A. PROFIL BADAN USAHA
Dalam rangka mengantisipasi program-program pembangunan Nasional pada Pelita V, tahun 1988 di Surabaya didirikan PT. Lamicitra Nusantara yang bergerak dalam bidang usaha kontraktor umum, developer dan pemiagaan.
Dengan motto “Disiplin dalam keija, bekeija keras dalam menghadapi tantangan, kecermatan dalam mengambil keputusan dan berserah diri kepada Tuhan Yang Maha Esa”. PT. Lamicitra Nusantara dalam menjalankan usahanya telah menunjukan hasil yang nyata, sehingga semakin membulatkan tekad dan keyakinan untuk terus melangkah maju. Keijasama yang harmonis dan berimbang serta keterbukaan di dalam menangani perusahaan merupakan salah satu kunci sukses perusahaan kami. Sebagai “Agent o f Development” PT. Lamicitra Nusantara bertekad ikut mensukseskan Pembangunan Nasional melalui pengembangan usahanya secara terus menerus.
Sebagai General Kontaraktor PT. Lamicitra Nusantara lebih memusatkan perhatiannya pada konstruksi jalan dan jembatan. Dalam hal ini badan usaha telah mendapatkan kepercayaan untuk mengerjakan proyek-proyek pemeliharaan dan peningkatan jalan, dibawah pengawasan Direktorat Jendral Bina Marga, Departemen Pekerjaan Umum dan beberapa perusahaan swasta.
Di bidang Trading PT. Lamicitra Nusantara dipercaya sebagai agen tunggal wilayah Indonesia bagian Timur oleh Chugoku Marine Paint Ltd, Jepang untuk memasarkan dan memberi bantuan teknis bagi beragam jenis cat seperti: cat kapal, cat industri, cat konstruksi, cat konstruksi pengeboran minyak lepas pantai, cat kayu dan rotan, cat bawah air dan cat tahan panas.
Di bidang Developer PT. Lamicitra Nusantara bergerak sebagai Agen Pembangunan Nasional dengan menciptakan proyek-proyek investasi jangka panjang yang mempunyai nilai-nilai strategis ekonomis yang tinggi bagi pemasukkan devisa negara antara lain :
• Proyek Eksport Processing Zone/Industrial Bounded Zone di Semarang Jawa Tengah
• Proyek Pusat Grosir dan Perkantoran Jembatan Merah Plasa di Pusat Perdagangan kota Surabaya Central Business Distrik - 1, Jawa Timur
• Proyek Tanjung Perak Harbour Centre di Port Area Industri Pelabuhan Intemasional Tanjung Perak, Surabaya
Dan masih banyak lagi prospek yang sedang dan akan ditangani oleh PT.
Lamicitra Nusantara yang kesemuanya adalah proyek-proyek strategis penting untuk mendukung program Pembangunan Jangka Panjang tahap-II.
B. TINJAUAN TERHADAP JEMBATAN MERAH PLASA
Terletak di lokasi yang strategis, tepat di pusat perdagangan terbesar kota Surabaya (Central Business Distrct 1) yang terkenal banyak menghasilkan pengusaha sukses sejak tempo dulu. Direncanakan untuk pusat perdagangan Grosir yang moderen, yang menampung kegiatan perdagangan wilayah Indonesia bagian Timur (EBT)
Jembatan Merah Plasa merupakan bangunan yang luas, menyenangkan dan lengkap dengan:
• Pusat pertokoan dan perbelanjaan yang eksklusif dan ekonomis.
• Pusat perkantoran yang representatif antara lain ; Bank dan Money Changer, Wartelkom, Travel Biro, Asuransi, Ekspedisi ,dll..
• Hotel berpelayanan manaj emen profesional.
• Restoran dan pusat peijajanan yang higienis.
• Pusat hiburan yang santai dan nyaman
Jembatan Merah Plasa terletak di jalan utama yang dilalui sarana transportasi umum dan dekat dengan jalan tol, sehingga mudah mencapai pelabuhan Tanjung Perak dan Bandar Udara Juanda.
Kehadiran Jembatan Merah Plasa menghadirkan era barn, Pusat Perbelanjaan ini berdiri diatas lahan seluas 6 hektar di jalan Taman Jayengegoro. Pada tanggal 18 Maret 1995 Pusat Perbelanjaan Jembatan Merah Plasa (JMP) secara resmi dibuka oleh Gubemur Jawa Timur Basofi Sudirman. Untuk pengembangan tahap pertama tersebut bangunan JMP menghabiskan lahan seluas 1,5 hektar dengan luas bangunan 67.000 meter persegi dengan investasi tidak kurang dari 50 milyar rupiah, sedangkan sisa lahan yang ada menurut rencana akan dimanfaatkan untuk pembangunan hotel berbintang tiga, perkantoran dan sarana penunjang lainnya.
Pihak JMP merasa yakin bahwa kehadiran Pusat Grosir dan perkantoran tersebut diminati, hal ini ditunjukkan bahwa sampai pada saat Grand Opening jumlah stan yang teijual sebesar 96% dari total 730 stan yang mereka tawarkaa Mayoritas para pembeli stan adalah para pedagang grosir dari Pasar Turi, Pasar Atum, Kapasan dan Kembang Jepun.
Hal yang menarik dari kehadiran JMP ; pertama, adalah opsesi JMP untuk mengubah dan membangkitkan aktifitas bisnis di kawasan Jembatan Merah, Kembang Jepun dan sekitamya. hidup sepanjang hari. Seperti kita ketahui kawasan Surabaya Utara khususnya daerah Kembang Jepun dan sekitamya berdiri setidaknya 43 perkantoran, 328 toko ukuran besar dan kecil, namum demikian situasi perdagangan tersebut berubah drastis seperti' kota mati saat menjelang sore pukul 17.00. Tentu kondisi tersebut kurang menguntungkan bagi sebuah kota sebesar Surabaya. Kedua, hak kepemilikan stan yang ada di JMP mengunakan sistem strata title. Sistem ini merupakan satu-satunya yang digunakan pada pusat perbelanjaan di Surabaya. Sistem ini memberikan status hak milik stan kepada pemilik dengan sertifikat hak milik atas ‘rumah susun non hunian’, serta memberikan jaminan kepada pemilik stan untuk masa pemakaian yang berlaku tanpa batas sebagaimana yang diatur oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Seperti dapat dilihat sekarang ini, bangunan JMP yang terdiri dari 5 lantai tersebut memiliki disain yang khas bila dibanding dengan beberapa pusat perbelanjaan dan plasa yang ada di Surabaya lainnya. Sepintas jika dipandang dari arah selatan bangunan JMP tampak sederhana, bangunan tersebut semakin cantik
karena di depannya berdiri monumen Peijuangan Jembatan Merah. Sedangkan di
■ bagian timur bangunan JMP searah dengan Kalimas. Ketiga, pihak JMP bertekad untuk menghilangkan citra kawasan Jembatan Merah dan sekitamva dari image masyarakat sebagai lokasi yang kumuh, terminal dan tempat mangkal para penjahat.
Pihak JMP telah mengantisipasi kondisi tersebut dengan penjagaan keamanan selama 24 jam, dalam hal ini pihak JMP telah menghadirkan PPJMP (Pos Polisi Jembatan Merah Plasa. JMP juga telah berhasil memindahkan terminal Jembatan Merah Plasa ke terminal Osiwilangun.
Pemilik stan menilai sistem strata title ini akan memberikan keuntungan tersendiri sekaligus menuntut kekompakan para penghuni (pengguna stan) di pusat perbelanjaan tersebut. Sukses tidaknya JMP nantinya akan tergantung bagaimana usaha-usaha yang dilakukan oleh penguna stan bersangkutan.
Sebelum terbentuk organisasi penghuni JMP, maka PT. Lamicitra Nusantara yang bertanggunga jawab atas kegiatan operasional dan pengembangan pusat grosir dan perkantoran JMP. Untuk itu PT. Lamicitra Nusantara telah membentuk manajemen pengelola pusat perbelanjaan yaitu PT. Jasamitra Propertindo yang akan menangani detail-detail kegiatan operasional, pengembangan serta membina hubungan dan keija sama dengan pengguna stan JMP.
C. STRATEGI POSITIONING JMP
Kunci pokok bagi keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan ditentukan dari kemampuan badan usaha dalam mengidentifikasi, mengembangkan dan menetapkan positioning pusat perbelanjaan. Hal tersebut tentunya belum cukup karena keberhasilan positioning haras didukung dengan strategi bauran pemasaran. Untuk itu badan usaha memiliki positioning statment yaitu : “We Build Better Enviromenf\
Sedangkan positioning JMP secara khusus dapat dijelaskan sebagai berikut:
• JMP merupakan Pusat Perdagangan Grosir dan Perkantoran yang representatif dan moderen.
• Pusat hiburan ideal yang santai dan nyaman.
Positioning tersebut didukung oleh hal-hal sebagai berikut:
1. Akses jalan yang memadai yaitu, dekat dengan jalan tol sehingga mudah untuk mencapai pelabuhan Tanjung Perak dan bandar udara Juanda.
2. Lokasi yang strategis. JMP terletak di jalan utama yang dilalui oleh sarana transportasi umum.
3. Fasilitas Perkantoran yang representatif. antara lain Bank dan Money Changer, ATM, Wartelkom, Travel Bureo, Asuransi dan Ekspedisi yang membentu kecepatan hubungan perdagangan.
4. Pusat Perdagangan T erbesar, hingga saat ini JMP merupakan pusat perbe
lanjaan grosir dan eceran terbesar di kawasan Surabaya Utara atau di Central Bussines District I.
D. RENCANA PENGEMBANGAN
Jembatan Merah Plasa merupakan sebagian dari rencana pengembangan kawasan super blok yang berlokasi di Jl. Taman Jayengnegoro 2 Surabaya. Total luas area adalah 6 hektar. Rencana realisasi kawasan super blok tersebut akan terbagi menjadi 2 tahap.
• Tahap I
Pembangunan tahap pertama menempati lahan seluas 1,5 hektar, yaitu pusat grosir, eceran dan perkantoran JMP. Sampai bulan April 1996 di JMP telah beroperasi 304 stan baik besar dan kecil.
• Tahap II
Pembangunan pada tahap II tersebut direncanakan akan menempati lahan seluas 2,5 hektar. Pada lahan tersebut akan dibangun antara lain .
- Hotel berbintang tiga - Office building - Fitness centre
- Sarana penunjang lainnya.
E. TUJUAN BADAN USAHA JMP 1. Tujuan Jangka Pendek
a. JMP Berhasil menjadi pusat grosir dan eceran yang dikenal oleh seluruh lapisan masyarakat di Surabaya dan wilayah Indonesia bagian Timur.
b. Mengubah image masyarakat terhadap lokasi JMP yang dianggap kumuh dan tidak aman, dengan menciptakan suasana pusat grosir dan eceran yang aman dan nyaman bagi konsumen dan penghuni/pengguna stan.
2. Tujuan Jangka Panjang
a. Merealisasikan JMP sebagai pusat perdagangan grosir yang moderen, luas dan lengkap sebagai pusat dan tumpuan jaringan perdagangan Indonesia bagian Timur dan Intemasional.
b. Merealisasikan pengembangan kawasan super blok Jembatan Merah pada pembangunan tahap II, yang direncanakan akan menempati lahan seluas 2,5 hektar.
c. Memperoleh keuntungan yang maksimal.
F. LOKASI DAN LAHAN YANG DITEMP ATI
JMP menempati lahan seluas 6 hektar di Jl. Taman Jayengnegoro 2, Surabaya dengan batas-batas wilayah sebagai berikut:
• Arah samping (barat) : Jl. Taman Jayengnegoro - Jl. Kasuari
• Arah samping (tim ur): Sungai Kalimas
• Arah depan (selatan) : Jl. Rajawali
• Arah belakang (utara): Jl. Nelayan
Saat ini pengembangan super blok Jembatan Merah yang sudah terealisasi adalah pengembangan tahap pertama yaitu pusat perbelanjaan JMP menempati luas lahan
1,5 hektar.
G. FASILITAS YANG ADA DI JMP 1. Sarana parkir yang luas
JMP menyediakan area parkir seluas 15.000 meter persegi dengan daya tampung 2000 untuk kendaraan roda empat dan lapangan parkir sepeda motor (kendaraan roda dua) yang mampu menampung 1500 kendaraan.
2. Lift orang
JMP memiliki fasilitas lift orang yang diperuntukan bagi konsumen/pengunjung maupun pengguna stan. Tersedia dua buah lift dengan daya tampung masing- masing 15 orang.
3. Lift barang
Sebagai sebuah pusat perbelanjaan grosir dan eceren sudah seharusnya jika JMP silengkapi dengan fasilitas Lift untuk barang. Hal ini untuk menunjang distribusi dan pengangkutan barang-barang dagangan para pengguna stan agar lebih mudah dan praktis.
4. Eskalator yang tersedia di tempat-tempat yang strategis
Harus disadari bahwa keberadaan fungsi eskalator sudah merupakn tuntutan bagi sebuah pusat perbelanjaan. Olah karena itu JMP menyediakan beberapa eskalator yang terletak di tempat-tempat yang dianggap strategis, hal ini berfungsi untuk memudahkan konsumen/pengunjung atau siapa saja untuk menjangkau dari lantai yang satu ke lantai yang lain dengan lebih mudah.
5. Jaringan telepon langsung
PT. Jasamitra Propertindo sebagai manajemen penggelola JMP sepenuhnya akan membantu para pengguna stan (pemilik) yang membutuhkan sambungan telepon langsung pada stan bersangkutan.
6. Listrik PLN
Sistem pencahayaan koridor dan hall berasal dari pusat, sedangkan penyambungan listrik langsung pada stan-stan akan dibantu dalam kepengurusannya dengan pihak PLN.
7. Pembangkit listrik cadangan yang bekerja secara otomatis
Untuk mengantisipasi teijadinya pemadaman aliran listrik dari PLN, dalam hal ini JMP memiliki genset. Alat ini akan secara otomatis bekeija mengantikan fungsi aliran listrik dari PLN jika sewaktu-waktu padam.
8. Air bersih PDAM
PT. Jasamitra Propertindo memberikan pelayanan pengurusan penyambungan air bersih langsung dari PDAM ke stan bersangkutan sesuai dengan permintaan pengguna/pemilik stan. Toilet yang ada di JMP juga menggunakan air bersuh dari PDAM.
9. Fire Hose dan Sprinkler
Yaitu pemadam kebakaran yang tersedia pada setiap lantai, alat ini dapat digunakan pada saat-saat darurat dan dibutuhkan.
10. Jaminan Keamanan
Pusat perbelanjaan JMP.memberikan jaminan keamanan selama 24 jam/hari kepada pengunjung/konsumen dan penghuni. Untuk itu pihak Jmp telah mempersiapkan sejumlah 102 personel satpam yang bertugas secara shift dan pos polisi JMP.
11. Jaminan kebersihan Lingkungan
Dalam hal ini pengelola bertanggung jawab terhadap pemeliharaan dan kebersihan pusat perbelanjaan dan lingkungan sekitar.
H. STRUKTUR ORGANISASI PT. JASAMITRA PROPERTINDO
Direktur Utama
Wakil Dirt
r
;ktur Utama
Direktur Operasional
*_____________
Wakil Direktur Operasional
Manajer Manajer Manajer - Manajer
Teknik Operasi Marketing Keuangan
- Security - Mechanical - Open Store
▼
- Exebition - Accounting - Legal - Electrical - Service - Promotion - Kasir - Personalia - Maintenance Charge - Event - Purchasing
- Sopir - Cleaning - Hall space - Gudang
service
GAMBAR 4-1
Sumber interen badan usaha.
I. KONDISI PUSAT PERBELANJAAN JMP 1. Tingkat Human Stan
Hingga bulan Juni 1996 pihak pengelola menyatakan bahwa persen jumlah stan yang telah teijual di pusat perbelanjaan JMP Surabaya mencapai 96% dari total stan yang ada sejumlah 730 stan besar dan kecil. Sedangkan % tingkat hunian stan yang telah buka/beroperasi mencapai 80% dari total keseluruhan stan yang ada.
2. Sistem Untuk Mendapatkan Stan
Sistem yang digunakan JMP memang agak berbeda dengan pusat perbelanjaan lain pada umumnya. Secara lebih rinci dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Membeli
Untuk memperoleh unit stan yang akan digunakan/dimanfaatkan sebagai tempat usaha maka, seseorang atau badan usaha harus terlebih dahulu memiliki stan bersangkutan dengan cara membeli langsung kepada Developer Pusat Perbelanjaan. Selanjutnya unit stan tersebut menjadi hak milik pembeli bersangkutan dengan sertifikat strata title (rumah susun non hunian).
b. Sistem Bagi Hasil
Sistem ini memungkinkan pengguna stan untuk memanfaatkan stan bersangkutan sebagai tempat usahanya tanpa harus membelinya dari developer Pusat Perbelanjaan. Tentu saja para penguna stan tersebut harus memberikan imbalan sesuai dengan yang ditetapkan yaitu sejumlah persen tertentu dari omset penjualannya.
Sistem sewa lebih lazim dan selama ini banyak digunakan oleh pengelola di pusat-pusat perbelanjaan. Dimana seorang atau badan usaha yang ingin memanfaatkan unit-unit stan dalam sebuah pusat perbelanjaan sebagai tempat usaha, dapat memperolehnya dengan jalan menyewa unit stan bersangkutan kepada penglola pusat perbelanjaan tersebut. Sewa stan yang ada tersebut secara lebih rinci dijelaskan sebagai berikut:
• Sewa Jangka Panjang
Dalam hal ini pihak JMP mempercayakan Hall dan Taman Hidangan kepada pihak tertentu untuk mengelolanya lebih lanjut, sesuai dengan peijanjian sewa yang yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
• Sewa Jangka Pendek
Dalam hal ini orang atau badan usaha yang ingin memanfaatkan tempat di dalam pusat perbelanjaan dapat berhubungan langsung dengan pihak pengelola JMP.
3. Harga dan Jenis Stan
Harga stan yang ditetapkan bervariasi yaitu antara 4 - 1 2 juta rupiah per meter persegi. Harga tersebut ini sangat ditentukan oleh lokasi stan bersangkutan, yang dapat dibagi:
Blok A - Koridor Utama
* - Second Koridor
Blok B - Koridor Utama - Second Koridor
Blok C - Koridor Utama -Second Koridor
Tata letak stan dibagi berdasarkan jenis usaha para pengguna, sebagai berikut
* Lantai dasar : - Fashion/Garment - Fashion Accessories - Cafetaria
- Stationary & Office Equipment
- Technical, Electrical & Home Appliances.
- Groceries, Packaging, Printing Matrial, Bank, Travel/Airlenes
- Service, Office
* Lantai satu - Fashion/Garment - Fashion Accessories - Cafetaria
- Textile - General
* Lantai dua - Fashion Garment - Garment Accesories - Cafetaria
* Lantai tiga - Supermarket - Branded Market - Food Court - Restaurant
- Department Store.
- Restaurant - Rental Office 4. Daya Tarik Anchor Tenant
Kehadiran beberapa anchor tenant bagi sebuah pusat perbelanjaan akan memberikan wama tersendiri bagi pusat perbelanjaan bersangkutan. Oleh karena itu JMP menggangap perlu untuk menggandeng beberapa badan usaha yang dianggap dapat menjadi daya tarik tersendiri bagi JMP. Berikut ini disebutkan beberapa stan yang menjadi anchor tenat di JMP Surabaya.
• Me. Donald
• Ramayana Dept Store & Supermarket
• KFC
• Pusat Hiburan Keluarga ‘New City’
• Swalayan Sepatu ‘Surya Mall’
• JMP 21
5. Keragaman Tenant/Pengguna Stan
Sesuai dengan kerangka populasi yang telah disajikan pada bab 3, bahwa terdapat beberapa jenis usaha yang ada di JMP seperti ; fashion/garment, textile, supermarket, dept store, cafetaria dan restoran, specialty store, optical, wartel, kantor pos, bank, perkantoran, peralatan rumah tangga, dsb.
J. STRATEGI PEMASARAN DAN PROMOSI
Selama ini JMP telah melakukan beberapa bentuk promosi baik dalam bentuk publisitas, Iklan, event-event dalam pusat perbelanjaan serta beberapa kegiatan dan usaha promosi lainnya. Promosi ini bertujuan untuk memperkenalkan, memasyarakatkan serta menjaring konsumen sasaran JMP. Secara ringkas dibawah ini dijelaskan beberapa kegiatan promosi yang dilakukan JMP.
• Publisitas
Hampir setiap kegiatan yang dilakukan JMP seperti saat Grand Opening, JMP Fair dan berbegai even lomba dipublikasikan di berbagai media masa seperti Jawa Pos, Surabaya Pos, Surya dan beberapa radio swasta di Surabaya.
• JMP Fair
• Even-Even Lomba
Even dimaksudkan untuk menghidupkan dan menyemarakkan aktivitas di dalam pusat perbelanjaan serta memperkenalkan JMP kepada masyarakat.
Beberapa even yang telah dilakukan antara la in : - Lomba renovasi stan pada tanggal 12-16 Maret 1996
- JMP bekeija sama dengan PT. Nestle Indonesia, Bank Yama dan Bank Utama menggelar lomba anak sehat pada tanggal 9 April 1995
- JMP Fair pada tanggal 20 Mei -1 0 Juni 1996
- Berbagai lomba seperti; lomba senam aerobik, lomba putra-putrai JMP, Roller Blade, Lomba balita ceria, dll
