Jurnal ARSTEKTUR 01 | 1
KANTOR DENGAN KONSEP RAMAH LINGKUNGAN
KASUS : KANTOR SEWA DI JALAN JENDERAL SUDIRMAN, JAKARTA
Affeto Bintang Yulian(1), Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr.(2)
(1)Program Sarjana Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email: feto.arsitek@gmail.com
(2) KK Perancangan Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email: agus_ekomadyo@yahoo.co.id
Abstrak
Kantor sewa merupakan bangunan sebagai tempat untuk melaksanakan kegiatan administrasi bagi setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya dimaksudkan untuk disewakan kepada perusahaan/pemakai dalam jangka waktu tertentu pula. Selain sebagai tempat berbisnis, kantor juga memiliki sisi fungsi lain yaitu menjadi indentitas perusahaan pengguna, menunjukkan kelas perusahaan, serta sebagai sarana untuk menunjukkan tingkat kemapanan perusahaan. Untuk tujuan dan fungsi-fungsi itulah mengapa permintaan akan gedung perkantoran masih terus menigkat. Isu yang terkait dalam perancangan kantor sewa adalah pemanasan global(global warming). Bangungan-bangunan tinggi, tak luput juga gedung perkantoran, menjadi salah satu penyebab pokok terjadinya pemanasan global. Oleh karena itu hal tersebut menjadi pokok perhatian dalam merancang bangunan tinggi khususnya kantor. Beberapa pengembang mulai sadar bahwa kantor sewa yang ramah lingkungan dan hemat energi sangat menentukan minat dari calon perusahaan penyewa. Perusahaan calon penyewa pun mulai sadar akan perlunya memiliki suasana kerja yang sehat, efektif, efisien, dan ramah lingkungan.
Kata-kunci : identitas perusahaan, global warming, ramah lingkungan, hemat energi
Pengantar
Proyek gedung perkantoran ini merupakan proyek milik swasta industri penyediaan gedung perkantoran. Lokasi pembangunan proyek berada di Jalan Jenderal Sudirman yang merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta dan masuk dalam kawasan segitiga emas atau area CBD (Central Business Distric). Luas seluruh lahan adalah +10.000m2. Kantor sewa ini memiliki ketinggian 24 lantai. Konsep utama perancangan adalah menciptakan kantor sewa yang ramah lingkungan dan hemat energi.
Data
Lokasi lahan berada di area pusat bisnis(Central Business Distric). Lahan ini memiliki KDB 45 % dan KLB 4, dengan garis sempadan sebesar 15 meter. Pada bagian utara berbatasan dengan
Jalan Jenderal Sudirman, bagian selatan berbatasan dengan senopati suites dan permukiman, bagian barat berbatasan dengan bangunan kosong, dan bagian timur berbatasan dengan Summitmas Tower 1 (gambar 1).
Gambar 1. Hubungan lahan dengan daerah di sekitarnya
2 | Jurnal ARSTEKTUR 01 Analisis
Lokasi proyek direncanakan berada di jalan Jenderal Sudirman, Senayan, Kebayoran baru, Jakarta Selatan. Jalan ini merupakan kawasan 3 in 1 dan dilalui oleh TransJakarta Koridor 1 dan juga biasa di pakai untuk Car Free Day. Lahan dilalui oleh jalan jenderal sudirman yang merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta. Jalan ini terbagi menjadi 4 lajur, lajur cepat dan lambat di masing-masing arah (gambar 2).
Gambar 2. Analisis lahan perancangan
Pengguna dari kantor sewa terdiri dari 3 kategori yaitu pengunjung, penyewa atau pengguna kantor, pengelola kantor, serta loading-unloading.
Pada kantor sewa selain area yang disewakan untuk ruang kerja terdapat juga fasilitas-fasilitas pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain lobi, resepsionis, ruang tunggu, fasilitas perbankan, kantor pos, mini market, ruang meeting, restoran, ritel, foodcourt, mushola, kantor pemasaran, fitness center, dan klinik.
Tabel 1. Perkiraan luas total bangunan
Isu
Isu yang mendasari perancangan Kantor Sewa di Jalan Jenderal Sudirman ini adalah menciptakan sebuah fasilitas kegiatan bisnis yang mampu memberikan dampak positif bagi
para “tenant” diantaranya semakin
meningkatnya neraca bisnis perusahaan penyewa, meningkatkan produktifitas dari pegawai-pegawai di perusahaan penyewa. Dan juga keberadaan kantor sewa ini melalui konsep ramah lingkungan yang diusung diharapkan mampu menyemarakkan penggunaan energi yang rendah pada gedung perkantoran.
Untuk mencapai ide awal tersebut, maka Kantor Sewa ini harus sedapat mungkin menarik perhatian bagi calon-calon tenant untuk menempatkan pusat kegiatan bisnis mereka di
kantor sewa ini. Luasan “leasable area”nya
harus sesuai dengan pasaran. Tata kondisional ruang kantor juga harus memenuhi persyaratan sebagai ruang kerja yang sehat diantaranya pencahayaan yang cukup, penghawaan yang baik, serta tingkat kebisingan yang sesuai. Fasilitas-fasilitas penunjangnya juga harus lengkap sebagai penunjang kesuksesan
perusahaan “tenant” diantaranya fasilitas pusat
keuangan, bisnis, makanan, hiburan, kesehatan, kebugaran, dan lainnya. Bagian-bagian infrastruktur juga tidak kalah pentingnya untuk menunjang kelancaran proses kegiatan berbisnis dengan teknologi modern.
Tujuan Perancangan
Tujuan perancangan kantor sewa ini ada empat. Pertama, menyediakan gedung kantor sewa khususnya di kawasan CBD, umumnya di
Jakarta dengan kualitas “Grade A”. Kedua,
merumuskan dan menerapkan pendekatan konsep ramah lingkungan pada kasus
No Ruang Luas(M2)
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 3 perancangan bangunan tinggi kantor sewa.
Ketiga, menciptakan landmark gedung perkantoran baru di kawasan SCBD. Keempat, menciptakan gedung perkantoran yang kondusif, produktif, fleksibel, serta sesuai dengan permintaan pasar.
Kriteria
Kantor sewa harus memenuhi persyaratan kantor dengan kategori grade A. Memiliki luasan leasable area yang sesuai dengan pasaran. Menerapkan konsep ramah lingkungan dengan cara memenuhi standar-standar bangunan ramah lingkungan yang ditetapkan oleh GBCI. Tata kondisional ruang kantor harus memenuhi persyaratan sebagai ruang kerja yang sehat diantaranya memiliki tingkat pencahayaan yang cukup, tingakat penghawaan yang baik, serta tingkat kebisingan yang sesuai. Fasilitas-fasilitas penunjang yang dimiliki juga harus lengkap sebagai penunjang kesuksesan perusahaan penyewa (tenant) diantaranya fasilitas pusat keuangan, akomodasi, bisnis, makanan, hiburan, kesehatan, kebugaran, dan lainnya.
Konsep
Demi menciptakan gedung perkantoran yang ramah lingkungan atau menggunakan sedikit energi yang bersumber dari bahan bakar fosil, beberapa konsep khusus mutlak harus diterapkan pada bangunan. Beberapa konsep tersebut diantaranya orientasi bangunan yang harus meminimalisir terkenanya bagian fasad bangunan terhadap matahari timur barat, mencegah panas yang masuk bersama dengan cahaya matahari dengan mengunakan elemen fasad yang mampu menghalau panas, menggunakan sumber energi yang terbarukan, menerapkan sistem daur ulang, melakukan penghematan air bersih serta memanfaatkan air hujan untuk keperluan-keperluan tertentu, dan beberapa konsep ramah lingkungan lainnya.
1. Konsep tapak
Konsep tapaknya yaitu memisahkan jalur masuk antara pejalan kaki atau yang menggunakan kendaraan umum, dengan yang menggunakan kendaraan bermotor. Jalan masuk kantor untuk
pengguna kendaraan diletakkan pada sisi tepi sebelah barat supaya tercipta plaza yang lebih luas dan penempatan jalan di tepi paling barat menghindari letak pintu masuk yang terlalu dekat dengan jalur peralihan dari jalur cepat ke lambat sehingga tidak akan menimbulkan kemacetan (gambar 3).
Gambar 3. Rencana tapak bangunan
Untuk meminimalkan aliran air yang keluar dari lahan bangunan, sisa dari lahan yang dibangun benar-benar dimanfaatkan untuk menyerap air ke dalam hujan atau yang biasa disebut dengan
“zero run off” yaitu dengan tidak melapisi tanah
dengan material perkerasan, melainkan membiarkannya dan menanaminya dengan pohon-pohon serta membuat biopori di beberapa titik.
2. Konsep bentuk
Konsep bentuk dari bangunan ini adalah arsitektur tektonik yang mana seperti terjadi patahan dan pergeseran pada bentuk bangunan. Transformasi bentuk bangunan dapat dilihat pada gambar 4.
Gambar 4. Transformasi bentuk bangunan
3. Konsep pembagian fungsi dan sirkulasi
4 | Jurnal ARSTEKTUR 01
fungsi-fungsi fasilitas penunjang untuk kantor. Lantai dasar terdapat fungsi perbankan, atm center, money changer, restoran, minimarket, agen travel, kantor pos, pusat sekuritas, dan kantor marketing. Pada lantai mezanin terdapat fungsi-fungsi “entertainment”, “leisure and
sport”, “medical”, serta “bussiness center”.
Fungsi-fungsi itu antara lain tempat fitness,
salon dan spa, pusat penitipan anak, “lounge”,
tempat billiard, klinik dan apotik, cafe, auditorium, dan ruang-ruang untuk meeting.
Dan untuk “food” dan “shoping center”
dipusatkan fungsinya pada lantai 2 yang mana
terdapat “food court” dan ritel-ritel. Untuk
fungsi-fungsi fasilitas penunjang ini bisa diakses
dengan sirkulasi vertikal berupa lift “low zone”
dan eskalator.
Untuk fungsi utama yaitu ruang perkantorannya terdapat mulai dari lantai 3 sampai lantai 24. Zona lantai kantor sewa dibagi menjadi 2 zona, pembagian ini didasarkan pada lift yang melayaninya. Untuk lantai 3-12 dilayani oleh lift
“low zone”, dan lantai 13-24 dilayani oleh lift
“high zone”. Sistem penyewaan ruang kantornya pun juga dibagi ada yang “single tenant” untuk satu lantai, ada juga yang “multiple tenant”
mulai dari 2-8 lot ruang kantor yang disewakan perlantainya.
Pada bagian basement selain untuk ruang parkir mobil, motor dan sepeda, terdapat pula fungsi-fungsi perawatan dan manajemen kantor yang dipusatkan di bagian basement karena mengingat fungsi-fungsi ini harus ditempatkan pada lantai yang paling tidak berpotensi untuk disewakan. Zoning vertikal bangunan dapat dilihat pada gambar 5.
Gambar 5. Zoning vertikal bangunan
4. Konsep ramah lingkungan
Untuk mengurangi atau menghemat kebutuhan penggunaan listrik, air bersih, dan energi lainnya yang digunakan pada gedung perkantoran ini diperlukan penerapan konsep ramah lingkungan (gambar 6). Terdapat beberapa konsep yang diterapkan diantaranya orientasi bangunan yang meminimalisir terkenanya bagian fasad bangunan terhadap matahari timur barat, mencegah panas yang masuk bersama dengan cahaya matahari dengan mengunakan elemen fasad yang mampu menghalau panas yaitu menggunakan double glazing dan sirip penahan panas matahari, menggunakan sumber energi yang terbarukan yaitu photovoltaic, menerapkan sistem daur ulang sampah, serta melakukan penghematan air bersih serta memanfaatkan air hujan untuk keperluan-keperluan tertentu (gambar 7).
Gambar 6. Konsep yang diterapkan
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 5 5. Konsep sistem keselamatan bangunan
Pada bangunan ini terdapat 4 jalur vertikal tangga kebakaran. 2 jalur untuk evakuasi dari lantai paling atas, keluar di lantai dasar. 2 jalur lagi untuk evakuasi dari lantai basement paling bawah, keluar di lantai dasar. Terdapat juga 1 jalur vertikal lift kebakaran yang digunakan khusus untuk para penyandang cacat. Jalur evakuasi pada lantai dasar dapat dilihat pada gambar 8.
Gambar 8. Denah evakuasi pada lantai dasar
6. Konsep penghawaan
Sistem penghawaan pada kantor sewa ini menggunakan sistem AC central. Dengan komponennya antara lain mesin pendingin utama yang disebut dengan chiller, pengatur udara tiap-tiap lantai yang disebut AHU, cooling tower, dan unit-unit penyebar udara dingin di dalam ruangan. Letak dari unit-unit penyebar ini terletak di bawah lantai (raised floor) supaya penggunaannya bisa lebih efektif dibandingkan jika diletakkan di atas plafon (gambar 9).
Gambar 9. Sistem AC central
7. Konsep fasad
Fasad dari bangunan ini secara dominan dibentuk oleh irama dari sun shading yang melindungi bangunan dari panas matahari timur barat. Bentuk dari sun shading ini menyudut sesuai dengan arah datangnya matahari sehingga masing-masing sisi fasad akan memiliki penampakan arah sun shading yang berbeda-beda pula. Bahan dari sun shading ini yaitu alumunium yang mana memiliki daya refleksi yang bagus dan juga bobot yang cukup ringan (gambar 10). Kaca yang digunakan juga berbeda dari kaca biasanya, yaitu menggunakan double glazing yang mampu menyaring panas yang masuk bersama dengan cahaya matahari (gambar 11).
Gambar 10. Sun-shading
Gambar 11. Double glazing
6 | Jurnal ARSTEKTUR 01
teknik media facade dan video mapping bangunan ini akan mampu menciptakan sebuah urban screening yang sangat indah pada malam hari (gambar 12).
Gambar 12. Fasade bangunan pada siang dan malam hari
Gambar 13. Sistem media fasad
8. Konsep struktur
Sistem struktur pada kantor sewa ini adalah sistem struktur rangka dan dinding geser(core). Material rangka dan dinding geser(core) menggunakan beton. Modul dari rangka atau kolomnya 8 meter dengan dimensi kolom 80x80cm. Ketebalan dari dinding core 25 cm. Luasan dari corenya kurang lebih 18% dari luas lantai tipikalnya. Posisi dari corenya sendiri terletak di tengah-tengah lantai tipikalnya supaya maksimal kekakuan strukturnya. Struktur bangunan dapat dilihat pada gambar 14.
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 7 Kesimpulan
Untuk menjawab tujuan dari perancangan kantor sewa di Jalan Jenderal Sudirman, kesimpulan yang harus dilakukan dalam perancangan ini antara lain:
- Memenuhi semua kriteria yang diperlukan untuk merancang kantor sewa dengan kelas grade A.
- Menyesuaikan beberapa kriteria bangunan ramah lingkungan dari GBCI dengan kriteria perancangan kantor sewa supaya bisa diterapkan secara baik sehingga tujuan menciptakan kantor yang sehat, kondusif, produktif, efektif dan efisien bisa tercapai. - Mengenali pola bangunan-bangunan tinggi di
sekitar lahan perancangan supaya mampu menciptakan sebuah gedung yang walaupun tidak lebih tinggi dari gedung di sekitarnya namun bisa membuat bangunan terlihat mencolok atau menjadi sebuah vocal point di antara deretan bangunan-bangunan lain di sekitar lahan perancangan.
- Memenuhi persyaratan dan kriteria untuk mencapai kantor yang kodusif, produktif, dan fleksibel. Seperti persyaratan minimal intensitas cahaya yang diperlukan, suhu ruangan yang diperlukan, tingkat kebisingan dan lainnya.
Pembimbing dan Penguji
Artikel ini merupakan laporan perancangan Tugas Akhir Program Studi Sarjana Arsitektur SAPPK ITB. Pengerjaan tugas akhir ini dibimbing oleh Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr., Dr. Ir. Iwan Sudrajat, MSA., dan Wiwik Dwi Pratiwi, MES, Ir., PhD. adalah penguji selama proses sidang Tugas Akhir.
Daftar Pustaka
Neufert, Peter dan Ernest. 2000. Architects’ Data 3rd Edition. Blackwell Publishing Professional.
Northwest territories Canada. 2003. Office Space and Standards Guidelines. Canada
Voss Judy. 2000. Revisiting Office Space Standards. Haworth, Michigan USA
Heung Chae, Jung. 2012. Architecture and Design Competition. A&C Publishing, Seoul, Korea.
Busenkell, Michaela. 2012. WOHA Breathing Architecture. Prestel Publishing, Munchen, London, New York.
http://www.tatakota-jakartaku.net
http://www.colliers.co.id/
http://www.joneslanglasalle.co.id
www.archdaily.com
http://www.wbdg.org/design/office.php
