SPECIAL REGION IN 2015
Oleh Andoyo 20130430147
FAKULTAS EKONOMI
i
ANALISA NILAI PROPERTI APARTEMEN DI DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA TAHUN 2015
VALUE ANALYSIS OF PROPERTY APARTMENT IN YOGYAKARTA SPECIAL REGION IN 2015
SKRIPSI
Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
Oleh Andoyo 20130430147
FAKULTAS EKONOMI
iii MOTTO
“Kejujuran adalah rantai-rantai kehidupan”
“Hang your high idea in the sky”
-Endah Nuftapia-
“Kerja keras, kerja cerdas, kerja tuntas, dan kerja ikhlas ditambah dengan do’a
tidak akan berakhir sia-sia”
“Never Stop Learning !”
iv
PERSEMBAHAN
Bismillah…Alhamdulillah kupanjatkan kepada Allah SWT atas segala rahmat dan
kesempatan untuk menyelesaikan tugas akhir dengan segala kekuranganku.
Segala syukur ku ucapken kepadaMu karena telah menghadirkan mereka yang
selalu memberi semangat dan doa kepada ku. Terima kasih aku ucapkan kepada:
1. Kepada Keluarga Besar Sastro Hartoyo’s Family Ayah serta kakak-kakakku Mas Hartono, Mbak Ning, Mbak Pujiyem, Mas Agus, Mas Pamuji, Mbak Tanti, dan Mas Endro yang selalu mendoakan, The Sukamto’s Om Kamto dan Bulik Yayuk yang selalu memberikan dukungannya serta orang-orang
terdekat.
2. Brayat Inspect terutama Mas Sheto, Mbak Prima, Mas Herjuna yang selalu
mengingatkan untuk menyelesaikan skripsi ini.
3. Kepada teman-teman yang banyak membantu dalam menyelesaikan tugas
akhir ini, Awan, Harry, Thoumy, Berry, Iman, Mbong, Yunan, Andrew,
Misbah, Ikhwan, Izzat, Sahlan, Qorry, Dita, Wati dan teman-teman
seperjuangan yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
4. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, atas partisipasinya
hingga selesainya penyusunan skripsi ini.
Semoga Allah SWT membalas semua kebaikan dan melimpahkan rahmatNya
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Allah SWT yang memberikan Rahmat dan Hidayah-Nya
sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul “Analisa Nilai Properti Apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015”, dengan baik dan lancar. Skripsi ini disusun untuk melengkapi syarat untuk memenuhi
tugas pada semester akhir pada Program Studi Ekonomi Keuangan dan Perbankan
Islam.
Terselesaikannya skripsi ini tidak terlepas dari berbagai pihak yang telah
banyak membantu, dan tidak dapat disebutkan satu persatu. Oleh karena itu pada
kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada:
5. Dr. Nano Prawoto, SE., M.Si. selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas
Muhammadiyah Yogyakarta.
6. Dr. Imamudin Yuliadi, M.Si., selaku Ketua Program Studi Ekonomi
Keuangan dan Perbankan Islam Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
7. Ahmad Ma’ruf, S.E., M.Si. selaku dosen pembimbing dan penguji dalam penelitian ini atas segala bantuan, kemudahan, perhatian dan kelonggaran
waktunya untuk kelancaran penelitian.
8. Agus Tri Basuki, SE., M.Si. selaku dosen penguji atas segala bimbingan dan
saran yang sangat berguna bagi kesempurnaan penelitian.
9. Seluruh staf dosen dan administrasi Program Studi Ekonomi Perbankan
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta yang telah membantu memfasilitasi
kelancaran proses penelitian ini.
10. Sastro Hartoyo’s Family dan The Sukamto’s serta Trah Resoyudo Jakarta dan Yogyakarta yang selalu mendoakan dan memberi dukungan.
11. Kepada para sahabat dan teman-teman yang tidak dapat disebutkan satu per
vi
Semoga segala bantuan yang telah di berikan, sebagai amal soleh dan
senantiasa mendapat Ridho ALLAH SWT. Sehingga pada akhirnya skripsi ini
dapat bermanfaat khususnya bagi penulis umumnya bagi kita semua.
Penulis menyadari banyak kekurangan dalam pembuatan skripsi ini. Oleh
karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran demi perbaikan penyusunan
penelitian ini. Dengan segenap kerendahan hati penulis menyadari sepenuhnya
bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna, sehingga
diharapkan sekali masukan yang bersifat membangun untuk perbaikan dimasa
yang akan datang.
Yogyakarta, 23 Juni 2016
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING ... ii
HALAMAN PENGESAHAN DOSEN PENGUJI ... iii
HALAMAN PERNYATAAN ... iv
3. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti ... 32
viii
D. Definisi Operasional Variabel ... 48
E. Analisis Data ... 49
A. Profil Daerah Istimewa Yogyakarta ... 56
ix
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Tipe-Tipe Hunian Apartemen ... 20
Tabel 2.2 Fasilitas Standar Apartemen ... 22
Tabel 3.1 Sampel Apartemen Di Daerah Istimewa Yogyakarta ... 42
Tabel 5.1 Hasil Uji Hipotesis ... 60
Tabel 5.2 Hasil Uji Multikolinearitas... 65
Tabel 5.3 Hasil Uji Heterokedastisitas ... 66
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Low Rise Apartemen ... 15
Gambar 2.2 Mid Rise Apartemen ... 16
Gambar 2.3 High Rise Apartemen ... 17
Gambar 2.4 Slab Apartemen ... 20
Gambar 2.5 Single Tower Apartemen ... 21
Gambar 2.6 Multi Tower Apartemen ... 22
Gambar 2.7 Varian Apartemen ... 23
Gambar 2.8 Kerangka Konsep Penelitian ... 45
Gambar 4.1 Banyaknya Desa Menurut Kabupaten/Kota di D.I.Yogyakarta ... 54
Gambar 4.2 Persentase Penduduk Miskin Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I.Yogyakarta ... 55
Gambar 4.3 Kepemilikan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I.Yogyakarta ... 56
Gambar 4.4 Lokasi Mataram City Apartemen Yogyakarta ... 57
Gambar 4.5 Lokasi Student Castle Apartemen Yogyakarta ... 58
vii
data yang digunakan berjumlah 54 unit observasi. Metode pengambilan sampel pada penelitian ini adalah menggunakan metode purposive sampling, yang dapat diartikan sampel yang dipilih dapat mewakili dengan rancangan penelitian nilai properti apartemen yang berlokasi di Daerah Istimewa Yogyakarta. Variabel terikat dalam penelitian ini adalah nilai properti apartemen, sedangkan variabel bebasnya meliputi jarak ke pusat kegiatan ekonomi, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, dan jarak ke jalan raya. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan regresi berganda (Multiple Regression) karena penelitian ini menggunakan lebih dari satu variabel bebas dengan metode (Ordinary Least Square) OLS.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel dummy view, jumlah kamar, luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai sewa apartemen, jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai sewa apartemen. Sebaliknya variabel jarak ke pusat bisnis dan tinggi lantai berpengaruh positif tidak signifikan terhadap nilai sewa apartemen.
viii
the sample is carefully selected so that relevant to the study design affect of the value property apartment located in Special Region of Yogyakarta. The dependent variable used is the value of property apartment, while the independent variabel covers a distance to center bussines district, floor, dummy view, broad, amount of rooms, distance to road. The analytical tools in this study used multiple regression cause this study used more than one variabel independent with (Ordinary Least Square) OLS methods.
The result showed that the dummy view variable, amount of rooms, broad a significant positive effect on value of property apartment, distance to road significant negative effect on value of property apartment. In contrast, distance to center bussines district and floor positive not significant effect on value of property apartment.
1 A. Latar Belakang Penelitian
Daerah Istimewa Yogyakarta adalah salah satu daerah dari 33 provinsi
di wilayah Indonesia dan terletak di pulau Jawa bagian selatan. Daerah
Istimewa Yogyakarta (DIY) di bagian selatan dibatasi Samudera Indonesia,
sedangkan dibagian timur laut, tenggara, barat, dan barat laut dibatasi oleh
wilayah Provinsi Jawa Tengah yang meliputi: Kabupaten Klaten di sebelah
Timur Laut, Kabupaten Wonogiri di sebelah Tenggara, Kabupaten Purworejo
di sebalah Barat, dan Kabupaten Magelang di sebelah Barat Laut. Posisi DIY
terletak antara 70 .33’ - 80.12’ Lintang Selatan dan 1100.00’ – 1100.50’ Bujur
Timur, memiliki luas 3.185,80 km2 atau 0,17 persen dari luas Indonesia
(1.860.359,67 km2), merupakan daerah dengan luas terkecil setelah Provinsi
Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta (BPS: 2013).
DIY sudah sejak puluhan tahun yang lalu menjadi salah satu kota
tujuan wisata. Dengan label yang melekat pada DIY secara tidak langsung
mendorong pergerakan ekonomi daerah sekitar dengan berbagai aktifitasnya
untuk melakukan kegiatan ekonomi di DIY. Tidak hanya daerah sekitar, tetapi
kota lain di Indonesia pun tertarik untuk datang ke DIY entah itu untuk belajar
ataupun untuk mengadu nasib di kota ini. Perpindahan penduduk dari
ekonomi, tetapi disisi lain perpindahan penduduk ini juga memberikan
dampak terhadap populasi penduduk di DIY.
Pertumbuhan penduduk DIY pada tahun 2013 terhadap tahun 2010
mencapai 0,76 persen, meningkat dibandingkan dengan pertumbuhan tahun
sebelumnya, yakni 0,82 persen. Dengan luas wilayah 3.185,80 km2, kepadatan
penduduk di DIY tercatat 1.128 jiwa per km2 (BPS: 2013). Kepadatan
tertinggi di Kota Yogyakarta yakni 12.241 jiwa per km2 dengan luas wilayah
hanya satu persen dari luas DIY. Pertambahan penduduk ini secara tidak
langsung akan membawa dampak terhadap tata ruang tempat tinggal serta
fasilitas umum. Pertambahan penduduk jika tidak dibarengi dengan
pertambahan tempat tinggal dan fasilitas umum akan menyebabkan masalah
baru. Banyaknya pembangunan di DIY mulai dari perguruan tinggi, hotel dan
perkantoran, sampai dengan perumahan di DIY menyebabkan harga tanah di
DIY menjadi semakin mahal. Berkaca pada hal ini mulai ada pemikiran untuk
memanfaatkan tanah dengan semakin efisien dan maksimal karena
keterbatasan lahan. Pembangunan dengan konsep vertikal mulai
dikembangkan di DIY dengan fungsi hunian, perkantoran ataupun untuk
fungsi yang lain yang lebih familiar dengan sebutan rumah susun atau
apartemen.
Pembangunan apartemen di DIY dalam kurun waktu lima tahun
belakangan semakin banyak. Permintaan apartemen atau rumah susun
didominasi oleh kalangan menengah ke atas. Walaupun begitu apartemen atau
banyak juga rumah susun yang di bangun untuk kalangan menengah ke
bawah. Seperti halnya contoh rumah susun yang dibangun untuk kalangan
menengah ke bawah yakni: rusunawa dabag, rusunawa gemawang, rusunawa
mranggen yang terletak di lingkup Kabupaten Sleman (Sleman Rusunawa:
2016).
Tujuan dari pembangunan apartemen adalah untuk pemanfaatan lahan
yang semakin sempit serta karena harga tanah yang semakin mahal. Fenomena
pembangunan apartemen di DIY bukanlah hal yang baru di Indonesia, karena
sebelumnya di DKI Jakarta lebih dahulu terjadi fenomena pembangunan
apartemen serta di kota-kota besar lainnya di Indonesia. Selain untuk tujuan
pemanfaatan lahan, pembangunan apartemen juga memiliki tujuan untuk
mobilitas para penghuninya. Maka tak heran banyak apartemen yang dibangun
di pusat kota DIY. Sampai saat ini apartemen masih menjadi salah satu
alternatif hunian tempat tinggal.
Pembangunan apartemen selalu diawali dengan studi kelayakan bisnis.
Apakah pembangunan apartemen tersebut layak untuk dibangun dilokasi
tersebut atau tidak. Pertimbangan pembangunan apartemen dipengaruhi oleh
berbagai faktor diantaranya lokasi, harga unit apartemen, fasilitas, amenities
and services, jarak ke center business district, tinggi lantai, view, jumlah
kamar, luas kamar, jarak ke jalan raya (Siana: 2012).
Berdasar latar belakang kondisi diatas, penulis tertarik untuk meneliti
seberapa besar pengaruh faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen di
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, rumah susun diartikan sebagai
gedung atau bangunan bertingkat, terdiri atas beberapa tempat tinggal
(masing-masing) untuk satu keluarga, serta disamakan artinya dengan flat.
Sedangkan apartemen adalah tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar
tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan
bertingkat; rumah flat; rumah pangsa.
Antara rumah susun dengan apartemen pada dasarnya adalah sama,
yaitu bangunan bertingkat yang kepemilikannya secara bersama-sama. Tetapi
pada kenyataannya terdapat perbedaan. Rumah susun jelas berupa dan
berfungsi sebagai rumah dan pemilik rumah susun memegang atau memiliki
hak milik atas satuan rumah susun. Sedangkan apartemen memiliki ruang yang
terpisah-pisah dan pemilik apartemen memegang hak apartemen. Rumah susun
B. Rumusan Masalah
Dalam penetitian ini penulis akan melihat faktor-faktor yang
berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta tahun 2015,
yaitu jarak ke center business district, tinggi lantai, dummy view, jumlah
kamar, luas kamar, jarak ke jalan raya. Berdasarkan uraian latar belakang,
maka permasalahan yang dapat di rumuskan dalam penelitian ini adalah
sebagai berikut :
1. Apakah jarak ke center business district berpengaruh terhadap nilai
properti apartemen di D.I.Yogyakarta?
2. Apakah tinggi lantai berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di
D.I.Yogyakarta?
3. Apakah dummy view berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di
D.I.Yogyakarta?
4. Apakah jumlah kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di
D.I.Yogyakarta?
5. Apakah luas kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di
D.I.Yogyakarta?
6. Apakah jarak ke jalan raya berpengaruh terhadap nilai properti apartemen
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan latar belakang serta rumusan masalah di atas, maka tujuan
yang akan dicapai dari penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah jarak ke center business district berpengaruh
terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
2. Untuk mengetahui apakah tinggi lantai berpengaruh terhadap nilai properti
apartemen di D.I.Yogyakarta.
3. Untuk mengetahui apakah dummy view berpengaruh terhadap nilai
properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
4. Untuk mengetahui apakah jumlah kamar berpengaruh terhadap nilai
properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
5. Untuk mengetahui apakah luas kamar berpengaruh terhadap nilai properti
apartemen di D.I.Yogyakarta.
6. Untuk mengetahui apakah jarak ke jalan raya berpengaruh terhadap nilai
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat, baik bersifat akademis
maupun praktis :
1. Sebagai tambahan referensi bagi dunia pendidikan dan wawasan ilmu
pengetahuan yang berkaitan dengan investasi properti.
2. Bahan masukan bagi investor dan masyarakat yang berkaitan dengan
investasi properti.
3. Bahan referensi untuk penelitian penilaian properti dan lebih lanjut yang
berkaitan dengan penelitian ini, bahwa banyak faktor yang membentuk
8
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Teori 1. Apartemen
Apartment : a suite of rooms forming one residence; a flat. -> a
block of apartments. (Oxford English Dictionary). Menurut Oxford
English Dictionary definisi Apartemen adalah beberapa ruangan yang
merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat.
Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia apartemen
adalah:
1) tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar
mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan
bertingkat; rumah flat; rumah pangsa.
2) Bangunan bertingkat yang terbagi dalam beberapa tempat tinggal.
Secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai suatu
bangunan bertingkat lebih dari satu yang didalamnya merupakan
kumpulan dari beberapa unit hunian. Tiap unit hunian memiliki rung untuk
hidup yang lengkap, dimana para penghuninya saling berbagi fasilitas
yang sama (Saputra: 2014).
Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa apartemen adalah sebuah
tinggal, yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,
dsb (Fortunata; 2009).
Apartemen juga didefinisikan sebagai bangunan yang memuat
beberapa group hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak
bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan. Akibat
kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang
„terjangkau’ disesuaikan dengan sasaran konsumen bagi setiap apartemen
(Marlina: 2008).
Apartemen tidak hanya sebuah produk tetapi juga merupakan dasar
dari pengalaman-pengalaman hidup penghuninya. Apartemen haruslah
menjadi tempat melepaskan lelah dan tekanan dari kesibukan kerja
sehari-hari, dari keramaian, kecemasan dan stress. Apartemen harus dapat
menyajikan keindahan, kenyamanan, keamanan dan privasi bagi keluarga
penghuninya. Ada suatu tanggung jawab yang lebih bagi arsitek dan
pembangunnya untuk mencapai pemecahan terbaik dari tuntutan
kebutuhan dan membangun proyek yang menjadi asset penting untuk
lingkungan masyarakat sekitarnya (Saputra: 2014).
a. Karakteristik Apartemen
Ada beberapa hal yang dapat membedakan antara satu apartemen
dengan apartemen lainnya seperti; tinggi bangunan, penampilan fisik,
fasilitas yang disediakan, struktur yang digunakan dan kelas (Saputra:
Namun secara garis besar apartemen memiliki ciri-ciri sebagai
berikut:
1) memiliki jumlah lantai lebih dari satu.
2) Terdiri dari beberapa unit hunian dalam satu lantai.
3) Setiap unit hunian terdiri atas minimal 3 macam ruang yaitu ruang
tidur, dapur dan kamr mandi.
4) Setiap penghuni akan saling berbagi fasilitas yang ada pada
apartemen.
5) Sirkulasi vertikalnya berupa tangga atau lift sementara sirkulasi
horizontalnya berupa koridor.
6) Setiap unit akan mendapatkan jendela yang menghadap ke luar
ruangan.
b. Pengelompokan apartemen
Apartemen dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis,
diantaranya sebagai berikut.
1) Apartemen berdasarkan system kepemilikan
Ada dua jenis apartemen berdasarkan kepemilikan antara lain (Paul,
1967. Dalam saputra:2014).
1) Apartemen dengan sistem sewa
Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar biaya sewa unit
yang ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya itu
dibayarkan per bulan ataupun per tahun. Biaya utilitas seperti
Sementara biaya maintenance dan gaji pegawai pengelola
apartemen ditanggung oleh pemilik. Penghuni yang tidak ingin
tinggal lagi di apartemen tersebut harus mengembalikan apartemen
tersebut kepada pemiliknya, kemudian akan mencari lagi orang
baru untuk mengisi unit-unitnya yang kososng.
2) Apartemen dengan sistem beli
Apartemen dengan sistem beli dapat dibagi lagi menjadi dua jenis.
i. Apartemen dengan sistem kepemilikan bersama (cooperative
ownership)
Pada apartemen ini, setiap penghuni memiliki saham dalam
perusahaan pemilik apartemen serta menempati satu unit
tertentu sesuai dengan ketentuan perusahaan. Penghuni hanya
bisa menjual unitnya kepada orang yang telah dianggap cocok
oleh penghuni apartemen lainnya. Bila terdapat unit apartemen
yang kosong, maka sahamnya akan dibagi rata antara penghuni
dan harus menanggung semua biaya maintenance unit yang
kosong tersebut, sampai unit tersebut ditempati oleh penghuni
baru.
ii. Condominium
Pada apartemen ini, setiap penghuni menjadi pemilik dari
unitnya sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan
penghuni yang lainnya terhadap fasilitas dan ruang public.
kepemilikannya kepada orang lain. Jika terdapat unit apartemen
yang kosong, maka biaya maintenance unit itu ditanggung oleh
badan pengelola apartemen itu.
2) Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya
Ada 3 macam apartemen berdasarkan golonga ekonomi penghuninya
(Paul, 1967. Dalam saputra: 2014).
a) Apartemen golongan bawah.
b) Apartemen golongan menengah.
c) Apartemen golongan mewah.
Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran
ruang pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh
apartemen tersebut. Semakin besar ukuran unit dan semakin banyak
fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga per unit apartemen
tersebut.
3) Apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya
Ada dua jenis apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya, yaitu:
a) Apartemen yang dibiayai oleh pemerintah;
b) Apartemen yang dibiayai oleh swasta atau investor.
Perbedaan antara kedua jenis apartemen ini umumnya berpengaruh
pada status kepemilikan unit-unit dalam apartemen tersebut.
Apartemen yang dibiayai oleh pemerintah umumnya berharga murah
dan memiliki system sewa atau system beli dengan tipe kepemilikan
masyarakat kalangan bawah yang tidak memiliki tempat tinggal,
disebut pula dengan istilah rumah susun. Sementara apartemen yang
dibiayai oleh investor swasta umumnya diperuntukkan bagi kalangan
menengah dan kalangan atas dengan system sewa atau system beli
dalam bentuk condominium.
4) Apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapannya
Ada tiga jenis apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan
kelengkapannya.
a) Apartemen serviced dan furnished
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan lengkap
dengan perabotan standar seperti meja atau kursi makan, sofa
ruang duduk, tempat tidur, lemari-lemari, meja dan kursi kerja.
Terdapat pelayanan pembersihan dan pemeliharaan ruang dari
pihak pengelola, adapun yang menyediakan pelayanan
binatuseperti umumnya pelayanan kamar pada hotel.
b) Apartemen serviced dan non-furnished
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa
perabotan namun dilengkapi dengan pelayanan sebagaimana
layaknya pada hotel-hotel.
c) Apartemen non-serviced dan non-furnished
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa
perabotan dan tanpa pelayanan. Tipe apartemen demikian yang
5) Apartemen berdasakan arsitektural bangunannya
Secara arsitektural bangunan apartemen dapat dikelompokkan
berdasarkan ketinggian bangunan, sirkulasi vertical, sirkulasi
horizontal, system penyusunan lantai, bentuk massa bangunan, standar
besaran ruang, dan jumlah kamar tidur.
a) Apartemen berdasarkan ketinggian bangunan (Paul, 1967: 44-47.
Dalam Saputra: 2014).
i. Aparteen Low-rise
Apartemen jenis ini biasanya memiliki ketinggian antara 2-4
lantai. Apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi beberapa tipe.
1) Garden Apartment, memiliki ciri-ciri sebagai berikut.
a. ketinggian bangunan antara 2-3 lantai.
b. Tiap unit hunian memiliki teras dan balkon tersendiri.
c. Umumnya terdapat pada daerah pinggiran kota dengan
kepadatan rendah (maksimal 30 keluarga per hektar).
d. Memiliki banyak ruang terbuka hijau dan tempat parker
yang dekat dengan bangunan
e. Antara massa bangunan satu dengan bangunan lain
terdapat ruang terbuka pemisah yang cukup luas.
2) Row house, touwnhouse atau maisonette, memiliki
ciri-ciri sebagai berikut.
b. Antara massa bangunan satu dengan lainnya saling
berdempetan atau bahkan saling berbagi tembok
pembatas yang sama.
c. Ruang terbuka yang ada hanya berupa halaman depan
dan halaman belakang yang sempit pada setiap massa
bangunan.
d. Umumnya dibangun pada daerah dengan kepadatan
sedang (antara 35-50 unit per hektar).
Sumber:http://gimme-shelter.com/term-2/low-rise-apartment-50074/, 2016
Gambar 2.1
ii. Apartemen Mid-rise
Apartemen ini memiliki ketinggian antara 4-8 lantai.
Sumber:https://rde.stanford.edu/studenthousing/escondido-village-midrise-apartments, 2016
Gambar 2.2
Mid Rise Apartemen
iii. Apartemen High-rise
Apartemen tipe ini memiliki ketinggian diatas 8 lantai. Tipe
apartemen ini umumnya merupakan apartemen untuk golongan
menengah ke atas karena biasanya dibangun didaerah yang
memiliki keterbatasan lahan dan harga lahannya mahal serta
biaya konstruksi bangunannya cukup mahal. Apartemen ini
seringkali berlokasidi tengah kota dan cukup dekat ke pusat
bisnis. Pada dasarnya para pembeli atau penyewa apartemen ini
bertujuan mendapatkan pemandangan lingkungan sekitar tanpa
Sumber:http://www.architravel.com/architravel/building/holzhafen-high-rise-apartment-building/, 2016
Gambar 2.3 High Rise Apartemen
b) Apartemen berdasarkan sirkulasi horizontal
Sirkulasi horizontal pada apartemen adaah berupa koridor.
Berdasarkan macam bentuk koridor, apartemen dapat
dikelompokkan menjadi dua.
i. Single-loaded corridor apartment
Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi
dua.
1) Open corridor apartment
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas
terhadap ruang luar berupa tembok atau railing yang
ketinggiannya tidak lebih dari 1-1,5 meter.
Koridor bersifat tertutupoleh dinding, kadang memiliki
bukan berupa jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada
bukan sama sekali.
ii. Double-loaded corridor apartment
Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit
hunian, sehingga seringkali terletak ditengah-tengah bangunan
(central corridor).
c) Apartemen berdasarkan sirkulasi vertical
Berdasarkan sirkulasi vertical, apartemen dapat dibagi menjadi dua
kelompok (Lynch dan Hack, 1984: 280-281. Dalam Saputra:
2014).
i. Walk up Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertical umumnya adalah
menggunakan tangga. Ketinggian bangunan apartemen ini
maksimal hanya 4 lantai. Apartemen ini dirancang dengan
koridor seminimal mungkin dan kebanyakan unit hunian dekat
dengan tangga sirkulasi. Apartemen ini dapat dibagi lagi
menjadi dua berdasarkan letak tangga sirkulasinya.
1) Care type walk apartment
Pada apartemen tipe ini tangga sirkulasi (stair core)
dikelilingi oleh unit-unit hunian. Berdasarkan jumlah unit
hunian yang mengelilinginya, apartemen ini dapat dibagi
a. Duplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi dua unit
hunian.
b. Triplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi tiga unit
hunian.
c. Quadruplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi
empat unit hunian.
2) Corridor-type walk up apartment
Pada apartemen ini tangga sirkulasi terletak di kedua ujung
koridor. Dengan menggunakan tipe sirkulasi ini dapat
memperbanyak jumlah unit pada satu lantai.
ii. Elevator Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertical utamanya adalah lift dan
memiliki sirkulasi vertical sekunder berupa tangga yang
seringkali juga merupakan tangga darurat. Umumnya
apartemen ini dilengkapi dengan lobby atau ruang tunggu lift.
Ketinggian bangunan umumnya diatas 6 lantai. Ada dua
macam system lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen
ini.
1) Lift yang digunakan berhenti di setiap lantai bangunan.
2) Lift yang digunakan deprogram untuk berhenti hanya pada
lantai-lantai tertentu pada bangunan (skip-floor elevator
system). Umumnya system ini digunakan pada apartemen
ini antara lain dapat mengurangi koridor public dan
memperluas ukuran unit hunian pada lantai dimana lift
tidak berhenti. Kelemahannya terletak pada perlunya
menambah tangga pada setiap unit hunian.
d) Apartemen berdasarkan massa bangunan
Ada 3 macam tipe apartemen berdasarkan bentuk massa
bangunannya (Paul, 1967: 47).
i. Apartemen berbentuk slab
Pada apartemen berbentuk slab, antara tinggi bangunan dan
lebar atau panjang bangunan hamper sebanding, sehingga
bangunan seperti kotak yang pipih. Biasanya memiliki koridor
yang memanjang dengan unit-unit hunian berada di salah satu
atau kedua sisi koridor.
Sumber:http://abc-consultants.com.au/projects/structural-design-riva-apartments/, 2016
ii. Apartemen berbentuk tower
Pada apartemen berbentuk tower, lebar atau panjang bangunan
lebih kecil dibandingkan dengan tingginya, sehingga bentuk
bangunan seperti tiang. Biasanya ketinggian bangunannya di
atas 20 lantai. System sirkulasinya menggunakan system core,
karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower
antara lain sebagai berikut.
1) Single tower
Apartemen dengan hanya satu massa bangunan. Core
umumnya terletak di tengah. Ruang koridor dapat
diminimalkan. Unit-unit hunian akan terletak dekat dengan
tangga dan lift. Berdasarkan bentuk massa, apartemen
dengan satu tower dapat dibedakan menjadi tower plan,
expanded tower plan, circular plan, cross plan dan five
wing plan.
Sumber:http://buildingindonesia.co.id/?p=407, 2016
Gambar 2.5
2) Multi tower
Apartemen yang memiliki lebih dari satu massa bangunan.
Antara massa bangunan dapat dihubungkan oleh suatu
massa penghubung ataupun hanya berupa pedestrian
penghubung saja. Bila massa bangunan dihubungkan oleh
suatu massa penghubung, umumnya massa penghubung
terletak dengan massa lain mengelilinginya. Lift dan tangga
diletakkan pada massa lain mengelilinginya. Lift dan tangga
diletakkan pada massa penghubung tersebut. Sementara
untuk massa yang hanya dihubungkan oleh pedestrian, tiap
massa akan memiliki lift dan tangga masing-masing.
Sumber:http://www.centerra-sentulcity.com/p/about.html, 2016
Gambar 2.6
iii. Apartemen dengan bentuk varian (campuran antara slab dan c. Tipe-tipe hunian pada partemen
Ada 5 macam tipe hunian yang sering dijumpai pada apartemen
berdasarkan jumlah kamar tidur, antara lain (Saputra: 2014):
Tabel 2.1
Tipe-tipe Hunian Apartemen
Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni
Studio 1. Satu kamar mandi;
2. Dapur kecil dan ruang makan
menjadi Satu;
2. Dapur dan ruang makan menjadi
Lanjutan Tabel Tipe-tipe Hunian Apartemen
Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni
1 Kamar tidur 5. Satu kamar mandi;
6. Dapur dan ruang makan menjadi satu;
3. Ruang duduk dan ruang makan menjadi satu; kamar mandi dalam kamar tidur; 2. Dapur;
3. Ruang duduk;
Lanjutan Tabel Tipe-tipe Hunian Apartemen
Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni
Penthouse 1. Terdiri atas 2 lantai; 2. 3 sampai 5 kamar tidur; 3. 3 kamar mandi;
4. Dapur;
5. Ruang makan;
6. Ruang duduk/ruang keluarga;; 7. Ruang kerja;
d. Fasilitas standar apartemen
Ada beberapa fasilitas standar yang terdapat pada apartemen berdasarkan
kelas apartemen tersebut antara lain (Saputra: 2014).
2. Konsep Harga, Biaya dan Nilai Properti
a. Harga Penawaran
Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI: 2007) harga adalah
konsep yang berkaitan dengan pertukaran komoditas, barang atau jasa.
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan
untuk suatu benda. Ketika terjadi transaksi (baik yang diungkapkan
maupun tidak), maka harga menjadi suatu fakta historis. Apabila
digambarkan dalam bentuk grafik, maka harga yang telah dibayarkan
merepresentasikan titik perpotongan kurva penawaran dan kurva
permintaan.
pada saat seseorang atau organisasi memiliki keinginan untuk
membeli atau menjual properti, permasalahan yang sering timbul adalah
dalam hal mengkomunikasikannya kepada pembeli. Proses
mengkomunikasikan sebuah properti untuk dijual atau dibeli ini adalah
proses awal dari sebuah transaksi. Pada masa ini proses tersebut semakin
dipermudah melalui iklan disurat kabar atau internet yang menyajikan
informasi penawaran properti.
Harga penawaran dibagi menjadi 2, yaitu:
1) Harga penawaran yan ditawarkan oleh penjual (listing).
Biasanya mewakili persepsi penjual akan nilai sebuah properti
dan biasanya mencerminkan batas atas dari sebuah nilai
2) Harga penawaran yang ditawarkan oleh pembeli (offering).
Biasanya mewakili persepsi pembeli akan nilai sebuah properti
dan biasanya mencerminkan batas bawah dari sebuah nilai
properti.
Apabila pihak penjual dan pembeli telah mencapai kesepakatan
untuk nilai sebuah properti. Akhir dari proses ini akan melahirkan sebuah
kontrak (The Appraisal of Real Estate, 2001: 151).
b. Konsep Biaya
Menurut Hidayati dan Harjanto (2003; 5-7) biaya adalah sejumlah
uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu.
Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah uang perlu
dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah
buruh/pekerja, izin, bunga dan lain-lain.
Biaya adalah konsep yang berhubungan dengan produksi, berbeda
dengan konsep pertukaran, didefinisikan sebagi sejumla uang yang
diperlukan untuk menciptakan atau memproduksi suatu komoditas,
barang atau jasa. Ketika suatu barang telah diproduksi atau jasa telah
diberikan, maka biaya produksi barang atau saja tersebut menjadi suatu
fakta historis (Standar Penilaian Indonesia 2007).
c. Nilai Properti
Penjelasan mengenai istilah harga, biaya dan nilai telah diuraikan
didalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007. Konsep nilai
pembeli dan penjual atas suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
diperjualbelikan. Nilai mencerminkan harga hipotesis atau dugaan yang
paling mungkin disepakati para penjual dan pembeli barang atau jasa.
Dengan demikian nilai bukan suatu fakta, melainkan suatu estimasi atas
harga yang paling mungkin dibayar atas suatu barang atau jasa yang
tersedia untuk diperjualbelikan pada periode waktu tertentu. Nilai bagi
pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh pihak
tertentu atas suatu kepemilikan (standar Penilaian Indonesia 2013:
KPUP, 4.0.4.4: 4).
Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang
dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli
dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk
menjualnya. Dalam hal ini pembeli dan penjual harus mengetahui
keadaan pasaran yang sebenarnya, atau kedua belah pihak telah
mendapat nasihat dari pihak rofesional yang telah mahir dalam pasaran
properti, nilai dapat pula dinyatakan sebagai kekuatan atau daya tukar
suatu barang terhadap barang lain (Hidayati dan Harjanto, 2010: 2).
Sedangkan harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang
dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari
sesuatu benda. Harga dan biaya ini dapat berbeda atau berarti sama
karena disebabkan adanya faktor kepentingan dan pasaran. Begitupun
antara nilai dan harga. Kedua istilah ini dapat berbeda tetapi dapat juga
pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga
adalah apa yang akhirnya disetujui. Faktor yang menyebabkan perbedaan
dan persamaan antara nilai dan harga adalah “faktor kewajaran”, yang
antara lain seperti: penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak
bersedia menjual hartanya, pembeli yang mampu dan berkelayakan
bersedia membeli harta tersebut, ada waktu yang cukup untuk tawar
menawar, ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harga yang dijual
kepada pasaran. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam
jangka waktu tertentu. Tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran
istimewa (misalnya antara anak dan bapak, antara induk perusahaan
dengan anak perusahaan dan sebagainya).
Nilai dan harga adalah berbeda tetapi keduanya dapat pula menjadi
sama. Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran, maka nilai akan sama
dengan harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor-faktor
kewajaran nilai akan berbeda dengan harga jualnya. Sebagai contoh
transaksi jual beli rumah tinggal yang dilakukan antara dua orang yang
telah berteman lama dan memiliki hubungan emosional yang erat,
sehingga sebuah rumah tinggal dijual dengan harga dibawah harga
pasarnya dan otomatis harga akan lebih rendah daripada nilainya
d. Pendekatan Data Pasar (Perbandingan Penjualan)
Dalam pendekatan perbandingan penjualan, nilai pasar diestimasi
melalui perbandingan subjek property dengan property lain yang sejenis
yang telah terjual atau telah terjadi penawaran jua-beli (Saputra: 2014).
Analisis perbandingan dalam pendekatan perbandingan penjualan
adalah terfokus pada perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokalisasi dan
karakteristik ekonomi antara property subjek (property yang dinilai)
dengan property pembandingnya yang serupa atau sejenis serta atas
perbedaan dalam hal hak-hak yang terkandung dalam property (property
right conveyed), tanggal penjualan, motivasi penjual dan pembeli, dan
system pendanaan atau pembiayaan dari masing-masing transaksi
penjualan (Hidayati dan Harjanto, 2010: 113). Pendekatan perbandingan
penjualan adalah proses dimana estimasi nilai pasar diperoleh dengan
cara menganalisis pasar pada property tersebut dengan subjek property.
Analisis teknik perbandingan yang digunakan dalam pendekatan
perbandingan penjualan ini adalah fundamental dalam proses penilaian.
Dalam pendekatan pasar langkah pertama adalah mempertimbangkan
harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi asset yang identic atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual), atau yang terdaftar (listed) dari asset yang identic atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi
yang sebenarnya, sesuai dengan dasar nilai dan asumsi yang akan
digunkan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hokum, ekonomi atau fisik dari asset yang ditransaksikan dan yang
dinilai (Standar Penilaian Indonesia 2013: KPUP.17.2).
3. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti antara lain: faktor
permintan dan faktor penawaran, faktor fisik properti, faktor lokasi dan
perletakan hingga faktor kebangsaan/politik (Hidayati dan Harjanto, 2003:
19-23). Namun, yang cenderung berkenaan atau relevan dengan penelitian ini
hanyalah faktor permintaan dan penawaran , fisik properti, lokasi dan
perletakan. Berikut penjelasannya.
a. Faktor permintaan dan penawaran
Faktor ini menjelaskan bahwa ketika penawaran properti
dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti
akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap
sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi
turun. Naik atau turunnya permintaan dan penawaran properti
dipasaran akibat adanya faktor kependudukan, perubahan citarasa dan
b. Faktor-faktor fisik properti
1) Jenis dan kegunaan
Nilai properti dapat meningkat ketika jenis atau kegunaan yang
sudah ada tergantikan oleh kegunaan yang lebih baik.
2) Ukuran dan bentuk
Nilai properti dapat meningkat ketika memiliki luasan tanah yang
semakin luas dikarenakan lebih mudah dan ekonomis suatu
aktifitas dapat dijalankan diatasnya meskipun tidak selamanya
begitu. Sedangkan bentuk fisik dicontohkan yaitu jika tanah
berbentuk segi empat sudah barang tentu lebih mudah dibangun
daripada tanah yang memiliki bentuk segilima atau yang memiliki
bentuk tidak teratur oleh karena itu tentunya nilai properti yang
memiliki bentuk bentuk segi empat memiliki nilai properti lebih
tinggi
3) Desain dan konstruksi bangunan
Ketidak sesuaian kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat
yang menggunakan akan menyebabkan nilai sebuah bangunan
akan menjadi turun, demikian juga sebaiknya apabila sebuah
bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan
dan mengikuti trend pada masa itu maka nilainya akan naik.
Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya
yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan
lingkungan.
c. Faktor perletakan dan lokasi
Faktor perletakan dan lokasi properti juga dapat berpengaruh
terhadap nilai properti. Properti yang terletak di tempat rendah
misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun
diperlukan pengurugan tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya
yang tinggi. Kedudukan seperti dilereng-lereng bukit atau ditepi
sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang
lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi
daripada properti disekitarnya sedangkan faktor lokasi dapat
dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilai suatu
properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk fisik sama tetapi
bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu akan berbeda. Secara
umum teori lokasi menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota
maka nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota
merupakan pusat segala aktifitas hidup manusia.
Eldred (1987: 21-24), mengatakan bahwa nilai suatu properti
dipengaruhi oleh faktor DUST, konsep DUST dapat diuraikan sebagai
berikut.
1) Demand, mengacu pada pertumbuhan kota, sumber pendapatan dan
minat untuk membeli, sebesar apa kemampuan masyarakat untuk
mendapatkan pembiayaan. Dengan pembiayaan daya beli dalam
transaksi real estate akan meningkat.
2) Utility (Properti benefit), utilitas mengacu pada seberapa besar
sebuah property dapat memenuhi kebutuhan pembeli atau
penyewa. Hal ini meliputi aturan atau hukum yang cenderung
membatasi penggunaan sebuah property, status kepemilikan,
lokasi, lingkungan, ukuran, bentuk, jenis bangunan yang dapat
dibangun, fasilitas khusus dan layanan yang mungkin disediakan.
3) Scarcity (the competitive environment), konsep ini mengacu pada
saat pembeli potensial atau penyewa memiliki pilihan yang banyak
terhadap property yang sejenis maka nilai property tersebut akan
rendah. Sebaliknya pada saat kelangkaan terjadi pada sebuah
property, maka nilai property tersebut akan tinggi.
4) Transferability (property transfer practice), merujuk kepada proses
peralihan ha katas suatu property dari pihak yang satu kepada
pihak yang lain. Satu alas an proses transfer sangat penting untuk
nilai sebuah property dikarenakan pembeli dan penjual menghadapi
kesulitan besar untuk bertemu satu sama lain. Apabila tugas-tugas
dilakukan dengan lebih efektif dan efisien, maka akan
4. Teori Lokasi
Teori lokasi merupakan konsep ilmu dengan cakupan analisis yang
cukup luas meliputi beberapa sektor kegiatan. Secara umum teori lokasi ini
dapat dikelompokkan atas 3 (tiga) bagian besar, yaitu (Syafrizal, 2008: 27).
a. Bid-Rent Theoris, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis
pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada kemampuan membayar
tanah (Bid-Rent) yang berbeda dengan harga pasar tanah (Land Rent).
Berdasarkan hal ini, lokasi kegiatan ekonomi ditentukan oleh nilai
bid-rent yang tertinggi.
b. Least Cost Theories, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis
pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip biaya minimum
(least cost). Dalam hal ini dapat tercapai, maka tingkat keuntungan
maksimum perusahaan dapat dicapai.
c. Market Area Theories, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis
pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip luas pasar (market
area) terbesar yang dapat dikuasai perusahaan. Luas pasar tersebut
adalah mulai dari lokasi pabrik sampai dengan lokasi konsumen yang
membeli produk perusahaan yang bersangkutan. Bila pasar yang
dikuasai adalah yang terbesar maka keuntungan maksimum
Eldred (1987: 187-193) berpendapat bahwa faktor lokasi dapat
dikategorikan menjadi dua;
1) Faktor aksesibilitas
Aksesibilitas mengacu pada kemudahan dalam mencapai suatu
tempat yang diinginkan oleh pemilik properti, dari properti yang
dimiliki. Faktor kemudahan akses ini dipengaruhi oleh tiga faktor
sebagai berikut.
a. Akses masuk dan akses keluar
Idealnya sebuah properti itu memiliki akses yang baik, sehingga
pencapaian dari dan ke lokasi properti mudah untuk dicapai.
b. Ketersediaan alat transportasi
Analisis akan menyelidiki seberapa baik sebuah tempat dapat
dilayani oleh perusahaan bus, taksi, ferri, perusahaan
penerbangan, perusahaan pengangkutan barang dan jasa
pengiriman, karena hal tersebut juga mempengaruhi nilai properti.
c. Kedekatan dengan tempat-tempat penting
Dalam hal ini dapat diartikan bahwa semakin dekat sebuah
properti dengan tempat-tempat yang mendukung kegiatan dari
pengguna properti, maka akan sebaik manfaat dari properti
tersebut. Contohnya kedekatan dengan fasilitas pendidikan.
2) Faktor lingkungan
Komponen kedua dari faktor lokasi adalah lingkungan. Faktor lokasi
a. Estetika
Lingkungan estetika dari sebuah properti dibentuk dari
karakteristik fisik daerah sekitarnya. Misalnya seperti
propertidirancang dengan baik dan dipelihara, jalanan memiliki
taman yang menarik dengan pepohonan.
b. Hukum
Hukum lingkungan yang digunakan disini, mengacu pada
penggunaan yang dizinkan secara hukumsesuai dengan sifat dari
lingkungannya. Oleh karena itu, perlindungan hokum terhadap
suatu lokasi itu penting. Juga perbedaan zoning pada properti
menunjukkan bahwa penggunaan terbaik dari suatu tempat
tertentu kemungkinan akan berubah lingkungan hukumnya. Hal
ini tercermin dari perubahan dalam lingkungan fisik dan social
ekonomi.
c. Sosial ekonomi
Lingkungan social ekonomi dari sebuah properti dibentuk oleh
karakteristik demografis dan psikologis, pendapatan, budaya,
pendidikan, pekerjaan dan lainnya dari orang-orang yang berada
di lingkungannya. Lingkungan ini cukup penting, karena banyak
pembeli rumah yang ingin tinggal di dekat orang-orang yang
memiliki latar belakang dan keadaan yang sama. Dalam hal ini
maka akan menyebabkan penurunan atau peningkatan pada nilai
properti.
d. Fiskal
Lingkungan fiscal dari properti berasal dari hubungan antara
jumlah pajak yang dikenakan terhadap layanan yang tersedia.
Namun properti tidak bisa dievaluasi semata-mata atas dasar
hutang pajak, properti juga harus diperhitungkan dari perbedaan
dalam pelayanan yang ditawarkan seperti kualitas dan kuantitas
terhadap perlindungan, sekolah, kebakaran dan keamanan, taman
dan tempat bermain, fasilitas perawatan kesehatan, fasilitas
budaya dan ketersediaan fasilitas public lainnya. Penilaian yang
akurat dari lingkungan fiscal harus menghindari perbandingan
sederhana dari tariff pajak dinilai.
e. Keamanan
Faktor keamanan terhadap harta benda dan fisik adalah motivasi
besar para pembeli properti. Orang biasanya menginginkan
perlindungan fisik dari bencana alam atau perbuatan manusia.
Sebagi contoh, lingkungan yang rawan banjir, tanah longsor,
gempa bumi, atau kontaminasi nuklir akan mengurangi keamanan
fisik bagi manusia dan juga properti. Demikian pula keamanan
terhadap kejahatan, perampokan, pembobolan, narkoba dan
pembunuhan. Akibat dari tidak terpenuhinya faktor keamanan
meskipun banyak pengguna potensi yang memiliki aksesibilitas
baik untuk perusahaan.
f. Iklim politik dan ekonomi
Iklim politik dan ekonomi berpengaruh terhadap properti, hal ini
mengacu pada keterkaitan stabilitas politik, sikap dan
kemampuan pejabat pemerintah, dan faktor-faktor ekonomi yang
dapat menyebabkan daerah perkotaan untuk tumbuh.
g. Iklim
Ketika membandingkan manfaat potensial antara dua atau lebih
properti yang mungkin ditawarkan, kita harus mengevaluasi pola cuaca
B. Penelitian Terdahulu
Secara umum penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015, belum pernah
dilakukan, namun beberapa penelitian mengenai faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai properti apartemen, antara lain sebagai berikut:
1. Rayasaputra (2009), melakukan penelitian mengenai semua variabel
berpengaruh secara signifikan terhadap nilai apartemen yaitu luas, tinggi
lantai, jarak Central Bussines District dan view berpengaruh positif
terhadap suatu properti.
2. Suranto (2009), Hasil penelitian menunjukkan bahwa variable dummy
waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah, dan jarak ke jalan raya
berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah
3. Chen, et al. (2011), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah
susun di Hangzhou, Cina. Model analisis yang digunakan adalah regresi
panel dengan bantuan teknik pemetaan spasial untuk memprediksi dampak
eksternalitas pada harga rumah susun. Penelitian ini menyimpulkan bahwa
faktor yang paling berpengaruh adalah kedekatan dengan CBD, sekolah,
tempat pembuangan sampah, dan jalan utama, diikuti peruntukan. Luas
proyek, trend, dan tempat pemakaman memiliki pengaruh yang tidak
linier. Hasil pencitraan GIS memberikan visualisasi distribusi spasial dan
4. Halim,et al. (2012), Melakukan penelitian mengenai nilai pasar apartemen
dipengaruhi jumlah kamar, luas kamar dan jarak ke Central Bussines
District (CBD), sedangkan faktor-faktor lainnya seperti amenities and
service, kedekatan transportasi umum tidak mempengaruhi nilai pasar
apartemen. Hal ini dapat diterima karena pada aartemen mewah Amenities
and Service serta faktor eksternal merupakan suatu kewajaran dan para
penghuninya tidak membutuhkan transportasi umum.
5. Saputra (2014), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen
di Kebayoran Lama, Jakarta Selatan. Model analisis yang digunakan
adalah linier berganda dengan Ordinary Least Square (OLS). Penelitian ini
menyimpulkan bahwa faktor yang mempengaruhi nilai apartemen adalah
luas kamar, jumlah lantai, jarak ke Center Bussines District serta Dummy
C. Kerangka Penelitian
Berdasarkan landasan teori dan kajian terhadap penelitian terdahulu,
maka disusun suatu kerangka pemikiran mengenai penelitian yang akan
dilakukan. Kerangka pemikiran tersebut sebagai berikut :
masalah
Solusi
Gambar 2.8
Kerangka Konsep Penelitian - Jumlah penduduk
- Kepadatan
- migrasi
Kebutuhan tempat tinggal
Apartemen
Faktor-faktor yang mempengaruhi:
1. Jarak ke Center Business District 2. Tinggi Lantai 3. Dummy view 4. Jumlah Kamar 5. Luas Kamar
D. Hipotesis
Hipotesis merupakan jawaban sementara atas pertayaan yang
dikemukakan dalam perumusan masalah yang akan diuji kebenarannya. Dari
permasalahan yang ada dan dikaitkan dengan teori serta penelitian
sebelumnya, maka hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini adalah:
1. Diduga variabel jarak ke center bussines district berpengaruh negatif dan
signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
2. Diduga variabel tinggi lantai berpengaruh positif dan signifikan terhadap
nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
3. Diduga variabel dummy view berpengaruh positif dan signifikan terhadap
nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
4. Diduga variabel jumlah kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap
nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
5. Diduga variabel luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap
nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.
6. Diduga variabel jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan
45
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Objek Penelitian
Objek dari penelitian ini adalah apartemen yang berada di Daerah
Istimewa Yogyakarta. Apartemen yang berlokasi di D.I.Yogyakarta
diantaranya adalah Uttara the icon, The grand babarsari, The palace
apartment & condotel, Best western majestic Yogyakarta, Sahid yogya
lifestyle city, Graha indoland, Sun premira condotel & residence, Mataram
city apartment & hotel, Student castle apartment, Student park, Malioboro
city, Awana town house & condotel, Cokroningrat imperial park, Malioboro
heritage, Hadiningrat terrace, Wisanti express Yogyakarta, Vivo apartment.
Dari data jumlah apartemen tersebut kemudian peneliti memilih sampel
apartemen untuk dijadikan objek penelitian. Berdasarkan data yang peneliti
peroleh melalui survei langsung ke lapangan, maka peneliti mengambil
sampel apartemen yaitu:
Tabel 3.1
Sampel Apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta
No. Nama Apartemen Alamat
B. Jenis Data dan Sumber Data
Menurut Widarjono (2007) menyatakan, bahwa ada 3 (tiga) tipe data:
1) Data runtut waktu (time series).
Merupakan sekumpulan observasi dalam rentang waktu tertentu. Data ini
dikumpulkan dalam interval waktu secara kontinu.
2) Data antartempat atau ruang (cross section data)
Merupakan data yang dikumpulkan dalam kurun waktu tertentu dari
sampel.
3) Panel data (pooled data)
Data ini merupakan gabungan antara data time series dan data cross
section.
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah Jenis data yang
dikumpulkan dan digunakan adalah data antartempat atau ruang (cross
section data). kemudian data tersebut diolah dalam penelitian kuantitatif.
Alasan penggunaan data cross section adalah dikarenakan dalam penelitian
ini data seluruh variabel diperoleh dalam satu waktu yaitu data penawaran
dan transaksi apartemen pada tahun 2015. Sampel penelitian yang digunakan
adalah apartemen maratam city, student castle apartemen tower A dan tower
B serta student park apartemen yang dijadikan objek penelitian. Jenis data
yang digunakan adalah data primer.
Data primer adalah data yang dikumpulkan sendiri secara langsung
dari sumber aslinya atau responden (Purwanto, 2011). Data primer kuantitatif
Selain itu, data dalam penelitian ini juga didukung oleh narasi wawancara
dari sebagian responden yang bersifat kualitatif. Data primer yang diperoleh
dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan
lapangan, data tersebut adalah:
1. Data nilai properti apartemen;
2. Data jarak ke center business district;
3. Data tinggi lantai;
4. Data dummy view;
5. Data jumlah kamar;
6. Data luas kamar;
7. Data jarak ke jalan raya.
C. Teknik Pengumpulan Data
Metode pengambilan sampel pada penelitian ini adalah menggunakan
metode purposive sampling, yang dapat diartikan sebagai sampel yang dipilih
secara cermat, sehingga mewakili sample dan relevan dengan rancangan
penelitian (Soeratno dan Arsyad, 2008: 112). Dikarenakan peneliti ingin
mengetahui sejauh apa variabel independen pada penelitian ini
mempengaruhi variabel dependen nilai apartemen yang berada di Daerah
Istimewa Yogyakarta. Berdasar hal tersebut diatas, jumlah sampel yang akan
D. Definisi Operasional Variabel Penelitian
Variabel yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari varabel
dependen dan variabel indepanden. Variabel dependen adalah variabel yang
dapat dijelaskan atau dipengaruhi oleh variabel bebas. Variabel independen
adalah variabel yang mempengaruhi variabel dependen, dimana pengaruhnya
dapat positif maupun negatif.
1. Variabel Dependen
Nilai Properti (Y), adalah data harga penawaran properti apartemen yang
diambil di Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta. Yang dinyatakan
dalam satuan mata uang rupiah, yang terjadi pada tahun 2015 dan
diperkirakan tidak terjadi kenaikan harga penawaran dilihat dari data
yang didapat. Data penawaran merupakan data primer yang diperoleh
dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan
peninjauan lapangan.
2. Variabel Independen
a. Jarak ke center business district (X1) adalah jarak terdekat per lokasi
disetiap apartemen ke pusat kegiatan ekonomi yang berada di
D.I.Yogyakarta, yang sering disebut dengan kawasan kampus UGM
dan UNY di D.I.Yogyakarta yang dinyatakan dalam kilometer.
Diukur dengan bantuan sepeda motor dan fasilitas penghitung jarak
(ruler) pada aplikasi Google Earth.
b. Tinggi Lantai (X2) adalah lantai apartemen dan dinyatakan dalam
2015, serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara
mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan
lapangan.
c. Dummy view (X3) adalah adalah bernilai 1 jika menghadap jalan raya
atau gunung merapi, dan bernilai 0 jika lainnya.
d. Jumlah Kamar (X4) adalah jumlah kamar pada setiap lokasi
apartemen dan dinyatakan dalam satuan jumlah kamar unit
apartemen, yang diperoleh dari data penawaran tahun 2015, serta
merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data
secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.
e. Luas Kamar (X5) adalah ukuran luas dan dinyatakan dalam ukuran
meter persegi (m2) yang diperoleh dari data penawaran tahun 2015,
serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari
data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.
f. Jarak ke Jalan Raya (X6) adalah jarak apartemen dengan jalan raya
terdekat, dinyatakan dalam satuan meter, serta merupakan data
primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung
pada saat melakukan peninjauan lapangan.
E. Analisis Data
Untuk menguji faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti
apartemen yang berada di D.I.Yogyakarta tahun 2015. Maka digunakan uji
kriteria statistik dan untuk melihat pengaruh signifikan variabel independen
berganda dengan Ordinary Least Square (OLS). Sebagai alat bantu digunakan
program Eviews 7.
1. Analisis Regresi Linier
Analisis regresi berganda merupakan metode analisa yang digunakan
untuk mencari pengaruh variabel independen terhadap variabel dependen.
Hubungan antara variabel dependen dan independen tersebut dapat
diekspresikan dalam bentuk persamaan yang menghubungkan variabel
dependen Y dengan satu atau lebih variabel independen X1, X2, X3, ….,
Xn. Dalam analisa regresi, pola hubungan antar variabel diekspresikan
dalam sebuah persamaan regresi yang diduga berdasar data sampel.
Untuk menduga pengaruh variabel antara jarak ke center business
district, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, jarak ke
jalan raya terhadap nilai properti apartemen di Daerah Istimewa
Yogyakarta Tahun 2015, dapat dinyatakan sebagai berikut:
Y = f (X1, X2, X3, X4, X5, X6)………(1)
Dimana:
Y : Nilai Properti Apartemen
X1 : Jarak ke center bussines district
X2 : Tinggi Lantai
X3 : Dummy View
X4 : Jumlah Kamar
X6 : Jarak ke Jalan Raya
Untuk kemudian dilakukan regresi berganda dengan Ordinary Least
Square (OLS) menjadi:
Y = β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ e ………..(2)
Dengan keterangan variabel:
β0 : konstanta persamaan nilai properti apartemen
β1, β2, β3, …, β6 : koefisien masing-masing variabel independen
e : error term
2. Uji Asumsi Klasik.
Pengujian yang dilakukan pada uji asumsi klasik terdiri dari : uji
multikolinearitas, uji heterokedastisitas, uji autokorelasi (Maddala,
1992).
a. Uji Multikolinearitas.
Uji Multikolinearitas bertujuan untuk menguji apakah model
regresi memiliki hubungan dependen dan independen antara variabel
independen. Variabel Independen yang baik harusnya tidak memiliki
hubungan antar mereka sehingga layak disebut sebagai Independen
atau disebut tidak ortogonal. Variabel ortogonal adalah variabel
independen yang nilai korelasi antar sesama variabel independen
sama dengan nol (Ghozali: 2005).
Berkaitan dengan masalah multikolinearitas, Sumodiningrat
(1994) mengemukakan bahwa tiga hal yang perlu dibahas terlebih
1) Multikol pada hakekatnya adalah fenomena sampel.
2) Multikol adalah persoalan derajat dan bukan persoalan jenis.
3) Masalah multikolinearitas hanya berkaitan dengan adanya
hubungan linier diantara variabel-variabel bebas.
Multikolinearitas adalah adanya hubungan eksak linier antar
variabel penjelas. Multikolinearitas terjadi diduga apabila nilai R2
tinggi, nilai t semua variabel penjelas tidak signifikan, dan nilai f
tinggi.
Konsekuensi multikolinearitas :
1) Kesalahan standart cenderung semakin besar dengan
meningkatnya tingkat korelasi antar variabel.
2) Karena besarnya kesalahan standart, selang keyakinan untuk
parameter populasi yang relevan cenderung lebih besar.
3) Taksiran koefisien dan kesalahan standart regrasi menjadi sangat
sensitif terhadap sedikit perubahan dalam data.
Konsekuensi multikolinearitas adalah invalidnya signifikansi
variabel maupun besaran koefisien variabel dan konstanta.
Multikolinearitas diduga terjadi apabila estimasi menghasilkan nilai
R kuadrat yang tinggi (lebih dari 0,8), nilai F tinggi, dan nilai
t-statistik semua atau hampir semua variabel penjelas tidak signifikan.
Pengujian terhadap ada tidaknya Multikolinearitas dilakukan
