iii
Pembimbing : Ir. Yohanes Lim Dwi Adianto, MT
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
B A N D U N G
ABSTRAK
Fenomena kunjungan wisata dewasa ini didominasi oleh wisata yang bernuansa alamiah. Pemerintah Kabupaten Bandung merasa pengembangan kawasan wisata pada daerah otoritasnya dapat memberikan nilai positif bagi pemasukan asli daerah. Kawasan Wisata Maribaya menjadi salah satu pilihan untuk mewujudkan rencana tersebut. Tetapi salah satu kendala yang dihadapi adalah tidak adanya anggaran untuk merealisasikan rencana tersebut. Maka dengan alasan tersebut, Pemerintah Kabupaten Bandung merasa perlu mengundang pihak swasta untuk menjadi investor.
Kontrak kerja sistem B O T adalah salah satu bentuk kerjasama antara pihak Pemerintah Kabupaten Bandung dengan Investor. Hal ini dilakukan dengan tujuan agar kedua belah pihak bisa mendapatkan keuntungan secara adil. Untuk mengakomodasi kepentingan masing-masing pihak, perlu dibuat suatu perjanjian. Sebagai bahan penilaian atas proyek yang akan dijalankan Pemerintah Kabupaten Bandung membuat suatu analisis kelayakan. Dari analisis kelayakan yang telah dijalankan, dapat menjadi salah satu bahan dalam menyusun kontrak kerja.
Present worth method adalah metode yang digunakan untuk mengetahui
kelayakan proyek Pengembangan Kawasan Wisata Maribaya. Selanjutnya dengan menggunakan present cummulative cash in – cash out dihitung waktu tercapainya
breakeven point. Dengan mengacu pada UU nomor 18 tahun 1999 tentang jasa
konstruksi disusun perjanjian yang akan diterapkan pada kontrak kerja.
iv
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR...i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR...ii
ABSTRAK...iii
PRAKATA...iv
DAFTAR ISI...vi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN...ix
DAFTAR TABEL...x
DAFTAR GAMBAR...xi
DAFTAR LAMPIRAN...xii
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah...1
1.2. Maksud dan Tujuan...2
1.3. Ruang Lingkup Pembahasan ...3
1.4. Sistematika Pembahasan ...3
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian B O T ...5
2.2 Kontrak Sistem B O T...6
2.2.1 Ciri-ciri B O T ...7
2.2.2 Sifat-sifat B O T ...8
v
2.5 Bagian Perjanjian Dalam Sistem Kontrak B O T ...19
2.6 Rancangan Kontrak...20
2.6.1 Sumber Referensi ...20
2.6.2 Komponen Rancangan Kontrak ...21
2.6.3 Adendum...23
2.7 Pasal-Pasal Penting Dalam Perjanjian Kontrak ...24
2.7.1 Nilai Kontrak, Jadual Penyelesaian,
2.8 Kerangka Penyusunan Kontrak Kerja B O T ...26
BAB 3 DATA DAN KETERANGAN PROYEK 3.1 Keterangan Proyek...32
3.2 Kondisi Umum Wilayah Studi ...33
3.3 Rencana Pengembangan Wilayah...34
3.4 Rencana Realisasi Pengembangan...38
3.5 Estimasi Pendapatan Kawasan Wisata Maribaya ...39
3.6 Kriteria Investasi...41
vi BAB 4 ANALISIS
4.1 Analisis Kelayakan Investasi...43
4.1.1 Present Worth Method...43
4.1.2 Laju Pengembalian Internal (LPI) ...44
4.2 Perhitungan Breakeven Point...44
4.3 Unsur-unsur Penyusunan Kontrak B O T...45
4.4 Perjanjian Kontrak Kerja B O T ...46
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan ...68
5.2 Saran...69
vii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
BEP = Breakeven Point BOT = Built Operate Transfer LPI = Laju Pengembalian Internal NDA = Non Disclose Agreement NPK = Nota Perhitungan Keuangan NPV = Net Present Value
PPh = Pajak Penghasilan PPN = Pajak Pertambahan Nilai PT = Perseroan Terbatas
viii
DAFTAR TABEL
ix
DAFTAR GAMBAR
Halaman Gambar 2.1 Skema Proyek B O T ... 10 Gambar 2.2 Komponen Rancangan Proyek... 23 Gambar 3.1 Skema Aliran Kas... 42 Gambar 4.1 Grafik Analisis Breakeven Point Dengan Menggunakan Present
x
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran 1 Gambar Pengembangan Wilayah...71
Lampiran 2 Gambar Bangunan Rencana ...72
Lampiran 3 Asumsi Rencana Pengeluaran Per Bulan ...73
Lampiran 4 Perhitungan Rencana Angsuran Hutang Pokok dan Bunga...74
Lampiran 5 Asumsi Rencana Pendapatan Per Tahun ...76
Lampiran 6 Analisis Aliran Kas ...77
Lampiran 7 Proporsi Keuntungan Selama Masa Konsesi ...83
Lampiran 8 Aliran Kas Pada i = 13% ...84
Lampiran 9 Aliran Kas Pada i = 45% ...85
71
72
73
74
Jumlah Hutang Pokok Angsuran Pokok Bunga 18% / Tahun Angsuran Pokok + Bunga per Tahun
75
Jumlah Hutang Pokok Angsuran Pokok Bunga 18% / Tahun Angsuran Pokok + Bunga per Tahun
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp)
6 1,462,500,000.00 243,750,000.00 25,593,750.00 3,210,187,500.00
7 1,218,750,000.00 243,750,000.00 21,937,500.00
8 975,000,000.00 243,750,000.00 18,281,250.00 III 731,250,000.00
9 731,250,000.00 243,750,000.00 14,625,000.00 10 487,500,000.00 243,750,000.00 10,968,750.00
11 243,750,000.00 243,750,000.00 7,312,500.00 IV 731,250,000.00
12 - 243,750,000.00 3,656,250.00
2,925,000,000.00
285,187,500.00
TOTAL 18,105,750,000.00
Asumsi
Bunga Bank 18% / Tahun Jangka Waktu Pengembalian 5 tahun Grace Period Selama 12 bulan
Angsuran Pokok
(Rp) Tahun Bulan per Triwulan
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1Latar Belakang Masalah
Terkait dengan fenomena kunjungan wisata pada saat ini yang banyak
didominasi oleh lokasi wisata yang bernuansa alamiah. Pemerintah Kabupaten
Bandung merasa perlu untuk mengembangkan sektor tersebut, hal ini dilakukan
mengingat besarnya pemasukan yang dapat disumbangkan dari sektor tersebut.
Kawasan Wisata Maribaya yang terletak di daerah Bandung Utara, adalah
salah satu pusat perhatian, karena mempunyai aset yang dapat dikembangkan
sebagai wisata alam. Tetapi sangat disayangkan, keadaan selama ini kawasan
2
2
wilayah Bandung. Hal ini dikarenakan kurang seriusnya penanganan yang
diterapkan pada kawasan tersebut. Berangkat dari alasan tersebut, Pemerintah
Kabupaten Bandung berinisiatif untuk melaksanakan analisis kelayakan, sehingga
dapat diestimasi keuntungan–keuntungan yang dapat diperoleh.
Dengan harapan dapat terjadinya alih teknologi yang lebih maju, serta
keterbatasan modal yang dimiliki, maka Pemerintah perlu mengundang pihak
swasta untuk dapat bekerjasama dalam pengembangan Kawasan Wisata
Maribaya. Berangkat dari hal tersebut perlu dirumuskan suatu bentuk kerjasama
yang dapat menguntungkan kedua belah pihak. Sistem kontrak Built, Operate,
Transfer (BOT), atau lazim dikenal sebagai sistem kontrak bangun, kelola, alih
milik, menjadi opsi yang ditawarkan, karena opsi tersebut dapat menyeimbangkan
proporsi, meringankan beban Pemerintah Kabupaten Bandung karena ketidak
tersediaan dana, serta menguntungkan masing–masing pihak yang terkait.
Untuk mengakomodir aspirasi dan meminimalisir kekurangan yang akan
terjadi, serta mengatur hak dan kewajiban masing–masing pihak yang terkait,
maka perlu disusun pasal–pasal yang mengaturnya, agar dapat dijadikan patokan
serta arahan yang akan diterapkan pada masa kontrak tersebut berlaku, dan
mengeliminir terjadinya kerugian salah satu pihak, sehingga apa yang menjadi
tujuan awal dapat dilaksanakan.
1.2Maksud dan Tujuan
Melakukan analisis perhitungan Net Present Value (NPV), dan Breakeven
Point (BEP) sehingga dapat diketahui kelayakan proyek tersebut, yang selanjutnya
3
1.3Ruang Lingkup Pembahasan
Mengingat luasnya masalah yang mungkin dihadapi dalam suatu
perumusan pasal–pasal perjanjian kontrak, maka perlu adanya pembatasan ruang
lingkup permasalahan.
Dengan mengambil studi kasus Pengembangan Kawasan Wisata
Maribaya, serta mengacu pada Keputusan Presiden nomor 7 tahun 1998 tentang
kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Swasta dalam pembangunan dan atau
pengelolaan infrastruktur, Undang-Undang nomor 18 tahun 1999 tentang jasa
konstruksi, dan Undang-Undang nomor 25 tahun 1999 tentang perimbangan
keuangan pemerintah pusat dan daerah. Berdasarkan acuan tersebut, permasalahan
dapat lebih difokuskan dan dipersempit.
1.4Sistematika Pembahasan
Adapun bentuk penulisan ini disusun dalam sistematika sebagai berikut :
BAB 1 PENDAHULUAN
Pada Bab ini akan dibahas uraian singkat latar belakang masalah,
perumusan masalah, tujuan penulisan, pembatasan masalah dan
sistematika penulisan.
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
Merupakan studi pustaka dari beberapa sumber yang berhubungan dengan
sistem kontrak BOT serta hal–hal yang mendasari penyusunan pasal–pasal
4
4 BAB 3 DATA ANALISIS KELAYAKAN
Pada Bab ini akan dijelaskan data analisis kelayakan dan keterangan yang
terdiri dari analisis finansial, proporsi pembagian modal, dan masa
konsesi.
BAB 4 STUDI KASUS
Pada Bab ini akan dibahas tentang penentuan Net present Value (NPV)
breakeven point (BEP), serta penyusunan pasal – pasal yang akan
diterapkan dengan acuan Keputusan Presiden nomor 7 tahun 1998,
Undang-Undang nomor 18 tahun 1999 tentang jasa kontrukasi, dan
Undang-Undang nomor 25 tahun 1999.
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
Pada Bab ini berisi tentang kesimpulan dan saran dari seluruh Tugas Akhir
68
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
1. Proyek Pengembangan Kawasan Wisata Maribaya layak untuk
dilaksanakan karena setelah dilakukan perhitungan dengan
menggunakan metode present worth method mempunyai nilai NPV
positif.
2. Breakeven Point tercapai pada tahun ke-6 masa konsesi atau pada
tahun 2011, sehingga pembagian keuntungan sebesar 70% untuk pihak
investor dan 30% untuk pihak Pemerintah Kabupaten Bandung
69
3. Setelah menganalisa data dari pihak PT. Giri Awas Engineering, maka
hal-hal yang bersifat prinsip dituangkan dalam bentuk perjanjian
Kontrak, yang terdiri dari 7 Bab, dan 28 pasal.
5.2 Saran
1. Perlu dibuatnya Undang-Undang yang khusus mengatur kontrak kerja
sistem B O T, yang dibuat lebih spesifik dan terperinci, sehingga
kedudukan hukum suatu proyek B O T lebih kuat, dan dapat dieliminir
timbulnya kerugian salah satu pihak.
2. Sebelum penandatanganan kontrak kerja pada Proyek Pengembangan
Kawasan Wisata Maribaya, sebaiknya Pemerintah Kabupaten
Bandung menerbitkan surat keputusan tentang penyelenggaraan
proyek Pengembangan Kawasan Wisata Maribaya, sehingga
kedudukan proyek tersebut kuat di mata hukum.
3. Sebaiknya evaluasi atas kinerja finansial termasuk mengkaji mengenai
suku bunga yang berlaku pada saat itu.
4. Apabila dilaksanakan kembali analisa kelayakan yang baru, pihak
konsultan seharusnya menyertakan asuransi sebagai kewajiban bagi
70
DAFTAR PUSTAKA
1. Badan Pembinaan Hukum Nasional (1993). Laporan Akhir Pengkajian Tentang Aspek Hukum Perjanjian BOT. Departemen Kehakiman RI, Jakarta
2. C K Haswell, D S De Silva (1982). Civil Engineering Contracts, Butterworths & Co Ltd
3. Fuady, Munir (1998). Kontrak Pemborongan Masa Proyek. Citra Adhitya Bakti, Bandung.
4. Gautama, Sudargo (1998). Contoh Kontrak, Rekes dan Surat Resmi.
Alumni Bandung.
5. Keputusan Presiden Nomor 7 Tahun 1998 tentang Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Swasta Dalam Pembangunan dan Atau Pengelolaan Infrastruktur, Penerbit PANCA USAHA.
6. Surat Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan BAPPENAS Bab V tentang Petunjuk Teknis Pengadaan Barang dan Jasa, Penerbit PANCA USAHA.
7. Undang-Undang Nomor 18 tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi, Penerbit PANCA USAHA.
8. Undang-Undang Nomor 25 tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah, PANCA USAHA.
