Kehadiran
Hak & Tanggungjawab
Pihak-pihak di Bawah Kontrak Sewaan
Dr. Fatin Afiqah Md. Azmi
Waad untuk
membayar sewa Waad untuk tidak menyerah hak/ mewujudkan penyewaan kecil Waad untuk
membayar semua kadaran & cukai
SILIBUS PENGAJARAN
(Waad Nyata)
Waad untuk
mengambil insurans Waad untuk masuk ke premis bagi tujuan penjagabaikan
Waad untuk
menjagabaiki di pihak penyewa & tuan tanah
Pengenalan…
• Waad nyata merupakan waad yang telah
diperuntukkan secara nyata di dalam perjanjian penyewaan.
• Terdapat beberapa waad yang biasa dinyatakan dalam kebanyakan perjanjian sewaan.
1. Waad untuk membayar sewa…
• Sewa adalah balasan yang dibayar oleh penyewa kepada tuan tanah di atas milikan eksklusif tanah berkenaan. Antara perkara yang
dipertimbangkan termasuklah:
a) Jumlah sewa mestilah satu amaun yang tentu atau yang boleh ditentukan ketika bayaran sewa perlu dibuat, jika ia tidak tentu, sewaan itu tidak sah.
b) Sewa perlu dijelaskan mengikut cara yang ditetapkan dalam
reddendum kepada tuan tanah atau kepada wakilnya yang dilantik. c) Sewa dibayar berkenaan dengan tanah atau tanah dan bangunan. Caj
untuk perabot dan penyelenggaraan bukanlah sewa.
d) Jika sewaan itu tidak mengandungi apa-apa peruntukan mengenai kaedah pembayaran sewa, sewa hendaklah dibayar di penghujung tempoh sesuatu sewaan berkala, atau di penghujung tahun sesuatu sewaan untuk jangkamasa tetap.
Waad untuk membayar sewa…
• Persetujuan nyata yang dibuat oleh penyewa untuk membayar sewa sepertimana yang ditetapkan dalam reddendum.
• Jika reddendum tidak memperuntukkan mengenai pembayaran sewa melalui cara pendahuluan, sewa hendaklah dibayar dengan kaedah tunggakan.
• Dalam ketiadaan peruntukan nyata, kewajipan penyewa untuk membayar sewa adalah berterusan dan sewa tetap kena dibayar walaupun terdapat perubahan ke atas sifat-sifat premis.
• Kewajipan untuk membayar sewa boleh ditamatkan oleh
kekecewaan dan apabila penyewa diusir keluar dari premis yang didemiskan oleh tuan tanahnya, kewajipan untuk membayar sewa ini akan terhenti.
Waad untuk membayar sewa…
• Menjadi amalan biasa untuk memasukkan dalam perjanjian sewaan terutamanya dalam penyewaan harta tanah komersil, suatu fasal semakan sewa.
• Fasal ini bertujuan untuk mengatasi kesan inflasi ke atas nilai sewa.
• Fasal ini memperuntukkan semakan sewa pada waktu-waktu tertentu dalam tempoh sewaan.
• Pada setiap tarikh semakan, nilai sewa premis di pasaran
semasa akan ditaksirkan dan digunakan untuk menggantikan nilai sewa yang kena dibayar sebelumnya.
Waad untuk membayar sewa…
• Bentuk fasal ini adalah berbeza bergantung kepada jenis sewaan.
• Di sisi undang-undang, fasal yang didraf dengan sempurna hendaklah menghuraikan dengan jelas butiran berikut:
1. Tempoh semakan
2. Masa yang diambil untuk membuat semakan sewa 3. Masa adalah atau bukan teras pokok kontrak
4. Prosedur untuk menentukan penyemakan sewa melalui perjanjian atau dalam ketiadaan perjanjian oleh pakar bebas ataupun melalui timbangtara. 5. Asas penilaian (apa yang patut dan tidak patut diambilkira dalam
menetapkan nilai sewa
6. Kesan semakan yang lewat iaitu dari Tarikh sewa kena dibayar dan sama ada faedah kena dibayar selepas itu
Waad untuk membayar sewa…
• Masa hanya menjadi teras pokok jika:
1. Ia disebut secara nyata oleh terma-terma sewaan
2. Terdapat bukti lain di dalam sewaan itu bahawa masa adalah teras pokok. Contoh: apabila semakan sewa dikaitkan dengan suatu opsyen untuk menamatkan
sewaan dan opsyen itu memperuntukkan masa adalah teras pokok.
3. Terdapat apa-apa bukti lain dalam hal keadaan kes itu yang menunjukkan dengan jelas bahawa masa adalah teras pokok.
Apakah hak-hak yang dimiliki
oleh tuan tanah apabila
Hak Tuan Tanah…
• Apabila seseorang penyewa gagal membayar sewa, tuan tanah boleh menuntutnya melalui:
1. Tindakan distres
• Suatu hak yang membolehkan tuan tanah untuk
memasuki premis yang didemiskan kepada penyewa
dengan maksud merampas atau mengambil harta benda secara sah di sisi undang-undang
2. Tindakan kerana perlanggaran waad untuk membayar sewa
3. Tindakan penyitaan sewaan jika sewaan itu mengandungi fasal penyitaan
Akta Distres 1951…
• Seksyen 4:
• Tiada tuan tanah boleh menahan harta untuk mendapat sewa kecuali dengan cara yang diperuntukkan oleh Akta.
• Seksyen 5 (1):
• Untuk menahan harta kerana kegagalan membayar sewa, tuan tanah atau agennya hendaklah memohon kepada seorang hakim atau pendaftar bagi suatu waran distres.
• Permohonan boleh dibuat secara exparte (permohonan oleh plaintif untuk mendengar kes tanpa kehadiran
Akta Distres 1951…
• Tujuan memohon waran distress:
• Mendapat kembali sewa yang kena dibayar atau
• harus dibayar kepada tuan tanah bagi suatu tempoh tidak melebihi 12 bulan genap penyewaan sejurus sebelum tarikh permohonan itu.
• Waran ini hanya boleh dipohon jika sewa tertunggak tidak melebihi 12 bulan.
• Seksyen 7:
• Waran distres yang telah dikeluarkan oleh mahkamah
hendaklah dialamatkan kepada bailif (S2) & mengarahkannya untuk menahan apa-apa harta alih yang dijumpai olehnya di atas premis-premis yang dinamakan di dalamnya.
• Seksyen 8:
• Menyenaraikan harta-harta yang dikecualikan daripada disita di bawah waran distres termasuklah:
1. Benda-benda sebenar yang digunakan yang berada dalam tangan seseorang pada masa penyitaan
2. Alat atau perkakas yang tidak digunakan, di mana ada harta-harta alih yang lain di dalam atau di atas rumah atau premis-premis
yang mencukupi untuk menampung amaun dan kos itu
3. Pakaian yang perlu oleh penyewa dan tempat tidur yang perlu bagi diri dan keluarganya.
4. Barang-barang dalam milikan penyewa itu bagi maksud dibawa, diusahakan atau selainnya diuruskan.
5. Barang-barang kepunyaan tetamu di suatu rumah inapan 6. Barang-barang dalam jagaan undang-undang
7. Harta mana kerajaan, harta yang diletakhak dengan mana-mana PBT & harta yang diletakhak bagi maksud-maksud awam dengan mana-mana orang.
• Seksyen 9:
• Selepas proses penyitaan harta di bawah waran distres, bailiff perlu menyampaikan notis penyitaan kepada
penyewa yang mengandungi: 1. Salinan inventori
2. Salinan penilaian harta 3. Amaun yang kena dibayar
4. Masa dan tempat harta yang disita akan dijual (tidak kurang daripada 6 hari daripada tarikh notis)
Akta Distres 1951
• Seksyen 19:
• Hasil bersih penjualan hendaklah digunakan bagi: 1. Pembayaran fee dan perbelanjaan bailiff
2. Penjelasan sewa dan kos yang kena dibayar oleh penyewa kepada tuan tanah
3. Bakinya jika ada, hendaklah dikembalikan kepada penyewa atau orang lain yang berhak kepadanya
2. Waad untuk tidak menyerah
hak/ mewujudkan penyewaan kecil
• Penyerahan hak penyewaan berlaku apabila penyewa
memindahkan seluruh kepentingannya dalam harta tanah berkenaan keapada seseorang yang lain
• Penyewaan kecil pula wujud apabila seorang penyewa menyewakan seluruh atau mana-mana bahagian darinya untuk satu tempoh yang kurang dari baki jangkamasa penyewaannya.
• Tempoh penyewaan kecil ini sekurang-kurangnya kurang sehari daripada tempoh yang dipegang oleh penyewa utama.
Contoh Ilustrasi
• Azza menyewakan tanahnya kepada Razak untuk jangkamasa selama 7 tahun mulai 1 Januari 1975.
• Razak memberikan Maria satu sewaan kecil bagi tempoh 3 tahun mulai 1 Januari 1979.
• Tiga tahun ini bersamaan dengan baki jangkamasa penyewaan Razak dan dengan itu, sewaan kecil
berkenaan berkuatkuasa sebagai satu penyerahan hak.
• Seseorang penyewa berkala boleh mewujudkan
penyewaan kecil secara sah bagi tempoh beberapa tahun tanpa melanggar kehendak undang-undang ini.
• Penyewaan kecil itu tidak akan berkuatkuasa
sebagai satu penyerahan hak kerana penyewaan berkala dianggap oleh undang-undang sebagai penyewaan berterusan.
• Namun di sisi common law, penyewaan kecil ini akan tamat apabila penyewaan utama ditamatkan.
Contoh Ilustrasi
• Ismail menyewakan tanahnya kepada Khadijah di bawah satu sewaan dari tahun ke tahun.
• Khadijah kemudiannya menyewakan tanah
berkenaan kepada Asiah untuk satu jangkamasa tetap selama 10 tahun.
• Hal ini menimbulkan penyewaan kecil yang sah dan bukannya sebagai satu penyerahan hak.
• Penyewaan Asiah ini bagaimanapun akan berakhir jika penyewaan tahunan Khadijah ditamatkan oleh Ismail dengan notis keluar.
• Dalam ketiadaan apa-apa peruntukan yang bertentangan, seseorang penyewa mempunyai hak untuk menyerah hak atau membuat sewaan kecil tanpa persetujuan tuan
tanah.
• Kebanyakan kontrak penyewaan mengandungi satu waad di pihak penyewa untuk tidak menyerah hak atau
mewujudkan sewaan kecil.
• Jika penyewa menyerah hak atau mewujudkan
penyewaan kecil bertentangan dengan waad tersebut.
• Penyerahan hak atau penyewaan kecil yang dibuat itu
tetap sah, tetapi perlanggaran itu mungkin menyebabkan sewaan itu ditamatkan oleh tuan tanah melalui penyitaan ataupun mungkin memberi hak kepada tuan tanah untuk menuntut gantirugi kerana perlanggaran waad.
Cheng Swee Foo lwn Shaw Bros Ltd
[1983] 1 MLJ 195
• Mahkamah memutuskan bahawa satu penyerahan hak milikan berlaku apabila
• Seorang penyewa menjualkan perniagaannya yang dijalankan di atas premis yang disewanya dan
• Di sisi undang-undang, terdapat 2 jenis waad untuk tidak menyerah hak dan membuat penyewaan kecil: 1. Waad mutlak
• Penyewa dilarang sama sekali daripada menyerah hak atau membuat sewaan kecil.
2. Waad bersyarat
• “tanpa kebenaran bertulis daripada tuan tanah”
• “walau bagaimanapun kebenaran berkenaan hendaklah diperoleh dengan cara yang munasabah”
3. Waad untuk membayar semua
kadaran & cukai
• Waad oleh penyewa untuk membayar cukai dan kadaran melainkan cukai-cukai yang memang menjadi tanggungjawab tuan tanah.
4. Waad untuk mengambil
insurans
• Jika waad untuk mengambil insurans adalah di pihak penyewa, beliau hendaklah membuat kontrak insurans berkenaan dan membayar premiumnya.
• Satu perlanggaran waad akan berlaku jika harta tanah tidak diinsuranskan pada bila-bila masa, walaupun, harta tanah itu tidak mengalami apa-apa kerosakan
• Jika waad untuk mengambil insurans ini adalah di pihak tuan tanah, satu terma tambahan biasanya dimasukkan untuk
membolehkan tuan tanah menuntut premium daripada penyewa dalam bentuk bayaran sewa tambahan.
Prinsip undang-undang yang
terpakai mengenai waad ini:
• Jika waad itu adalah untuk mengambil insurans dengan sebuah syarikat insurans yang ditetapkan atau dipersetujui oleh tuan tanah, tuan tanah berhak menolak dari mempersetujui mana-mana syarikat melainkan syarikat insurans yang ditetapkan tanpa memberi apa-apa alasan.
• Jika waad itu adalah untuk mengambil insurans dengan sebuah syarikat yang ditetapkan dan penyewa mengambil polisi insurans biasa yang mengecualikan risiko-risiko tertentu, penyewa tidak bertanggungan di bawah waad ini sekiranya rumah itu musnah akibat salah satu risiko yang dikecualikan.
• Jika tuan tanah mengikat waad untuk menginsuranskan premis,
mahkamah lazimnya tidak akan menyiratkan suatu terma bahawa tuan tanah tidak akan mengambil insurans yang akan membebankan
Prinsip-prinsip bagi penggunaan
wang pampasan insurans
• Jika tuan tanah atau penyewa mengambil polisi insurans walaupun tiada kewajipan berbuat demikian dikenakan oleh mana-mana waad, dia tidak bertanggungjawab untuk menggunakan wang berkenaan bagi membina semula premis tersebut
• Jika kontrak itu mengandungi terma nyata mengenai pembinaan semula, wang berkenaan hendaklah digunakan sepertimana yang diperuntukkan oleh kontrak
• Jika tuan tanah mengikat waad untuk mengambil insurans atas perbelanjaan penyewa tetapi tiada waad untuk membina semula diperuntukkan, tuan tanah bertanggungjawab untuk menggunakan wang pampasan itu bagi pembinaan semula premis.
• Jika penyewa mengikat waad untuk mengambil insurans atas nama bersama tuan tanah dan penyewa dan apabila wang dibayar, pembinaan semula
didapati mustahil dilaksanakan disebabkan peruntukan undang-undang, wang berkenaan dimiliki oleh penyewa sahaja kerana beliau adalah pihak yang
4. Waad untuk masuk ke premis
bagi tujuan penjagabaikan
• Waad oleh penyewa untuk membenarkan tuan tanah masuk dan membuat pemeriksaan ke atas keadaan premis tersebut dalam menentukan tahap penjagabaikannya.
5. Waad untuk menjagabaiki
• Di sisi common law, tanggungjawab untuk menjagabaiki premis yang disewa adalah
tanggungjawab penyewa bukannya tuan tanah
• Undang-undang tidak pernah menyiratkan
tanggungjawab menjagabaiki kepada tuan tanah tetapi tanggungjawab penyewa secara tersirat.
• Tuan tanah hanya boleh dipertanggungjawabkan untuk menjagabaiki premis yang disewakannya apabila ada waad nyata yang meletakkan
5 a. Waad untuk menjagabaiki di
pihak penyewa
• Penyewa mestilah menjaga premis dalam keadaan yang baik
sepanjang tempoh sewaan dan ia akan bertanggungan terhadap perlanggaran waad jika pada bila-bila masa sepanjang sewaan, premis itu didapati berada dalam keadaan yang tidak baik.
• Melibatkan penggantian bahagian-bahagian premis yang telah reput/rosak dengan bahagian yang baru.
• Kewajipan untuk menjagabaiki tidak termasuk kewajipan untuk mendirikan semula bangunan/
• Pembaikan untuk mencantikkan harta sewaan.
• Kewajipan melindungi bangunan daripada diserang oleh anai-anai atau ulat yang mungkin merosakkan bangunan.
Apakah remedi-remedi yang wujud
sekiranya penyewa melanggar waad
Remedi jika penyewa melanggar
waad untuk menjagabaiki
1. Menuntut gantirugi di atas perlanggaran waad 2. Menyita penyewaan itu jika kontrak itu
5 a. Waad untuk menjagabaiki di
pihak tuan tanah
• Kadangkala, sesuatu perjanjian sewaan itu mungkin mengandungi satu waad nyata yang meletakkan
tanggungjawab menjagabaiki di pihak tuan tanah.
• Di England, Akta Perumahan 1961 telah meletakkan tanggungjawab menjagabaiki rumah-rumah
kediaman kepada tuan tanah jika rumah-rumah itu disewakan untuk tempoh kurang dari 7 tahun.
Jika tuan tanah enggan menjalankan
kerja-kerja pembaikan, penyewa boleh:
1. Menuntut gantirugi kerana perlanggaran waad tanpa memperbaiki kerosakan itu.
2. Penyewa juga boleh enggan membayar sewa.
3. Penyewa boleh memperbaiki kerosakan itu dengan
menggunakan wangnya sendiri dan menuntut ganti rugi daripada tuan tanah, dengan syarat tuan tanah
mengetahui kecacatan di premis berkenaan.
4. Menuntut perintah pelaksanaan spesifik ke atas waad oleh tuan tanah dengan syarat tuan tanah telah
melanggar waad untuk menjagabaiki dan tiada kesamaran apa yang perlu dilakukan oleh tuan tanah untuk
Kedudukan waad oleh tuan tanah
untuk menjagabaiki…
Dalam kes:
•
Granada Theatres Limited lwn Freeholder
Inv. [1958] 2 All E.R. 511 di mana Jenkins LJ
menyatakan:
1. Jika waad untuk menjagabaiki dinyatakan sebagai tanggungjawab tuan tanah, maka ia adalah satu waad untuk menjagabaiki berasaskan notis
2. Di bawah satu waad untuk menjagabaiki yang
dipertanggungjawabkan ke atas tuan tanah, tuan
tanah berhak memasuki premis yang telah disewakan dan membaiki sebarang kerosakan.
3. Jika waad untuk menjagabaiki dinyatakan sebagai “to keep in repair”, kegagalan tuan tanah melaksanakan kerja-kerja pembaikan selepas suatu notis telah
diberikan oleh penyewa disifatkan sebagai
perlanggaran waad ini. Ini memberi hak kepada
penyewa untuk menuntut ganti rugi selagi kerja-kerja pembaikan tidak dilaksanakan.
4. Jika tuan tanah gagal menjalankan kerja-kerja membaiki dalam tempoh yang munasabah selepas notis diberi oleh penyewa, penyewa berhak
menuntut ganti rugi tanpa membaiki kerosakan itu terlebih dahulu.
5. Perlanggaran waad ini tidak memberikan hak kepada penyewa untuk memohon perintah
pelaksanaan spesifik tetapi dalam hal keadaan di mana tuan tanah gagal menjalankan kerja-kerja pembaikan dalam tempoh musabah, penyewa
mempunyai pilihan untuk memperbaiki kerosakan itu terlebih dahulu dan selepas itu menuntut ganti rugi terhadap kos yang ditanggungnya.
6. Jika tuan tanah cuba untuk melaksanakan kerja-kerja pembaikan dalam tempoh masa yang munasabah
selepas notis tetapi dihalang berbuat demikian oleh
penyewa, maka selama mana penyewa enggan berbuat demikian, penyewa tidak boleh menuntut gantirugi
disebabkan kegagalan tuan tanah menyempurnakan waad itu.
7. kedua-dua pihak mestilah menjalankan tanggungjawab masing-masing dengan munasabah. Jika terdapat
perlanggaran waad oleh tuan tanah, tuan tanah
hendaklah mengambil tindakan untuk memulihkan perlanggaran waad tersebut. Penyewa juga tidak
menghalang tuan tanah daripada memasuki tanah itu untuk menyempurnakan tanggungjawabnya.
Rosak dan rosot biasa
(
Fairwear & tear
)
• Tanggungan di bawah waad menjagabaiki dihadkan kepada satu pengecualian iaitu kerosakan yang
disebabkan oleh “rosak dan rosot biasa”.
• Frasa ini ada dalam perjanjian pajakan/ sewaan untuk jangka masa tetap (bagi tempoh yang
singkat) atau sewaan berkala untuk mengecualikan penyewa daripada bertanggungan terhadap
kerosakan premis yang disebabkan oleh beberapa punca utama.
Punca utama Rosak dan rosot
biasa
1. Kesan semulajadi daripada tindakan masa dan
unsur-unsur seperti angin dan cuaca yang berlaku secara normal.
2. Penggunaan premis secara biasa dan munasabah oleh penyewa mengikut tujuan penyewaan
premis tersebut.
3. Kerosakan yang disebabkan bencana alam
ataupun lain-lain kemalangan/ kemusnahan yang disebabkan oleh kejadian yang tidak boleh
Torrens lwn Walker [1906] 2 Ch. D
166
• Mahkamah memutuskan bahawa penyewa tidak perlu membaiki kerosakan yang telah disebabkan oleh rosak dan rosot biasa seperti kerosakan yang disebabkan oleh hujan, matahari, dan angin.
• Dalam hal keadaan di mana sewaan itu secara nyata meletakkan kewajipan membaiki kerosakan akibat rosak dan rosot biasa ke atas tuan tanah, penyewa bertanggungjawab untuk memberitahu tuan tanah berkenaan dengan kerosakan di premis itu.
• Jika penyewa gagal memberi notis berkenaan kerosakan itu, maka tuan tanah tidak boleh dipertanggungjawabkan untuk membaiki kerosakan akibat rosak dan rosot biasa.
• Jika penyewa telah memberitahu tuan tanah tentang kerosakan di premis itu tetapi masih belum dibaiki oleh tuan tanah hingga
menyebabkan kerosakan susulan ke atas premis, penyewa tidak akan bertanggungan terhadap kerosakan susulan tersebut.
• Jika kontrak sewaan tiada apa-apa peruntukan secara nyata
mengenai pihak yang bertanggungjawab ke atas kerosakan akibat rosak dan rosot biasa, penyewa tidak boleh menuntut gantirugi jika tuan tanah enggan melaksanakan apa-apa kerja pembaikan di premis itu.
Citron lwn Cohen [1920] 36 TLR 560
• Seorang penyewa telah berjanji akan menjagabaiki bahagian dalaman sebuah premis “rosak dan rosot biasa” dikecualikan
• Manakala tuanpunya premis itu berjanji akan
menjagabaiki bahagian luar bangunan dan kerosakan yang timbul dari “rosak dan rosot biasa”
• Mahkamah memutuskan bahawa penyewa itu tidak bertanggungan di atas kerosakan bahagian dalaman premis yang disebabkan oleh kebocoran paip di luar yang menyalurkan air hujan kerana tuanpunya premis itu telah gagal membaikinya setelah notis diberi oleh penyewa.