54
TANAH, TANAH REDISTRIBUSI DAN KEBIJAKAN
PERTANAHAN NASIONAL
2.1Kepastian Hukum
Kepastian adalah kata berasal dari pasti, yang artinya tentu; sudah tetap; tidak boleh tidak; suatu hal yang sudah tentu.52 Seorang filsuf hukum Jerman yang bernama Gustav Radbruch mengajarkan adanya tiga ide dasar hukum, yang oleh sebagian besar pakar teori hukum dan filsafat hukum, juga diidentikan sebagai tiga tujuan hukum, diantaranya keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum.53
Munculnya hukum modern membuka pintu bagi masuknya permasalahan yang tidak ada sebelumnya yang sekarang kita kenal dengan nama kepastian hukum itu sendiri. Kepastian hukum merupakan sesuatu yang baru, tetapi nilai-nilai keadilan dan kemanfaatan secara tradisional sudah ada sebelum era hukum modern.
52 W.J.S. Poerwadarminta, 2006, Kamus Umum Bahasa Indonesia Edisi Ketiga, Balai
Pustaka, hal. 847
53
Menurut pendapat Gustav Radbruch, kepastian hukum adalah “Scherkeit des Rechts selbst” (kepastian hukum tentang hukum itu sendiri). Adapun 4(empat) hal yang berhubungan dengan makna kepastian hukum, diantaranya:
1. Bahwa hukum itu positif, artinya bahwa ia adalah perundang-undangan (gesetzliches Recht).
2. Bahwa hukum ini didasarkan pada fakta (Tatsachen), bukan suatu rumusan tentang penilaian yang nanti akan dilakukan oleh hakim, seperti ”kemauan baik”, “kesopanan”.
3. Bahwa fakta itu harus dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga menghindari kekeliruan dalam pemaknaan, di samping juga mudah dijalankan.
4. Hukum positif itu tidak boleh sering diubah-ubah.54
Pendapat lainnya mengenai kepastian hukum diungkapkan oleh Roscoe Pound, seperti yang dikutip di dalam buku yang berjudul Pengantar Ilmu Hukum oleh Peter Mahmud Marzuki dimana kepastian hukum mengandung dua pengertian, diantaranya:
1. Pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan. 2. kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenagan
pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu. Kepastian hukum bukan
54
hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang, melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan yang satu dengan putusan hakim yang lain untuk kasus serupa yang telah diputus.55
Asas kepastian hukum merupakan suatu jaminan dimana suatu hukum harus dijalankan dengan cara yang baik dan tepat. Tujuan utama dari hukum ialah kepastian. Jika hukum tidak ada kepastian maka hukum akan kehilangan jati dirinya serta maknanya, dan jika hukum tidak memiliki jati diri maka hukum tidak lagi digunakan sebagai peduman berlaku setiap orang.56
Adanya kepastian hukum dalam suatu Negara menyebabkan adanya upaya pengaturan hukum dalam suatu perundang-undangan yang ditetapkan oleh pemerintah.57Peraturan-peraturan yang tidak berdasarkan pada keputusan sesaat adalah system hukum yang berlaku. Sebuah konsep untuk memastikan bahwa hukum dijalankan dengan baik sehingga tidak menimbulkan kerugian bagi siapapun, hukum harus menjadi pedoman, mengayomi dan melindungi masyarakat dari berbagai tindak kejahatan atau pelecehan pada individu ataupun kelompok merupakan pengertian dari asas kepastian hukum didalam penyelenggaraan Negara.
Disini, hukum yang tidak boleh bertentangan serta harus dibuat dengan rumusan yang bias dimengerti oleh masyarakat umum. di dalam asas ini. Dengan hal ini, pengertian asas kepastian hukum dan keadilan yaitu hukum berlaku tidak
55 Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta, (selanjutnya di singkat Marzuki I), hal.137
56 Anonim, www.pengertianmenurutparaahli.com/pengertian-asas-kepastian-hukum/
(diakses pada tanggal 16 November 2015)
57
surut sehingga tidak merusak integritas tistem yang ada dan terkait dengan adanya peraturan dan pelaksanaannya.58Kepastian hukum diharapkan mengarahkan masyarakat untuk bersikap positif pada hukum Negara yang telah ditentukan.
2.2Pengertian Tanah
Kata tanah berasal dari bahasa Inggris yaitu “soil” yang bermakna lapisan yang menduduki bagian atas kulit bumi.59Tanah merupakan karunia dari Tuhan Yang Maha Esa kepada seluruh makhluk hidup di muka bumi, terlebih untuk manusia melaksanakan hajat hidup, baik dahulu, sekarang, ataupun masa yang akan datang.60Bagi bangsa Indonesia sendiri tanah bermakna multidimensional. Tanah merupakan tempat masyarakat melakukan proses budaya, ruang hidup bagi masyarakat bangsa Indonesia, dan memiliki fungsi sosial.61
Hak bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat komunalistik.Sifat komunalistik artinya, semua tanah yang ada dalam wilayah negara Republik Indonesia merupakan tanah bersama rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.62
Dalam sejarah peradaban umat manusia, tanah merupakan faktor yang paling utama dalam menentukan produksi setiap fase peradaban.63Tanah tidak hanya memiliki nilai ekonomis tinggi, tetapi juga nilai filosofis, politik, sosial,
58
Ibid
59Anonim, http://dilihatya.com/1606/pengertian-tanah-menurut-para-ahli (diakses pada
tanggal 29 April 2015)
60 Muchsin dan Imam Koeswahyono, 2008, Aspek Kebijaksanaan Hukum Penatagunaan
Tanah dan Penataan Ruang, Sinar Grafika, Malang, hal 46
61
Bernhard Limbong, 2014, Politik Pertanahan, Pustaka Margaretha, Jakarta, hal 26
62 Bernhard Limbong, 2012, Hukum Agraria Tradisional, Pustaka Margaretha, Jakarta,
221
63
ekologis, dan kultural, dimana tidak mengherankan jika tanah menjadi harta istimewa yang tak henti-hentinya memicu berbagai masalah sosial yang komleks dan rumit.64
Djuhaendra Hasan yang merupakan pakar pertanahan berpendapat, tanah memiliki kedudukan istimewa dalam kehidupan masyarakat adat di Indonesia sampai sekarang.65Sebutan tanah air, tanah tumpah darah, dan tanah pustaka adalah sebutan bangsa Indonesia untuk memberikan suatu penghormatan kepada kata tanah.
Tanah menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah diartikan sebagai berikut:66
1. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang ada diatasnya. 2. Keadaan bumi disuatu tempat.
3. Permukaan Bumi yang diberi batas.
4. Bahan-bahan dari bumi, sebagai bahan sesuatu (pasir dan lain sebagainya). Selain menurut Kamus Besar Bahas Indonesia, definisi tanah juga diatur dalam Pasal 4 UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria), yang dinyatakan sebagai berikut:67
Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.
64 Ibid
65
Ibid
66 Poerwadarminta W.J.S., Kamus Umum Bahasa Indonesia, PN. Balai Pustaka, Jakarta,
Hal 893
67
Pernyataan diatas menyebutkan bahwa pengertian tanah dalam pasal diatas ialah permukaan bumi dan merupakan bagian dari Bumi.68 Makna dari permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang dapat dihaki oleh setiap orang ataupun badan hukum. Oleh karena itu, hak-hak yang timbul atas hak permukaan bumi (hak atas tanah) termasuk di dalamnya bangunan atau benda-benda yang terdapat diatasnya merupakan suatu persoalan hukum.69
Adapun pengertian Tanah menurut para ahli baik di Indonesia maupun di luar Indonesia, diantaranya:
1. Vink, seorang ahli tanah dan geografi, menyatakan bahwa tanah merupakan permukaan bumi dengan kedalaman tertentu di bawah dan ketinggian tertentu di atas, merupakan luasan berkaitan dengan ruang (spatial context).70
2. Petter Butt, menurutnya secara umum tanah didefinisikan sebagai luasan fisik dari permukaan bumi yang ada luasan tertentu dalam sebuah area tertentu, pemilikan atas tanah tersebut dibuktikan dengan sebuah dokumen yang disebut “title deed.”71
3. AP. Parlindungan berpendapat bahwa tanah hanya merupakan salah satu bagian dari bumi, yaitu yang disebut sebagai permukaan bumi atau lapisan bumi diatas sekali, disamping apa yang ditanam ditubuh bumi atau
68Bernhard Limbong, 2012, Hukum Agraria Tradisional, Pustaka Margaretha, Jakarta, hal
89
69Ibid
70 Bernhard Limbong, Op.Cit., Hal 24 71
bumi.72 Sedangkan batasan tanah menurut pengertian yuridis ialah apa yang telah diberikan pengertian oleh UUPA yaitu yang disebut dengan permukaan bumi.73
4. Fiedrich Fallo, ahli geologi mengemukakan bahwa, tanah merupakan lapisan bumi teratas yang terbentuk dari batu-batuan yang telah lapuk.74 5. E. Saifudin Sarief berpendapat, tanah adalah benda alami yang terdapat di
permukaan bumi yang tersusun dari bahn-bahan mineral sebagai hasil pelapukkan batuan dan bahan organik (pelapukkan sisa tumbuhan dan hewan), yang merupakan medium pertubuhan tanaman dengan sifat-sifat tertentu yang terjadi akibat gabungan dari faktor-faktor alami, iklim, bahan induk, jasad hidup, bentuk wilayah dan lamanya waktu pembentukkan.75
6. M. Isa Darmawijaya, mengemukakan, tanah merupakan akumulasi alam bebas yang menduduki sebagian planet bumi yang mampu menumbuhkan tumbuhan dan memiliki sifat sebagai akibat pengaruh iklim dan jasad hidup yang bertindak terhadap bahan induknya dalam keadaan relief tertentu selama jangka waktu tertentu.76
Tanah bersifat tidak dapat bergerak sehingga tidak bisa berpindah dan dibawa karena bersifat abadi secara fisik, selain itu tanah tidak dapat dihancurkan
72 AP. Parlindungan, 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, Hal
10
73 Boedi Harsono, 1997, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan UUPA dan
Pelaksanaannya), Djambatan, Jakarta, hal 17
74
Francisca, http://fransischa09.blogspot.com/2012/05/pengertian-geografi-tanah.html (diakases pada tanggal 29 April 2015)
75Ibid 76
diubah luasnya sebagaimana bumi itu sendiri, dan tanah tidak dapat dinaikkan, diturunkan bahkan dihancurkan sebagaimana yang dapat terjadi untuk bentuk-bentuk kekayaan lainnya.
Uraian Pengertian dari tanah menurut pasal Pasal 5 Nasional Land Code Malaysia (Undang-undang Pertanahan Malaysia) diantara sebagai berikut;
1. The surface of earth and all subtances forming that surface (permukaan bumi berikut segala sesuatu yang membentuk permukaan bumi tersebut). 2. The earth below the surface and all substance there in (lapisan yang ada
dibawah permukaan bumi berikut segala sesuatu yang terkandung dibawahnya).
3. All vegetation and other naturah products. Whether on nor requiring the periodical application af labour in their production and whether on or below the surface (semua tumbuh-tumbuhan dan hasil alam lainnya baik yang untuk memperoleh hasil diperlukan pemeliharaan tenaga kerja maupun yang tidak baik yang berada dipermukaan bumi maupun yang ada dibawah lapisan permukaan bumi).
4. All things attached to the earth of permanently fastened to any things attached. Whether on or below the surface (segala sesuatu yang sedemikian rupa yang diletakkan dipermukaan bumi sehingga merupakan barang yang terikat pada tanah atau yang secara permanen ditempelkan kepada benda yang terikat pada bumi tersebut baik yang berada diatas permukaan bumi maupun yang dibawahnya). And
5. Land cover by water (tanah yang berada dibawah permukaan air).77
2.3 Pengertian Pendaftaran Tanah
Kamus Besar Bahasa Indonesia menjelaskan arti dari kata pendaftaran, dimana memiliki arti pencatatan nama, alamat dan lain sebagainya dalam daftar, perihal mendaftar.78 Menurut Shashi Shekhar yang dimaksud dengan pengertian pendaftaran adalah:79
78 Poerwadarminta, Op.Cit., hal 179
79 Shashi Shekhar, 2008, Encyclopedia of GIS, Springer Sciences + Business Media, New
precisely, whitin a jurisdiction. Just like land registry, it records attributes concerning places of land, but while the recording of a land registry is based on deeds of conveyance and other right in land, the cadastre is based on easurements and other renderings of the location, size, and value of units of property (Kadaster dapat didefinisikan sebagai sistem informasi resmi geografis (SIG) yang mengidentifikasi objek geografis dalam suatu negara, atau lebih tepatnya, dalam yurisdiksi. Sama seperti pendaftaran tanah, itu mencatat atribut tentang tempat tanah, tapi sementara pencatatan pendaftaran tanah berdasarkan perbuatan angkut dan kanan lain di tanah, kadaster didasarkan pada pengukuran dan rendering lainnya dari lokasi, ukuran, dan nilai unit properti).
Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ialah:
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah tersebut dapat dilakukan secara seporadik dan sistematik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, jadi masing-masing pelaksanaannya mempunyai kriteria yang berbeda. Batasan pengertian pendaftaran tanah diberikan batasan menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi:
1. pendaftaran, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. pendaftaran hak-hak tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang dimana merupakan alat pembuktian yang kuat.
sebagaimana diatur dalam Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997. Definisi-definisi atas kelima asas tersebut, diantaranya:
a. Asas sederhana.
Asas sederhana ini berarti agar prosedur dan ketentuan-ketentuan pokoknya tidak rumit jadi dapat dengan mudah dipahami oleh pihak yang berkepentingan.
b. Asas aman.
Asas aman ini bertujuan agar menunjukkan proses pendaftaran atas tanah dilakukan dengan secara cermat dan teliti sehingga dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah itu sendiiri.
c. Asas terjangkau.
Asas terjangkau berarti penyelenggaran pendaftaran tanah tidak memakan uang dengan jumblah yang besar.Ini berarti golongan masyarakat dengan perekonomian lemah juga bisa mendaftarkan tanahnya sehingga memiliki hak atas tanahnya.
d. Asas mutakhir.
Asas mutakhir berarti data-data yang ada haruslah menunjukkan keadaan yang mutakhir.Ini berarti kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.Nantinya perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang bisa terjadi dikemudian hari.
Asas terbuka berarti agar data-data yang ada di kantor Pertanahan sesuai dengan apa yang ada dilapangan atau serta bersifat terbuka untuk publik sehingga masyarakat dapat mengetahui data-data yang sebenarnya.
UUPA mejelaskan bahwa semua tanah dikawasan Negara Republik Indonesia dikuasai oleh Negara.Jika di atas tanah itu tidak ada hak pihak tertentu (orang atau badan hukum), maka tanah itu disebut dengan tanah yang langsung dikuasai oleh negara, kalau diatas tanah itu ada hak pihak tertentu, maka tanah itu disebut tanah hak.80
Hak pada hakekatnya adalah suatu kekuasaan yang diberikan oleh hukum kepada seseorang terhadap sesuatu benda maupun orang, sehingga diantaranya menimbulkan hubungan hukum.81 Penguasaan, peruntukan, pemilikan dan pengendalian pemanfaatan tanah yang bertujuan terselenggaranya pengelolaan dan pemanfaatan tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat diatur di dalam UUPA,
yang merupakan peraturan dasar. Untuk menggapai tujuan tersebut maka salah satu
aspek yang diperlukan ialah mengenai kepastian hak atas tanah yang menjadi dasar
utama dalam rangka kepastian hukum kepemilikan tanah.
Pasal 19 UUPA telah diatur ketentuan dasar pendaftaran tanah guna
menjamin kepastian hukum hak atas tanah, diantaranya:
1. Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tanah tersebut pada ayat (1) meliputi : a. pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
80
Efendi Perangin-angin, 1991, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, hal 3
81 Rusmadi Murad, 1991, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Alumni Bandung,
pembuktian yang kuat.82
Pendaftaran suatu tanah sangat penting dilakukan, karena dengan mendaftarkan tanahnya maka seseorang dapat mengetahui keterangan-keterangan yang berkenaan dengan tanahnya tersebut, seperti: hal yang dimiliki, luas tanah, letak tanah hingga apakah tanah tersebut dibebani hak tanggungan atau tidak. Pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah atau hak tanah dilaksanakan berdasarkan ketentuan UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997 telah menggunakan asas publisitas dan asas spesialitas. Adapun penjelasan dari kedua asas ini ialah:
1. Asas publisitas tercermin dengan adanya pendaftaran tanah yang menyebutkan subyek haknya, jenis haknya, peralihan dan pembebanannya. 2. Asas spesialitas tercermin dengan adanya data-data fisik tentang hak atas
tanah tersebut seperti luas tanah, letak tanah, dan batas-batas tanah
Kedua asas ini dimuat dalam suatu daftar guna dapat diketahui secara mudah oleh siapa saja yang ingin mengetahuinya, sehingga yang ingin mengetahui data-data atas tanah tersebut tidak perlu lagi langsung ke lokasi tanah untuk mengadakan penyelidikan karena data-data tersebut dengan mudah dapat diperoleh di Kantor Pertanahan.Jadi peralihan hak atas tanah tersebut tidak memakan waktu yang lama sera dapat berjalan lancar dan tertib.
2.4 Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah 2.4.1 Tujuan Pendaftaran Tanah
Pemerintah dibebankan dan ditugaskan untuk melayani pendaftaran tanah
82Indonesia (a), Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No. 5, LN No. 104 Tahun
diseluruh Indonesia yang oleh Pasal 19 ayat (1) UUPA ditentukan bertujuan tunggal yaitu untuk menjamin kepastian hukum. Pelaksanaan pendaftaran tanah merupakan kewajiban dari Pemerintah bertujuan menjamin kepastian hukum yang bersifat rechtscadaster menurut penjelasan dari UUPA.Rechtscadaster artinya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya apa dan siapa pemiliknya, bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.83
Pendaftaran tanah selain berfungsi untuk melindungi si pemilik, juga berfungsi untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan sebagainya.84
Keharusan pemegang hak untuk mendaftarkan tanahnya dimaksudkan agar adanya suatu kepastian hukum bagi pemegang haknya. Oleh karena pendaftaran atas setiap peralihan, penghapusan dan pembebanannya, pendaftaran pertama kali atau karena konversi atau pembebanannya akan banyak menimbulkan komplikasi hukum jika tidak didaftarkan, apalagi pendaftaran tersebut merupakan bukti yang kuat bagi pemegang haknya.85
Menurut Rawton Simson,86 di Inggris tujuan pendaftaran tanah yang dirumuskan oleh Judical Committee of the Privacy Council ialah:
“To save person dealing with registered land from the trouble and expense of going behind the Register in order to investigate the history of their author’s tutle and to satisfy themselves of its validity.“ (“bertujuan untuk mengamankan seseorang yang berhubungan dengan tanah yang telah terdaftar dari permasalahan dan peralihan yang terjadi untuk menyelidiki riwayat sesuatu hak atas tanah dan untuk kepuasan kekuatan hukum”).
83 AP. Parlindungan, Op.Cit, hal 13 84
Chadidjah Dalimunthe, 2000, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya, FH USU Press,Medan, hal 132
85 AP. Parlindungan, Op.Cit, hal 11 86
Di Indonesia sendiri, tujuan pendaftaran tanah dimuat didalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:87
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.88
Di dalam Pasal 19 UUPA, tujuan utama pendaftaran tanah ialah memberikan jaminan kepastian hukum.Maka memperoleh sertifikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hal pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang.89
Jaminan kepastian hukum yang merupakan tujuan dari pendaftaran tanah, meliputi:
1) Kepastian status hak yang didaftar
Artinya akan diketahui status hak yang didaftarkan dengan didaftarkannya tanah tersebut, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangungan (HGB), Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau Tanah Wakaf.
2) Kepastian subyek hak
Artinya akan diketahui siapa pemegang hak atas tanah tersebut dengan didaftarannya tanah tersebut, apakah perseorangan, sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum.
87 Urip Santoso, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, Kencana, Surabaya, hal 292 88Ibid
89
3) Kepastian obyek hak
Artinya akan diketahui tanah pertanian dan bukan pertanian,90 dimana loksi tanah tersebut, luas atau besar tanah atau batasan tanah tersebut dengan didaftarkannya tanah tersbut.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Penyajian data dilakukan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota tata usaha pendaftaran tanah dilakukan dalam bentuk yang dikenal dengan daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Sehingga pihak-pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau calon kreditur, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui dat yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut.Hal inilah yang sesuai dengan asas terbuka dari pendaftaran tanah.91
c. Untuk tersenggaranya tertib pertanahan.
Catur Tertib Pertanahan adalah program Pemerintah di bidang pendaftaran, yang dimana terdiri:
90
Richard Eddy, 2010,Aspek Legal Properti: Teori, Contoh, dan Aplikasi, Penerbit Andi, Yogyakarta, hal 4
91 Anonim, https://dunianotaris.wordpress.com/2011/04/12/tujuan -pendaftaran-tanah/
1. Tertib Hukum Pertanahan. 2. Tertib Administrasi Pertanahan. 3. Tertib Penggunaan Tanah.
4. Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup. Pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.Untuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar.92
Selain tujuan diatas, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 telah memperkaya ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu:93
1. Bahwa dengan terbitnya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
2. Di jaman reformasi ini kantor pertanahan sebagai kantor di garis depan haruslah terpelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan bersama masyarakat.
3. Sehingga untuk itu diperlukan tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar dan patut dilaksanakan.
92Ibid
93
2.4.2 Manfaat Pendaftaran Tanah
Di Australia, secara garis besar, Williamson mengemukakan manfaat sistem pendaftaran tanah diantaranya:94
1.Centainty of ownership (kepastian pemilikan). 2.Security of tenure (jaminan keamanan).
3.Reduction in land disputes (pengurangan persengkataan). 4.Improved conceyancing (peningkatan peralihan).
5.Stimulation of the land market (merangsang pemasaran tanah). 6.Security for credit (jaminan kredit).
7.Monitoring of the land market (pengendalian harga pasar tanah).
8.Facilitating land reform (memudahkan perombakan tanah/perencanaan). 9.Management of state land (pengaturan tanah oleh Negara).
10.Greater efficiency in land taxation (mendukung pajak tanah). 11.Improvements in physical planning (mendukung pajak tanah).
12.Support for land resource managment (mereka informasi sumber daya pertanahan).
Urip Santoso dalam bukunya mengungkapkan bahwa, pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah terdiri dari pemegang hak, bagi pemerintah, dan bagi calon pembeli kreditur, yang dimana:95
a. Manfaat bagi pemegang hak, diantaranya: 1. Memperoleh rasa aman.
2. Dapat mengetahui dengan jelas semua data, baik data fisik ataupun
94 Williamson, Cadastral and Land Information System In Developing Countries The
Australia Surveyer, Vol, Page 27-43
95
data yuridis.
3. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak. 4. Mempengruhi harga tanah menjadi naik.
5. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. 6. Tidak akan keliru dalam penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). b. Manfaat bagi pemerintah, diantaranya:
1. Salah satu program Catur Tertib Pertanahan yaitu tertib administrasi pertanahan akan terwujud.
2. Kegiatan pemerintah yang berkaitan dengan tanah dalam bidang pembangunan akan terwujud.
3. Sengketa dibidang pertanahan menjadi berkurang, seperti sengketa batas-batas tanah dan pendudukan tanah secara liar.
c. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditur, yaitu dapat dengan mudah mendapat keterangan yang jelas tentang data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.
2.5 Objek Pendaftaran Tanah
masing-masing diatur dalam pasal 32, pasal 38 dan pasal 41 UUPA, sedangkan yang tidak wajib didaftarkan adalah hak sewa untuk bangunan. Menurut Pasal 9 PP Nomor 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan objek pendaftaran tanah ialah bidang-bidang tanah sebagai berikut:
a. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 (Pasal 20 ayat (1) UUPA).96 Yang dikatakan punya hak milik, diantaranya: 1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Bank Pemerintah atau Badan Keagamaan dan Badan Sosial. b. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha ialah hak untuk menguasai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, yang dimana hak ini berlaku dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan bisa diperpanjang lagi paling lama 25 tahun untuk perusahaan pertanian, perusahaan peternakan, atau perusahaan perikanan (Pasal 28 ayat (1) UUPA). Yang berhak mempunyai Hak Guna Usaha, diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut Hukum Indonesia.
c. Hak Guna Bangunan
96
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, sesuai dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.97 Serta dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun (Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) UUPA). Yang mempunyai hak dalam Hak Guna Bangunan, diantaranya: 1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut Hukum Indonesia.
d. Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, definisi atas Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.98 Yang berhak atas Hak Pakai ini, diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).
97
Anonim, http://www.hukumproperti.com/tag/hak-guna-bangunan/ (diakses tanggal 18 Maret 2015)
98 Anonim, http://www.hukumproperti.com/tag/hak-pakai/ (diakses pada tanggal 18
2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut Hukum Indonesia.
3) Departemen, lembaga pemerintahan non-departemen dan Pemerintah Daerah (Pemda).
4) Badan-badan keagamaan dan sosial.
5) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
6) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; 7) Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan Internasional.
Pada dasarnya Hak Pakai dapat dialihkan. Dalam hal terdapat tanah yang merupakan tanah yang dikuasai oleh negara, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun, apabila terdapat tanah yang merupakan tanah hak milik, maka pengalihan Hak Pakai kepada pihak lain hanya dimungkinkan apabila dinyatakan secara tegas dalam perjanjian. Jadi, apabila dalam suatu kejadian pemegang Hak Pakai kehilangan persyaratannya atas hak tersebut, maka pihak tersebut akan kehilangan haknya dan wajib mengalihkannya kepada pihak lain atau Hak Pakai tersebut dihapuskan.99
e. Hak Pengelolaan
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan
99
bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.100 Yang berhak atas hak pengelolaan, diantaranya: 1) Instansi Pemerintahan termasuk Pemerintahan Daerah (Pemda). 2) Badan Usaha Milik Negara (BUMN).
3) Badan Usaha Milik Daerah. 4) PT Persero.
5) Badan Otoritas.
6) Badan-badan hukum pemerintahan yang ditunjuk oleh pemerintah. Hak Pengelolan tidak bisa diterbitkan atas tanah yang sudah dilekati hak lain. Maka jika ada di atasnya pemegang Hak Pengelolaan harus membebaskan hak-hak di atasnya. Bberdasarkan pasal 1 dari Peraturan Menteri Dalam Negeri No 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya, Hak Pengelolaan bukanlah bagian dari hak atas tanah. Hak pengelolaan lahan hanyalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpihkan kepada pemegangnya.101
f. Tanah Wakaf
Menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977, wakaf adalah sebagai berikut:
Wakaf adalah Perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama lamanya untuk kepentingan
100Erin Daryansyah, https://erindaryansyah.wordpress.com/2011/11/01/hak-pengelolaan/
(diakses pada tanggal 18 Maret 2015)
101
peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama islam.
Hak atas tanah dapat diwakafkan untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya menurut ajaran Agama Islam hanyalah Hak Milik. 102 Tanah wakaf didaftarkan melalaui Kantor Pertanahan kabupaten/Kota.
g. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang dimaksud dengan satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan memiliki saranan penghubung ke jalan umum.
Menurut pasal 46 ayat (1) di undang-undang yang sama dengan yang diatas, kepemilikan satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
h. Hak Tanggungan
Hak Tanggungan sesuai dengan Undang-undang No. 4 Tahun1996 pasal 1 angka 1 adalah:
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
102
Yang dapat dijadikan jaminan utang yang dibebani hak tanggungan ialah hak-hak diantaranya, Hak Milik, Hak Guna Usaha. Hak Guna bangunan atas tanah negara, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuannya wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipundahtangankan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Negara.103
i. Tanah Negara
Pasal 1 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang disebut dengan tanah negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.
Tanah Negara yang dimaksud ialah:104
1. Tanah-tanah Kawasan Hutan, yang dikuasai oleh Departemen Kehutanan berdasarkan Undang Undang Pokok Kehutanan. Hak Penguasaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara.
2. Tanah yang telah di wakafkan secara tidak langsung telah menjadi tanah negara,yang di pergunakan untuk kepentingan umum. o Tanah-tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang dikuasai dengan Hak Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang haknya.
103Ibid, hal 303
104 Iqbal, http://iqbal-ketersediaanlahan.blogspot.com/ (diakses pada tanggal 18 Maret
3. Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh masyarakat hukum adat di suatu daerah.
Sebagai objek pendaftaran tanah, tanah negara didaftarkan melalui cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah.Daftar tanah ini merupakan dokumen yang berbentuk daftar yang berisikan identitas bidang tanah dengan sisten penomoran.
Di atas tanah negara tidak diterbitkan sertifikat , dimana tidak disediakan buku tanah untuk tanah negara.
2.6 Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem pendaftaran tanah disuatu berbeda-beda baik disuatu negara dengan negara lainnya sesuai dengan asas hukum yang dianut dalam suatu negara tersebut. Asas hukum terdiri dari 2 (dua) macam, diantaranya:
1. Asas itikad baik
Asas itikad baik berbunyi orang yang memperoleh suatu hak dengan itikad baik, akan tetapi menjadi pemegang hak yang sah menurut hukum. Asas ini bertujuan untuk melindungi orang yang beritikad baik.105Kekuatan bukti dengan diperlukannya daftar umum diperlukan untuk melindungi orang yang bertikad baik.Sistem pendaftaran inilah yang disebut dengan sistem positif.
105 Adrian Sutedi, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika,
2. Nemo plus yuris
Nemo plus yuris berbunyi orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya, yang artinya peralihan hak adalah batal pabila dilakukan oleh orang yang tidak berhak. Asas ini bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya.106 Jadi pemegang hak yang sebenarnya akan dapat menuntut haknya yang terdaftar atas nama siapa saja. Disini tidak adanya kekuatan bukti di dalam daftar umum.Sistem pendaftaran inilah yang disebut dengan sistem negatif.
Di Indonesia sendiri dipergunakan Sistem Torrens, yang mana sistem ini memang banyak diikuti. Sistem Torens atau yang dikenal di dunia dengan nama
Torens System dikenalkan oleh Torrens saat menjadi anggota First Colonial Ministry dari Provinsi South Australia dengan mengambil inisiatif untuk mengintroduksi pendaftaran tanah yang ada di Australia yang dikena sebagai
Real Property Act Nomor 15 Tahun 1857-1858.107
Keuntungan dari sistem Torrens atau Torrens System diantaranya: 1. Menetapkan biaya-biaya yang tak terduga sebelumnya.
2. Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang. 3. Meniadakan kebanyakan rekaman.
4. Secara tegas menyatakan dasar hukumnya.
5. Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak ada/tercantum di dalam sertipikat.
6. Meniadakan (hampir tidak ada) pemalsuan.
106 Ibid, hal 118 107
7. Tetap melihara sistem tersebut, karena pemeliharaan sistem tersebut dibebankan kepada mereka yang memperoleh manfaat dari sistem tersebut yang membayar biaya.
8. Meniadakan alas hak pajak.
9. Dijamin oleh negara tanpa batas, dan lainnya. 108
Indonesia sendiri menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of titles) buka sistem pendaftaran akta seperti apa yang termuat di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dengan adanya buku tanah yang merupakan dokumen data yuridis yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertiikat sebagai surat bukti.
Adapun periode dalam sistem pendaftaran di Indonesia, diantaranya: 1. Berlakunya S.1824-27 jo. S.1947-53 yang mana perjanjian obligatoir
peralihan hak dilaksanakan dengan segala bukti tertulis, baik akta notaris, ataupun dibawah tangan yang disaksikan oleh notaris lalu kemudian oleh Kepala Kantor Kadaster yang merupakan seorang Pegawai Balik Nama (overschrijvingsambtenaar) beserta salah seorang pegawainya dibuatkan akta peralihannya, baru didaftarkan pada daftar yang bersangkutan setelah kewajiban-kewajiban pembayaran lebih dahulu. S.1824-27 jo. S.1947-53 berlaku sebelum UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku.
2. Adanya perubahan asas ke asas negatif sehingga dapat saja seseorang mengklaim bahwa haknya lebih benar dari yang tercantum dalam bukti
108
hak tanahnya dan hakim berhak memeriksa/memutuskan perkara tersebut dan dapat pemerintahan kepala Kantor Pendaftaran tanah untuk mengubah kepemilikan tanah tersebut setelah berlakunya UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961.
Nantinya yang menang perkara dalam masalah hak atas tanah harus mengajukan permohonan kepada kepala kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) prihal penggantian pemilik hak tersebut dengan melampirkan putusan pengadilan tersebut.
Banding atau kasasi dapat dilakukan, hal ini dikarenakan Hakim Pengadilan Negeri bukan satu-satunya atau sebagai instansi pertama dan terakhir.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 telah menganut asas lebih pragmatis dan memperluas cakupan dalam pelaksanaan konversi dan juga hak-hak apa saja yang dapat dijadikan sebagai bukti untuk dapat diproses dalam pendaftaran tanah.109
2.7 Kegiatan Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah, menurut Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, diantaranya:
1. Pengaturan, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut.
109
3. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjabarkan kegiatan pendaftaran tanah dalam pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu:
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali (Opzet atau Initial Registration).
Pertama kali pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ialah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatau desa/kelurahan secara individual atau masal.110
Untuk pertama kalinya, kegiatan pendaftaran tanah meliputi: a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.
110
Kegiatan yang dilakukan untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan, diantaranya:111
1) Pembuatan peta dasar pendaftaran. 2) Penetapan batas bidang-bidang tanah.
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran.
4) Pembuatan daftar tanah. 5) Pembuatan surat ukur.
b. Pembuktian hak dan pembukuannya.
Kegiatan pembukuan hak dan pembukuannya, meliputi: 1) Pembuktian hak baru.
2) Pembuktian hak lama. 3) Pembukuan hak. 4) Penerbitan sertifikat.
5) Penyajian data fisik dan data yuridis. 6) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.112
2. Kegiatan pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (Bijhouding atau
Maintenance).
Pemeliharan data pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta
111Ibid, hal 307-308 112
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pemeliharaan dan pembebanan hak, meliputi, diantaranya:113
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi: 1) Pemindahan hak.
2) Pemindahan hak dengan lelang. 3) Peralihan hak karena pewarisan.
4) Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi.
5) Pembebanan hak.
6) Penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak. b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, meliputi:114
1) Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
2) Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. 3) Pembagian hak bersama
4) Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.
5) Peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan.
6) Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan.
7) Perubahan nama.
113Ibid 114
Perubahan data yuridis, dapat berupa:115
a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah , pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. b. Peralihan hak karena warisan.
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi.
d. Pembebanan hak tanggungan. e. Peralihan hak tanggungan.
f. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atau satuan rumah susun dan hak tanggungan.
g. Pembagian hak bersama.
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan.
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama. j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Perubahan data fisik dapat berupa:116 a. Pemecahan bidang tanah.
b. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah. c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
2.8 Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
115Ibid, 309
116
UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 telah menetapkan 2 (dua) kewajiban yang harus dilaksanakan, yaitu:
1. Kewajiban bagi pemerintah untuk melaksanakan tanah untuk seluruh wilayah Indonesia.
Kewajiban tersebut, diantaranya:
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
2. Kewajiban bagi pemegang hak atas tanah untuk mendaftarkan hak atas tanah tertentu yang dimilikinya.
Hak yang wajib didaftarkan diantaranya, hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bagunan sesuai dengan pasal 23,32,dan 38, tetapi dengan adanya Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1997 diperluas dengan menambahkan hak pakai dan hak pengelolaan.
Pertama-tama, pemerintah harus mengadakan pengukuran secara menyeluruh, setelah itu barulah mengadakan pemetaan tanah yang lengkap dan membukakan tanah yang ada dikawasan Indonesia. Setelah semua itu terlaksana tahap berikutnya adalah diadakan pendaftaran hak-hak atas tanah untuk mengetahui hak-hak apa saja yang ada diatas tanah serta siapa yang memegang hak tersebut.
Istilah landreform kadangkala juga disebut agraria reform.117 R. Soeprapto menyatakan bahwa landreform merupakan perombakan sistem penguasaan dan pemilikan tanah serta pertanian disesuaikan dengan batas kemampuan manusia untuk mengerjakan sendiri tanahnya, dengan memperhatikan keseimbangan antara tanah yang ada dan manusia yang membutuhkan.118 Sedangkan Bachsan Mustofa menyatakan bahwa landreform berarti perubahan sistem pemilikan dan penguasaan tanah yang lampau diubah dengan sistem tata pertanahan yang baru yang disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan masyarakat yang sedang giat melaksanakan pembangunan ekonominya.119
Kondisi di suatu negara menentukan program landreform, sebab
landreform merupakan sasaran atau target yang harus diwujudkan pemerintah di suatu negara. Adapun program landreform di Indonesia, diantaranya:
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah.
2. Larangan pemilikan tanah secara abstentee atau guntai
3. Redistribusi tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanah-tanah yang terkena larangan absentee, tanah-tanah bekas swaparaja, dan tanah-tanah negara.
4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan.
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian.
117 A. P. Parlindungan, 2011, Tanya Jawab Hukum Agraria dan Pertanahan, Mandar
Maju, Bandung, hal 160
118
R. Soeprapto, 1986, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Praktik, Universitas Indonesia Press, Jakarta, hal 122
119 Bachsan Mustofa, 1988, Hukum Agraria Dalam Perspektif, Remadja Karya, Bandung,
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil.120
Redistribusi tanah merupakan salah satu program yang memegang peranan penting dalam menyukseskan program landreform. Redistribusi tanah adalah pengambilalihan tanah-tanah pertanian yang melebihi batas maksimum oleh pemerintah, kemudian dibagikan kepada para petani yang tidak memiliki tanah.121Landasan pengambilan tanah tersebut diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 224 Tahun 1961 mengenai Pelaksanaan Tanah dan Pembagian Ganti Kerugian (LN 1961 Nomor 28, penjelasannya di dalam TLN Nomor 2322). Pasal 1 PP No. 224 Tahun 1961 dinyatakan bahwa: tanah-tanah yang dalam rangka pelaksanaan landreform akan dibagikan menurut ketentuan-ketentuan dalam peraturan ini ialah:122
a. Tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum sebagai dimaksudkan dalam Undang-undang No. 56 Prp Tahun 1960 dan tanah-tanah yang jatuh pada negara, karena pemiliknya melanggar ketentuan Undang-undang tersebut. b. Tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah, karenanya pemiliknya
bertempat tinggal diluar daerah, sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 3 ayat (5).
c. Tanah-tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih kepada negara, sebagai yang dimaksudkan dalam diktum keempat huruf A UUPA.
120 Supriadi, Op. Cit, hal 203 121Ibid, hal 211
122
d. Tanah-tanah lain yang langsung dikuasai oleh negara yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria.
Tanah yang diambil oleh pemerintah karena untuk kegiatan redistribusi tanah akan diberikan ganti rugi kepada pemilik tanah terdahulunya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1) PP Nomor 224 Tahun 1961, yang berbunyi:123
Kepada bekas pemilik tanah yang berdasarkan Pasal 1 peraturan ini diambil oleh pemerintah untuk dibagi-bagikan kepada yang berhak atau dipergunakan oleh pemerintah itu sendiri, diberikan ganti kerugian, yang besarnya ditetapkan oleh panitia landreform daerah tingkat II yang bersangkutan, atas dasar perhitungan perkalian hasil bersih rata-rata selama 5 (lima) tahun terakhir, yang ditetapkan tiap hektarnya menurut golongan kelas tanah, dengan menggunakan degresivitet sebagai tertera dibawah ini:
a. Untuk 5 (lima) hektar pertama , tiap hektarnya 10 (sepuluh) kali hasil bersih setahun.
b. Untuk 5 (lima) hektar kedua, ketiga dan keempat, tiap hektarnya ( (sembilan) kali hasi bersih setahun.
c. Untuk yang selebihnya tiap hektarnya 7 (tujuh) kali hasi bersih setahun, dengan ketentuan bahwa jika harga tanah menurut perhitungan di atas atau lebih tinggi daripada harga umum, maka harga umumlah yang dipakai untuk penetapan ganti kerugian tersebut. Hasi bersih yang dimaksud diatas ialah sperdua hasi kotor bagi tanaman padi atau sepertiga hasil kotor bagi tanaman palawija.
Menurut Pasal 6 ayat (3), jika nantinya pemilik tanah tidak menyetujui besarnya ganti kerugian yang ditetapkan oleh panitia landreform tingkat II maka si pemilik tanah dapat mengajukan banding kepada panitia landreform tingkat I dalam tempo 3 (tiga) bulan sejak penetapan ganti kerugian tersebut.
Tujuan dari redistribusi tanah adalah untuk memperbaiki keadaan sosial ekonomi rakyat dengan cara mengadakan pembagian tanah yang adil dan merata
123
atas sumber penghidupan rakyat tani berupa tanah, sehingga dengan pembagian tersebut dapat dicapai pembagian hasil yang adil dan merata.
Petani-petani yang berhak menerima redistribusi itu adalah mereka yang telah memenuhi syarat dan prioritas menurut ketentuan Pasal 8 dan 9 Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 seperti berikut ini:124
1. Penggarap yang mengerjakan tanah yang bersangkutan.
2. Buruh tani tetap pada bekas pemilik, yang mengerjakan tanah yang bersangkutan.
3. Pekerja tetap pada bekas pemilik tanah yang bersangkutan. Penggarap yang belum sampai 3 (tiga) tahun mengerjakan tanah yang bersangkutan. 4. Penggarap yang mengerjakan tanah hak pemilik.
5. Penggarap tanah yang oleh pemerintah diberi peruntukan lain berdasarkan Pasal 4 Ayat (2) dan (3).
6. Penggarap yang tanah garapannya kurang dari 0,5 (setengah) ha. 7. Pemilik yang luas tanahnya kurang dari 0,5 (setengah) ha. 8. Petani atau buruh tani lainnya.
Petani yang mendapat pengutamaan jika pada nantinya terdapat petani yang memiliki prioritas samam, diantaranya:
1. Petani yang mempunyai ikatan keluarga sejauh tidak lebih dari dua derajat dengan mantan pemilik, dengan ketentuan sebanyak-banyaknya 5 (lima) orang.
2. Petani yang terdaftar sebagai veteran.
124
3. Petani janda pejuang kemerdekaan yang gugur. 4. Petani yang menjadi korban kekacauan.
Selain daftar prioritas seperti yang tertera diatas, adapu syarat-syarat yang harus dipenuhi petani calon penerima redistribusi tanah ialah terdiri dari 2 (dua) syarat, diantaranya:
1. Syarat Umum
a. Warga negara Indonesia.
b. Bertempat tinggal di kecamatan tempat tanah itu terletak dan kuat bekerja di bidang pertanian.
2. Syarat Khusus
a. Petani-petani yang tergolong dalam urutan prioritas butir (1) sampai dengan (7) telah mengerjakan tanah yang bersangkutan sekurang-kurangnya 3 (tiga) tahun berturut-turut.
b. Petani yang tergolong dalam prioritas butir (2) telah mengerjakan tanahnya 2 (dua) musim berturut-turut.
c. Para pekerja yang tergolong dalam prioritas butir (3) telah bekerja pada mantan pemilik selama 3 (tiga) tahun berturut-turut.
Pemberian hak milik tanah redistribusi tersebut tidak diberikan cuma-cuma kepada penerima tanah tersebut (petani penggarap), dimana disertai dengan kewajiban-kewajiban, diantaranya:
Seharusnya bukan merupakan harga tanah, melainkan uang pemasukan kepada negara.
2. Tanah yang bersangkutan harus diberi tanda-tanda batas.
3. Tanah harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
4. Tanah itu harus dikerjakan/diusahakan oleh pemilik sendiri secara aktif. 5. Setelah dua tahun sejak tanah tersebut diberikan dengan hak milik, setiap
tahunnya harus dicapai kenaikan hasil tanaman sebanyak yang ditetapkan oleh Dinas Pertanian Daerah.
6. Yang menerima hak wajib menjadi koperasi pertanian di daerah tempat letak tanah yang bersangkutan.
7. Selama uang pemasukan belum dibayar lunas, hak milik atas tanah pertanian yang diberikan itu dilarang untuk dialihkan kepada pihak lain, jika tidak diperoleh ijin terlebih dahulu dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
8. Kelalaian dalam memenuhi kewajiban-kewajiban atau pelanggaran terhadap larangan tersebut dapat dijadikan alasan untuk membatalkan pemberian Hak Milik atas pertanian yanpa ganti kerugian dalam bentuk apapun.125
125
2.10 Kebijakan Pertanahan Nasional
Kebijakan pertanahan nasional yang dirumuskan dalam pasal 33 ayat (3) UUD 1945 di dasarkan pada konsepsi bahwa tanah adalah tanah bangsa Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, yang penguasaannya ditugaskan kepada negara untuk digunakan bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.126 Hak menguasai oleh negara yang pada intinya dirumuskan dalam pasal 2 UUPA memberikan kewenangan untuk mengatur dan menetapkan berbagai segi penguasaan tanah yang sejak semula menurut sifatnya selalu dianggap sebagai tugas pemerintah pusat.127
Pengaturan dan penetapan tersebut yang meliputi perencanaan peruntukan tanah, penguasaan dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah serta pendaftaran tanah, pelaksanaan ketentuan hukumnya pada asasnya selalu dilakukan oleh pemerintah pusat sendiri.128 Jikalau dalam pelaksanaannya terdapat pelimpahan kewenangan, pelimpahan tersebut dilakukan dalam rangka dekonstrasi kepada pejabat-pejabat pemerintah pusat yang ada di daerah ataupun kepada pemerintah daerah dalam rangka medebewind, bukan otonomi daerah.129
Dalam pasal 11 Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah tentang bidang pertanahan sebagai salah satu bidang pemerintah yang wajib dilaksanakan oleh pemerintah kabupaten/kota, hal ini dapat dikatakan tidak secara utuh dikarenakan wewenang yang berada di kabupaten/kota tentang pertanahan hanya bersifat lokalitas, tidak bersifat nasional.
126 Arie Sukanti Hutagalung, Markus Gunawan, 2009, Kewenangan Pemerintah di
Bidang Pertanahan, Rajawali Pers, Jakarta, hal 57
127Ibid 128Ibid, hal 58 129
Karena pemberian otonomi tersebut berada dalam bingkai negara kesatuan, kebebasan untuk mengatur dan mengurus bidang pertanahan akan tetapi dilakukan dalam rangka kebijakan dasar dan pokok-pokok ketentuan hukum pertanahan yang berlaku nasional sebagai yang dinyatakan dari kata-kata ”sesuai peraturan perundang-undangan.” 130 Sehubungan dengan hal ini, otonomi dinyatakan bukan sebagai penyerahan pengaturan dan pengurusan segala segi masalah pertanahan sepenuhnya kepada daerah kabupaten dan kota masing-masing, tetapi ada kewenangan-kewenangan pengaturan hal-hal yang bersifat pokok dan umum, serta pembinaan pada pemerintah pusat terhadap pelaksanaan kewenangan otonomi tersebut oleh pemerintah daerah masing-masing.131
Untuk hal ini diperlukan suatu ketentuan peraturan perundang-undangan yang dengan jelas mengatur kewenangan-kewenangan apa yang ada di pemerintah pusat dan kewenangan-kewenangan yang didelegasikan kepada pemerintah daerah.132UUD 1945, TAP MPR Nomor IX/2001 tentang Pembaharuan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota, kewenangan dari pusat meliputi hukum, kebijakan, pedoman mengenai pemberian hak-hak atas tanah, pendaftaran, landreform, dalam bentuk presiden.133 Sedangkan masalah
130
Ibid
131Ibid, hal 58-59 132Ibid, hal 59 133
