Analisis Kasus Build, Operate, Transfer (BOT) Grand Indonesia
1.
Pendahuluan
Isu keberadaan dua gedung tinggi di proyek BOT Hotel Indonesia akhir - akhir ini memang tengah mencuat. Parahnya lagi, kedua bangunan tersebut disinyalir tidak terdapat dalam perjanjian yang ditandatangani pada 11 Mei 2004 oleh PT Hotel Indonesia Natour (HIN) selaku wakil pemerintah cq. Kementerian BUMN dengan PT Cipta Karya Bersama Indonesia (CKBI) yang kemudian mendelegasikan hak BOT miliknya kepada PT Grand Indonesia (GI).
Latar belakang diadakannya perjanjian ini adalah kondisi Hotel Indonesia yang meskipun berada di tempat strategis, yakni di jalan M.H. Thamrin, namun pengelolanya tidak dapat dapat dengan mudah meraih keuntungan. Usia bangunan yang lebih dari lima dekade, serta minimnya perbaikan bangunan, membuat HI kesulitan menghadapi persaingan bisnis hotel di Jakarta. Peremajaan gedung tersebut bukan hal mudah. Dibutuhkan dana besar dan mitra yang dapat diandalkan untuk merevitalisasi aset nasional tersebut.
Pada Bulan Februari 2003, pemerintah mengumumkan rencana pengembangan HIN melalui Harian Bisnis Indonesia, Jakarta Post, dan Sinar Harapan. Pada waktu itu ada sekitar 52 calon mitra strategis yang diundang, tapi hanya 8 yang berminat dan hanya 4 yang mengajukan penawaran. Dari 4 calon investor, PT CKBI/PT GI menjadi penawar tertinggi dengan nilai Rp 1,26 Triliun.
Akhirnya, dimulailah proses negosiasi kerjasama BOT dari bulan Juni 2003 sampai Februari 2004. Dalam proses itu, ada beberapa kali revisi proposal. Setelah dicapai kesepakatan BOT, lalu keluarlah persetujuan dari Meneg BUMN Laksamana Sukardi via surat S-247/MBU/2004 tanggal 11 Mei 2004. Dua hari kemudian ditandatanganilah kontrak kerjasama Build, Operate, Transfer antara kedua belah pihak tertanggal 13 Mei 2004.
Bayu Atetiko Yanida Putera
Gambar 1: Kontrak Perjanjian dan Akta Notaris BOT Grand Indonesia
Dalam pasal 1.2 perjanjian tersebut dise utka ahwa, Gedu g da fasilitas pe u ja g ya g wajib dibangun dan/atau direnovasi penerima hak BOT di atas tanah yaitu antara lain adalah pusat perbelanjaan, hotel, dan bangunan-bangunan lainnya berikut fasilitas parkir serta fasilitas penunjang, yang terdiri dari hotel bintang lima (42.815 meter persegi, pusat perbelanjaan I seluas 80.000 meter persegi, pusat perbelanjaan II seluas 90.000 meter persegi, dan fasilitas parkir seluas 175.000 meter persegi dengan kapasitas sekitar 4.000 kendaraan, yang merupakan
ko i asi a tara ase e t da gedu g parkir.
BPK dalam laporannya yang terbit pada 14 Januari 2016 mencatat ada banyak ketidaksesuaian antara perjanjian BOT dan Surat Persetujuan Kerja Sama Pengembangan HI dan Inna Wisata dari Menteri BUMN No. S-136/MBU/ 2004. Ketidaksesuaian tersebut antara lain mengenai pemberian hak opsi perpanjangan BOT selama 20 tahun, pemberian kompensasi bukan berdasarkan persentase dan keuntungan minimum, pemberian hak kepada pemegang BOT yang memungkinkan memanfaatkan sertifikat tanah HI dan Inna Wisata sebagai alat agunan, pengalihan mitra strategis dari PT CKBI kepada PT GI, dan tidak adanya kewajiban laporan keuangan tahunan.
Dalam hal keberadaan Menara BCA dan Apartemen Kempinski, BPK juga melihat adanya keanehan. Sebab, hak menambah gedung perkantoran dan apartemen itu tidak diatur secara jelas dalam perjanjian BOT. Dalam tulisan ini akan dibahas khusus mengenai kedua bangunan tersebut dari sudut pandang PT GI dan serta menurut pendapat PT HIN.
2.
Pembahasan
2.1.
Pendapat PT Grand Indonesia
PT GI melalui kuasa hukumnya Juniver Girsang menyatakan bahwa anggapan terkait pembangunan gedung perkantoran Menara BCA dan apartemen Kempinski yang dianggap melanggar hukum karena tidak tercantum dalam perjanjian dan berpotensi merugikan keuangan negara adalah keliru. Sebab, menurutnya, gedung perkantoran dan apartemen itu termasuk dalam kategori bangunan-bangunan lainnya seperti tercantum dalam perjanjian BOT itu sendiri.
Meski demikian, tentu tidak wajar bahwa dua bangunan sebesar itu dengan nilai investasi triliunan tidak diperjanjikan sebelumnya dan ha ya di uat erdasarka frasa a gu a lai ya. Penulisan frasa tersebut dalam perjanjian memang mengundang ambiguitas. Hal ini diperparah
de ga frasa a tara lai ya g e a g se ara harfiah memungkinkan adanya penafsiran terbuka mengenai hal – hal yang tidak / belum disebutkan dalam perjanjian.
Gambar 4: Kutipan Definisi dalam Perjanjian BOT
Berdasarkan argumentasi yang telah dikeluarkan PT GI, maka kita tidak dapat secara langsung menyalahkan tindakan yang telah dilakukannya karena telah merujuk pada perjanjian yang telah disepakati. Namun, apabila meninjau aturan PMK 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pemanfaatan BMN, setidaknya ada dua pasal yang dapat dijadikan dasar pertimbangan.
Pasal 124 (1)
Mitra BGS/BSG harus melaksanakan pembangunan gedung dan fasilitasnya sebagaimana ditentukan dalam perjanjian BGS/BSG.
Pasal 106
Terkait apakah PT GI melanggar ketentuan dalam PMK tersebut juga masih sangat debatable
karena frasa dalam perjanjian BOT memiliki ambiguitas dan penafsiran terbuka sebagaimana telah disebutkan sebelumnya. Selain itu, perjanjian yang diteken pada tahun 2004 tersebut juga tidak dapat serta – merta dikupas dengan PMK 78 karena dalam ketentuan pemberlakuannya tidak berlaku surut sehingga tidak mengikat secara hukum perjanjian – perjanjian yang terjadi sebelum tahun 2014 saat PMK tersebut disahkan.
Dengan demikian, satu – satunya argumentasi yang dapat diajukan terkait keberadaan dua gedung bermasalah di komplek Hotel Indonesia adalah potensi kerugian negara dari kontribusi tahunan yang terlalu rendah dengan keberadaan dua gedung tersebut.
Besaran kontribusi tahunan merupakan hasil perkalian dari besaran persentase kontribusi tahunan dengan nilai wajar BMN yang akan dilakukan BGS/BSG. Apabila terdapat lebih banyak bangunan (apalagi bangunan mewah) daripada yang semula direncanakan, maka nilai wajar yang didapat pastilah lebih tinggi dan karenanya negara seharusnya mendapatkan kontribusi tahunan yang lebih tinggi pula, namun potensi peningkatan ini tidak diakomodir secara jelas dalam perjanjian sehingga menimbulkan pertentangan dari masing – masing pihak.
2.2.
Pendapat PT Hotel Indonesia Natour (HIN)
Komisaris PT Hotel Indonesia Natour (HIN), Michael Umbas menemukan sejumlah kejanggalan terkait kontrak Build, Operate, Transfer (BOT) antara HIN dengan PT Cipta Karya Bersama Indonesia (CKBI)/PT Grand Indonesia (GI). Karena itulah, kejanggalan itu patut dikritisi.
Dia mengemukakan, dalam kontrak BOT yang ditandatangani 13 Mei 2004, disepakati empat objek fisik bangunan di atas tanah negara HGB yang diterbitkan atas nama PT GI yakni Hotel Bintang 5 (42.815 m2), pusat perbelanjaan I (80.000 m2), pusat perbelanjaan II (90.000 m2), fasilitas parkir (175.000m2).
Na u dala erita a ara pe yelesaia pekerjaa terta ggal Maret 9 ter yata ada
tambahan bangunan yakni gedung perkantoran (Menara BCA) dan apartemen (Kempinski) di mana tidak tercantum dalam perjanjian BOT dan belum diperhitungkan besaran kompensasi ke
PT HIN, kata ya dala keterangan persnya, Kamis (4/2).
Kondisi ini, menurutnya, menyebabkan PT HIN kehilangan memperoleh kompensasi dari penambahan dua bangunan yang dikomersilkan tersebut. Pembangunan dua gedung ini, lanjutnya, memiliki nilai ekonomis cukup besar sehingga setara dengan rencana objek BOT lainnya yang disepakati yakni Hotel bintang 5, Pusat Perbelanjaan I dan II, dan fasilitas Parkir.
Pe a aha dua gedu g i i esti ya diajuka sejak awal pere a aa da ter a tu dala
objek BOT. Hal ini jelas tidak sesuai TOR dan perencanaan awal yang disetujui kementerian
BUMN, ujar ya.
Lebih anehnya lagi, ternyata HIN berkantor di Menara BCA itu sendiri. Baru pada tahun 2016 ketika isu ini mencuat HIN menyatakan seharusnya mendapat kontribusi tahunan yang lebih besar dengan adanya kedua bangunan tambahan di komplek Hotel Indonesia. Padahal, HIN adalah pemilik tanah yang dilakukan BOT dan memiliki wewenang pengawasan penuh terhadap asetnya yang dilakukan BOT. Seharusnya, apabila HIN merasa ada kejanggalan pada pembangunan dua gedung tersebut, pihaknya pasti sudah dapat mengetahuinya sejak fase konstruksi. Berikut adalah alamat dan foto kantor PT HIN:
Gambar 5: Alamat PT Hotel Indonesia Natour
3.
Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan dapat ditarik kesimpulan bahwa secara kasat mata tidak dapat dinyatakan secara mutlak pihak yang melakukan kesalahan dalam perjanjian BOT Grand Indonesia. Hal ini dikarenakan masing – masing pihak memiliki argumentasi beserta dasarnya sehingga sulit untuk menimbang apakah PT HIN ataukah PT GI yang telah melanggar ketentuan BOT. Mengingat perkara ini mulai diusut oleh kejaksaan, penulis menyarankan untuk menunggu proses penyidikan selesai dan menghormati apapun keputusan akhir yang nantinya diambil oleh majelis hakim.
Agar kejadian semacam ini tidak kembali terulang di masa datang, setidaknya ada tiga hal yang dapat dilakukan:
- Mempertegas klausul perjanjian dan melibatkan lebih banyak pihak dalam penyusunannya; - Lebih memperketat proses pelaksanaan proyek; dan
- Melaporkan sejak dini apabila ditemukan potensi pelanggaran perjanjian BOT.
