2.1. Rumah Susun
2.1.1. Pengertian Rumah Susun
Adapun definisi Rumah Susun menurut Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 adalah: “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”. Atas dasar konsepsi yang terkandung dari UU tersebut, dapat disimpulkan bahwa hak milik satuan rumah susun sebagai suatu hak yang bersifat perseorangan dan terpisah, serta hak milik satuan rumah susun mencakup pula hak atas bagian bersama, benda bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
Namun pengertian dari rumah susun mengalami perkembangan, sebagaimana dikutip oleh Kuswahyono (2004, p.6), suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah yang merupakan tempat berdirinya bangunan (gedung) itu yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut. Perbedaan definisi yang di atas dengan definisi sebelumnya adalah penekanan pada kepemilikan rumah susun, dimana dalam pengertian tersebut pengakuan atas kepemilikan rumah susun lebih ditekankan karena bisa menjadi pertimbangan utama dari pembelian.
2.1.2. Tujuan Rumah Susun
Menurut Badan Kementrian Negara Perumahan Rakyat RI (2005), bahwa dalam rangka mendukung kampanye pemerintah meningkatkan kualitas hidup masyarakat perkotaan, khususnya kalangan MBR (Masyarakat Ber-penghasilan Rendah), Kementrian Negara Perumahan Rakyat sebagai unsur pelaksana
5
pemerintah dalam menyusun dan mengkoordinasikan kegiatan penyelenggaraan perumahan rakyat, terus berusaha agar pengembangan perumahan perkotaan tidak hanya diarahkan pada kalangan menengah atas, melainkan juga menyentuh komunitas masyarakat pendapatan rendah yang umumnya menetap di kawasan kumuh perkotaan.
Namun kendala yang dihadapi menurut Badan Kementrian Negara Perumahan Rakyat RI (2005), adalah kelengkaan lahan kosong yang sering memicu kenaikan harga tanah, sehingga dikembangkan rumah susun (rusun).
Lebih spesifik, tujuan dari pengembangan rumah susun ini adalah membantu lapisan masyarakat pendapatan bawah untuk hidup lebih layak dengan menyediakan tempat hunian yang memadai di lingkungan perkotaan.
2.1.3. Jenis Rumah Susun
Menurut Kuswahyono (2004, p13) ditinjau dari sudut penggunaannya rumah susun dapat dibagi menjadi tiga golongan, yaitu:
a. Rumah susun hunian yakni rumah susun yang seluruhnya benfungsi sebagai tempat tinggal.
b. Rumah susun bukan hunian yakni rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.
c. Rumah susun campuran yaitu rumah susun yang sebagian berfungsi tempat tinggal dan sebagian berfungsi sebagai tempat usaha.
2.2. Pembelian Rumah Susun
2.2.1. Pertimbangan Pembelian Rumah Susun
Dalam melakukan pembelian terhadap rumah susun, terdapat berbagai pertimbangan. Menurut Basuki (1994, p.13-14), terdapat empat pertimbangan utama dalam pembelian rumah susun, yaitu:
a. Aksesbilitasnya yaitu lokasi apartemen mudah dicapai dengan kendaraan umum/pribadi, berdekatan dengan tempat bckerja dibanding dengan kalau berada di luarnya.
b. Harga per unit terjangkau oleh penghasilan calon pembeli dan dapat dibantu dengan fasilitas kredit pemilikan rumah susun/satuan rumah susun (KPSRS).
c. Keamanan dan kenyamanan karena akan memberikan rasa aman dan nyaman, sebagai tempat hunian yang sejuk, tidak bising serta bebas polusi.
d. Keuntungan yang diraih dalam jangka pendek maupun jangka panjang dibanding bunga deposito baik bagi pembeli nyata maupun untuk tujuan spekulasi.
Berdasarkan pendapat ini, empat pertimbangan tersebut mendasari konsumen untuk membeli rumah susun. Keempat pertimbangan ini menyangkut keterjangkauan, daya beli, kenyamanan, dan keuntungan.
2.2.2. Pertimbangan Faktor Fisik
Menurut pendapat Carn et al (1988, p.85-86) menyatakan bahwa untuk membangun sebuah properti perlu adanya analisa batasan karakteristik fisik dari properti itu. Beberapa batasan dalam memasukkan batasan karakteristik fisik properti dimulai dari:
a. Tata letak lokasi, meliputi:
• Ukuran tanah untuk satu unit bangunan
• Model tanah untuk satu unit bangunan
• Bagian depan satu unit bangunan
• Luas besarnya satu unit bangunan
b. Karakteristik lingkungan sekitar bangunan, meliputi:
• Tingkat kemiringan tanah untuk lokasi
• Kualitas tanah untuk bangunan
• Karakteristik lapisan tanah dan batuannya
• Karakteristik saluran air dan pengeringannya
• Banyaknya pohon pelindung di lokasi c. Pengembangan karakteristik fisik, meliputi:
• Terdapatnya trotoar untuk pejalan kaki dan adanya akses jalan masuk yang tertutup untuk umum
• Tingkat kepadatan jalan menuju lokasi
• Terdapatnya fasilitas fisik tambahan misalnya balkon, dibelakang rumah
d. Kenyamanan lokasi, meliputi:
• Lahan parkir yang terdiri dari nomor dari satu unit bangunan, lokasi dari fasilitas parkir yang berhubungan dengan akses masuk dalam bangunan dan area terlindungi
• Faktor keamanan dan keselamatan
2.2.3. Pertimbangan Faktor Aksesibilitas
Nilai sebuah perumahan, tidak hanya terletak pada kualitas bangunan (fisik), namun juga lokasi atau posisi diantara industri lainnya. Pengukuran dari faktor lokasi ini adalah pemosisian bangunan diantara tempat-tempat yang diberikan oleh penghuni. Menurut pendapa Carn et al (1988, p.86), bahwa pengukuran faktor ini berdasarkan pada:
a. Kedekatan dengan perkantoran, pusat pembelanjaan, tempat hiburan, tempat rekreasi, fasilitas publik
b. Kedekatan dengan jalan besar dan sarana transportasi
c. Kedekatan dengan pemadam kebakaran, kantor polisi, dan rumah sakit d. Kedekatan dengan sekolah
Rohjan et al (2003,p.17): “Pola dan model pemilihan lokasi perumahan berdasarkan kecenderungan/preferensi developer dilakukan melalui analisis identifikasi keterkaitan pola sebaran izin lokasi perumahan dengan beberapa faktor/variabel terpilih yang berpengaruh.” Pendapat ini cocok untuk penentuan lokasi rumah susun karena berada di wilayah perkotaan. Dalam area perkotaan, maka sudah terdapat pemetaan yang menunjukkan kepentingan guna lahan.
Misalnya untuk perkantoran, industri, maupun permukiman.
Rohjan et al (2003, p.18), menyatakan bahwa variable-variabel yang mempengaruhi pemilihan lokasi bagi konsumen didasarkan pada kedekatan dengan jaringan jalan, dan kedekatan dengan pusat-pusat pelayanan. Model pemilihan lokasi perumahan berdasarkan kedekatannya dari jaringan jalan melibatkan 4 jenis jaringan jalan, yaitu jalan tol, jalan negara, jalan propinsi, dan jalan kabupaten. Model pemilihan lokasi berdasarkan kedekatannya dari pusat- pusat pelayanan dibedakan menjadi: kedekatan dengan fasilitas perekonomian
(pasar), kedekatan dengan fasilitas keuangan (perbankan), kedekatan dengan fasilitas hiburan (taman rekreasi)
2.2.4. Pertimbangan Faktor Harga
Menurut pendapat Carn et al (1988, p.86) untuk mengukur faktor-faktor ini berdasar beberapa bagian yaitu:
a. Harga jual atau harga sewa dari satu unit bangunan
b. Asosiasi pangaturan keuangan khusus dengan harga jual atau harga sewa dari lahan, ini termasuk potongan harga, penyusutan harga sewa, tingkat harga dibawah harga pasar, peningkatan harga sewa
c. Penentuan harga khusus bagi yang akan mengambil tempat dimasa yang akan datang, kategori ini dapat dimasukkan dalam pembangunan sarana publik
Terdapat beberapa syarat pembayaran yang dimungkinkan yaitu Raharjo (2004, p.17-18):
a. Tunai
Dimana konsumen mambayar harga rumah sesuai dengan harga jual rumah seluruhnya, sehingga untuk kemudian hari konsumen tidak lagi mempunyai tangguangan apa-apa terhadap biaya kepemilikan rumah yang dibeli baik terhadap pengembang terhadap pengembang terhadap Bank.
b. KPR
Perumahan dan pemukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan rakyat, sehingga perlu diupayakan kelangsungan dan peningkatan dukungan subsidi melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Dalam pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tersebut perlu memperhatikan kemampuan masyarakat, kebijakan moneter, sistem pendanaan serta kemampuan Bank pelaksana untuk melayani masyarakat agar dapat memiliki rumah melalui fasilitas KPR.
Setiap pengembang mempunyai jenis KPR yang berbeda-beda dalam menentukan cara pembayarannya. Jenis KPR itu antara lain:
• KPR-BTN
Dengan fasilitas ini maka konsumen dapat memperoleh kesempatan memiliki rumah dengan jalan mengangsur kepada Bank pelaksana (BTN) dengan besar bunga tertentu dan jumlah angsuran tiap bulan bervariasi menurut tipe rumah yang dibeli.
• KPR-Bank Swasta
Pemilikan rumah dengan jalan ini sama halnya dengan KPR-BTN, namun yang menjadi perbedaan adalah Bank pelaksana bukan Bank Tabungan Negara (BTN) melainkan Bank lain yang merupakan Bank swasta yang ditunjuk.
• KPR-Pengembang
Cara pemilikan rumah dengan menggunakan KPR dari pengembang adalah, konsumen dapat membeli rumah dengan fasilitas angsuran yang mana syarat, besar bunga, besar cicilan diatur oleh pengembang perumahan itu sendiri.
2.2.5. Pertimbangan Status Kepemilikan
Menurut Kuswahyono (2004, p.46), instansi yang pertama kali menerbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun adalah Kantor Pertanahan Kotamadya/kabupaten atas nama penyelenggara pembangunan.
Sertilikat hak atas tanah bersama atas nama penyelenggara pembangunan (developer) ditahan dan disimpan di kantor pertanahan dengan dibubuhi catatan, bahwa sudah diterbitkan sejumlah sertifikat hak milik satuan rumah susun.
Menurut Kuswahyono (2004, p.46), bahwa khususnya bagi perusahaan umum Perumnas yang membangun di atas tanah yang berstatus hak pengelolaan ada kewajiban untuk menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan ini, maka yang menjadi tanah bersama bagi pemilik satuan rumah susun adalah hak guna bangunan (HGB). Ilustrasi dari proses sertifikasi dari rumah susun ini disajikan dalam gambar berikut:
Gambar 2.1. Proses Pelaksanaan Sertifikasi Rumah Susun
Sumber: PP No 4/1998 dalam Kuswahyono (2004, p.46).
Ilustrasi gambar 2.1. di atas menunjukkan bahwa kepemilikan hak atas rumah susun susun dimungkinkan untuk pembeli berdasarkan pada prosedur pengurusan sertifikasi. Hasil akhir dari proses ini adalah sertifikat hak milik atas nama pembeli.
2.3. Hak Kepemilikan dan Kepemilikan atas Rumah Susun 2.3.1. Hak Kepemilikan atas Rumah Susun
Menurut Mertokoesoemo (1986, p.38-39), “hak dapat diartikan scbagai kenikmatan dan keleluasaan yang diberikan kepada individu dalam melaksanakan perbuatannya, dan kewajiban merupakan pembatasan dan beban yang diberikan oleh hukum kepada perseorangan yang harus ditunaikan kepada pihak lawan”
Dalam kaitannya dengan rumah susun, maka yang dimaksud hak adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding dengan beberapa catatan sebagai berikut (Kuswahyono, 2004, p.61-62):
a. Dalam hal dibatasi dinding batas pemilikannya adalah permukaan bagian dalam dan dinding pemisah, pcrmukaan bawah langit-langit struktur, permukaan alas lantai struktur.
b. Dalam hal sebagian tidak dibatasi dinding, batas pemilikannya adalah batas permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang ditarik secara vertikal (tegak lurus).
c. Dalam hal keseluruhannya tidak dibatasi dinding batas pemilikannya adalah garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang penggunaannya sesuai dengan peruntukannya.
Berdasarkan pada hak-hak tersebut, maka kewenangan dari pemilik rumah susun adalah sebagai berikut (Kuswahyono, 2004, p.62):
a. Mempergunakan sendiri atau menyewakan satuan rumah susun kepada pihak lain.
b. Mempergunakan hak milik atas satuan rumah susun sebagai agunan/jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan misalnya hipotik jika tanahnya berstatus hak milik atau hak guna bangunan, fidusia jika tanahnya berstatus sebagai hak pakai.
c. Memindahkan hak milik atas satuan rumah susun kepada pihak lain dalam bentuk jual beli, tukar-menukar, hibah, inbreng (pemasukan sebagai penyertaan dalam perusahaan).
Kewenangan-kewenangan dari rumah susun tersebut ditimbulkan dari hak kepemilikan yang dipunyainya. Atas dasar kewenangan ini, maka bias dinilai sebagai fasilitas dari rumah susun yang bisa dipertimbangkan dalam konsumen untuk melakukan pembelian.
2.3.2. Kewajiban dari Kepemilikan Rumah Susun
Menurut Kuswahyono (2004, p.62-63), setiap pemegang hak milik atas satuan rumah susun berkewaiban untuk menjadi anggota perhimpunan penghuni serta mematuhi kewajiban sebagai berikut:
a. Membayar biaya pemeliharaan (maintenance/management fee/service charge).
b. Berkewajiban membayar biaya utilitas umum (utility charge), besar biaya huruf a dan b ditentukan berdasarkan nilai perbandingan proporsional (NPP)
c. Mengasuransikan satuan rumah susun yang dimiliki dan bahaya kebakaran, gempa secara all risks.
d. Mematuhi dan melaksanakan dengan baik angganan dasar dan anggaran rumah tangga.
e. Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk yang menjadi milik bersama.
f. Membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sesuai dengan nilai perbandingan proporsionalnya (NPP).
2.4. Perilaku Konsumen
2.4.1. Pengertian Perilaku Konsumen
“ Consumer Behaviour are those activities directly involved in obtaining, consuming and disposing of products and services, including the decision procesess that precede and follow these actions” (Engel et al, 1995, p.4). Definisi diatas dapat diartikan bahwa perilaku konsumen adalah aktivitas-aktivitas yang secara langsung dipertimbangkan dalam sesorang untuk membeli sebuah produk.
Menurut Engel et al (1995, p.4-10), purchase adalah proses membeli terdiri dari beberapa hal yaitu apakah yang akan dibeli, kapan membeli, dimana membelinya dan bagaimana pembayarannya. Membeli adalah suatu fungsi dari dua faktor yaitu intensitas pembelian dan environmental influences dan atau individual consumer. Pada intensitas pembelian terdapat tiga kategori yaitu fully planned purchase (produk dan merek dipilih pada permulaan), partially planned purchase (pembelian yang tidak sepenuhnya direncanakan). Misalnya pembelian rumah tipe 54, namun mengingat tipe 56 dengan harga yang tidak bersilisih jauh, maka dimungkinkan rumah yang dibeli adalah rumah tipe 56. Sedangkan unplanned purchase (pembelian tidak direncakan), yaitu pembelian yang hanya mengacu pada produk yang dibeli tanpa merinci spesifikasi produk yang diinginkan.
Menurut Engel et al (1995, p.10), dalam sebuah pembelian maka konsumen melakukan consumption research, yaitu melakukan anlsia terhadap berbagai pengalaman pembelian produk sejenis. Misalnya pembelian rumah susun, maka pembeli akan mencari informasi berkaitan dengan pengalaman
tinggal di rumah susun. Melalui metode ini, bisa mengurangi risiko penghuni sehubungan dengan pembelian rumah yang dilakukan.
2.4.2. Tipe-Tipe Perilaku Keputusan Membeli
Dalam sebuah proses pembelian, terdapat tipe-tipe perilaku pembelian yang dilakukan oleh konsumen (Kotler dam Armstrong, 2001, p.219):
1. Perilaku pembeli yang komplek
Yaitu perilaku pembeli konsumen dalam berbagai situasi bercirikan keterlibatan mendalam konsumen dalam membeli, dan adanya perbedaan pandangan yang signifikan antara merek yang satu dengan merek yang lain.
2. Perilaku membeli yang mengurangi ketidakcocokkan
Yaitu perilaku membeli konsumen dalam situasi bercirikan keterlibatan yang tinggi, tetapi sedikit perbedaan yang dirasakan diantara merek-merek yang ada.
3. Perilaku membeli karena kebiasaan
Yaitu perilaku membeli konsumen dalam situasi yang bercirikan keterlibatan konsumen yang rendah dan sedikit perbedaan yang dirasakan diantara merek- merek yang ada.
4. Perilaku yang mencari variasi
Yaitu perilaku membeli konsumen dalam situasi yang bercirikan rendahnya keterlibatan konsumen tetapi perbedaan perbedaan diantara merek dianggap besar.
Berdasarkan pada tipe-tipe pembelian konsumen diatas, maka pembelian rumah susun termasuk pada pembelian yang komplek, mengingat pembeli mempunyai keterlibatan yang tinggi terhadap pembelian rumah susun. Setiap faktor dari rumah susun menjadi pertimbangan dalam penentuan rumah susun yang dibeli.
2.5. Hubungan Antar Konsep
Dalam sebuah pembelian, termasuk pembelian rumah susun, terdapat berbagai faktor yang dipertimbangkan untuk melakukan pembelian. Berbagai faktor ini diantaranya adalah faktor fisik, aksesbilitas, harga, dan faktor status kepemilikan. Dari berbagai faktor tersebut dimungkinkan terdapat bobot yang
berbeda sebagai faktor yang dipertimbangkan terhadap pembelian rumah susun Cipta Menanggal. Melalui analisa faktor, akan teridentifikasi faktor-faktor utama yang dipertimbangkan pembeli rumah susun Cipta Menanggal.
2.6. Kerangka Pemikiran
Kerangka berpikir penelitian ini dapat diilustrasikan dalam gambar berikut:
Surabaya terdapat 7 rumah susun, dari semua rumah susun itu berstatus rusunawa dan hanya rumah susun Cipta Menanggal yang berstatus hak milik.
Faktor apa yang dipertimbangkan oleh pembeli rumah susun Cipta Menanggal
Faktor yang mendorong pembelian rumah susun
Faktor fisik Faktor aksesibilitas Faktor harga Faktor Status kepemilikan Harga rumah susun Cipta Menanggal dinilai cukup tinggi untuk kategori rumah susun
Gambar 2.2. Skema Kerangka Pemikiran 2.4. Hipotesa
Sebagian besar pembeli Rumah Susun Cipta Menanggal masyarakat membeli rumah susun di Cipta Menanggal sebab mempertimbangkan faktor harga.
