MAPPI Insight
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Volume 1 No. 1
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Agus nus Tamba
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH
BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Ni Luh As Widyahari
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN
RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA
PERUSAHAAN PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR
VIEW APARTEMEN DI SURABAYA
Anastasia Monica Irooth, Njo Anastasia
Web
h p://mappi.or.id
2017
MAPPI Insight
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Volume 1 No. 1
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM
Agustinus Tamba
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI
INDONESIA
Ni Luh Asti Widyahari
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN
RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA
PERUSAHAAN PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR
VIEW APARTEMEN DI SURABAYA
Anastasia Monica Irooth, Njo Anastasia
2017
Web
http://mappi.or.id
Volume 1 Nomor 1, Maret 2017
DEWAN REDAKSI
(Periode Januari s/d Desember 2017)
Penerbit
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Pelindung
Ketua Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Penanggung Jawab
Ketua Bidang Riset dan Pengembangan MAPPI
Pengarah
Ir. Hamid Yusuf, MAPPI (Cert.)
Ir. M.A. Muttaqin, MSc, MAPPI (Cert.)
Ir. Budi Prasodjo, MEcDev, MAPPI (Cert.)
Ir. Rizki Novarino, MT, MAPPI (Cert.)
Ketua Redaksi
Alberth, ST, MAPPI (Cert.)
Redaktur
Ir. Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Ir. Joyce Heryanto, MSc, MAPPI (Cert.)
M. Adlan, MEcDev, MAPPI (Cert.)
Martono Ponijan, ST, MAPPI (Cert.)
Editor
Alberth, ST, MAPPI (Cert.)
Bendahara
Bendahara DPN MAPPI
Sekretariat Redaksi
Jurnal Penilai/MAPPI Insight
Masyarakat Asosiasi Profesi Penilai Indonesia
Office 18 Lt. 3 Suite F
Jalan TB Simatupang Kav. 18
Jakarta Selatan
Email: [email protected]
Telp: (021) 794 9079 / 791 80701
Volume 1 Nomor 1, Maret 2017
KATA PENGANTAR
Marilah bersama-sama kita panjatkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas terbitnya
MAPPI Insight Edisi Perdana ini. Semoga terbitan ini dapat menjadi awal yang baik untuk lebih
membudayakan lagi saling berbagi pengetahuan secara tertulis tentang penilaian di Indonesia. Kami
persembahkan terbitan ini sebagai sumbangsih untuk kemajuan profesi dan ilmu penilaian di
Indonesia. MAPPI Insight adalah nama yang dipilih untuk Jurnal Penilai terbitan awal, yang
direncanakan akan terbit setiap tiga bulan sekali.
Terima kasih yang sebesar-besarnya kami haturkan kepada para penulis yang telah rela untuk
menyisihkan waktu dan tenaga untuk mengisi edisi perdana ini. Walaupun waktu yang disediakan
sangat singkat, namun yang artikel yang dikirimkan sangat padat berisi, sehingga langsung
menetapkan standar yang tinggi untuk terbitan ini. Kami yakin artikel tersebut akan sangat
bermanfaat bagi pembaca dan profesi penilai di Indonesia.
Dengan ini juga kami ingin mengajak para pembaca yang budiman untuk mengirimkan artikel,
sanggahan, kritik, saran, masukan, dan pertanyaan umum melalui email di [email protected].
Beberapa pertanyaan pilihan akan diterbitkan dalam kolom “Surat Penilai” pada edisi berikutnya. Bagi
para penulis, artikel untuk edisi ke-2 harap dikirimkan selambat-lambatnya sebelum tanggal 30 Juni
2016.
Akhir kata, selamat membaca, dan majulah terus Penilai Indonesia!
Salam
Volume 1 Nomor 1, Maret 2017
DAFTAR ISI VOLUME 1 NOMOR 1 TAHUN 2017
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Agustinus Tamba
1-5
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Ni Luh Asti Widyahari
6-14
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
15-23
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA PERUSAHAAN
PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
24-34
MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR VIEW APARTEMEN DI
SURABAYA
Anastasia Monica Irooth, Njo Anastasia
PEDOMAN PENULISAN ARTIKEL/MAKALAH
MAPPI INSIGHT/JURNAL PENILAI
1. Redaksi menerima tulisan/naskah karya ilmiah bidang penilaian dari kalangan profesi penilai,
dosen, dan kalangan umum.
2. MAPPI Insight/Jurnal Penilai dapat menerima naskah-naskah karya ilmiah yang berupa:
• Hasil penelitian asli
• Catatan pendidikan
• Kajian pustaka yang mempunyai kontribusi yang baru bagi ilmu pengetahuan
• Komentar/kritik tentang naskah yang pernah dimuat oleh MAPPI Insight/Jurnal
Penilai
3. Naskah yang dikirim ke Redaksi MAPPI Insight/Jurnal Penilai akan di-review terlebih dahulu
oleh Dewan Redaksi atau pakar-pakar di bidangnya. Keputusan diterima atau tidak
diterimanya suatu artikel merupakan hak dari Dewan Redaksi berdasarkan saran-saran dari
reviewer.
4. Proses review akan dilaksanakan oleh Dewan Redaksi sehingga untuk kelancaran transfer file
sebaiknya lewat email agar lebih cepat prosesnya dan korespondensi akan ditujukan kepada
alamat penulis pertama atau Corresponding Author (setiap makalah harus ditandai siapa yang
menjadi Penulis penanggungjawabnya). Penulis harus segera memperbaiki artikel sesuai
petunjuk Reviewer dan petunjuk penulisan Jurnal dan dikirimkan kembali segera.
5. Makalah yang ditulis harus sesuai dengan format yang ditentukan (mengikuti standard
Transaction Journal IEEE) dan harus mengandung komponen-komponen berikut (sesuai
urutan):
• Judul, Nama Penulis, Kata Kunci, Abstrak (dalam Bahasa Inggris yang baik dan benar)
• Pendahuluan
• Bahan dan Metodologi Penelitian
• Hasil dan Pembahasan
• Kesimpulan
• Ucapan Terima Kasih (jika ada)
• Biografi Singkat Penulis di akhir bagian
6. Naskah dapat ditulis dalam Bahasa Indonesia atau Bahasa Inggris. Naskah berisi maksimum
10 halaman A4 termasuk gambar dan tabel.
7. Artikel harus ditulis pada kertas ukuran HV ukuran A4 (210 x 297 mm) dan dengan format
margin kiri 25 mm, margin kanan 25 mm, margin bawah 30 mm, dan margin atas 20 mm, serta
harus diketik dengan jenis huruf Times New Roman dengan font 10 (kecuali judul), satu spasi
dan dalam format dua kolom (kecuali judul, nama penulis) yang terpisah sejauh 10 mm.
8. Judul tulisan dibuat sesingkat mungkin dan jelas, menunjukkan dengan tepat masalah yang
hendak dikemukakan, tidak memberi peluang penafsiran yang beraneka ragam.
9. Nama Penulis ditulis di bawah Judul Artikel tanpa disertai gelar akademik. Apabila Penulis
lebih dari satu orang, maka nama-nama ditulis pada satu baris dipisahkan oleh koma. Nama
instansi ditulis di catatan kaki halaman pertama makalah.
10. Abstrak (dalam Bahasa Inggris yang baik dan benar) harus memuat inti permasalahan yang
dikemukakan, metode pemecahannya, dan hasil-hasil yang diperoleh serta kesimpulan, dan
tidak lebih dari 200 kata.
11. Kata-kata atau istilah asing yang digunakan harus ditulis dengan menggunakan huruf miring
(italic). Paragraf baru dimulai pada ketikan ke enam dari batas kiri, sedangkan antar paragraph
tidak diberi antara. Semua bilangan ditulis dengan angka, kecuali pada awal kalimat. Tabel
dan gambar harus diberi keterangan yang jelas.
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Agustinus Tamba Proses Pembangunan di Nusantara ini bergeliat
cukup kencang bagai meteor mengejar ketertinggalan dengan negara-negara lain yang sudah maju terutama
di kawasan ASEAN, tentunya dengan era
pemerintahan sekarang terjadi percepatan
pembangunan di semua lini atau sektor. Peran profesi keuangan dalam hal ini penilai sebagai salah satu
profesi yang dibutuhkan di dalam proses
pembangunan tersebut sudah dimuliakan dengan mewajibkan peran serta Penilai Publik di dalam pengadaan lahan untuk pembangunan infrastruktur dan pembangunan fisik lainnya untuk kepentingan
umum. Hal ini menjadikan profesi Penilai
keberadaannya menjadi suatu keharusan di dalam pelaksanaan pembangunan tersebut.
I. LANDASAN PERATURAN PERUNDANGAN Peraturan perundangan yang terkini adalah Undang-undang (UU) Republik Indonesia (RI) Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang ditetapkan pada tanggal 14 Januari 2012 berikut Penjelasannya oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Peraturan turunan sebagai aturan pelaksanaan Undang-undang tersebut yaitu Peraturan Presiden (Perpres) Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang ditetapkan pada tanggal 7 Agustus 2012 oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, dimana di dalam Ketentuan Peralihannya pasal 123 ayat (1) disebutkan bahwa pada saat Perpres ini mulai berlaku, proses pengadaan tanah yang sedang dilaksanakan
sebelum berlakunya Perpres ini diselesaikan
berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya Perpres ini, dan diselesaikan paling lama sampai dengan 31 Desember 2014, ayat (3).
Yang dimaksud dengan Perpres sebelumnya adalah Perpres Nomor 36 Tahun 2005 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah dengan Perpres nomor 65 Tahun 2006 serta peraturan pelaksanaannya, yaitu Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum sebagimana telah diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005
Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Ada proses peralihan selama tiga tahun dari Perpres Lama ke Penerapan Perpres Baru sesuai UU Nomor 2 Tahun 2012, hal ini merupakan peralihan yang cukup lama dari penerapan suatu UU, tetapi peralihan yang cukup panjang ini menunjukkan bahwa peraturan lama tentang pengadaan tanah bagi kepentingan umum tidak memiliki batas waktu (limit
time) berapa lama proses pengadaan tersebut
dilaksanakan, contoh pembangunan Waduk Jatigede untuk Pengairan dan Ketenagalistrikan sebagai kepentingan umum dicanangkan dan dimulai pada era Presiden Sukarno tetapi baru bisa diairi, jadi waduk setelah masa Presiden Joko Widodo pada bulan Agustus 2015, sekitar 40 tahun. Di dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 ini dengan peraturan turunannya yaitu Perpres Nomor 71 Tahun 2012 dengan semua keempat Perpres perubahan atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012, telah ditentukan berapa lama waktu yang dibutuhkan di dalam proses
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, apakah di setiap Tahapan
Pengadaan Tanah (Perencanaan, Persiapan,
Pelaksanaan dan Penyerahan Hak) selalu ada keberatan dari masyarakat/pemilik tanah yaitu paling lama dua tahun atau tanpa ada keberatan dari masyarakat/pemilik tanah mulai dari Persiapan
2 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017
sampai dengan Penyerahan Hasil sekitar tiga ratus hari atau paling lama setahun. Hal ini menjadikan proses Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan umum memiliki kepastian hukum, baik bagi masyarakat/pemilik tanah maupun Instansi Pemerintah yang melaksanakannya.Dan dalam tempo 3 tahun setelah Perpres Nomor 71 Tahun 2012 ditetapkan, telah terjadi perubahan sebanyak empat kali, Perubahan tersebut adalah Pertama; Perpres RI Nomor 40 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang ditetapkan pada tanggal 24 April 2014 ditandatangani oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Kedua; Perpres RI Nomor 99 Tahun 2014 Tentang Perubahan Kedua Atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum yang ditetapkan tanggal 15 September 2014 ditandatangani oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Ketiga; Perpres RI Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Perubahan Ketiga Atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum yang ditetapkan tanggal 17 Maret 2015 ditandatangani oleh Presiden Joko Widodo. Keempat; Perpres RI Nomor 148 Tahun 2015 Tentang Perubahan Keempat Atas
Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum yang ditetapkan tanggal 28 Desember 2015 ditandatangani Presiden Joko Widodo.
Secara hirarki diterbitkan juga beberapa peraturan setingkat Kementerian dan Lembaga untuk lebih dapat menerapkan UU dan Perpres tersebut yaitu Peraturan Kepala Badan Pertanahan RI Nomor 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah ditetapkan tanggal 30 Oktober 2012 ditandatangani oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Hendarman Supandji, sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Agraria Dan Tataruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2015 ditetapkan tanggal 28 April 2015 ditandatangani Menteri Agraria dan Tataruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Ferry Mursyidan Baldan. Peraturan Menteri Dalam Negeri RI Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah ditetapkan 7 November 2012 ditandatangani Menteri Dalam Negeri RI Gamawan Fauzi.
Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya Operasional Dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Negara ditetapkan 4 Januari 2013 ditandatangani Menteri Keuangan RI Agus D.W. Martowardojo.
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) bersama Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) Sekretariat Jenderal Kementerian Keuangan RI juga menerbitkan Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) Tentang Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum merupakan Standar Teknis didalam Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) 2013 ditetapkan 25 April 2013 dan sudah dilakukan perubahan dan penambahan standar baru yaitu KEPI & SPI Edisi VI – 2015 ditetapkan 1 Juli 2015 ditandatangani Komite Penyusun Standar Penilaian Indoneia (KPSPI) Rengganis Kartomo bersama Ketua Umum MAPPI Hamid Yusuf, dan
Mengetahui Kepala Pusat Pembinaan Profesi
Keuangan Sekretariat Jenderal Kementerian
Keuangan RI Langgeng Subur.
Banyaknya Perpres, peraturan setingkat
Kementerian dan Lembaga, bahkan Standar Penilaian Indonesia oleh MAPPI dan PPPK tersebut adalah merupakan aturan pelaksanaan UU No. 2 tahun 2012 yang tentunya agar dapat mengakomodasi kebutuhan pembangunan yang adil dan layak, dan tentunya agar pembangunan dapat dilaksanakan dengan Good
Corporate Governance serta tepat sasaran atau
berdaya guna dan berhasil guna.
Peraturan perundangan yang perlu juga
diketahui dalam rangka melakukan penilaian
pengadaan tanah untuk kepentingan umum yaitu apabila tanah yang dibutuhkan instansi pemerintah berupa Tanah Kas Desa, Tanah Wakaf, Tanah Kehutanan, dan lain-lain. Peraturan perundangan tersebut antara lain adalah UU RI Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf, Peraturan Pemerintah RI Nomor 42 Tahun 2006 Tentang Pelaksanaan UU Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf, dan lain-lain.
II. NILAI PENGGANTIAN WAJAR Pemahaman Nilai Penggantian Wajar (NPW) adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. NPW diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
NPW merupakan hasil penggabungan/ penjumlahan Nilai Pasar dari fisik objek yang diganti rugi seperti tanah, bangunan, tanaman, ruang atas tanah dan bawah tanah, dan benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan yang merupakan Kerugian Fisik, ditambah Kerugian Non Fisik yaitu dapat berupa penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik seperti kehilangan pekerjaan atau pendapatan, kerugian emosional (solatium), biaya transaksi, kompensasi masa tunggu, kerugian sisa tanah dan kerusakan fisik lainnya. NPW paling tidak sama dengan Nilai Pasar bila tidak ada kerugian non fisik, NPW merupakan ganti kerugian yang adil dan layak bagi pemilik dan instansi pemerintah yang membutuhkan tanah.
Terjadi perdebatan di kalangan Penilai dalam
melakukan penilaian pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum untuk skala kecil, dimana disebutkan dalam Perpres No.148 tahun 2015 bahwa Pengadaan Tanah skala kecil di bawah 5 hektar dapat diselenggarakan tanpa mengikuti tahapan Pengadaan Tanah atau dapat diadakan secara langsung, namun tetap menggunakan Penilai dalam menentukan besaran Nilai Ganti Ruginya.
Ada pendapat Penilai yang mengatakan bahwa Pengadaan Tanah skala kecil secara langsung oleh instansi pemerintah, menggunakan Dasar Nilai yaitu Nilai Pasar karena instansi pemerintah yang membutuhkan tanah dapat mencarinya di pasar secara langsung, dan ada juga pendapat Penilai bahwa Dasar Nilai yaitu Nilai Penggantian Wajar, dengan alasan bahwa tujuan pengadaan tanahnya walaupun skala
kecil dipergunakan bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dan sesuai dengan amanat UU No. 2 tahun 2012 pasal 10 yaitu ada delapan belas item, dan walaupun skala kecil bukan berarti tanah yang dibutuhkan di lokasi tertentu hendak dijual,
contoh untuk pelebaran jalan dimana lokasi tanah yang dibutuhkan tidak bisa didapatkan di lokasi lain selain di lokasi jalan yang dilebarkan tersebut walaupun luasnya tidak sampai lima hektar. Tetapi bila instansi pemerintah yang membutuhkan tanah menyebutkan dalam Lingkup Penugasan Penilai bahwa Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar tentunya dasar nilai yang digunakan adalah sesuai dengan Lingkup Penugasan tersebut.
Namun saat ini instansi pemerintah yang membutuhkan tanah belum semua memahami Dasar Nilai yang digunakan, oleh karena itu Penilai yang ditunjuk dan ditetapkan oleh instansi pemerintah harus memiliki Kompetensi di dalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum dan dapat menjelaskan dengan baik tentang Dasar Nilai dan Proses Penilaian kepada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Penilaian tentang Dasar Nilai yang akan digunakan dalam Laporan Penilaian untuk tujuan pembangunan. Agar di kemudian hari tidak terjadi permasalahan hukum yang melibatkan Penilai sebagai Profesi yang menentukan besaran ganti rugi yang dibayarkan kepada pemilik tanah sesuai amanat UU.
Penilaian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum memiliki konsekwensi hukum yang tidak dapat dihindarkan oleh Penilai di kemudian hari bila terjadi masalah yang berkaitan dengan hukum seperti besaran opini Nilai yang dilaporkan dan Proses Penilaian, oleh karena itu dalam melakukan Penilaian Pengadaan Tanah untuk Kepentingan umum Penilai harus memahami dengan baik standar penilaian yang berkaitan mengaturnya dan juga harus memahami peraturan perundangan yang berkaitan tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
4 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017
Proses Penilaian menjadi pusat pertanyaan dari aparat hukum bila hasil Penilaian yang dilakukan menjadi permasalahan hukum, mulai dari proses pengadaan bagaimana Penilai mendapat penugasan dari instansi pemerintah yang membutuhkan tanah, prosedur penilaian, dasar nilai dan standar penilaian yang digunakan, dan kesimpulan nilai yang dihasilkan, bahkan biaya jasa penilaian yang diterima oleh Penilai juga menjadi pertanyaan.Terkadang pemberi tugas meminta agar hasil penilaian disesuaikan dengan anggaran yang tersedia, dimana anggaran tersebut bisa jadi lebih rendah atau tinggi dari NPW sebenarnya, kehati-hatian dan objektivitas dari Penilai harus diutamakan, jangan
sampai dalam melakukan penilaian terjadi
pelanggaran Kode Etik, SPI dan pelanggaran peraturan perundangan yang berlaku.
Dokumentasi proses Penilaian yang dilakukan menjadi sangat penting disimpan dengan baik, bentuk hardcopy maupun softcopy, karena bila hasil penilaian dipermasalahkan dan masuk wilayah hukum, menjadi penting semua catatan, kertas kerja, data-data pembanding, analisa penilaian sangat dibutuhkan dan bisa jadi masalah itu muncul setelah setahun ataupun beberapa tahun kemudian.
III. IMPLEMENTASI
Penilaian tentunya dimulai dari penentuan Lingkup Penugasan, tahapan Investigasi, aplikasi pendekatan penilaian dan proses dokumentasi untuk mendukung hasil penilaian/penugasan yang kredibel.
Implementasi adalah bagian dari tugas
penilaian, merupakan prosedur yang harus
dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan dan Dasar Nilai yang akan dilaporkan.
Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis sesuai tujuan penilaian. Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu aset (objek
penilaian) untuk memeriksa dan memperoleh
informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
Merupakan kelemahan yang kurang disadari oleh Penilai pada saat melakukan Inspeksi ke lokasi objek penilaian dan lokasi data pembanding sering terjadi kesalahan pengambilan data pembanding dan pengamatan terhadap objek penilaian yang tidak sejenis atau kurang sebanding atau tidak apple to
apple sehingga mengalami kesulitan dalam melakukan analisa penyesuaian data pembanding terhadap objek penilaian yang mengakibatkan
terjadinya kekurangakuratan atau bahkan dapat terjadi kesalahan dalam membuat kesimpulan nilai.
Penilai sangat perlu melakukan klarifikasi atau review terhadap objek penilaian dan data pembanding yang digunakan oleh staff atau asisten penilai, bila penilai tidak ikut serta melakukan inspeksi.
Dewasa ini para aparat penegak hukum atau masyarakat pemilik tanah membaca peraturan perundangan dan standar penilaian yang digunakan dalam melaksanakan penugasan penilaian (das sollen) dan yang dilaporkan di dalam laporan penilaian yang telah dilakukan (das sein) tidak sesuai atau malah bertentangan, tentunya hal ini akan mengakibatkan permasalahan hukum tersendiri bagi Penilai di kemudian hari, apakah kesimpulan nilai dalam
laporan penilaian rendah atau tinggi sesuai
pemahaman pemilik tanah/masyarakat dan aparat hukum.
Harapan atau ekspektasi masyarakat pemilik tanah yang akan diganti rugi juga memengaruhi data di lokasi rencana pembangunan yang telah mengalami fluktuasi harga sehingga sulit bagi Penilai untuk mendapatkan data yang wajar, artinya data yang terjadi atau sedang ditawarkan telah terkontaminasi atau terpengaruh oleh rencana pembangunan, kondisi seperti ini tentunya Penilai dapat menggunakan data di lokasi lain yang memiliki karakteristik yang sama/sejenis dengan objek penilaian sebagai data kontrol untuk mendapatkan kesimpulan yang wajar. Adalah tugas Penilai menerapkan keahliannya untuk merefleksikan pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari bukti pasar
yang sebanding. Hal ini merupakan faktor
fundamental dalam penentuan indikasi Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
Apabila terdapat informasi yang diperoleh dari pihak ketiga, Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi tersebut dapat dipercaya atau dapat diandalkan tanpa memengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Penilai seharusnya melakukan review, jika
memiliki keraguan atas kredibilitas atau
keandalannya, maka informasi tersebut tidak
digunakan (SPI 104 – 5.4). Seharusnya Penilai jangan memaksakan menggunakan data yang tidak handal untuk mengurangi risiko kesalahan dalam melakukan analisa penilaian, lebih baik kembali ke lokasi objek penilaian melakukan investigasi yang lebih akurat dari pada terjadi kesalahan dalam melakukan penilaian.
IV. KESIMPULAN
Tujuan penilaian untuk ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, Dasar Nilai adalah Nilai Penggantian Wajar, dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat sampai tingkat daerah.
Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar Tanah, walaupun terjadi penurunan atau
kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya
pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah. Besaran dari NPW apabila sesuai, diterapkan terkait dengan sejumlah uang diatas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah.
Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian
yang terkait dengan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai wajib menggunakan SPI 306.
Penilai harus memiliki Kompetensi di dalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia.
V. SARAN
Penilai yang memiliki Lisensi Pertanahan dari Lembaga Pertanahan perlu melakukan konsolidasi
sesama Penilai Pertanahan untuk melakukan
koordinasi dalam perkembangan peraturan
perundangan yang berkaitan dengan pengadaan tanah
agar selalu ter-update dan mengantisipasi
permasalahan hukum yang mungkin terjadi di kemudian hari dalam melakukan pekerjaan penilaian yang berkaitan dengan ganti kerugian. Hal ini dapat memanfaatkan Kompartemen Penilai Pertanahan yang telah ada di dalam struktur organisasi MAPPI, atau apakah perlu membuat suatu forum penilai pertanahan nasional seperti forum yang telah ada di MAPPI, tentunya hal ini perlu kajian agar tidak terjadi tumpang tindih dari tugas bagan organisasi yang telah ada. Dinamika ini harus diantisipasi dengan arif dan bijak oleh para pemangku kepentingan, karena sudah seharusnya ada lembaga
internal MAPPI yang menjadi jembatan antara Penilai
Pertanahan dan Kementerian Agraria dan
Tataruang/Badan Pertanahan Nasional yang juga membuat regulasi atau aturan yang berkaitan dengan
Penilai dan Penilaian, ini merupakan suatu
keniscayaan. Salam Penilai.
DAFTAR PUSTAKA
KPSPI - MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia – Edisi VI Tahun 2015. Jakarta: MAPPI. KPSPI - MAPPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. Jakarta: MAPPI. Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014. Perubahan Pertama atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014. Perubahan Kedua atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015. Perubahan Ketiga atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015. Perubahan Keempat atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012. Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Ni Luh Asti Widyahari
Pemerintah Indonesia tengah fokus
mempercepat pembangunan infrastruktur untuk
memperkuat pondasi pembangunan yang
berkelanjutan. Tujuannya ialah untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi nasional. Pembangunan infrastruktur tersebut membutuhkan ketersediaan lahan dan tidak jarang memerlukan pengadaan tanah.
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum di Indonesia telah diatur dalam peraturan perundang-undangan, yakni Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 dan peraturan turunannya. Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua atas Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, menyatakan bahwa penetapan besarnya nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa Penilai atau Penilai Publik (Pasal 63, ayat 1). Pelaksanaan tugas Penilai dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak ditetapkannya Penilai oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah (Perpres No. 71 Tahun 2012, Pasal 63, ayat 5). Namun, seringkali kasus pengadaan tanah membutuhkan area yang sangat luas dengan ribuan pemilik aset sehingga mustahil untuk dikerjakan dalam waktu 30 hari kerja. Untuk itu, diperlukan suatu strategi pelaksanaan penilaian nilai ganti kerugian untuk turut mempercepat pembangunan infrastruktur untuk kepentingan umum di Indonesia.
Tujuan penulisan ini adalah untuk
menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum
di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI). Sasarannya ialah mempercepat tahapan verifikasi data dan tahapan
analisis dengan menggunakan metode
terkomputerisasi.
Strategi pada tahapan verifikasi data adalah dengan penggunaan surveyor. Tentu saja, sebelum surveyor turun ke lapangan, penilai terlebih dahulu melakukan pra-survei untuk mendapatkan database yang digunakan untuk keperluan analisis data dengan
metode komputersiasi. Penilaian dengan
komputerisasi penting dilakukan untuk menghindari kesalahan perhitungan manual. Sehingga data yang diinput dapat langsung menghasilkan nilai ganti kerugian sebagai output. Strategi penilaian semi-masal yang terkomputerisasi ini dapat dilakukan oleh semua penilai. Teknik dan metode yang digunakan dapat menghemat waktu, tenaga, dan biaya, serta turut mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia.
Kata Kunci: Penilaian, Pengadaan Tanah,
Metode Terkomputerisasi, Kepentingan Umum
I. PENDAHULUAN
Di tahun 2016, Pemerintah Indonesia tengah fokus untuk mempercepat pembangunan infrastruktur untuk memperkuat pondasi pembangunan yang berkualitas (APBN, 2016). Sasarannya ialah meningkatkan pertumbuhan ekonomi nasional. Pertumbuhan ekonomi nasional sendiri penting untuk
meningkatkan kesejahteraan masyarakat, meningkatkan kesempatan kerja, meningkatkan produktivitas, dan memperbaiki distribusi pendapatan. Pertumbuhan ekonomi nasional juga penting untuk mempersiapkan perekonomian negara menjalani tahapan kemajuan selanjutnya. Hal ini dikarenakan, sebuah perekonomian yang mampu terus-menerus tumbuh dalam jangka panjang umumnya telah mampu
untuk menjadi modern. Untuk menunjang
pertumbuhan ekonomi jangka panjang, yang dibutuhkan bukan hanya tenaga kerja, bahan baku, teknologi, ataupun lembaga sosial. Namun, dibutukan pula adanya infrastruktur yang memadai. Di tahun 2016, anggaran infrastruktur nasional adalah Rp 106 triliun. Bahkan di tahun 2015, anggaran infrastruktur nasional mencapai Rp 290 triliun. Anggaran ini merupakan anggaran terbesar dalam 6 (enam) tahun terakhir dan merupakan yang terbesar dalam sejarah.1)
Untuk dapat melaksanakan pembangunan infrastruktur guna mempercepat pertumbuhan nasional, Pemerintah Indonesia telah melakukan perbaikan pada peraturan dan perundang-undangan terkait pengadaan tanah bagi pembangunan infrastruktur untuk kepentingan umum. Peraturan dan perundang-undangan yang diterbitkan ialah Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 ini memiliki beberapa kelebihan dibandingkan undang-undang terdahulu, yakni (1) adanya kejelasan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah; (2) adanya kejelasan pihak-pihak yang bertanggungjawab untuk setiap tahapan pengadaan tanah; dan (3) adanya kejelasan hasil (output) untuk setiap tahap pengadaan tanah. Undang-undang ini pun memiliki turunan peraturan-peraturan terkait.
Salah satu turunan Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 adalah Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 yang merupakan perubahan kedua atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum. Salah satu pasalnya, yakni Pasal 63, ayat 1, menyebutkan bahwa penetapan besarnya nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa Penilai atau Penilai Publik. Pasal lain yang mengatur mengenai pekerjaan Penilai dalam proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, adalah Pasal 63, ayat 3, Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Pasal tersebut menegaskan bahwa tugas Penilai dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak ditetapkannya Penilai oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Peraturan tersebut bersifat mengikat sedangkan kasus pengadaan tanah seringkali beragam. Pertama, area pengadaan tanah yang sangat luas, misalnya ribuan hektar. Kedua, jumlah Pihak yang Berhak atau pemilik aset yang terkena pengadaan tanah sangatlah banyak, hingga mencapai ribuan orang. Kondisi-kondisi tersebut tentunya memerlukan waktu penyelesaian yang lebih lama dari ketentuan 30 (tiga puluh) hari kerja.
Oleh karena itu, diperlukan suatu strategi untuk mengatasi kondisi tersebut. Strategi yang dibutuhkan adalah strategi penilaian semi-masal yang dapat
membantu percepatan pembangunan untuk
kepentingan umum di Indonesia namun tetap sesuai peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI).
II. METODOLOGI
Pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia seringkali memerlukan lahan yang luas dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga
puluh) hari kerja. Permasalahan studi ini adalah belum adanya strategi penilaian nilai ganti kerugian untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum di Indonesia yang dapat menghemat waktu, tenaga, dan biaya.
Peraturan dan Perundang-Undangan terkait Pengadaan Tanah bagi
Pembagunan untuk Kepentingan Umum
Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 dan Petunjuk Teknis SPI 306
Peranan Penilai pada Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Konsep Nilai Ganti Kerugian
Langkah-Langkah Penilaian Nilai Ganti
Kerugian
Permasalahan: 1.Area yang luas 2.Pemilik aset yang
sangat banyak
Strategi Penilaian Nilai Ganti Kerugian
Untuk itu, studi ini bertujuan untuk menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) dengan cara: (1) mempercepat tahapan verifikasi data; (2) mempercepat tahapan analisis dengan menggunakan metode terkomputerisasi.
Pendekatan yang digunakan pada studi ini adalah pendekatan deskriptif kualitatif untuk mengetahui regulasi dan ketentuan terkait pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Selain itu, digunakan analysis method berupa content analysis. Content analysis dilakukan berdasarkan data sekunder untuk menghasilkan strategi untuk penilaian nilai ganti kerugian dan berfokus pada pengembangan
penilaian semi-masal yang terkomputerisasi
berdasarkan konsep penilaian, prosedur penilaian, serta peraturan dan perundang-undangan yang berlaku.
Pembahasan dimulai dengan deskripsi dari peraturan dan perundang-undangan pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum, serta peranan Penilai terkait dengan pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum. Selanjutnya, dilakukan deskripsi mengenai konsep nilai ganti kerugian dan langkah-langkah analisis untuk menghasilkan nilai ganti kerugian. Analisis untuk menghasilkan suatu strategi yang efektif dan efisien bagi penilai dalam proses penilaian untuk pengadaan tanah terkait pembangunan untuk kepentingan umum difokuskan ke dalam dua tahap penting yang dapat diintervensi. Yakni, percepatan verifikasi data ke lapangan oleh Penilai dan percepatan analisis nilai ganti kerugian. Dari analisis ini dihasilkan strategi penilaian semi-masal terkait pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia.
Studi ini memiliki beberapa catatan. Pertama, studi ini berfokus pada penilaian nilai ganti kerugian
untuk area pengadaan tanah yang luas dan jumlah pemilik lahan yang banyak sehingga berorientasi pada percepatan waktu penyelesaian pekerjaan. Kedua, strategi penilaian yang dirumuskan adalah semi-masal, karena menggunakan pendekatan penilaian masal, namun tetap melakukan analisis bidang per bidang berdasarkan karakteristik yang dimilikinya. Ketiga, metode terkomputerisasi yang dimaksud adalah suatu formula perhitungan penilaian dalam bentuk tabel yang dibuat sendiri oleh penilai sesuai dengan kebutuhan atau kasus yang dihadapi menggunakan Microsoft Excel atau lainnya. Sehingga studi ini menghasilkan strategi penilaian semi-masal untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
III. PERATURAN, PERUNDANG-UNDANGAN, DAN PERANAN PENILAI TERKAIT PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Pengadaan tanah telah lama dilaksanakan. Peraturan pertama yang mengaturnya secara khusus adalah Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005, hingga muncul yang terbaru yakni Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 beserta turunannya.
III.1 PERATURAN DAN PERUNDANG-UNDANGAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM DI INDONESIA
Kondisi terkini, pemerintah telah mereformasi peraturan dan perundang-undangan terkait pengadaan tanah berupa Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, termasuk peraturan
pendukungnya, yaitu (1) Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012; (2) Peraturan Presiden Nomor 40 Tahun 2014; (3) Peraturan Presiden Nomor 99 Tahun 2014; (4) Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015; (5)
Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015; (6) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012; (7) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2015; (8) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 22 Tahun 2015; (9) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 72 Tahun 2012; dan (7) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13/PMK.02/2013.
Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012, pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan melalui 4 (empat) tahap, yaitu:
1. Tahap Perencanaan;
Pada tahap ini setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum menyusun Dokumen Perencanaan
Pengadaan Tanah. Dokumen Perencanaan
Pengadaan Tanah tersebut disusun berdasarkan studi kelayakan (feasibility study) yang mencakup survei sosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan harga tanah, dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat pengadaan tanah dan bangunan, serta studi lain yang diperlukan. Dokumen Perencanaan tersebut selanjutnya diserahkan oleh instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur yang melingkupi wilayah letak tanah berada. 2. Tahap Persiapan;
Dalam tahap persiapan, Gubernur membentuk
Tim Persiapan, yang beranggotakan
Bupati/Walikota, SKPD Provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya. Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim Persiapan, Gubernur membentuk sekretariat persiapan Pengadaan Tanah yang berkedudukan di Sekretariat Daerah Provinsi. Adapun tugas Tim Persiapan sebagai berikut: (1) melaksanakan
pemberitahuan rencana pembangunan; (2)
melakukan pendataan awal lokasi rencana pengadaan; (3) melaksanakan konsultansi publik rencana pembangunan; (4) menyiapkan penetapan
lokasi pembangunan (5) mengumumkan
penetapan lokasi pembangunan. 3. Tahap Pelaksanaan
Berdasarkan Penetapan Lokasi Pembangunan
untuk kepentingan umum, instansi yang
memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan dilengkapi/dilampiri Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dan Penetapan Lokasi Pembangunan. Ketentuan mengenai penyelenggaraan pengadaan tanah
diserahkan kepada Kepala BPN, yang
pelaksanaannya dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi: (1)
inventarisasi dan identifikasi penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
(2) penilaian ganti kerugian; (3) musyawarah penetapan ganti kerugian; dan (4) pemberian ganti kerugian.
Pada tahap penilaian ganti kerugian, hasil pengumuman dan/atau verifikasi serta perbaikan
atas hasil inventarisasi dan identifikasi
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Penetapan besarnya nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik yang ditunjuk dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah yang penilaiannya dilaksanakan paling lama 30 hari kerja.
4. Tahap Penyerahan Hasil
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah paling lama 7 hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dengan berita acara. Setelah proses penyerahan, paling lama 30 hari kerja instansi yang memerlukan tanah wajib melakukan pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat dimulai proses pembangunan.
Tabel 1. Empat Tahap Undang-Undang
No. 2 Tahun 2012
Tahap Output Pelaksana
Perencanaan Dokumen perencanaan: maksud dan tujuan rencana pembangunan, kesesuaian rencana tata ruang, letak dan luas tanah (konsultasi publik) Instansi yang memerlukan tanah Persiapan Penetapan Lokasi: didahului konsultansi publik dan masyarakat dapat mengajukan keberatan kepada PTUN hingga MA Gubernur (dapat didelegasikan ke bupati/walikota) Pelaksanaan Pemutusan hubungan hukum dan pembayaran ganti rugi pada pihak yang berhak. Kepala Kantor Wilayah BPN (dapat didelegasikan ke Kepala Kantor Pertanahan
Penetapan penilai publik. Masyarakat dapat mengajukan keberatan. Kab/Kota) Penyerahan
Hasil Penyerahan sertifikat ke instansi yang memerlukan tanah.
BPN
III.2. PERAN PENILAI PUBLIK DALAM PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN
INFRASTRUKTUR BAGI KEPENTINGAN UMUM
Melalui Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012, Pemerintah telah menetapkan Penilai yang diberi tugas untuk menilai objek yang terkena pengadaan tanah dan sekaligus merumuskan kriteria penilai, yaitu pengertian Penilai Pertanahan/Penilai Publik adalah perseorangan yang telah diangkat oleh Menteri Keuangan dan telah mendapatkan lisensi dari Lembaga Pertanahan. Penilai Publik di dalam melakukan tugasnya bersifat profesional dan independen sedangkan dalam pengadaannya dilakukan melalui lelang terbuka atau umum.
Peranan Penilai Publik terkait pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum ini dijamin oleh Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012. Pasal-pasal yang menyangkut mengenai peran penilai adalah sebagai berikut:
1. Pasal 1, ayat 11: Penilaian Pertanahan selanjutnya disebut Penilai, adalah orang atau perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat ijin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.
2. Pasal 31, ayat 1: Lembaga Pertanahan menetapkan penilai sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundang-undangan.
3. Pasal 32, ayat 1: Penilai yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam pasal 31, ayat 1, wajib bertanggung jawab terhadap penilaian yang telah dilaksanakan.
Pelanggaran terhadap kewajiban Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikenakan sanksi administratif dan/atau pidana sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
IV. KONSEP DAN PROSEDUR PENILAIAN NILAI GANTI KERUGIAN DI INDONESIA IV.1. KONSEP PENILAIAN NILAI GANTI KERUGIAN DI INDONESIA BERDASARKAN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (SPI) 2015
AND PERATURAN DAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU
Konsep nilai dalan penilaian nilai ganti kerugian berdasarkan Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 menganut pada: (1) pembeli (Instansi yang memerlukan tanah) berminat membeli bahkan cenderung terpaksa membeli; dan (2) penjual (Pihak yang Berhak) tidak berminat menjual tetapi cenderung terpaksa menjual. Sedangkan nilai pada transaksi normal yang merujuk pada harga pasar memiliki prinsip pembeli yang berminat membeli (willing
buyer), penjual yang berminat menjual (willing seller),
pembeli dan penjual mengetahui manfaat dari properti; dan transaksi dilakukan tanpa paksaan.
Untuk itu, SPI membuat konsep Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) atau yang disebut juga Nilai Ganti Kerugian. Definisi dari Nilai Ganti Kerugian adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non-fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. (SPI 306; 3.10).
Nilai ganti kerugian terdiri dari 2 (dua) komponen, yakni kerugian fisik (material) dan kerugian non-fisik (immaterial). Objek kerugian fisik meliputi tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, dan benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan saran pelengkap bangunan (SPI 306; 5.8). Sedangkan objek penilaian kerugian non-fisik terdiri dari kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan, kehilangan bisnis, termasuk alih profesi; kerugian emosional (solatium); biaya transaksi; kompensasi masa tunggu (bunga), kerugian tanah sisa, dan kerugian fisik lain (SPI 306; 5.9). Untuk menghasilkan nilai ganti kerugian tersebut, maka nilai dari setiap komponen dijumlahkan, baik nilai dari komponen fisik dan komponen non-fisik.
IV.2. PROSEDUR PELAKSANAAN PENILAIAN NILAI GANTI KERUGIAN DI INDONESIA
Untuk dapat melaksanakan pekerjaan penilaian nilai ganti kerugian, berikut ini prosedur pelaksanaan penilaian ganti kerugian yang umum dilaksanakan.
1. Persiapan/pendekatan survei sekunder/desk
study (identifikasi masalah dan definisi
penugasan);
2. Survei lapangan/pendekatan survei primer (pengumpulan dan pemilihan data):
a. Pemeriksanaan fisik dan legal aset di lapangan (data khusus);
b. Pengumpulan data umum dan data pasar;
3. Melakukan analisis:
a. Penilaian aset sesuai dengan
pendekatan dan metode terpilih; b. Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini
nilai akhir; 4. Penyusunan laporan; 5. Presentasi dan diskusi; 6. Penyampaian laporan akhir.
V. ANALISIS DAN DISKUSI
Pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia seringkali memerlukan lahan yang luas dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja. Permasalahan studi ini adalah belum adanya strategi penilaian nilai ganti kerugian untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum di Indonesia yang dapat menghemat waktu, tenaga, dan biaya.
Untuk itu, studi ini bertujuan untuk menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) dengan cara: (1) mempercepat tahapan verifikasi data; (2) mempercepat tahapan analisis dengan menggunakan metode terkomputerisasi.
V.1. KONSEP PENILAIAN SEMI-MASAL UNTUK PENILAIAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM DI INDONESIA
Konsep dari penilaian semi-masal untuk penilaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia menggunakan metode terkomputerisasi yang dibuat berdasarkan kebutuhan
penilai. Metode terkomputerisasi ini adalah suatu tabel perhitungan yang mampu mengolah cara menghitung manual ke dalam perhitungan komputerisasi berdasarkan input data hasil verifikasi di lapangan. Komputerisasi disini menggunakan Microsoft Excel ataupun lainnnya sesuai kenyamanan penilai. Selanjutnya, nilai ganti kerugian dihasilkan secara otomatis tanpa perlu melakukan copy-paste formula untuk setiap bidang seperti proses penilaian umumnya. Berikut ini merupakan alur penilaian semi-masal untuk penilaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia.
Langkah-langkah pada strategi penilaian semi-masal untuk penilaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia, yakni:
1. Persiapan
Pekerjaan persiapan ini sangat penting untuk diperhatikan karena berpengaruh terhadap kelancaran pekerjaan di lapangan. Tahap persiapan di dalam pekerjaan ini adalah identifikasi masalah dan lingkup penugasan, serta perencanaan implementasi pelaksanaan pekerjaan secara keseluruhan termasuk mekanisme dan prosedurnya.
Penilai pada umumnya memulai pekerjaan penilaian setelah diterbitkannya penetapan oleh Lembaga Pertanahan. Namun, strategi yang dapat dilakukan adalah melakukan persiapan pekerjaan sebelum menerima data dari Lembaga Pertanahan. Maka, diperlukan hal-hal sebagai berikut:
a. Penilai melakukan persiapan terkait
identifikasi masalah dan lingkup
penugasan;
b. Perencanaan implementasi pelaksanaan pekerjaan secara keseluruhan meliputi: 1) Penyusunan tim dan pembekalan
teknis kepada tim Penilai dan tim
keseluruhan (data typist,
administrasi) yang terlibat.
2) Penyiapan peralatan pra-survei dan
survei, termasuk menyiapkan
Formulir Isian Verifikasi Aset.
Gambar 2. Alur Penilaian Semi-Masal untuk Penilaian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
2. Melakukan Pra-Survei
Mengingat area/aset yang dinilai cukup besar & tersebar dan waktu penyelesaian pekerjaan sangat terbatas, maka perlu dilakukan pra-survei data primer maupun sekunder yang relevan dengan objek penilaian untuk mempercepat proses penilaian nilai ganti kerugian, yakni:
a. Pra-survei nilai pasar tanah; b. Pra-survei nilai bangunan dan
fasilitas bangunan permukiman; c. Pra-survei nilai bangunan dan
fasilitas bangunan industri;
d. Pra-survei lainnya sesuai kebutuhan. Data yang dikumpulkan pada pra-survei, dikompilasi dan dimasukkan sebagai data dasar dari tabel penilaian terkomputerisasi tersebut.
3. Melakukan Survei/Verifikasi Data di
Lapangan
Survei dilaksanakan untuk pengumpulan data umum dan data khusus. Untuk verifikasi data, dilakukan dengan pemeriksaan fisik dan legal aset di lapangan setelah mendapat daftar nominatif pemilik dari Lembaga Pertanahan, meliputi: lokasi, karakteristik tanah, legalitas, fisik bangunan, proses produksi, peralatan-peralatan pendukung atau sarana-sarana lainnya, fisik alat berat dan kendaraan, dan bukti penguasaan.
4. Analisis Data
Untuk menentukan nilai ganti kerugian maka data yang dikumpulkan dianalisis dengan melakukan input data hasil verifikasi di lapangan.
5. Penyusunan Laporan
V.2. ANALISIS PERCEPATAN PADA TAHAP VERIFIKASI DATA
Setelah penilai mendapat daftar nominatif pemilik (DNP) dari Lembaga Pertanahan yang merupakan data hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan
tanah, DNP wajib diumumkan di kantor
desa/kelurahan, kantor kecamatan, dan tempat Pengadaan Tanah dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja (UU No. 2/2012, Pasal 29, Ayat 1). Setelah diumumkan dan melewati masa keberatan Pihak yang Berhak, hasil pengumuman atau verifikasi dan perbaikan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dan selanjutnya menjadi dasar penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti Kerugian (UU No. 2/2012, Pasal 30).
Berdasarkan pasal-pasal tersebut, Penilai hanya dapat mengeluarkan nilai Ganti Kerugian berdasarkan DNP. Selanjutnya Nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai menjadi dasar musyawarah penetapan bentuk Ganti Kerugian. (UU No. 2/2012, Pasal 32, Ayat 3).
Umumnya langkah yang dilakukan penilai
adalah adalah terjun ke lapangan untuk melakukan verifikasi data. Namun, untuk menghemat waktu,
tenaga, biaya dan mendukung percepatan
pembangunan infrastruktur di Indonesia dan tetap sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan dan SPI adalah dengan melakukan terobosan pada tahap data verifikasi. Tahap data verifikasi tersebut dimulai persiapannya sejak pada tahap pengumpulan data dari kegiatan pra-survei. Adapaun langkah-langkah yang dapat dilakukan secara adalah:
1. Melakukan Pra-Survei Data Nilai Pasar
Penilai melakukan survei ke lapangan untuk mengumpulkan data transaksi pembanding (data permintaan dan penawaran) yang relevan dengan objek penilaian. Contoh data yang dikumpulkan:
a. Data Nilai Pasar Tanah: Mencari data nilai tanah untuk tipe tanah berdasarkan lebar jalan dan bukti kepemilikan (akta jual beli, girik, maupun sertifikat). Jumlah tipe tanah dan tipe lebar jalan yang dinilai tergantung dari kondisi area pengadaan tanah.
b. Data Nilai Bangunan dan Fasilitas Bangunan
Permukiman: Data yang dikumpulkan
berdasarkan tipe bangunan (bangunan rumah tinggal, bangunan kontrakan, bangunan tempat usaha, bangunan fasilitas umum, fasilitas bangunan). Selanjutnya, tipe-tipe tersebut juga dikategorikan.
1. Bangunan Rumah Tinggal
a. Bangunan Permanen 2 Lantai: Tipe 1, Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan berdasarkan spesifikasi bangunan. b. Bangunan Permanen 1 Lantai: Tipe
1, Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan berdasarkan spesifikasi bangunan. c. Bangunan Semi Permanen, Tipe 1,
Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan berdasarkan spesifikasi bangunan. d. Teras (berdasarkan spesifikasi) e. Kamar mandi luar (semi permanen,
permanen)
2. Bangunan Kontrakan (dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan spesifikasi bangunan)
3. Bangunan Tempat Usaha (dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan spesifikasi bangunan)
4. Fasilitas Umum, mencakup bangunan fasilitas umum (kantor pemerintahan, bangunan ibadah, sekolah) dan fasilitas bangunan (septic tank, torn air, tanki air, pagar, pintu pagar, perkerasan halaman, kanopi, kandang binatang, kolam ikan, saluran, dan lain-lain sesuai kebutuhan). c. Data Nilai Bangunan dan Fasilitas Bangunan
Industri
Dikategorikan menjadi pabrik, gudang (dengan berbagai tipe), los/workshop, ground tank, bangunan genset, trafo. Fasilitas bangunan,
antara lain perkerasan halaman dan jalan industri (paving area gudang, beton area pabrik, aspal/hotmix area pabrik dan gudang), pagar (berdasarkan ketinggian dan material), septic
tank, tangki air industri (tangki horizontal,
tangki rectangular), deep well (pompa deep
well, pengeboran deep well berdasarkan
kedalaman).
2. Input Data Hasil Pra-Survei ke Perhitungan Terkomputerisasi
Berdasarkan hasil pra-survei, data yang dikumpulkan menjadi data dasar (database) untuk metode terkomputerisasi ini. Tabel Perhitungan Terkomputerisasi menjadikan data dasar ini menjadi acuan perhitungan untuk menghasilkan nilai ganti kerugian. Hal ini yang menyebabkan strategi penilaian yang dilakukan bersifat semi-masal, karena penilaian yang dilakukan tetap satu per satu objek dan bidang per bidang berdasarkan database yang telah terkategori sesuai dengan kebutuhan.
3. Penggunaan Surveyor untuk Membantu Verifikasi Data
Setelah hasil pra-survei tersinkronisasi ke dalam tabel perhitungan terkomputerisasi, selanjutnya adalah malakukan verifikasi data ke lapangan. Selain berbekal formulir verifikasi yang telah disesuaikan dengan tabel perhingan terkomputerisasi, data yang dibutuhkan untuk verifikasi data di lapangan adalah DNP dari Lembaga Pertanahan.
Surveyor yang digunakan tergantung dari volume objek penilaian. Namun yang tetap diperhatikan pada tahap ini adalah surveyor harus mendapat pemahaman mengenai penilaian nilai ganti kerugian dan selama pelaksanaan pekerjaan diawasi oleh penilai. Hal ini dilakukan untuk mencegah surveyor melakukan kesalahan selama verifikasi data dan jalannya pekerjaan penilaian nilai ganti kerugian tetap sesuai dengan SPI. Pada strategi ini, penilai tetap melakukan
verifikasi data dan dibantu dengan surveyor. Sehingga diharapkan penggunaan surveyor dapat membantu percepatan proses penilaian nilai ganti kerugian sehingga proses pekerjaan ini tetap sesuai dengan ketentuan peraturan dan perundang-undangan.
V.3. ANALISIS PERCEPATAN PADA TAHAP ANALISIS PENILAIAN MENGGUNAKAN
METODE TERKOMPUTERISASI
Hasil dari pra-survei, DNP yang telah diverifikasi menjadi input pada tabel perhitungan terkomputerisasi. Untuk melaksanakan proses ini memerlukan proses input data yang sudah ditelaah oleh Penilai. Sehingga, berikut ini adalah alur pengolahan data selama proses penilaian nilai ganti kerugian.
Berdasarkan strategi percepatan pada tahap verifikasi data dan tahap analisis menggunakan metode terkomputerisasi, maka kelebihan dan kekurangan dari strategi ini adalah:
A. Kelebihan:
1. Menghindari kesalahan perhitungan
manual
2. Menghindari kesalahan perhitungan excel biasa, karena tidak membutuhkan copy
paste template perhitungan untuk setiap
bidang
3. Dapat diterapkan untuk bidang yang sangat luas dengan jumlah Pihak yang
Berhak yang banyak, sehingga
Penilai/Badan Usaha Penilai tidak perlu melakukan konsorsium dengan badan usaha Penilai lainnya
4. Menghemat waktu, tenaga, dan biaya 5. Indikasi nilai ganti kerugian bisa didapat
sebelum dilakukan verifikasi di lapangan 6. Perhitungan nilai tidak bisa diubah-ubah
per bidang, sehingga dapat mencegah permainan nilai. BPN DNP Koordinator Penilai Penilai 1,2,3,.. Tim Field Work Verifikasi Supervisor dan Koordinator Lapangan Data Typist
Review Tim dan Wakil Ketua Tim
Pelaporan Review Akhir dan Finalisasi Review Penilai Analisis OK Not OK
Gambar 3. Alur Pengolahan Data Selama Proses Penilaian Nilai Ganti Kerugian Menggunakan Perhitungan Terkomputerisasi
B. Kekurangan:
1. Membutuhkan persiapan yang sangat matang
2. Butuh waktu untuk menyusun
perhitungan yang terkomputerisasi secara otomatis
3. Apabila data dasar yang dimasukkan tidak valid atau salah, maka akan berpengaruh pada banyak nilai bidang.
VI. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia seringkali memerlukan area yang luas dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja. Untuk itu, perlu dilakukan strategi penilaian semi-masal yang dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) dengan cara:
1. Mempercepat tahapan verifikasi data dengan melakukan pra-survei untuk data yang dapat mewakili objek dan karakteristik pengadaan tanah dan dengan menggunakan jasa surveyor dalam verifikasi data di lapangan. Pra-survei dilakukan untuk mendapatkan data nilai pasar dari tanah, bangunan dan fasilitas bangunan permukiman (rumah tinggal, kontrakan, tempat usaha, dan fasilitas umum). Data yang dihimpun menjadi database untuk tabel perhitungan terkomputerisasi. Selanjutnya adalah menggunakan jasa surveyor untuk verifikasi data di lapangan sebagai pembantu Penilai di lapangan.
2. Mempercepat tahapan analisis dengan
menggunakan metode terkomputerisasi.
Berdasarkan hasil tahapan sebelumnya, data yang dikumpulkan dapat diinput langsung ke dalam tabel metode terkomputerisasi yang langsung menghasilkan nilai ganti kerugian. Sedangkan, rekomendasi yang dapat diberikan adalah:
1. Penentuan batas waktu pelaksanaan penilaian ganti kerugian menjadi 30 hari belum memperhatikan banyaknya kasus pengadaan tanah di Indonesia. Sehingga, akan lebih bijaksana apabila aturan tersebut dibuat berdasarkan luas area pengadaan tanah dan jumlah Pihak yang Berhak.
2. Tabel perhitungan terkomputerisasi dapat dibawa lebih lanjut menjadi suatu aplikasi
terbuka yang terstandardisasi, yakni
pengguna dapat memasukkan input database maupun data nominatif hasil verifikasi di lapangan dan dapat langsung menghasilkan nilai ganti kerugian.
3. Penilai perlu untuk terus merangkul teknologi
informasi sehingga dapat memudahkan Penilai dalam melakukan pekerjaannya.
DAFTAR PUSTAKA
Kementerian Keuangan. 2016. Informasi APBN 2016. Jakarta: Kemenkeu.
Kementerian Keuangan. 2017. Informasi APBN 2017. Jakarta: Kemenkeu.
KPSPI - MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia – Edisi VI Tahun 2015. Jakarta: MAPPI. KPSPI - MAPPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. Jakarta: MAPPI. Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014. Perubahan Pertama atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014. Perubahan Kedua atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015. Perubahan Ketiga atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015. Perubahan Keempat atas Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012. Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Yusuf, Hamid. 2016. Memahami Nilai Penggantian Wajar: Penilaian Terkait Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum. Jakarta: MAPPI.
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
Abstrak – Penelitian ini dilakukan bertujuan
untuk mengetahui apakah terdapat pengaruh rasio-rasio keuangan seperti return on equity (ROE), return
on biological asset (ROBA), terhadap rasio penilaian price to book value (PBV) pada masing-masing
perusahaan perkebunan yang tercatat di bursa saham Indonesia (IDX) dan di bursa saham Singapore (SGX), dimana pengaruh tersebut didasari kepada penerapan pengukuran nilai aset biologis yang berbeda. Nilai tanaman (aset biologis) pada perusahaan perkebunan yang tercatat di IDX selama ini masih diukur menggunakan model biaya (Nilai Buku). Sedangkan perusahaan perkebunan yang tercatat di SGX selama ini telah menerapkan model revaluasi (Nilai Wajar). Pengujian terhadap sampling digunakan model pengujian regresi data panel dengan pilihan model fixed effect (FEM). Hasil penelitian yang diperoleh, menunjukan bahwa hanya variabel
ROBA pada masing-masing wilayah studi
berpengaruh terhadap rasio penilaian PBV. Namun secara bersama-sama, kedua variabel ROE dan ROBA berpengaruh signifikan. Pengujian lain menunjukan bahwa terdapat perbedaan rata-rata nilai PBV dari kedua wilayah sampel IDX dan SGX. Sehingga perbedaan ini memberikan pengertian bahwa terdapat indikasi pengaruh nilai aset tanaman atau aset biologis terhadap pembentukan rasio penilaian. Hal ini dapat disebabkan adanya penerapan Standar Akuntansi Keuangan terkait pengukuran aset biologis yang berbeda dari kedua bursa efek IDX dan SGX.
Kata kunci: ROBA, ROE, PBV, Biological Asset dan Nilai Wajar
I. PENDAHULUAN
Besarnya potensi sumberdaya perkebunan di wilayah Asia Tenggara, telah mendorong usaha perkebunan menjadi salah satu andalan yang menggerakan ekonomi pada wilayah ini secara signifikan. Terdapat sejumlah perusahaan perkebunan
telah mengambil peran dalam peningkatan
sumberdaya keuangannya dengan menggunakan
instrumen pasar modal. Beberapa perusahaan
perkebunan Indonesia telah memasuki dan terdaftar di bursa efek Indonesia, antara lain PT. Astra Agro Lestari, PT. PP London Sumatera Indonesia, Sinar Mas Agro Resources and Technology, PT. Tunas Baru Lampung, PT. Sampurna Agro, PT. Gozco Plantation dan PT. BW. Plantation. Selain terdapat juga sejumlah perusahaan yang berafiliasi dengan perusahaan Indonesia lainnya telah mencatatkan diri di bursa regional lainnya seperti di Singapore antara lain Golden Agri Recources, First Resouces, LTD, Ltd., Wilmar International, Ltd., Indofood Agri Resources Ltd., Bumitama, Ltd dan Kencana Agri, Ltd (lihat Tabel 1).
Selama ini, perusahaan perkebunan di
Indonesia dalam pengukuran nilai aset tanamannya masih menggunakan konsep historical cost (model biaya atau nilai buku). Hal ini dikarenakan pengaturan standar akuntansi keuangan (SAK) di Indonesia masih belum mengatur pengukuran nilai aset tanaman, sehingga selama ini masih menggunakan PSAK 16 (Aset Tetap). Sementara itu, beberapa negara lain terutama Singapore telah menerapkan Nilai Wajar (Fair Value) pada aset-aset yang terkelompok aset biologis (Biological Assets) dimana salah satu yang termasuk kelompok ini adalah tanaman. Tanaman sebagai aset biologis digolongkan kepada aset tidak lancar, yang mana menurut Standar
