UU 20 2000 tentang BPHTB (Perubahan)

(1)

UNDANG- UNDANG REPUBLI K I NDONESI A NOMOR 20 TAHUN 2000 TENTANG

PERUBAHAN ATAS UNDANG- UNDANG NOMOR 21 TAHUN 1997 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A, Menim bang :

bahw a dalam rangka lebih m eningkat kan kepast ian hukum dan keadilan, sert a m encipt akan sist em perpaj akan yang sederhana dengan t anpa m engabaikan pengaw asan dan pengam anan penerim aan negara agar pem bangunan nasional dapat dilaksanakan secara m andiri dan unt uk m enam pung penyelenggaraan kegiat an usaha yang t erus berkem bang di bidang perolehan hak at as t anah dan bangunan, perlu dilakukan perubahan t erhadap Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan;

Mengingat :

1. Pasal 5 ayat ( 1) , Pasal 20 ayat ( 2) , dan Pasal 23 ayat ( 2) Undang Undang Dasar Negara Republik I ndonesia Tahun 1945 sebagaim ana t elah diubah dengan Perubahan Pert am a Tahun 1999;

2. Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1997 Nom or 44, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3688) ;

3. Undang- undang Nom or 1 Tahun 1998 t ent ang Penet apan Perat uran Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 1 Tahun 1997 t ent ang Penangguhan Mulai Berlakunya Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Menj adi

Undang- undang ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1998 Nom or 37, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3739) ;

Dengan perset uj uan

DEWAN PERWAKI LAN RAKYAT REPUBLI K I NDONESI A MEMUTUSKAN :

Menet apkan :

UNDANG- UNDANG TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG- UNDANG NOMOR 21 TAHUN 1997 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN.

Pasal 1

Beberapa ket ent uan dalam Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1997 Nom or 44, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3688) yang diberlakukan dengan Undang- undang Nom or 1 Tahun 1998 t ent ang Penet apan Perat uran Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 1 Tahun 1997 t ent ang Penangguhan Mulai Berlakunya Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Menj adi Undang- undang ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1998 Nom or 37, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3739) diubah sebagai berikut :

1. Ket ent uan Pasal 1 diubah, sehingga keseluruhan Pasal 1 berbunyi sebagai berikut : " Pasal 1

Dalam Undang- undang ini, yang dim aksud dengan :

1. Bea perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah paj ak yang dikenakan at as perolehan hak at as t anah dan at au bangunan, yang selanj ut nya disebut paj ak. 2. Perolehan hak at as t anah dan at au bangunan adalah perbuat an at au perist iw a hukum

(2)

3. Hak at as t anah dan at au bangunan adalah hak at as t anah, t erm asuk hak pengelolaan, besert a bangunan diat asnya, sebagaim ana dim aksud dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokok- Pokok Agraria, Undang- undang Nom or 16 Tahun 1985 t ent ang Rum ah Susun, dan ket ent uan perat uran perundang- undangan lainnya.

4. Surat Tagihan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah surat unt uk m elakukan t agihan paj ak dan at au sanksi adm inist rasi berupa bunga dan at au denda. 5. Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar adalah

surat ket et apan yang m enent ukan besarnya j um lah paj ak yang t erut ang, j um lah kekurangan pem bayaran pokok paj ak, besarnya sanksi adm inist rasi, dan j um lah yang m asih harus dibayar.

6. Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tam bahan adalah surat ket et apan yang m enent ukan t am bahan at as j um lah paj ak yang t elah dit et apkan.

7. Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Lebih Bayar adalah surat ket et apan yang m enent ukan j um lah kelebihan pem bayaran paj ak karena j um lah paj ak yang t elah dibayar lebih besar daripada paj ak yang seharusnya t erut ang. 8. Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Nihil adalah surat

ket et apan yang m enent ukan j um lah paj ak yang t erut ang sam a besarnya dengan j um lah paj ak yang dibayar.

9. Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah surat yang oleh Waj ib Paj ak digunakan unt uk m elakukan pem bayaran at au penyet oran paj ak yang t erut ang ke kas negara m elalui Kant or Pos dan at au Bank Badan Usaha Milik Negara at au Bank Badan Usaha Milik Daerah at au t em pat pem bayaran lain yang dit unj uk oleh Ment eri dan sekaligus unt uk m elaporkan dat a perolehan hak at as t anah dan at au bangunan.

10. Surat Keput usan Pem bet ulan adalah surat keput usan unt uk m em bet ulkan kesalahan t ulis, kesalahan hit ung dan at au kekeliruan dalam penerapan ket ent uan perat uran perundang- undangan perpaj akan yang t erdapat dalam Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tam bahan, Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Nihil, at au Surat Tagihan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

11. Surat Keput usan Keberat an adalah surat keput usan at as keberat an t erhadap Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tam bahan, Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, at au Surat Ket et apan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Nihil yang diaj ukan oleh Waj ib Paj ak.

12. Put usan Banding adalah put usan badan peradilan paj ak at as banding t erhadap Surat Keput usan Keberat an yang diaj ukan oleh Waj ib Paj ak.

13. Ment eri adalah Ment eri Keuangan Republik I ndonesia."

2. Ket ent uan Pasal 2 ayat ( 2) dan ayat ( 3) diubah, sehingga keseluruhan Pasal 2 berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 2

( 1) Yang m enj adi obj ek paj ak adalah perolehan hak at as t anah dan at au bangunan. ( 2) Perolehan hak at as t anah dan at au bangunan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)

m eliput i :

a. Pem indahan hak karena : 1. j ual beli;

2. t ukar- m enukar;

3. hibah;

(3)

6. pem asukan dalam perseroan at au badan hukum lainnya; 7. pem isahan hak yang m engakibat kan peralihan;

8. penunj ukan pem beli dalam lelang;

9. pelaksanaan put usan hakim yang m em punyai kekuat an hukum t et ap; 10. penggabungan usaha;

11. peleburan usaha; 12. pem ekaran usaha; 13. hadiah.

b. Pem berian hak baru karena : 1. kelanj ut an pelepasan hak; 2. diluar pelepasan hak.

( 1) Obj ek paj ak yang t idak dikenakan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah obj ek paj ak yang diperoleh :

a. perw akilan diplom at ik, konsulat berdasarkan asas perlakuan t im bal balik; b. Negara unt uk penyelenggaraan pem erint ahan dan at au unt uk pelaksanaan

pem bangunan guna kepent ingan um um ;

c. badan at au perw akilan organisasi int ernasional yang dit et apkan dengan Keput usan Ment eri dengan syarat t idak m enj alankan usaha at au m elakukan kegiat an lain diluar fungsi dan t ugas badan at au perw akilan organisasi t ersebut ; d. orang pribadi at au badan karena konversi hak at au karena perbuat an hukum

lain dengan t idak adanya perubahan nam a; e. orang pribadi at au badan karena w akaf;

f. orang pribadi at au badan yang digunakan unt uk kepent ingan ibadah. ( 2) Obj ek paj ak yang diperoleh karena w aris, hibah w asiat , dan pem berian hak

pengelolaan pengenaan paj aknya diat ur dengan Perat uran Pem erint ah."

4. Ket ent uan Pasal 6 ayat ( 2) , ayat ( 3) , dan ayat ( 4) diubah, sehingga keseluruhan Pasal 6 berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 6

( 1) Dasar pengenaan paj ak adalah Nilai Perolehan Obj ek Paj ak.

( 2) Nilai Perolehan Obj ek Paj ak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , dalam hal : a. j ual beli adalah harga t ransaksi;

b. t ukar- m enukar adalah nilai pasar; c. hibah adalah nilai pasar;

d. hibah w asiat adalah nilai pasar; e. w aris adalah nilai pasar;

f. pem asukan dalam perseroan at au badan hukum lainnya adalah nilai pasar; g. pem isahan hak yang m engakibat kan peralihan adalah nilai pasar;

h. peralihan hak karena pelaksanaan put usan hakim yang m em punyai kekuat an hukum t et ap adalah nilai pasar;

i. pem berian hak baru at as t anah sebagai kelanj ut an dari pelepasan hak adalah nilai pasar;

j . pem berian hak baru at as t anah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar; k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;

l. peleburan usaha adalah nilai pasar; m . pem ekaran usaha adalah nilai pasar; n. hadiah adalah nilai pasar;

(4)

( 3) Apabila Nilai Perolehan Obj ek Paj ak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 2) huruf a sam pai dengan n t idak diket ahui at au lebih rendah daripada Nilai Jual Obj ek Paj ak yang digunakan dalam pengenaan Paj ak Bum i dan Bangunan pada t ahun t erj adinya perolehan, dasar pengenaan paj ak yang dipakai adalah Nilai Jual Obj ek Paj ak Paj ak Bum i dan Bangunan.

( 4) Apabila Nilai Jual Obj ek Paj ak Paj ak Bum i dan Bangunan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) belum dit et apkan, besarnya Nilai Jual Obj ek Paj ak Paj ak Bum i dan Bangunan dit et apkan oleh Ment eri."

" Pasal 7

( 1) Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak dit et apkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,00 ( enam puluh j ut a rupiah) , kecuali dalam hal perolehan hak karena w aris, at au hibah w asiat yang dit erim a orang pribadi yang m asih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis ket urunan lurus sat u deraj at ke at as at au sat u deraj at ke baw ah dengan pem beri hibah w asiat , t erm asuk suam i/ ist ri, Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak dit et apkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,00 ( t iga rat us j ut a rupiah) .

( 2) Ket ent uan Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur lebih lanj ut dengan Perat uran Pem erint ah."

( 1) Saat t erut ang paj ak at as perolehan hak at as t anah dan at au bangunan unt uk : a. j ual beli adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a; b. t ukar- m enukar adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a; c. hibah adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a;

d. w aris adalah sej ak t anggal yang bersangkut an m endaft arkan peralihan haknya ke Kant or Pert anahan;

e. pem asukan dalam perseroan at au badan hukum lainnya adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a;

f. pem isahan hak yang m engakibat kan peralihan adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a;

g. lelang adalah sej ak t anggal penunj ukan pem enang lelang;

h. put usan hakim adalah sej ak t anggal put usan pengadilan yang m em punyai kekuat an hukum yang t et ap;

i. hibah w asiat adalah sej ak t anggal yang bersangkut an m endaft arkan peralihan haknya ke Kant or Pert anahan;

j . pem berian hak baru at as t anah sebagai kelanj ut an dari pelepasan hak adalah sej ak t anggal dit andat angani dan dit erbit kannya surat keput usan pem berian hak; k. pem berian hak baru diluar pelepasan hak adalah sej ak t anggal dit andat angani

dan dit erbit kannya surat keput usan pem berian hak;

l. penggabungan usaha adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a; m . peleburan usaha adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a; n. pem ekaran usaha adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a; o. hadiah adalah sej ak t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a.

( 2) Paj ak yang t erut ang harus dilunasi pada saat t erj adinya perolehan hak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) .

( 3) Tem pat t erut ang paj ak adalah di w ilayah Kabupat en, Kot a, at au Propinsi yang m eliput i let ak t anah dan at au bangunan."

7. Ket ent uan Pasal 10 ayat ( 2) diubah, sehingga keseluruhan Pasal 10 berbunyi sebagai berikut : " Pasal 10

( 1) Waj ib Paj ak w aj ib m em bayar paj ak yang t erut ang dengan t idak m endasarkan pada adanya surat ket et apan paj ak.

(5)

Usaha Milik Negara at au Bank Badan Usaha Milik Daerah at au t em pat pem bayaran lain yang dit unj uk oleh Ment eri dengan Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

( 3) Tat a cara pem bayaran paj ak diat ur lebih lanj ut dengan Keput usan Ment eri."

" Pasal 18

( 1) Waj ib Paj ak dapat m engaj ukan perm ohonan banding hanya kepada badan peradilan paj ak t erhadap keput usan m engenai keberat annya yang dit et apkan oleh Direkt ur Jenderal Paj ak.

( 2) Perm ohonan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diaj ukan secara t ert ulis dalam bahasa I ndonesia dengan disert ai alasan- alasan yang j elas dalam j angka w akt u paling lam a 3 ( t iga) bulan sej ak keput usan keberat an dit erim a, dilam piri salinan surat keput usan t ersebut .

( 3) Pengaj uan perm ohonan banding t idak m enunda kew aj iban m em bayar paj ak dan pelaksanaan penagihan paj ak.

Apabila pengaj uan keberat an at au perm ohonan banding dikabulkan sebagian at au seluruhnya, kelebihan pem bayaran paj ak dikem balikan dengan dit am bah im balan bunga sebesar 2% ( dua persen) sebulan unt uk j angka w akt u paling lam a 24 ( dua puluh em pat ) bulan dihit ung sej ak t anggal pem bayaran yang m enyebabkan kelebihan pem bayaran paj ak sam pai dengan dit erbit kannya Keput usan Keberat an at au Put usan Banding."

( 1) At as perm ohonan Waj ib Paj ak, pengurangan paj ak yang t erut ang dapat diberikan oleh Ment eri karena :

a. kondisi t ert ent u Waj ib Paj ak yang ada hubungannya dengan Obj ek Paj ak, at au b. kondisi Waj ib Paj ak yang ada hubungannya dengan sebab- sebab t ert ent u, at au c. t anah dan at au bangunan digunakan unt uk kepent ingan sosial at au pendidikan

yang sem at a- m at a t idak unt uk m encari keunt ungan.

( 2) Ket ent uan m engenai pem berian pengurangan paj ak yang t erut ang sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan Keput usan Ment eri."

11. Ket ent uan Pasal 23 diubah dan diant ara ayat ( 1) dan ayat ( 2) disisipkan 1( sat u) ayat yait u ayat ( 1a) , sehingga keseluruhan Pasal 23 berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 23

( 1) Penerim aan negara dari Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan dibagi dengan im bangan 20% ( dua puluh persen) unt uk Pem erint ah Pusat dan 80% ( delapan puluh persen) unt uk Pem erint ah daerah yang bersangkut an.

( 1a) Bagian Pem erint ah Pusat sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dibagikan kepada seluruh Pem erint ah Kabupat en/ Kot a secara m erat a.

( 2) Bagian Pem erint ah Daerah sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dibagi dengan im bangan 20% ( dua puluh persen) unt uk Pem erint ah Propinsi yang bersangkut an dan 80% ( delapan puluh persen) unt uk Pem erint ah Kabupat en/ Kot a yang bersangkut an. ( 3) Tat acara pem bagian sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , ayat ( 1a) , dan ayat ( 2)

(6)

12. Ket ent uan Pasal 24 diubah dan diant ara ayat ( 2) dan ayat ( 3) disisipkan 1 ( sat u) ayat yait u ayat ( 2a) , sehingga keseluruhan Pasal 24 berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 24

( 1) Pej abat Pem buat Akt a Tanah/ Not aris hanya dapat m enandat angani akt a pem indahan hak at as t anah dan at au bangunan pada saat Waj ib Paj ak m enyerahkan bukt i

pem bayaran paj ak berupa Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan. ( 2) Pej abat Lelang Negara hanya dapat m enandat angani Risalah Lelang perolehan hak

at as t anah dan at au bangunan pada saat Waj ib Paj ak m enyerahkan bukt i pem bayaran paj ak berupa Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

( 2a) Pej abat yang berw enang m enandat angani dan m enerbit kan surat keput usan pem berian hak at as t anah hanya dapat m enandat angani dan m enerbit kan surat keput usan dim aksud pada saat Waj ib Paj ak m enyerahkan bukt i pem bayaran paj ak berupa Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

( 3) Terhadap pendaft aran peralihan hak at as t anah karena w aris at au hibah w asiat hanya dapat dilakukan oleh pej abat Pert anahan Kabupat en/ Kot a pada saat Waj ib Paj ak m enyerahkan bukt i pem bayaran Paj ak berupa Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan."

13. Ket ent uan Pasal 26 diubah, diant ara ayat ( 2) dan ayat ( 3) disisipkan 1 ( sat u) ayat yait u ayat ( 2a) , diant ara ayat ( 3) dan ayat ( 4) disisipkan 1 ( sat u) ayat yait u ayat ( 3a) , dan ayat ( 4) dihapus, sehingga keseluruhan Pasal 26 berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 26

( 1) Pej abat Pem buat Akt a Tanah/ Not aris dan Pej abat Lelang Negara yang m elanggar Ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 24 ayat ( 1) dan ayat ( 2) , dikenakan sanksi adm inist rasi dan denda sebesar Rp 7.500.000,00 ( t uj uh j ut a lim a rat us ribu rupiah) unt uk set iap pelanggaran.

( 2) Pej abat Pem buat Akt a Tanah/ Not aris yang m elanggar ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 25 ayat ( 1) , dikenakan sanksi adm inist rasi dan denda sebesar Rp 250.000,00 ( dua rat us lim a puluh ribu rupiah) unt uk set iap laporan.

( 2a) Pej abat yang berw enang m enandat angani dan m enerbit kan surat keput usan pem berian hak at as t anah yang m elanggar ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 24 ayat ( 2a) , dikenakan sanksi m enurut ket ent uan perat uran perundang- undangan yang berlaku.

( 3) Pej abat Pert anahan Kabupat en/ Kot a yang m elanggar ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 24 ayat ( 3) , dikenakan sanksi m enurut ket ent uan perat uran perundang- undangan yang berlaku.

( 3a) Kepala Kant or Lelang Negara, yang m elanggar ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 25 ayat ( 1) , dikenakan sanksi m enurut ket ent uan perat uran

perundang- undangan yang berlaku.

14. Diant ara Pasal 27 dan Pasal 28 disisipkan 2 ( dua) Pasal yait u Pasal 27A dan Pasal 27B yang berbunyi sebagai berikut :

" Pasal 27A

Terhadap hal- hal yang t idak diat ur dalam Undang- undang ini, berlaku ket ent uan dalam Undang- undang Ket ent uan Um um dan Tat a Cara Perpaj akan.

Pasal 27B

Dengan berlakunya Undang- undang ini, perat uran pelaksanaan yang t elah ada di bidang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan berdasarkan Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan, yang diberlakukan dengan

Undang- undang Nom or 1 Tahun 1998 t ent ang Penet apan Perat uran Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 1 Tahun 1997 t ent ang Penangguhan Mulai Berlakunya Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ent ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan Menj adi

(7)

Pasal I I

Undang- undang ini dapat disebut " Undang- undang Perubahan at as Undang- undang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan."

Pasal I I I Undang- undang ini m ulai berlaku pada t anggal 1 Januari 2001.

Agar set iap orang m enget ahuinya, m em erint ahkan pengundangan Undang- undang ini dengan penem pat annya dalam Lem baran Negara Republik I ndonesia.

Disahkan di Jakart a

pada t anggal 2 Agust us 2000 PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A,

t t d

ABDURRAHMAN WAHI D Diundangkan di Jakart a

pada t anggal 2 Agust us 2000

SEKRETARI S NEGARA REPUBLI K I NDONESI A, t t d

DJOHAN EFFENDI

LEMBARAN NEGARA REPUBLI K I NDONESI A TAHUN 2000 NOMOR 130

PENJELASAN ATAS

UNDANG- UNDANG REPUBLI K I NDONESI A NOMOR 20 TAHUN 2000

TENTANG

PERUBAHAN ATAS UNDANG- UNDANG NOMOR 21 TAHUN 1997 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN UMUM

Negara Republik I ndonesia adalah negara hukum berdasarkan Pancasila dan Undang Undang Dasar Negara Republik I ndonesia Tahun 1945 yang m enj unj ung t inggi hak dan kew aj iban set iap orang, oleh karena it u m enem pat kan perpaj akan sebagai salah sat u sum ber penerim aan negara m erupakan perw uj udan kew aj iban kenegaraan dalam kegot ongroyongan nasional sebagai peran sert a m asyarakat dalam m em biayai pem bangunan.

Sesuai dengan ket ent uan Pasal 23 ayat ( 2) Undang Undang Dasar Negara Republik I ndonesia

(8)

Pengenaan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan harus m em perhat ikan asas- asas keadilan, kepast ian hukum , legalit as, dan kesederhanaan sert a didukung oleh sist em adm inist rasi perpaj akan yang m em udahkan Waj ib Paj ak dalam m em enuhi kew aj iban perpaj akan.

Sehubungan dengan diberlakukan Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 yang bersam aan dengan t erj adinya perubahan t at anan perekonom ian nasional dan int ernasional, berpengaruh t erhadap

perubahan perilaku perekonom ian m asyarakat sehingga perlu diakom odasikan dengan penyem purnaan Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997.

Berpegang t eguh pada asas- asas keadilan, kepast ian hukum , legalit as, dan kesederhanaan, arah dan t uj uan penyem purnaan Undang- undang ini adalah sebagai berikut :

a. m enam pung perubahan t at anan dan perilaku ekonom i m asyarakat dengan t et ap berpedom an pada t uj uan pem bangunan nasional di bidang ekonom i yang bert um pu pada kem andirian bangsa unt uk m em biayai pem bangunan dengan sum ber pem biayaan yang berasal dari penerim aan paj ak;

b. lebih m em berikan kepast ian hukum dan keadilan bagi m asyarakat pelaku ekonom i unt uk berpart isipasi dalam pem biayaan pem bangunan sesuai dengan kew aj ibannya.

Berlandaskan pada arah dan t uj uan penyem purnaan Undang- undang Nom or 21 Tahun 1997 t ersebut , m aka pokok- pokok perubahan sebagai berikut :

a. m em perluas cakupan obj ek paj ak unt uk m engant isipasi t erj adinya perolehan hak at as t anah dan at au bangunan dalam bent uk dan t erm inologi yang baru;

b. m eningkat kan disiplin dan pelayanan kepada m asyarakat sert a pengenaan sanksi bagi pej abat dan Waj ib Paj ak yang m elanggar;

c. m em berikan kem udahan dan perlindungan hukum kepada Waj ib Paj ak dalam m elaksanakan kew aj ibannya;

d. m enyesuaikan ket ent uan yang berkait an dengan Undang- undang Nom or 22 Tahun 1999 t ent ang Pem erint ahan Daerah ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1999 Nom or 60, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3839) dan Undang- undang Nom or 25 Tahun 1999 t ent ang Perim bangan Keuangan ant ara Pem erint ah Pusat dan Daerah ( Lem baran Negara Republik I ndonesia Tahun 1999 Nom or 72, Tam bahan Lem baran Negara Nom or 3848) .

PASAL DEMI PASAL Pasal I

Angka 1 Pasal 1

Cukup j elas Angka 2

Pasal 2

Ayat ( 1)

Cukup j elas Ayat ( 2)

Huruf a

Angka 1)

Cukup j elas Angka 2)

(9)

khusus m engenai pem berian hak at as t anah dan at au bangunan kepada orang pribadi at au badan hukum t ert ent u, yang berlaku set elah pem beri hibah w asiat m eninggal dunia.

Angka 5)

Yang dim aksud dengan pem asukan dalam perseroan at au badan hukum lainnya adalah pengalihan hak at as t anah dan at au bangunan dari orang pribadi at au badan kepada Perseroan Terbat as at au badan hukum lainnya sebagai penyert aan m odal pada Perseroan Terbat as at au badan hukum lainnya t ersebut . Angka 7)

Pem isahan hak yang m engakibat kan peralihan adalah pem indahan sebagian hak bersam a at as t anah dan at au bangunan oleh orang pribadi at au badan kepada sesam a pem egang hak bersam a. Angka 8)

Penunj ukan pem beli dalam lelang adalah penet apan pem enang lelang oleh Pej abat Lelang sebagaim ana yang t ercant um dalam Risalah Lelang.

Angka 9)

Sebagai pelaksanaan dari put usan hakim yang t elah m em punyai kekuat an hukum yang t et ap, t erj adi peralihan hak dari orang pribadi at au badan hukum sebagai salah sat u pihak kepada pihak yang dit ent ukan dalam put usan hakim t ersebut .

Angka 10)

Penggabungan usaha adalah penggabungan dari dua badan usaha at au lebih dengan cara t et ap

m em pert ahankan berdirinya salah sat u badan usaha dan m elikuidasi badan usaha lainnya yang

m enggabung. Angka 11)

Peleburan usaha adalah penggabungan dari dua at au lebih badan usaha dengan cara m endirikan badan usaha baru dan m elikuidasi badan- badan usaha yang bergabung t ersebut .

Angka 12)

Pem ekaran usaha adalah pem isahan suat u badan usaha m enj adi dua badan usaha at au lebih dengan cara m endirikan badan usaha baru dan m engalihkan sebagian akt iva dan pasiva kepada badan usaha baru t ersebut yang dilakukan t anpa m elikuidasi badan usaha yang lam a.

Angka 13)

Hadiah adalah suat u perbuat an hukum berupa penyerahan hak at as t anah dan at au bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi at au badan hukum kepada penerim a hadiah.

(10)

Angka 1)

Yang dim aksud dengan pem berian hak baru karena kelanj ut an pelepasan hak adalah pem berian hak baru kepada orang pribadi at au badan hukum dari Negara at as t anah yang berasal dari pelepasan hak. Angka 2)

Yang dim aksud dengan pem berian hak baru di luar pelepasan hak adalah pem berian hak baru at as t anah kepada orang pribadi at au badan hukum dari Negara at au dari pem egang hak m ilik m enurut perat uran perundang- undangan yang berlaku.

Ayat ( 3) Huruf a

Hak m ilik adalah hak t urun- t em urun, t erkuat , dan t erpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi at au badan- badan hukum t ert ent u yang dit et apkan oleh Pem erint ah.

Huruf b

Hak guna usaha adalah hak unt uk m engusahakan t anah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam j angka w akt u sebagaim ana yang dit ent ukan oleh perundang- undangan yang berlaku.

Huruf c

Hak guna bangunan adalah hak unt uk m endirikan dan m em punyai bangunan- bangunan at as t anah yang bukan m iliknya sendiri dengan j angka w akt u yang dit et apkan dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokok- pokok Agraria.

Huruf d

Hak pakai adalah hak unt uk m enggunakan dan at au m em ungut hasil dari t anah yang dikuasai langsung oleh Negara at au t anah m ilik orang lain, yang m em beri w ew enang dan kew aj iban yang dit ent ukan dalam keput usan

pem beriannya oleh pej abat yang berw enang m em berikannya at au dalam perj anj ian dengan pem ilik t anahnya, yang bukan perj anj ian sew a- m enyew a at au perj anj ian pengolahan t anah, segala sesuat u sepanj ang t idak bert ent angan dengan j iw a dan perat uran perundang- undangan yang berlaku.

Huruf e

Hak m ilik at as sat uan rum ah susun adalah hak m ilik at as sat uan yang bersifat perseorangan dan t erpisah. Hak m ilik at as sat uan rum ah susun m eliput i j uga hak at as bagian bersam a, benda bersam a, dan t anah bersam a yang

sem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an.

Huruf f

Hak pengelolaan adalah hak m enguasai dari Negara yang kew enangan pelaksanaannya sebagian dilim pahkan kepada pem egang haknya, ant ara lain, berupa perencanaan

perunt ukan dan penggunaan t anah, penggunaan t anah unt uk keperluan pelaksanaan t ugasnya, penyerahan bagian- bagian dari t anah t ersebut kepada pihak ket iga dan at au bekerj a sam a dengan pihak ket iga.

(11)

Pasal 3

Ayat ( 1) Huruf a

Cukup j elas Huruf b

Yang dim aksud dengan t anah dan at au bangunan yang digunakan unt uk penyelenggaraan pem erint ahan dan at au unt uk pelaksanaan pem bangunan guna kepent ingan um um adalah t anah dan at au bangunan yang digunakan unt uk penyelenggaraan pem erint ahan baik Pem erint ah Pusat m aupun oleh Pem erint ah Daerah dan kegiat an yang sem at a- m at a t idak dit uj ukan unt uk m encari keunt ungan, m isalnya, t anah dan at au bangunan yang digunakan unt uk inst ansi pem erint ah, rum ah sakit pem erint ah, j alan um um . Huruf c

Badan at au perw akilan organisasi int ernasional yang dim aksud dalam pasal ini adalah badan at au perw akilan organisasi int ernasional, baik pem erint ah m aupun non pem erint ah. Huruf d

Yang dim aksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lam a m enj adi hak baru m enurut Undang- undang Pokok Agraria, t erm asuk pengakuan hak oleh Pem erint ah. Cont oh :

1. Hak Guna Bangunan m enj adi Hak Milik t anpa adanya perubahan nam a;

2. Bekas t anah hak m ilik adat ( dengan bukt i surat Girik at au sej enisnya) m enj adi hak baru.

Yang dim aksud dengan perbuat an hukum lain m isalnya

m em perpanj ang hak at as t anah t anpa adanya perubahan nam a. Cont oh :

Perpanj angan Hak Guna Bangunan ( HGB) , yang dilaksanakan baik sebelum m aupun set elah berakhirnya HGB.

Huruf e

Yang dim aksud w akaf adalah perbuat an hukum orang pribadi at au badan yang m em isahkan sebagian dari hart a kekayaannya yang berupa hak m ilik t anah dan at au bangunan dan

m elem bagakannya unt uk selam a- lam anya unt uk kepent ingan peribadat an at au kepent ingan um um lainnya t anpa im balan apapun.

Huruf f

Pokok- pokok m uat an Perat uran Pem erint ah t ersebut ant ara lain berisi t at a cara m enghit ung besarnya Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan at as obj ek paj ak yang diperoleh karena w aris. Angka 4

Pasal 6

(12)

Huruf a

Yang dim aksud dengan harga t ransaksi adalah harga yang t erj adi dan t elah disepakat i oleh pihak- pihak yang bersangkut an. Huruf b

Cukup j elas Huruf c

Cukup j elas Huruf d

Cukup j elas Huruf e

Cukup j elas Huruf f

Cukup j elas Huruf g

Cukup j elas Huruf h

Cukup j elas Huruf i

Cukup j elas Huruf j

Cukup j elas Huruf k

Cukup j elas Huruf l

Cukup j elas Huruf m

Cukup j elas Huruf n

Cukup j elas Huruf o

Cont oh :

(13)

Obj ek Paj ak ( harga t ransaksi) Rp 30.000.000,00 ( t iga puluh j ut a rupiah) . Nilai Jual Obj ek Paj ak Paj ak Bum i dan Bangunan t ersebut yang

digunakan dalam pengenaan Paj ak Bum i dan Bangunan adalah sebesar Rp 35.000.000,00 ( t iga puluh lim a j ut a rupiah) , m aka yang dipakai sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah Rp 35.000.000,00 ( t iga puluh lim a j ut a rupiah) dan bukan Rp 30.000.000,00 ( t iga puluh j ut a rupiah) .

Ayat ( 4)

Pasal 7

Ayat ( 1)

Yang dim aksud dengan Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak dit et apkan secara regional adalah penet apan Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak unt uk m asing- m asing Kabupat en/ Kot a. Cont oh :

1. Pada t anggal 1 Februari 2001, Waj ib Paj ak " A" m em beli t anah yang t erlet ak di Kabupat en " AA" dengan Nilai Perolehan Obj ek Paj ak ( NPOP) Rp 50.000.000,00 ( lim a puluh j ut a rupiah) . Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Tidak Kena Paj ak ( NPOPTKP) unt uk perolehan hak selain karena w aris, at au hibah w asiat yang dit erim a orang pribadi yang m asih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis ket urunan lurus sat u deraj at ke at as at au sat u deraj at ke baw ah dengan pem beri hibah w asiat , t erm asuk suam i/ ist ri, unt uk Kabupat en " AA" dit et apkan sebesar

Rp 60.000.000,00 ( enam puluh j ut a rupiah) . Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, m aka perolehan hak t ersebut t idak t erut ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

2. Pada t anggal 1 Februari 2001, Waj ib Paj ak " B" m em beli t anah dan bangunan yang t erlet ak di Kabupat en " AA" dengan NPOP Rp 100.000.000,00 ( serat us j ut a rupiah) . NPOPTKP unt uk perolehan hak selain karena w aris, at au hibah w asiat yang dit erim a orang pribadi yang m asih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis ket urunan lurus sat u deraj at ke at as at au sat u deraj at ke baw ah dengan pem beri hibah w asiat , t erm asuk suam i/ ist ri, unt uk Kabupat en " AA" dit et apkan sebesar

Rp 60.000.000,00 ( enam puluh j ut a rupiah) . Besarnya Nilai Perolehan Obj ek Paj ak Kena Paj ak ( NPOPKP) adalah Rp 100.000.000,00 ( serat us j ut a rupiah) dikurangi Rp 60.000.000,00 ( enam puluh j ut a rupiah) sam a dengan Rp 40.000.000,00 ( em pat puluh j ut a rupiah) , m aka perolehan hak t ersebut t erut ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

3. Pada t anggal 2 Maret 2001, Waj ib Paj ak " C" m endaft arkan w arisan berupa t anah dan bangunan yang t erlet ak di Kot a " BB" dengan NPOP Rp 400.000.000,00 ( em pat rat us j ut a rupiah) . NPOPTKP unt uk perolehan hak karena w aris unt uk Kot a " BB" dit et apkan sebesar Rp 300.000.000,00 ( t iga rat us j ut a rupiah) . Besarnya NPOPKP adalah Rp 400.000.000,00 ( em pat rat us j ut a rupiah) dikurangi Rp 300.000.000,00 ( t iga rat us j ut a rupiah) sam a dengan Rp 100.000.000,00 ( serat us j ut a rupiah) , m aka perolehan hak t ersebut t erut ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

4. Pada t anggal 2 Februari 2001, Waj ib Paj ak orang pribadi " D" m endaft arkan hibah w asiat dari orang t ua kandung, sebidang t anah yang t erlet ak di Kot a " BB" dengan NPOP

(14)

dit erim a orang pribadi yang m asih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis ket urunan lurus sat u deraj at ke at as at au sat u deraj at ke baw ah dengan pem beri hibah w asiat , t erm asuk suam i/ ist ri, unt uk kot a " BB" dit et apkan sebesar Rp 300.000.000,00 ( t iga rat us j ut a rupiah) . Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, m aka perolehan hak t ersebut t idak t erut ang Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan.

Ayat ( 2)

Pokok- pokok m uat an Perat uran Pem erint ah t ersebut , ant ara lain : 1. NPOPTKP dit et apkan unt uk m asing- m asing Kabupat en/ Kot a

dengan m em perhat ikan usulan Pem erint ah Daerah; 2. NPOPTKP dapat diubah dengan m em pert im bangkan

perkem bangan perekonom ian regional. Angka 6

Pasal 9

Ayat ( 1) Huruf a

Yang dim aksud dengan sej ak t anggal dibuat dan

dit andat anganinya akt a dalam pasal ini adalah t anggal dibuat dan dit andat anganinya akt a pem indahan hak di hadapan Pej abat Pem buat Akt a Tanah/ Not aris.

Huruf b

Cukup j elas Huruf c

Cukup j elas Huruf d

Cukup j elas Huruf e

Cukup j elas Huruf f

Cukup j elas Huruf g

Yang dim aksud dengan sej ak t anggal penunj ukan pem enang lelang adalah t anggal dit andat anganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kant or Lelang Negara at au kant or lelang lainnya sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku yang m em uat ant ara lain nam a pem enang lelang.

Huruf h

Cukup j elas Huruf i

Cukup j elas Huruf j

(15)

Cukup j elas Huruf l

Cukup j elas Huruf m

Cukup j elas Huruf n

Cukup j elas Huruf o

Pasal 10

Ayat ( 1)

Sist em pem ungut an Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan adalah self assessm ent dim ana Waj ib Paj ak diberi kepercayaan unt uk m enghit ung dan m em bayar sendiri paj ak yang t erut ang dengan m enggunakan Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan, dan m elaporkannya t anpa m endasarkan dit erbit kannya surat ket et apan paj ak.

Ayat ( 2)

Pasal 18

Pasal 19

Pasal 20

Ayat ( 1) Huruf a

(16)

1. Waj ib Paj ak t idak m am pu secara ekonom is yang m em peroleh hak baru m elalui program pem erint ah di bidang pert anahan;

2. Waj ib Paj ak pribadi m enerim a hibah dari orang pribadi yang m em punyai hubungan keluarga sedarah dalam garis ket urunan lurus sat u deraj at ke at as at au sat u deraj at ke baw ah.

Huruf b

Kondisi Waj ib Paj ak yang ada hubungannya dengan sebab- sebab t ert ent u, cont oh :

1. Waj ib Paj ak yang m em peroleh hak at as t anah m elalui pem belian dari hasil gant i rugi pem erint ah yang nilai gant i ruginya di baw ah Nilai Jual Obj ek Paj ak; 2. Waj ib Paj ak yang m em peroleh hak at as t anah

sebagai penggant i at as t anah yang dibebaskan oleh pem erint ah unt uk kepent ingan um um yang m em erlukan persyarat an khusus;

3. Waj ib Paj ak yang t erkena dam pak krisis ekonom i dan m onet er yang berdam pak luas pada kehidupan perekonom ian nasional sehingga Waj ib Paj ak harus m elakukan rest rukt urisasi usaha dan at au ut ang usaha sesuai dengan kebij aksanaan pem erint ah. Huruf c

Cont oh :

Tanah dan at au bangunan yang digunakan, ant ara lain, unt uk pant i asuhan, pant i j om po, rum ah yat im piat u, pesant ren, sekolah yang t idak dit uj ukan m encari keunt ungan, rum ah sakit sw ast a I nst it usi Pelayanan Sosial Masyarakat .

Ayat ( 2)

Pasal 23

Ayat ( 1)

Cukup j elas Ayat ( 1a)

Bagian Daerah dibagi dengan perincian sebagai berikut : a. bagian Propinsi yang bersangkut an sebesar 16%

( enam belas persen) , at au 20% ( dua puluh persen) dari 80% ( delapan puluh persen) ;

b. bagian Kabupat en/ Kot a yang bersangkut an sebesar 64% ( enam puluh em pat persen) , at au 80% ( delapan puluh persen) dari 80% ( delapan puluh persen) .

Ayat ( 3)

(17)

Angka 12 Pasal 24

Ayat ( 1)

Penyerahan bukt i pem bayaran paj ak dilakukan dengan m enyerahkan fot okopi pem bayaran paj ak ( Surat Set oran Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan) dan m enunj ukkan aslinya.

Ayat ( 2)

Yang dim aksud Pej abat Lelang Negara adalah Pej abat Lelang pada Kant or Lelang Negara Kelas I dan Pej abat Lelang Kelas I I .

Ayat ( 2a)

Yang dim aksud pendaft aran peralihan hak at as t anah adalah pendaft aran hak at as t anah pada buku t anah yang t erj adi karena pem indahan hak at as t anah.

Angka 13 Pasal 26

Ayat ( 1)

Perat uran perundang- undangan yang berlaku bagi pej abat dalam pasal ini, ant ara lain, Perat uran Pem erint ah Nom or 30 Tahun 1980 t ent ang Perat uran Disiplin Pegaw ai Negeri Sipil.

Ayat ( 3)

Pasal 27A

Cukup j elas Pasal 27B

Cukup j elas Pasal I I

Cukup j elas Pasal I I I

(18)