Langkah-langkah Dalam Pembangunan
Indonesia_Bali_Nusa_Lembongan_Beach_Ware_Seseorang yang akan melakukan pembangunan proyek Hotel, Villa, atau yang lainya kadang- kadang bingung harus mulai darimana dan berharap proyek yang akan dibangunya tidak menemui kendala dan yang paling dikhawatirkan adalah nilai proyek itu tinggi. Penyebab tingginya nilai proyek bisa terjadi karena beberapa hal diantaranya :
Salah kelola proyek.
Terjadi mark Up nilai proyek.
Banyak terjadi perubahan desain proyek di tengah jalan.
Kejadian yang bisa menyebabkan nilai proyek membengkak dapat di minimalisir atau bahkan bisa di hilangkan apabila dalam proses pembuatan proyek tersebut kita melewati langkah-langkah yang benar yaitu :
Memilih lokasi yang tepat
Dalam pemilihan lokasi kita perlu hati hati dan harus disesuaikan dengan proyek apa yang akan kita buat. Seperti contoh, kalau kita berkeinginan membangun city hotel yang sasaran tamunya adalah kalangan pebisnis dan tamu lokal hendaknya kita memilih tempat didalam kota atau dekat dengan kegiatan bisnis. Kita tidak perlu memilih tempat yang berada dilokasi pariwisata dimana harga tanah di wilayah objek wisata cenderung sudah amat tinggi dan mengakibatkan investasi awal kita sangat tinggi hanya untuk tanah saja.
Kalau kita berkeinginan membangun Villa atau residence yang sesekali kita mau tempati sendiri, dalam pemilihan tempat kita harus sesuaikan dengan expektasi, keinginan dan kesukaan kita terhadap view yang berada disekitar tempat kita. Ini sangat penting karena jangan sampai setelah bangunan jadi kita merasa kurang nyaman atau terganggu lingkungan yang tidak kita inginkan.
Dalam proses pembelian lahan juga kita harus hati-hati. Sering sekali terjadi harga tanah yang mau kita beli harganya sudah di mark up tinggi oleh orang yang kita tunjuk atau kita percayai dalam pembelian lahan tersebut. Sebaiknya sebelum kita melakukan transaksi terlebih dahulu kita cari informasi harga tanah di sekitar lahan yang akan kita beli.
Memilih konsultan management.
Pilih konsultan yang tepat Pilih konsultan yang tepat
mereka juga memiliki kejujuran dan integritas yang baik dalam mengelola proyek. Ada beberapa pengalaman dimana owner salah memilih orang yang mengakibatkan proyek tersebut tidak berjalan dengan baik dan biaya membengkak tinggi dimana owner mempercayakan kepada temanya yang baik dan jujur tapi minim pengalaman dalam mengelola proyek sehingga dalam perjalanan proyek terseok seok seperti spesifikasi di permainkan kontraktor dengan bermacam alasan, proyek menjadi tidak tepat schedule karena keputusan sangat lambat dan membingungkan, di bohongi konsultan konsultan rekanan yang sudah sangat mahir dalam perannya masing masing dan masih banyak lagi kejadian yang menyebabkan melonjaknya harga proyek. Ada juga yang mempercayakan proyeknya kepada konsultan yang memiliki badan usaha dan cukup handal dalam mengurus proyek tetapi disini juga ada konsultan yang nakal dan merugikan owner yang telah mempercayainya dan membayarnya dengan cara menitip atau meminta fee kepada kontraktor yang akan ditunjuk atau yang menang dalam proses tender. Banyak cara dalam mengelabuhi owner diantaranya dengan meminta kontraktor menaikkan harga dari semestinya dan ada juga yang mempermainkan atau menitip volume pekerjaan sehingga kelihatan harga satuannya menjadi normal.
Disini perlunya owner berhati-hati sehingga tidak masuk dalam permainan yang merugikan diri sendiri. Yang perlu dilakukan owner adalah tidak mempercayakan proyeknya kepada siapapun 100%. Owner tetap harus waspada terhadap pembengkakan proyek. Bila perlu owner secara diam diam juga mempersiapkan QS independen yang bisa diminta untuk mengaudit proses yang dilakukan oleh orang yang dipercayainya.
Pemilihan Architect
Dalam setiap koordinasi yang dilakukan atau menerima ide-ide dari owner harus selalu dibuatkan berita acara sehingga semua hasil kesepakatan-kesepakatan saat itu termonitor dan tercatat sehingga apabila suatu saat ada kejadian yang tidak diinginkan kita tahu siapa yang harus memperbakinya dan bertanggung jawab. Setiap pembuatan berita acara selalu di kirimkan ke masing-masing pihak dalam pembicaraan terkait dan owner.
Architect akan menuangkan ide-ide atau keinginan owner dalam sebuah gambar sehingga sebelum bangunan jadi pun owner sudah dapat melihat tampilan bangunan yang akan dibangunnya.
Pemilihan Konsultan Structure.
images (6)Dalam proses selanjutnya setelah gambar architect jadi atau setengah jadi konsultan managenent sudah mulai berpikir tentang desain structurnya atau desain kekuatan bangunan sehingga nantinya bangunan tidak mengalami masalah ketika ada kejadian-kejadian yang tidak diinginkan seperti gempa bumi dll. Dalam pemilihan konsultan structure ada beberapa yang perlu diperhatikan untuk menunjang kalancaran dan mempercepat proses implementasi gambar yang dikehendaki.
Sebaiknya dipilih konsultan struktur yang sudah biasa bekerja sama dengan architect sehingga dalam hal komunikasi sudah tidak bermasalah. Hal ini akan sangat membantu dalam realisasi implementasi proses gambar tersebut. Owner juga perlu dilibatkan dalam pemilihan konsultan structure ini terutama masalah fee yang diminta konsultan structure dan kewajiban konsultan untuk menjelaskan atau memberi alternatif – alternatif yang lain apa bila owner menghendaki adanya pembanding yang mungkin lebih efektif dan efisien.
Dalam konsultasi atau pembahasan gambar antara konsultan structure dengan architect selalu di dampingi oleh konsultan management sehingga semua kesepakatan selalu termonitor dan tercatat dan ini sangat penting untuk kebaikan owner. Meskipun owner tidak terlibat dalam rapat koordinasi tetapi tetap tau perkembangan proyeknya.
Pemilihan Konsultan MEP
multiple-disciplinesApabila gambar architect telah mendekati rampung, konsultan managemen sudah mulai mempersiapkan konsultan MEP (Mechanical, Electrical and Plumbing). Konsultan MEP juga sangat menentukan besaran nilai proyek karena banyak sekali barang yang akan digunakan dengan beraneka ragam spesifikasi yang tersedia.
pihak owner.
Ada beberapa kejadian dimana owner merasa dibohongi karena nilai proyek dianggap tinggi dari perkiraanya padahal disini tidak ada kebohongan dari siapapun hanya kurangnya komunikasi sehingga konsultan MEP tidak mengadopsi atau menuangkan keinginan owner dalam gambar dan spesifikasi. Sebelum gambar MEP jadi, sepatutnya konsultan MEP mempresentasikan atau menjelaskan ke konsultan managemen dan owner tentang desain dan spesifikasi dan memberi penjelasan tentang spesifikasi yang dipergunakan dan selalu memberikan alternati-alternatif kepada owner jika owner menghendaki nilai proyeknya lebih kecil lagi.
Setiap koordinasi yang dilakukan konsultan MEP dengan konsultan yang lain dan owner sepatutnya juga didampingi konsultan management sebagai pengelola proyek sehingga semua kesepakatan dapat dimonitor dan dicatat sebagai dokumen proyek yang sangat diperlukan agar owner selalu dapat memantau perkembangan proyeknya sudah sampai tahap mana.
Pemilihan konsultan interior dan konsultant lanscape.
express-scriptsSelain memilih konsultan MEP juga memilih konsultan interior dan lanscape secara bersamaan. Konsultan interior dan konsultan lanscape bisa dipilih terpisah atau diserahkan semua ke architect karena secara basic ilmu architect juga bisa mendesain interior dan lanscape.
Disini yang perlu diperhatikan adalah interior sangat kental dengan selera owner maka konsultan yang bertanggung jawab harus bisa mengadopsi dan menuangkan keinginan dan hasrat owner kedalam sebuah gambar yang dapat dilihat dan dipahami oleh owner sehingga menghindari banyak perubahan dalam pembangunan proyek yang dapat melambungkan nilai proyek.
Pengurusan Ijin.
Setelah Gambar architech dan gambar MEP mendekati rampung konsultan management harus mulai mempersiapkan ijin-ijin yang diperlukan dalam pembangunan proyek yang dikehendaki owner sehingga dibelakang hari proyek tidak mengalami masalah-masalah yang diakibatkan tidak terurusnya ijin-ijin yang diperlukan.
Dalam pengurusan ijin-ijin bisa menunjuk orang atau badan uasaha yang melayani pengurusan ijin-ijin pembangunan sehingga dalam proses perijinanya tidak mengalami kendala karena sudah diurus oleh orang atau badan usaha yang sudah profesional di bidangnya.
Memulai Tender
Peserta tender akan menggunakan segala daya upaya untuk memenangkan tender yang dilaksanakan. Ada sebagian kontraktor yang menggunakan cara-cara kotor dengan mengiming-imingi konsultan menagement selaku panitia tender dengan banyak cara diantaranya dengan menjanjikan sejumlah uang atau persentase dari nilai proyek dan ada banyak lagi cara-cara kotor yang lainya. Ada juga yang sebaliknya pihak panitia tender yang mematok atau meminta persentase siapapun yang menang nantinya. Disini yang akan menjadi korban adalah owner sendiri karena harus mengeluarkan anggaran proyek yang tidak semestinya.
Disini mental-mental pelaku tender diuji. Apabila salah satu saja dari peserta atau panitia tender memiliki pandangan benar dan prilaku lurus serta selalu menjaga kepercayaan yang telah diberikan maka kecurangan tidak akan terjadi. Disinilah perlunya owner memilih konsultan management yang baik dan bermental lurus seperti yang telah di sampaikan di depan.
Dalam proses ini owner harus cukup hati-hati dan selalu mengikuti setiap proses yang dilakukan oleh panitia tender. Apabila ada kecurangan akan terdeteksi lebih awal dan akan terlihat janggal dalam prosesnya serta mengurangi resiko melambungnya nilai proyek.
Step-step Proses Tender
Proses pertama dalam tahapan ini panitia tender akan mengundang secara resmi sejumlah kontraktor sebagai peserta tender. Dalam undangan akan tercantum kapan, dimana dan waktu akan dilakukan pengambilan dokumen tender dan penjelasan tentang proyek yang ditenderkan.
Proses ke dua adalah pada waktu yang telah ditentukan, panitia tender akan menjelaskan semua tentang proyek yang ditenderkan mulai siapa pemilik proyek, konsultan-konsultan yang terlibat, apa yang ditawarkan dan apa yang tidak ditawarkan, dokumen dokumen kelengkapan tender serta penjelasan desain dari masing-masing konsultan secara singkat. Disini juga dihimbau apabila ada pertanyaan tentang gambar harus di tanyakan kemana dan bagaimana proses tanya jawabnya dan juga waktu pengumpulan penawaranya.
Proses ke tiga adalah pengumpulan penawaran dari masing-masing kontraktor. Dalam proses ini nilai dari penawaran kontraktor bisa dilakukan tertutup atau terbuka. Apabila dilakukan tertutup cukup diketahui oleh panitia tender dan owner saja. Namun, apabila dilakukan secara terbuka maka semua kontraktor akan diumumkan di depan peserta tender sehingga semua kontraktor akan mengetahuinya.
Proses ke empat adalah mengundang kembali kontraktor yang memenuhi persyaratan yang di inginkan panitia dan owner untuk menerima penjelasan dan manyamakan persepsi tentang penawaran sehingga masing-masing kontraktor sudah memiliki persepsi yang sama dalam penawarannya.
Proses ke enam adalah penentuan kontraktor pemenang. Dalam penentuan kontraktor sebaiknya tidak selalu memilih yang paling murah tetapi harus juga diperhatikan nilai raport kontraktornya seperti keadaan keuangan, hasil proyek yang telah selesai dikerjakan, hasil proyek yang masih tahap konstruksi, personil dan trekrecord dari masing-masing kontraktor karena ini akan sangat mempengaruhi hasil dari proyek kita.
Proses ke tujuh adalah menyebar pengumuman kembali kepada semua kontraktor yang pernah kita undang. Hal ini perlu dilakukan untuk menjaga profesionalisme dari panitia tender dan tetap menjaga hubungan dengan kontraktor sehingga apabila dikemudian hari panitia ternder mengadakan tender kembali mereka semua akan mau terlibat kembali.
Apabila owner tidak mau melewati proses tender ini bisa saja dilakukan dengan beberapa alasan seperti owner mau kelola sendiri atau menunjuk langsung kontraktor langganan atau keluarga dengan harapan mendapat harga lebih murah. Disini kami ingin berbagi dan memberi masukan dan perbandingan antara proyek yang kita kelola sendiri dengan proyek yang kita tenderkan antara lain:
Proyek Ditenderkan
Dalam pengawasan pihak konsultan dan owner lebih gampang karena tinggal berkoordinasi dengan kontraktor. Pihak pengelola dan owner lebih cenderung memiliki sedikit staff sehingga mengurangi pengeluaran.
Bisa menghasilkan kwalitas bangunan yang diinginkan semaksimal mungkin. Bisa mencapai target waktu yang diinginkan.
Owner harus membayar fee atau keuntungan bagi kontraktor. Proyek Dikelola sendiri
Owner tidak perlu mengeluarkan fee atau keuntungan bagi kontraktor.
Dalam pengawasan proyek pihak pengelola dan owner cenderung lebih repot karena harus berkoordinasi dengan staff sendiri.
Cenderung merekrut banyak staff untuk membantu kegiatan proyek. Cenderung lebih sulit untuk mencapai target waktu penyelesaian proyek.
Cenderung sulit mendapatkan material atau equipment yang murah dan mendapatkan discout yang tinggi karena kita belum memiliki hubungan baik dengan banyak supplayer.
Penjelasan diatas hanyalah sedikit gambaran sebagai perbandingan tetapi masih banyak lagi perbedaan atau perbandingan yang memiliki kekurangan dan kelebihan lainnya. Sesuai pengalaman kami, proyek yang dikelola sendiri belum tentu akan selalu lebih murah ketimbang kalau mamakai jasa kontraktor.
Proses konstruksi bangunan
Singkronisasi gambar sangat penting supaya dalam proses konstruksi tidak mendapatkan halangan-halangan yang berarti dan yang paling penting tidak menimbulkan biaya lagi yang diakibatkan adanya perubahan-perubahan pekerjaan yang disebabkan dari tidak singkronnya antara masing-masing gambar.
Tahap pertama yang harus dilakukan pengelola proyek adalah menyepakati kembali spesifikasi material yang akan digunakan di proyek tersebut yang biasa disebut aproval material. Hal ini harus dilakukan untuk menghindari pemakaian material atau barang yang tidak sesuai dengan standard mutu yang telah disepakati dan ada bukti tertulis serta sebagai media kontrol bagi owner proyek.
Tahap kedua adalah menyepakati gambar yang akan dikerjakan oleh pihak pelaksana proyek dengan pengajuan shop drawing yang lebih detail dan disesuaikan kembali dengan keadaan lapangan dari gambar yang dibuat oleh masing-masing konsultan. Hal ini tidak boleh dilewatkan untuk menghindari pekerjaan bongkar pasang yang dapat merugikan dalam bentuk materi atau waktu kerja yang terhambat dari pihak pelaksana proyek atau pihak owner. Disini pentingnya peran engineer dari pihak pelaksana dan pengelola proyek untuk memahami keadaan lapangan dan penerapan gambar dari masing-masing konsultan perencana proyek sehingga apabila adan masalah yang muncul dapat diselesaikan dengan cermat dan tepat. Hal ini terus dilakukan sampai proyek selesai dan dapat diterima oleh pihak owner atau pemilik.
Tahap ketiga adalah dari gambar-gambar yang telah disetujui dalam bentuk shop drawing pihak pelaksana proyek sedianya mengajukan ijin kerja. Hal ini bermanfaat sebagai media pengawasan dan kontrol dimana pekerjaan akan dimulai dan kondisi lapangan yang akan dibangun apakah sudah siap atau belum. Selain itu juga sebagai media koordinasi antara pekerjaan yang bisa saling bersinggungan seperti pekerjaan civil, architect dengan pekerjaan MEP untuk menghindari saling merusak pekerjaan yang dapat mengurangi mutu dan kwalitas bangunan yang diinginkan. Apabila sudah ada satu pemahaman atau persetujuan dari masing-masing pekerjaan yang terkait dan dipastikan pekerjaan yang akan dilaksanakan tidak mengakibatkan perusakan dibelakang hari maka ini baru dapat disetujui oleh pihak pengelola proyek sebaga perpanjangan tangan owner. Hal ini terus dilakukan sampai proyek selesai dan tidak ada lagi pekerjaan yang harus dilakukan oleh pihak pelaksana proyek.
tidak tercapai.
Tahap ke enam adalah setelah semua proses konstruksi bangunan rampung dan fasilitas bangunan telah berfungsi baik maka kemudian pekerjaan di serah terimakan kepada pihak pengelola dan owner sebagai bukti bahwa tugas pelaksana proyek telah selesai dikerjakan dan juga sudah sesuai dengan semua kesepakatan yang telah disepakati bersama-sama dalam awal proyek maupun dalam perjalanan konstruksi sampai bangunan di serah terimakan.
Tahap ke tujuh adalah apabila pengoperasian bangunan ditunjuk sebuah badan usaha atau lembaga untuk mengelola kelanjutannya maka dalam tahap ini pihak owner yang menyerahkan bangunan beserta isinya untuk dikelola dan kembangkan sesuai fungsi dan keinginan pemilik supaya apa yang dicita-citakan pihak pemilik dapat tercapai dengan semaksimal mungkin.
Semua proses atau metode yang disampaikan diatas masih belum terperinci atau detail karena dalam proses pembangunan proyek banyak sekali akan timbul permasalahan mulai dari yang kecil sampai yang besar. Akan tetapi apa yang kami sampaikan bisa dipakai acuan untuk melangkah lebih baik.Tujuan dari tulisan ini adalah untuk membagi pengalaman dan mengedukasi masyarakat yang membutuhkanya sehingga dari orang yang belum tahu manjadi tahu. Yang tadinya kurang paham menjadi lebih paham. Yang sebelumnya sudah tahu menjadi lebih jelas.
Artikel ini merupakan pengalaman yang diperoleh penulis dari banyak proyek yang telah dikerjakan dan banyak posisi diproyek telah dilakoninya mulai dari menjadi pembantu tukang (helper), menjadi tukang, menjadi pelaksana proyek (supervisor), manager proyek (site manager), tukang hitung proyek (estimator), tukang gambar (engineer) dan posisi di wakil owner (konsultan management). Proyek yang pernah di kerjakan atau ditangani mulai dari rumah tinggal sampai hotel berbintang. Penulis merasa sangat berterimakasih kepada tiga perusahaan yang telah memberi kesempatan untuk berkembang ke arah lebih baik dan lebih maju terutama dalam bidang ilmu pengetahuan. Di perusahaan yang pertama sekali menampung adalah kontraktor MEP, penulis mulai belajar banyak hal dari yang belum diketahui sampai mematangkan kembali apa yang telah diketahui dan disini juga mulai belajar menghitung proyek dan membuat desain terutama untuk pekerjaan MEP. Di perusahaan ke dua yang merupakan perusahaan konsultan managenent proyek penulis belajar banyak tentang ilmu negosiasi proyek dan bagaimana mengelola proyek yang benar. Disini juga penulis mulai belajar tentang ilmu civil dan architect karena harus mengawasi MEP dan civil juga. Di perusahaan ke tiga yang merupakan kontraktor MEP penulis diberi kesempatan untuk mengembangkan dan memantapkan semua pengetahuan yang telah di dapat dari dua perusahaan sebelumnya karena disini diberi keleluasaan sepenuhnya dan selalu dipercaya untuk melakukan semua pekerjaan mulai dari menghitung tender, ikut dalam proses negosiasi, mengelola proyek dilapangan menjadi site manager, engineer dan posisi yang lain.
