ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK
TANGGUNGAN PADA HAK MILIK SATUAN
RUMAH SUSUN BERDASARKAN
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
Nama Mahasiswa : SYAHNIDA MAHARANI
Nomor Pokok : 117011067
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum)(Dr. T. Keizerina Devi A., SH, CN, M.Hum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 27 Agustus 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : SYAHNIDA MAHARANI
Nim : 117011067
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20
TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri,
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i ABSTRAK
Pemberian Hak Tanggungan adalah suatu pembebanan terhadap hak atas tanah dan yang benda-benda yang berkaitan dengan tanah, khususnya dalam hal ini adalah terhadap hak milik satuan rumah susun sebagai objeknya, yang dipergunakan untuk jaminan pelunasan suatu utang tertentu, dan dilaksanakan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-undang Nomor 4 Tahun 1988 tentang Hak Tanggungan, Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan berbagai peraturan lainnya yang berkaitan tentang Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah Susun tersebut. Proses pemberiannya didahului dengan pembuatan perjanjian utang-piutang sebagai perjanjian pokok dan dilanjutkan dengan penandatanganan APHT yang dibuat oleh PPAT dengan mengingat ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012, dilanjutkan dengan pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat untuk kemudian diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memiliki kekuatan eksekutorial apabila debitur melakukan tindakan cidera janji.
Metode penelitian yang dipergunakan dalam hal ini bersifat deskriptif analisis dan jenis penelitian yang diterapkan dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif yang mana mengarah kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam hukum pertanahan di Indonesia dikaitkan dengan hukum jaminan, yang berawal dari premis umum dan berakhir pada suatu kesimpulan khusus untuk menemukan kebenaran-kebenaran baru dan kebenaran-kebenaran induk atau teoretis.
Pengikatan dengan Hak Tanggungan pada hak milik satuan rumah susun memberikan kedudukan yang diutamakan bagi pihak kreditur, dan dengan terbitnya Sertifikat Hak Tanggungan yang berkekuatan eksekutorial maka apabila debitur cidera janji, terhadapnya dapat dilakukan eksekusi dengan parate executie, yaitu tanpa bantuan pengadilan atau dengan permohonan kepada Kantor Lelang untuk melakukan pelelangan guna melunasi utang. Proses pemberian Hak Tanggungan atas hak milik satuan rumah susun ini sebaiknya dibahas secara lebih mendalam pada UURS sebagai perluasan pemahaman sehingga diketahui hubungan antara hak milik satuan rumah susun dengan bangunan rumah susun tersebut yang dibarengi dengan kemudahan dalam pelaksanaan eksekusinya.
ii ABSTRACT
Giving hypothecation is a burden for land rights and other properties related to the land, particularly for the ownership of apartment buildings as its objects which are used as the guarantee for paying off a certain debt; it is implemented based on the prevailing regulations such as Law No. 4/1988 on Hypothecation, Law No. 20/2011 on apartment buildings and other regulations related to the Giving Hypothecation to the ownership of the apartment building units. The process of giving it is preceded by making loan agreement as the main agreement and followed by the signing of APHT made by a Notary empowered to draw up land deeds, according to the regulation of the Head of the National Land Office No. 8/2012, followed by registering it in the local land Office which issues Hypothecation Certificate which has executorial legal force when the debtor breaches the contract.
The research used descriptive analytic study with judicial normative approach which led to legal norms in the legal provisions, laws and regulations in land Act in Indonesia, related to guarantee law which begins from public premise and ends with the specific conclusion in order to find new truth, main truth, and theories.
The contract with hypothecation on the ownership of apartment building units gives a special position to creditors, and with the issuance of the Certificate of Hypothecation with executorial power, when the debtors breach the contract, execution is done with parate executie, without the aid of the Court or by requesting to the Auction Hall to auction in order to pay off the debt. The process of giving Hypothecation on the ownership of apartment building units should be discussed deeply in UURS (Law on Apartment Buildings) as the broad understanding so that the correlation between the ownership of apartment buildings and the buildings of the apartment which is followed by the facility in the implementation of the execution.
iii
KATA PENGANTAR
Bismillahirahmanirrahim.
Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh.
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan
hidayah-Nya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan baik sebagai tugas akhir
selama menjadi mahasiswi di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Penulisan tesis merupakan suatu kewajiban dan persyaratan yang harus
dipenuhi oleh setiap mahasiswa dan mahasiswi yang akan menyelesaikan studinya di
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
sebagai suatu karya ilmiah dalam melengkapi syarat-syarat untuk memperoleh gelar
Magister Kenotariatan.
Adapun tesis ini diharapkan dapat memberikan pemahaman dan penjelasan
mengenai pokok pembahasannya yang dapat dimanfaatkan oleh berbagai pihak
sebagai bahan pembelajaran. Adapun yang akan dibahas dalam tesis ini adalah
dengan judul: ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN PADA
HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG
NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN.
Mengenai pembahasan akan hal tersebut, maka terhadap penulisan tesis ini
sekiranya masih terdapat beberapa kekurangan baik dari segi bahasa penulisan
maupun penjabarannya yang mana masih belum sempurna dikarenakan masih adanya
keterbatasan pengetahuan dari penulis, yang mana diharapkan kemakluman dan
bimbingan serta kritikdan dan saran yang membangun sebagai penyempurnaan tesis
ini.
Adapun dalam penulisan tesis ini terdapat berbagai peran serta dari berbagai
pihak sebagaimana diketahui bahwa tiap-tiap manusia adalah makhluk sosial yang
saling membutuhkan satu sama lain dan senantiasa hidup saling bermasyarakat, maka
iv
terhingga khususnya kepada yang tercinta, kedua orang tua penulis yaitu Ayahanda
H. Fajar Syahnan Damanik, SH dan Ibunda Hj. Rosliana, SH, yang selalu
mencurahkan segala dukungan moril maupun materil, doa, limpahan kasih sayang,
kesabaran, dan perhatian yang sangat berarti dalam keberhasilan penulis agar dapat
menyelesaikan tesis ini. Semoga Allah SWT selalu memberikan umur yang panjang,
kesehatan, keselamatan, dan berbagai berkah bagi kedua orang tua penulis. Amin ya
rabbal alamin.
Adapun kemudian penulis juga menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini belum
tentu dapat terselesaikan tanpa adanya pihak-pihak yang telah berjasa membimbing,
mengarahkan, memberikan semangat dan motivasi serta memberikan berbagai arahan
kepada penulis. Maka dari itu, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Komisi Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu,
dukungan, motivasi, saran, arahan dan masukan yang sangat bermanfaat kepada
penulis;
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu, saran dan
v
5. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, selaku Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, ilmu, saran, arahan dan berbagai masukan yang
bermanfaat kepada penulis;
6. Bapak Notaris/PPAT Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Penguji yang telah
memberikan ilmu, saran, masukan dan arahan yang membangun kepada penulis;
7. Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum, selaku Penguji yang telah memberikan
ilmu, saran, kritikan dan masukan yang membangun kepada penulis;
8. Bapak-bapak, Ibu-ibu dosen dan staff pengajar di Fakultas Hukum Program Studi
Magister Kenotariatan yang telah memberikan berbagai ilmu pengetahuan dan
berbagai hal-hal yang bermanfaat sebagai bekal yang berharga bagi penulis untuk
sekarang dan masa yang akan datang;
9. Para staff pegawai Fakultas Hukum Program Studi Magister Kenotariatan, Ibu
Fatimah, Kak Winda, Kak Lisa, Kak Sari, Bang Ken dan yang lainnya, yang
mana selalu memberikan banyak bantuan dan informasi mengenai hal-hal yang
berkaitan dengan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
10. Ibu Sri Yuliati, SH, Notaris di Medan yang telah banyak memberikan
pengalaman, ilmu, dan toleransi yang begitu besar kepada penulis untuk dapat
menyelesaikan tesis ini;
11. Adikku tercinta, Ferina Septiani Damanik, yang selalu memberikan dukungan
kepada penulis, semoga Allah SWT selalu memberikan kemudahan dalam
menyelesaikan studinya di Fakultas Farmasi Universitas Gajah Mada Yogyakarta
dan dalam mencapai cita-citanya, Amin;
12. Kakek nenekku tercinta, H. Ibrahim Damanik, Hj. Asiah Purba, dan Hj. Nuraini
Hamzah yang telah memberikan dukungan, kasih sayang dan doa untuk
keberhasilan penulis, semoga selalu diberikan kesehatan dan umur yang panjang.
Khususnya kepada kakekku Alm. Anwar Soib, semoga selalu ditempatkan disisi
vi
13. Seluruh keluarga besar dari pihak Ayahanda maupun Ibunda penulis, om, tante,
dan sepupu-sepupu yang selalu memberikan dukungan dan doa kepada penulis.
14. Sahabat-sahabatku, Diannovi Nugraha Sahid Matondang, Sri Natalia Sembiring,
Wandina Triana Baros, Rindu Maisyarah, Kartini Elisabeth, Ermilia Devrita, Sri
Chairani Putri, Mellisa Yanwar, Muhammad Febryansyah Putra, Steffi Seline,
Desy Purnama Sari Nainggolan, Fatin Soraya, Muhammad Suhaji Utama, Novita
Kartika, Shadrina Ningrum Sulaiman, Fajar Soefany, Lucy Margareth Napitupulu,
Berliana Yunita Hutagalung yang selalu memberikan dukungan dan semangat
kepada penulis, semoga dapat meraih kesuksesan dalam mengejar cita-cita;
15. Kakak-kakakku di Kantor Notaris, Kak Indah Puji Lestari, Kak Winda Avriyeni,
Kak Novika Sari Dalimunthe, Kak Ravida Ariani, dan Nindi yang selalu
memberikan dukungan dan tempat bertukar fikiran serta selalu memberikan saran
yang bermanfaat kepada penulis.
16. Seluruh sahabat-sahabatku di grup A Magister Kenotriatan yang bersama-sama
suka dan duka melewati hari-hari dan berbagai proses serta tahapan
diperkuliahan, memberikan saran-saran dan informasi yang bermanfaat demi
terselesaikannya tesis ini. Terima kasih buat doa, dukungan, motivasi serta
perhatiannya kepada penulis semoga kita semua dapat mewujudkan cita-citanya
masing-masing;
Akhirnya, Penulis berharap agar tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak,
dan semoga Allah memberikan balasan yang berlipat ganda serta berkah kepada kita
semua. Amin ya rabbal alamin.
Wassalamualaikum, Medan, Agustus 2013
Penulis
vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Syahnida Maharani
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 07 Januari 1990
Jenis Kelamin : Perempuan
Status : Belum Menikah
Agama : Islam
Alamat : Jl. Mustafa Gg. Nusa Indah No. 3 Medan
Kode Pos 20239
II. PENDIDIKAN
1994 - 1995 : TK Kemala Bhayangkari
1995 - 2001 : SD Kemala Bhayangkari 1
2001 - 2004 : SMP Swasta Pertiwi Medan
2004 – 2007 : SMA Negeri 3 Medan
2007 - 2011 : Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara
viii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vii
DAFTAR ISI ... viii
DAFTAR ISTILAH ... x
DAFTAR SINGKATAN ... xii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 11
C. Tujuan Penelitian ... 12
D. Manfaat Penelitian ... 12
E. Keaslian Penulisan ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 16
G. Metode Penelitian ... 21
BAB II PENGATURAN DAN PROSES PEMBERIAN JAMINAN HUTANG DENGAN HAK TANGGUNGAN ATAS HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN ... 25
A. Ruang Lingkup Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun ... 25
B. Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah ... 51
C. Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah Susun ... 73
ix
A. Asas Pemisahan Horizontal ... 83
B. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dan Hak Atas Tanah Dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri ... 86
C. Ketentuan Tentang Hak atas Tanah Bersama Suatu Rumah Susun ... 87
D. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Milik Satuan Rumah Susun ... 89
E. Hubungan antara Hak Milik Satuan Rumah Susun dengan Tanah dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri ... 94
BAB IV EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ATAS HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN APABILA SALAH SATU PIHAK CIDERA JANJI ... 97
A. Berakhirnya Hak Tanggungan pada Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ... 97
B. Eksekusi Suatu Jaminan Utang ... 100
C. Debitur yang Cidera Janji ... 102
D. Sertifikat Hak Tanggungan yang Berkekuatan Eksekutorial ... 103
E. Proses Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan Rumah Susun .... 105
F. Hambatan dalam Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan Rumah Susun... 109
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 113
A. Kesimpulan ... 113
B. Saran ... 115
DAFTAR PUSTAKA ... 117
x
DAFTAR ISTILAH
Accesoir : saling terkait
Accessie : perletakan
Apartment : rumah pangsa
Authentieke acte : akta autentik Basic agreement : perjanjian dasar
Beding : tujuan yang telah ditentukan dalam
perjanjian
Condominium : pemilikan bersama
Credietverband : pengikatan hutang pada tanah yang umunya belum bersertifikat
Das Sein : fakta, peristiwa
Das Sollen : norma, kaedah
Droit de preference : kedudukan yang diutamakan
Dubius : penafsiran ganda
Faxsimile : pengiriman fax
Hypotheek : Suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak untuk
mengambil pergantian bagi pelunasan suatu perikatan
Joint property : harta bersama
Legal protection : perlindungan hukum
Lex dura set tamen scripta : undang-undang itu kejam, tetapi demikianlah bunyinya
Library research : penelitian kepustakaan
Logos : ilmu, pengetahuan
Metode : cara yang tepat melakukan sesuatu
Natrekking : suatu cara memperoleh hak milik, dimana benda itu bertambah besar atau berlipat ganda karena alam
Onderhandse acte : akta bawah tangan
Openbaar : keterbukaan, publik
Parate executie : eksekusi langsung
Piktograf : huruf berbentuk gambar
Positivisme : suatu paham yang dalam pencapaian kebenarannya bersumber dan
berpangkal pada kejadian yang benar-benar terjadi
Real property : tanah milik
xi
perdata yang dapat dibaca oleh umum Strata title : kepemilikan bersama secara horisontal
di samping pemilikan secara vertikal Voortdurende overeenkomst : suatu perjanjian atau kontrak yang
dibuat secara berkelanjutan
xii
DAFTAR SINGKATAN
APHT : Akta Pemberian Hak Tanggungan
BTHT : Buku Tanah Hak Tanggungan
HGB : Hak Guna Bangunan
HGU : Hak Guna Usaha
HIR : Herziene Inlandsch Reglement
HMSRS : Hak Milik Satuan Rumah Susun
HT : Hak Tanggungan
KPR : Kredit Pemilikan Rumah
KUHD : Kitab Undang-undang Hukum Dagang
KUHPertada : Kitab Undang-undang Hukum Perdata
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPRS : Peraturan Pemerintah Rumah Susun
RBG : Rechtsreglement voor de
Buiten-gewesten
SHM : Sertifikat Hak Milik
SHMSRS : Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
Susun
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan
UUHT : Undang-undang Hak Tanggungan
UUPA : Undang-undang Pokok Agraria
