PERENCANAAN SITE PLAN KOMPLEK PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN

(1)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

PERENCANAAN

SITE PLAN

KOMPLEK

PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II

KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN

TUGAS AKHIR

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Ahli Madya Pada Program D-III Teknik Sipil Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

Disusun oleh :

IDA PUSPITA EMAWATI

NIM : I 8707044

PROGRAM D3 TEKNIK SIPIL INFRASTRUKTUR PERKOTAAN

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

(2)

commit to user

PERENCANAAN

SITE PLAN

KOMPLEK

PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II

KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN

TUGAS AKHIR

Disusun oleh :

NIM : I 8707044

Telah disetujui untuk dipertahankan Tim Penguji Pendadaran

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

Diperiksa dan disetujui, Dosen Pembimbing

Ir. ADI YUSUF MUTTAQIEN, MT.

(3)

commit to user

PERENCANAAN

SITE PLAN

KOMPLEK

PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II

KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN

TUGAS AKHIR

Disusun oleh :

NIM : I 8707044

Dipertahankan di hadapan Tim Penguji Ujian Pendadaran Fakultas Teknik

Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi sebagian

persyaratan untuk mendapatkan gelar Ahli Madya.

Pada hari : Senin

(4)

commit to user

iv

MOTTO

Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. Dan yang demikian itu sungguh berat kecuali bagi orang-orang yang khusyuk. Yaitu mereka yang yakin bahwa mereka akan menemui Rabbnya dan kembali kepadaNya. (Q.S Al Baqarah 45-46)

Hanya ada satu pilihan: ke depan, maju dan terus maju. Tak ada kata mundur! Kita harus bisa... Semangaaaatt!!!!!!!

Sedikit pengetahuan yang digunakan untuk berkarya sungguh lebih berharga daripada banyak pengetahuan yang disimpan saja. (Kahlil Gibran)

Motivasi diri adalah bahan bakar bagi kehidupan Percaya diri adalah gas penggerak kehidupan Tahu diri adalah rem yang mengendalikan. (Solikhin Abu Izzuddin)

Kemampuan adalah sesuatu yang kita peroleh sebagai hasil dari keinginan yang kuat.

Jangan anggap kegagalan itu malapetaka tapi anggap sebuah pengalaman yang sangat berharga, karena dari situ akan terbuka

(5)

commit to user

v

PERSEMBAHAN

ﻢﻴﺣﺮﻠﺍﻦﻤﺣﺮﻠﺍﷲﺍﻡﺴﺒ

Segala Puji bagi Allah SWT Pencipta dan Penguasa seluruh jaga raya yang telah memberikan kehidupan dan petunjuk-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan tugas akhir ini.

Karya kecil ini penulis persembahkan untuk :

Kedua orang tuaku yang selalu memberikan limpahan kasih sayangnya dan terima kasih atas doa, dukungan, kesabarannya serta nasehat-nasehatnya selama ini.

Kedua kakakku (mbak yuli dan mas koko) beserta segenap keluarga besar penulis yang selalu memberi motivasi dan semangat untuk menjadi manusia yang berguna dan bersahaja.

Bapak Ir. Adi Yusuf Muttaqien,MT terima kasih atas bimbingan dan bantuannya. Semoga dengan nasehat-nasehat yang bapak berikan bisa menjadi semangat buatku untuk menjadi pribadi yang lebih baik.

Buat almamaterku tercinta...i proud of you.

Sobat-sobatku (hendri, lina, ria, rute, sarik dan wiwin) yang selalu membantuku dalam suka maupun duka. Thank’s bro...

(6)

commit to user

vi ABSTRAK

IDA PUSPITA EMAWATI, 2011, “PERENCANAAN SITE PLAN

KOMPLEK PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II

KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN”.

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan (UU No.4 tahun 1992). Oleh karena itu, perumahan merupakan salah satu elemen penting dalam pembangunan suatu wilayah. Bagi sebuah lingkungan perkotaan, kehadiran lingkungan perumahan sangatlah penting dan berarti karena bagian terbesar pembentuk struktur ruang perkotaan adalah lingkungan permukiman. Oleh karena itu perencanaan sebuah perumahan memegang peranan yang sangat penting dalam pengendalian laju pembangunan agar berdampak positif dan berkesinambungan. Perencanaan itu harus dilakukan, dimulai dari perencanaan rumah-rumah hingga perencanaan lingkungan permukiman dan ruang perkotaan, bahkan hingga perencanaan wilayah. Melihat pentingnya peranan perumahan bagi kehidupan manusia, maka penciptaan rumah yang layak dalam lingkungan perumahan yang sehat adalah hal yang mutlak diperlukan dan perlu didukung oleh segenap pelaku didalamnya, dalam hal ini melibatkan pengembang, pemerintah maupun masyarakat.

Pengumpulan data dilakukan melalui studi literatur serta menggunakan data yang dimiliki oleh instansi terkait dalam hal ini adalah Perumahan Galmas Residence Kecamatan Jogonalan. Metode pengolahan data dilakukan secara manual dengan menggunakan pengukuran langsung di lapangan untuk mencari luas keseluruhan lahan yang akan dibangun komplek Perumahan Galmas Residence Tahap II.

Setelah dilakukan perhitungan maka luas lahan yang dibangun pada Perumahan Galmas Residence Tahap II terdiri dari luas fasilitas perumahan (terbangun) 65,35% dan luas fasilitas lingkungan (terbuka) 34,65 % dengan total 20.570 m2 yang artinya memenuhi syarat perbandingan antara wilayah terbangun dengan wilayah terbuka yaitu sebesar 70% : 30%. Perumahan Galmas Residence Tahap II merencanakan bangunan hunian sebanyak 95 unit.

(7)

commit to user

vii ABSTRACK

IDA PUSPITA EMAWATI, 2011, “PERENCANAAN SITE PLAN

KOMPLEK PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II

KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN”.

Housing is a group home that serves as a neighborhood or residential environment that is equipped with facilities and environmental infrastructure (Act No.4 of 1992). Therefore, housing is one important element in the development of a region. For an urban environment, the presence of housing environment is very important and meaningful because of the bulk-forming structure is the urban space settlements. Therefore, planning a housing plays a very important role in controlling the rate of development for positive and sustainable impact. Planning must be done, starting from the planning of the houses until the settlement of environmental planning and urban space, even up to regional planning. Seeing the importance of housing to human life, the creation of a decent house in a healthy housing environment is absolutely necessary and must be supported by all actors in it, in this case involves a developer, government and society.

Data were gathered through literature studies and using data held by relevant agencies in this regard is the Housing Galmas Jogonalan Residence District. Method of data processing is done manually by using direct measurements in the field to search the entire land area to be constructed complex Galmas Housing Residence Phase II.

After calculating the land area that was built on Galmas Housing Residence Phase II consists of spacious housing facilities (wake) 65.35% and spacious environment facility (open) 34.65% with a total of 20,570 m2, which means eligible wake region with a comparison between an open area which is 70%: 30%. Housing Galmas Residence Phase II plans as many as 95 unit residential building.

(8)

commit to user

KATA PENGANTAR

Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan

rahmat dan hidayah-Nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan laporan Tugas

Akhir ini dengan judul PERENCANAAN SITE PLAN KOMPLEK

PERUMAHAN GALMAS RESIDENCE TAHAP II KECAMATAN JOGONALAN KABUPATEN KLATEN dengan baik. Dalam penyusunan Tugas Akhir ini, penyusun banyak menerima bimbingan, bantuan dan dorongan yang

sangat berarti dari berbagai pihak. Oleh karena itu, dalam kesempatan ini

penyusun ingin menyampaikan rasa terima kasih yang tak terhingga kepada :

1. Segenap pimpinan Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

beserta stafnya.

2. Segenap pimpinan Jurusan Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta

beserta stafnya.

3. Segenap pimpinan Program D-III Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret

Surakarta beserta stafnya.

4. Bapak Ir. Agus Hari Wahyudi, M.Sc selaku dosen pembimbing akademik.

5. Bapak Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT selaku dosen pembimbing yang telah

memberikan pengarahan selama pengerjaan tugas akhir ini.

6. Kepala Pimpinan PT.Galmas Cipta Graha.

7. Segenap karyawan-karyawati PT. Galmas Cipta Graha yang telah membantu

saya dan memberikan petunjuk dalam melaksanakan penyelesaian tugas akhir

ini.

8. Seluruh rekan-rekan mahasiswa D III Teknik Sipil Infrastruktur Perkotaan

UNS angkatan 2006, 2007, 2008 dan 2009 yang telah memberikan bantuan

dan semangat dalam penyusunan laporan tugas akhir ini.

9. Seluruh pihak yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu yang telah

(9)

commit to user

Penyusun menyadari sepenuhnya bahwa masih banyak kekurangan dan

keterbatasan pengetahuan dan pengalaman serta masih kurangnya pemahaman

yang penyusun miliki sehingga dalam penyusunan laporan ini banyak kekurangan,

maka penyusun berharap dengan segala kerendahan hati untuk kritik dan saran

yang bersifat membangun sangat kami harapkan.

Akhir kata penyusun berharap semoga laporan ini berguna dan bermanfaat bagi

yang tertarik dengan perencanaan perumahan atau bagi siapa yang

memerlukannya.

Surakarta, Februari 2011

(10)

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka ... 5

2.1.1. Definisi Rumah... 6

2.1.2. Persyaratan Dasar Perencanaan ... 8

2.1.2.1. Ketentuan umum ... 8

2.1.2.2. Persyaratan Lokasi... 10

2.1.2.3. Pengaturan Daerah Perumahan... 11

2.1.3. Persyaratan Prasarana Lingkungan... 13

2.1.3.1. Panjang Deretan Kavling... 13

(11)

commit to user

2.2. Dasar Teori ... 16

2.2.1. Asumsi dan Kebutuhan Informasi ... 16

2.2.2. Besaran dan Luas... 16

2.2.3. Tuntutan Kesesuaian Peruntukan Lahan ... 18

2.2.4. Konsep Pembangunan yang berwawasan Lingkungan ... 18

2.2.5. Perbandingan antar Wilayah Terbangun (Build up Area) dengan Wilayah Terbuka (Open Space) sebesar 70%:30% ... 19

2.2.6. Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan.. 19

2.2.7. Sarana Terbuka Hijau ... 20

BAB 3 METODE PENELITIAN 3.1. Lokasi dan Waktu Penelitian... 22

3.2. Obyek Penelitian ... 22

3.3. Langkah-Langkah Penelitian... 22

3.4. Permohonan Ijin ... 22

3.5. Mencari Data dan Informasi... 23

3.6. Mengolah Data ... 23

3.7. Penyusunan Laporan ... 25

BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1. Analisis Data ... 26

4.1.1. Tuntutan Kesesuaian Peruntukan Lahan... 26

4.1.2. Hasil Pengukuran Lahan ... 26

4.1.3. Perbandingan antar Wilayah Terbangun (Build up Area) dengan Wilayah Terbuka (Open Space) ... 27

4.1.4. Perizinan... 28

4.1.5. Konsep Pola Hunian... 29

4.1.6. Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan . 29 4.1.6.1 Jalan ... 29

4.1.6.2 Air Bersih ... 30

(12)

commit to user

4.1.6.4 Pembuangan Air Hujan ... 30

4.1.6.5 Pembuangan Sampah... 31

4.1.6.6 Jaringan Listrik dan Telekomunikasi ... 31

4.1.6.7 Fasilitas Sosial ... 31

4.1.6.8 Ruang Terbuka Hijau ... 32

4.1.7. Rencana Anggaran Biaya Harga Jual Tanah... 32

4.2. Pembahasan ... 34

4.2.1. Tuntutan Kesesuaian Peruntukan Lahan ... 34

4.2.2. Perbandingan antar Wilayah Terbangun (Build up Area) dengan Wilayah Terbuka (Open Space)... 34

4.2.3. Konsep Pola Hunian ... 35

4.2.4. Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan.. 35

4.2.4.1. Jalan ... 35

4.2.4.2. Air Bersih ... 35

4.2.4.3. Air Limbah ... 35

4.2.4.4. Pembuangan Air Hujan ... 36

4.2.4.5. Pembuangan Sampah... 36

4.2.4.6. Jaringan Listrik dan Telekomunikasi ... 36

4.2.4.7. Fasilitas Sosial ... 36

4.2.4.8. Ruang Terbuka Hijau ... 37

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan... 38

5.2. Saran ... 38

DAFTAR PUSTAKA ... xv

PENUTUP... xvi

(13)

commit to user

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Faktor Reduksi Kebutuhan Lahan untuk Sarana

Lingkungan Berdasarkan Kepadatan Penduduk... 13

(14)

commit to user

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Gambar Ukuran Lebar Jalan dan Panjang Kavling ... 13

Gambar 3.1. Gambar Diagram Alir Analisis Data ... 24

Gambar 4.1. Gambar Ukuran Lahan Perumahan Galmas Reidence

Tahap II... 27

(15)

commit to user

1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pertambahan penduduk daerah perkotaan mengakibatkan kebutuhan sarana dan

prasarana perkotaan semakin meningkat terutama kebutuhan perumahan.

Mengingat pengadaan perumahan daerah perkotaan sangat terbatas, masalah

pemenuhan kebutuhan perumahan sampai saat ini masih sulit dipecahkan,

terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Di lain pihak, kebutuhan

perumahan daerah perkotaan selalu meningkat dengan pesat.

Manusia yang membutuhkan rumah bertambah dengan mudah dan cepat,

sementara itu, pertambahan rumah bergerak sangat lambat. Rumah yang

merupakan kebutuhan dasar manusia perwujudannya ternyata bervariasi menurut

“siapa” penghuninya, mengikuti teori jenjang kebutuhan (Hierarchy of Needs)

Maslow (Newmark,1997), sebagai berikut :

1. Kebutuhan Fisiologis (psysiological needs).

2. Kebutuhan akan Rasa Aman (security and safety needs).

3. Kebutuhan akan Hubungan Sosial (sosial needs).

4. Kebutuhan Penghargaan Terhadap Diri Sendiri (self-esteem or ego needs).

5. Kebutuhan akan Aktualisasi Diri (self-actualization needs).

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana

lingkungan (UU No.4 tahun 1992). Oleh karena itu, perumahan merupakan salah

satu elemen penting dalam pembangunan suatu wilayah. Mengacu pada

pentingnya fungsi perumahan dalam perencanaan suatu wilayah diperlukan upaya

untuk dapat memahami permasalahan dan potensi yang terkandung dalam suatu

(16)

commit to user

2

berkaitan serta menjadi masukan berharga bagi perencanaan suatu kawasan. Oleh

karena itulah diperlukan suatu latihan dan simulasi yang berorientasi ke kondisi

riil lapangan tentang kondisi dan kualitas suatu kelompok hunian. Menurut

Ettingger, kriteria perumahan sebaiknya memenuhi standar yang baik ditinjau dari

berbagai aspek antara lain sebagai berikut :

1. Ditinjau dari segi kesehatan dan keamanan dapat melindungi penghuninya

dari cuaca hujan, kelembaban dan kebisingan, mempunyai ventilasi yang

cukup, sinar matahari dapat masuk ke dalam rumah serta dilengkapi dengan

prasarana air, listrik dan sanitasi yang cukup.

2. Mempunyai cukup ruangan untuk berbagai kegiatan di dalam rumah dengan

privasi yang tinggi.

3. Mempunyai cukup akses pada tetangga, fasilitas kesehatan, pendidikan,

rekreasi, agama, perbelanjaan dan lain sebagainya.

Tugas akhir ini mengambil lokasi di Perumahan Galmas Residence yang terletak

di Desa Tegalmas, Kelurahan Prawatan, Kecamatan Jogonalan, Kabupaten

Klaten. Perumahan Galmas Residence Tahap I ini adalah perumahan sebagai salah

satu pertumbuhan fisik dalam suatu wilayah yang merupakan kebutuhan dasar

manusia yang dapat berfungsi sebagai sarana produksi keluarga, merupakan titik

strategis dalam pembangunan manusia seutuhnya. Melihat semakin bertambahnya

jumlah penduduk di lingkungan Kecamatan Jogonalan dan sekitarnya maka perlu

direncanakan pengembangan komplek Perumahan Galmas Residence Tahap II.

1.2. Rumusan Masalah

Masalah yang dapat dirumuskan dari latar belakang di atas adalah:

1. Bagaimana menampung minat konsumen jika di Perumahan Galmas

Residence Tahap I sudah penuh?

2. Bagaimana perencanaan site plan komplek perumahan yang memenuhi

standar dan menampung minat konsumen?

(17)

commit to user

3

1.3. Batasan Masalah

Dalam penelitian ini agar masalah tidak terlalu melebar dan menjauh maka perlu

dilakukan antar batasan wilayah adalah sebagai berikut:

1. Studi kasus dilakukan di Perumahan Galmas Residence Tahap I Kecamatan

Jogonalan Kabupaten Klaten.

2. Perencanaan yang dilakukan tidak menganalisis infrastruktur.

3. Perencanaan Perumahan Galmas Residence Tahap II merupakan

pengembangan dari Perumahan Galmas Residence Tahap I Kecamatan

Jogonalan Kabupaten Klaten.

4. Harga jual tanah berdasarkan harga setempat.

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah:

1. Merencanakan komplek Perumahan Galmas Residence Tahap II yang

menampung minat konsumen jika di Perumahan Galmas Residence Tahap I.

2. Merencanakan site plan komplek Perumahan Galmas Residence Tahap II

yang memenuhi standar dan menampung minat konsumen.

3. Analisis harga jual tanah di Perumahan Galmas Residence Tahap II.

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan muncul dari penelitan ini adalah:

1. Manfaat Teoritis

Mengembangkan ilmu pengetahuan di bidang teknik sipil sesuai dengan teori

yang didapat di bangku perkuliahan.

2. Manfaat Praktis

Memberikan tambahan informasi kepada warga Kecamatan Jogonalan

(18)

commit to user

4

1.6. Metode Penulisan

Metodologi yang digunakan dalam penyusunan tugas akhir ini adalah:

1. Metode Interview

Melakukan tanya jawab secara langsung dengan pihak-pihak yang terkait

untuk memperoleh data yang diinginkan.

2. Metode Studi Observasi

Dilakukan dengan cara mengadakan pengamatan secara langsung terhadap

obyek yang akan dipelajari.

3. Metode Studi Pustaka

Dilakukan dengan cara membaca buku penunjang untuk melengkapi

pengetahuan teoritis maupun praktis kemudian membandingkannya dengan

kenyataan di lapangan.

(19)

commit to user

5

BAB 2

TINJAUAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka

Pengertian yang tertuang dalam Undang - undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang

Perumahan dan Pemukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal dan lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

sarana dan prasarana lingkungan. Satuan lingkungan perumahan meliputi :

1. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana

mestinya.

2. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk

penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.

3. Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.

Dalam pengertian tradisional perumahan hanya merupakan tempat berlindung,

tetapi dalam dunia modern perumahan dipergunakan untuk melayani berbagai

kebutuhan. Sehingga pada zaman modern ini, perumahan bukan hanya semata-

mata bangunan fisik yang memberi naungan, akan tetapi perumahan menyediakan

ruang untuk berbagai kegiatan seperti: tidur, makan, rekreasi, memasak dan

bekerja. Perumahan memberikan status relative tertentu selama seseorang dinilai

berdasarkan kualitas dan lokasi rumahnya. Jadi, karena perumahan selalu

merupakan komoditi pokok nilainya sekarang lebih ditekankan pada lokasi, status

dan aktiva investasi dari pada fungsi fisiknya.

Melihat pentingnya peranan perumahan bagi kehidupan manusia, maka

penciptaan rumah yang layak dalam lingkungan perumahan yang sehat adalah hal

yang mutlak diperlukan dan perlu didukung oleh segenap pelaku didalamnya,

(20)

commit to user

6

demikian, untuk mewujudkan impian tersebut, maka peranan dari

komponen-komponen penyusun suatu lingkungan perumahan yang meliputi tanah, rencana

tapak, prasarana lingkungan, fisik rumah, prasarana jalan, pembiayaan dan

fasilitas lingkungan sangat diperlukan. Peranan-peranan dari komponen tersebut

tampak nyata secara fisik dari suatu lingkungan perumahan, di mana dapat dilihat

pada fisik rumah beserta prasarana lingkungannya seperti: saluran air bersih,

saluran air limbah, saluran air hujan, tempat pembuangan sampah, jaringan listrik,

jaringan telepon, prasarana jalan dan fasilitas lingkungan yang terdapat di dalam

lingkungan perumahan tersebut seperti fasilitas kesehatan, pendidikan, pusat

perbelanjaan dan niaga, peribadatan, olah raga, lapangan terbuka, maupun

kebudayaan dan rekreasi.

Sejalan dengan hal-hal tersebut di atas, maka perencanaan perumahan meliputi

pembangunan perumahan di atas suatu kawasan pemukiman yang ditata dengan

perencanaan yang baik sesuai dengan tata ruang dan tata guna tanah, dilengkapi

dengan prasarana dan fasilitas ruangan sehingga merupakan suatu lingkungan

perumahan yang fungsional bagi kehidupan dan penghidupan masyarakat.

2.1.1. Definisi Rumah

Rumah adalah salah satu produk terpenting yang dihasilkan manusia dalam usaha

mereka untuk memajukan peradaban karena rumah merupakan masalah yang

aktual, kompleks dan bersifat multidisiplinier. (Jo Santoso, Budi P. Iskandar,

Parwoto, 2002).

Elemen terpenting dari pembentukan suatu perumahan adalah rumah itu sendiri.

Dengan singkat dapat disebutkan beberapa ciri hakiki yang secara intrinsik

menandai perumahan manusia. Ciri-ciri hakiki itu adalah sebagai berikut :

1. Rumah memberikan keamanan

Manusia adalah makhluk rohani dan jasmani. Sebagai keutuhan pribadi yang

(21)

commit to user

7

menghindari teriknya panas matahari, dinginnya air hujan dan kepengapan

udara polusi. Rumah harus menjaga kesehatan badan.

2. Rumah memberikan ketenangan hidup

Dunia dalam jangka dewasa ini dipenuhi oleh keramaian dari hiruk pikuk

yang memekakakan telinga. Kesibukan dan keramaian itu dapat menimbulkan

ketegangan patologis. Bahkan jaman teknologi yang begitu maju justru

merupakan ancaman yang meresahkan, karena manusia di situ merasa

dirampas dari ketenangan dan kepribadiannya. Rumah seharusnya

menunjukkan manfaatnya untuk tempat memperoleh jasmani dan rohani.

Rumah adalah tempat rekoleksi kekuatan.

3. Rumah memberikan kemesraan dan kehangatan hidup

Dalam jangka teknologi maju, di mana hubungan intersubyektif nyaris

tergeser dan diganti dengan perhitungan yang kering dan non personal,

kemesraan dan kehagatan hidup ini dirasa sangat dibutuhkan. Bagaimanapun

juga manusia adalah makhuk yang menuju kepada kemandiriannya dan ingin

menemukan dirinya. Di sini rumah mampu memberikan wahana yang ideal

dan suasana yang mampu mendorong penemuan dirinya.

4. Rumah memberikan kebebasan

Kegiatan-kegiatan budaya itu sendiri merupakan proses pembebasan manusia.

Karya manusia pada hakekatnya adalah langkah-langkah menuju kepada

penemuan diri. Rumah memberikan kondisi kepada pencapaian kebebasan

psikologis dan sosial.

Menurut Eko Budhiarjo (1987:55) berbagai konsep tentang rumah yaitu :

1. Rumah sebagai pengejawatan jati diri.

2. Rumah sebagai wadah keakraban.

3. Rumah sebagai tempat menyendiri dan menyepi.

4. Rumah sebagai akar dan kesinambungan.

5. Rumah sebagai wadah kegiatan utama sehari-hari.

(22)

commit to user

8

7. Rumah sebagai struktur fisik artinya konsep rumah yang terakhir inilah,

rumah sebagai bangunan yang selalu menjadi perhatian terbesar dari berbagai

pihak.

Konsep lainnya yang menyentuh aspek-aspek sosial dan psikologis, tata nilai dan

perilaku lantas lepas dari pengamatan. Rumah tetap merupakan ruang hidup

pribadi bagi manusia yang mencerminkan sikap hidup pribadinya serta

membentuk kepribadiannya. Sedangkan menurut Fritz Wilkening (1989:9) nilai

rumah tergantung pada empat faktor antara lain: luas rumah, hubungan antar

ruang, penataan ruang dan denah ruang.

Dari beberapa uraian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa dalam hal kebutuhan

sosial, rumah memberikan peluang untuk interaksi dan aktivitas dengan teman,

tetangga dan keluarga. Lebih dari itu rumah memberikan peluang untuk

tumbuhnya harga diri. Kesuksesan seseorang tercermin dari rumah dan

lingkungan tempat huniannya. Rumah tidak lagi cukup sebagai tempat untuk

hidup tetapi sudah harus menjadi sarana pengembangan pribadi bagi setiap

penghuninya sebagai cerminan ekspresi, realisasi dan jati diri.

2.1.2. Persyaratan Dasar Perencanaan

2.1.2.1. Ketentuan Umum

Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam merencanakan lingkungan

perumahan adalah:

1. Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah

manajemen lingkungan yang baik dan terarah, sehingga dalam

perencanaannya mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan

Rencana Umum Tata Ruang Kecamatan (RUTRK) Kota setempat.

Lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat penting dan

keberadaannya tidak boleh diabaikan. Kondisi lingkungan yang baik akan

(23)

commit to user

9

2. Perencanaan lingkungan perumahan meliputi perencanaan sarana hunian,

prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk

menciptakan lingkungan perumahan yang serasi, sehat, harmonis dan aman.

Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan

sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi,

dan sosial budaya.

3. Perencanaan suatu bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan

pembangunan yang telah direncanakan sebelumnya. Dalam perencanaan

suatu perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, luas

tanah, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan maupun bahan bangunan yang

digunakan dengan jangkauan pelayanannya. Hal ini perlu dipertimbangkan

mengingat kemampuan rata-rata daya beli masyarakat pada umumnya sangat

berbeda-beda.

4. Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian

dari sistem pelayanan umum sehingga dalam perencanaannya harus

dipadukan dengan perencanaan lingkungan perumahan dan kawasan-kawasan

fungsional lainnya.

5. Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang

sehat, aman, serasi, teratur dan terarah serta berkelanjutan/ berkesinambungan

harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis setiap rencana

pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan

ataupun badan usaha perumahan.

6. Perencanaan lingkungan harus memenuhi kemudahan bagi semua orang,

termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti para

penyandang cacat, lansia, ibu hamil dan penderita penyakit tertentu atas dasar

pemenuhan asas aksesibilitas (sesuai Kepmen No.468 Tahun 1998), yaitu :

a. Kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau

bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan.

b. Kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat

(24)

commit to user

10

c. Keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu

lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua

orang.

d. Kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan

mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam

suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain.

2.1.2.2. Persyaratan Lokasi

Lokasi kawasan perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang

diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen

perencanaan tata ruang lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah

setempat. Dalam menentukan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah :

1. Ditinjau dari segi teknis pelaksanaannya

a. Mudah mengerjakannya, dalam arti tidak banyak pekerjaan cut dan fill,

pembongkaran tonggak-tonggak kayu dan sebagainya.

b. Bukan daerah banjir, bukan daerah gempa, bukan daerah angin ribut,

bukan daerah rayap.

c. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti.

d. Tanahnya baik sehingga konstruksi bangunan yang ada dapat

direncanakan dalam sistem yang semurah mungkin.

e. Mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik, pembuangan air

limbah/kotor/hujan (drainase) dan lain-lain.

f. Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan.

2. Dilihat dari segi kesehatan dan kemudahan

a. Sebaiknya jauh dari lokasi pabrik-pabrik yang dapat mendatangkan polusi

misalnya debu pabrik, buangan sampah dan limbah pabrik.

b. Sebaiknya tidak terlalu terganggu oleh kebisingan.

c. Sebaiknya dipilih yang udaranya masih sehat.

d. Sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik,

sekolah, pasar, puskesmas dan lain kebutuhan keluarga.

(25)

commit to user

11

3. Dilihat dari segi politis dan ekonomis

a. Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat

sekelilingnya.

b. Dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat sekelilingnya untuk

membangun rumah dan lingkungan yang sehat, layak dan indah walaupun

bahan-bahan bangunannya terdiri dari bahan-bahan produksi lokal.

c. Mudah penjualannya karena lokasi disukai oleh calon pembeli dan dapat

mandatangkan keuntungan yang wajar bagi Developernya.

Indikator perkembangan lokasi perumahan adalah kondisi-kondisi lokasi yang

dapat diukur secara objektif meliputi jumlah rumah, luas lokasi perumahan,

supply dan demandperumahan, pola perkembangan lokasi perumahan

2.1.2.3. Pengaturan Daerah Perumahan

Setelah lokasi daerah perumahan ditentukan berdasarkan pilihan yang optimal,

maka agar dalam jangka panjang daerah perumahan tersebut tidak menimbulkan

dampak negatif pada lingkungan dalam arti luas, perlu sekali dibuat rencana

tapaknya (site plan). Rencana tapak ini penting sekali karena akan menentukan

bentuk kota yang ada. Dalam merencanakan site plan perumahan perlu

diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

1. Susunan kapling hendaknya direncanakan sedemikian rupa sehingga

kelompok-kelompok kapling yang besar dan kecil dapat teratur dalam

komposisi yang baik, sehingga tidak menimbulkan masalah-masalah sosial

yang negatif.

2. Jaringan jalan yang lebar hendaknya direncanakan sedemikian rupa sehingga

dapat memberikan kemudahan yang cukup kepada para penghuninya untuk

berkomunikasi.

3. Disediakan tanah-tanah untuk fasilitas umum yang cukup misalnya tempat

(26)

commit to user

12

4. Jaringan saluran drainase, pembuangan air limbah dan sebagainya harus

diatur sedemikian rupa sehingga lokasi perumahan yang ada dapat bebas dari

genangan air atau banjir.

5. Perencanaan suatu daerah permukiman seharusnya juga dapat memberikan

kemudahan bagi para penduduk yang tinggal di sekitar daerah perumahan

tersebut bahkan kalau mungkin dapat diciptakan suatu kesatuan yang baik.

Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada

beberapa ketentuan khusus yaitu :

1. Besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk

<200 jiwa/ha.

2. Untuk mengatasi mendapatkan kesulitan lahan, beberapa sarana dapat

dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak

mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh.

3. Untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan redusi sebesar

15-30 % terhadap persyaratan kebutuhan lahan.

4. Perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan

harus direncanakan secara terpadu dengan mempertimbangkan keberadaan

sarana dan prasarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan

kuantitas secara menyeluruh.

Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan

yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan,

(27)

Tabel 2.1. Faktor Reduksi Kebutuhan Lahan Untuk Sarana Lingkungan

Berdasarkan Kepadatan Penduduk

Sumber : Tata Cara Perencanaan Lingkungan di Perkotaan SNI 03-1733-2004

2.1.3. Persyaratan Prasarana Lingkungan

2.1.3.1 Panjang Deretan Kapling

Panjang deretan kapling ditetapkan maksimal 100 m. Dengan demikian pada

setiap panjang jalan lingkungan pembagi mencapai 100 m, harus bertemu dengan

jalan lingkungan utama atau jalan lingkungan pembagi atau jalan lingkungan

pembantu.

Gambar 2.1 Gambar Ukuran Lebar Jalan dan Panjang Kapling

Sumber dari buku Menelusuri Pembangunan Perumahan dan pemukiman.

(28)

commit to user

14

Keterangan:

a = Jalan utama dengan lebar minimal 7 meter

b = Jalan lingkungan pembagi dengan lebar minimal 3,6 m, sebaiknya 5 m

c = Jalan lingkungan pembantu dengan lebar 2 m

2.1.3.2 Jalan

Jalan adalah suatu prasarana perhubungan darat dalam bentuk apapun, meliputi

segala bagian jalan termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang

diperuntukkan bagi lalu-lintas kendaraan, orang dan hewan.

1. Jalan penghubung atau jalan masuk

Yang dimaksud jalan penghubung atau jalan masuk adalah jalan yang

menghubungkan antara jalan masuk atau lokasi proyek dengan jaringan jalan

umum menuju pusat kota yang telah ada.

Lebar jalan (ROW) penghubung minimal 7 m dengan lebar perkerasan

minimal 3,50 m. Apabila jalan penghubung tersebut masih di bawah 7 m

lebarnya, maka diusahakan untuk dapat diperlebar hingga 7 m.

Yang dimaksud jalan masuk adalah jalan yang menghubungkan antara jalan

penghubung atau jalan yang telah ada dengan lokasi proyek. Lebar jalan

masuk minimal 7 m dengan lebar perkerasam minimal 3,50 m.

2. Jalan lingkungan utama

Yang dimaksud jalan lingkungan utama adalah jalan yang menghubungkan

antara jalan lingkungan pembagai satu dan jalan lingkungan pembagi lainnya

dengan jalan masuk. Lebar minimal 7 m dan ukuran lebar perkerasan sama

dengan pada jalan penghubung.

3. Jalan lingkungan pembagi

Yang dimaksud jalan lingkungan pembagi adalah jalan untuk menuju ke

kavling-kavling yang ada. Untuk dapat memperoleh suatu perencanaan

(29)

commit to user

15

disesuaikan dengan besarnya rumah yang menghadap jalan tersebut dengan

ketentuan sebagai berikut :

a. Untuk rumah tipe inti hingga tipe 36 : lebar jalan lingkungan pembaginya

minimal 3,60 m dan sebaiknya dibuat > 5 m.

b. Umtuk tipe rumah di atas 36 hingga tipe 54 : lebar jalan lingkungan

pembaginya minimal 6 m.

c. Untuk rumah tipe di atas 54 hingga tipe 70 : lebar jalan lingkungan

pembagainya minimal 7 m.

Dalam hal panjang jalan pembagi dengan lebar di bawah 7 m, lebih dari 100

m, maka pada ujung dari jalan tersebut harus ditemukan dengan sesuatu jalan

yang lebarnya minimal 7 m. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan

pelayanan terhadap rumah-rumah yang ada terutama pada waktu terjadi

kebakaran atau keadaan darurat lainnya.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam prasarana jalan di lingkungan

perumahan :

1. Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu

adalah prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan yang juga

merupakan bagian penting dari suatu kota dalam Sistem Jaringan Jalan

Sekunder.

2. Jaringan jalan di kawasan perumahan menurut fungsinya adalah jalan lokal

dan jalan lingkungan dalam system jaringan jalan sekunder.

3. Jaringan jalan pada kawasan perumahan dibagi ke dalam 5 bagian yaitu, jalan

lokal sekunder I, jalan lokal sekunder II, Jalan lokal sekunder III, jalan

lingkungan I dan jalan lingkungan II.

4. Wewenang penyelenggaraan jalan pada kawasan perumahan ini adalah

Pemerintah Kabupaten Kota yang dilaksanakan oleh Bupati/ Walikota, karena

system jaringan jalan tersebut merupakan bagian dalam system jaringan jalan

sekunder. Dalam hal pemerintah kabupaten/kota belum mampu membiayai

(30)

commit to user

16

maka pemerintah kabupaten/kota dapat minta bantuan Kantor Menpera,

berupa stimulan melalui program pengembangan kawasan siap bangun dan

lingkungan siap bangun serta kawasan khusus.

5. Didalam standar teknis penanganan jalan kawasan perumahan dijelaskan

bagaimana cara membangun jalan-jalan tersebut, prototipe konstruksi jalan,

parameter perencanaan, perencanaan dimensi minimal ideal jalan kawasan,

termasuk saluran drainase yang berfungsi untuk mengeringkan jalan.

6. Standar teknis bidang ini antara lain : sesuai SNI 2853-1995, SNI

03-2446-1991, SNI 03.6967-2003.

2.2. Dasar Teori

2.2.1. Asumsi dan Kebutuhan Informasi

1. Data Dasar Lingkungan Perumahan

a. 1 RT : terdiri dari 150 - 250 jiwa

b. 1 RW : terdiri dari 8 - 10 RT (2.500 jiwa)

c. 1 Kelurahan : terdiri dari 10 - 12 RW (30.000 jiwa)

d. 1 Kecamatan : terdiri dari 4 - 6 kelurahan (120.000 jiwa)

e. 1 Kota sekurang-kurangnya terdiri dari 1 kecamatan

2. Asumsi Dasar Lingkungan Perumahan

a. Jumlah penghuni rata-rata : 5 jiwa

b. Kecepatan rata-rata pejalan kaki : 4.000 m/jam

c. Jarak ideal jangkauan pejalan kaki : 400 m

2.2.2. Besaran dan Luas

Berdasarkan Standar Nasional Indonesia tentang tata cara perencanaan lingkungan

perumahan di perkotaan, untuk menentukan luas minimum rata-rata perpetak

tanah didasarkan pada faktor-faktor kehidupan manusia (kegiatan), faktor alam

(31)

commit to user

17

L per orang =

... (2.1)

Keterangan : L per orang = Luas hunian lantai per orang

U = Kebutuhan udara segar/jam dalam satuan m3

Tp = Tinggi plafon minimal dalam satuan m

Berdasarkan kegiatan yang terjadi di dalam rumah hunian, yaitu: tidur (ruang

tidur), masak, makan (dapur), mandi (kamar mandi), duduk (ruang duduk/ruang

tamu), kebutuhan udara segar per orang dewasa per jam 16 – 24 m3dan per anak

per jam 8 – 12 m3, dengan pergantian udara dalam ruang sebanyak-banyaknya 2

kali per jam dan tinggi plafon rata-rata 2,5 m. Rumus kebutuhan luas lantai

minimum hunian per orang dewasa :

L

per orang dewasa = =

, = 9,6 m

2

... (2.2)

Keterangan : U dewasa = Kebutuhan udara segar/orang dewasa/jam dalam

satuan m3

Sedangkan rumus kebutuhan luas lantai minimum hunian per orang anak :

L per anak = =

, = 4,8 m

2

... (2.3)

Keterangan: U anak = Kebutuhan udara segar/anak-anak/jam dalam

satuan m3

Jadi bila satu kepala keluarga terkecil rata-rata terdiri dari 5 orang (ayah + ibu + 3

orang anak) maka kebutuhan luas lantai minimum dihitung sebagai berikut :

Luas lantai utama = (2 x 9,6) + (3 x 4,8 ) m2= 33.6 m2

Luas lantai pelayanan = 50% x 33,6 m2= 16,8 m2

(32)

commit to user

18

Jika koefisien dasar bangunan 50%, maka rumus luas kaveling minimum untuk

keluarga dengan anggota 5 orang :

Luas kaveling minimum = 51 m2= 100 m2 ... (2.4)

( 1 kel. = 5 orang)

Keterangan : 100 = Ketetapan prosentase

50 = Koefisien dasar bangunan

51 = Total luas lantai

2.2.3. Tuntutan Kesesuaian Peruntukan Lahan

Berdasarkan Peraturan Menteri No.32/PERMEN/2006 tentang petujuk teknis

kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri, penetapan

lokasi lahan yang sesuai didasarkan kriteria berikut :

1. Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang

lebih 30 menit.

2. Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya.

3. Keadaan topografi lapangan datar.

4. Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai dengan persyaratan yang berlaku.

5. Drainase alam yang baik.

6. Kemudahan memperoleh air minum.

7. Sambungan listrik dan sambungan telepon.

8. Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi.

9. Kesehatan dan pusat perbelanjaan.

10. Kemungkinan pembuangan sampah yang layak.

2.2.4. Konsep Pembangunan yang Berwawasan Lingkungan

Tindakan antisipasi untuk pembangunan perumahan yang berwawasan lingkungan

dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain dengan mendudukan obyek

(lokasi aktivitas) dengan memperhatikan daya dukung lingkungan, misalnya

(33)

commit to user

19

keluarga, maupun penanganan untuk hal-hal yang berhubungan dengan

lingkungan hidup yang dapat berdampak akibat perumahan dan permikiman.

2.2.5. Perbandingan Antar Wilayah Terbangun (Build Up Area) Dengan Wilayah Terbuka (Open Space) Sebesar 70% : 30%

Menurut Program Pembangunan Perumahan (PROPERNAS) dan sesuai dengan

RTRW dan RUTRK Kabupaten Klaten, peraturan yang harus dipenuhi oleh

pengembang dalam membangun suatu perumahan adalah pengembang harus

membagi daerah peruntukan dan wilayah terbuka 70% : 30%. Realisasasi dari

aturan ini adalah pembagian antara luasan hunian total sebesar 70% dan luas

wilayah terbuka (jalan dan ruang terbuka) sebesar 30%. Tujuan dari ketentuan

luasan total hunian sebesar 70% adalah untuk menjaga keseimbangan dan

kelestarian lingkungan. Dampak yang dirasakan paling nyata dalam hal ini adalah

terkait dengan pasokan air bersih di lahan kita. Semakin kecil luasan hunian,

berarti semakin luas lahan yang tidak terbangun, yang berarti semakin luas

permukaan lahan lokasi yang berpotensi untuk meresapkan air ke dalam tanah.

Banyaknya air yang meresap pada tanah tersebut akan mempengaruhi pasokan air

bersih di sumur yang berada di kawasan tersebut.

2.2.6. Prasarana, Sarana dan Utilitas lingkungan Perumahan

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik yang memungkinkan lingkungan

perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Sarana adalah fasilitas

penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan

ekonomi, sosial dan budaya. Utilitas adalah sarana penunjang untuk pelayanan

kawasan yang membutuhkan pengelolaan berkelanjutan dan professional agar

dapat memberikan pelayanan memadai pada masyarakat. Pengembang perumahan

harus menyiapkan prasarana, sarana dan utilitas pendukung yang sesuai dengan

klasifikasi perumahan yang dibangun agar keseimbangan lingkungan tetap terjaga,

misalnya membuat saluran air bersih dan air kotor, memasang jaringan telepon,

(34)

commit to user

20

sebagainya sehingga memperlancar sirkulasi lalu lintas dari perumahan dan

menuju perumahan.

2.2.7. Sarana Terbuka Hijau

Berdasarkan Standar Nasional Indonesia tentang tata cara perencanaan lingkungan

perumahan di perkotaan, ruang terbuka merupakan komponen berwawasan

lingkungan. Peran dan fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) ditetapkan dalam

Instruksi Mendagri no. 14 tahun 1988, yang menyatakan “Ruang terbuka hijau

yang populasinya didominasi oleh penghijauan baik secara alamiah atau budidaya

tanaman dalam pemanfaatan dan fungsinya adalah sebagai areal berlangsungnya

fungsi ekologis dan penyangga kehidupan wilayah perkotaan”.

Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2008

tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan

Perkotaan dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian, antara lain :

1. Penyediaan RTH berdasarkan kebutuhan fungsi tertentu

Fungsi RTH pada kategori ini yaitu untuk perlindungan atau pengamanan,

sarana dan prasarana misalnya untuk melindungi kelestarian sumber daya

alam, pengaman pejalan kaki atau membatasi perkembangan pengguna lahan

agar fungsi utamanya tidak terganggu.

2. Penyediaan RTH Berdasarkan Jumlah Penduduk

Fungsi RTH pada kategori ini untuk menentukan luas RTH berdasarkan

umlah penduduk dilakukan dengan mengalihkan antara jumlah penduduk

yang dilayani dengan standar luas RTH perkapita sesuai peraturan yang

berlaku.

3. Penyediaan RTH Berdasarkan Luas Wilayah

Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah perkotaan adalah sebagai berikut :

a. Ruang Terbuka Hijau (RTH) di perkotaan terdiri dari RTH Publik dan

(35)

commit to user

21

b. Proporsi RTH pada wilayah perkotaan adalah sebesar minimal 30% yang

terdiri dari 20% RTH Publik dan 10% RTH Privat;

c. Apabila luas RTH baik public maupun privat di kota yang bersangkutan

telah memiliki total luas lebih besar dari peraturan atau perundangan

yang berlaku, memiliki proporsi tersebut harus dipertahankan

keberadaannya.

Standar ruang terbuka lingkungan tempat perumahan dan rekreasi sangat

bervariasi. Persyaratan ruang terbuka hijau didasarkan pada luas wilayah dan

berdasarkan jumlah penduduk. Untuk persyaratan luas wilayah, ditentukan bahwa

ruang terbuka hijau publik(milik pemerintah dan terbuka untuk umum) dan privat

(perorangan) paling sedikit 10% dari seluruh luas wilayah kawasan perumahan

atau mengacu pada peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jika di dalam

suatu perumahan memiliki RTH lebih besar dari 20%, maka :

1. Menjaga ketersediaan lahan sebagai kawasan resapan air;

2. Penyegaran udara;

3. Mengendalikan banjir dan pengatur tata air.

Berikut ini adalah rumus untuk mengetahui perbandingan antara wilayah

terbangun dengan wilayah terbangun :

Wilayah terbangun = ... (2.5)

Berikut ini adalah rumus untuk mengetahui perbandingan antara wilayah

terbangun dengan wilayah terbangun :

(36)

commit to user

22

BAB 3

METODE PERENCANAAN

3.1. Lokasi dan Waktu Perencanaan

Lokasi perencanaan ini dilakukan di Perumahan Galmas Residence Tahap II

Kecamatan Jogonalan Kabupaten Klaten. Waktu survey dilaksanakan pada bulan

Juni tahun 2010.

3.2. Obyek Perencanaan

Obyek perencanaan ini adalah :

Areal persawahan yang berada di sebelah barat Perumahan Galmas Residence

Tahap II Kecamatan Jogonalan Kabupaten Klaten.

3.3. Langkah-Langkah Perencanaan

Perencanaan ini dilakukan secara bertahap, langkah-langkah perencanaan ini

adalah :

1. Permohonan ijin

2. Mencari data atau informasi

3. Surveylapangan

4. Mengolah data

(37)

commit to user

23

3.4. Permohonan Ijin

Permohonan ini ditujukan kepada P.T. Galmas Cipta Graha selaku developerdari

Perumahan Galmas Residence Tahap I dan supaya diijinkan untuk mendapatkan

data yang diperlukan di lokasi.

3.5. Mencari Data atau Informasi

1. Tahap Persiapan

Tahap dimaksudkan untuk mempermudah jalannya perencanaan seperti

pengumpulan data, analisis, dan penyusunan laporan.

Tahap persiapan meliputi :

a. Studi Pustaka

Studi pustaka dimaksudkan untuk mendapatkan arahan dan wawasan

sehingga mempermudah dalam pengumpulan data, analisis data maupun

dalam penyusunan hasil perencanaan.

b. Observasi Lapangan

Observasi lapangan dilakukan untuk mengetahui dimana lokasi atau

tempat dilakukannya pengumpulan data yang diperlukan dalam

penyusunan perencanaan.

2. Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data yang dimiliki oleh

P.T. Galmas Cipta Graha selaku developer yang langsung mengelola

perumahan tersebut serta pengukuran langsung di lapangan sebagai

pembanding dan pelengkap.

3. Peralatan

Peralatan yang digunakan adalah peralatan untuk mencatat hasil perencanaan

(38)

commit to user

24

3.6. Mengolah Data

Setelah mendapatkan data yang diperlukan, langkah selanjutnya adalah mengolah

data tersebut. Pada tahap mengolah atau menganalisis data dilakukan dengan

menghitung data yang ada dengan rumus yang sesuai. Hasil dari suatu pengolahan

data digunakan kembali sebagai data untuk menganalisis yang lainnya dan

berlanjut seterusnya sampai mendapatkan hasil akhir tentang pembuatan site plan

tersebut. Adapun urutan dalam analisis data dapat dilihat pada diagram alir pada

Gambar 3.1.

Gambar 3.1 Diagram Alir Analisis Data Mulai

Pengumpulan Data

1. Site Planperumahan tahap I

2. Data Pengkuran (survey lapangan)

3. Studi Pustaka

Penghitungan dan Perencanaan Site PlanTahap II

Selesai

Pembuatan Site PlanPerumahan Galmas Residence Tahap II

(39)

commit to user

25

3.7. Penyusunan Laporan

Seluruh data atau informasi primer maupun sekunder yang telah terkumpul

kemudian diolah atau dianalisis dan disusun untuk mendapatkan hasil akhir yang

dapat memberikan solusi mengenai perencanaan pembangunan Perumahan

(40)

commit to user

26

BAB 4

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

4.1. Analisis Data

Kecamatan Jogonalan merupakan salah satu kecamatan yang terletak di

Kabupaten Klaten yang secara umum difungsikan untuk fungsi perumahan atau

pemukiman, sarana pendidikan, perhubungan, perdagangan dan sebagainya.

Karena lokasinya yang strategis, pemanfaatan lahan di lingkup Kecamatan

Jogonalan ini lebih banyak dimanfaatkan sebagai lahan terbangun dan ruang

terbuka hijau yang berupa perumahan atau pemukiman, bangunan perdagangan,

pendidikan dan lain sebagainya.

Di kawasan perumahan ini tersedia jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya.

Ini dimaksudkan supaya masyarakat yang satu dengan yang lainnya dapat saling

berinteraksi sosial. Selain itu, perumahan ini juga dekat dengan pusat kegiatan,

drainase alam yang baik yang langsung dialirkan ke sungai, mudahnya

memperoleh air minum, tersedianya sambungan listrik dan telepon, dekat dengan

fasilitas pendidikan tinggi dan tersedianya penanganan sampah yang baik.

4.1.2. Hasil Pengukuran Lahan

Dari hasil pengukuran di lapangan, didapatkan luas lahan secara keseluruhan

(41)

commit to user

27

GALMAS RESIDENCE TAHAP II Skala 1:100

Gambar 4.1 Hasil Pengukuran Lahan di Lapangan

4.1.3. Perbandingan Antar Wilayah Terbangun (Build Up Area) Dengan Wilayah Terbuka (Open Space)

Luas lahan yang dibangun pada Perumahan Galmas Residence Tahap II terdiri

dari :

1. Luas Wilayah Terbangun (Build Up Area) : 13.443 m2

Antara lain:

a. Perumahan : 12.780 m2

b. Masjid : 308 m2

c. Ruang pertemuan : 308 m2

d. Pos jaga : 7 m2

e. TPS : 40 m2

2. Luas Wilayah Terbuka (Open Space) : 7.127 m2

Antara lain :

a. Taman : 498 m2

b. Taman bermain : 220 m2

c. Jalan : 6.409 m2

(42)

commit to user

28

Dari data di atas, maka dapat diketahui besarnya perbandingan antara wilayah

terbangun dengan wilayah terbuka dengan perhitungan sebagai berikut :

Wilayah terbangun = ௅ ௨ ௔ ௦ ௧ ௘ ௥ ௕ ௔ ௡ ௚ ௨ ௡

Perbandingan antara wilayah terbangun dengan wilayah terbuka pada Perumahan

Galmas Residence Tahap II Kecamatan Jogonalan Kabupaten Klaten adalah

65,35% : 34,65%.

4.1.4. Perizinan

Dalam kegiatan pembangunan perumahan diharuskan melalui proses perizinan

sebelum pelaksanaan berlangsung. Proses perizinannya yang harus ditempuh oleh

pengembang Perumahan Galmas Residence Tahap II meliputi beberapa hal yaitu:

pertama kali perizinan yang diajukan adalah perizinan peruntukan kepada

pemerintah daerah setempat, dalam hal ini adalah Pemerintah Kabupaten Klaten.

Setelah mengajukan izin peruntukan maka akan dilakukan sidang yang

menghasilkan Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (IPPT). Karena proses

pembangunan dikerjakan pada lahan konversi yaitu dari lahan persawahan

menjadi lahan bangun, maka perlu dilakukan proses pengeringan sesuai dengan

proses perizinan. Setelah itu pengembang membuat site plan tentang bangunan

yang akan dibangun di atas lahan tersebut sesuai dengan Izin Mendirikan

Bangunan (IMB). Proses perizinan yang ditempuh meminta persetujuan dari

Bupati melalui instansi terkait yaitu Bappeda, KPT, BPN, Satpol PP, Camat

(43)

commit to user

29

4.1.5. Konsep Pola Hunian

Perumahan Galmas Residence Tahap II ini merencanakan bangunan hunian

sebanyak 95 unit, dengan perincian yang sesuai site plansebagai berikut :

1. Rumah tipe 90/165 : 10 unit

Pada Perumahan Galmas Residence Tahap II ini menggunakan sistem pola siap

bangun, yang berarti jika ada pembeli baru akan dilaksanakan pembangunan unit

rumah yang diinginkan, sehingga masih ada lahan yang kosong atau belum

dibangun.

4.1.6. Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan

4.1.6.1. Jalan

Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu adalah

prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan yang juga merupakan

bagian penting dari suatu kota dalam sistem jaringan jalan sekunder. Jaringan

jalan di kawasan perumahan menurut fungsinya adalah jalan lokal dan jalan

lingkungan dalam sistem jaringan jalan sekunder. Bentuk perkerasan dari jalan di

lingkungan Perumahan Galmas Residence Tahap II ini adalah perkerasan lentur

dengan sirtu (pasir batu) dimana lapis permukaan dilapisi dengan paving, jalan ini

terdiri dari 1 lajur 2 arah.

Jalan di dalam lingkungan Perumahan Galmas Residence Tahap II menggunakan

(44)

commit to user

30

Tabel 4.1 Karakteristik Jalan Lingkungan

Lebar jalan (m) Panjang total jalan (m)

5 84

7 832

8,25 20

4.1.6.2. Air Bersih

Kebutuhan air bersih di Perumahan Galmas Residence Tahap II terpenuhi dari

sumur pantek. Atau dapat pula penghuni rumah menggunakan layanan air minum

dalam kawasan dapat diberikan oleh PDAM atau Badan Pengelola air Minum

Kawasan/Swasta. Kualitas air bersih yang dihasilkannya pun baik.

4.1.6.3. Air Limbah

Air limbah di kawasan Perumahan Galmas Residence Tahap II sebagian besar

limbahnya berasal dari rumah tangga, yang pengelolaannya cukup dengan

menyediakan septictank dan sumur resapan setiap unit rumah sesuai site plan

yaitu sebanyak 95 unit. Pembangunan pengelolaan air limbah setempat di

kawasan perumahan meliputi penanganan jarak tangki septictankterhadap sumur

air minimal 10 m.

4.1.6.4. Pembuangan Air Hujan

Dalam pembangunan kawasan perumahan aspek harus diperhatikan adalah

tersedianya prasarana drainase yang mampu menjamin kawasan tersebut tidak

tergenang air pada waktu musim hujan. Di kawasan Perumahan Galmas

Residence Tahap II, saluran drainase menggunakan buis beton yang terletak di sisi

luar bangunan hunian atau di samping jalan lingkungan yang saling berhubungan

dan dialirkan ke sungai. Pada setiap 10 m di saluran drainase terdapat sumur

resapan air hujan dengan ukuran diameter dalam 60 cm dan dengan kedalaman 30

(45)

commit to user

31

4.1.6.5. Pembuangan Sampah

Kawasan perumahan yang sehat dan bersih adalah kawasan perumahan yang

dilengkapi dengan sistem pengelolaan sampah yang memadai, yaitu sistem

pengelolaan yang aman, nyaman dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Pembuangan sampah di Perumahan Galmas Residence Tahap II ini menggunakan

spacekontainer bak sampah dengan dimensi kapling :

- Panjang : 8 m

- Lebar : 5 m

- Luas : 40 m2

Dengan adanya spacekontainer bak sampah ini, dapat menampung sampah rumah

tangga yang berasal dari setiap unit tempat tinggal.

4.1.6.6. Jaringan Listrik dan Telekomunikasi

Pada kawasan Perumahan Galmas Residence Tahap II ini menggunakan jaringan

listrik dengan daya listrik setiap hunian sebesar 1300 VA. Hal ini dilakukan

karena perumahan tersebut diperuntukkan untuk kalangan masyarakat menengah

ke atas. Jaringan telekomunikasi (telepon kabel) pada Perumahan Galmas

Residence Tahap II ini telah tersedia dan penyediannya sesuai dengan permintaan

penghuni rumah.

4.1.6.7. Fasilitas Sosial

Fasilitas sosial yang terdapat pada Perumahan Galmas Residence Tahap II yang di

rencanakan terdiri dari tempat ibadah (masjid) dan sarana ruang pertemuan.

Tempat ibadah (masjid) yang direncanakan berada di atas lahan seluas 308 m2

dengan lebar 14 m dan panjang 22 m. Sarana ruang pertemuan, direncanakan

berada di atas lahan seluas 308 m2dengan lebar 14 m dan panjang 22 m. Fasilitas

sosial ini terletak di tengah-tengah kawasan perumahan. Hal ini dimaksudkan agar

(46)

commit to user

32

4.1.6.8. Ruang Terbuka Hijau

Kawasan perumahan perlu menyediakan ruang terbuka hijau yang bermanfaat

untuk menjaga kualitas dan kesimbangan lingkungan di sekitar kawasan. Ruang

terbuka hijau bermanfaat tidak langsung seperti perlindungan tata air, konservasi

hayati atau keanekaragaman hayati dan bermanfaat langsung seperti kenyamanan

fisik (teduh, segar) disekitarnya, tempat wisata (bermain). Pada kawasan

Perumahan Galmas Residence Tahap II terdapat ruang terbuka hijau yang

berfungsi sebagai penghijauan. Ruang terbuka hijau ini berada di tengah-tengah

perumahan, di depan pos jaga dan lokasi tertentu. Sesuai dengan Peraturan

Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 34/PERMEN/M/

2006 tentang Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan Prasarana, Sarana

dan Utilitas Kawasan Perumahan, luas wilayah ruang terbuka hijau paling sedikit

10 % (sepuluh persen) dari seluruh luas wilayah kawasan perumahan, maka

4.1.7. Rencana Anggaran Biaya Harga Jual Tanah

Pengadaan perumahan tidak luput dari survey lokasi. Sebelum melaksanakan

pembangunan perumahan, terlebih dahulu dilakukan survey lokasi karena lokasi

menentukan harga tanah. Lokasi Perumahan Galmas Residence Tahap II yang

berlokasi di Desa Tegalmas Kecamatan Jogonalan Kabupaten Klaten ini sangat

strategis karena letaknya yang dekat dengan jalan raya, pusat kota, perdagangan,

(47)

commit to user

33

Daftar harga jual rumah normal per unit :

1. Type 90/165 = Rp 195.000.000,00

2. Type 90/150 = Rp 188.000.000,00

3. Type 70/130 = Rp 173.500.000,00

4. Type 60/120 = Rp 160.000.000,00

5. Type 54/110 = Rp 127.000.000,00

Tabel 4.2 Harga Jual Rumah Per Unit Setelah Ditambah 5% dari Harga Jual untuk

di Posisi Pojok dan di Jalan Utama

No Tipe

1. 90/165 10 195.000.000,00 4 390.000,00 1.989.000.000,00

2. 90/150 26 188.000.000,00 10 940.000,00 4.982.000.000,00

3. 70/130 25 173.500.000,00 3 260.000,00 4.363.525.000,00

4. 60/120 24 160.000.000,00 3 160.000,00 3.856.000.000,00

5. 54/110 10 127.000.000,00 2 127.000,00 1.287.000.000,00

Biaya Total (Rp) 16.473.255.000,00

Biaya produksi ( sumber A.P.Sudarna, 2010 )

1. Pembebasan tanah ( 30% dari biaya total )

Rp 4.941.967.500,00

2. Perizinan ( 5% dari biaya total )

Rp 823.661.250,00

3. Infrastruktur ( 15% dari biaya total )

Rp 2.470.983.750,00+

(48)

commit to user

34

harga jual tanah per mଶ =Harga jual tanah total Luas tanah

=8.236.612.500

20570

= Rp 400.000,00 /m

Jadi harga jual tanah per m2adalah Rp Rp 400.000,00

4.2. Pembahasan

Pembangunan Perumahan Galmas Residence Tahap II di Desa Tegalmas sudah

sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRK) Kabupaten Klaten yang

merupakan rencana dari penyebaran penduduk di Kecamatan Jogonalan dan

sekitarnya. Dari data yang diperoleh penetapan lokasi lahan perumahan tersebut

telah sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik

Indonesia No.32/PERMEN/2006 tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun

dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri.

4.2.2. Perbandingan Antar Wilayah Terbangun (Build Up Area) Dengan Wilayah Terbuka (Open Space)

Pada Perumahan Galmas Residence Tahap II perbandingan antara wilayah

terbangun dengan wilayah terbuka adalah 65,35% : 34,65% , sehingga telah sesuai

dengan peraturan yang berlaku bahwa perbandingan antara wilayah terbangun

dengan wilayah terbuka adalah 70% : 30%. Hal ini bertujuan untuk menjaga

keseimbangan dan kelestarian lingkungan terkait dengan banyaknya pasokan air

(49)

commit to user

35

4.2.3. Konsep Pola Hunian

Pada Perumahan Galmas Residence Tahap II ini tidak mengacu pada pola hunian

1:3:6 di mana rumah mewah 1 unit, rumah menengah 3 unit dan rumah sederhana

6 unit. Hal ini bertujuan karena pada Perumahan Galmas Residence Tahap II

memang diperuntukkan untuk kalangan masyarakat menengah ke atas.

4.2.4. Prasarana, Sarana dan Utilitas Lingkungan Perumahan

4.2.4.1. Jalan

Jalan di lingkungan Perumahan Galmas Residence Tahap II ini menggunakan

paving seperti halnya pada tahap I. Hal ini dimaksudkan karena paving lebih

efisien dan dapat menyerap air. Dalam site plan digambarkan bahwa jalan

lingkungan dalam kawasan perumahan menggunakan paving sehingga

pelaksanaan pembangunan jalan dalam kawasan perumahan harus sesuai dengan

site planyang telah ada.

4.2.4.2. Air Bersih

Pemenuhan kebutuhan air bersih di Perumahan Galmas Residence Tahap II

terpenuhi dari sumur pantek dan PDAM atau Badan Pengelola air Minum

Kawasan/Swasta. Hal ini telah sesuai dengan Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 34/ PERMEN/ M/ 2006 tentang

Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan Prasarana, Sarana dan Utilitas

Kawasan Perumahan.

4.2.4.3. Air Limbah

Dengan adanya penanganan berupa pengadaan septictank pada setiap unit rumah

hunian, diharapkan tidak menimbulkan pencemaran lingkungan di kawasan

perumahan tersebut. Hal ini telah sesuai dengan Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Republik Indonesia No.32/PERMEN/2006 tentang Petunjuk