BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Manusia adalah mahluk hidup yang bersifat sosial yang tidak dapat hidup sendiri tanpa orang lain, masing-masing berdampingan satu dengan yamg lainnya, saling tolong-menolong, tukar-menukar barang untuk memenuhi kehidupannya baik dengan cara jual beli, sewa menyewa, pinjam meminjam atau suatu usaha lain yang bersifat pribadi maupun untuk kesejahteraan bersama.
Berkenaan dengan perjanjian sewa-menyewa terdapat 2 (dua) pihak yaitu pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.1
Pihak yang menyewakan barang harus percaya bahwa penyewa akan membayar sewa dari barang tersebut. Akan tetapi tentunya masih ada kekhawatiran apabila si penyewa tidak memenuhi janjinya tersebut dan malah menjual barang yang yang disewakan kepada pihak ketiga, dan akhirnya pihak yang menyewakan akan memgalami kerugian. Maka untuk menolong orang yang
Keuntungan yang didapat oleh masing-masing pihak tersebut dalam melaksanakan perjanjian sewa-menyewa adalah pihak penyewa dapat menghemat sebagian dari dananya bila menyewakan suatu barang dari pada harus membelinya, sedangkan bagi pihak yang menyewakan bisa mendapat keuntungan dari pembayaran dan harga sewa serta dapat memperluas bidang usahanya.
1
menyewakan barang dibuatlah pokok perjanjian yang disebut sewa-menyewa barang.
Perjanjan sewa menyewa merupakan suatu perjanjian yang diatur dalam Burgelijk Wetboek (BW). Perjanjain sewa-menyewa ini tunduk kepada ketentuan -ketentuan umum dari perjanjian yang diatur dalam Buku III KUHPerdata sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang menyatakan bahwa sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkam diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut.
Perkembangannya didasarkan pada “ kebebasan hukum berkontrak “ sebagai asas dari perjanjian yang diatur dalam Pasal 1338 jo Pasal 1320 KUHPerdata. Dalam form pranata sewa-menyewa merupakan pranata hukum perjajian yang of contract ( tertulis ) biasanya penyewa disodori perjanjian dengan syarat-syarat yang ditetapkan sendiri oleh yang menyewakan, sedangkan penyewa hanya dapat mengajukan perubahan pada hal-hal tertentu saja umpamanya tentang harga, tempat penyerahan barang dan cara pembayaran, dimana hal ini pun apabila dimungkinkan oleh yang menyewakan.
Wirjono Prodjodikoro menyatakan bahwa sistem Burgelijk Wetboek (BW) juga memungkinkan para pihak mengadakan persetujuan-persetujuan yang sama sekali tidak diatur dalam BW, Wvk atau undang-undang lain2
Negara Indonesia sebagai negara yang berkembang dimana struktur kehidupan masyarakat dan perekonomiannya sebagian besar menggunakan tanah
.
2
maka tanah sangat penting bagi kehidupan dan penghidupan bangsa, juga sebagai sarana pokok dalam pembangunan, begitu pentingnya tanah bagi penghidupan bangsa maka manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia hidup di atas tanah untuk memperoleh kebutuhan hidup dan mendaya-gunakan tanah, oleh karena itu pemegang hak atau pemilik tanah mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang merupakan hak miliknya.
Mengalihkan hak atas tanah kepada orang lain atau memberikan hak menguasai dan menggunakan hak atas tanah miliknya kepada orang lain secara sewa dapat dilakukan, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan hukum serta kebiasaan masayarakat, sehingga pemegang hak atas tanah berhak mengambil hasil dari penyewaan tanah hak miliknya untuk penunjang perekonomiannya. Penggunaan tanah bukan oleh pemiliknya masih sering dijumpai dalam masyarakat, hal ini disebabkan karena harga tanah yang tiap tahun terus meningkat sehingga mendorong orang yang tidak memiliki tanah menyewa tanah milik orang lain agar dapat memenuhi kebutuhan baik untuk digunakan sebagai tempat tinggal maupun dibangunnya bangunan guna usaha sebagai penyewa tanah, oleh karena itu maka penyewa tanah tersebut mengadakan perjanjian sewa-menyewa tanah unruk mendirikan bangunan.
sesuai dengan kesepakatan yang telah diperjanjikan sebelumnya oleh pemilik tanah dan pihak penyewa.
Berkaitan dengan hak sewa yang diuraikan secara khusus di Pasal 44 ayat (1) UUPA dinyatakan bahwa “ seorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah apabila ia tidak berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan pembangunan , dengan membayar uang sebagai sewanya “ dalam penjelasan Pasal 44 UUPA disebutkan bahwa oleh karena hak sewa merupakan hak pakai yang intinya adalah hak untuk menggunakan dan atau untuk memungut hasil dari tanah milik orang lain dalam selang jangka waktu tertentu.
Pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah ‘ perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lain” perjanjian tersebut mengikat para pihak secara hukum untuk melaksanakan hak dan kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian itu. Perjanjian memberikan kepastian bagi penyelesaian sengketa dan perjanjian ditujukan untuk memperjelas hubungan hukum3
Perjanjian sewa-menyewa pun dapat berakhir, berakhirnya perjanjian sewa-menyewa secara umum diatur di dalam undang-undang. Penentuan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Ketentuan hukum perjanjian sewa menyewa di dalam KUHPerdata membedakan
.
Salah satu hak medapatkan hak atas tanah adalah dengan melakukan perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewa-menyewa diatur dalam buku III KUHPerdata tentang perikatan. Pasal 1233 KUHPerdata menentukan “ tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian, maupun karena undang-undang”
3
antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis. Berakhirnya sewa-menyewa bisa dikarenakan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan. . Perjanjian sewa-menyewa tertulis diatur di dalam Pasal 1570 KUHPerdata yang berbunyi “jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut berakhir dengan hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukannya suatu pemberitahuan untuk itu”, sedangkan perjanjian sewa menyewa lisan diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang berbunyi “ jika sewa tidak dibuat dengan tulisan maka sewa tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
Batas akhir sewa menyewa tidak ditentukan waktu juga bisa menjadi alasan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa, penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian sewa menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak. Undang-undang tidak mengatur perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu, sehinga kesepakatan diserahkan kepada kedua belah pihak4
4
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Op.cit, hal 240.
mengatakan bahwa ia akan menggunakan sendiri barangnya, kecuali apabila waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan. Kedua putusan pengadilan penghentian sewa-menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak saja hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di dalam Pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981 tentang hubungan sewa menyewa perumahan. Ketiga apabila benda objek sewa-menyewa musnah dicantumkan dalam Pasal 1553 KUHPerdata mengatur apabila benda sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak , maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian terakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan yang memaksa.
Kasus putusan Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN. Mdn yang di dalamnya terdapat perjanjian sewa-menyewa yang mengikat para pihak terjadi pembatalan sewa-menyewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik tanah yang menyewakan tanahnya untuk dibangun sebuah bangunan mesjid dan 6 (enam) pintu ruko dimana satu buah ruko diperjanjikan untuk disewakan kepada pihak kedua. Akan tetapi perjanjian sewa menyewa tersebut tidak menentukan batas waktu perjanjian sewa-menyewa tersebut terus berlangsung.
yang dibangun oleh pemilik tanah dan membangun mesjid baru dan 6 (enam) pintu rumah ruko. Secara faktual bangunan rumah ruko tersebut adalah milik CV.Cipta Jaya tetapi secara yuridis, karena tanah tersebut merupakan tanah wakaf dan tidak boleh diperjual-belikan maka secara yuridis 1(satu) Mesjid dan 6(enam) bangunan rumah ruko tersebut tetap dibuat atas nama Tergugat I (pemilik tanah) . Jika dilihat dalam Pasal 4 huruf a Akta Perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak jelas bahwa antara Tergugat I (pemilik tanah) dengan penggugat telah mengikatkan diri sebagai kesepakatan sewa-menyewa yang dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan dan selagi rumah ruko tersebut masih tetap tegak berdiri dapat ditempati dan juga kepada keluarga serta kepada ahli waris Penggugat. Tetapi Tergugat I melakukan pembatalan perjanjian sewa-menyewa tersebut terhadap penggugat dengan dasar hukum Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang penghuni rumah bukan pemilik dalam Pasal 21 yang menyatakan bahwa “ sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis dan telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut”. Hal ini sungguh sangat menarik untuk dikaji yaitu mengenai pembatalan perjanjian sewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik tanah dengan persetujuan ahli waris dari mantan Direktur CV.Cipta jaya.
B. Permasalahan
Adapun permasalahan yang akan diangkat di dalam skripsi ini adalah: 1. Apakah pembatalan sewa-menyewa dapat dilakukan tanpa persetujuan dari
pihak penyewa ?
2. Apakah yang menjadi dasar pembatalan dan berakhirnya perjanjian sewa
menyewa yang dilakukan oleh pemilik tanah dan ahli waris terhadap penyewa bangunan ruko berdasarkan putusan Pengadilan Negeri No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn?
3. Bagaimanakah kajian dan analisis kasus, apakah putusan tersebut telah berkeadilan atau tidak ?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan ini selain guna memperoleh gelar sarjana hukum, juga untuk memperluas wawasan dan pola pikir tentang pembatalan sewa-menyewa yang dilakukan secara sepihak terhadap bangunan rumah ruko yang dilakukan oleh ahli waris dan pemilik hak atas tanah di tinjau dari Putusan Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
Adapun tujuan penulisan skripsi ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah sewa-menyewa dapat dibatalkan tanpa persetujuan pihak penyewa.
3. Untuk mengetahui apakah putusan Pengadilan Negeri No. 227/Pdt.G/2012/ PN.Mdn sudah berkeadilan atau tidak.
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat penulisan skripsi ini adalah :
1. Secara Teoretis, penulisan skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi
perkembangan ilmu pengetahuan, khususnya dalam hal pembatalan hak sewa-menyewa.
2. Secara Praktis, skripsi ini dapat menjadi salah satu pedoman bagi pihak-pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa.
E. Metode Penelitian
1. Jenis Penilitian
Didalam penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian hukum Normatif dan Study Kasus. Penelitian Normatif yaitu metode penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder, penelitian hukum normatif atau kepustakaan tersebut mencakup penelitian hukum normatif dengan cara mengumpulkan data sekunder yang diperoleh dari buku-buku perpustakaan maupun perundang-undangan yang berhubungan dengan permasalahan di dalam skripsi ini5
2. Sumber data
. Sedangkan studi kasus adalah metode penelitian dengan memeriksa kasus dengan melakukan pengamatan putusan, pengumpulan data, dan analisis informasi dan pelaporan hasilnya pada putusan Pengadilan Negeri Medan.
5
Adapun data merupakan bahan yang sangat diperlukan dalam penyusunan sebuah skripsi, data yang digunakan dalam sebuah skripsi meliputi data sekunder dan data primer.
a. Data sekunder adalah yang diperoleh secara tidak langsung yang berasal dari buku-buku dan dokumen yang disediakan di perpustakaan atau milik pribadi dan bahan-bahan sekunder seperti kamus besar bahasa Indonesia dan Black’s Law Dictionary6
b. Data primer dari penulisan skripsi ini merupakam putusan yang diambil
langsung dari Pengadilan Negeri Medan yaitu berupa Putusan dengan No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
. Data sekunder yang diperoleh untuk skripsi ini adalah berasal dari KUHPerdata, buku-buku tentang perjanjian sewa-menyewa, pendapat para ahli tetang perjanjian dan sewa-menyewa.
Untuk memperoleh data dalam penulisan skripsi ini digunakan teknik
library research yang merupakan kegiatan mengumpulkan data yang dibutuhkan
dengan bantuan perpustakaan, seperti buku-buku, tulisan-tulisan serta perundang-undangan yang hubungannya dengan pembahasan skripsi ini. Selain itu juga menggunakan fasilitas teknologi yang memalui media internet (online) dengan mencari situs yang berhubungan dengan pembahasan skripsi ini.
F. Keaslian Penulisan
Judul yang dipilih adalah PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS TERHADAP BANGUNAN RUKO DI ATAS TANAH
6
MILIK ORANG LAIN (Studi Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 227/Pdt.G/PN.Mdn).
Skripsi ini mengkhususkan pembahasan terhadap pembatalan sewa yang dilakukan sepihak oleh pemilik tanah dan ahli waris yang dulunya membangun kerja sama terhadap ayah dari ahli waris dan penggugat dalam putusan ini. Kerja sama yang dilakukan merupakan pembangunan satu Mesjid dan 6 (enam) pintu rumah ruko, dimana 1 (satu) pintu rumah ruko tersebut merupakan objek sewa-menyewa.
Permasalahan dan putusan yang belum pernah dipergunakan, bahwa skripsi ini berbeda dari skripsi-skripsi yang sebelumnya dan skripsi ini merupakan hasil pemikiran dan bukan hasil membajak atau meniru skripsi-skripsi sebelumnya.
G. Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembahasan, maka dibuat sistematika secara teratur dalam bagian-bagian yang semuanya saling berhubungan satu dengan yang lain. Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab, dimana pada masing-masing bab menggunakan beberapa masalah-masalah.
Adapun gambaran isi atau sistematika tersebut adalah sebagi berikut ; Bab I : PENDAHULUAN
Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penulisan, Keaslian Penulisan dan Sistematika Penulisan.
Bab II : TINJAUAN UMUM TENTANG SEWAMENYEWA
Bab ini berisikan tentang sewa-menyewa pada umumnya, dimana pada bab ini menguraikan tentang sejarah sewa-menyewa, jenis-jenis tentang sewa-menyewa, subjek dan objek sewa-menyewa, risiko dalam sewa-menyewa, dan bagaimana berakhirnya sewa-menyewa.
Bab III : TINJAUAN TENTANG SEWA-MENYEWA TANAH ORANG LAIN Bab ini menjelaskan pengaturan hukum secara khusus mengenai menyewa tanah, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa tersebut, dan bagaimana penyewaan tanah milik orang lain yang digunakan untuk dibangun dan serta bagaimana kerja sama di atas tanah milik menggunakan modal orang lain dengan bagi hasil. Bab IV : PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS
TERHADAP RUKO YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI MEDAN NO. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn)
penyewa membawa hal ini ke ranah hukum, serta menganalisis apakah Putusan Pengadilan Negeri No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn ini telah berkeadilan atau tidak.
Bab V : KESIMPULAN DAN SARAN
