17
BAB III
ANALISIS PERANCANGAN
3.1 Analisis.Fungsi.
Pengkajian terhadap pengguna dan aktivitas akan sangat berdampak besar pada ruang dan sirkulasi dalam perancangan Mixed-Use Building. Penggambaran ini berguna agar tidak ada ruang yang tidak berguna ataupun kurang, sehingga nantinya rancangan mall dan apartemen akan efektif dan efisien. Kegiatan utama dalam bangunan ini adalah sebagai tempat untuk beristirahat selepas beraktivitas selama seharian. Karena bangunan ini merupakan bangunan komersial, maka kegiatan yang akan berlangsung adalah kegiatan berbelanja, bekerja dan beristirahat. Oleh karena itu unit komersial yang berbentuk mall harus menyediakan berbagai macam fasilitas yang terdapat di dalamnya seperti adanya retail-retail, restoran atau kafe dan menyediakan ruang sebagai Co-Working Space.sebagai tempat yang nyaman untuk bekerja atau membuat tugas. Bila di siang hari mayoritas dari penghuni akan melakukan aktivitas di luar apartemen, maka kemungkinan kegiatan makan akan terjadi pada waktu pagi dan malam. Peran restoran atau kafe pada unit komersial akan sangat penting keberadaannya. Mengingat kalangan penyewa adalah kalangan menengah ke atas, maka mereka akan lebih memilih untuk membeli makanan ketimbang memasak. Peran dapur nantinya mungkin akan dibutuhkan, namun hanya sekedar untuk memasak air atau menghangatkan makanan. Pada hari libur, penghuni akan melakukan aktivitas di luar kegiatan bekerja dengan melakukan beberapa kegiatan olahraga. Untuk memanjakan penghuni agar tidak harus jauh-jauh berolahraga, maka apartemen harus menyediakan fasilitas untuk berolahraga. Selain itu, kegiatan lain yang dapat dilakukan di luar kegiatan bekerja adalah menjalankan hobi, laundry pakaian, dan kegiatan bersih - bersih.
Analisis fungsional dapat membantu untuk menemukan alur sirkulasi penggunaan ruang dan beberapa standar yang harus dipenuhi, sehingga akan menghasilkan fungsi ruang yang sesuai pada tempatnya. Berdasarkan analisa preseden, jalan masuk ke dalam apartemen dapat melalui drop off dan juga dapat melalui pintu masuk dari lapangan parkir yang berada di area basement.
Kemudian pengunjung akan dihadapkan ke area lobby yang terdapat di dalam gedung pada lantai dasar dan pengguna dapat langsung menuju ke unit kamar. Pada lobby akan terdapat ruang tunggu, dan ruang surat atau paket bagi pengguna apartemen. Pengunjung dari masyarakat sekitar dapat mengakses dari lobby yang terdapat di area komersil dan dapat mengakses secara langsung unit komersial. Selain dari lobby¸ unit komersial juga harus mudah diakses dari luar gedung apartemen. Pengguna Co-Working Space dapat mengakses dengan cara
18 memesan suatu ruangan atau suatu tempat untuk dijadikan sebagai ruang untuk bekerja baik ruangan tertutup maupun ruang kerja yang terbuka.
Persyaratan fungsional pada bangunan gedung juga telah tercantum pada Permen PUPR No.
26 Tahun 2007 tentang Panduan Pembuatan Kelompok Ahli Bangunan Gedung. Diantaranya beberapa persyaratan, yang berhubungan dengan persyaratan gedung apartemen adalah Persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan. Untuk persyaratan keselamatan salah satunya adalah kemampuan mencegah risiko kebakaran dalam sistem perlindungan pasif, seperti perlindungan terhadap ruang tangga darurat kebakaran, serta instalasi pemasangan sprinkler merupakan perlindungan teknis.
Persyaratan kesehatan dapat meliputi beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam bangunan gedung apartemen. Pertama, sistem ventilasi dapat berupa ventilasi alami, adanya bukaan, kisi-kisi dan ventilasi mekanis. Kedua, sistem pencahayaan mampu menerima pencahayaan alami dan buatan. Ketiga, sistem air bersih dan sanitasi, meliputi penyediaan air bersih, pengolahan air kotor atau limbah, kotoran dan sampah, serta saluran distribusi air hujan.
Keempat, adalah penggunaan material bangunan gedung yang menjamin kesehatan. Kemudian yang menjadi persyaratan kenyamanan adalah tercapainya kebutuhan ruang gerak bagi pengguna, serta menciptakan hubungan antar ruang. Kondisi udara juga harus menjamin kenyamanan temperature dan kelembaban dalam ruangan. Kenyamanan pandangan juga harus diperhatikan dalam aturan untuk desain arsitektur, tata letak interior, tata letak eksterior, dan privasi penghuni. Kemudian dapat tercapainya keamanan dari tingkat guncangan dan kebisingan. Persyaratan kemudahan dapat tercapai apabila penyediaan dan perancangan fasilitas dan aksesibilitas hubungan horizontal dan vertikal, pintu, koridor, tangga, ramp dan elevator, untuk menjamin kemudahan akses dan penggunaan ruang di dalam gedung. Dengan menyediakan dan merancang sistem peringatan untuk rambu-rambu bahaya, pintu keluar, pintu darurat, dan jalur evakuasi, evakuasi yang mudah dapat dipastikan akan menjadi lebih efisien dan cepat.
Melalui penyediaan dan perancangan fasilitas dan aksesibilitas serta fasilitas yang bebas hambatan, mudah, efisien bagi penyandang cacat atau disabilitas dan lanjut usia. Dengan menyediakan dan merancang kebutuhan penggunaan bangunan, seperti musalla, ruang ganti, ruang bayi, kamar mandi, tempat parkir, tempat sampah, sarana komunikasi, dan informasi untuk menjamin kenyamanan, keamanan serta menjamin keutuhan sarana dan prasarana dalam penggunaan bangunan, dan rasa keadilan bagi penghuni, keadilan bagi pengunjung dan pengguna.
19 3.1.1 Kegiatan dan Pengguna
1. Kegiatan dibagi jadi dua, yaitu:
a. Kegiatan Utama, Pada bangunan Mixed-Use Building kegiatan utama ditunjukkan untuk mendukung kegiatan pengguna apartemen untuk bersantai, beristirahat, makan dan tidur di dalam unit apartemen, dan kantor untuk melakukan kegiatan aktivitas perusahaan, dan retail sebagai pusat perbelanjaan dan rekreasi dengan adanya tenant tenant yang menyediakan berbagai macam kebutuhan bagi pengujung dan pengguna.
b. Kegiatan Pendukung, Bangunan Mixed-Use.Building memiliki banyak aktivitas pendukung seperti komersial, sosial, olahraga, rekreasi, dan lain-lain.
2. Pengguna pada Mixed-Use Building berdasarkan keperluan dibagi menjadi 4, yaitu:
a. Penghunui, Penghuni apartemen merupakan golongan menengah keatas yang memerlukan suasana yang relatif tenang untuk beristirahat dan bersantai di dalam unit, membutuhkan keamanan dan privasi yang tinggi pada unit apartemen yang dimilikinya.
b. Pekerja Co-Working, masyarakat atau pekerja yang menggunakan Co-working Space adalah pekerja yang memiliki kesan dinamis, pekerja yang ingin memiliki nilai sosial dan berinteraksi tinggi dengan pekerja yang lainnya dalam satu ruang Co-Working Space.
c. Pengunjung, Pengunjung yang dimaksud adalah orang – orang yang mengunjungi area komersial dan menggunakan berbagai macam fasilitas yang ada pada Mixed-Use Building untuk berbelanja, berekreasi dan menghabiskan waktu bersama kerabat atau keluarga.
d. Manajer dan karyawan yang dimaksud adalah orang yang bekerja di Mixed-Use Building untuk mengoptimalkan segala sarana dan pra sarana penujang Mixed-Use Building. Karyawan yang dimaksudkan juga meliputi pegawai yang bekerja di retail retail yang ada di area komersial Mixed-Use Building.
3.2 Analisis Lahan
3.2.1 Lokasi tapak
Untuk perancangan desain Mixed-Use Building terletak di Jalan Raden Intan, Kota Bandar Lampung. Lahan ini dimiliki oleh pihak swasta dengan luasan lahan tapak sebesar 11.891 m2. Lokasi tapak yang dipilih sangat strategis mudah diakses transportasi umum, juga memiliki beberapa faktor pendukung, seperti kedekatan dengan permukiman warga mulai dari menengah hingga yang menengah atas. Dekat dengan bangunan-bangunan publik dan bangunan pendidikan berupa taman kanak-kanak, sekolah dasar, sekolah menengah pertama
20 dan sekolah menengah atas, lokasi tapak juga berada di kawasan perkantoran dan permukiman padat penduduk. Oleh karena itu, diharapkan pusat perbelanjaan dan apartemen ini dapat memfasilitasi segala aktivitas penghuni dan masyarakat.
Kondisi eksisting pada lahan cenderung rata dan hanya ditumbuhin beberapa pohon dan semak belukar tanpa ada bangunan eksisting di dalam lahan namun ada satu jalan setapak yang ada pada lahan. Lahan ini berbatasan langsung dengan permukiman warga yang padat pada sisi selatan dan barat lahan. Hal ini perlu diperhatikan isu terhadap kebisingan, keamanan, kenyamanan, serta aksesibilitas terhadap Mixed-Use Building dan permukiman warga sekitar.
Sedangkan untuk bagian utara lahan berbatasan langsung dengan Grand Mercure Lampung yang membuat lahan kehilangan view di bagian utara lahan karena tertutup bangunan, Sisi timur berbatasan langsung dengan Jalan Raden Intan yang merupakan jalan utama kota bandar lampung.
a. Sisi bagian utara : Grand Mercure Lampung b. Sisi bagian selatan : Permukiman warga c. Sisi bagian Barat : Permukiman warga
d. Sisi bagian Timur : Gramedia, Plaza Lotus, Jalan Utama Raden Intan
Gambar 9. Area lokasi tapak proyek Mixed-Use Building sumber: Google earth,2020
Berdasarkan peraturan terkait dan luas area tapak, maka didapatkan:
Luas Tapak = 11.891 m2
KDB : 60% × 11.891 = 7.134
21 KLB : 2,4 × 11.891 = 28.538
KDH : 30% × 11.891 = 3.567 GSB : 10m dari as Jalan Utama 3.2.3 Delineasi tapak
1. Topografi lahan
Gambar 10. Kondisi kontur tapak
Lahan ini memiliki keadaan kontur tanah yang terbilang rata. Jenis tanahnya juga cenderung padat, sehingga jika bangunan dibangun di atas tanah areal lahan proyek, tidak akan menjadi masalah.
2. Iklim lokal
Data Berikut data rata-rata suhu, pengendapan, panjang hari, kelembapan, titik embun, dan kecepatan angin dari BMKG. Suhu tertinggi terjadi saat dibulan oktober dan November sebesar 26,4 ºC. Kecepatan angin tertinggi terjadi dibulan januari sebesar 10,4 km/h.
Kelembapan tertinggi terjadi dibulan januari sebesar 84,6%. Curah hujan tertinggi dibulan November sebesar 18,4 hari.
Gambar 11. Data curah hujan, kelembaban, dan suhu Kota Bandar Lampung sumber: data bmkg,2020
Suhu rata rata c
tahunan 26
Jan 25,8
Feb 25,9
Mar 26,3
Apr 26,2
May 26,3
Jun 25,7
Jul 25,5
Aug 25,7
Sep 25,9
Okt 26,4
Nov 26,4
Dec 26,3
Pengendapan rata-rata mm
tahunan 1977,5
Jan 278,2
Feb 257,2
Mar 228,8
Apr 191,4
May 141,1
Jun 90
Jul 89
Aug 91,9
Sep 99,1
Okt 121,8
Nov 152,1
Dec 236,9 Jumlah rata rata dengan curah hujan
Days tahunan
173,4 Jan 16,6
Feb 13,2
Mar 15,6
Apr 16,6
May 15,2
Jun 13,1
Jul 10,8
Aug 10,1
Sep 10,3
Okt 14,4
Nov 18,4
Dec 19,1 Rata rata panjang hari
Hours tahunan
12,5 Jan 12,8
Feb 12,6
Mar 12,5
Apr 12,5
May 12,2
Jun 12,2
Jul 12,2
Aug 12,3
Sep 12,4
Okt 12,6
Nov 12,7
Dec 12,8 Kelembapan relative rata rata
%
tahunan 81,4
Jan 84,6
Feb 83,6
Mar 83,1
Apr 83
May 82,3
Jun 81,2
Jul 80,2
Aug 78,4
Sep 78,4
Okt 79
Nov 80,2
Dec 82,4 Titik embun rata-rata
C tahunan
22,6 Jan 23
Feb 22,9
Mar 23,2
Apr 23,1
May 23
Jun 22,2
Jul 21,8
Aug 21,7
Sep 21,9
Okt 22,5
Nov 22,7
Dec 23,1 Kecepatan angina rata-rata
Km/h tahunan
8,8 Jan 10,4
Feb 10,4
Mar 9
Apr 8,3
May 7,6
Jun 7,9
Jul 8,6
Aug 9
Sep 8,6
Okt 8,6
Nov 7,9
Dec 9,4
Aliran sungai Jalan Raden Intan
Tapak Mixed-Use Building
22 3. Sarana umum, Utilitas dan Aksesibilitas:
a. Sarana umum
Sarana umum yang bereda dekat dengan lokasi yaitu, Kantor Polres Kota Bandar Lampung, Rumah Sakit Hermina, Lapangan Saburai, Area Pendidikan mulai dari TK hingga SMA yang letaknya hanya sekitar 5 menit dari lokasi tapak, dan Taman Gajah yang merupakan fasilitas umum terdekat dari lahan. Tersedianya juga moda transportasi umum seperti bus, angkutan umum, dan lain-lainnya yang melintasi Jalan Raden Intan.
b. Utilitas
Utilitas yang tersedia pada lahan yaitu salah satunya listrik yang telah ada. Keberadaan jaringan listrik pada lahan akan mempermudah dalam mempertimbangkan rancangan desain. Keberadaan utilitas lainnya juga sudah tersedia seperti selokan, utilitas air, telekomunikasi dan lain-lainnya telah tersedia di lokasi dikarenakan berada di pusat kota.
c. Aksesibilitas
Aksesibilitas pada lahan yang cukup strategis. Keberadaan yang ada di pusat Kota Bandar Lampung menjadi pilihan yang tepat bagi pengguna Mixed-Use. Keberadaan yang mudah dijangkau oleh siapapun karena persis berada di Jalan Raden Intan yang merupakan jalan utama kota.
4. Vegetasi
Gambar 12. Vegetasi pada lahan
Vegetasi eksisting pada lahan hanya terdapat pepohonan serta dipenuhi semak belukar yang tinggi. Pohon yang berada pada lahan adalah pohon pisang, pohon ceri, pohon kapuk, dan beberapa pohon lainnya.
23 5. Bangunan Eksisting
Gambar 13. Bangunan eksiting pada lahan
Tidak terdapat adanya bangunan eksisting pada area tapak, hanya ada pembatas antara tapak dengan lingkungan sekitar
6. Aspek visual dari dan ketapak
Gambar 14. View dari luar lahan ke dalam lahan
Gambar 15. View dari dalam lahan ke luar lahan
3.2.3 Isu terkait tapak
Tapak yang digunakan untuk pembangunan Mixed-use Building ini strategis karena berada di kawasan pusat kota dan pusat perekonomian, industri dan retail Kota Bandar Lampung, serta sirkulasi yang cukup menguntungkan karena memiliki akses transportasi umum yang memadai, untuk area sekitar lahan karena banyaknya toko yang menjual jasa, makanan selayaknya kota- kota besar di Indonesia dalam hal memenuhi aspek kebutuhan pangan dan kebutuhan lainnya terbilang cukup terpenuhi.
24 Untuk akses transportasi, area sekitar tapak memiliki beberapa fasilitas transportasi yang memadai seperti adanya fasilitas bus trans atau angkutan umum yang menghubungkan beberapa titik di Kota Bandar Lampung, fasilitas tempat persinggahan ojek online di sekitar tapak dan fasilitas moda transportasi lainnya
Kekurangan dari area sekitar tapak ialah utilitas pembuangan air dan saluran air hujan yang kurang memadai, untuk area sekelas pusat kegiatan perdagangan dan perekonomian Kota Bandar Lampung, area sekitar tapak terbilang hanya memiliki beberapa saluran air hujan yang sedikit dan terkesan tidak memenuhi standard dalam pengadaan fasilitas saluran pembuangan air baik air hujan maupun air kotor dari beberapa gedung dan wilayah pemukiman sekitar tapak, hal ini terbukti salah satunya ditemukannya saluran (selokan) yang hanya berukuran lebar sekitar 3 meter yang melintasi tepat di sebelah Barat lahan dan saluran pembuangan tersebut tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan utilitas air pembuangan terlebih lagi saluran tersebut menampung aliran air hujan, air kotor dari beberapa gedung tinggi di sebelah lahan dan rumah- rumah masyarakat.
