara serentak pada perolehan atau kemudian.
3. Beban alokasi adalah beban seperti penyusutan dan asuransi. Beban-beban ini dialokasikan dengan prosedur sistematik dan rasional pada periode selama aktiva terkait diharapkan akan memberikan manfaat.
Beban Langsung
Beban yang secara langsung berkaitan dengan penjualan produk, selama periode berjalan biasanya termasuk :
1. Biaya bahan dan tenaga kerja untuk pabrikan, atau biaya untuk membeli persediaan yang dijual selama periode tersebut, misalnya harga pokok penjualan.
2. Beban penjualan, misalnya komisi penjualan, gaji, sewa, dan biaya pengiriman.
3. Beban garansi atas produk-produk yang dijual.
Beban Tidak Langsung (Periodik dan Alokasi)
yang sama juga benar untuk beban alokasi, yang dibebankan ke periode berjalan atas dasar sistematis dan rasional.
Secara umum, menurut Allan Ashworth (1994 : 5) tujuan dari pengendalian biaya dapat diidentifikasikan sebagai berikut :
1. Untuk membatasi pengeluaran klien dalam jumlah yang disetujui. Secara sederhana, ini berarti bahwa harga tender dan rekening akhir harus hampir sama dengan estimasi budget.
2. Untuk memperoleh pengeluaran rencana yang imbang antara berbagai elemen bangunan.
3. Untuk melengkapi klien dengan nilai biaya proyek. Ini mungkin akan bermanfaat bagi perkiraan biaya total.
Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini. Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan.
Selanjutnya dalam membicarakan biaya dan beban, seperti yang telah dipaparkan di atas, tentu akan menyinggung alokasi kedua unsur tersebut, di mana dalam akuntansi konsep alokasi menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 189) adalah “Suatu proses pemisahan suatu himpunan (set) atau jumlah nilai serta pembebanan sub himpunan (sub set) yang dihasilkan itu ke klasifikasi atau periode yang berbeda”.
biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya”.
Kerangka alokasi mencakup pembebanan aktiva ke beban dan pembebanan kewajiban atau aktiva kontra ke pendapatan untuk beberapa periode. Sebagai contoh konkritnya untuk yang dimaksud pertama adalah penyusutan dan metode presentase penyelesaian untuk kontrak jangka panjang sebagai contoh konkrit yang ke dua. Sesuai dengan pendekatan struktural tradisional terhadap akuntansi, timbulnya konsep alokasi karena penerapan ketentuan-ketentuan tertentu untuk membebankan biaya (cost) ke produk atau beban periodik dan pembebanan nilai produk perusahaan ke beberapa periode tertentu sebagai pendapatan.
Menurut Arthur L. Thomas (1969 : 6), agar proses alokasi dapat dibenarkan secara teoritis, maka harus dipenuhi 3 (tiga) kriteria sifat, yaitu :
1. Additivity, yaitu alokasi harus membagi total jumlah sehingga jumlah dari bagian-bagian sama dengan jumlah keseluruhan.
2. Unambiguity, yaitu prosedur alokasi harus menghasilkan hanya satu himpunan bagian-bagian.
3. Defensibility, yaitu metode alokasi yang dipilih harus terbukti lebih unggul dari semua metode alokasi lainnya.
dalam periode mendatang. Jenis pengukuran atas beban yang paling umum digunakan menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 180) adalah :
“ 1. Biaya historis,
2. Nilai berjalan, seperti biaya pengganti (replacement cost), dan 3. Biaya oportunitas atau ekivalen kas pada saat berjalan.”
Jika nilai relatif masing-masing proyek tidak diketahui, maka biaya harus dialokasikan berdasarkan daerah fisik yang menerima manfaat. Estimasi biaya dan alokasi biaya harus direvisi secara berkala. Revisi demikian harus dicatat sebagai perubahan estimasi. Jika total biaya yang dapat dikapitalisasi dikeluarkan dalam proyek real estate melebihi nilai bersih proyek yang dapat direalisasi, maka biaya dasar proyek harus dikurangi menjadi nilai bersih yang dapat direalisasi dengan menggunakan perkiraan penyisihan. Disamping itu biaya-biaya seperti biaya pra perolehan tanah, biaya penyiapan infrastruktur, biaya penyediaan fasilitas tambahan, dan beberapa biaya pemasaran harus dikapitalisasi dan kemudian secara bertahap dialokasi di proyek. Selanjutnya penulis akan menjelaskan unsur-unsur biaya tersebut, dari 3 (tiga) sudut pandang yang berbeda.
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat menurut IAI (2002 : 44.9), yaitu :
“ (a) biaya praperolehan tanah (preacquisition costs); (b) biaya perolehan tanah;
(d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan (e) biaya pinjaman.”
a. Biaya Praperolehan Tanah (preacquisition costs)
Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli, dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut benar-benar dibeli. Biaya opsi membeli harus dikapitalisasi dan dialokasikan ke proyek jika memiliki persyaratan sebagai berikut :
1. Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik. 2. Biaya akan dikapitalisasi jika hak milik telah diperoleh.
3. Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk memperoleh properti dan mempunyai kemampuan untuk membiayai atau memperoleh pembiayaan dan properti tersebut tidaklah tersedia untuk dijual.
Hal tersebut di atas juga termuat oleh IAI (2002 : 44.9) yang mencantumkan kriteria-kriteria biaya praperolehan tanah.
Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi :
(a) biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; (b) biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat
apabila tanah telah diperoleh; dan
(c) perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.
berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : (a) biaya pengurusan izin Pemerintah;
(b) biaya konsultasi hukum; (c) biaya studi kelayakan; (d) gaji karyawan;
(e) biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan (f) imbalan untuk ahli pertanahan.
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.
b. Biaya Perolehan Tanah Menurut IAI (2002 : 44.10)
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
(a) biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut;
(b) biaya gambar topografi;
(c) biaya pembuatan cetak biru (master plan); (d) biaya pengurusan dokumen hukum; (e) bea balik nama;
(f) komisi untuk perantara;
(g) imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan
(h) biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek Menurut IAI (2002 : 44.10)
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
(a) gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; (b) biaya bahan yang digunakan dalam proyek;
(d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek;
(e) biaya penyewaan sarana dan peralatan;
(f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
(g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi;
(h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan (i) biaya pengurusan perjanjian jual beli.
d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat
Menurut IAI (2002 : 44.11)
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :
(a) asuransi;
(b) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;
(c) biaya overhead konstruksi;
(d) biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain;
(e) imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan (f) biaya pinjaman.
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :
(a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual.
(b) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.
e. Biaya Pinjaman
Menurut IAI (2002 : 44.11) “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997)”.
Kemudian perlakuan terhadap biaya pinjaman menurut IAI (2002 : 44.11) adalah :
Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).
Penyisihan dan Alokasi
Menurut IAI (2002 : 44.12)
Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan.
Fasilitas Tambahan (Amenities)
Akuntansi untuk fasilitas umum seperti lapangan olahraga, kolam renang, supermarket, dan lain sebagainya tergantung dari maksud manajemen. Jika manajemen bermaksud menjual atau mentransfer kepemilikan dari fasilitas tersebut berkaitan dengan penjualan masing-masing unit, maka biaya yang dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke masing-masing unit. Biaya untuk mengoperasikan fasilitas tersebut sebelum dialihkan kepada pembeli juga dianggap sebagai biaya bersama.
Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama. Biaya operasi fasilitas tambahan tersebut yang dikeluarkan sebelum penyelesaian dan sebelum fasilitas tersebut dapat digunakan harus dikapitalisasi, sedangkan biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus diakui sebagai beban.
Biaya Penjualan
Menurut Financial Accounting Standards Board (1982 : 17)
Biaya yang terjadi untuk menjual proyek-proyek real estat haruslah dikapitalisasi jika :
1. diharapkan layak untuk memulihkan dari penjualan proyek atau operasi yang secara kebetulan, dan
2. terjadi untuk :
(b) jasa yang telah dilakukan untuk memperoleh persetujuan pengatur dari penjualan.
Biaya yang lain seperti honorarium notaris dan pengacara, apartemen model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan yang dilaporkan dengan metode akuntansi accrual. Apabila ada pembatalan kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang dikapitalisasi yang tidak dapat diperoleh kembali haruslah dilaporkan sebagai beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu.
Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-hal Khusus Menurut IAI (2002 : 44.12)
Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan.
Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan.
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya.
Sementara, Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt menempatkan biaya praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena semua pengeluaran yang dilakukan untuk mengakuisisi tanah kemudian mempersiapkannya untuk digunakan harus dipandang sebagai bagian dari Harga Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 649) mencakup :
1. Harga pembelian,
2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya pencatatan,
3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan, pengeringan dan pembersihan,
4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas kekayaan tersebut, dan
5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak terbatas.
Berbagai pengenaan khusus untuk pengembangan setempat, seperti jalan lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti oleh lembaga pemerintah setempat. Di samping itu, pengembangan permanen yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan ke perkiraan tanah. Pengembangan dengan umur yang terbatas, seperti jalan pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur kegunaannya.
Pada umumnya, tanah merupakan bagian dari kekayaan, pabrik, dan peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual kembali, maka hal itu harus diklasifikasikan sebagai persediaan.
Di samping itu, J.J. Klink (1985 : 20) menggolongkan biaya pada proyek real estat kepada beberapa sub bagian antara lain :
1. Preacquisition costs. 2. Land acquisition costs.
3. Land improvement, development, and construction costs. 4. Interest costs.
5. Taxes and insurance. 6. Indirect project costs.
7. General and administrative expenses. 8. Amenities.
Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biaya/beban yang tidak dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut Yusdianto Prabowo (2002 : 7) :
1. Menurut golongannya
a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn).
2. Menurut sifatnya
a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai (PPn).
3. Menurut lembaga pemungutnya
a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPn), Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPnBM), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak Kendaraan Bermotor (PKB), Pajak Penerangan Jalan Umum (PPJU).
Aspek perpajakan yang umum dalam perusahaan menurut Erly Suandy (2001 : 137) meliputi :
“ 1. Pajak Penghasilan Badan (PPh Badan). 2. Pajak Penghasilan pasal 21.
3. Pajak Penghasilan pasal 22, 23,26, dan Pajak Penghasilan Final. 4. Pajak Penghasilan pasal 24.
Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat, maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak penghasilan menurut IAI (2002 : 46.19) “Beban (penghasilan) Pajak yang berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri pada laporan laba rugi”.
Kemudian biaya yang boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Erly Suandy (2001 : 88) terdiri dari :
1. Biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk biaya pembelian bahan, biaya berkenaan dengan pekerjaan atau jasa termasuk upah, gaji, honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan yang diberikan dalam bentuk uang, bunga, sewa, royalti, biaya perjalanan, biaya pengolahan limbah, piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, premi asuransi, biaya administrasi, dan pajak kecuali pajak penghasilan.
2. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun.
3. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disyahkan oleh Menteri Keuangan.
4. Kerugian karena penjualan atau penagihan harta yang dimiliki dan digunakan dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan.
5. Kerugian dari selisih kurs mata uang asing.
6. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di Indonesia.
7. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan.
8. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, dengan syarat tertentu.
Biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Sophar Lumbantoruan (1996 : 132) terdiri dari :
1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi.
perusahaan untuk kepentingan pribadi para pemegang saham atau keluarganya.
3. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan kecuali cadangan piutang tak tertagih untuk usaha bank dan sewa guna usaha dengan hak opsi, cadangan untuk usaha asuransi, dan cadangan untuk biaya reklamasi untuk usaha pertambangan, yang ketentuan dan syarat-syarat ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Khusus untuk penghitungan penghasilan netto pada usaha bank, sewa guna usaha dengan hak opsi, dan asuransi, penyisihan untuk keperluan pembentukan dan pemupukan dana cadangan khusus dapat dikurangkan sebagai biaya. Cadangan yang dimaksud adalah dana cadangan penghapusan piutang ragu-ragu untuk jenis usaha bank, dana cadangan premi untuk jenis usaha asuransi jiwa, dan dana cadangan premi dan cadangan untuk jenis usaha asuransi kerugian.
4. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi dwiguna dan asuransi beasiswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut dihitung sebagai penghasilan bagi wajib pajak yang bersangkutan. 5. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang
diberikan dalam bentuk natura atau kenikmatan, kecuali penggantian atau imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan di daerah tertentu dan pemberian dalam bentuk natura atau kenikmatan yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan, yang ditetapkan dengan keputusan Menteri Keuangan.
6. Pembayaran yang jumlahnya melebihi kewajaran sebagai imbalan atas pekerjaan yang dilakukan, kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebagai imbalan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukannya, misalnya kepada pemegang saham.
7. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan.
8. Pajak penghasilan tidak boleh dikurangkan sebagai biaya, karena bukan merupakan biaya untuk memperoleh atau menagih penghasilan. Jumlah pajak penghasilan yang terhutang itu dihitung atas penghasilan kena pajak setelah dilakukan pengurangan yang diperbolehkan.
9. Biaya untuk keperluan pribadi Wajib Pajak atau orang yang menjadi tanggungannya tidak merupakan biaya perusahaan melainkan penggunaan dari penghasilan. Oleh karena itu, pengeluaran demikian tidak boleh mengurangi penghasilan kena pajak.
10. Gaji yang dibayarkan pada anggota persekutuan, firma, atau persekutuan comanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, di luar beban pokok penjualan, pada dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang tersebut, sedangkan PPn yang dibayarkan ke kas negara, bukanlah uang pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut. Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal.
Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dikenakan atas :
1. Penyerahan barang kena pajak (BKP)/Jasa kena pajak (JKP) yang dilakukan oleh pengusaha kena pajak (PKP).
2. Impor barang kena pajak (BKP).
3. Pemanfaatan BKP tidak berwujud/JKP luar daerah pabean di dalam daerah pabean.
4. Ekspor barang kena pajak (BKP) oleh pengusaha kena pajak (PKP).
Dasar pengenaan pajak : 1. Harga Jual.
2. Nilai Penggantian. 3. Nilai Impor. 4. Nilai Ekspor.
Prosedur yang dilaksanakan untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPn BM) :
1. Mereview ketetapan pemungutan PPn atas penyerahan barang/jasa yang dilakukan.
2. Meneliti kelengkapan dan ketetapan waktu pembuatan faktur pajak. 3. Meneliti ketetapan pengkreditan pajak masanya.
4. Meneliti kelengkapan dan keabsahan faktur pajak masukan.
5. Mereview SPT masa untuk mengetahui keabsahan dokumen yang berkaitan, ketetapan perhitungan, dan pelaporan serta penyetoran.
6. Rekonsiliasi dengan peredaran usaha menurut pembukuan.
C. Pengakuan Pendapatan
Prinsip pengakuan pendapatan menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597) menetapkan bahwa pendapatan diakui pada saat :
“ 1. Direalisasi atau dapat direalisasi. 2. Dihasilkan.”
diberikan dari pendapatan, yaitu bila proses mencari laba telah selesai atau sebenarnya telah selesai.
Sesuai dengan prinsip tersebut, menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt (1995 : 597), maka :
1. Pendapatan dari penjualan produk diakui pada tanggal penjualan, yang biasanya diinterpretasikan berarti tanggal pengiriman kepada pelanggan. 2. Pendapatan dari jasa yang diberikan diakui ketika jasa-jasa telah
dilaksanakan dan dapat ditagih.
3. Pendapatan dari memberi kemungkinan bagi pihak lain untuk menggunakan aktiva perusahaan, seperti bunga, sewa dan royalti, diakui pada saat berlalunya waktu atau ketika aktiva itu digunakan.
4. Pendapatan dari pelepasan aktiva selain produk diakui pada tanggal penjualan.
Bagaimanapun juga syarat bahwa pendapatan diperoleh menjadi penting apabila uang diterima atau ditagih sebelum penyerahan barang/jasa, misalnya penerimaan uang muka untuk penjualan ataupun sewa tidak diperlakukan sebagai pendapatan pada waktu penerimaan uang muka tersebut, tetapi diperlakukan sebagai pendapatan yang ditangguhkan sampai proses pendapatan selesai yakni sampai penyerahan barang/jasa. Pendapatan ini di masa yang akan datang menyebabkan pencatatan suatu penurunan hutang daripada menyebabkan pencatatan suatu kenaikan aktiva.
dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan ini adalah metode akrual penuh (full accrual method) dan metode deposit (deposit method).
1. Metode Akrual Penuh (Full Accrual Method)
Penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) dalam pengakuan pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya menurut IAI (2002 : 44.2) :
Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi :
(a) proses penjualan telah selesai; (b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; dan
(d) penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.
Harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang bila penjual mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estat yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya subordinasi terhadap hak penagih hipotik tersebut.
dengan unit bangunan yang dijual, dan unit bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.
Kemudian menurut IAI (2002 : 44.3)
Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut :
(a) Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh lebih rendah dari tingkat bunga yang diperjanjikan di pengikatan atau perjanjian jual beli. Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 bulan. (b) Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak akan tertagih. (c) Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual
atau memperjanjikan hal demikian dalam pengikatan atau perjanjian jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi utangnya lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau tanpa rencana dibebankan ke laba rugi pada periode pemberiannya.
Dalam transaksi penjualan real estat, pembeli mungkin diberi kesempatan mencicil tanpa dikenakan bunga. Apabila masa cicilan lebih dari 12 bulan, maka pendapatan penjualan harus diakui hanya sebesar nilai sekarang dengan mengakui pendapatan bunga yang masih akan diterima.
Selanjutnya, penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) dalam pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan menurut IAI (2002 : 44.8) :
Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi :
(a) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
(b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang; dan
yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
(e) hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.
Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggungjawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau hanya tanah saja, kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama.
Kemudian pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan dipertegas lagi oleh IAI (2002 : 44.8) “Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase/ pembuangan) telah selesai dibangun”.
Untuk pengakuan pendapatan sebagian besar penjualan yang dilaksanakan pengembang adalah dengan kredit. Pembeli diharuskan membayar uang muka minimal mencapai 20 % seperti yang dipersyaratkan pada PSAK No. 44 di atas dan sisanya merupakan piutang kontrak yang harus diangsur oleh pembeli. Jika pembeli tidak membayar sisa hutangnya, maka perlindungan bagi penjual hanya melakukan penahanan pembayaran yang telah dilakukan pembeli dan menarik kembali status kepemilikan real estat tersebut.
Kriteria untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 : 125) adalah sebagai berikut :
1. The period of cancellation with refund has expired, and the customer has made all required payments.
2. Cumulative payments (including interest) equal or exceed 10 percent of contract sales price.
3. The receivable is not subject to subordination to new loans on the property, except subordination for home construction purposes under certain conditions.
4. The seller has fullfilled his or her obligation to complete improvements and to construct amenities or other facilities applicable to the lost sold. 5. Collection experience for the project in which the sale is made or for the
seller’s prior projects indicates that at least 90 percent of the contracts that are in force six months after the sales are recorded will be collected in full.
Untuk memperkirakan jumlah dari hasil arus penjualan, harus ada pengalaman yang cukup memuaskan dalam penjualan sebelumnya dari tipe tanah sekarang ini yang akan terjual dalam proyek. Di samping itu, jumlah jangka waktu harus sebanding dengan taksiran keuntungan penjualan yang terpenuhi. Dalam proyek baru, pengalaman pengembang dalam proyek terdahulu mungkin bisa dipakai jika mereka dapat menunjukkan kemampuan membangun dengan sukses proyek lain dan proyek nyata lainnya yang punya karakter sama (lingkungan, para langganan, waktu kontrak, metode penjualan) sebagai proyek baru.
Jika semua kondisi untuk penggunaan metode akrual telah terpenuhi untuk seluruh proyek, metode akuntansi persentase penyelesaian atau cicilan harus diterapkan ke seluruh proyek penjualan, tergantung pada keadaan.
Prosedur akuntansi untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 : 126) adalah sebagai berikut :
1. Record sales contracts at the gross amount.
2. Discount receivable to reflect an appropriate interest rate using the criteria established by APB 21.
3. Establish an allowance for contract cancellation.
4. Calculate the cost of sales only on the net sales recorded after eliminating the sales expected to be cancelled before maturity.
2. Metode Deposit (Deposit Method)
Penggunaan metode deposit (deposit method) dalam pengakuan laba bila metode akrual penuh (full accrual method) tidak terpenuhi menurut IAI (2002 : 44.4) :
Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam paragraf 06, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi.
Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut :
(a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka;
(b) piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui;
(c) unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli;
(d) khusus untuk unit real estat sebagaimana disebutkan dalam paragraf 28, penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual.
dikurangkan dari nilai tercatat unit real estat yang bersangkutan. Pencicilan atau pelunasan oleh pembeli atas hutang unit real estat yang telah dialihkan kepada pembeli dibukukan sebagai uang muka dengan mengurangi saldo hutang yang bersangkutan. Penjual harus melakukan pengungkapan bahwa unit tersebut telah terikat pada pengikatan atau perjanjian jual beli.
Apabila perjanjian jual beli dibatalkan tanpa adanya keharusan pembayaran kembali uang muka yang telah diterima oleh penjual, maka uang muka tersebut diakui sebagai pendapatan pada saat pembatalan. Pada saat uang muka atas penjualan unit real estat diakui sebagai penjualan, komponen bunga dari uang muka tersebut harus diakui sebagai pendapatan bunga.
Prosedur akuntansi untuk metode deposit (deposit method) menurut J.J. Klink (1985 : 151) adalah sebagai berikut :
1. The seller does not record any profit.
2. Notes receivable arising from the transaction are not recorded.
3. The property and any related mortgage debt assumed by the buyer should continue to be reflected on the seller’s balance sheet, with appropriate disclosure that such properties and debt are subject to a sales contract (even non recourse debt assumed by the buyer should not be offset against the related property).
4. Subsequent payments on the debt assumed by the buyer become additional deposits and there by reduce the seller’s mortgage debt payable and increase the deposit liability account until a sale is recorded for accounting purposes.
5. Depreciation should be continued by the seller.
Metode deposit dianggap metode akuntansi yang tepat bila analisa dari transaksi real estat menyatakan bahwa suatu penjualan tidak terjadi untuk tujuan akuntansi atau dengan kata lain suatu penjualan tidak dilaksanakan atau investasi awal tidak memadai.
bila bagian dari pembayaran menunjukkan sebagai bunga dan tidak dibayar kembali bila digunakan untuk menutupi beban tambahan atas kapling tanah tanpa bangunan seperti pajak penghasilan dan bunga atas hutang yang ada.
Secara terus menerus penjual melaporkan kapling tanah tanpa bangunan sebagai aktiva, pengungkapan status dari kapling tanah tanpa bangunan tersebut dan dianggap bahwa pembeli melaporkan hutang atas kapling tanah tanpa bangunan sebagai hutang dalam laporan keuangannya.
D. Penyajian dan Pengungkapan 1. Penyajian
Pada perusahaan yang bergerak di bidang real estat, pola penyajian laporan keuangannya menurut IAI (2002 : 44.13) “Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified)”.
Namun jika real estat bukan aktivitas utama perusahaan atau dengan kata lain perusahaan tersebut bukan bergerak di bidang real estat, maka aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.
Menurut IAI (2002 : 44.13) ”Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar”.
Selanjutnya, aktiva real estat yang harus diungkapkan secara terpisah menurut IAI (2002 : 44.13)
Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan :
(a) Tanah dan Bangunan;
(b) Bangunan yang Sedang Dikonstruksi; (c) Tanah yang Sedang Dikembangkan; dan (d) Tanah yang Belum Dikembangkan.
Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.
Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang sering kali merupakan proses yang sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian neraca dengan metode classified bagi perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat menjadi tidak layak.
2. Pengungkapan
Menurut IAI (2002 : 44.14)
Di samping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan :
(a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup :
(i) metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kriteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode persentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);
(ii) apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian maka metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas pengembangan real estat diungkapkan; dan
(iii) saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat.
(b) kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estate;
(c) apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan penjualan maka pengungkapan mencakup :
(i) sifat transaksi;
(ii) jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui;
37 A. Tempat
Objek penelitian yang di survei secara langsung untuk memperoleh data dan informasi perusahaan adalah PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN yang terletak di Jalan Setia Budi Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan.
B. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat oleh PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN.
C. Tingkat Eksplanasi Penelitian
Tingkat eksplanasi penelitian adalah penelitian komparatif (comparative research) yaitu untuk membandingkan penerapan/implementasi dengan
teori/ketentuan yang berlaku pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44.
D. Jenis Data Penelitian
E. Permasalahan Penelitian
Permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini adalah membandingkan kebijaksanaan manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44. Dengan demikian bentuk permasalahan dalam penelitian ini adalah permasalahan deskriptif.
F. Populasi Penelitian
Yang menjadi populasi dalam penelitian ini adalah kebijaksanaan manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat yang direprensentasikan dengan laporan keuangan tahunan PT. Ira Widya Utama Medan.
G. Sampel Penelitian
Yang menjadi sampel dalam penelitian ini adalah laporan keuangan PT. Ira Widya Utama Medan periode 31 Desember 2003 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ade Fatma Lubis dan Rekan.
H. Teknik Pengambilan Sampel
I. Prosedur Pengumpulan Data
1. Sumber Data Primer (Primary Data Source)
Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran lapangan (field research) yaitu wawancara tidak terstruktur (non structure interview) dengan pihak yang ada hubungannya dengan penulisan skripsi ini, yaitu staf dan pegawai PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN serta pengamatan secara langsung/observasi tidak berperanserta dan terstruktur (non participant and structure observation) terhadap objek penelitian.
2. Sumber Data Sekunder (Secondary Data Source)
Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran dokumen (document research) yaitu dokumen berupa laporan keuangan dan buku pedoman
perusahaan serta penelusuran kepustakaan (library research) yaitu pengumpulan sejumlah data teoritis sehubungan dengan masalah pembahasan melalui buku pelajaran, literatur, dan lain-lain yang ada hubungannya dengan Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat.
J. Analisis Data
40 A. Data Penelitian
1. Sejarah Singkat Perusahaan
Berdirinya PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perkembangan dari CV. Ira Coorporation yang berdiri pada tanggal 17 April 1972. Berkedudukan di Jalan Pahlawan No. 52 Medan, perusahaan ini mengawali usahanya sebagai pemborong/kontraktor umum (general contractor) yang mengutamakan pada pekerjaan pembangunan serta pemeliharaan jalan dan irigasi. Untuk memperluas dan mengembangkan usahanya, maka CV. Ira Coorporation diubah menjadi PT. Ira Coorporation pada tanggal 22 Februari 1983 di hadapan Notaris Sundari Siregar, SH, dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No. 15 Medan, dengan jumlah karyawan meningkat menjadi 15 orang.
Setelah berjalan beberapa bulan, nama PT. Ira Coorporation dirasakan ganjil mengingat kata Coorporation mengandung arti yang sama dengan perseroan terbatas, maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Coorporation diubah lagi menjadi PT. Ira Widya Utama Medan, dan berkedudukan di Jalan Multatuli No. 9 dan 12 Medan.
keputusan No. C 2-5149, HT, 01.01. TH. 83, dan dapat di lihat pada Berita Negara Republik Indonesia No. 955-1983.
Berdasarkan pasal 2 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan perusahaan adalah :
1. Menjalankan usaha-usaha pemborongan umum (general contractor) untuk segala macam dan jenis pekerjaan, termasuk usaha-usaha pemborongan bangunan-bangunan, jembatan-jembatan, jalan-jalan, saluran-saluran air/irigasi, listrik dan lain sebagainya, termasuk usaha pelaksanaan dan perencanaan, biro instalasi dan biro teknik.
2. Menjalankan serta mengusahakan usaha-usaha dalam bidang pembangunan perumahan/real estat dan developer.
3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang jasa, terkecuali jasa bidang hukum. 4. Berdagang pada umumnya, termasuk perdagangan impor dan ekspor serta
antar pulau dan lokal, baik untuk perdagangan sendiri maupun atas perhitungan pihak lain (agen komisi).
5. Menjalankan usaha-usaha lainnya yang dapat membawa keuntungan bagi perseroan.
Kegiatan usaha perusahaan ini pada dasarnya di bagi dalam 3 (tiga) bidang usaha, yaitu :
prasarananya, seperti sarana jalan di kawasan perumahan yang dibangun, parit dan saluran limbah, prasarana pasar dan sebagainya.
2. Bidang Usaha Pembangunan, yang mengevaluasi keadaan usaha yang sedang berjalan serta mengembangkan usaha-usaha baru, dengan mengadakan studi kelayakan atas proyek-proyek baru untuk mengetahui apakah layak atau tidak untuk dilaksanakan.
3. Bidang Usaha Jasa Kontraktor, yang melaksanakan kegiatan-kegiatan pembangunan konstruksi seperti pembangunan perumahan, jembatan, saluran air/irigasi, dan bendungan serta kegiatan konstruksi lainnya.
Sejalan dengan pertumbuhan dan perkembangan usaha, PT. Ira Widya Utama Medan telah dapat mengembangkan kegiatan usahanya di luar wilayah Kota Medan dan di luar wilayah Propinsi Sumatra Utara seperti di Kota Lhokseumawe Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam. Saat ini perusahaan sedang dalam tahap memulai diversifikasi usaha di bidang usaha perkebunan dan bidang usaha lainnya, yang memungkinkan perusahaan ini akan berkembang dalam bentuk grup usaha (holding company).
2. Struktur Organisasi Perusahaan
Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Ira Widya Utama Medan adalah struktur organisasi garis dan staf yang sesuai dengan kebutuhan perusahaan, dalam hal ini struktur organisasi perusahaan menggambarkan penyusunan tugas, wewenang dan tanggung jawab berbentuk garis lurus mulai dari tingkat yang paling rendah. Adapun komunikasi yang dilakukan oleh PT. Ira Widya Utama Medan selalu mengikuti struktur organisasi secara vertikal, tetapi di dalam menjalankan tugasnya masing-masing, komunikasi secara horizontal juga berjalan antara bidang yang satu dengan bidang yang lain.
Struktur organisasi mempunyai arti yang penting bagi perusahaan agar dapat menjalankan aktivitas operasional secara harmonis dan teratur, sehingga tujuan yang telah ditetapkan dapat tercapai. Struktur organisasi dimana di dalamnya terdapat pemisahan fungsi-fungsi dengan tepat sangat penting, sebab merupakan salah satu unsur terciptanya pengawasan intern (internal control) yang efektif.
Struktur organisasi yang baik haruslah sederhana dan mudah diadakan penyesuaian bila sewaktu-waktu diperlukan serta dapat menunjukkan dengan tegas garis wewenang dan tanggung jawab. Dengan struktur organisasi demikian, pimpinan perusahaan akan mudah mengetahui siapa yang bertanggungjawab untuk setiap kegiatan usaha perusahaan.
pengembangan, bagian jasa konstruksi, bagian jasa real estat, bagian pemasaran, bagian akuntansi/keuangan, dan bagian personalia/umum.
Dari segi tingkatan manajemen, telah di bagi dalam 3 (tiga) tingkatan, yakni : tingkat pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi (top management), tingkat manajemen menengah (middle management), dan tingkatan kepala seksi (lower management).
a. Tingkat Pimpinan Puncak Perusahaan/Dewan Direksi (Top Management) Pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi PT. Ira Widya Utama Medan terdiri dari :
Direktur Utama : koordinator pimpinan Direktur Operasional : koordinator produksi
Direktur Keuangan/Umum : koordinator bidang keuangan dan umum
b. Tingkat Manajemen Menengah (Middle Management)
Terdiri dari para kepala bagian yang berada setingkat di bawah dewan direksi. Kepala bagian bertanggungjawab atas produktifitas, perkembangan, dan efisiensi atas kegiatan bagian yang dibawahinya.
c. Tingkat Kepala Seksi (Lower Management)
Setiap bagian terdiri dari beberapa seksi. Setiap seksi dikepalai oleh seorang kepala seksi yang bertanggungjawab kepada kepala bagian atas seluruh kegiatan seksi yang dibawahinya. Masing-masing kepala seksi beranggotakan beberapa staf/karyawan, tergantung dari banyaknya tugas-tugas rutin yang harus dilaksanakan dan tergantung pada perluasan usaha dan kegiatan perusahaan yang menyangkut kegiatan pada seksinya.
Penentuan struktur organisasi perusahaan ini diambil berdasarkan pertimbangan yang telah dimusyawarahkan terlebih dahulu antara investor dan para pimpinan puncak perusahaan dengan berdasarkan pedoman sebagai berikut : 1. Struktur kontrol kerja pada setiap departemen perusahaan dilakukan dengan
struktur pengecekan secara berkala yang dituangkan dalam bentuk laporan-laporan kerja.
3. Tiap-tiap unit yang kedudukan sudah ditetapkan dalam organisasi ini mempunyai hubungan kerja dengan struktur komunikasi berdasarkan garis komando vertikal.
Berdasarkan pedoman-pedoman di atas, jelas terlihat bahwa PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan struktur organisasi yang sesuai dengan perusahaan jenis perseroan, karena memiliki beberapa keuntungan yaitu :
1. Kesatuan komando kerja yang terjamin.
2. Kejelasan dalam pembagian tugas dan wewenang.
3. Spesialisasi karyawan dapat ditingkatkan guna memberikan hasil maksimal.
3. Penerapan PSAK No. 44
a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif
Jumlah keseluruhan areal tanah yang dimiliki oleh perusahaan adalah sebesar 233 Ha. Total areal tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana meliputi 30 % atau 70 Ha. Sisanya seluas 163 Ha atau sekitar 70 % inilah yang akan dijual dan disebut dengan tanah efektif yang siap untuk dijual setelah melalui proses pembangunan sarana dan prasarana. Sarana dan prasarana yang dibangun oleh perusahaan yaitu :
(i) Pintu Gerbang Masuk Kawasan Perumahan. (ii) Papan Nama/Tugu Perusahaan.
(iii) Poliklinik 24 Jam.
(v) Jalan.
(vi) Sarana Olahraga : Lapangan Bola, Lapangan Tenis, Lapangan Basket, Lapangan Golf, Kolam Renang, dan lain-lain.
(vii) Taman.
(viii) Pusat Jajanan Serba Ada. (ix) Parit.
(x) Trotoar.
b. Pengakuan Pendapatan
Konsep penghimpunan dan realisasi pendapatan sangat p
