BUKU PENYIAPAN DOKUMEN PRASTUDI KELAYAKAN PROYEK KERJASAMA INVESTASI DENGAN POLA BUNDLING DALAM
RANGKA PENGEMBANGAN KAWASAN SURAMADU
(BUNDLING INFRASTRTUKTUR REST AREA, TRASE JALAN TOL MENUJU PELABUHAN DAN PELABUHAN PETI KEMAS TANJUNG
BULUPANDAN)
Penyiapan proyek kerjasama meliputi kajian awal prastudi kelayakan (outline business Case), yaitu menentukan:
a. BERBAGAI PERMASALAHAN POKOK DAN HAMBATANNYA, USULAN MENGATASI PERMASALAHAN SERTA BENTUK DAN BESARNYA DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN PEMERINTAH;
a.1. Penyiapan Tanah Untuk Seluruh Paket Pada Proyek Bundling
Sehubungan dengan penyiapan proyek yang cukup kompleks dan menyita waktu maka langkah awal yang harus dilakukan adalah mempersiapkan dan memastikan penyiapan tanah untuk seluruh infrastruktur yang ada. Berikut adalah proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan publik sesuai dengan UU nomor 2 tahun 2012 beserta aturan turunannya.
yang bersumber dari Anggaran Pendapatan Belanja Negara, maka pengadaan tanah bagi pembangunan umum diatas 1 (satu) Ha diharuskan mengikuti tahapan sebagai mana digambarkan pada table diatas. Berikut adalah tahapan yang harus dilalui dalam melakukan pengadaan tanah untuk proyek bundling ini.
1. Perencanaan
BPWS sebagai PJPK wajib membuat perencanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang disusun dalam bentuk dokumen perencanaan tanah dan paling sedikit memuat:
a. Maksud dan tujuan perencanaan pembangunan
Kesesuaian dengan rencana tata ruang wilayah dan rencana pembangunan nasional/daerah
1. Letak tanah
2. Luas tanah yang dibutuhkan 3. Gambaran umum status tanah
4. Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah 5. Perkiraan jangka waktu pembangunan
6. Perkiraan nilai tanah dan Rencana penganggaran
Dokumen Perencanaan Pengadaan tanah disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup:
a. Survei sosial ekonomi b. Kelayakan lokasi
c. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan
masyarakat
d. Perkiraan nilai tanah
e. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul
b. Penyusunan dokumen perencanaan sebagaimana tersebut diatas dilakukan bersama instansi terkait serta dapat dibantu oleh tenaga professional.
c. Setelah dokumen perencanaan pengadaan tanah sebagai dimaksud dalam langkah 1 diatas disusun secara lengkap, selanjutnya disampaikan kepada Gubernur Jawa Timur untuk dilaksanakan persiapan pengadaan tanah oleh Pemerintah Provinsi Jawa Timur atau apabila dibutuhkan Gubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan tahapan persiapan pengadaan tanah kepada BPWS/bupati/walikota berdasarkan pertimbangan efesiensi, efektivitas, kondisi geografis, sumber daya manusia dan sebagainya.
d. Untuk dokumen perencanaan pengadaan tanah diatas 1 (satu) ha yang pelaksanaannya pada Tahun Anggaran tertentu, maka maksimal paling lambat disampaikan pada akhir bulan maret pada tahun anggaran yang sama.
2. Persiapan
BPWS bersama pemerintah provinsi/kabupaten/kota berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah melaksanakan tahapan-tahapan persiapan pelaksanaan pengadaan tanah sebagai berikut:
1. Pembentukan tim persiapan pengadaan tanah 2. Pemberitahuan rencana pembangunan
3. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan 4. Konsultasi publik rencana pembangunan 5. Penetapan lokasi pembangunan
a. Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, BPWS mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada Kakanwil Badan Pertanahan Nasional Jawa Timur sebagai ketua pelaksanaan pengadaan tanah
b. Kepala Kanwil BPN Jawa timur dapat menugaskan Kepala Kantor Pertanahan Kab/kota sebagai ketua pelaksana pengadaan tanah kab/kota
4. Penyerahan hasil
a. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada BPWS disertai data pengadaan taah yang dilakukan dengan berita acara b. Berita acara tersebut dipergunakan oleh BPWS untuk
pendaftaran/persertifikatan paling lambat 30 hari sejak penyerahan hasil pengadaan tanah
c. BPWS dapat memulai pelaksanaan pembangunan serta penyerahan hasil pengadaan tanah oleh Ketua Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Untuk terlaksananya penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, BPWS dapat menyediakan biaya operasional dan biaya pendukung pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dan dianggarkan dalam DIPA BPWS sesuai dengan PMK No 13 Tahun 2013 yang dapat dipergunakan untuk membiayai kegiatan:
4. Penyerahan Hasil
5. Biaya Administrasi dan pengelolaan serta biaya sosialisasi 6. Biaya ganti kerugian dan biaya jasa penilai
Dalam rangka efesiensi dan efektivitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 1 (satu) Ha, dapat dilakukan langsung oleh BPWS dengan para pemegang hak tanah, dengan cara jual beli atau tukar-menukar atau cara lain yang disepakati oleh kedua pihak.
Selanjutnya dari tahapan diatas, langkah utama yang harus menjadi perhatian BPWS dalam melakukan penyediaan lahan yaitu: 1. Segera menyelesaikan detail kebutuhan lahan dari seluruh
infrastruktur dan kawasan yang dibutuhkan. Terutama untuk infrastruktur Rest Area, Pelabuhan dan Jalan akses tolnya.
2. Melakukan konsultasi dan diskusi awal dengan pihak provinsi dan kabupaten/kota yang wilayahnya digunakan untuk proyek ini. Hal-hal yang dibahas seperti: Kesesuaian dengan RTRW, RPJMD, kesediaan pemda untuk masuk dalam tim persiapan pengadaan lahan dan pemrosesan ijin prinsip serta pelimpahan wewenang dari Gubernur dalam melakukan pembebasan lahan.
masyarakat luas adalah gambaran yang utuh bukan hanya gambaran bahwa mereka akan terkena dampak langsung (gusuran).
a.2. Proses Pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN)
Sebagaimana tertuang dalam pasal 1 Undang- undang Nomor 17 Tahun 2003, keuangan negara tidak hanya mencakup hak dan kewajiban negara yang dapat dinilai dengan uang, tetapi juga segala sesuatu baik berupa uang maupun berupa barang yang dapat dijadikan milik negara sehubungan dengan pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut. Barang milik Negara inilah yang akan digunakan seluas-luasnya untuk mendukung tupoksi utama dari BPWS dalam pelayanan publik. Berikut adalah aturan dari pemanfaatan BMN tersebut.
• UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara
• PP Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
• Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 jo. Nomor 66 Tahun 2013 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.06/2012 jo. Nomor 174/PMK.06/2013 tentang Tatacara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 164/PMK.06/2014 tentang Tatacara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka Penyediaan Infrastruktur
Setelah penyelesaian pengadaan tanah, maka sesuai dengan obyeknya maka tanah tersebut kan dicatatkan dan dimanfaatkan sebagai aset dari BPWS. Sehingga dalam prosesnya pemanfaatannya harus mengacu pada aturan tersebut. Berikut adalah gambaran ruang lingkup aset aset yang dapat dikategorikan sebagai BMN dari asal perolehannya, pengelolaannya dan pertanggung jawaban atas hal tersebut.
Gambar 6.11
Dari ilustrasi diatas maka sesuai dengan UU nomor 2 tahun 2012 maka pembebasan lahan akan menjadi beban APBN melalui akun belanja modal. Selanjutnya aset berupa tanah tadi dicatatkan sebagai aset tetap pada BPWS. Penjelasana mengenai pengolaan aset ini akan dijelaskan kemudian.
Selain itu, dalam PP 27 tahun 2014 juga dijelaskan mengenai prinsip umum pemanfaatan BMN, yaitu sebagai berikut:
• Pemanfaatan BMN dapat dilakukan sepanjang tidak mengganggu pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan negara.
• Pemanfaatan BMN dilakukan dengan tidak mengubah status kepemilikan BMN
• BMN yang menjadi objek Pemanfaatan harus ditetapkan status penggunaannya oleh Pengelola Barang/Pengguna Barang.
• Biaya pemeliharaan dan pengamanan BMN serta biaya pelaksanaan yang berkaitan dengan Pemanfaatan BMN dibebankan pada mitra Pemanfaatan.
• Penerimaan negara dari Pemanfaatan BMN merupakan penerimaan negara yang wajib disetorkan seluruhnya ke rekening Kas Umum Negara.
• BMN yang menjadi objek Pemanfaatan dilarang dijaminkan atau digadaikan.
Dari gambaran diatas aset yang sudah dibebaskan akan dikategorikan menjadi 2 tipe yaitu infrastruktur dan non infrastruktur. Sehingga opsi 2 adalah opsi yang paling memungkian dari segi proses pelelangannya, dimana infrastruktur (Pelabuhan dan akses Jalan tol beserta rest areanya) menjadi paket bundling awal yang akan dilelang pada tahap pertama, sedangkan untuk non infrastruktur (kawasan KKSJS dan KKJSM) akan dilelang pada tahap kedua. Sesuai dengan analisis modalitas yang ada maka untuk infrastruktur akan menggunakan skema Kerjasama Penyediaan Infrastruktur dan untuk kawasan akan menggunakan skema Kerjasama Pemanfaatan.
Gambar 6.12
Gambar 6.13
Penjelasan Skema Kerjasama Pemanfaatan BMN sesuai PP 27/2014
untuk meningkatkan rasa kepemilikan terhadap proyek ini, dimana untuk memajukan perekonomian wilayah Surabaya dan Madura.
Dalam hal Proyek Kerja Sama melingkupi BMN pada beberapa Pengguna Barang, maka:
• Menteri/Pimpinan Lembaga yang bertindak sebagai PJPK menyampaikan usulan pelaksanaan KSPI kepada Pengelola Barang, termasuk dalam kapasitasnya sebagai Pengguna Barang.
• Dalam hal PJPK adalah Kepala Daerah, BUMN, atau BUMD, maka usulan pelaksanaan KSPI disampaikan oleh Menteri/Pimpinan Lembaga yang memiliki tugas dan fungsi pada bidang infrastruktur yang akan dikerjasamakan, dalam kapasitas Menteri/Pimpinan Lembaga bersangkutan sebagai Pengguna Barang.
• Dalam hal usulan dapat disetujui oleh Pengelola Barang, dilakukan proses pengalihan status penggunaan BMN
Sedangkan untuk skema kerjasama penyediaan infrastruktur, hasil pemanfaatannya dapat berupa pembagian kelebihan keuntungan (clawback) dan atau infrastruktur beserta fasilitasnya. Infrastruktur pada dasarnya adalah bagian dari pelayanan pemerintah kepada masyarakat penggunanya. Sehingga tidak tepat apabila pemerintah berusaha mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya dari infrastruktur. Yang menjadi pegangan utama pada pelaksanaan kerjasama ini tentunya adalah investor pengelola infrastruktur dapat menjaga keuntungan yang wajar dan perawatan infrastruktur serta pengelolaan infratruktur selama masa konsesi berlangsung. Mekanisme clawback adalah mekanisme yang menjamin agar pelayanan infrastruktur tidak justru membuat investor mendapatkan keuntungan yang wajar.
Berikut adalah gambaran perbandingan skema/pola kerjasama pada pemanfaatan BMN.
Perbandingan diatas akan menjadi acuan kedepan bagi BPWS setelah mendetailkan kajian pemanfaatan kawasan dan infrastruktur yang akan dikerjasamakan.
a.3. Pembentukan Kelembagaan Dan Regulasi Pendukung Pemerintah dalam hal ini BPWS berperan sebagai PJPK perlu memperhatikan beberapa hal dalam mukadimah dalam Permen PPN nomor 3 tahun 2012 tentang Panduan umum kerjasama pemerintah dan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur.
Wajib menyiapkan Proyek Kerjasama sebaik-baiknya sebelum ditawarkan ke pasar agar menghemat waktu dan biaya transaksi bagi semua pihak terkait
Menawarkan/“menjual” Proyek Kerjasama yang telah dikaji prospek kelayakan komersialnya dan siap untuk ditransaksikan
Proyek Kerjasama dinyatakan layak secara komersial dan siap ditransaksikan apabila proyek tersebut memenuhi kriteria nilai strategik, layak secara hukum, teknis, ekonomi, finansial, kemanfaatan sosial dan keberlanjutan lingkungan hidup, serta layak untuk memperoleh pembiayaan dari lembaga keuangan/perbankan (bankability).
ditransaksikan. Kajian ini diharapkan mampu memberi gambaran kepada internal BPWS, bahwa sebagai PJPK, perlu mempersiapkan proyek secara baik.
Selanjutnya yang menjadi perhatian dalam kelanjutan penyiapan proyek adalah perhitungan tarif dan harga pelayanan. Kajian ini hanya memberikan gambaran pada sudut pandang saat ini berdasarkan kajian yang sudah dilakuakn sebelumnya. Namun, alangkah baiknya sebelum transaksi, BPWS dapat memperbaharui perhitungan finansial dengan memperhatikan pula perkembangan ekonomi dan hasil konsultasi publik yang sudah dilaksanakan. Berikut adalah beberapa point utama dalam mengkaji tarif kedepan.
Tarif dan penyesuaiannya harus telah ditetapkan untuk menjamin tingkat pengembalian investasi yang adil (full cost recovery& keuntungan yang wajar), dengan persyaratan pengoperasian infrastruktur secara efisien;
Tingkat pengembalian yang adil ini akan ditetapkan melalui negosiasi;
Perhitungan tarif atau harga pelayanan dilakukan untuk memastikan kelayakan finansial yang meliputi penutupan biaya modal, biaya operasional dan keuntungan yang wajar dalam kurun waktu tertentu dengan mempertimbangkan efisiensi Pengusahaan Infrastruktur;
Tarif atau harga pelayanan disesuaikan secara berkala berdasarkan formula yang disepakati dalam Perjanjian Kerjasama;
memberikan Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal sehingga diperoleh tingkat pengembalian investasi yang memenuhi kelayakan keuangan.
Dalam hal penyiapan pembaharuan kajian finasial dari proyek bundling sebelum dilakukan transaksi dapat memanfaatkan BUMN infrastruktur dalam hal ini contohnya PT. SMI. Serta apabila diperlukan segala biaya penyiapan proyek bisa dibebankan kepada badan usaha pemenang lelang sebagai biaya proyek. Metode ini disebut juga success fee mechanism.
Dalam sub bab 6.8 dijelaskan bahwa dalam proses persiapan bundling proyek ini maka diperlukan proses pendelegasian kewenangan dari Kementerian/Lembaga laiannya kepada BPWS selaku PJPK proyek ini. Dari hasil penelaahan lebih lanjut untuk infrastruktur Pelabuhan dan akses Jalan Tol memerlukan pendelegasian dari Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan untuk akses Jalan Tol dan Menteri Perhubungan untuk Pelabuhan. Sedangkan rest area sebaiknya dimasukan sebagai bagian dari jalan tol saja sehingga swasta memperhitungkannya sebagai bisnis sampingan yang bisa membantu kelayakan kedua proyek. Untuk mempermudah proses, konsultan melampirkan contoh draft surat pelimpahan kewenangan tersebut dalam lampiran laporan ini.
kepemilikan aset melibatkan Pemerintah Daerah, maka dimungkinkan adanya pelimpahan pengelolaan aset dari pemda ke BPWS atau aset pemda tersebut di jadikan penyertaan modal kepada BUMD dan BUMD dimasukan ke dalam konsorsium pemenang lelang kerjasama pemanfaatan,
a.4. Penyiapan Dukungan Pemerintah
Dari hasil analisis kelayakan ekonomi terlihat bahwa kelayakan rest area sudah cukup layak secara finansial sehingga tidak memerlukan dukungan sama sekali. Dalam pengertian kita serahkan swasta untuk merencanakan dan menjalankan bisnis ini secara murni dan memikirkan layanan apa saja yang dapat meningkatkan jumlah pendapatan mereka. Pendapatan yang didapat dari bagian ini pula dapat membantu meningkatkan kelayakan proyek infrastrukturnya, walaupun sangat kecil implikasinya sehubungan dengan kecilnya nilai investasi dan potensi pendapatan karena proyek infrastrukturnya sendiri hamper 100 kali lipat nilai investasi rest area ini.
tersebut tentunya dapat disediakan dan fasilitasi oleh BPWS guna meningkatkan kelayakan finansial proyek bundling ini.
Dari segi financial engineering, besaran nilai investasi yang perlu dilakukan hampir sebesar 9 Triliun maka proyek ini dalam proses menuju transaksi dan konstruksi diperlukan dukungan fiskal yang kuat dari PJPK dalam menjamin ketersediaan dukungan pemerintah yang mencukup. Dengan kapasitas fiscal anggaran tahunan dari BPWS sangat rendah dimana hanya berkisar 300-400 milyar pertahun, maka sangat sulit apabila proyek ini akan dibangunakan sebagian konstruksinya melalui dana APBN dari BPWS. Konsultan menyarankan pada masa perencanaan ini, BPWS secara gradual perlu meningkatkan kapasitas fiskalnya. Misalnya dengan memulai menambahkan dana pembebasan lahan untuk infrastruktur dan kawasan yang akan dibundling. Sehingga pada saatnya proyek ini sudah siap ditransaksikan, BPWS sudah memiliki kredit dimana calon investor bahwa lembaga ini sudah siap untuk mentransaksikan proyek dengan nilai investasi yang besar.
membayarnya secara multiyears. Selain itu, langkah yang bisa dilakukan adalah memperpanjang masa konsesi menjadi diatas 30 tahun sehingga calon investor memiliki jangka waktu yang panjang untuk mengembalikan nilai investasi awalnya.
Berdasarkan PMK nomor 223/PMK.011/2012 tentang pemberian dukungan kelayakan pada proyek kerjasama pemerintah dan badan usaha, dijelaskan bahwa kriteria proyek yang bisa mendapatkan VGF adalah:
Proyek kerjasama telah memenuhi kelayakan ekonomi namum belum memenuhi kelayakan finansial
Proyek kerjasama menerapkan prinsip pengguna membayar (user pay principal)
Total biaya investasi proyek kerjasama paling kurang senilai Rp. 100 milyar rupiah
Badan Usaha yang ditetapkan oleh PJPK telah melalui proses lelang yang terbuka dan kompetitif
Terdapat skema pengalihan aset dan/atau pengelolaan dari Badan Usaha kepada PJPK pada akhir periode kerjasama.
diberikan dukungan kelayakan. Pada prinsipnya dukungan ini hanya berlaku untuk sektor-sektor infrastruktur sebagaimana diatur dalam Perpres 67/2005 beserta turunannya.
Dukungan kelayakan ini akan diberikan langsung oleh Pemerintah pusat dalam hal ini Menteri Keuangan dengan menerbitkan Dokumen Persetujuan Pemberian Dukungan Pemerintah. Pada proses transaksi, dokumen ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Kerjasama yang dibuat oleh PJPK dan Badan Usaha Penandatangan Perjanjian Kerjasama berdasar persetujuan Menteri Keuangan. Hal tersebut diatur karena nilai dukungan kelayakan yang diajukan calon investor dalam proses tender bisa dijadikan sebagai salah satu point penilaian dalam transaksi proyek kerjasama.
29
Laporan Akhir
Penyusunan Skema Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
b. PILIHAN BENTUK KERJASAMA TERBAIK;
Dengan skala proyek yang sebesar ini, maka untuk melaksanakan proyek ini sangat membutuhkan fasilitas dukungan pemerintah yang akan mendominasi proyek ini agar dapat memberikan layanan dengan biaya yang bersaing. Dukungan pemerintah akan banyak difokuskan kepada pembebasan lahan dan infrastruktur dasar seperti infrastruktur dasar pelabuhan (penahan ombak, lapangan penumpukan peti kemas, gedung syahbandar dan dermaga) dan sebagian konstruksi akses jalan tol. Selanjutnya, masing-masing infrastruktur akan diberikan modalitas yang berbeda.
• Untuk pelabuhan akan diusulkan ROT dimana swasta akan meningkatkan kemampuan dasar pelabuhan dari infrastruktur dasar menjadi operasi penuh dengan menambahkan fasilitas-fasilitas pendukung komersil.
• Untuk akses jalan tol akan diusulkan BOT dimana swasta akan membangun konstruksi dari awal dimana lahan sudah disediakan oleh pemerintah. Adapun untuk permodalan akan merupakan kombinasi dari pembiayaan swasta dan sebagian konstruksi melalui skema VGF. Selanjutnya mengoperasikan akses tol ini dengan integrasi dengan Jembatan Tol Suramadu.
• Untuk Rest Area yang merupakan salah satu pendukung jalan tol, disarankan untuk dibangun pemerintah lalu dikerjasama operasikan atau kontrak operasi dengan pengelola rest area. Adapun rest area ini kami sarankan menjadi cikal bakal awal dari pengembangan wilayah pariwisata di KKJSM. Bahkan dimasa mendatang langsung menjadi pintu masuk menuju kawasan pariwisata KKJSM.
• Untuk Kawasan Investasi Surabaya, sehubungan dengan studi yang belum ada, konsultan mengusulkan ini tidak hanya menjadi kawasan industri saja namun juga ada bagian yang difungsikan sebagai dryport dan diintegrasikan dengan pelayanan kepelabuhanan. Kami meyakini dengan adanya layanan ini akan menjadi penarik utama bagi calon konsumen dan menghindari biaya double handling yang biasa terjadi dipelayanan
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
kepelabuhanan. Untuk kawasan ini kami mengusulkan modalitas BLT untuk kawasan industri dan BT untuk dry port
• Untuk kawasan industri KKJSM, kawasan ini menjadi pasar utama dan diharapkan menjadi pendorong perekonomian wilayah Suramadu. Investor akan menjadi pengelola kawasan ini selama masa konsesi serta memberikan layanan dasar seperti Listrik dan Air minum kepada penyewa kawasan ini. Untuk pengelola kawasan kami mengusulkan modalitas BOT sedangkan untuk fasilitas pendukung seperti Listrik dan Air minum diusulkan menggunakan kontrak jasa pada tahap awal kawasan sedangkan saat kawasan sudah mulai terbentuk dan beroperasi penuh bisa didorong untuk menggunakan BOT dengan dukungan pemerintah. c. risiko dan upaya mitigasi yang diperlukan;
d. PERSYARATAN PELAKSANAAN PROYEK KERJASAMA, TERMASUK LANDASAN HUKUM YANG DIPERLUKAN DAN PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH;
Pada skema bundling dalam penyediaan infrastruktur, terdapat persinggungan antara kewenangan BPWS dengan beberapa kewenangan yang ada pada kementerian/lembaga dan pemerintah daerah. Terkait dengan skema bundling yang yang akan dilaksanakan untuk Kawasan Kaki Jembatan Surabaya-Madura, Pelabuhan Peti Kemas, Trase Jalan Tol, Listrik, Air Bersih, Rest Area dan Investasi Area Surabaya, analisa kelembagaan yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1. Kawasan Kaki Jembatan Surabaya - Madura Sisi Madura
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
pada wilayah tersebut, yaitu Pemerintah Provinsi Jawa Timur dan Kabupaten Bangkalan, Berdasarkan Pasal 17 Peraturan Presiden No. 27 Tahun 2008 tentang Badan Pengembangan Wilayah Surabaya - Madura sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 23 Tahun 2009 (Perpres BPWS) Menteri dan Pimpinan Lembaga Pemerintahan Non Departemen yang terkait, mendelegasikan sebagian kewenangan yang terkait dengan tugas Badan Pelaksana kepada Kepala Badan Pelaksana. Berdasarkan pasal tersebut, tidak terdapat pendelegasian kewenangan dari pemerintah daerah kepada Kepala Badan Pelaksana BPWS terkait dengan kewenangan pengembangan kawasan kaki jembatan Surabaya-Madura sisi Madura.
2. Pelabuhan Peti Kemas
Dalam pengembangan Pelabuhan Petikemas Bulupandan dapat teridentifikasi 3 (tiga) fungsi kelembagaan yang akan saling berkaitan, yaitu BPWS, Otoritas Pelabuhan III dan Badan Usaha Pelabuhan (BUP). Dalam pengusahaan pelabuhan Petikemas Bulupandan, kami merekomendasikan pola koordinasi dan kerjasama sebagai berikut:
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Bulupandan ke dalam Rencana Induk Pelabuhan Nasional dapat direncanakan sesuai dengan tahun kebutuhan. Dalam hal ini Otoritas Pelabuhan yang akan menyediakan infrastruktut pelabuhan peti kemas.
ii. Pembangunan Pelabuhan Petikemas Bulupandan dapat dilaksanakan oleh Badan Pelaksana BPWS dengan adanya pelimpahan wewenang dari Menteri Perhubungan. Menteri Perhubungan dimana otoritas pelabuhan merupakan salah satu unit kerja dibawahnya dapat melimpahkan kewenangan yang ada pada otoritas pelabuhan kepada Badan Pelaksana BPWS. Hal ini sesuai dengan Pasal 17 Perpres BPWS. Sebagai bentuk pelimpahan wewenang sebagaimana dimaksud, Menteri Perhubungan menerbitkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan tentang Pelimpahan Wewenang dari Otoritas Pelabuhan kepada Badan Pelaksana BPWS.
3. Trase Jalan Tol
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
i. Berdasarkan Pasal 10 Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2005 tentang Jalan Tol sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Pemerintah No. 43 Tahun 2013 (PP Jalan Tol) kebijakan perencanaan jalan tol disusun dan ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum setiap 5 Tahun dan dapat ditinjau kembali. Untuk masuk dalam kebijakan perencanaan jalan tol, Badan Pelaksana BPWS mengajukan usulan kepada Menteri Pekerjaan Umum trase jalan tol sebagaimana dimaksud. Kemudian Menteri Pekerjaan Umum Menetapkannya dalam Kebijakan Rencana Jalan Tol sebagaimana terdapat dalam pasal 11 PP Jalan Tol. Selanjutnya Menteri Pekerjaan Umum menetapkan trase jalan tol yang diusulkan oleh Badan Pelaksana BPWS dalam Rencana Umum Jaringan Jalan Tol (Pasal 12 PP Jalan Tol). Kemudian berdasarkan hasil prastudi kelayakan terhadap rencana ruas jalan tol yang diusulkan, Menteri Pekerjaan Umum menetapkan rencana ruas jalan tol (Pasal 13 PP Jalan Tol). Berdasarkan Rencana Ruas Jalan Tol BPJT kemudian melaksanakan persiapan pengusahaan (Pasal 24 PP Jalan Tol) dan kemudian pelelangan pengusahaan jalan tol (Pasal 55-61 PP Jalan Tol). Dalam opsi ini BPJT akan bertindak sebagai pihak yang berkontrak dalam Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol dengan Badan Usaha Jalan Tol.
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Kepala Badan Pelaksana mengajukan usulan pendelegasian kewenangan kepada Dewan Pengarah untuk mendapatkan penetapan kebijakan terkait dengan pengembangan dan pengendalian pembangunan dan pengelolaan wilayah Suramadu.
Menteri Pekerjaan Umum selaku anggota Dewan pengarah melaksanakan kebijakan yang telah diputuskan oleh Dewan Pengarah.
Menteri Pekerjaan Umum mengeluarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum untuk mendelegasikan kewenangan pengusahaan jalan tol kepada Kepala Badan Pelaksana BPWS.
Dalam opsi ini, Kepala Badan Pelaksana BPWS akan bertindak sebagai pihak yang berkontrak dengan Badan Usaha Jalan Tol dalam Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol. Untuk dapat melaksanakan fungsi pengusahaan jalan tol, perlu dilakukan peningkatan kapasitas terhadap Badan Pelaksana BPWS.
4. Listrik
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Sebagai bentuk lain dari usaha penyediaan tenaga listrik dapat dilakukan untuk kepentingan sendiri. Berdasarkan Pasal 27 Ayat (2) Usaha penyediaan tenaga Usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan sendiri dapat dilaksanakan oleh instansi pemerintah, pemerintah daerah, badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, badan usaha swasta, koperasi, perseorangan, dan lembaga/badan usaha lainnya.
Dari pertimbangan tersebut diatas, kami berpendapat bahwa terdapat 2 (dua) kemungkinan usaha penyediaan tenaga listrik yang mungkin dilakukan oleh Badan Pelaksana BPWS, yaitu:
i. Untuk memenuhi kebutuhan tenaga listrik, Kepala Badan Pelaksana BPWS dapat melakukan perjanjian kerjasama dengan PT. PLN (Persero) untuk penyediaan tenga listrik yang dibutuhkan.
ii. Untuk memenuhi kebutuhan tenaga listrik, Kepala Badan Pelaksana BPWS dapat melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan sendiri. Usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan sendiri terdiri atas:
b. pembangkitan tenaga listrik;
c. pembangkitan tenaga listrik dan distribusi tenaga listrik; atau
d. pembangkitan tenaga listrik, transmisi tenaga listrik, dan distribusi tenaga listrik.
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Berdasarkan PP No. 16 Tahun 2005 Tentang Air Minum, tidak didefinisikan apa yang disebut air bersih. Dalam PP tersebut diatur mengenai Air Baku dan Air Minum. Dalam hal ini kami mengasumsikan bahwa infrastruktur yang akan disediakan oleh Badan Pelaksana BPWS adalah Air Minum. Berdasarkan Pasal 37 Ayat (1) PP No. 16 Tahun 2005 Pemerintah dan pemerintah Daerah memiliki tanggung jawab untuk melakukan pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum. Penyelenggaraan pengembangan SPAM dilakukan oleh BUMN atau BUMD yang dibentuk secara khusus untuk pengembangan SPAM. Berdasarkan Pasal 37 ayat (4) PP No. 16 Tahun 2005 Dalam hal pelayanan air minum yang dibutuhkan masyarakat tidak dapat diwujudkan oleh BUMN atau BUMD, Pemerintah atau Pemerintah Daerah dapat membangun sebagian atau seluruh PS SPAM yang selanjutnya dioperasikan oleh BUMN atau BUMD.
Berdasarkan pertimbangan diatas kami berpendapat bahwa terdapat 2 (dua) kemungkinan dalam penyediaan air minum, yaitu:
ii. Dalam hal di wilayah kabupaten atau kota sekitar terdapat BUMD yang telah melakukan usaha penyediaan air minum atau BUMD Regional padatingkat provinsi, Badan Pelaksana BPWS melakukan kerjasama penyediaan air minum dengan BUMD tersebut.
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Perpres BPWS yang selanjutnyadioperasikan oleh BUMN yang dibentuk Badan Pelaksana BPWS.
6. Rest Area
Rest Area merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan pengusahaan jalan tol. Kami berpendapat bahwa pengusahaan rest area dapat dilakukan dengan skema bundling dengan pengusahaan jalan tol. Kami berpendapat bahwa dengan penggabungan pengusahaan rest area dengan jalan tol akan meningkatkan kelayakan finansial dari jalan tol itu sendiri. Hal ini dikarenakan rest area dapat sebagai alternatif pendapatan (other revenue) bagi badan usaha jalan tol.
7. Investasi Area Surabaya
Kawasan investasi merupakan area bisnis yang menarik bagai para pemodal untuk menanamkan usahanya. Kami berpendapat bahwa Kawasan Invetasi Surabaya ini secara kelembagaan tidak diusahan secara sendiri. Kami berpendapat Kawasan Investasi Surabaya dapat diusakan dengan skema bundling untuk mendukung tingkat kelayakan finansial dari infrastruktur lain yang masih rendah atau menengah.
e. RENCANA KOMERSIAL YANG MENCAKUP ALOKASI RISIKO DAN MEKANISME PEMBAYARAN
e.1. Analisis Kelayakan Sisi Potensi Bisnis
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
manusia adalah sektor pariwisata dan industri. Melihat karakteristik pembangunan jembatan tol ini yang berbeda dengan pembangunan jembatan tol pada umumnya hanya diperuntukkan untuk kendaraan roda empat atau lebih pada jembatan Suramadu juga dapat diakses oleh kendaraan roda dua atau sepeda motor. Hal ini merupakan penambahan potensi bagi peningkatan berkembangnya pariwisata karena peluang untuk berkunjung ke Madura yang semula terbatas hanya melalui akses laut dengan waktu tempuh yang lebih panjang, saat ini dapat ditempuh dengan lebih mudah dan murah dalam jangka waktu yang jauh lebih singkat melalui jalur darat. Selain itu, menyeberangi jembatan yang membentang di atas laut, juga merupakan pengalaman menarik bagi masyarakat. Ditambah lagi pemandangan laut yang indah di sepanjang Jembatan Suramadu.
Dengan kemudahan akses Surabaya - Madura ini ternyata memang membawa dampak dalam potensi dalam lalu lintas jembatan suramadu. Hal ini ditunjukkan oleh data lalu lintas pengguna jembatan yang semakin tahun semakin meningkat dapat di lihat pada tabel dibawah ini :
Tabel 6.1. Data Lalu-Lintas Kendaraan Jembatan Suramadu Per Golongan
TAHUN
2009 2010 2011 2012 2013
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
92 5 1 29 46
TOTAL 6.470.407 12.142.540 14.061.137 16.409.917 16.256.563 Sumber : PT. Jasa Marga
Tabel 6.2. Data Lalu-Lintas Jembatan Suramadu Katagori R2, dan R4
Tahun Roda 4 Roda 2 TOTAL
2009 2.237.515 4.232.892 6.470.407 2010 3.693.645 8.448.895 12.142.540 2011 4.082.816 9.978.321 14.061.137 2012 4.826.588 11.583.329 16.409.917 2013 4.872.317 11.384.246 16.256.563 Sumber : PT. Jasa Marga
Berdasarkan potensi lalu lintas pengguna jembatan suramadu yang semakin tahun meningkat merupakan sebuah potensi bagi pelaku usaha dalam mengembangakan bisnis pariwisata dengan mengembangkan bisnis Rest Area/tempat peristirahatan atau sebagai tempat transit bagi masyarakat yang melewati Jembatan Suramadu.
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
juga dapat difungsikanan sebagai pusat informasi atau sebagai miniatur pulau Madura yang dapat memberikan informasi mengenai potensi-potensi yang dimiliki pulau tersebut. Konsep pembangunan rest area diharapkan merupakan “Pencerminan Kebudayaan Madura” yang mencerminkan 4 (empat) kabupaten di pulau Madura (Bangkalan, Sampang, Pamekasan dan Sumenep) yang dapat mengambarkan potensi sumber alam, budaya, wisata dan sejarah dari masing-masing daerah. Disamping itu rest area ini harus dilengkapi dengan fasitas-fasilitas lain seperti (SPBU, ATM, kantin, restoran, toilet, sarana ibadah, bengkel, dsb).
Tabel 6.3 Jumlah dan Perkembangan Kunjungan Wisatawan ke Madura
Tahun 2009-2013
Kabupaten 2009 2010 Tahun2011 2012 2013
Bangkalan 750.026 - - 31.104 962.356
Sampang 44.696 7.918 9.501 11.401 13.681 Pamekasan - 47.672 57.206 68.647 82.376 Sumenep 234.033 334.873 401.847 482.216 578.659
Jumlah 1.028.755 390.463 468.554 593.368 1.637.072
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Gambar 6.5 : Lokasi Perencanaan Rest Area
Gambar 6.6 : Rencana Masterplan Rest Area
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Gambar 6.7: Foto Lokasi Toll Gate Suramadu Sisi
Madura
Gambar 6.8 : Foto Rest Area Sisi Barat
Gambar 6.9 : Foto Rest Area Sisi Timur
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Tabel. 6.4 Penataan Zona Rest Area
N
o Rincian Luas
1 Zona penerima Rincian Sarana
Pusat pengelolaan kawasan 1.250 Pusat informasi dan pelayanan terpadu
pariwisata Madura 1.000
Moda Transportasi penghubung 100
Museum daerah Madura 2.100
SPBU 2.000
2 Zona rekreasi umum Rincian Sarana
Taman tematik 3.000 Arena permainan ketangkasan 1.000
Ruang terbuka hijau 2.000
Toilet umum 300
3 Zona pasar seni Rincian Sarana
Penataan Kawasan Pasar Seni 3.000
Penataan Masjid (eksisting) 100
Restoran 4.000
Toilet umum 150
TOTAL 20.000
Sumber : Hasil Analisis Konsultan
e.2. Analisis Kelayakan Sisi Ekonomi
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
(Suramadu). Jenis peluang usaha yang akan dikembangkan adalah Kawasan Rest Area:
Terletak berdekatan dengan Kaki Jembatan SuraMadu Sisi Madura
Terletak pada sisi kiri menuju Madura dan sisi kanan Jalan Tol pada waktu pulang dari Madura menuju Surabaya Dalam Rest Area dibangun tempat istirahat, parkir, pusat
informasi ekonomi dan wisata Pulau Madura dan Land Mark, seperti Masjid.
Kawasan Rest Area sebelah kiri jalan tol menuju Madura diperuntukkan sebagai kawasan “Selamat Datang”. Oleh karena itu perlu memuat unsur-unsur budaya Madura (seperti Masjid, karapan sapi mini), pusat informasi wisata dan kegiatan ekonomi Pulau Madura yang menggambarkan sebagai miniatur Pulau Madura.
Pedestrian kiri jalan tol pulang dari Madura Kawasan Rest Area difungsikan sebagai “Selamat Jalan dan sampai ketemu kembali”. Pada kawasan ini dibagi untuk istirahat, parkir, fasilitas sosial dan pasar untuk menjual produk-produk/cinderamata Pulau Madura.
Kawasan Rest Area di kawasan wisata dikembangkan secara sinergis.
e.2.1. Komponen Investasi
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
maka dibutuhkan investasi dalam proses pengembangannya tersebut.
Identifikasi kebutuhan investasi dalam pengembangan rest area tersebut, mulai dari investasi pembebasan lahan serta pematangannya, investasi sarana hingga investasi prasarana akan dilakukan oleh pemerintah, dengan rincian sebagai berikut :
Tabel 6.5 Kebutuhan Biaya Pembebasan dan Pematangan Lahan
Keterangan Luas Harga Per
M2 (Dalam Rp)
Biaya ( Dalam Rp) Biaya Pembebasan
Lahan 2ha/20.000 300.000,- 6.000.000.000,-Biaya Pematangan
Lahan 2ha/20.000 100.000,- 2.000.000.00. 0,-Total Biaya Lahan Rest
Area
8.000.000.000,-Rest Area dengan luas area 20.000 m2 akan dibagi ke
dalam 2 (dua), yaitu Kawasan Rest Area sebelah kiri jalan tol menuju Madura dan Kawasan Rest Area Pedestrian kiri jalan tol pulang dari Madura. Kedua rest area tersebut membutuhkan investasi dengan rincian sebagai berikut:
Luas rest area 2 ha/20.000 m2 dan berdasarkan ketentuan
peruntukan lahan, sesuai Koefisien Dasar Bangunan/KDB: 40%, maka berdasarkan ketentuan di atas luas bangunan yang diijinkan adalah:
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Berdasarkan perhitungan di atas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada proyek ini yaitu 8.000m2 sesuai ketentuan yang ada dan direncanakan dibangun tempat peristirahatan dan fasilitas–fasilitas pendukungnya dengan rincian sebagai berikut:
a. Biaya Pembangunan Proyek
Tabel 6.6 Biaya Pembangunan Proyek
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD Luas
Bangunan HS TertinggiGedung KoefisienPengali Total Biaya 8.000 Rp 1.500.000,- 1,1 Rp
13.200.000.000,-BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARD
Koefisien Pengali Total Biaya
55% Rp.
7.260.000.000,-TOTAL BIAYA KONSTRUKSI GEDUNG
Biaya Kontruksi Fisik Bangunan Standard Rp. 13.200.000.000,-Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Non
Standard Rp.
7.260.000.000,-Keuntungan Kontraktor Rp.
1.432.200.000,-TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG Rp.
21.892.200.000,-BIAYA PRASANA PENUNJANG
TOTAL BIAYA PRASANA PENUNJANG Rp
100.000.000,-BIAYA PRA OPERASI
Biaya Perijinan Rp
100.000.000,
Biaya Pemasaran dan Manajemen Proyek Rp
50.000.000,
Intial Fee Pertamina Rp
800.000.000,-Biaya tak terduga sebesar 2 % dari 800.000.000,-Biaya
Building Construction 437.844.000,-Rp
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
387.844.000,-BIAYA DEPRESIASI
Depresiasi Bangunan Rp 2.
189.220.000,-
Depresiasi Prasana Penunjang Rp
10.000.000,
TOTAL BIAYA DEPRESIASI Rp
2.199.220.000,-TOTAL PRIVATE INVESTMENT
TOTAL BIAYA PEMBEBASAN LAHAN Rp
8.000.000.000,-TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG Rp
21.892.200.000,-TOTAL BIAYA PRASANA PENUNJANG Rp
100.000.000,-TOTAL BIAYA PRA OPERASI Rp 1.
387.844.000,-TOTAL BIAYA DEPRESIASI Rp
2.199.220.000,-TOTAL PRIVATE INVESTMENT Rp
33.579.264.000,-b.Biaya Operasional :
Tabel 6.7 Biaya Manajemen
No
. Manajemen Satuan Orang
Durasi /
Tahun Rp/Orang/bln Jumlah /Tahun 1 Manajer Keuangan Bulan 1 15 Rp 6.000.000 Rp 90.000.000 2 Manajer Operasional Bulan 1 15 Rp 6.000.000 Rp 90.000.000 3 Bendahara 1 Bulan 1 15 Rp 3.500.000 Rp 52.500.000 4 Bendahara 2 Bulan 1 15 Rp 3.500.000 Rp 52.500.000
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Tabel 6.8 Biaya Staf
No
. Manajemen Satuan Orang
Durasi /
Tahun Rp/Orang/bln Jumlah /Tahun 1 Kepala Karywan 1 Bulan 1 15 Rp 3.500.000 Rp 52.500.000 2 Kepala Karywan 2 Bulan 1 15 Rp 3.500.000 Rp 52.500.000 3 Staff Bendahara 1 Bulan 2 15 Rp 2.500.000 Rp 75.000.000 4 Staff Bendahara 2 Bulan 2 15 Rp 2.500.000 Rp 75.000.000 5 Kepala Shift 1 Bulan 1 15 Rp 2.000.000 Rp 30.000.000 6 Kepala Shift 2 Bulan 1 15 Rp 2.000.000 Rp 30.000.000 7 Kepala Shift 3 Bulan 1 15 Rp 2.000.000 Rp 30.000.000 8 Staff Shift 1 Bulan 15 15 Rp 1.500.000 Rp 337.500.000 9 Staff Shift 2 Bulan 15 15 Rp 1.500.000 Rp 337.500.000 10 Staff Shift 3 Bulan 15 15 Rp 1.500.000 Rp 337.500.000
TOTAL 54
Rp
1.357.500.0 00
Tabel 6.9 Biaya Operasional N
o. Keterangan Satuan Durasi /Tahun Biaya / PerBulan Jumlah /Tahun 1 Listrik / Air Bulan 15 Rp 25.000.000 Rp 375.000.000 2 Kebersihan Bulan 15 Rp 2.000.000 Rp 30.000.000 3 Pemeliharaan Gedung Bulan 15 Rp 5.000.000 Rp 75.000.000
4 PBB Bulan 1 Rp 100.737.792
5 Biaya Pemasaran Bulan 15 Rp 7.500.000 Rp 112.500.000
TOTAL Rp
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
2
Asumsi biaya operasional mengalami kenaikan sebesar 3% per tahun dan pemberian komisi/profit sharing kepada PT. Jasa Marga sebesar 10% dari keuntungan bersih diakhir tahun atas ases jalan dan tanah yang disewakan di sekitar Kawasan Kaki Jembatan Suramadu sisi Madura .
e.2.2. Komponen Pendapatan
Berdasarkan data lalu lintas dari PT. Jasa Marga di atas yang dalam 3 (tiga) tahun terakhir terus mengalami kenaikan dengan mengasumsikan kendaraan yang masuk dan isi BBM ke SPBU ini sebanyak 15% dari data LLH (Lalu Lintas Harian) yang diberikan PT Jasa Marga (Persero) dan peningkatan rata–rata jumlah kendaraan per tahunnya diperkirakan 5%. Dengan menggunakan data lalu lintas 2013 volume lalu lintas kendaraan roda 4 (empat)/R4 adalah 4.872.317 serta untuk roda 2 (dua) R2 11.384.246.
Maka asumsi yang digunakan : Asumsi harga dan komisi
BBM Harga
( Rp) Komisi Pertamax Plus 12.700 5,7 % Pertamax 11.300 5,7 %
Premium 8.500 5,7 %
Solar 7.500 5,7 %
Tabel 6.10 Asumsi Pengisian BBM
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
ase ase
Pertamax Plus 10 % 20 10 % 5
Pertamax 20% 20 30% 5
Premium 40% 20 50% 5
Solar 30% 20 10% 5
Kenaikan hasil penjualan 5% pertahun
6.11 Tabel Penerimaan Penjualan BBM Pertahun
N
o. NamaBBM Liter/Tahun PenerimaanKotor Komisi PenerimaanBersih
Dalam Rp Dalam Rp Dalam Rp
1 Pertamax plus 2.315.514 29.407.022.085 1.676.200.259 27.730.821.826 2 Pertamax 5.484.846 61.978.754.715 3.532.789.019 58.445.965.696 3 Premium 10.115.873 65.753.172.225 3.747.930.817 62.005.241.408 4 Solar 5.238.904 28.813.970.625 1.642.396.326 27.171.574.299
Total
185.952.919
.650 10.599.316.420 175.353.603.230 Sumber : Hasil Analis Konsultan
Penerimaan ruang sewa pada tahun pertama diasumsikan hanya 60% dari ruang sewa yang berhasil memberi pemasukan. Asumsi tahun ke berikutnya yaitu 80% dan tahun ketiga terisi penuh.
6.12 Tabel Penerimaan Sewa Bangunan dan Penjualan Tiket No
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
500.000 2.000.000.000 4 ATM 50 Rp 100.000 Rp 5.000.000 5 Bengkel 200 Rp 150.000 Rp 30.000.000 6 Toilet 450 Rp 100.000 Rp 45.000.000
Total Rp2.690.000.000
Pengunj
ung Tiket Masuk Penerimaan Jumlah Museum daerah Madura 10.000 Rp 5.000 Rp 50.000.000
29
Laporan Akhir
Penyusunan Skema Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
1. Proyeksi Cashflow
Tabel 6.13 Proyeksi Cashflow N
O U R A I A N
PERIODE
2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1 PENDAPATAN :
a Penerimaan 187.596.919.650 197.442.565.633 207.753.093.914 218.003.748.610 228.766.936.040 TOTAL PENDAPATAN 187.596.919.650 197.442.565.633 207.753.093.914 218.003.748.610 228.766.936.040
2 BIAY A
a BIAYA OERASIONAL
1) Biaya Manajemen 2.335.737.792 2.405.809.926 2.477.984.224 2.552.323.750 2.628.893.463 2) Biaya Depresiasi 2.199.220.000 2.199.220.000 2.199.220.000 2.199.220.000 2.199.220.000 3) Biaya Pemeliharaan 219.922.000 219.922.000 219.922.000 219.922.000 219.922.000 4) Produk Pertamina 175.353.603.230 184.121.283.391 193.327.347.561 202.993.714.939 213.143.400.686 TOTAL BIAYA 180.108.483.022 188.946.235.317 198.224.473.785 207.965.180.689 218.191.436.149 3 Profit Saring Ke PT. Jasa Marga 748.843.663 849.633.032 952.862.013 1.003.856.792 1.057.549.989 4 Laba Sebelum Pajak 6.739.592.965 7.646.697.284 8.575.758.117 9.034.711.128 9.517.949.902 6 Pajak 1.684.898.24 1.911.674.32 2.143.939.52 2.258.677.78 2.379.487.47
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
1 1 9 2 6
7 Laba Setelah Pajak 5.054.694.724 5.735.022.963 6.431.818.587 6.776.033.346 7.138.462.427 8 Cashflow (EAT + DEPRESIASI) 7.253.914.724 7.934.242.963 8.631.038.587 8.975.253.346 9.337.682.427
OPERATING RATIO (OR) 96,01 95,70 95,41 95,40 95,38
PROFIT MARGIN (PM) 3,59 3,87 4,13 4,14 4,16
N
O U R A I A N
PERIODE
2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
1 PENDAPATAN :
a Penerimaan 240.068.282.842 251.934.696.984 264.394.431.834 277.477.153.425 291.214.011.097 TOTAL PENDAPATAN 240.068.282.842 251.934.696.984 264.394.431.834 277.477.153.425 291.214.011.097
2 BIAY A
a BIAYA OERASIONAL
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
3) Pemeliharaan
4) Produk Pertamina 223.800.570.720 234.990.599.256 246.740.129.219 259.077.135.680 272.030.992.464 TOTAL BIAYA 228.927.472.987 240.198.734.331 252.031.934.086 264.455.120.433 277.497.742.500 3 Profit Saring Ke PT. Jasa Marga 1.114.080.986 1.173.596.265 1.236.249.775 1.302.203.299 1.371.626.860 4 Laba Sebelum Pajak 10.026.728.870 10.562.366.388 11.126.247.973 11.719.829.693 12.344.641.737 6 Pajak 2.506.682.217 2.640.591.597 2.781.561.993 2.929.957.423 3.086.160.434 7 Laba Setelah Pajak 7.520.046.652 7.921.774.791 8.344.685.980 8.789.872.270 9.258.481.303 8 Cashflow (EAT + DEPRESIASI) 9.719.266.652 10.120.994.791 10.543.905.980 10.989.092.270 11.457.701.303
OPERATING RATIO (OR) 95,36 95,34 95,32 95,31 95,29
PROFIT MARGIN (PM) 4,18 4,19 4,21 4,22 4,24
N
O U R A I A N
Periode
2025 2026 2027 2028 2029
11 12 13 14 15
1 PENDAPATAN :
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
BIAY A
a BIAYA OERASIONAL 1
)
Biaya
Manajemen 3.139.036.277 3.233.207.365 3.330.203.586 3.430.109.693 3.430.109.693
2
) Biaya Depresiasi
2.199.220.00
0 2.199.220.000 2.199.220.000 2.199.220.000 2.199.220.000
3 )
Biaya
Pemeliharaan 219.922.000 219.922.000 219.922.000 219.922.000 219.922.000
4 )
Produk
Pertamina 285.632.542.087 299.914.169.192 314.909.877.651 330.655.371.534 330.655.371.534 TOTAL BIAYA 291.190.720.364 305.566.518.557 320.659.223.237 336.504.623.227 336.504.623.227 3 Profit Saring Ke PT. Jasa Marga 1.444.699.129 1.521.607.868 1.602.550.386 1.687.734.022 1.687.734.022 4 Laba Sebelum Pajak 13.002.292.159 13.694.470.810 14.422.953.473 15.189.606.201 15.189.606.201 6 Pajak 3.250.573.040 3.423.617.702 3.605.738.368 3.797.401.550 3.797.401.550 7 Laba Setelah Pajak 9.751.719.119 10.270.853.107 10.817.215.105 11.392.204.651 11.392.204.651 8 Cashflow (EAT + DEPRESIASI) 11.950.939.119 12.470.073.107 13.016.435.105 13.591.424.651 13.591.424.651 OPERATING RATIO (OR) 95,27 95,26 95,24 95,22 95,22
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Discount Factor 12%
Initial Investment Rp. 33.579.264.000,-
Tabel 6.14
PERHITUNGAN KELAYAKAN FINANSIAL PROYEK:
Tahun Tahun Cash Flow Discount Present IRR Payback PaybackDisc
ke-n Proyeksi Factor Value Period Period
(33.579.264.0 00)
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
19 8 19 63 36
12 2026 12.470.073.107 0,25668 3.200.757.174 12.470.073.107 85.804.841.270 24.417.396.210 13 2027 13.016.435.105 0,22917 2.983.030.973 13.016.435.105 98.821.276.374 27.400.427.183 14 2028 13.591.424.651 0,20462 2.781.074.765 13.591.424.651 112.412.701.025 30.181.501.949 15 2029 13.591.424.651 0,18270 2.483.102.469 13.591.424.651 126.004.125.676 32.664.604.418 ∑ Present Value 66.243.868.418 Sisa 784.814.379 3.631.634.188 Investasi Awal 33.579.264.000 Kas 9.337.682.427 4.924.082.961
Net Present Value 32.664.604.418 Bulan 1 9
Payback Period 4 THN 1 BLN Cost Benefit Ratio 1,97
Discounted Payback
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
2. Kelayakan finansial
Hasil perhitungan kelayakan finansial rencana pembangunan Rest Area di Kawasan Kaki Jembatan Suramadu sisi Madura pada lahan 2 ha/20.000 M2 adalah sebagai berikut : (Rincian Perhitungan terlampir)
Jangka waktu perhitungan 15 tahun Investasi awal Rp. 33.579.264.000,- Net Present Value Rp. 32.664.604.418,- IRR 25,94 %
Benefit-Cost Ratio 1,97
Payback Period 4 Tahun 1 Bulan
Discounted Payback Period 5 Thn 9 Bln
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
dilaksanakan dengan Internal Rate Of Return (IRR) sebesar 25,94%, Nilai sekarang bersih /Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 32.664.604.418,- Periode pengembalian investasi paling cepat adalah selama 4 tahun 1 bulan. Dengan demikian investasi pada pembangunan Rest Area di KJJSM sisi Madura secara umum diperkirakaan layak dan berpotensi memberikan nila tambah yang baik dengan tingkat penerimaan balik yang melebihi discounted factor sekitar 12 % per tahunnya saat ini di Indonesia. Disamping manfaat yang telah disebutkan di atas pembangunan rest area ini juga memberikan manfaat dalam pendapatan pajak pusat maupun daerah, restribusi serta memberikan manfaat dalam multiplier efek dari konsumsi para tenaga kerja yang bekerja pada kawasan rest area.
e.3. Analisis Kelayakan Sisi Potensi Bisnis Infrastruktur Bundling Trase Jalan Ke Palabuhan Peti Kemas Dan Pembangunan Pelabuhan Tanjung Bulupandan
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
ini menunjukkan poyeksi kargo dan ship call yang dapat dicapai oleh pelabuhan Tanjung Bulupandan :
Tabel 6.15 Proyeksi Cargo dan Ship Call di Pelabuhan Tanjung Bulupan dan Tahun 2016-2035
N
o Tahun
Proyeksi Cargo Ship Call
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
N
o Tahun
Proyeksi Cargo Ship Call
Dry Bulk Cargo Liquid Bulk Cargo Contain er Cargo Kapal Curah Kering Kapal Tanker Kapal Contain er 69
21 2036 1.038.060 1.038.060 2.042.383 365 369 630 Sumber : Hasil Analisis Konsultan
Melihat potensi bisnis dari peluang yang dapat dicapai oleh Pelabuhan Tanjung Bulupandan maka diperlukan jalan akses menuju pelabuhan. Berdasarkan Draft Laporan Akhir Review Rencana Induk Pelabuhan Tanjung Perak (Otoritas Pelabuhan III Tanjung Perak Surabaya 2011), keberadaan pelabuhan Tanjung Bulupandan di Kabupaten Bangkalan merupakan bagian dari kegiatan layanan Pelabuhan Tanjung Perak dalam skema sebagai terminal peti kemas dan terminal curah dengan kategori utama sebagai pelabuhan dalam di wilayah Jawa Timur. Oleh karena itu, hinterland dari Pelabuhan Tanjung Bulupandan adalah Pulau Madura dan wilayah hinterland dari Pelabuhan Tanjung Perak. Hinterland dari Pelabuhan Tanjung Perak adalah:
1) Pulau Madura;
2) Kawasan industri dan perdagangan Surabaya dan sekitarnya; 3) Gresik dan Bawean;
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
10) Yogyakarta.
Berdasarkan Buku Laporan Akhir Studi Kelayakan Dan Penentuan Trase Jalan Akses Ke Pelabuhan Peti Kemas (BPWS, 2012) perkiraan demand Pelabuhan Tanjung Bulupandan Tahun 2030 = 23 juta ton/tahun ± 70 ribu ton/per hari, akan diangkut oleh kendaraan barang dengan komposisi sbb :
1. Kendaraan Pick Up/Box : 274 kend/hari 2. Kendaraan Truk 2 As : 157 kend/hari 3. Kendaraan Truk 3 As: 60 kend/hari
4. Kendaraan Truk Gandengan : 37 kend/hari 5. Kendaraan Truk Trailer 1013 kend/hari
Total jumlah perkiraan Kendaraan Pengangkut Barang sebagai Demand Pelabuhan Peti Kemas = 1635 kend/hari. Perkiraan pendapatan jalan Akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan dilakukan dengan mengalikan jumlah arus lalulintas yang akan melalui jalan akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan dengan beberapa tarif tol yang diusulkan. Perkiraan pendapatan ini dihitung dengan asumsi bahwa di masa depan jalan Akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan ini akan menjadi jalan tol. Tarif yang diusulkan adalah dapat dilihat pada Tabel 6.7.1.1 sedangkan pada Tabel 6.7.1.1 ditampilkan pendapatan yang akan diperoleh apabila jalan Akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan ini menjadi jalan tol.
Tabel 6.16 Tarif Yang Diusulkan
No Jenis
Kendara an
Tarif (Rp) 1 Sepeda
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
2 Sedan, Jeep 10.000
3 Combi 10.000
4 Bus Kecil 10.000 5 Bus Besar 10.000 6 Pick Up, Box 10.000 7 Truk 2 as 15.000 8 Truk 3 as 20.000
9 Truk
Gandeng 25.000 10 Trailer 30.000
Tabel 6.17 Perkiraan Pendapatan Yang Akan Diperoleh Apabila Jalan Akses Menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan Ini
Menjadi Jalan Tol
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
TAHUN
Perkiraan Jumlah Total
Traffic
Perkiraan Jumlah Pendapatan/h
ari (Rp/hari)
Perkiraan Jumlah Pendapatan/Ta hun (Rp/tahun) 2028 31507 250,510,314 82,668,403,561 2029 33444 265,808,567 87,716,827,089 2030 35380 281,106,820 92,765,250,618 2031 37317 296,405,073 97,813,674,146 2032 40584 325,793,068 107,511,712,396 2033 43852 355,181,063 117,209,750,646 2034 47119 384,569,057 126,907,788,896 2035 50387 413,957,052 136,605,827,145 2036 53654 443,345,047 146,303,865,395 Sumber: Hasil Analisis Konsultan
e.4. Analisis Kelayakan Sisi Ekonomi Bundling Trase Jalan Akses Pelabuhan Dan Pembangunan Pelabuhan Tanjung Bulupandan
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
diperlukan untuk pembangunan infrastruktur 49% didanai oleh pemerintah sebagai fasilitator peningkatan ekonomi kerakayatan.
Komponen pendapatan bagi Pelabuhan Tanjung Bulupandan yang direncanakan kedepan (terdiri dari dermaga curah kering dan cair, dan dermaga container) diperoleh dari jasa-jasa yang diberikan sehubungan dengan pelayanan terhadap kargo dan kapal. Jasa tersebut terdiri dari antara lain adalah jasa bongkar muat barang curah, jasa handling container, jasa tambat Kapal Cargo Curah, Tanker, Kapal Container, dan jasa-jasa lainnya seperti jasa pergudangan, lapangan penumpukan, container yard, jasa parkir kendaraan, serta pas masuk pelabuhan. Sedangkan perkiraan pendapatan jalan Akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan dilakukan dengan mengalikan jumlah arus lalulintas yang akan melalui jalan Akses menuju Pelabuhan Peti Kemas Tanjung Bulupandan dengan beberapa tarif tol yang diusulkan.
Komponen biaya pembangunan pelabuhan dalam analisis ini terdiri dari biaya investasi untuk pembangunan breakwater, reklamasi lahan, pembangunan dermaga dan trestle, pembelian terminal equipment, biaya pembangunan container yard, gudang dan lapangan penumpukan, biaya pembangunan lapangan parkir, biaya operasi, dan biaya pemeliharaan pelabuhan. Dan komponen biaya pembangunan Trase Jalan Akses Ke Pelabuhan Peti Kemas Pelabuhan Tanjung Bulupandan adalah biaya pembebasan lahan, biaya rekayasa dan pengawasan, biaya konstruksi. Lampiran 6.2 menyampaikan Cashflow Bundling Pelabuhan dan Trase Jalan Tol secara lengkap dan pada tabel 6.7.2.1 menunjukkan present value proyeknya.
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
Tabel 6.19 Kelayakan Ekonomi Rencana Bundling Pelabuhan dan Trase Jalan Tol
∑ Present Value 9.080.271.461.742
Investasi Awal 7.234.812.411.200
Net Present Value 1.845.459.050.542
Payback Period 8 Tahun 7 Bulan
Discounted Payback Period 14 Tahun 1 Bulan Cost Benefit Ratio 1,26
Tahun Tahun Cash Flow Discount Present
ke-n Proyeksi Factor Value
Buku Penyiapan
Proyek Kerjasama Investasi Dengan Pola Bundling Dalam Rangka Pengembangan Kawasan Suramadu
