Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah pada Perumahan La Grandia Setia Budi

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH PADA PERUMAHAN LA GRANDIA SETIA BUDI

Diajukan Untuk Melengkapi Syarat Penyelesaian Sarjana Teknik Sipil

Disusun oleh:

JUNITA LAURA SIMANJUNTAK 11 0424 025

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

PROGRAM PENDIDIKAN SARJANA EKSTENSI FAKULTAS TEKNIK

LEMBAR PENGESAHAN

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH PADA PERUMAHAN LA GRANDIA SETIA BUDI

TUGAS AKHIR

Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Memenuhi Syarat untuk Ujian Sarjana Teknik Sipil

Dikerjakan oleh:

JUNITA LAURA SIMANJUNTAK 110 424 025

Pembimbing

Ir. Syahrizal, M.T. NIP. 19611231 198103 1 002

Penguji I Penguji II

Ir. Sanci Barus, MT Nursyamsi, ST, MT NIP. 19520901 198112 1 001 NIP. 19770623 200501 2 001

Mengesahkan

Koordinator PPSE Ketua

Departemen T. Sipil FT. USU Departemen T. Sipil FT. USU

Ir. Zulkarnain A. Muis, M. Eng.Sc Prof. Dr. Ing. Johannes Tarigan NIP. 19560326 198103 1 003 NIP. 19561224 198103 1 002

PROGRAM PENDIDIKAN SARJANA EKSTENSI DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

SURAT PERNYATAAN

Melalui surat ini, mahasiswa yang tersebut di bawah ini:

Nama : JUNITA LAURA SIMANJUNTAK NIM : 11 0424 025

Fakultas/Departemen : TEKNIK/TEKNIK SIPIL

Judul Tugas Akhir : ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH PADA PROYEK

PERUMAHAN LA GRANDIA SETIA BUDI

Dosen Pembimbing : IR. SYAHRIZAL, MT

Menyatakan bahwa tugas akhir ini merupakan karya tulis yang orisinil (asli), dimana dalam hal ini segenap gagasan, sudut pandang dan analisa perhitungan telah dituangkan.

Dengan demikian, dilihat dari permasalahan serta tujuan yang hendak dicapai melalui penulisan tugas akhir ini, maka dapat dikatakan bahwa tugas akhir ini adalah merupakan karya sendiri yang asli dan bukan hasil jiplakan baik sebagian maupun keseluruhan dari skripsi atau tugas akhir orang lain,kecuali kutipan yang saya cantumkan sumbernya sesuai dengan kaedah penulisan karya ilmiah.

Medan, Agustus 2015 Penulis,

ABSTRAK

Perumahan La Grandia yang terletak di daerah Sunggal dibangun di pinggiran Kota Medan merupakan salah satu perumahan dengan lokasi strategis , hunian ini hadir dengan konsep asri dan nyaman serta mendapatkan nilai tambah dari sisi privasi keluarga. Harga jual rumah merupakan acuan pertimbangan pemilihan rumah oleh pembeli, disamping berbagai fasilitas yang ditawarkan.Tujuan dari tugas akhir ini adalah mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya.

Penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas untuk menganalisa biaya, dan metode survey langsung dengan penyebaran kuisioner untuk menganalisa permintaan pasar. Berdasarkan kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe primrose ialah Rp. 513.510.637,2,- sedangkan untuk tipe iris ialah Rp 302.931.033,83,-

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur saya ucapkan kehadirat TUHAN YANG MAHA ESA yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan. Adapun judul dari tugas akhir ini adalah “Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Pada Proyek Perumahan La Grandia Setia Budi. Tugas Akhir ini disusun sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan Strata I (S1) di Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan tugas akhir ini tidak terlepas dari bimbingan, dukungan dan bantuan dari semua pihak. Ungkapan terima kasih atas segala jerih payah, motivasi dan doa yang diberikan sehingga dapat menyelesaikan studi di Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara, terutama kepada:

 Bapak Ir. Syahrizal, MT., selaku Dosen Pembimbing yang telah berkenan meluangkan waktu, tenaga dan pemikiran untuk membantu, membimbing dan mengarahkan penulis hingga selesainya tugas akhir ini.

 Bapak Prof. Dr. Ing. Johannes Tarigan, selaku Kepala Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

 Bapak Ir. Syahrizal, MT., selaku Sekretaris Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

 Bapak Ir Sanci Barus,MT., dan Ibu Nursyamsi,ST,MT selaku Dosen Pembanding/Penguji yang telah memberikan masukan dan kritikan yang membangun dalam menyelesaikan tugas akhir ini serta kepada Bapak/Ibu Staf Pengajar Departemen Teknik Sipil Universitas Sumatera Utara.

 Ayahanda Luhut Simanjuntak, Ibu Sannaria Sinaga tercinta, dan abang- kakakku yang selalu mendukung, membimbing, dan memotivasi dalam menyelesaikan tugas akhir ini.

 Buat semua teman-temanku Ekstension 2011, .

Semoga TUHAN YANG MAHA ESA membalas dan melimpahkan rahmat dan karuniaNya kepada kita semua, dan atas dukungan yang telah diberikan diucapkan terima kasih. Akhirnya, semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi kita semua.

Medan, Agustus 2015 Hormat Saya

DAFTAR ISI

Abstrak ……… i

Kata Pengantar ………. ii

Daftar Isi ……….. iv

Daftar Tabel …...……… viii

Daftar Gambar ……… xii

BAB I PENDAHULUAN ……….………. 1

1.1 Latar Belakang ………. 1

1.2 Rumusan Masalah ………. 3

1.3 Tujuan Penelitian ……….. 3

1.4 Manfaat Penelitian ………….………. 4

1.5 Batasan Penelitian ……….. 4

1.6 Sistematika Tulisan ………..………. 7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ………..……… 7

2.1 Pengertian Rumah ………... 7

2.1.1. Pengertian Rumah Berdasarkan Peraturan dan Undang-Undang10 2.1.2 Penetuan Lokasi Perumahan Yang Ideal…….……….… 10

2.2 Aspek Pelaksanaan Pengadaan Rumah……….. 14

2.3 Peran Pemerintah Dalam Pengadaan Perumahan Kota bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah ……….… 16

2.3.2 Peran Pemerintah dan Pihak atau Lembaga

yang Membantu Peran Pemerintah……….….. 17

2.4. Klasfikasi Biaya………. 20

2.4.1Biaya Berdasarkan Waktu………. 20

2.4.2Biaya Berdasarkan Kelompok Sifat Penggunaannya……… 21

2.4.3 Biaya Berdasarkan Produknya……… 23

2.4.4 Biaya Berdasarkan Volume Produk………. 26

2.5 Penetapan Harga……….. 28

2.5.1 Fungsi Penetapan Harga……….. 28

2.5.2 Strategi Penetapan Harga……….. 29

2.5.3 Tujuan Penetapan Harga………. 30

2.6 Metode Break Event Point (Analisa Titik Impas)……… 32

2.6.1 Manfaat Kegunaan Analisis Break Even (Titik Impas)…………. 33

2.6.2 Asumsi Yang digunakan dalam Break Even Point……… 35

2.6.3 Keterbatasan Analisis Break Even Point……… 36

2.6.4 Kelemahan Break Even Point……….. 38

2.7 Aspek Pasar……….. 39

2.7.1 Permintaan Pasar……….. 39

2.7.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Permintaan……… 40

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ……… 42

3.1 Pengumpulan Data……….. ……….. 42

3.2 Metode Pengolahan Data……… 43

3.2.1 Analisa Biaya……….. 43

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASANALAN ……… 48

4.1 Profil Proyek……….………. 48

4.1.2 Lokasi Proyek………. 48

4.1.3 Aksesibilitasi ………. 48

4.2 Gambaran Umum Perumahan……… 50

4.2.1 Penggunaan Tanah ………. 51

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ………. 65

5.1 Kesimpulan ……… 65

5.2 Saran ………. 66

Daftar Pustaka ………. 67

Lampiran ………. 68

ABSTRAK

Perumahan La Grandia yang terletak di daerah Sunggal dibangun di pinggiran Kota Medan merupakan salah satu perumahan dengan lokasi strategis , hunian ini hadir dengan konsep asri dan nyaman serta mendapatkan nilai tambah dari sisi privasi keluarga. Harga jual rumah merupakan acuan pertimbangan pemilihan rumah oleh pembeli, disamping berbagai fasilitas yang ditawarkan.Tujuan dari tugas akhir ini adalah mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya.

Penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas untuk menganalisa biaya, dan metode survey langsung dengan penyebaran kuisioner untuk menganalisa permintaan pasar. Berdasarkan kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe primrose ialah Rp. 513.510.637,2,- sedangkan untuk tipe iris ialah Rp 302.931.033,83,-

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perumahan dan prasarana lingkungan merupakan kebutuhan dasar setiap keluarga dalam masyarakat Indonesia, yang dicita-citakan dan merupakan faktor yang sangat penting dalam peningkatan stabilitas sosial, dinamika, dan produktivitas masyarakat. Disamping itu pembangunannya sendiri dapat memberikan sumbangan bagi pertumbuhan ekonomi dan perluasan lapangan kerja.

Pembangunan perumahan dan permukiman merupakan salah satu solusi untuk memenuhi tingginya tingkat kebutuhan perumahan dan pemukiman sebagai akibat dari meningkatnya jumlah penduduk terutama di perkotaan. Pembangunan perumahan memerlukan identifikasi dan analisis yang berkaitan serta menjadi masukan berharga bagi perencanaan suatu kawasan. Oleh karena itu, hal tersebut memerlukan suatu latihan dan simulasi yang berorientasi pada kondisi riil lapangan tentang kondisi dan kualitas suatu kelompok hunian (Oktaria , 2013).

Banyaknya pengembang memanfaatkan peluang tersebut tersebut untuk berinvestasi dibidang property dengan membangun perumahan, sehingga banyak sekali investor dikota-kota Medan. Dengan demikian terbuka peluang bagi siapa saja yang ingin membuka investasi dibidang tersebut, maka dibutuhkan penentuan harga yang tepat agar dapat bersaing dengan investor-investor yang lain.

Untuk mengetahui besarnya harga jual yang pantas untuk tiap tipe rumah berdasarkan analisa biaya dan analisa permintaan pasar.

Perumahan La Grandia yang terletak di daerah Sunggal dibangun di pinggiran Kota Medan merupakan salah satu perumahan dengan lokasi strategis , hunian ini hadir dengan konsep asri dan nyaman serta mendapatkan nilai tambah dari sisi privasi keluarga.

Hunian asri dengan lokasi strategis, tentu menjadi idaman hampir setiap orang. Apalagi jika ditambah nilai eksklusif yang disempurnakan dengan kenyamanan untuk melakukan aktivitas sehari-hari. Bagi sebagian besar warga Medan, tinggal di rumah yang memiliki halaman dan dilengkapi taman mungil masih menjadi impian. Walaupun tidak terlalu dekat dengan pusat kota, namun hunian di pinggiran Kota Medan masih menjadi pilihan bagi sebagian orang. Apalagi bagi mereka yang mendambakan hunian yang asri dan nyaman dan tidak terlalu ramai oleh aktivitas perkotaan.Ada sederet alasan bagi warga tetap membeli rumah meskipun lokasinya harus ditempuh dengan waktu 30 menit lebih ke pusat kota. Rumah masih diyakini sebagai simbol keberhasilan keluarga. Lingkungan yang tidak terlalu ramai dirasa lebih nyaman untuk istirahat, dan bisa lebih leluasa melakukan kegiatan yang bersifat pribadi.

Tipe primrose dengan luas bangunan 120 m2 dengan luas tanah 7 x 14, tipe iris dengan luas bangunan 65 m2 dengan luas tanah 6x16

Tipe Jumlah (unit) Terjual (unit) Sisa (unit)

Primerose 16 4 12

Tujuan dari tugas akhir ini adalah mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya. Penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas untuk menganalisa biaya, dan metode survey langsung dengan penyebaran kuisioner untuk menganalisa permintaan pasar.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya, maka permasalahan yang dikemukakan dalam tugas akhir ini adalah sebagai berikut : 1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan La

Grandia

2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan La Grandia dan berapa besarnya? 3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan

permintaan pasar dan analisa biaya?

1.3 Tujuan

Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Mengetahui permintaan pasar terhadap rumah di perumahan La Grandia. 2. Mengidentifikasi biaya-biaya yang perlu diperhitungkan dan mengetahui

besarnya.

1.4Batasan masalah

Beradasarkan perumusan masalah diatas, maka batasan penelitian ini adalah : 1. Dasar perhitungan yang digunakan adalah Break Event Point/Metode

Analisa Titik Impas.

2. Lokasi rumah pada perumahan tidak berpengaruh pada analisa penetapan harga jual

1.5 Manfaat

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Bagi penulis untuk menambah pengetahuan dan pengalaman agar mampu melaksanakan kegiatan yang sama kelak setelah bekerja atau terjun ke lapangan.

1.6 Sistematika Penulisan

Untuk memberikan gambaran garis besar penulisan tugas akhir ini, maka isi tugas akhir ini dapat diuraikan sebagai berikut :

BAB I : PENDAHULUAN

Merupakan rangkaian studi atau rancangan yang akan dilakukan meliputi latar belakang rumusan masalah, maksud dan tujuan, batasan masalah, keaslian penelitian, gambaran umum mengenai lokasi penelitian.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Merupakan kajian berbagai literatur serta hasil studi yang terdahulu yang relevan dengan pembahasan ini. Selain itu pada bab ini juga akan dibahas mengenai acuan ataupun pedoman yang dipakai dalam penyusunan tugas akhir ini.

BAB III : METODOLOGI PENELITIAN

BAB IV : ANALISIS DATA

Berisikan pembahasan mengenai data-data yang dikumpulkan dari hasil survey lapangan ataupundata sumber dari dinas terkait kemudian dianalisis sehingga diperoleh hasil akhir dari analisis dampak lalu yang terjadi.

BAB V : KESIMPULAN

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Rumah

Rumah adalah suatu bangunan dimana manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat dimana berlangsung proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. Maka tidaklah mengherankan apabila masalah perumahan menjadi masalah yang sangat penting bagi setiap individu. Dan karena individu akan selalu tinggal dalam suatu masyarakat, maka dalam setiap masyarakat akan terdapat rumah-rumah yang menampung kebutuhan manusia.

Bangunan gedung ditinjau dari salah satu persyaratan arsitektur menurut undang-undang republik Indonesia nomor 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung

menyatakan bahwa “persyaratan arsitektur bangunan gedung meliputi persyaratan

Daerah dimana terdapat sekelompok rumah biasanya disebut sebagai perumahan. Setiap perumahan memiliki sistem nilai serta kebiasaan sendiri yang berlaku bagi warganya.

Sistem nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. Dengan demikian, perpindahan satu orang dari satu daerah perumahan ke daerah perumahan lainnya akan membawa akibat-akibat tertentu. Mereka (orang-orang yang berpindah itu) harus dapat menyesuaikan dirinya pada lingkungan yang baru, sistem dan nilai sosial yang baru. Kegagalan dalam hal ini dapat menimbulkan berbagai masalah (Sarwono, et. al, 1978).

Ada anggapan bahwa dalam istilah perumahan sesungguhnya sudah mengandung kompleksitas permasalahan dan hubungan sebab akibat yang pelik. Perumahan sesungguhnya berkaitan erat dengan industrialisasi, aktivitas ekonomi, dan pembangunan. Keberadaan perumahan juga ditentukan oleh perubahan social, ketidakmatangan sarana hukum, politik dan administratif serta berkaitan pula dengan kebutuhan akan pendidikan. Perumahan juga menghadapi persoalan penempatan peranan pihak swasta, peranan pemerintah, pembiayaan dan kebjikan transportasi (Abrams, 1964).

2.1.1 Pengertian Rumah Berdasarkan Peraturan dan Undang-undang

Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan bahwa “Rumah adalah bangunan

gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni, sarana pembinaan

keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta asset bagi pemiliknya”.

Rumah tinggal merupakan salah satu bangunan gedung yang mempunyai fungsi hunian, menurut undang-undang republik Indonesia tahun 2002 tentang bangunan gedung menyatakan bahwa “bangunan gedung fungsi hunian meliputi bangunan untuk rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun dan rumah tinggal

sementara”.

Undang-undang yang mengatur pengadaan perumahan dalam pelita I sampai V adalah undang-undang pokok perumahan No 1 tahun 1964. Baru tahun 1992 undang-undang tersebut diganti oleh undang-undang no.4 tahun 1992. Ditinjau dari segi materinya, dapat dikatakan bahwa Undang-undang No.4 lebih lengkap dan terinci dibandingkan dengan Undang-undang No1 tahun 1964. Dari 28 pasal dan 89 ayat undang-undang no 4 tahun 1992, dapat disarikan sebagai berikut:

a. Undang-undang pokok perumaha no. 1 tahun 1964

Beberapa ayat yang terpenting dalam undang-undang tersebut antara lain:  Tiap-tiap warga Negara berhak memperoleh dan menikmati perumahan

yang layak,sesuai dengan norma-norma sosial, teknik, keamanan, kesehatan dan kesusilaan.

 Pemerintah memberikan bimbingan, berbagai fasilitas, batuan dan perangsang lainnya baik dalam pembangunan maupun pembiayaan, tanpa meninggalkan semangat gotong royong dalam masyarakat.

 Pemerintah mengadakan penelitian dan perencanaan untuk perbaikan pembangunan perumahan dengan mengutamakan usaha memperendah biaya, mempertinggi mutu dan mempercepat proses pembangunan.

 Pemerintah berusaha membangun perumahan setahap demi setahap bagi keperluan rakyat dan Negara, dengan memperhatikan perkembangan kota dan daerah.

 Koordinasi pelaksanaan urusan perumahan dapat diserahkan kepada pemerintah Daerah Tingkat I yang selanjutnya dapat pula diserahkan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II

b. Undang-undang Nomor 16 tahun 1985, tentang Rumah Susun Pembangunan rumah susun bertujuan untuk :

 Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.

 Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah didaerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptkan lingkungan permukiman yang lengkap dan serasi dan seimbang.

 Pemerintah melakukan pengaturan dan pembinaan rumah susun

c. Undang-undang No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman

Terdapat beberapa pasal dan ayat penting yang berpengaruh pada pengadaan perumahan kota bagi masyarakat berpenghasilan rendah, antara lain:

 Setiap warga Negara mempunyai hak untuk menempati/menikmati/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman ,serasi dan teratur.

 Setiap warga Negara mempunyai kewajiban dan tanggung jawab untuk berperan serta dalam pembangunan perumahan dan permukiman.

 Pemerintah dan badan-badan sosial atau keagamaan dapat menyelenggarakan pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan khusus . yang dimaksud dengan pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan khusus antara lain perumahan transmigrasi, korban bencana alam, perumahan dinas dan lain sebagainya.

 Pemenuhan kebutuhan pemukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan pemukiman skala besar yang terencana, menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan secara bertahap.

 Setiap warga Negara mempunyai hak dan kesempatan yang sama dan seluas-luasnya untuk berperan serta dalam pembangunan perumahan dan pemukiman. Pelaksanaan peran serta masyarakat dapat dilakukan secara perorangan atau dalam bentuk usaha bersama.

 Untuk memberikan bantuan dan atau kemudahan kepada masyarakat dalam pembangunan rumah sendiri atau memiliki rumah, pemerintah melakukan upaya pemupukan dana. Bantuan dan atau kemudahan tersebut berupa kredit perumahan.

Ada 5 peraturan yang disahkan pada pelita II, untuk mengatur hal-hal sebagai berikut:

a. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pihak swasta harus mengikuti persyaratan pembangunan dengan perbandingan satu rumah mewah, 3 rumah sedang dan 6 rumah murah.

b. Tugas dan susunan dari anggota BKPN.

c. Lingkup tugas BTN da persyaratan pembangunan perumahan rakyat d. Tata cara pembebasan tanah, tugas dan wewenang serta susunan panitia

pembebasan tanah.

e. Wewenang pemilik untuk merencanakan, menggunakan lahan dan penyerahan pada pihak ketiga

2.1.2 Penentuan Lokasi Perumahan yang Ideal

Untuk menetapkan lokasi perumahan yang baik perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

1. Ditinjau dari segi teknis pelaksanaannya:

- Mudah mengerjakannnya dalam arti tidak banyak pekerjaan cut dan fill,

pembongkaran tonggak-tonggak kayu dan sebagainya.

- Bukan daerah banjir, bukan daerah gempa, bukan daerah angin ribut, bukan daerah rayap.

- Tanahnya baik sehingga konstruksi bangunan yang ada dapat direncanakan dengan sistem yang semurah mungkin

- Mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik, pembuangan air limbah/kotor/hujan (drainase) dan lain-lain.

- Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan.

- Mudah mendapatkan tenaga-tenaga pekerja dan lain-lain. 2. Dilihat dari segi tata guna tanah:

- Tanah yang secara ekonomis telah sukar dikembangkan secara produktif, misal :

- Bukan daerah persawahan

- Bukan daerah kebun-kebun yang baik

- Bukan daerah usaha seperti, pertokoan, perkantoran, hotel, pabrik/industry

- Tidak merusak lingkungan yang telah ada, bahkan kalau dapat memperbaikinya

- Sejauh mungkin dipertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah, penampung air hujan dan penahan air laut.

3. Dilihat dari segi kesehatan dan kemudahan :

- Lokasinya sebaiknya jauh dari lokasi pabrik-pabrik yang dapat mendatangkan polusi misalnya debu pabrik, buangan sampah-sampah dan limbah pabrik.

- Lokasinya sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, pasar, puskesmas dan lain-lain kebutuhan keluarga. - Lokasinya sebaiknya mudah dicapai dari tempat kerja para penghuni. 4. Ditinjau dari segi politis dan ekonomis

- menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekelilingnya

- dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat sekelilingnya untuk membangun rumah dan lingkungan yang sehat, layak dan indah walaupun bahan-bahan produksi local

- mudah penjualannnya karena lokasinya disukai oleh calon pembeli dan dapat mendatangkan keuntungan yang wajar bagi developernya (Mirhad, 1983).

2.2 Aspek Pelaksanaan Pengadaan Rumah

Pelaksanaan Pengadaan perumahan kota bagi masyarakat berpenghasilan rendah merupakan kunci yang sangat menentukan . secara garis besar ada 4 unsur utama yang berkaitan dengan pelaksanaan pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, yaitu organisasi pelaksanaan, pendanaan, pengadaan kapling dan prasarana serta pelaksanaan pembangunan fisik rumah.

pengadaan perumahan. Bentuk organisasi pelaksanaan pengadaan perumahan akan menentukan cara-cara pendanaan, pengelolaan pengadaan kapling siap bangun dan pelaksanaan pembangunan perumahan.

Ketersediaan dana sangat diperlukan untuk membiayai pembentukan organisasi, pengadaan kapling siap bangun, pembangunan rumah, pengurusan perizinan dan kegiatan-kegiatan lain. Sumber dana dapat berasal dari pemerintah, swsata maupun dari masyrakat sendiri bergantung kepada kebijaksanaan dan program pemerintah. Pada program-program pengadaan perumahan yang dilaksanakan oleh pemerintah, sumber dana pembangunan tersebut seluruhnya berasal dari pemerintah. Yang dilaksanakan oleh pengembang swasta, sumber dana yang diperlukan berasal dari perusahaan yang bersangkutn maupun pinjaman dari berbagai bank. Sedangkan pada pengadaan perumahan dengan peran serta masyrakat, sebagian besar dana pembangunan bersasal dari masyarakat tersebut, dengan beberapa bantuan dari pihak lain. Ketersediaan dana dan cara mendapatkannya akan sangat berpengaruh pada cara pengadaan kapling siap bangun dan cara pelaksanaan pembangunan rumah.

Pelaksanaan pembangunan rumah merupakan tahap terakhir dalam kegiatan pengadaan perumahan kota bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pelaksanaan pengadaan perumahan dipengaruhi oleh kebijaksanaan dan peraturan-peraturan pemerintah serta kondisi sosial ekonomi maupun kemampan pelaksanaannya.

2.3. Peran Pemerintah dalam Pengadaan Perumahan Kota bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Pada dasarnya peran pemerintah dalam pengadaan perumahan dapat dibagi dua. Pertama, sebagai pembuat kebijaksanaan strategi dan program pengadaan perumahan secara nasional. Kedua, peran pemerintah dalam pelaksanaaan pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Dalam hal ini terdapat dua peran yang dapat dilakukan oleh pemerintah yaitu sebagai provider atau sebagai enabler.

Dengan diterapkannya peran pemerintah sebagai provider di sebagian besar Negara-negara berkembang, pelaksanaan pengadaan perumahan kota bagi masyarakt berpenghasilan rendah di negara-negara berkembang pada umumnya adalah :

a. perumahan rakyat atau publik housing baik untuk dijual maupun disewakan dalam bentuk rumah susun, rumah murah dan rumah inti yang dibangun oleh sector pemerintah dalam jumlah terbatas dengan harga diatas kemampuan sebagian besar masyarakat berpenghasilan rendah. Diisamping itu, pada rumah-rumah tersebut sering terjadi ketidaksesuaian atau mismatch dengan kebutuhan dan kemampuan penghuninya.

pembuangan sampah, serta tempat-tempat lain secara liar.bahkan, ditaman-taman atau daerah hijau didalam kota seperti yang terjadi di Mexico atau Caracas. Meskipun rumah tersebut dapat menampung sebagian besar kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah, karena secara fisikdi bawah standar tradisional yang dianut pemerintah dan tidak memiliki izin-izin yang diperlukan, rumah-rumah tersebut sering menjadi sarana penggusuran.

2.3.1. Perkembangan Kebijaksanaan dan Program Perumahan di Negara Berkembang

Kareana keterbatasan tenaga ahli dibidang perumahan, menyebabkan banyak Negara berkembang termasuk Indonseia yang pada awalnya meniru paradigm dan kebijaksanaan negara-negara maju yang ternyata tidak selalu sesuai dengan kondisi sosial ekonomi dan permasalahan yang mereka hadapi.

Menurut Ettinger, kriteria perumahan sebaliknya memenuhi standar yang baik ditinjau dari berbagai aspek antara lain sebagai berikut:

a. Ditinjau dari segi kesehaan dan keamanan dapat melindungi penghuninya dari cuaca hujan, kelembaban dan kebisingan, mempunyai ventilasi yang cukup, sinar matahari dapat masuk kedalam rumah serta dilengkapi dengan prasarana air, lisrik, dan sanitasi yang cukup.

b. Mempunyai cukup ruangan untuk berbagai kegiatan di dalam rumah dengan privasi yang tinggi.

2.3.2. Peran Pemerintsh dan Pihak atau Lembaga yang Membantu Peran Pemerintah

Ada beberapa pendapat tentang peran pemerintah dalam pelaksanaan pengadaan perumahan dengan peran serta masyarakat.

Menurut Turner, peran pemerintah perlu dibedakan antara peran pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Peran pemerintah daerah pusat sebaiknya dibatasi pada kegiatan-kegiatan pokok yang berdampak nasional, terutama penyusunan berbagai kebijaksanaan nasional, pembuatan kerangka kelembagaan atau institusional framework, perencanaan system pengadaan dan pengelolaan sumber daya teknologi, lahan dan sumber dana. Disamping itu tugas pemerintah pusat adalah menjabarkan kebijaksanaan pemerintah menjadi program dibidang industry, pertanahan, pembiayaan dan bidang lain yang diperlukan agar dapat dilaksanakannya peran serta masyarakat dalam pengadaan perumahannnya.

Tiga instrument ditujukan untuk memecahkan masalah dari segi permintaan, tiga instrument untuk memecahkan masalah dari segi pengadaan dan satu untuk memperbaiki cara pengelolaan sector perumahan secara keseluruhan. Instrument untuk memecahkan masalah dari segi permintaan, meliputi:

a. Mengembangkan hak kepemilikan. Memberikan jaminan atas status pemilikan dan penggunaan rumah maupun lahan yang dilengkapi dengan peraturan yang benar-benar dilaksanakan. Instrument ini dilengkapi dengan program pendaftaran rumah dan lahan untuk memberikan kejelasan status kepemilikannya.

menciptakan cara-cara yang inovatif agar dapat memberikan akses yang lebih besar pada masyarakat berpenghasilan rendah untuk pembiayaan pembangunan perumahan.

c. Merasionalkan subsidi. Untuk meyakinkan bahwa program-program subsidi adalah layak dan dalam skala yang terjangkau, dengan sasaran yang jelas, terukur, transparan dan tidak menimbulkan distorsi pada pasar perumahan

.Instrumen untuk memecahkan masalah dari segi pengadaan, meliputi: a. Menyediakan prasarana untuk lahan perumahan.

Mengkoordinasikan berbagai instansi yang bertanggung jawab dalam penyediaan prasarana jalan, drainase, air bersih, pembuanganair kotor dan listrik didaerah perumahan, terutama untuk daerah-daerh yang kurang berkembang agar menjadi daerah perumahan yang berkembang agar menjadi daerah perumahan yang berkembang dengan efisien.

b. Mengatur lahan dan pembangunan rumah

Menyeimbangkan biaya dan keuntungan dalam peraturan yang mempengaruhi pengadaan lahanperkotaan, pasar perumahan dan terutama tataguna lahan. Disamping itu, menghapuskan peraturan-peraturan yang dapat menghalangi pengadaan perumahan.

c. Mengorganisir industry bangunan

dan penggunaan bahan bangunan local serta mengurangi penghalang dalam perdagangan yang berkaitan dengan pengadaan perumahan.

2.4 .Klasifikasi Biaya

Konsep dan istilah –istilah biaya telah berkembang selaras dengan kebutuhan disiplin keilmuan dan profesi : (ekonomi, akuntan, insinyur, atau desainer) sehingga dalam mengklasifikasikan biaya banyak pendekatan yang dapat ditemui. Sesuai dengan kebutuhan dan tujuan bahasan buku ini, setidaknya kita perlu melihat klasifikasi biaya sebagai berikut:

1. Biaya berdasarkan waktunya

2. Biaya berdasarkan sekelompok sifat penggunaannya 3. Biaya bedasarkan produknya

4. Biaya berdasarkan volume produk 2.4.1. Biaya berdasarkan waktu

Biaya berdasarkan waktu dapat pula dibedakan atas:

a. Biaya masalalu (hystorical cost), yaitu biaya yang secara rill telah dikeluarkan yang dibuktikan dengan catatan historis pengeluaran kegiatan.

Tujuan mempelajari biaya historis ini antara lain:

 Sebagai dasar dalam penyusunan atau estimasi biaya masa datang.  Sebagai dasar dalam pertanggung jawaban pimpinan atau pihak yang

berwenang atas biaya-biaya yang telah dikeluarkannya.

audit biaya. Disamping itu, biaya historis digunakan secara umum oleh banyak pihak dalam menyusun (estimate) biaya kegiatan kedepan.

b. Biaya perkiraan (predictive cost) yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan.

Ada beberapa tujuan orang menghitung biaya prediktif ini, antara lain:  Memperkirakan pemakaiian biaya dalam merealisasikan suatu

rencana kegiatan masa datang dalam rangka menjawab pertanyaan berikut:

 berapa biaya yang diperlukan untuk menjalankan rencana tersebut?

 cukupkah dana yang tersedia?

 apakah biaya itu sudah ideal atau terlalu mahal?

 Memastikan apakah biaya yang akan dikeluarkan itu masih mungkin diperbaiki atau diturunkan tanpa mengurangi hasil secara kualitas maupun kuantitas.

Untuk menjawab pertanyaan ini diperlukan suatu analisis yang komprehensif dan Interaktif pada aspek-aspek teknis rencana tersebut. Penggunaan data biaya prediktif pada umumnya selalu dipakai oleh kelompok perencana/desainer termasuk kelompok Teknik Industri.

harga pasar. Maka, perlu dipikirkan bagaimana metode pembebanan biaya terhadap produk-produk bersangkutan.

2.4.2 Biaya berdasarkan kelompok sifat penggunaannya

Biaya berdasarkan klasifikasi penggunaan setidaknya dapat dibedakan atas 3 jenis.

a. Biaya investasi (investment cost)

Yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah yang relative besar dan berdampak jangka panjang untuk kesinambungan usaha tersebut. Investasi sering juga dianggap sebagai modal dasar usaha yang dibelanjakan untuk penyiapan dan pembangunan sarana prasarana dan fasilitas usaha termasuk pengembangan dan peningkatan sumber daya manusianya.

Contoh:

 Pembuatan/pemyediaan bangunan kantor, pabrik, gudang, fasilitas produksi lainnya serta infrastruktur yang diperlukan untuk itu

 Penyediaan fasilitas produksi, mesin-mesin peralatan dan fasilitas kerja lainnya

 Pengadaan armada kendaraan

 Pengadaan sarana pendukung seperti perabotan kantor, computer untuk system informasi manajemen dan sebagainya.

 Pendidikan dan pelatihan sumber daya manusia  Dan lain-lain

Yaitu biaya yang dikeluarkan dalam rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujiuan. Biaya ini biasanya di keluarkan secara rutin atau periodik waktu tertentu dalam jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.cntoh pemakaian biaya ini antara lain:  Pembelian bahan baku produk

 Pembayaran gaji/upah karyawan  Pembelian bahan pendukung lainnya

 Pengeluaran-pengeluaran aktivitas organisasi dan administrasi usaha  Dan lain-lain

c. Biaya perawatan (maintenance cost)

Yaitu biaya yang diperuntukkan dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja faisilitas atau peralatan agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan. Sifat pengeluaran ini umumnya dibedakan menjadi dua yaitu:  biaya perawatan rutin/periodic

 biaya perawatan insidentil (kuratif) 2.4.3 Biaya berdasarkan produknya

Proses pengelompokan biaya berdasarkan produk dapat dibedakan menjadi dua kelompok besar, yaitu biaya pabrikasi dan biaya komersial.

1. Biaya pabrikasi (factory cost)

yang dikeluarkan dalam rangka kegiiatan proses produksi sehingga disebut juga dengan production cost.

Biaya pabrikasi akan terdiri dari komponen-komponen biaya berikut:\  Biaya bahan langsung dan biaya tenaga kerja langsung sering juga

disebut sebagai biaya utama (prime cost), sedangkan biaya bahan tak langsung, biaya tenaga kerja tak langsung, biaya tenaga kerja tak langsung, dan biaya tidak langsung lainnya disebut dengan biaya overhead pabrik. Biaya bahan langsung dan biaya overhead pabrik dapat digabung kedalam kelompok biaya konversi (conversion cost), yang mencerminkan biaya pengubahan bahan langsung menjadi barang jadi.

 Bahan langsung (direct materials) adalah semua bahan yang diperlukan umtuk membentuk bagian integral dari produk. Cirri-cirinya tanpa adanya bahan tresebut produk tidak dapat diwujudkan dan jika ditelusuri bahan tersebut ditemukan pada produk, mungkin secara fisik atau pun sifat. Contoh bahan langsung pada pembuatan mobile adalah kayu, baja/besi pada pembuatan komponen mesin, atau tepung dan telur untuk membuat kue. Paku dan lem pada pekerjaan mobile tidak dimasukkan sebagai bahan langsung, tetapi dimasukkan sebagai bahan tak langsung.

lebih baik atau Karena pemakaian bahan itu sedemikian kecil atau sedemikian rumitnya untuk dihitung sebagai bahan langsung.

 Tenaga kerja langsung (direct labor) yaitu tenaga kerja yang secara langsung mempengaruhi terjadinya proses produksi seperti pekerja, tukang dan operator. Jadi tanpa tenaga kerja tersebut kegiatan produksi tidak akan terjadi. Biaya untuk ini meliputi gaji karyawan yang dapat dibebankan pada produk tertentu.

 Tenaga tak langsungyaitu tenaga kerja yang dibutuhkan dalam rangka mendukung kelancaran proses produksi dilantai pabrik seperti pengawas, super visor, montir, cleaning service pabrik, unsure pimpinan pabrik, dan lain-lain yang masih punya relevansi kuat dengan proses produksi.

 Biaya tak langsung lainnya yaitu semua biaya yang dikeluarkn dalam rangka proses produksi diluar dari komponen biaya diatas, contoh sewa peralatan dan fasilitas pabrik, penyusutan peralatan dan fasilitas pabrik, pemeliharaan dan perawatan fasilitan, pengadaan atau pembayaran sumber daya yang dibutuhkan pabrik diluar komponen diatas (listrik,air, sarana telekomunikasi, pajak bumi, dan sebagainya). 2. Biaya komersial (commercial cost)

 Biaya umum dan administrasi  Biaya pemasaran

 Pajak usaha dan perusahaan

Pajak usaha sering juga digabungkan pada biaya administrasi dan umum. Biaya umum dan admistrasi, merupakan biaya yang dikeluarkan untuk kepentingan menjalankan manajemen dan dn organisasi perusahaan sehingga sering juga disebut biaya manajemen dan organisasi. Contoh biaya ini adalah gaji karyawan dan pimpinan diluar pabrik, biaya ATK, surat menyurat, fasilitas sarana dan prasarana organisasi dan sebagainya.

 Biaya pemasaran (marketing cost) yaitu biaya yang dikeluarkan dalam rangka pemasaran produk meliputi biaya biaya distribusi, advertensi, promosi dan sebagainya

 Pajak usaha meliputi semua pajak maupun retribusi yang perlu dikeluarkan berkaitan dengan kegiatan usaha dimaksud. Namun sering juga telah digabungkan pada komponen sebelumnya sesuai dengan pos yang relevan.

Ada pun tujuan beradasarkan perhitungan biaya berdasarkan produk ini antara lain:

 Memproyeksikan biaya produksi dan harga produk terjual

 Mengetahui komposisi komponen biaya produksi maupun biaya produk keseluruhan

 Sebagai sarana informasi dalam menyelidiki dan menganalisis struktur biaya produk yang ideal oleh perencana dalam rangka

2.4.4 Biaya berdasarkan volume produk

Beberapa jenis biaya bervariasi langsung dengan perubahan volume produksi, sedangkan biaya lainnya relative tidak berubah terhadap jumlah produksi. Oleh karena itu, manajemen perlu memerhatikan beberapa kecenderungan biaya tersebut untuk dapat merencanakan dan mengendalikan efek biaya terhadap volume produksi.

Oleh karena itu, biaya berdasarkan volume produksi dapat dibedakan sebagai berikut:

 Biaya tetap (fixed cost) adalah biaya yang harus dikeluarkan relatif sama walaupun volume produksi berubah dalam batas-batasb tertentu. Contoh, biaya listrik untuk penerangan, telepon, air, bersih, gaji karyawan, dan lain-lain.

 Biaya variabel adalah biaya yang berubah besarnya secara proposional dengan jumlah produk dibuat. Contoh, baiaya bahan baku, tenaga kerja langsung jika system penggajian berdasarkan volume, dan lain-lain

 Biaya semi variabel yaitu biaya yang berubah tidak proporsional dengan perubahan volume, misalnya perubahan volume melewati kapasitas fasilitas yang ada sehingga diperlukan penambahan kapasitas mesin, biaya perbaikan mesin, dan sebagainya.

Grafik ongkos produksi (Pujawan, 2009)

2.5 Penetapan Harga

Menurut Kotler dan Armstrong (2001), penetapan harga dipengaruhi oleh biaya sebagai faktor internal, dan faktor eksternal. Terdapat beberapa jenis cara dalam penetapan harga berdasar pendekatan biaya yaitu penetapan harga biaya plus

(Cost Plus Pricing Method) dan penetapan harga berdasar Break Even Point atau analisa titik impas. Analisa titik impas merupakan analisa suatu keadaan dimana perusahaan di dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian.

2.5.1 Fungsi Penetapan Harga

Pengendalian sebuah usaha tidak lagi dapat dilakukan hanya berdasarkan intuisi atau pengalaman saja,

namun pengetahuan menjadi faktor penting lain yang perlu dipadukan. Maka dalam kondisi resesi seperti yang kita hadapi saat ini, tugas manajemen dalam mengendalikan perusahaan menjadi lebih berat lagi. Untuk mencapai tujuan perusahaan, dibutuhkan koordinasi yang baik dari semua fungsi manajemen. Pada dasarnya semua fungsi tersebut sama pentingnya sebagai suatu sistem. Namun pemasaran merupakan fungsi yang mempunyai intensitas hubungan paling besar dengan

lingkungan eksternal, padahal justru dalam lingkungan itulah perusahan mempunyai keterbatasan yang paling besar dalam pengendaliannya.

Maka seringkali dikatakan bahwa pemasaraan merupakan urat nadi perusahaan, dalam arti sangat kritis kedudukannya dalam menentukan kelangsungan hidup perusahaan dan berperan penting dalam pengembangan strategi. (Kotler et al, 2003)

perubahan makro ekonomi yang mengakibatkan inflasi, pertumbuhan penduduk yang semakin lambat, dan semakin maraknya kompetisi, maka faktor harga menjadi salah satu problem utama yang harus dihadapi para marketer.

2.5.2 Strategi Penetapan Harga

Harga merupakan elemen penting dalam strategi pemasaran dan harus senantiasa dilihat dalam hubungannya dengan strategi pemasaran. Harga berinteraksi dengan seluruh elemen lainnya dalam bauran pemasaran untuk menentukan efektivitas dari setiap elemen dan keseluruhan elemen. Tujuan yang menuntun strategi penetapan harga haruslah merupakan bagian dari tujuan yang menuntun strategi pemasaran secara keseluruhan. Oleh karena itu tidaklah benar bila harga dipandang sebagai elemen yang mandiri dari bauran pemasaran, karena harga itu sendiri adalah elemen sentral dalam bauran pemasaran. Harga merupakan satu-satunya unsure bauran pemasaran yang memberikan pemasukan atau pendapatan bagi perusahaan.

2.5.3 Tujuan Penetapan Harga

Pada dasarnya ada 4 tujuan dari sebuah proses penetapan harga, yaitu: (Mirosca, 2009)

1. Tujuan Berorientasi pada Laba

Asumsi teori ekonomi klasik menyatakan bahwa setiap peruasahaan selalu memilih harga yang dapat menghasilkan laba paling tinggi. Tujuan ini dikenal dengan istilah maksimilasi laba. Dalam era persaingan global, kondisi yang dihadapi semakin kompleks dan semakin banyak variabel yang berpengaruh terhadap daya saing setiap perusahaan, sehingga tidak mungkin suatu perusahaan dapat mengetahui secara pasti tingkat harga yang dapat menghasilkan laba maksimum (Gasperz, 2005). Oleh karena itu ada pula perusahaan yang menggunakan pendekatan target laba, yakni tingkat laba yang sesuai atau pantas sebagai sasaran laba.

2. Tujuan Berorientasi pada volume

selain tujuan berorienatsi pada laba, ada pula perusahaan yang menetapkan hargannya berdasarkan tujuan yang berorientasi pada volume tertentu atau yang biasa dikenal dengan istilah volume pricing objective. Harga ditetapkan sedemikian rupa agar dapat mencapai target volume penjualan atau pangsa pasar.

3. Tujuan Berorientasi pada Citra

memberikan jaminan bahwa harganya merupakan harga yang terendah di suatu wilayah tertentu. Pada hakikatnya baik penetapan harga tinggi maupun rendah bertujuan untuk meningkatkan persepsi konsumen terhadap keseluruhan bauran produk yang ditawarkan perusahaan.

4. Tujuan Stabilisasi Harga

Dalam pasar yang konsumennya sangat sensitif terhadap harga, bila suatu perusahaan menurunkan hargannya, maka para pesaingnya harus menurunkan pula harga mereka. kondisi seperti ini yang mendasari terbentuknya tujuan tujuan stabilisasi harga dalam industri-industri tertentu (misalnya minyak bumi). Tujuan stabilisasi dilakukan dengan jalan menetapkan harga untuk mempertahankan hubungan yang stabil antara harga suatu perusahaan dan harga pemimpin industri.

2.6 Metode Break Event Point (Analisa Titik Impas)

Break Even Point (BEP) dapat diartikan sebagai suatu titik atau keadaan dimana perusahaan di dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, pada keadaan itu keuntungan atau kerugian sama dengan nol. Hal tersebut dapat terjadi bila perusahaan dalam operasinya menggunakan biaya tetap, dan volume penjualan hanya cukup untuk menutup biaya tetap dan biaya variabel. Apabila penjualan hanya cukup untuk menutup biaya variabel dan sebagian biaya tetap, maka perusahaan menderita kerugian. Dan sebaliknya akan memperoleh memperoleh keuntungan, bila penjualan melebihi biaya variabel dan biaya tetap yang harus di keluarkan.

tertentu.Selanjutnya, dengan adanya analisis titik impas tersebut akan sangat membantu manajer dalam perencanaan keuangan, penjualan dan produksi, sehingga manajer dapat mengambil keputusan untuk meminimalkan kerugian, memaksimalkan keuntungan, dan melakukan prediksi keuntungan yang diharapkan melalui penentuan

 harga jual persatuan  produksi minimal

 pendesainan produk dan lainnya

Dalam penentuan titik impas perlu diketahui terlebih dulu hal-hal dibawah ini agar titik impas dapat ditentukan dengan tepat, yaitu:

 Tingkat laba yang ingin dicapai dalam suatu periode

 Kapasitas produksi yang tersedia, atau yang mungkin dapat ditingkatkan  Besarnya biaya yang harus dikeluarkan, mencakup biaya tetap maupun

biaya variable.

2.6.1 Manfaat dan Kegunaan Analisis Break Even (Titik Impas)

Manfaat dan Kegunaan Analisis Break Even (Titik Impas) yaitu:

Analisis Break even secara umum dapat memberikan informasi kepada pimpinan, bagaimana pola hubungan antara volume penjualan, cost/biaya, dan tingkat keuntungan yang akan diperoleh pada level penjualan tertentu.

Analisis break even dapat membantu pimpinan dalm mengambil keputusan mengenai hal-hal sebagai berikut:

b. Jumlah penjualan yang harus dicapai untuk memperoleh keuntungan tertentu.

c. Seberapa jauhkah berkurangnya penjualan agar perusahaan tidak menderita rugi.

d. Untuk mengetahui bagaimana efek perubahan harga jual, biaya dan volume penjualan terhadap keuntungan yang diperoleh.

Menurut Sutrisno dalam bukunya Manajemen Keuangan Teori, Konsep, dan Aplikasi menjelaskan ada beberapa manfaat lain yang bisa diambil dengan menggunakan konsep break even pointyaitu sebagai berikut :

1. Perencanaan Penjualan atau Produksi

Pada setiap awal periode perusahaan sudah harus mempunyai perencanaan produksi dan penjualan. Rencana produksi dan penjualan bisa direncanakan dengan menggunakan konsep break even point.

2. Perencanaan Harga Jual Normal

3. Perencanaan Metode Produksi

Analisis break even point ini juga sering digunakan untuk menentukan alternatif pemilihan metode produksi atau mesin produksi. Ada mesin produksi yang mempunyai karakteristik biaya tetap rendah tetapi biaya variabel tinggi (sering disebut padat karya) atau biaya tetap tinggi tetapi biaya variabel perunit rendah (sering disebut padat modal). Dari dua pilihan tersebut, mana yang akan dipilih apakah dengan padat karya (labour intencive) atau padat modal (capital intencive)? Untuk memilih alternatif mana yang terbaik, bisa digunakan analisis biaya, laba, dan volume (cost, profit, volume analysis).

4. Titik Tutup Pabrik

Apabila kondisi perusahaan sudah menunjukkan biaya total melebihi penjualan totalnya, yang artinya bahwa perusahaan beroperasi dibawah titik break even, apakah perusahaan sebaiknya ditutup atau tetap dipertahankan.

mendapatkan sisa kas, selama penerimaan pengahasilan masih bisa menutup biaya variabel dan biya tetap tunai. Biaya tetap tunai adalah biaya tetap yang dikeluarkan secara tunai seperti pembayaran gaji, biaya promosi, sewa gedung, dan biaya tetap tunai lainnya. Artinya pada kondisi tersebut perusahan masih bisa membayar gaji karyawannya, walaupun untuk membayar biaya tetap tidak tunai (penyusutan) tidak mencukupi. Tetapi kalau penerimaan penjualan tidak bisa menutup biaya variabel dan biaya tetap tunai, maka perusahaan sudah harus ditutup

2.6.2 Asumsi yang digunakan dalam Break Even Point

Mudah tidaknya perhitungan atau penutupan titik break even point tergantung pada konsep-konsep yang mendasari atau asumsi yang digunakan didalamnya.

Menurut Susan Irawati dalam bukunya “Manajemen Keuangan” memaparkan asumsi dasar yang digunakan dalam break even point adalah sebagai berikut :

 Biaya yang terjadi dalam suatu perusahaan harus digolongkan kedalam biaya tetap dan biaya variabel.

 Biaya vaiabel yang secara total berubah sesuai dengan perubahan volume, sedangkan biaya tetap tidak mengalami perubahan secara total.

 Jumlah biaya tetap tidak berubah walaupun ada perubahan kegiatan, sedangkan biaya tetap perunit akan berubah-ubah.

 Harga jual perunit konstan selama periode dianalisis.

 Perusahaan menjual dan membuat satu jenis produk, bila perusahaan

membuat atau menjual lebih dari satu jenis produk maka “perimbangan hasil

penjualan” setiap produk tetap

2.6.3 Keterbatasan Analisis Break Even Point

Analisis break even dapat dirasakan manfaatnya apabila titik break even dapat dipertahankan selama periode tertentu. Keadaan ini dapat dipertahankan apabila biaya-biaya dan harga jual dalah konstan, karena naik turunnya harga jual dan biaya akan mempengaruhi titik break even. Dalam kenyataan analisis ini agak sukar untuk diterapkan. Oleh sebab ini bagi analis perlu diketahui bahwa analisis break even mempunyai limitasi-limitasi tertentu, yaitu:

a. Fixed cost haruslah konstan selama periode atau range of out put tertentu

b. Variabel cost dalam hubungannya dengan sales haruslah konstan c. Sales price perunit tidak berubah dalam periode tertentu

d. Sales mix adalah konstan

Berdasarkan limitasi-limitasi tersebut, BREAK EVEN POINT (BEP) akan bergeser atau berubah apabila:

b. Perubahan pada variabel cost ratio atau VC per unit, dimana perubahan ini akan menentukan bagaimana miringnya garis total cost. Naiknya biayaVC per unit akan menggeser BEP keatas atau sebaliknya.

c. Perubahan dalam sales price per unit .Perubahan ini akan mempengaruhi miringnya garis total revenue (TR). Naiknya harga jual per unit pada level penjualan yang sama walaupun semua biaya adalah tetap, akan menggeser kebawah atau sebaliknya.

d. Terjadinya perubahan dalam sales mix. Apabila suatu perusahaan memproduksi lebih dari satu macam produk maka komposisi atau perbandingan antara satu produk dengan produk lain (sales mix) haruslah tetap. Apabila terjadi perubahan misalnya terjadi kenaikan 20% pada produk A sedangkan produk B tetap maka BEP pun akan berubah.

2.6.4 Kelemahan Break Even Point _yaitu:

Asumsi yang menyebutkan harga jual konstan padahal kenyataan harga ini kadang-kadang harus berubah sesuai dengan kekuatan permintaan dan penawaran di pasar. Untuk menutupi kelemahan itu, maka harus dibuat analisis sensitivitas untuk harga jual yang berbeda.

 Asumsi terhadap cost, penggolongan biaya tetap dan biaya variabel juga mengandung kelemahan. Dalam keadaan tertentu untuk memenuhi volume penjualan biaya tetap tidak bisa tidak harus berubah karena pembelian mesin-mesin atau peralatan lainnya. Dengan demikian juga perhitungannya biaya variabel perunit juga akan dapat dipengaruhi perubahan ini.

 Jenis barang yang dijual tidak selalu satu jenis.

 Biaya variabel juga tidak selalu berubah sejajar dengan perubahan volume. Namun begitu,asumsi-asumsi terhadap analisis titik impas seperti asumsi terhadap biaya yang dianggap tetap, kapasitas produksi serta tingkat penjualan dengan jumlah dan harga yang juga diasumsikan tetap, maupun biaya variable yang disumsikan berubah sebanding dengan perubahan volume penjualan perlu dilakukan karena untuk dapat membuat suatu model analisis mau tidak mau perlu adanya asumsi yang mendasari perhitungan tersebut, agar perhitungan yang dilakukan dapat menghasilkan hal-hal yang ingin kita prediksi. Kelemahan-kelemahan yang terjadi merupakan resiko dari prediksi yang dilakukan sehingga dalam pengambilan keputusan melalui analisis titik impas tetap perlu adanya kehati-hatian dari manajer guna menghindari kesalahan yang berakibat pada kerugian usaha.

2.7Aspek Pasar

Strategi pemasaran yang akan diterapkan oleh penggagas proyek dan para pengembang lainnya adalah sebagai berikut:

 Kemudahan bagi para konsumen dalam melakukan cara pembayaran  Ikut membantu proses KPR bagi para calon konsumen, baik dalam hal

administrasi maupun aspek-aspek lainnya

 Desain dan struktur bangunan yang mengikuti trend kebutuhan pasar (konsumen)

 Serta kemudahan-kemudahan lainnya

Ada pun perincian mengenai sasaran pasar (market target) pelaksanaan pembangunan perumahan ini adalah sebagai berikut:

 Usia matang 50-65 tahun sebanyak 30%  Pemakai langsung 80 % (end user)  Tujuan investasi/spekulen 20%

 Penghasilan rata-rata per bulan minimal Rp.15.000.000/bulan  Para pelaku bisnis atau usaha dagang baik menengah maupun

besar 2.7.1 Permintaan Pasar

Permintaan pasar merupakan jumlah total suatu barang yang ingin dibeli oleh setiap konsumen pada setiap tingkat harga, atau dengan kata lain merupakan penjumlahan permintaan individual. Permintaan individual adalah jumlah suatu barang yang dibeli oleh konsumen pada setiap tingkat harga. Suryawati (2005 : 15)

Permintaan Pasar = f ( Px,Ii )

= f ( Px, Ia)+Fb ( Px,Ib )

= a fi ( Px,Ii )

Dimana Px adalah harga barang x, Ia adalah pendapatan konsumen A, Ib adalah pendapatan konsumen B.

2.7.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Permintaan

Menurut Suryawati (2005 : 15), ada beberapa faktor yang menyebabkan mengapa suatu permintaan konsumen terhadap suatu barang berubah :

Perubahan ini hanya menyebabkan pergerakan di sepanjang kurva permintaan.

2. Salah satu atau lebih faktor-faktor lain berubah (tidak ada lagi ceteris paribus) Perubahan ini menyebabkan terjadi pergeseran seluruh kurva permintaan. Kenaikan permintaan akan menyebabkan kurva permintaan bergerak naik ke kanan. Sebaliknya jika permintaan turun makan kurva permintaan akan bergesr turun ke kiri. Adapun faktor-faktor pembentuk keadaan ceteris paribus adalah

a. Pendapatan

Bila pendapatan konsumen naik maka permintaan akan naik dan sebaliknya, Namun untuk kasus barang inferior peningkatan pendapatan justru akan mengurangi permintaan suatu barang.

b. Jumlah konsumen di pasar

Peningkatan konsumen akan meningkatkan permintaan suatu barang di pasar.

c. Selera atau preferensi konsumen

Bila selera konsumen terhadap suatu barang naik, maka kurva permintaan akan bergeser ke kanan, yang berarti di setiap tingkat harga konsumen akan menambah konsumsinya.

Harga barang lain yang terkait, yaitu :

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Pengumpulan Data

Data adalah suatu bahan mentah dalam penelitian yang akan dikumpulkan melalui prosedur yang sistematik dan standar, untuk diolah agar dapat memberikan informasi yang diinginkan dan membantu dalam pengambilan keputusan. Data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data primer data sekunder.

Dalam penelitian kali ini terdapat dua jenis data yang digunakan yaitu:  Data Primer

Data primer yakni data yang diperoleh melalui wawancara langsung dari pihak pemilik dan survey masyarakat. Dalam tugas akhir ini, akan diberikan contoh kuisioner kepada masyarakat sebagai pembeli potensial.

 Data Sekunder

Data sekunder terdiri dari data-data proyek yang meliputi : harga konstruksi rumah, pemasaran, tanah dan lain-lain.

 Studi Literatur

3.2Metode Pengolahan data

Pengolahan data dilakukan dengan tujuan agar data yang diperoleh dari hasil penelitian menjadi lebih mudah dipahami. Dalam hal ini data-data yang telah diperoleh kemudian dianalisis hingga diapat nilai-nilai atau parameter yang dimaksud.

Dalam penelitian ini analisis data menggunakan metode analisa titik impas, ada beberapa variabel yang digunakan dalam perhitungan yang tersaji pada tabel 1 yaitu tabel perhitungan. Berdasarkan tabel tersebut ada dua pendekatan, yang pertama pendekatan biaya untuk memperoleh kurva biaya. Pendekatan kedua adalah perilaku konsumen terhadap permintaan untuk memperoleh kurva permintaan. Harga marginal dihasilkan dari dua pendekatan tersebut. Setiap pendekatan memiliki variabel dan teknik perhitungan tersendiri. Data yang diperlukan meliputi data sekunder, wawancara developer dan survey.

3.2.1 Analisa Biaya

Biaya yang diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan La Grandia Setia Budi Medan ialah biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman dan pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah.

Untuk tipe primrose = � ℎ � � �

� � � ℎ x Total Biaya Untuk tipe iris = � ℎ � �

� � � ℎ x Total Biaya

Dari data-data yang diperoleh akan diolah dalam bentuk kurva seperti berikut : a. Kurva biaya

Untuk membuat kurva biaya perlu dilakukan identifikasi baya-biaya yang diperlukan dalam proyek pembangunan perumahan La Grandia, setelah itu dapat dibuat sebuah kurva biaya.

b. Kurva Permintaan

Kurva permintaan diperoleh dengan menggunakan kuisioner, kuisioner digunakan untuk mengetahui seberapa besar permintaan masyarakat terhadap unit rumah di perumahan La Grandia.

3.2.2 Analisa menggunakan metode titik impas

Tabel 1 Variabel dan perhitungan

Kurva permintaan - Kuisioner pada

Marginal price Kurva biaya -Kurva permintaan

MR=MC -Kurva biaya -Kurva permintaan

Tabel 2 Biaya dan permintaan

Variabel Indikator Data Hasil

Gambar 3.1 diagram alir penelitian

DATA PRIMER KUESIONER

ANALISA TITIK IMPAS DAN ANALISA MARGINALITAS

(Mc=Mr)

HASIL DAN PEMBAHASAN

DATA SEKUNDER BIAYA TETAP BIAYA VARIABEL PENGUMPULAN DATA

MENETAPKAN KURVA PERMINTAAN

MENETAPKAN KURVA BIAYA

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Profil Proyek

4.1.1 Nama Proyek

Pada tugas akhir ini penelitian akan dilakukan pada proyek perumahan yang akan dibangun oleh CV. Purna karya ini dinamakan proyek perumahan La-Grandia, adapun penggunaan nama ini diambil dari konsep lingkungan perumahan yang diciptakan menjadi kompleks perumahan dengan hunian yang eksekutif , asri, nyaman dan bervariasi.

4.1.2 Lokasi Proyek

Proyek perumahan La-Grandia terletak di: Jalan : Pasar III Kelurahann : Sunggal

Kecamatan : Medan Sunggal

Kota : Medan

Lokasi proyek cukup strategis karena posisinya berada di daerah jalan lingkar dalam (Ring Road) kota Medan, yang mana daerah ini merupakan daerah pengembangan pusat bisnis kota Medan.

4.1.3 Aksesibilitasi

Sarana transportasi umum dilokasi proyek ini tersedia 24 jam yang menjadikan kawasan hunian ini nantinya merupakan kawasan hunian yang sangat ideal terutama bagi karyawan yang terkadang harus bekerja malam hari (shift malam).Disamping itu, jarak dan waktu tempuh keberbagai lokasi penting relative cukup dekat(Gambar 4.1), yang saya uraikan sebagai berikut:

Lokasi Jarak Tempuh Waktu Tempuh

Pusat Kota Medan Universitas Methodist UNIKA

฀ 10 km ± 5 km ± 5 menit

± 10 menit ± 5 menit ± 5 menit

4.2 Gambaran Umum Perumahan

Perumahan La Grandia terletak di jl.Pasar III No.14 di daerah sunggal dibangun di pinggiran kota. Perumahan ini letaknya sangat strategis. Berjarak sekitar 150 meter dari Ring Road Setiabudi, tersedia berbagai sarana seperti wisata kuliner di sepanjang Ring Road, Supermarket, Pengisian BBM, transportasi luar kota, pelayanan kesehatan (rumah sakit dan klinik), pasar tradisional, area olahraga dan lain-lain yang sedang dalam proses pembangunan.

Tipe rumah yang di tawarkan ada 2 (dua) tipe yaitu tipe Primorose (120/96) dan tipe iris (60/96). Nuansa asri, sejuk dan strategis serta menjaga kualitas memang disuguhkan perumahan ini bagi masyarakat Medan. Untuk sisi keamanan, hunian ini memiliki pos keamanan dengan tenaga sekuriti yang juga dilengkapi dengan portal di gapura depan. Ini tentunya menjadi nilai tersendiri bagi anda yang menginginkan lingkungan yang penuh keamanan.

4.2.1 Penggunaan tanah

Luas Lahan proyek perumahan La-Grandia dalam Tugas Akhir ini adalah seluas kurang lebih ± 5.030 m2. Yang dibagi menjadi 35 unit kampling rumah.

Type rumah yang akan dibangun di dalam proyek perumahan La-Grandia Type Iris sebanyak (60/96) sebanyak 19 unit dan Type Primros (120/96) sebanyak 16 unit.

4.2.2 Spesifikasi teknis bangunan

Pengihijauan : Taman dan pohon pelindung

Jalan : Pasangan con blok

Saluran : Tersedia saluran pembuangan air bersih dan air kotor sesuai standar amdal

Air bersih : PDAM

Tabel 4.1 Spesifikasi Teknis Bangunan

No ITEM SPESIFIKASI

1 Pondasi Cor beton bertulang 2 Struktur Cor beton bertulang 3 Dinding 8 Atap Cor beton bertulang/genteng metal 9 Kusen + daun Kayu keras/sejenisnya

10 Listrik 1300 watt

4.3 Analisa Biaya

4.3.1 Biaya Tetap

Yang meliputi biaya tetap adalah biaya tanah untuk fasilitas umum, biaya sertifikat tanah, biaya pembuatan jalan dan saluran, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman dan pos jaga, biaya penerangan jalan, biaya pembuatan kantor, biaya pembongkaran kantor,gaji karyawan,biaya operasional kantor dan biaya penggantian. Tabel berikut menyajikan rekapitulasi biaya tetap

Tabel 4.2 Rekapitulasi biaya Tetap

No Jenis Biaya Total biaya

1 Biaya pembelian lahan Rp 5,030,000,000.00

2 Biaya pematangan lahan untuk fasum Rp 504,315,000.00 3 Biaya sertifikat tanah Rp 90,165,409.09 4 Biaya pembuatan jalan dan saluran Rp 129,438,230.18 5 Biaya pemasaran (brosur, banner, iklan koran

analisa, biaya transport marketing dll) Rp 719,644,000.00 6 Biaya konstruksi taman dan pos jaga Rp 164,680,850.00 7 Biaya penerangan jalan Rp 31,500,000.00

8 Biaya pembuatan kantor Rp 119,398,268.00

9 Biaya pembongkaran kantor Rp 7,280,000.00

10 Gaji karyawan Rp 396,000,000.00

11 Operasional kantor Rp 170,400,000.00

12 Biaya penggantian Rp 649,000,000.00

Biaya tetap dibebankan pada 35 unit rumah yang dijual pada perumahan La Grandia yaitu 16 unit untuk tipe Primrose dan 19 unit untuk tipe iris. Sehingga dari total biaya tetap didapatkan yaitu :

untuk tipe Primrose = 16

35 x 8.011.821.757.27 = Rp.3.662.547.089

untuk tipe Iris = 19

35 x 8.011.821.757.27 = Rp. 4.349.274.668 4.3.2 Biaya Variabel

Tabel 4.3 Rekapitulasi biaya Konstruksi type primrose

No Uraian pekerjaan Total Harga

Biaya variabel adalah biaya yang berubah berdasarkan dengan produksi. Untuk biaya variabel tipe primerose yaitu meliputi biaya pematangan lahan dan nilai biaya konstruksi.

 Perhitungan untuk tipe Primrose

Biaya pematangan lahan sebesar Rp. 105.000,-.

untuk 1 unit tipe primrose dibutuhkan tanah seluas 120 m2 maka biaya total nya

120 m2 x Rp 105.000 = Rp. 12.600.000,-

Tabel 4.4 Rekapitulasi biaya konstruksi rumah type iris

No Uraian pekerjaan Total Harga

1 Pekerjaan Persiapan Rp 2,511,000.00 2 Pekerjaan tanah Rp 4,604,166.67 3 Pekerjaan pasangan Rp 5,304,687.50 4 Pekerjaan Beton 1:2:3 Rp 38,418,085.00 5 Pekerjaan pintu dan jendela Rp 10,480,000.00 6 Pekerjaan atap dan plafond Rp 20,557,480.00 7 Pekerjaan keramik Rp 13,922,692.96 8 Pekerjaan sanitasi Rp 1,776,000.00 9 Pekerjaan cat Rp 12,368,760.00 10 Pekerjaan instalasi listrik Rp 5,920,000.00 11 Pekerjaan lain-lain Rp 4,105,160.00 Total Biaya Rp 119,968,032.13  Perhitungan biaya variabel tipe iris

Biaya variabel tipe iris yaitu meliputi biaya pematangan lahan dan nilai biaya konstruksi. Biaya pematangan lahan sebesar Rp. 105.000,-

untuk 1 unit tipe iris dibutuhkan tanah seluas 96 m2 maka jumlah total

96 m2 x Rp. 105.000,- = Rp.10.080.000

Nilai biaya konstruksi untuk tipe iris adalah sebesar Rp 119,968,032.13 rekapitulasi biaya variabel rumah type 91 dapat dilihat pada tabel 4.4

4.3.3 Biaya Total

Biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variabel, untuk rekapitulasi disajikan pada tabel 4.5

Tabel 4.5 Persamaan Biaya Total

Tipe Variabel

Kurva biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada gambar 4.2 dan 4.3

Gambar 4.3 Kurva Biaya Total Tipe Iris

4.4. Kurva Permintaan

Untuk mengetahui harga kesediaan para responden dalam membeli rumah pada proyek perumahan La Grandia dalam tingkatan harga tertentu, maka dilakukan survey. Hasil survey dapat dilihat pada tabel 4.6 s/d 4.7

0,00 2.000.000.000,00 4.000.000.000,00 6.000.000.000,00 8.000.000.000,00 10.000.000.000,00 12.000.000.000,00 14.000.000.000,00 16.000.000.000,00

1 11 21 31 41 51 61 71

B

iay

a (

R

p

)

Jumlah (Unit)

KURVA BIAYA TOTAL TIPE IRIS

Biaya Variabel

Biaya Total