KAJIAN HUKUM TERHADAP PERANAN NOTARIS DALAM
PEMBUATAN AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN
JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT
(Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani)T E S I S
O l e h
NURHIMMI FALAHIYATI
077011053/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KAJIAN HUKUM TERHADAP PERANAN NOTARIS DALAM
PEMBUATAN AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN
JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT
(Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani)T E S I S
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
O l e h
NURHIMMI FALAHIYATI
077011053/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKAD PEMBIAYAAN
MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG
BELUM BERSERTIFIKAT Nama Mahasiswa : Nurhimmi Falahiyati
Nomor Pokok : 077011053 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof.Dr.H.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) Ketua
(Hj.Chairani Bustami,SH,Sp.N,MKn) (Notaris Syafnil Gani,SH,Mhum)
Anggota Anggota
Ketua Program Studi, Dekan,
Telah diuji pada,
Tanggal : 12 Maret 2010
PANITIA PENGUJI TESIS :
Ketua : Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN
Anggota : Chairani Bustami,SH,SpN,MKn. : Notaris Syafnil Gani,SH,MHum. : Dr.T.Keizerina Devi A,SH,CN,Mhum. : Dr.Ramlan Yusuf Rangkuti,MA
ABSTRAK
Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang
pada bank syariah. Dalam pembiayaannya, terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah, sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya, padahal, tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. Oleh karena itu, oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat, kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang, serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat.
Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis, artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat, dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti.
Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan, resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual, yang mempunyai kekuatan eksekutorial, sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Dengan demikian, tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi. Berdasarkan hal tersebut, atas perjanjian jual beli beli murabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang, notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual.
ABSTRACT
Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. In finance, especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People, often using land has not been certified as collateral, though, the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia. Therefore, notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land, the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing, also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified.
In writing this thesis used a descriptive analytical research method, meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified, with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply, and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated.
In this study concluded, the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell, which have enforceable, so have the same legal force court decisions. Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. So, the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies. Based on that, murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt, notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell
KATA PENGANTAR
Bismillahirrohmanirrohim,
Alhamdulillah, puji dan syukur penulis sampaikan kehadirat Allah SWT, yang
senantiasa memberikan nikmat dan petunjuknya kepada penulis, hingga akhirnya
penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “Kajian Hukum Terhadap
Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani)”.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk
memenuhi gelas Magister Kenotariatan (MKn) pada Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, di Medan. Penulisan tesis
ini tidak akan mungkin selesai tanpa adanya arahan, bimbingan, bantuan maupun
dukungan dari berbagai pihak, hingga akhirnya tesis ini dapat diselesaikan. Namun,
penulis menyadari masih banyak kekurangan pada isi tesis ini dikarenakan
keterbatasan waktu, keterbatasan literatur sehingga memerlukan kritikan dan
masukan dalam penyempurnaan tesis ini.
Pada kesempatan ini Penulis sampaikan penghargaan dan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat: Bapak Prof. Dr. H. Muhammad Yamin,
SH, MS, CN, Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum atas kesediaan Bapak dan ibu dalam memberikan bimbingan,
arahan maupun petunjuk kepada Penulis, sejak awal penyusunan proposal penelitian
sampai selesainya penulisan tesis ini.
Penulis juga menyampaikan ucapan terima kasih secara khusus kepada Bapak
Dr.Ramlan Yusuf Rangkuti,MA dan Ibu Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, Mhum
yang pada kesempatan ini dipercayakan sebagai dosen penguji sekaligus sebagai
panitia penguji tesis yang telah sangat banyak memberikan masukan, petunjuk, dan
arahan yang sangat berguna dalam menyempurnakan tesis ini, sejak tahap seminar
proposal sampai selesainya penilisan tesis ini.
Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih
kepada yang tercinta Ayah Drs. H. Hasbullah Hadi, SH, MKn dan Mama
Dra.Nurhanum yang telah melahirkan, membesarkan dan juga mewariskan
semangat menuntut ilmu sehingga tesis ini dapat diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa
juga penulis sampaikan terima kasih kepada adik-adikku Hasanul Jihadi dan Ummi
Rizki Hadiyati yang selalu membantu dan memberi semangat dalam penyelesaian
tesis ini.
Selanjutnya ucapan terima kasih juga Penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H. MSc. (CTM). Sp.A (K),
selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, dan para Pembantu Dekan serta seluruh staff atas bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan, sehingga studi ini dapat diselesaikan.
3. Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN., dan Ibu Dr.T.Kheizerina
Devi A,SH,CN,M.Hum, selaku Ketua Program dan Sekretaris Program
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan,
yang telah memberikan arahan dan petunjuk dalam penulisan tesis ini.
4. Para Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen di lingkungan Program Magister
Kenotarian, Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara, diantaranya Bapak
Prof.H.M. Hasballah Thaib, MA, Ph.D, yang telah banyak memberi
masukan dan menjadi narasumber penulis dalam tesis ini, Bapak
Prof.Dr.Tan Kamello, Bapak Prof.Dr.Syafruddin Kalo,Sh,MHum, Bapak Syahril Sofyan,SH.MKn, dan lain-lain yang tak dapat penulis sebutkan
namanya satu persatu, atas jasa mereka yang telah mencurahkan ilmu
pengetahuannya dan mendidik Penulis sehingga dapat menyelesaikan studi
ini.
5. Para pegawai/staff pada Program Magister Kenotarian, Fakultas Hukum,
Universitas Sumatera Utara, diantaranya Ibu Fatimah, Kak Sari, Kak Lisa,
Kak Winda, Kak Afni, Bang Aldi, Bang Rizal dan lain-lainnya yang
6. Para Staf dan Pegawai Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta
Insani, khususnya Bapak Saparuddin Siregar SE, Ak,M.Ag selaku Direktur
Utama, Ibu Mailiswarti SE selaku Direktur Operasional, Ibu Hj.Anita
Febriana selaku Internal Control dan staff lainnya yang telah sabar dan sudi
menyisihkan waktunya dalam memberikan arahan serta data-data yang
diperlukan dalam penulisan tesis ini.
7. Kepada sahabat-sahabat Penulis Nur Afni Damanik,SH,MKn, Eva
Sartika,SH,MKn, Juni Surbakti,SH,MKn, Juliana Citra,SH,MKn, Intan Harahap,SH,MKn, Jagjit Singh,SH,MKn, Artha Siburian,SH,MKn, Ismy Syafriani,SH,MKn, Neva Yanti, SH,MKn, Myrna Meinar Merdiana, SH,MKn, dan semua teman-teman grup A 2007, penulis sampaikan terima
kasih atas rajutan kisah selama perkuliahan, tanpa bantuan dan dorongan
semangat yang kalian berikan maka penulis bukanlah apa-apa.
8. Kepada yang teristimewa, Nur Edi Syahputra, terima kasih atas semua
perhatian dan dorongannya dalam menghadapi semua permasalahan. Semoga
Allah SWT tetap menjaganya selalu di hati.
9. Kepada seluruh teman-teman penulis di Program Studi Magister Kenotariatan,
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu memberikan
semangat, dorongan, bantuan pikiran serta mengingatkan dikala lupa kepada
10. Kepada seluruh Eddigicom’s staff and community, Dhiny, Dawie, Ilham,
Zaki, Arie, Rifi, Bang Amir, Kak Alpin, yang selalu setia menolong penulis
dalam setiap kesulitan yang timbul.
Akhirnya penulis juga mengucapkan terima kasih kepada segala pihak yang
tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, yang telah turut membantu dalam
penyelesaian tesis ini.
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis, mendapat rahmat dari Allah SWT, agar selalu diberikan kebaikan,
kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah kepada kita semua. Amin.
Alhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada
semua pihak, terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangkan ilmu
hukum, khususnya dalam bidang ilmu Kenotariatan.
Medan, Mei 2010
Penulis,
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Nurhimmi Falahiyati
Tempat/ Tanggal Lahir : Medan, 19 Juli 1985
II. ORANG TUA
Nama Ayah : Drs.H.Hasbullah Hadi,SH.MKn
Nama Ibu : Dra. Nurhanum
III. PENDIDIKAN
1. SD : Sekolah Dasar Negeri 066054 Medan, Tamat
tahun 1997
2. SMP : Madrasah Tsanawiyah Negeri 2 Medan, Tamat
tahun 2000
3. SMA : Madrasah Aliyah Negeri 2 Medan, Tamat
tahun 2003
4. S-1 : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Medan, Tamat tahun 2007
5. S-2 : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Medan, Program Studi Magister Kenotariatan,
DAFTAR ISI
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP ... viii
DAFTAR ISI... ix
DAFTAR TABEL ... xii
BAB I : PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang ... 1 B. Perumusan Masalah ... 12 C. Tujuan Penelitian ... 12 D. Manfaat Penelitian ... 13 E. Keaslian Penulisan ... 14
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi ... 16
1. Kerangka Teori... 16
2. Konsepsi... 32
G. Metodologi Penelitian ... 36
1. Sifat Penelitian ... 36
4. Alat Pengumpul Data ... 38
5. Analisis Data ... 39
BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH ... 40
A. Pandangan Umum tentang Jaminan ... 40
1. Pengertian Jaminan ... 40
2. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia ... 48
3. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah... 54
B. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani... 61
C. Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah... 69
BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT... 74
A. Perbankan Syariah secara Umum... 74
B. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah ... 87
C. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat ... 102
BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT... 123
A. Pandangan Umum tentang Notaris ... 123
B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat... 133
C. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat ... 150
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN... 162
A. Kesimpulan ... 162
B. Saran... 163
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Statistik Perbankan Syariah (Islamic Banking Statistics),
Januari 2009 ... 6
Tabel 2 Data jumlah nasabah/ rekening pembiayaan... 7
Tabel 3 Perbandingan hasil wawancara antara bank dengan
nasabah debitur ... 69
Tabel 4 Perbandingan Karakteristik Pokok Pembiayaan Murabahah
Dalam Literatur Klasik Dan Praktik Di Indonesia... 91
Tabel 5 Tahapan proses pemberian pembiayaan pada bank
Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani... 103
Tabel 6 Perbandingan syarat sahnya perjanjian menurut
