HOME. Pengadaan Lahan Ilustrasi. Pengelolaan Lahan. Kepemilikan Lahan. Struktur Ruang Perkotaan

H

OME

Pengadaan Lahan

Ilustrasi

Kepemilikan Lahan

Ilustrasi

Pengelolaan Lahan

PENGADAAN LAHAN

¥

Dalam pembangunan kota

membutuhkan lahan yang luas,

BAGAIMANA PENGADAANNYA?

¤

Pengadaan Lahan Secara Konvensional

¢

Pembebasan lahan melalui Prosedur Peraturan

¢

Pembebasan lahan melalui Transaksi

¤

Pengadaan Lahan Melalui Konsolidasi Lahan

¤

Land Banking

¤

Pengembangan Lahan Terarah/Guided Land

PENGADAAN LAHAN

¥

Pengadaan Lahan Secara Konvensional

¤

Pembebasan lahan melalui prosedur

peraturan

Macam-macam tanah yg akan dibebaskan

melalui prosedur peraturan :

1.

Tanah Negara, yang akan diganti adalah

orang-orang yg memiliki kontrak untuk

menggarap tanah

2.

Tanah Milik

3.

Tanah Konsensi

PENGADAAN LAHAN

¥

Pemufakatan

Dibentuk panitia 9 (panitia tanah) yg tugasnya

menetapkan :

1.

Wilayah pencabutan (wil akuisisi)

1.

Wilayah pencabutan (wil akuisisi)

2.

Besarnya pembebasan (ada hubungan

dengan pengukuran keseluruhan tiap persil)

3.

Harga ganti rugi

4.

Prosedur Peng Hak-an baru

5.

Prosedur peruntukan umum

¥

Pencabutan Hak atas Tanah dan Benda-benda yang ada

diatasnya dengan UU No. 20 tahun 1961

PENGADAAN LAHAN

¥

Contoh Pemufakatan

Wilayah yang diakuisisi

Sudah :

1. Mempertimbangkan RUTR

1. Mempertimbangkan RUTR

2. Pengukuran fisik

Dua proses diatas merupakan proses

Pemufakatan Panitia 9 dan Masyarakat

PENGADAAN LAHAN

¥ Pengadaan Lahan Secara Konvensional

¤ Pembebasan Lahan Melalui Transaksi

Melalui Pembelian yang disesuaikan dengan harga pasar. Dilakukan oleh :

1. Pemerintah, maka tanah menjadi tanah Negara dengan instansi yg mengelola mempunyai HAK PENGELOLA 2. Perorangan/Swasta, maka tanah mjd HGB sesuai UU

No. 20/1961. Perorangan/Swasta tdk boleh memiliki “HAK MILIK” > 2 Ha

Pembelian tanah menyebabkan terjadinya ‘Pergantian Fungsi’ Contoh : Tanah Pertanian Irigasi dibeli, maka seharusnya ada

PENGGANTIAN TANAH yang NILAINYA > Tanah yang dibeli

PROSES PEMBEBASAN LAHAN

¥

Status Tanah Negara

PEMDA BADAN PELAKSANA DEPARTEMEN PEMEGANG HAK PENGUASAAN Hak Pengelo-laan A

1

3

4

LAHAN

MASYARAKAT 1. Penghuni 2. Pemakai DEVELOPER BADAN PELAKSANA BADAN OTORITA laan A Hak Pengelo-laan B HGB TINDAKAN

2

4a

5

6

7

PENGADAAN LAHAN

¥

Proses Pembebasan Lahan : Status Tanah Negara

1. Proses penetapan Badan Pelaksana Pembebasan lahan/Pembangunan

: (Bila diperlukan dibentuk Badan otorita Pembangunan)

2. Proses Pembentukan dan negosiasi dengan pihak ketiga/swasta :

Pembentukan Developer yang akan melaksanakan pembangunan

3. Proses negosiasi dengan Departemen yang bersangkutan sebagai 3. Proses negosiasi dengan Departemen yang bersangkutan sebagai

pihak Pemegang Hak Penguasaan atas tanah

4. Proses pengalihan hak berdasarkan perjanjian dengan Departemen

yang bersangkutan dengan Pemkot/Pemkab

4a. Pelimpahan Hak Pengelolaan Pemda kepada Badan Pelaksana/Developer

5. Developer melaksanakan tindakan Pelaksana Pembangunan/KONSTRUKSI

6. Proses Pengalihan hak antara Badan Pelaksana/Developer dengan masyarakat calon penghuni/pemakai lewat Proses Jual Beli, sewa atau bentuk lain/HIBAH

7. Proses pembuatan sertifikat bagi masyarakat Penghuni/Pemakai dalam bentuk status HGB atau HAK MILIK (baru)

PROSES PEMBEBASAN LAHAN

¥

Status Tanah Masyarakat

PEMDA MASYARAKAT PEMEGANG HAK Status Hak A

1

3b

4

3a

LAHAN

MASYARAKAT 1. Penghuni 2. Pemakai DEVELOPER BADAN PELAKSANA Hak Pengelo-laan B Hak Milik/ HGB TINDAKAN

2

4a

5

6

7

PENGADAAN LAHAN

¥ Proses Pembebasan Lahan : Status Tanah Masyarakat

1. Penetapan oleh Pemda mengenai lahan yg akan dikembangkan sesuai

dengan AZAS KEPENTINGAN UMUM atau sesuai dengan PROGRAM PENATAAN RUANG yg sah.

2. Penetapan/penunjukkan developer yang akan menangani Pembangunan

3a. Inventarisasi STATUS HAK yang dipegang oleh masyarakat yang menempati lahan yang akan dikembangkan

3b. Proses NEGOSIASI, MUSYAWARAH & PENETAPAN GANTI RUGI yg layak kpd masy (Baik Secara Formal lewat Lembaga Pembebasan Lahan ataupun masy (Baik Secara Formal lewat Lembaga Pembebasan Lahan ataupun proses jual beli)

4. Proses pengalihan HAK dari masyarakat pemegang hak kepada Badan Pelaksana Proyek/Developer

4a. Bentuk pengalihan tersebut dpt berupa Hak Pengelolaan yang dipegang oleh Pemda; atau bentuk lain yang merupakan hak bersama yang dipegang oleh developer

5. Developer melaksanakan tindakan Pelaksana Pembangunan (Pematangan

Tanah/Konstruksi)

6. Proses pengalihan Hak antara Badan Pelaksana/Developer dengan

Masyarakat Calon Penghuni/Pemakai lewat proses jual beli, sewa atau bentuk lain (HIBAH)

7. Proses pembuatan Sertifikat bagi masyarakat penghuni/pemakai (baru)

dalam bentuk status hak Guna Bangunan atau bentuk hak lain (sewa, pakai, dsb)

PENGELOLAAN LAHAN

¥

Pengelolaan Lahan (Land Management) adalah

upaya penanganan berbagai hal yang berkaitan

dengan :

¤

Masalah dan potensi pembebasan

¤

Pengalihan

¤

Pemanfaatan dan penggunaan

¤

Pengendalian dan pengawasan pembangunan

pertanahan sesuai dengan kebijaksanaan

pertanahan dan rencana TGL yang telah

ditetapkan.

PENGELOLAAN LAHAN

¥

Ruang Lingkup Pengelolaan Lahan :

¤

Sistem Pengelolaan Lahan :

1.

Instrumental :

2.

Teknis :

a.

Kelembagaan

a.

Teknik Pengemb Lhn

a.

Kelembagaan

a.

Teknik Pengemb Lhn

b.

Aspek Hukum

b.

Pembebasan Lhn

c.

Policy

c.

Pematangan Llhn

d.

Peraturan

d.

Pembangunan Lhn

e.

Sistem Pemilikan

e.

Pengawasan dan

f.

Rencana TGL

f.

Pengendalian Pemb Lhn

PENGELOLAAN LAHAN

¥ Proses yang diatur & dikelola dlm Manajemen Lahan meliputi proses

sbb :

1. Proses Penyesuaian dan Pencegahan

Proses ini diterapkan pada lahan perkotaan yang pemanfaatan ruangnya sudah ADA/TERJADI,

- Tidak perlu penyesuaian thd Tata Ruang yg - Tidak perlu penyesuaian thd Tata Ruang yg

direncanakan atau

- Melakukan tindakan-tindakan pengendalian yg bersifat pencegahan thd kemungkinan terjadinya

pengrusakan/pencemaran lingkungan a. Status Penguasaan & Pemilikan Hak b. Penggunaan & Pemanfaatan

c. Gangguan/Kerusakan

d. Police Power : Kewenangan Pemerintah utk mengatur, mengawasi dan mengendalikan (Ps 2 UU PA)

PENGELOLAAN LAHAN

2.

Proses Pengalihan, Pembebasan/Pencabutan

Proses ini diterapkan pada lahan perkotaan yang

pemanfaatan ruangnya TIDAK SESUAI dgn penataan

ruang, sehingga perlu,

-

Pengalihan Hak, pembebasan

-

Tidak perlu dipindahkan Masy

(Konsolidasi Tanah)

a.

Pengalihan hak, jual beli

b.

Eminent Domain : Tindakan mengambil

alih/pencabutan hak atas tanah

(UU PA Ps

18 dan

Keppres 55/1985 Tentang Pengadaan

Tanah bagi

Pelaks Pemb utk

PENGELOLAAN LAHAN

3.

Proses Perubahan dan Pengadaan

Proses ini diterapkan utk MENCARI LAHAN yg

sesuai dgn kebutuhan lahan utk menerapkan

kegiatan pembangunan perkotaan YANG SAMA

kegiatan pembangunan perkotaan YANG SAMA

SEKALI BARU/BELUM PERNAH ADA SEBELUMNYA,

Proses rumit krn didalamnya tjd proses 1&2

a.

Konsolidasi Lahan

b.

Bank Lahan

c.

Pengenaan insentif dan disinsentif

d.

Kelestarian Lingkungan

PENGELOLAAN LAHAN

4. Azas Saling Ketergantungan

Memperhatikan keterkaitan &

Ketergantungan dengan pihak-pihak

lain,

lain,

a. Kerjasama berbagai pelaku & kepentingan

(participatory Approach)

b. Keterpaduan rencana & program

c.

Kesesuaian dgn keadaan

PENGELOLAAN LAHAN

Unsur-unsur Pengelolaan Lahan

Unsur-unsur yg menjadi pertimbangan dasar dalam

sistem pengelolaan lahan adalah :

1.

Undang-undang Pertanahan/UUPA

2.

Kebijaksanaan Pertanahan/Land Policy

3.

Rencana TGL/Land Use Plan

4.

Sistem Perpajakan Lahan/PBB

5.

Ideologi Pembangunan & Perekonomian

6.

Pola Pemilikan Lahan

PENGELOLAAN LAHAN

Lembaga Pengelola Lahan

Pengelolaan lahan dapat dilakukan oleh :

1.

Lembaga Pemerintah (Nasional, Daerah)

2.

Lembaga Swasta

3.

Badan Usaha Milik Pemerintah

4.

Lembaga Semi Pemerintah

5.

Badan Koperasi

6.

Lembaga Swadaya Masyarakat

7.

Kelompok Masyarakat

PENGELOLAAN LAHAN

Masalah Lahan Perkotaan

Bagaimana Menyediakan lahan untuk dimanfaatkan bagi pemb kota

pada waktu, lokasi dan harga yan tetap.

PEMERINTAH Supply PENYEDIAAN LAHAN SULIT Investasi Sarana Prasarana

6b

7

4

6

6a

2

1

5c

Harga & Nilai Tanah/Lahan Semakin Tinggi) Masy Pemakai Tanah yg sangat membutuhkan SWASTA/ DEVELOPER Supply Terbatas & Langka SPEKULASI Kebutuhan Meningkat ‘Urbanisasi’ ‘Alamiah’ PENYEDIAAN LAHAN MAKIN SULIT MASYARAKAT PEMILIK LAHAN KOMODITI MENGUNTUNGKAN

4

5

2b

2a

2

6

3

1

3

5c

5b

4d

4b

4c

4a

PENGELOLAAN LAHAN

Aspek-aspek strategis Penataan Ruang dan manajemen Lahan Perkotaan

MANAJEMEN LAHAN

(Aspek instrumentasi & teknis dlm Penyed, Pemanf, Pengend Lhn)

SDA

PENATAAN RUANG KOTA

LINGKUNGAN STRATEGIS (Keadaan Dlm negeri, keadaan Luar negeri & Ekonomi Global)

KONDISI KOTA YANG DIINGINKAN KONDISI PADA SAAT INI SDA Keg Usaha (KU) SDM SDB (Binaan)

PENGELOLAAN LAHAN

Keterangan :

¥

SDA

¤

Tanah, air, udara, SDA lainnya, flora dan fauna.

¥

SDB

¤

Prasarana lingkungan, utilitas sosial dan fasilitas sosial.

¥

SDM

¤

Jumlah penduduk, struktur, in-out migrasi, tenaga kerja,

tingkat pendidikan dan kelembagaan.

¥

Kegiatan Usaha

¤

Pembiayaan, perdagangan & jasa, industri, pemerintahan,

STRUKTUR RUANG KOTA

¥

A

da 3 konsep yg dihasilkan scr empiris :

1.

Konsep KONSENTRIK Oleh Burgess 1925

Zona-zona dlm kota berkembang secara radial :

Perkembangan pola penggunaan lahannya berpusat pada 1

titik, kemudian berkembang ke segala arah secara radial.

Menurut dia :

[ LU ] = f [ r ]

TGL adl fungsi dari jarak

Latar belakang dari segi sosial

1 2 3 4 5

CONCENTRIC-ZONE CONCEPT

1. CBD

2. Zone of Transition

3. Zone of Workingmen’s Homes

4. Zone of Better Residences

5. Zone Commuters

STRUKTUR RUANG KOTA

2. Konsep SEKTORAL Oleh Hoyt 1939

Terjadi pemisahan-pemisahan pengguaan lahan yang sebenarnya Gradial terjadi seperti itu karena adanya kegiatan-kegiatan fungsional

Contoh : golongan menengah ke atas mencari tempat tinggal yang nyaman jauh dari CBD, sehingga menyebabkan

pergerakan yang berbentuk Gradial. pergerakan yang berbentuk Gradial.

Menurut dia : [ LU ] = f [ a ]

TGL adalah fungsi aksial/akses/sumbu-sumbu Latar belakang dari segi ekonomi

Persamaan Burgess & Hoyt : pada dasarnya keduanya berbicara tentang distribusi Income dari penduduk

STRUKTUR RUANG KOTA

Konsep SEKTORAL Oleh Hoyt 1939

SECTORAL-ZONE CONCEPT

1. CBD

2. Wholesale & Light Manufacturing

3. Low-Class Residential

4. Middle Class Residential

5. High Class Residential

2 3 3 3 3 1 4 4 3 3 3 5 2 2

5. High Class Residential

4 2

2 Sektor

Aksial

Pendapat Hoyt tentang SPATIAL PATTERN, berdasarkan :

1. SOCIAL RANK

Contoh : Tingkat sosial dari penduduk secara aksial/sektoral

2. URBANIZATION

Lebih menggambarkan pd struktur keluarga/individu (types of house hold)

3. Segregation

STRUKTUR RUANG KOTA

3. Konsep MULTIPLE NUCLEI Oleh Mc. Kenzie 1933, Harris & Ullman (1945, 1962) a. CBD tidak hanya pada 1 tempat

b. Multiple Nuclei ada, karena adanya kesempatan-kesempatan yg dimanfaatkan sektor-sektor sehingga terbentuk kumpulan-kumpulan aktivitas

c. Berkorelasi antara harga tanah dengan land use

3 3 3 4 4 5 7 5 8 2 6 9 1 3

MULTIPLE NUCLEI CONCEPT

1. CBD

2. Wholesale & Light Manufacturing 3. Low-Class Residential

4. Middle Class Residential 5. High Class Residential 6. Heavy Manufacturing 7. Outlying Business District 8. Residential Suburb

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

LAND TANURE

¥ Tanah merupakan karunia Tuhan yg diberikan kepada :

¤ Raja

¤ Marga/Masyarakat, yaitu Hak Ulayat (Kepala Adat yang merupakan hak perorangan atas tanah

¤ Barat (Hukum tanah Administratif Hindia Belanda (dibuat th 1870 : Agrarische Wet)

Hak ulayat : Hak ulayat :

a. Hak bersama yang dimiliki oleh Marga

b. Dalam penggunaannya ada peranan Kepala Adat

c. Kepala adat membuat peraturan thd hak perorangan atas tanah d. Hak Ulayat dari tanah adat bisa mjd hak milik jika disetujui oleh

penguasa adat setempat.

Hakekatnya : Tanah dan Hak Ulayat merupakan Tanah Negara

Setelah merdeka tdk disetujui hak atas tanah Barat, yaitu dilakukan Transformasi Hak Ulayat menjadi “Hak Bangsa” UU PA No. 5 Tahun 1960 “Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria”

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

Hak Atas Tanah Subyek

Hak Atas Tanah

1. Hak Mili k 2. Hak Guna Usa-ha 3. Hak Guna Bgn 4. Hak pa-kai 5. Hak Se-wa 6. Hak Ga-dai 7. Hak Usa-ha Bagi Hasil 8. Hak Menum-pang 9. Hak Penge lo-laan 1. Lembaga/Instansi Pemerintah 2. BUMN/BUMD 3. NGO (Koperasi) 4. Bank Pemerintah 4. Bank Pemerintah 5. BUSN (Swasta) 6. Perush. Modal Asing 7. Badan Perwakilan Asing 8. Badan Hukum Asing 9. WNA 10. WNI

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

1. Hak Milik

¥ Hak untuk menguasai tanah yg kepemilikannya tidak ada batas waktu, yg

dibatasi hanya luasnya. Hanya WNI yg berhak mendapatkannya. Harus dilakukan Registrasi, bisa dijadikan Agunan. Hak ini bisa diberikan kpd perush, kecuali badan-badan atau lembaga-lembaga sosial/koperasi & Bank Negara. Tanah dengan status hak milik tdk boleh untuk pertambangan

2. Hak Guna Usaha (HGU)

¥ Waktunya dibatasi 25-35 tahun. Bisa diperpanjang s/d 25 tahun (luasnya tdk

terbatas).

¥ Waktunya dibatasi 25-35 tahun. Bisa diperpanjang s/d 25 tahun (luasnya tdk

terbatas).

Diberikan untuk bentuk-bentuk usaha pertanian, peternakan & perikanan

Diberikan bisa kpd perush-perush, tdk diperbolehkan untuk WNA kecuali sesuai dengan persyaratan-persyaratan investasi

3. Hak Guna Bangunan (HGB)

¥ Waktunya dibatasi s/d 30 tahun. Bisa diperpanjang s/d 20 tahun (luasnya tdk

terbatas).

Terutama untuk kegiatan konstruksi, boleh memiliki bangunannya (untuk WNI), WNA tidak diperbolehkan kecuali menggunakan syarat PMA.

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

4. Hak Pakai

¥

Hak untuk menggunakan hanya untuk 10 tahun

Boleh untuk kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan prodksi,

boleh diberikan kepada WNA. Harus diregistrasi, terutama yang

boleh diberikan kepada WNA. Harus diregistrasi, terutama yang

berasal dari tanah negara

5. Hak Sewa

¥

Dilakukan berdasarkan perjanjian (termasuk jenis

penggunannya). Perusahaan dalam negeri dan asing

diperbolehkan, tidak diregistrasi, tidak bisa dijaminkan, tidak

bisa dipindahkan.

6. Hak Gadai

¥

Mirip dengan hak sewa, melalui perjanjian, tidak diberikan

kepada WNA, tidak dilakukan pendaftaran

I

LUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN UANG

LAHAN ASAL

PENGGANTIAN DENGAN UANG

SESUAI DENGAN HARGA YANG

DISEPAKATI

I

LUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN UANG

DAN KAPLING BARU

LAHAN LAMA

UANG SESUAI DENGAN HARGA

YANG DISEPAKATI

KAPLING DI KAWASAN

PERMUKIMAN BARU DAN

MEMBANGUN RUMAH SENDIRI

DAN

I

LUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN

UANG, LAHAN, RUMAH INTI

LAHAN LAMA

UANG SESUAI DENGAN HARGA

YANG DISEPAKATI

KAPLING DI KAWASAN

PERMUKIMAN BARU

DAN

I

LUSTRASI

KEUNTUNGAN LAHAN BARU

LAHAN LAMA :

1. Besar

2. Tidak Sesuai RDTR

3. Fasilitas dan Utilitas lingkungan kurang berkembang 4. Status Hunian/Status Hukum tidak pasti

LAHAN BARU :

1. Lebih kecil

2. Sesuai RDTR

3. Fasilitas dan Utilitas lingkungan lengkap 4. Status Hunian/Status Hukum dikukuhkan 5. Rumah Inti

I

LUSTRASI

PRINSIP TUKAR MENUKAR LAHAN

POTONGAN UNTUK BIAYA PERENCANAAN POTONGAN UNTUK BIAYA PEMBANGUNAN LAHAN YANG DIPEROLEH

BIAYA PERENCANAAN : Penyediaan lahan untuk penempatan fasilitas lingkungan

(untuk bangunan umum, jalan dll); dan Perencanaannya/Perancangannya.

BIAYA PEMBANGUNAN : Biaya pengadaan dan pematangan lahan, Biaya IMB, Biaya

Sertifikat, Pembangunan Jalan, Sekolah, Masjid, Balai Warga, Pasar, Puskesmas, Biaya

Operasionil awal, dll)

LAHAN ASAL DI TEMPAT LAMA

LAHAN YANG DIPEROLEH DI BLOK O

I

LUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN TUKAR MENUKAR LAHAN

a. Luas Lahan Milik A semula seluas 150 m

2

_{dengan nilai bangunan Rp.}

1.000.000,-b. Nilai Ganti Rugi Rp. 30.000 per m2

c. Penggantian Rugi :

- Dengan pemotongan biaya perencanaan 30%, nilai lahan dan bangunan Rp.

5.500.000,-I

LUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN GANTI RUGI

CARA GANTI RUGI 1

DINILAI Rp. 30.000 Per M2

GANTI RUGI LANGSUNG

UNTUK LAHAN & BANGUNAN Rp 4.500.000,- + Rp.

I

LUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN GANTI RUGI

CARA GANTI RUGI II

HARGA GANTI RUGI LAHAN Rp. 30.000,-/m2

NILAI GANTI RUGI DIPOTONG BIAYA PERENCANAAN 30%

Rp.

4.150.000,-HARGA LAHAN DI BLOK O

150 M2_{X Rp 30.000,- = Rp.}

4.500.000,-HARGA PEMATANGAN LAHAN BLOK O 150 M2_{X Rp 12.100,- =}

1.815.000,-JUMLAH BIAYA LAHAN BARU Rp. 4.500.000,- + Rp.

1.815.000,-Rp.

4.150.000,-UNTUK MEMPEROLEH LAHAN DI BLOK O YANG BERSANGKUTAN HARUS MENAMBAH UANG SEBESAR (Rp. 6.315.000,-) – (Rp. 4.150.000,-) =

Rp.

2.165.000,-Atau

YBS (DI GANTI UANG) MENERIMA TAMBAHAN UANG SEBESAR (Rp. 5.500.000,-) – (Rp. 6.315.000,-) =

Rp.

6.315.000,-I

LUSTRASI

CARA TUKAR MENUKAR DENGAN RUMAH INTI

HARGA LAHAN MATANG DI BLOK O

45 X Rp 30.000,- = Rp.

1.350.000,-BIAYA PEMBANGUNAN Rp.

3.325.000,-JUMLAH

Rp.

4.675.000,-YANG BERSANGKUTAN HARUS MENAMBAH UANG SEBESAR (Rp. 4.675.000,-) –

(Rp. 4.150.000,-) =

Rp.525.000,-Atau

YBS (YG DIGANTI UANG) MENERIMA TAMBAHAN UANG SEBESAR (Rp. 5.500.000,-) – (Rp. 4. 675.000,-) =

Rp.

825.000,-T

ERIMA KASIH