1
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang
Pembangunan perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Sebagaimana diamanatkan dalam Undang-Undang dasar (UUD) 1945 dan Pasal 28H UUD 1945, bahwa rumah adalah salah satu hak dasar rakyat dan oleh karena itu setiap Warga Negara berhak untuk bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat. Selain itu rumah juga merupakan kebutuhan dasar manusia dalam meningkatkan harkat, martabat, mutu kehidupan dan penghidupan, serta sebagai pencerminan diri pribadi dalam upaya peningkatan taraf hidup, serta pembentukan watak, karakter, dan kepribadian bangsa. Pengertian perumahan sendiri menurut ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan adalah sebagai berikut : “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan”.
Persebaran perumahan selalu menghadapi permasalahan di dalamnya. Salah satu permasalahan yang timbul adalah kurangnya informasi yang diperoleh masyarakat mengenai persebaran perumahan yang ada di perkotaan atau pun di daerah. Kondisi tersebut juga terjadi di Kecamatan Banguntapan, Kabupaten Bantul, Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY). Karena pusat kota Yogyakarta sudah tidak mampu lagi menampung desakan jumlah penduduk. Pertambahan penduduk yang terus meningkat mengindikasikan bahwa perkembangan penduduk menyebar ke arah pinggiran kota (sub-urban) sehingga perlu adanya suatu sistem informasi yang memudahkan masyarakat untuk mendapatkan informasi tentang perumahan.
Berdasarkan uraian tersebut, maka penulis mengadakan kegiatan pembuatan Peta Tematik Persebaran Perumahan di Kecamatan Banguntapan, Kabupaten Bantul untuk meninjau bagaimana persebaran perumahan di daerah tersebut. Diharapkan dengan adanya Peta Tematik Perumahan di Kecamatan Banguntapan dapat memberikan informasi mengenai persebaran perumahan yang sudah ada di Kecamatan Banguntapan. Tujuannya yaitu agar masyarakat dapat mengetahui kondisi tata ruang
2 perumahan yang sudah ada di Kecamatan Banguntapan dan mempermudah masyarakat dalam mencari informasi mengenai perumahan
3 yang ada di Kecamatan Banguntapan. Bagi developer perumahan, tentu saja hal ini sangat menguntungkan karena dapat menambah informasi masyarakat mengenai perumahan yang telah dibangun pengembang perumahan, sehingga dapat menjadi sarana promosi untuk penjualan perumahan yang sudah ada.
I.2. Lingkup Kegiatan
Kegiatan ini difokuskan pada pembuatan peta tematik perumahan di Kecamatan Banguntapan, Kabupaten Bantul, Daerah Istimewa Yogyakarta, yang meliputi :
1. Luas kawasan dari perumahan dan tipe rumah yang tersebar di Kecamatan Banguntapan. 2. Harga setiap unit perumahan yang ada di Kecamatan Banguntapan.
3. Lokasi perumahan dan jumlah perumahan yang ada di setiap desa yang ada di Kecamatan Banguntapan.
I.3. Tujuan
Kegiatan aplikatif ini bertujuan untuk membuat Peta Tematik Persebaran Perumahan di Kecamatan Banguntapan skala 1 : 10000 yang berisi informasi spasial berupa koordinat lokasi perumahan yang ada di Kecamatan Banguntapan dan informasi non spasial berupa data atribut yaitu : nama perumahan, nama developer, jumlah unit rumah, tipe rumah, luasan kapling, luas tanah, harga rumah, dan sample foto perumahan.
I.4. Manfaat Manfaat dari hasil kegiatan ini, antara lain :
1. Dapat memberikan informasi kepada konsumen mengenai lokasi perumahan, harga perumahan dan tipe perumahan yang terdapat di Kecamatan Banguntapan, Kabupaten Bantul.
2. Dapat digunakan bagi pihak developer yang hendak mengembangkan perumahan sebagai acuan membuka kawasan baru yang akan dibangun perumahan di Kecamatan Banguntapan Kabupaten Bantul.
3. Dapat digunakan didalam ilmu pengetahuan sebagai referensi di bidang administrasi pertanahan.
4. Hasil kegiatan aplikatif ini secara tidak langsung membantu pihak developer dalam hal promosi perumahan yang telah dibangun oleh pihak developer kepada masyarakat/konsumen.
4 I.5. Landasan Teori
I.5.1. Kartografi
I.5.1.1. Pembahasan umum
Kartografi (atau pembuatan peta) adalah studi dan praktik membuat peta atau globe. Artinya kartografi selalu berhubungan serta membahas secara khusus tentang pembuatan peta serta interpretasinya. Peta secara tradisional sudah dibuat menggunakan pena dan kertas, tetapi munculnya dan penyebaran komputer sudah merevolusionerkan kartografi. Banyak peta komersial yang bermutu sekarang dibuat dengan perangkat lunak pembuatan peta seperti : CAD (desain berbantuan komputer), GIS (Sistem Informasi Geografis), dan perangkat lunak ilustrasi peta yang khusus.
Pesatnya perkembangan teknologi informasi dan komunikasi (information and communication technology, ICT) serta perubahan mendasar dari perangkat keras komputer, menumbuhkan kesadaran akan pentingnya pemecahan suatu masalah dengan memanfaatkan data dan informasi geospasial (geospatial awareness).
Menurut Wikantika (2012) kegiatan profesi geodesi dan geografi pada dasarnya terdiri dari pengukuran (measurement), pencitraan (imaging) kemudian diproses (processing) untuk dapat melakukan identifikasi (identification), analisis (analysis), menyajikan (visualization) dan melakukan pemodelan-pemodelan sederhana (modeling). Kegiatan ini dilakukan untuk mengetahui kondisi suatu obyek atau fenomena yang ada di bawah permukaan, pada permukaan dan di atas permukaan baik itu di darat, laut, udara bahkan ruang angkasa. Aspek temporal juga menjadi kajian dari kegiatan tersebut baik untuk melakukan pemantauan dan evaluasi maupun untuk memprediksi kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi pada masa mendatang (forecasting). Cakupan area yang dikaji bisa bersifat lokal, regional maupun global misalkan seperti analisis efek rumah kaca maupun fenomena karbon. Tingkatan kajian lokal, regional dan global berkaitan erat dengan kedetailan data geospasial yang digunakan. Dan ini secara langsung memberikan hasil kajian atau informasi dengan tingkat kedetailan berbeda-beda.
Kebutuhan akan informasi geospasial tidak hanya berupa peta atau bentuk visualisasi lainnya saja melainkan juga dalam bentuk sistem informasi berbasis geospasial (geospatial information system). Bahkan para pengambil keputusan atau penentu kebijakan membutuhkan sistem yang lebih bersifat penentuan rencana-rencana aksi (action plan) yaitu sistem pendukung keputusan berbasis geospasial (geospatial decision support system). Sistem ini pada dasarnya memanfaatkan sistem informasi berbasis geospasial dan mengkombinasikannya
5 dengan sistem lainnya yang bertujuan agar para pengambil keputusan dapat segera menentukan tindakan-tindakan yang perlu diambil dalam memecahkan suatu masalah.
I.5.1.2. Definisi Kartografi Menurut Ahli
Kartografi menurut ICA (International Cartograph) didefinisikan sebagai “Seni, ilmu pengetahuan dan teknologi dalam pembuatan peta bersamaan dengan studi pembelajarannya sebagai dokumen ilmiah dan seni” (ICA 1973).
Menurut United Nation “Cartography is the science of preparing all maps and charts including every operations from the original survey to final printing” (United Nations 1949),
Prihandito (1989) menyatakan bahwa ”Kartografi adalah ilmu dan teknik pembuatan peta”.
Rystedt B (2001) berpendapat “Kartografi adalah disiplin ilmu yang menyatukan (dealing) antara peta dan pemetaan. Kartografi menyatukan (deals) tampilan/representasi dari dua fenomena geografi, yaitu fenomena geografi nyata dan virtual. Basis data geografi dan realita virtual adalah hasil dari proses pemetaan, yang merupakan transformasi dari realita ke sebuah tampilan/representasi digital”.
I.5.1.3. Perkembangan Kartografi
Sebelum era tahun 1990-an, peta-peta kertas dan statistik menjadi alat yang sangat penting untuk para pengguna atau peneliti dalam mempelajari data geospasial. Untuk bekerja dengan peta-peta kertas itu teknik penggunaan peta dan analisa peta telah dikembangkan berbagai teknik. Saat ini pengguna atau peneliti dapat mengakses alat-alat komputer yang berkemampuan besar dan canggih seperti basisdata, juga peralatan grafis untuk mendukung investigasi. Hal ini jelas dibutuhkan selama data geospasial yang tersedia cukup besar dan kompleks, sehingga permasalahan tentang bagaimana cara mentransfomasikan data dalam bentuk informasi merupakan tantangan dalam ilmu pengetahuan.
Perkembangan kartografi sangat kuat dipengaruhi oleh beberapa perkembangan, khususnya dalam ilmu visualisasi dan pemahaman arti kata visualisasi. Perkembangan tersebut berhubungan dengan cara-cara spesifik pemanfaatan teknologi modern dengan menggunakan komputer yang dapat memfasilitasi proses pembuatan secara nyata (making visible) dalam waktu yang jelas untuk memperkuat ilmu pengetahuan.
Pada mulanya komputer digunakan untuk mengotomatisasikan tugas-tugas dalam pemetaan, misalnya perhitungan proyeksi dan plotting garis lintang bujur atau graticule pada peta. Hal ini memungkinkan untuk memetakan suatu daerah dengan proyeksi yang berbeda, berdasar pada kombinasi file digital yang sama dengan parameter transformasi yang
berbeda-6 beda. Secara bertahap, para ahli kartografi menyadari akan potensi untuk menganalisa data digital dengan komputer. Hal itu menjadi jelas bahwa dengan bantuan komputer seseorang dapat melakukan perhitungan-perhitungan pada peta yang telah didigitasi, dapat menentukan jarak, luasan/area dan volume, jauh lebih tepat dibanding bila dilaksanakan dengan menggunakan peta kertas/peta cetak.
Setelah keterkaitan antara file-file kartografi (batas wilayah) dan file-file statistik dibuat, maka dimungkinkan untuk menyajikan data jumlah penduduk, pendapatan penduduk rata-rata atau produksi pertanian dan mengkombinasikannya secara digital dengan file kartografi dalam bentuk peta. Hal yang sama dapat dilaksanakan untuk hubungan antara data sosial-ekonomi tertentu, dengan fenomena fisik dan topografi. Sistem ini telah dikembangkan ke dalam sistem informasi kartografi, yang cara pengoperasiannya sama dengan sistem infromasi geografis, tetapi sistem informasi kartografi lebih mengutamakan visualisasi dibanding fungsi analitis. Sistem tersebut merupakan abstraksi kapasitas suatu peta yang memungkinkan untuk mengamati hubungan geospasial, pola atau struktur. (Carl et al, 1999 dalam Kraak dan Ormeling, 2007).
I.5.1.4. Fungsi Kartografi sebagai Pendukung Sistem Informasi Geografis (SIG)
Peta memainkan peran yang sangat penting dalam proses analisis geospasial. Hasil operasi analisis geospasial dapat ditampilkan dalam peta yang didesain dengan baik sehingga dapat dipahami dengan mudah oleh publik. Disiplin kartografi menyediakan aturan desain tersebut secara baku.
Beberapa alasan bahwa kartografi dianggap sebagai pendukung penting untuk seluruh aspek dalam menangani SIG, antara lain :
1. Peta merupakan tampilan SIG secara langsung dan interaktif, yang menggambarkan dimensi geospasial.
2. Peta dapat digunakan sebagai indeks visual fenomena suatu objek yang terkandung dalam suatu sistem informasi.
3. Peta sebagai bentuk visualisasi, dapat membantu eksplorasi data secara visual dan komunikasi visual hasil dari suatu SIG.
4. Sebagai output, perangkat lunak desain interaktif dari desktop kartografi mempunyai fungsi
yang sangat penting sebagai output dari SIG yang
mutakhir. Dari empat dasar visualisasi dalam SIG (eksplorasi, analisis, penyajian dan akses data), media
7 presentasi merupakan alat yang paling berkembang pesat pada saat membuat peta untuk mengkomunikasikan informasi geospasial, penggunaan kaidah kartografi sangat diperlukan guna menghasilkan sajian peta yang lebih efektif. Namun demikian, karena kaidah kartografi tersebut bukan merupakan bagian dari perangkat lunak SIG, maka pengguna SIG dalam membuat peta tanpa mengikuti kaidah-kaidah kartografi. (Robinson et al , 1995)
I.5.1.5. Produk kartografi dan contoh kartografi
(Hartono 2014) Adapun macam-macam produk kartografi adalah sebagai berikut: a. Sketsa adalah gambar keadaan suatu wilayah sempit dalam bentuk garis besar dan memuat sedikit informasi. Faktor kebenaran ukuran dan bentuk obyek tidak diutamakan.
Gambar I.1. Contoh peta sketsa
b. Peta adalah gambaran suatu objek tertentu pada bidang datar, yang digambar dengan memperhitungkan kebenaran ukuran, kedudukan, proyeksi, dan arah mata angin (peta ini biasa disebut peta garis).
c. Peta timbul atau peta relief adalah gambaran suatu wilayah yang diwujudkan dalam bentuk 3 dimensi, sehingga bentuk-bentuk relief wilayah tersebut dapat terlihat.
8 Gambar I.2. Contoh peta relief
d. Maket atau miniatur adalah gambaran suatu wilayah yang diwujudkan dalam bentuk 3 dimensi, yang biasanya berskala besar dan menggambarkan daerah sempit serta kenampakan detil mirip dengan objek aslinya (padanya ditambahkan model-model objek yang ada seperti: rumah, pohon, mobil, dsb.)
Gambar I.3. Contoh maket atau miniature
e. Atlas adalah buku yang berisi peta-peta negara dan disertai diagram, gambar, data statistik, uraian penjelasannya dan berwarna.
9 f. Peta digital dan atau Ortofoto, yaitu peta hasil teknik penginderaan dari udara atau luar angkasa. Pada peta digital/foto tidak terjadi seleksi objek karena semua kenampakkan di lapangan yang tidak tertutup objek lain akan terekam. Dengan demikian simbol peta juga tidak dijumpai. Pada peta digital/foto sering ditambahkan keterangan nama-nama jalan, nama kota atau nama tempat. Peta yang merupakan hasil teknik penginderaan jauh dan belum dikoreksi kesalahannya disebut citra. Contoh: citra satelit Multi Spektral Scanner (MSS), citra Thematic Mapper (TM), citra inframerah thermal, citra Ikonos dan sebagainya.
Gambar I.4. Contoh peta foto yang belum jadi
g. Globe adalah gambaran wilayah permukaan bumi dalam bentuk bola. Jadi globe bukan merupakan peta, tetapi model dari bola bumi.
I.5.2. Peta Tematik
I.5.2.1. Pengertian Peta Tematik
Menurut Aryono Prihandito “peta tematik adalah peta yang memperlihatkan informasi kualitatip dan atau kuantitatip pada unsur tertentu. Unsur unsur tersebut ada hubungannya dengan detail topografi yang penting. Pada peta tematik, keterangan disajikan dengan gambar, memakai pernyataan dan simbol-simbol yang mempunyai tema tertentu atau kumpulan dari tema-tema yang ada hubungannya antara satu dengan lainnya.
Peta tematik dapat membantu secara umum perencanaan suatu daerah, administrasi, manajemen, perusahaan-perusahaan swasta, pendidikan, perencanaan militer, dan lain-lain.
10 Selain itu pembuat peta tematik berhubungan erat dengan perkembangan ilmu pengetahuan terutama dalam bidang geologi, geografi, pertanahan, perkotaan, teknik sipil, pertambangan, dan bidang ilmu pengetahuan yang berhubungan dengan masalah sosial dan ekonomi.
Untuk penggambaran data peta tematik, peta dasar yang sering dipakai adalah peta topografi. Pada peta dasar yang terdiri dari data topografi itulah, data tematis dapat dipertahankan. Data topografi yang diambil biasanya hanya satu atau dua unsur saja, misalnya : batas negara, batas daerah/provinsi, sungai dan lain lain. Pemilihan unsur unsur topografi yang akan diambil tergantung dari skala, maksud atau tujuan dari peta tematik itu sendiri. Data dari peta topografi hanya digunakan untuk latar belakang penempatan dan orientasi secara geografis. Peta topografi yang akan dipakai sebagai peta dasar untuk pembuatan peta tematik biasanya dicetak dalam satu atau dua warna yaitu abu-abu atau hitam dan coklat tanpa mengurangi informasi-informasi yang ada pada peta topografi tersebut. Selain itu data yang dimuat dalam peta tematik, dapat diperoleh dari hasil survei lapangan secara langsung maupun tidak langsung. Data yang diperoleh secara tidak langsung misalnya data statistik.
Simbol-simbol yang digunakan berupa simbol titik, simbol garis dan simbol luas. Sedangkan pernyataan yang mewakili data yang bersangkutan (diatas peta tematik) pada dasarnya berhubungan dengan lokasi, posisi, dan luasnya. Penggolongan data yang bersifat kualitatip dan kualitatip dengan cara mengadakan pembagian kelompok-kelompok kecil menurut sifat-sifat yang ditunjukkan di atas peta, antara lain adalah data yang dapat digambar dalam bentuk simbol titik, garis, da luas. Jadi penyajian data tersebut bergantung dari tema peta tematik tersebut” (Prihandito 1989).
I.5.2.2. Jenis Peta Tematik
Prihandito (1989) menyebutkan bahwa jenis peta tematik ada 3, yaitu : 1. Peta Tematik Dasar
Peta tematik dasar adalah peta tematik yang memperlihatkan satu fenomena geografis, diselenggarakan oleh pemerintah yang mempunyai otoritas pada tema tersebut dan bersifat terbuka. Contohnya adalah Peta Geologi , Peta Tanah, Peta Kadaster, Peta Iklim, Peta Jalan, Peta penduduk, Peta pasang surut.
2. Peta Tematik Analisis
Peta Tematik Analisis adalah peta tematik yang memperlihatkan hasil analisis keterkaitan antara dua fenomena spasial geografis. Contohnya adalah Peta Satuan Lahan, Peta daerah Aliran Sungai, Peta Cuaca, Peta lereng, Peta Curah Hujan.
11 3. Peta Tematik Sintesis
Peta tematik Sintesis adalah peta tematik yang memperlihatkan hasil mensintesakan antara peta tematik dasar dan peta tematik analisis, dan atau antar peta tematik analisis. Contohnya adalah Peta Kemampuan Lahan, Peta Kesesuaian Lahan, Peta Potensi Wisata, Peta Tata Ruang, Peta Bencana.
I.5.2.3. Simbolisasi
Prihandito (1989) menyebutkan bahwa desain grafis merupakan bagian vital dari kartografi, karena dibutuhkan komunikasi yang efektif dari simbol-simbol yang didesain. Ada 3 komponen dari kartografi desain : warna, pola, dan tipografi (seni cetak, tata huruf). Ada banyak cara memetakan data ruang (spasial) yang kesemuanya harus disajikan dengan simbol. Untuk memudahkan pelaksanaan simbolisasi dari banyak variasi data, maka diadakan klasifikasi simbol :
1. Simbol Titik
Simbol titik digunakan untuk menyajikan tempat atau data posisional seperti suatu kota, titik triangulasi dan sebagainya. Simbol tersebut bisa berupa dot, segitiga, segiempat, lingkaran, dan sebagainya.
2. Simbol Garis
Digunakan untuk menyajikan data-data geografis misalnya sungai, batas wilayah, jalan dan sebagainya.
3. Simbol Luasan
Simbol ini digunakan bila mewakili suatu area tertentu dengan simbol yang mencakup luasan tertentu misalnya daerah rawa, hutan, padang pasir, dan sebagainya.
I.5.2.4. Skala
Prihandito (1989) menyebutkan bahwa ada dua kategori skala yaitu Skala peta dan Skala variable geografis. Skala peta merupakan perbandingan antara jarak di peta, globe, model relative atau penampang melintang dengan jarak sesungguhnya di permukaan bumi.
Skala peta dibedakan menjadi: 1. Skala numeris, misal 1:100000 2. Skala verbal, misal 1 cm = 4 km 3. Skala grafis
12 Skala variable geografis yaitu skala yang digunakan untuk mengkelaskan data berdasarkan sifat atau karakter dan spesifikasi dari suatu set variabel.
Ada 4 macam skala variabel geografis, yaitu:
1. Skala Nominal: menyajikan data yang bersifat kualitatif. 2. Skala Ordinal: menyaiikan data yang berangking
3. Skala Interval: menyajikan data yang berinterval
4. Skala Ratio: hampir sama dengan skala interval, tapi punya nilai nol absolute, contoh: curah hujan, elevasi di atas datum.
I.5.3. Definisi Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2002:313) pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. 1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga.
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
3. Pemukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan.
I.5.4. Perusahaan Pembangun Perumahan
Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan Pasal 1 Ayat (1), pengertian mengenai perusahaan pembangunan perumahan adalah :
“Badan usaha yang berbentuk badan hukum, yang berusaha dalam bidang perumahan di atas areal tanah yang merupakan suatu lingkungan permukiman yang dilengkapi dengan prasarana sosial, utilitas umum dan fasilitas sosial, yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan pemukiman”.
Klasifikasi perusahaan pembangunan perumahan berdasarkan pemilikan dan sasaran pembangunan perumahan, yaitu :
13 1. Perusahaan Pembangunan Perumahan Milik Negara merupakan perusahaan pembangunan perumahan yang identik dengan perum perumnas, selain bertujuan menjaring keuntungan namun juga menjalankan misi sosial bagi kelompok masyarakat penghasilan menengah ke bawah.
2. Perusahaan Pembangunan Perumahan Milik Swasta. Perusahaan pembangunan perumahan milik swasta bertujuan mendapat keuntungan dengan sasaran pembangunan perumahan untuk seluruh masyarakat, baik menengah ke atas maupun ke bawah. Perusahaan pengembang milik swasta ini tergabung dalam organisasi Real Estate Indonesia (REI)
Usaha real estate pada dasarnya adalah suatu usaha yang kegiatannya berhubungan dengan soal-soal tanah, termasuk segala hal yang dilakukan diatasnya. Kewajiban perusahaan pembangunan perumahan setelah dilakukan pembelian / pembebasan tanah adalah :
1. Mematangkan tanah, dan membangun rumah sesuai dengan rencana proyek yang disetujui oleh Pemerintah.
2. Menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial dan memelihara selama
jangka waktu tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan.
3. Menyerahkan prasarana lingkungan dan tanah untuk keperluan fasilitas sosial serta utilitas umum kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.
I.5.5. Ketentuan Legalitas Dalam Pembangunan Perumahan
Legalitas dalam pembangunan perumahan menurut Peraturan Daerah Kabupaten Bantul Nomor 5 Tahun 2013 tentang Penyelenggaraan Perumahan, Bab VIII Penyelenggaraan Perumahan, Bagian Ketiga Prosedur Pembangunan Perumahan Pasal 25, pengembang yang akan membangun perumahan harus memiliki:
a. Persetujuan prinsip
b. Kesesuaian aspek tata ruang c. Izin klarifikasi atau izin lokasi d. Pengesahan site plan
e. Dokumen pengelolaan lingkungan hidup f. Izin Mendirikan Bangunan.
Berkaitan dengan penerbitan Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) Perda Bantul No. 19/2001 mewajibkan individu atau badan usaha untuk melakukan perizinan terhadap kegiatan pembangunan fisik atau keperluan lain yang berdampak pada struktur ekonomi, sosial
14 budaya, dan lingkungan. Ada pun tanah yang digunakan adalah tanah yang menurut rencana tata ruang yang diperuntukkan bagi kegiatan tersebut.
IPPT ini kemudian terbagi menjadi beberapa bagian, tergantung peruntukkan tanah tersebut. Izin lokasi yang dimiliki oleh perusahaan untuk memperoleh tanah guna penanaman modal, yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak dengan batasan keluasan untuk Usaha Pertanian > 25 Ha dan Usaha Non Pertanian > 1 Ha.
Izin pemanfaatan tanah adalah izin peruntukan penggunaan tanah yang wajib dimiliki orang pribadi dan atau badan yang akan melaksanakan kegiatan dan atau kegiatan yang mengakibatkan perubahan peruntukan tanah pada bangunan/usaha yang dilakukan. Izin ini hampir sama dengan izin lokasi yang membedakan adalah batasan keluasannya yaitu untuk Usaha Pertanian ≤ 25 Ha dan Usaha Non Pertanian ≤ 1 Ha. Selain itu terdapat izin lain yang masih dalam lingkup IPPT yaitu izin konsolidasi tanah yang gunanya untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam, Izin Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum serta Izin Perubahan Penggunaan Tanah atau yang sering disebut izin pengeringan. Dokumen-dokumen ini berada di bawah pengelolaan Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah (DPPD) yang sebelumnya disebut BPPD.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) menjadi tolak ukur akhir dari sebuah legalitas sebuah perumahan. Namun, walau sudah ada IMB konsumen tetap harus kritis menanyakan dokumen-dokumen lain yang bersangkutan dengan legalitas. Dokumen lain yang menjadi salah satu syarat keluarnya IMB adalah sudah keluarnya site plan. Mengenai perizinan site plan, developer dituntut lebih pro aktif untuk selalu berkonsultasi dengan Dinas Permukiman dan Prasarana Lingkungan Wilayah (KIMPRASWIL) untuk mengetahui sejauh mana proses perizinan site plan. Di dalam site plan terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi pengembang. Perbandingan fasumfasos (fasilitas umum – fasilitas sosial) dengan lokasi yang akan dibangun harus sesuai peraturan daerah. Perumahan di bawah 50 kavling perbandingan 30% untuk fasumfasos dan 70% untuk lahan yang boleh dijual. Dan perumahan yang berjumlah di atas 200 kavling perbandingannya 40% – 60%. Fasum dan fasos minimal harus ada taman dan jalan. Jalan lingkungan minimal 4 meter dan tidak boleh buntu.
Ukuran kavling minimal juga menjadi salah satu syarat terbitnya site plan. Ukuran kavling minimal yang ditentukan pemerintah daerah Bantul adalah minimal 125 m² untuk daerah luar resapan air hujan dan 200 m² untuk daerah yang berada di kawasan resapan air hujan. Hal ini dilakukan karena Kabupaten Bantul merupakan daerah resapan air hujan untuk Kota Jogja dan Kota Bantul, sehingga lahan terbuka sebagai daerah resapan harus benar-benar terjaga.
15 Setelah site plan sudah diterbitkan maka IMB juga akan terbit. Namun untuk lebih pastinya konsumen harus berani memastikan ke KIMPRASWIL dan atau Dinas PU & Perumahan apakah produk ini sudah benar-benar legal.
