MAKALAH HUKUM AGRARIA
HAK PAKAI
Disusun oleh :
AYU WANDIRA PURBA 08/268853/TK/34109 ELPAKHRI AKMAL 12/333383/TK/39751 RAHMATIKA LINGGAR M 12/333667/TK/40010 RIDHO FURQAN BAKAS A 12/333502/TK/39854
RIZKI IMAN SARI 12/333727/TK/40070
SEKENDI ANDRIAJI 08/268921/TK/34144
SIDIK DWI PAMUNGKAS 12/333404/TK/39768
PROGRAM STUDI TEKNIK GEODESI
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS GADJAH MADA
I. KASUS
Permasalahan dalam kasus ini yakni mengenai sertifikat hak pakai atas tanah yang melibatkan pejabat negara dalam kasus ini. Sertifikat hak pakai atas tanah adalah suatu produk administrasi dimana didalamnya mengandung elemen konkrit, individual dan final. Dalam kasus ini terdapat permasalahan yaitu tanah yang diperebutkan oleh kedua belah pihak yaitu suatu tanah adat yang diakui sebagai tanah milik keraton kesepuhan Cirebon. Kemudian pemerintah kota cirebon yang dalam hal ini walikota Cirebon mendapatkan sertifikat hak pakai atas tanah yang diakui adalah milik negara yakni tanah seperti yang diakui tanah milik kesepuhan keraton Cirebon. Diduga dalam kasus ini terdapat penyerobotan atas tanah yang dilakukan oleh pemerintah kota cirebon sehingga akan dibahas apakah benar terdapat penyerobotan atas tanah oleh pemerintah kota cirebon. Kasus ini berawal di pengadilan Negeri kota Cirebon hingga berlanjut sampai Peninjauan kembali. Kasus ini diselesesaikan dalam ranah peradilan umum.
II. TINJAUAN PUSTAKA A. DASAR HUKUM
o Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Tanah).
o Pasal 42 Hukum Tanah.
o Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40).
o Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (PP 41).
o Peraturan Menteri Agraria No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Hak
Pakai dan Hak Pengelolaan.
Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2 tahun 1962 dan SK Menteri Dalam Nomor 26/DDA/1970 yaitu tentang Penegasan Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah.
B. PENGERTIAN
Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Tanah), Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Sebagaimana diatur dalam Pasal 42 Hukum Tanah, Hak Pakai dapat diberikan kepada:
1. warga negara Indonesia;
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;
4. badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.
Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40), Hak Pakai dapat diberikan di atas tanah dengan status:
1. tanah negara;
2. tanah hak pengelolaan; 3. tanah hak milik.
Kepemilikan properti oleh orang asing sebagaimana diatur secara khusus dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (PP 41). Pasal 2 PP 41 jenis rumah yang diperbolehkan untuk dimiliki oleh orang asing:
1. rumah yang dibangun di atas tanah negara;
2. rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak milik atas tanah. Perjanjian tersebut harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
Jangka Waktu Hak Pakai
Ditetapkan dalam Pasal 45 PP 40 jangka waktu bagi hak pakai atas tanah Negara adalah 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. PP 40 mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak Pakai dapat diperpanjang, yaitu:
1. Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam PP 40.
Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP 40 mengatur bahwa permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.
Selain itu, PP 41 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu perjanjian tersebut tidak boleh lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian tersebut dapat diperpanjang selama 25 (dua puluh lima) tahun. Walaupun demikian, perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, perpanjangan dapat dibuat dengan ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atau untuk perusahaan asing, mempunyai perwakilan di Indonesia.
Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak untuk mengalihkan haknya kepada
pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan dikuasai oleh negara untuk dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak, rumah akan dimiliki oleh pemegang hak.
Hak pakai ada 2, yaitu :
1. Hak pakai keperdataan:
Hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah
yang dikuasai negara/ tanah yang dikuasai seseorang dengan hak milik.
Subjeknya : WNI, Badan Hukum Indonesia, orang asing penduduk Indonesia( pasal
39 PP40/ 1996), badan hukum asing yang mempunyai manfaat bagipenduduk
Indonesia dan badanhukum asing yang ada ijin operasional.
Dapat dialihkan ; dapat menjadi objek tanggungan
Berakhirnya hak : jangka waktu berakhir, tanah musnah, dicabut untuk kepentingan
umum, ditelantarkan.
Jangka waktu :
Tidak jelas ( pasal 41-43 UUPA)
PMDN 6/1972 = 10 tahun
Pasal 45 PP 40/ 1996 -25 tahun dengan perpanjangan 20 tahun
Hak pakai di atas hak milik = 25 tahun dengan pembaharuan 25 tahun
2. Hak pakai khusus: Hak milik mempergunakan tanah untuk pelaksanaan tugas yang
berasal dari tanah yang dikuasai negara.
Subjeknya ialah departemen, LPND, PEMDA, perwakilan negara
asing,lembaga keagamaan,dan lembaga sosial (Lembaga pemerintah
nondepartemen).
Tidak dapat dialihkan : Tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan
Jangka waktu : Tidak terbatas selama masih dipergunakan (pasal 45 ayat 1 PP. 40
tahun1996).
III. ANALISIS
Seperti kita ketahui, pengambil-alihan tanah-tanah milik Kesultanan-Kesultanan di Cirebon oleh Pemerintah Kota Cirebon (ketika itu Pemerintah Kota Praja Cirebon) dilakukan melalui Panitia Landreform Kota Praja Cirebon, dengan Surat Keputusan Nomor: 179/Agr/8/61 tanggal 24 Desember 1961 dan Pengumaman Nomor 1/Peng/61/tanggal 28 Desember 1961, terhitung mulai tanggal 24 September 1961.
Pengambil-alihan itu dilakukan berdasarkan “kekuasaan” yang diberikan oleh Undang-Undang No.56 Prp tahun 1960 kepada Panitia Landreform yang dibentuk oleh Pemerintah untuk melaksanakan Landreform, karena tanah-tanah Kesultanan di Cirebon itu dianggap sebagai tanah Swapraja/bekas Swapraja, sebagaimana ditentukan dalam Diktum ke Empat huruf a UUPA.
Tetapi masalahnya adalah, jika tanah-tanah itu dianggap sebagai tanah Swapraja/bekas Swapraja, maka Pemerintah harus dapat membuktikan bahwa Cirebon dahulunya adalah merupakan Daerah Swapraja/bekas Swapraja, sehingga tanah-tanah Kesultanannnya termasuk dan dapat dikategorikan sebagai tanah Swapraja/bekas Swapraja.
Hal inilah yang tidak pernah dilakukan oleh pemerintah selaku Badan Penguasa yang merupakan pemegang kekuasaan. Pada saat itu hampir diseluruh daerah di Indonesia muncul gerakan-gerakan “revolusioner” yang menghendaki agar daerah-daerah Swapraja/Swatantra yang masih ada segera dihapuskan, karena dianggap sebagai peninggalan penjajah Belanda sekaligus sebagai upaya untuk menghapuskan Feodalisme.
Apa yang menjadi kriteria untuk menetapkan suatu daerah adalah merupakan daerah Swapraja?. Ternyata criteria itu tidak pernah ada, lebih tragis lagi, penetapan Cirebon sebagai daerah Swapraja/bekas Swapraja hanya dilakukan berdasarkan tafsiran sepihak dari Pemerintah belaka karena di Cirebon masih terdapat beberapa Keraton Kesultanan, maka Cirebon dianggap dan ditetapkan sebagai daerah
Swapraja/bekas Swapraja, sehingga tanah-tanahnya juga merupakan tanah Swapraja/bekas Swapraja.
Tindakan Pemerintah itu tidak dapat dibenarkan, karena hingga saat ini tidak ada satu peraturan perundang-undangan-pun yang dapat dipakai sebagai alasan pembenar tindakan Pemerintah untuk melakukan pengambil-alihan tanah-tanah itu. Mengapa demikian? sebab baik UUPA maupun UU No.56 Prp 1960 serta PP 224 tahun 1961 sebagai salah peraturan pelaksanaan undang-undang itu, jangankan mengatur secara jelas dan tegas, bahkan memberikan pengertian mengenai apa yang dimaksud dengan Swapraja/ daerah Swapraja itu saja tidak ada. Bahkan UUD 1945 juga tidak menyebut daerah Swapraja.
Kenyataan itu telah berkali-kali disuarakan oleh Kesultanan Kasepuhan Cirebon, tetapi hal itu selalu dibantah pula oleh Pemerintah, baik Pemerintah pusat maupun Pemerintah Kota Cirebon.
Secara politis Cirebon tidak pernah menjadi daerah Swapraja, melainkan merupakan daerah pemerintahan langsung Belanda, setelah mendapatkan kembali kekuasaanya dari Inggris. Demikian pula halnya dari sisi histories, Cirebon adalah daerah yang benar-benar merdeka dan terbebas dari kekuasaan Belanda maupun Mataram. Cirebon tidak pernah takluk secara Militer baik kepada Mataram maupun Belanda.
Kekuasaan Kesultanan di Cirebon sebagai Pemerintah hanya berlangsung sampai dengan tahun 1813, yaitu saat diserahkannya kekuasaan politik dan wilayah kekuasaanya kepada Inggris. Sejak saat itu Cirebon tidak lagi merupakan kerajaan, melainkan merupakan daerah kekuasaan langsung Belanda. Maka Cirebon secara histories juga tidak pernah menjadi daerah Swapraja.
Lange Contracten dan Korte Verklaring sebagai syarat mutlak untuk melaksanakan pemerintahan sendiri, baru dibuat untuk pertama kali tahun 1919 yang ditetapkan melalui Staatsblad No.822 tahun 1919. Jadi ada rentang waktu 100 tahun sejak saat berakhirnya Cirebon sebagai suatu kerajaan, dengan saat dibuatnya perjanjian Swapraja antara Belanda dengan seluruh kerajaan-kerajaan yang ada di Indonesia. Artinya Kesultanan Cirebon sebagai penguasa telah berakhir selama 100 tahun sebelumnya, barulah perjanjian Swapraja antara Belanda sebagai “Tuan Besar” dengan kerajaan-kerajaan di Indonesia dibuat. Ada 15 Kerajaan yang melakukan
perjanjian Lange Contracten itu dengan Belanda dan 268 lainnya dalam bentuk Korte Verklaring, jelas Cirebon tidak termasuk didalamnya.
Secara yuridis, Cirebon juga tidak bisa kategorikan sebagai daerah Swapraja/bekas Swapraja. Karena tidak ada UU maupun Peraturan Pemerintah yang dapat dijadikan dasar untuk menetapkan Cirebon sebagai daerah Swapraja. Bahkan sekalipun yang dipakai adalah UU peninggalan pemerintah Belanda, Cirebon tidak dapat dikategorikan sebagai daerah Swapraja/bekas Swapraja. Disamping itu pengertian Swapraja itu sendiri juga tidak dijelaskan, maka yang terjadi adalah penafsiran sepihak oleh Pemerintah dengan kekuasaannya Selaku Badan Penguasa.
IV. KESIMPULAN
Dari kasus dan analisis yang kami lakukan, dapat kami simpulkan bahwa dari hasil sidang sebelum tahun 2005 kasus ini dimenangkan oleh pemerintah kota Cirebon karena memiliki bukti yang kuat yaituberupa sertifikat hak pakai atas tanah yang dibuat oleh Kantor Pertanahan kota Cirebon sedangkan pihak kesultanan Cirebon hanya mempunyai surat pendaftaran sementara/surat C No.12 dengan nomor persil 93 tahun 1970 dan surat keterangan obyek pajak dari Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Cirebon tertanggal 12 Agustus 1992.
Pada tahun 2005, dilakukan pengusutan kembali atas kasus ini karena dari pihak kesultanan Cirebon masih kembali melakukan gugatan terhadap pemerintah kota Cirebon. Dalam sidang tersebut, Hakim Pengadilan Negeri Cirebon memenangkan pihak kesultanan Cirebon karena pihak Pemerintah kota Cirebon tidak dapat membuktikan bahwa tanah wewengkon merupakan tanah swapraja/bekas swapraja sehingga pemerintah tidak berhak atas hak pakai tanah tersebut.
DAFTAR PUSTAKA
1. http://www.hukumproperti.com/aspek-hukum-jangka-waktu-hak-pakai-atas-tanah-negara-dan-tanah-dengan-hak-milik/
Diakses pada tanggal 26 September 2012 pukul 19.21 WIB
2. http://kangmoes.com/artikel-tips-trik-ide-menarik-kreatif.properti-2/hak-pakai.html
Diakses pada tanggal 26 September 2012 pukul 19.47 WIB
3. http://hukum.kompasiana.com/2010/06/22/hak-pakai/ Diakses pada tanggal 26 September 2012 pukul 19.47 WIB
