NAMA AHLI KUMPULAN NO MATRIK
EMIRUL SARIFUDIN BIN NOR AZMI A130374
HAWA HAZIQAH BINTI HALIB A130410
FATIN NADZIRAH BINTI MISRAN A130437
ESTHER TAN A130451
KANG KHAI LUN A130454
VOON QIN ZHAN A130467
CHIN YAN LENG A130636
STEPHANIE LEE SHEN LING A130641
LOO HAO HAN A130657
AKTA HAK MILIK STRATA 1985 [AKTA
318]
AKTA BANGUNAN DAN HARTA BERSAMA (PENYELENGGARAAN DAN PENGURUSAN) 2007 [AKTA 663]
PERBADANAN
PENGURUSAN
BANGUNAN
Undang-undang utama yang
membolehkan bangunan berbilang tingkat dipecah bahagi untuk dikeluarkan
hakmilik strata ke atas petak-petak
bangunan. Kemudiannya membolehkan bangunan-bangunan ini diurus dan
diselenggara secara berterusan oleh suatu badan statutory dikenali sebagai
perbadanan pengurusan.
Akta Hakmilik Strata telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dan
kekurangan peruntukan di dalam KTN berkaitan pecah bahagi bangunan dan juga membantu dalam rujukan lain berkaitan pecah bahagi dan pengurusan bagi
bangunan berbilang tingkat
Hakmilik strata mulanya telah
diperkenalkan pada 1966 melalui Kanun Tanah Negara Malaysia 1965
Akta ini mula dikuatkuasakan pada 1 Jun 1985 dan telah melalui beberapa kali pindaan iaitu sebanyak 4 kali sejak
diperkenalkan iaitu pada 23 Februari 1990 (Akta A753), 2 Ogos 1996 (Akta A951), I Disember 2001 (Akta A1107) dan 12
April 2007 (Akta A1290)
AKTA HAKMILIK
STRATA 1985
Pengenalan
• Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan • Tertubuh dengan sendirinya apabila buku daftar strata dibuka pada
tarikh endorsan memorial mengenainya didaftarkan dalam dokumen hakmilik tanah
Status
• Bangunan bukan kos rendah , Perbadanan Pengurusan wujud secara automatik apabila hakmilik strata didaftarkan.
• Bangunan kos rendah pula, perbadanan pengurusan wujud apabila kesemua petak (100%) telah dipindahmilik kepada pembeli petak atau atas perintah (s64 KTN)
Keanggotaan
• Perbadanan pengurusan adalah dianggotai oleh kesemua pemilik
• Pada peringkat awal penubuhannya pemilik asal akan menganggotai perbadanan pengurusan kerana beliau didaftarkan sebagai pemilik berdaftar bagi kesemua petak.
• Keahlian perbadanan pengurusan seterusnya akan bertambah apabila pemilik asal memindahmilik kepada pembeli-pembeli petak yang lain.
P
E
R
B
A
D
A
N
A
N
P
E
N
GU
R
U
SA
N
TANGGUNGJAWAB
PPB
Pengurusan dan penyelenggaraan bangunan milikan bersama Pembayaran insurans [s.43(1)(a),(b)-(d),(f)] Menguruskan wang insurans [s.43(1)(e)] Mematuhi notis daripada pihak berkuasa [s.43(1)(g),(h)] Penyediaan dan penyelenggaraan pendaftaran strata [s.43(1)(i)]Dana/
Sumbangan
Boleh diperolehi daripada tuan punya Sewaktu menunggu sumbangan,
pengurusan dana akan diberikan (akta 318) – s.45 @ dalam akaun khas – s.46 untuk perbelanjaan khas.
Jumlah sumbangan oleh tuan punya
ditentukan AGM yang pertama [s.41(5)] dan boleh diubah dalam GM [s.45(3)]
Peratusan
sumbangan oleh setiap pemilik bergantung kepada nilai saham yang dimiliki – s.45(5A)
Memungut caruman daripada pemilik-pemilik petak atau
blok sementara mengikut kadar unit syer pada
petak-petak atau blok sementara masing-masing sepanjang tempoh permulaan atau
selepasnya.
Membeli, menyewa atau memperolehi harta alih untuk
kegunaan berhubung harta bersama. Walau bagaimanapun
perbadanan tidak mempunyai kuasa untuk memindahkan mana-mana bahagian harta bersama yang merupakan sebahagian daripada bangunan
itu atau sebahagian daripada tanah yang di atasnya
bangunan itu terdiri.
Meminjam wang yang diperlukan untuk menjalankan
tugas-tugasnya.
Membayar balik pinjaman serta faedah ke atas pinjaman
yang dibuatnya
Mengambil tindakan ke atas petak-petak sekiranya pemilik gagal mematuhi arahan-arahan
dalam tempoh tertentu.
Menggunakan wang insurans yang diterimanya mengenai dengan kerosakan bangunan untuk membina
semula dan memulihkannya (tertakluk kepada perintah mahkamah
di bawah (seksyen 56).
Mana-mana kerja pembaikan (repair) yang dijalankan oleh perbadanan pengurusan yang mana pembaikan itu
sepatutnya ditanggung oleh pemilik/pemilik-pemilik petak atau
oleh mana-mana penyewa atau pemegang pajakan – apa-apa wang yang dibelanjakan oleh perbadanan pengurusan boleh didapatkan kembali
daripada orang berkenaan melalui suatu tindakan dalam mahkamah
sebagai hutang yang kena bayar.
Mendapatkan kembali daripada mana-mana pemilik petak apa-apa jumlah wang yang dibelanjakannya berkenaan dengan pemilik petak itu yang gagal mematuhi apa-apa notis atau perintah yang dibuat oleh pihak
PERLANTIKAN EJEN
PENGURUSAN
Dilantik oleh Pesuruhjaya apabila sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak mengadu perbadanan
pengurusan tidak menjalankan fungsinya dengan memuaskan Kuasa,tugas dan fungsi sama dengan perbadanan pengurusan Kuasa,tugas dan fungsi yang ditetapkan oleh Pesuruhjaya:
sama dengan perbadanan pengurusan
seperti yang diperuntukkan dalam perlantikan kecuali yang diperuntukkan dalam perlantikan
Perbelanjaan ditanggung oleh kumpulan wang perbadanan pengurusan
PERLANTIKAN
PENTADBIR
Mahkamah melantik apabila perbadanan pengurusan atau sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak memohon
Tempoh yang ditentukan atau tidak tentu
Perbelanjaan dan saraan ditanggung oleh kumpulan wang perbadanan pengurusan
Menjalankan tugas dan kuasa sama dengan perbadanan pengurusan
Boleh dipecat atau diganti atas permohonan oleh
perbadanan pengurusan atau sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak
Apabila melantik dan memecat atau mengganti
pentadbir, perlu diserah simpan satu salinan perintah mahkamah pada Pendaftar dengan serta merta
Perbadanan pengurusan dan semua ahli majlisnya serta sesiapa yang mengetahui pelanggaran peruntukan Bahagian VII
Pelanggaran peruntukan Bahagian VII atau pengingkaran dalam mematuhi arahan atau tugas dalam Bahagian VII
Penalti:
a) Mengikut seperti yang diperuntukkan
Sesiapa yang mempunyai faedah boleh memohon kepada mahkamah untuk memaksa perbadanan pengurusan
menjalankan tugas yang diperuntukkan di Bahagian VII dengan syarat
mahkamah boleh membuat perintah yang difikir sepatutnya.
AktA BAngunAn dAn HArtA
Bersama (Penyelenggaraan dan
Pengurusan) 2007 [akta 663]
8 Bahagian,
44 Seksyen
bertujuan untuk
memperkemaskan
hal-hal berkaitan
dengan
penyelenggaraan
dan pengurusan
bangunan dan
harta bersama
Pihak yang
berwajib bertukar
daripada pemaju
perumahan
kepada
Perbadanan
Pengurusan
Ditubuhkan di bawah s.39, 64, dan 64A
Akta Hakmilik Strata 1985.
Ditubuhkan selepas semua petak dipindah kepada
pembeli atau setelah pembeli memohon unit syer
mereka melebihi 50%
Menyelenggara dan mengurus bangunan dan harta bersama di bangunan
bertingkat
Turut menginsuranskan bangunan tempat tinggal daripada sesetengah risiko
yang ditetapkan dalam .
Menyediakan daftar Strata ataupun (Strata Roll) dan
menyimpan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK)
bagi lot tanah berkenaan
Boleh membeli, menyewa atau memperolehi harta bersama untuk kegunaan
bersama dan berhak meminjam wang sekiranya
diperlukan
ABHB mewajibkan semua pemaju menubuhkan JMB di semua
bangunan bertingkat yang
tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata
Ditubuhkan oleh pemaju sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan
seterusnya menubuhkan Perbadanan Pengurusan
Penguatkuasaan JMB berlaku apabila pemilik pangsapuri telah
menerima kunci kediaman dan
belum lagi menerima Hakmilik Strata dan JMB perlu ditubuhkan
dalam tempoh 12 bulan dari tarikh 12 April 2007 atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman
Dianggotai oleh Pembeli dan Pemaju yang dikenali sebagai
Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)
Badan Pengurusan
Bersama
Tugas
JMB
menyenggara Harta Bersama menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan menginsuranskan bangunan menyediakan dan menyenggara daftar pembeli lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund (kumpulan wang penjelas)• mengenai Kumpulan Wang
Penyelenggaraan Bangunan dan Kumpulan Wang Penjelas
• Seksyen 22 -segala wang lebihan dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan
hendaklah dipindahkan kepada Badan oleh pemaju tidak lewat daripada satu bulan dari tarikh penubuhan Badan itu • Seksyen 23- Tanggungjawab pembeli
untuk membayar caj penyenggaraan kepada Badan serta tanggungan pembeli jika tidak membayar caj penyenggaraan berkenaan
Bahagian
V
PenguPalan AktA 663
Bahagian I – IV secara keseluruhannya menerangkan tentang
penubuhan Perbadanan Pengurusan, kuasa dan
Tentang pelantikan ejen pengurusan, tugasan dan
tanggungjawab ejen pengurusan
Seksyen 26- kebebasan ejen pengurusan-tidak
boleh dilantik jika ada kepentingan profesional
atau kewangan dalam petak
Seksyen 28-kuasa-ejen ada kawalan terhadap
Penyenggaraan Bangunan atau Kumpulan Wang
Penyenggaraan Bangunan
Bahagian VII
• Tanggungjawab
pemaju
• Seksyen 31-pemaju
harus mendepositkan
wang untuk
pembaikian harta
bersama
• Jika tidak, denda tidak
melebihi RM5,000 dan
selanjutnya tidak
melebihi RM 50 bagi
setiap hari kesalahan
itu diteruskan selepas
sabitan
Bahagian VIII
Pelbagai
• Contohnya perwakilan
dalam prosiding sivil,
mengenai liabiliti
pengarah, mengenai
kaedah penyampaian
notis atau perintah
• Seksyen 36- liabiliti
pengarah
• Seksyen 37- kaedah
penyampaian notis
atau perintah
KonfliK ABHB
Peranan dan Tanggungjawab Pesuruhjaya Bangunan (COB) COB diberi kuasa untuk melantik juruaudit untuk menyiasat Akaun Penyelenggaraan Bangunan sebelum pembentukan Badan Pengurusan Bersama.
Tetapi tidak mempunyai peruntukan berkenaan dengan kuasa COB untuk mempunyai akses penuh kepada Akaun
Penyelenggaraan Bangunan selepas pembentukan Badan Pengurusan Bersama
Akaun yang telah diauditkan oleh Badan Pengurusan Bersama tidak diwajibkan untuk hantar laporan penuh kepada COB.
Di bawah BCMMA, COB diberi kuasa untuk mengeluarkan waran lampiran untuk mendapatkan tunggakan caj di
bawah Seksyen 33(1) hingga Seksyen 33(8).
STA-kuasa untuk mengeluarkan waran untuk
mendapatkan caj diberi kepada pentadbir tanah dan
disempurnakan oleh ahli majlis perbadanan pengurusan.
Bantuan COB hanya akan diminta jika terdapat kesukaran dalam melaksanakan waran itu.
Peruntukan kuasa tidak konsisten menjejaskan kompetasi COB- khuatir menceroboh bidang kuasa pihak lain.
Cadangan untuk
menambahbaik
peranan
Pensuruhjaya
Bangunan(COB)
COB diberi
peranan yang
jelas dan tidak
samar di bawah
ABHB
Statut tunggal
bagi pengurusan
dan
penyelenggaraan
bangunan strata
di Malaysia
Dikawal oleh satu
akta sahaja selain
daripada 2 akta
iaitu STA dan
Mahkamah Menitikberat Akta Bangunan Dan Harta Bersama
(Peyenggaraan Dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) Kerana
Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) Adalah
Ditubuh Bawahnya
Memperuntukkan
Kuasa
Bagi
Menyenggara
Dan
Menguruskan Bangunan Dua Tingkat Atau Lebih Di Kawasan
Pembangunan
Seksyen 4 Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Peyenggaraan
Dan Pengurusan) Menetapkan Supaya Badan Pengurusan
Bersama
Yang
Terdiri
Daripada
Pemaju
Dan
Pembeli
Badan Pengurusan Bersama Merupakan Badan Berkanun Yang
Mempunyai Kuasa Otonomi Tersendiri
Kuasa-kuasa Mengenainya Diperuntukkan Secara Khusus
Kepada Pihak-pihak Sebagaimana Yang Berikut –
A. Menteri Yang Bertanggungjawab Mengenai Perumahan
Dan Kerajaan Tempatan;
B. Pihak Berkuasa Negeri;
C. Pesuruhjaya Bangunan;
D. Badan Pengurusan Bangunan;
E. Jawatankuasa Pengurusan Bersama;
F. Pemaju;
Pemohon Memohon Kepada Mahkamah Untuk Semakan Kehakiman Yang Mana Ia Memohon Untuk Perintah Bahawa Badan Pengurusan Bersama (Responden Ke-dua) Yang Ditubuhkan (Melalui S.4 Akta Bangunan Dan Harta Bersama) Menyalahi Undang-undang Atau Tidak Sah Memandangkan Ia Ditubuhkan Selepas Syarikat
Pengurusan Ditubuhkan Bawah S.39 Akta Hakmilik Strata 1985. Pada 7 Mei 2007, Apabila Pemohon Membuka Buku Daftar Strata ('Bds') Berkenaan Kondominium, Ini Membawa Kepada Penubuhan Syarikat Pengurusan Kondominium Medan Putra ('Sp') Pada 4 Jun
2008, Di Bawah S 39 Akta Hakmilik Strata 1985 . Seksyen Ini
Memperuntukkan Bahawa Syarikat Pengurusan Terdiri Daripada Semua Tuan Punya Petak Akan Wujud Berkenaan Dengan
Bangunan Dipecah Bahagi Apabila Pembukaan Bds Dan Bahawa
Syarikat Tersebut Akan Menjadi Badan Korporat Yang Berpewarisan Kekal Dan Mempunyai Satu Meterai Yang Sama.
