Please consider the rating criteria & important disclaimer
Company Update 1Q17 | May 24, 2017
Modernland Realty, Tbk
(MDLN)
Prospektif Portofolio dengan Valuasi
Menarik
Buy
Dec 2017 TP (IDR)
520
Consensus Price (IDR) 460
TP to Consensus Price+ +13.0%
vs. Last Price +85.7% Shares data
Last Price (IDR) 280 Price date as of May 23, 2017 52 wk range (Hi/Lo) 460/264
Free float (%) 78.9
Outstanding sh.(mn) 12,533 Market Cap (IDR bn) 3,584 Market Cap (USD mn) 270 Avg. Trd Vol - 3M (mn) 10.3 Avg. Trd Val - 3M (bn) 3.0 Foreign Ownership 44.3% Property Residential Estate Bloomberg MDLN IJ Reuters MDLN.JK
Bima Setiaji
+62 21 797 6202, ext:114 bima@nhsec.co.id Modernland Realty, Tbk | Summary (IDR bn)Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Share Price Performance
YTD 1M 3M 12M
Abs. Ret. -17.0% 0.0% -12.3% -24.9% Rel. Ret. -25.5% -2.8% -19.8% -47.1%
JGC and MCIE: Revenue Growth Booster
MDLN berhasil mencatatkan pertumbuhan kinerja penjualan dan laba yang cemerlang pada 1Q17 dengan membukukan pendapatan senilai Rp977,75 miliar (+54,5% y-y). Peningkatan pendapatan terjadi di semua
lini baik itu penjualan properti, penyewaan hotel, maupun lapangan golf
dan restoran club house.
Kami mencermati proyek Jakarta Garden City (JGC) dan Modern Cikande masih akan menjadi pemasukan terbesar bagi MDLN di tahun 2017. Jakarta Garden City rencananya akan meluncurkan empat kluster baru. Sementara itu segment Industrial juga sudah mulai bangkit dengan mencatat penjualan lahan industri 16,76 hektare (ha) di 1Q17.
Valuasi yang Menarik
Kami menghitung valuasi MDLN masih tergolong murah. Market cap MDLN tercatat Rp3,5 triliun, masih jauh di bawah net asset value (NAV) land bank senilai Rp17,3 Triliun. Begitu pula forward P/E masih tercatat 4,0x, padahal secara historis MLDN pernah berada di valuasi PE 7x-12x. Kami optimis valuasi MDLN tahun ini akan kembali menarik seiring dengan
aksi refinancing obligasi yang akan dilakukan pada pertengahan tahun ini. Target Harga Rp520
Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 7,0x (rata-rata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 7,7x. Saat ini MDLN diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 4,0x.
in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E
Sales 2,962 2,465 3,681 3,900 Sales growth 4.3% -16.8% 49.3% 5.9% EBITDA 1,440 1,047 1,366 1,465 Net profit 873 501 848 931 EPS (IDR) 69.7 40.0 67.7 74.3 EPS growth 22.8% -42.6% 69.2% 9.8% BVPS (IDR) 483 526 619 693 EBITDA margin 48.6% 42.5% 37.1% 37.6% NPM 29.5% 20.3% 23.0% 23.9% ROE 14.4% 7.6% 10.9% 10.7% ROA 6.8% 3.4% 5.3% 5.3% P/E 6.7x 8.6x 4.0x 3.7x P/BV 1.0x 0.6x 0.4x 0.4x EV/EBITDA 7x 8x 6x 6x DPS (IDR) 12 - - - Dividend yield 2.6% 0.0% 0.0% 0.0%
Industrial Estate Land Sales (Ha) | Q1 2017
Source: Colliers International Indonesia
Peningkatan Permintaan Lahan Industri di Cikande
Setelah permintaan lahan industri melambat pada 2016, MDLN mengalami peningkatan permintaan lahan industri pada awal 2017. MDLN telah membukukan penjualan lahan industri seluas 16,76 hektar pada 1Q17 di kawasan industri Modern Cikande Industrial Estate (MCIE). Manajemen berhasil merealisasikan 7 transaksi yang diperoleh dari 4 perusahaan
lokal, 2 perusahaan China, dan 1 perusahaan Singapura.
MCIE, yang terletak di Cikande, Banten, merupakan kawasan industrial yang dimiliki oleh MDLN. MDLN memperoleh izin pengembangan lahan seluas 3.175 hektar di Cikande. Saat ini, MDLN sudah mengembangkan 1.200 ha lahan sehingga masih ada sekitar 2.000 hektar yang sebagian besar masih belum dibebaskan bisa dikembangkan dalam 20 tahun ke
depan.
Pada 1Q17, MDLN menjual lahannya di kisaran harga Rp1,9 juta - Rp2 juta per meter persegi. Dengan kata lain, MDLN sudah mengantongi sekitar Rp335 miliar yang berasal dari penjualan lahan seluas 16,76 hektar. Pencapaian penjualan lahan industri ini tergolong tinggi dibandingkan
kawasan industri lainnya. Capaian MDLN ini hanya kalah dari PT Puradelta
Lestari Tbk (DMAS) yang pada periode yang sama mampu menjual tanah seluas 29 hektar.
Modern Cikande Tenants Breakdown| Q1 2017
Source: Company
Kami menilai bahwa MCIE mempunyai prospek penjualan yang bagus karena MCIE terletak hanya sekitar 68 km dari Jakarta, 75 km dari
Pelabuhan Tanjung Priok, dan 50 km dari Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi MCIE yang strategis sangat penting karena
kelengkapan fasilitas dan pengaturan lokasi kawasan yang terencana dengan baik menjadi pertimbangan para investor dan pelaku industri. Kawasan industri MCIE juga dapat diakses melalui tol Jakarta-Merak keluar melalui pintu tol Ciujung. Pada 2017, pintu tol baru Cikande yang hanya
berjarak 1 km dari MCIE akan dibuka. Selain itu, MCIE juga sangat dekat
dengan 3 pelabuhan besar: Ciwandan, Cigading, dan Merak Mas.
MDLN berhasil mencatatkan penjualan yang luar biasa pada 1Q17.
Lokasi MCIE sangat menguntungkan industri dalam menjalankan kegiatan bisnisnya.
Rata-rata Harga Tanah Perumahan (IDR mn)| Q1 2017
Source: Indonesia Property Watch
Revenue Breakdown | Q1 2017
Source: Company
Pergeseran Paradigma Hunian ke Jakarta Timur
Sementara itu, di segmen properti, kami memprediksi bahwa selama 3 tahun mendatang, Jakarta Timur akan menjadi barometer pasar property
di Jakarta. Pergeseran paradigm ditopang oleh rencana pembangunan
infrastruktur dan harga tanah yang relatif masih rendah dibandingkan dengan wilayah Jakarta lainnya.
Kami mencermati bahwa hingga kini pasaran harga tanah perumahan di Jakarta Timur jauh tertinggal dibandingkan dengan wilayah lain di Jakarta dikarenakan minimnya jaringan infrastruktur. Namun, berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, pertumbuhan harga tanah
perumahan di Jakarta Timur berada di posisi puncak sebesar 5,58% per
tahun.
Jakarta Garden City (JGC) merupakan sebuah township terbesar di Cakung, Jakarta Timur. JGC dikelola oleh MDLN serta merupakan kontributor pendapatan terbesar pada 1Q17. Dari total lahan seluas 370 hektare yang dimiliki JGC, 120 hektare sudah berhasil dikembangkan. Sekitar 250 hektare akan direncanakan untuk pembangunan kawasan residensial berupa landed house dan apartemen serta kawasan komersial.
Beroperasinya akses jalan tol Tanjung Priok yang menyediakan penghuni JGC kemudahan mobilitas ke Tanjung Priok akan mendorong penjualan
JGC dan memberikan prospek cerah bagi JGC. Selain itu, sarana light rail
transit (LTR) yang dijadwalkan untuk beroperasi pada 2018 akan
mendorong perkembangan pesat dan memberikan nilai tambah bagi JGC. Berbagai perkembangan tersebut akan memampukan harga rumah yang
ditawarkan JGC mengalami kenaikan minimal 10-15% tiap tahun.
Terlebih, JGC akan menjadi pilihan konsumen and memberikan kontribusi marketing sales yang cemerlang bagi MDLN dengan kepemilikan land bank
yang cukup luas dan dilengkapi berbagai fasilitas seperti AEON Mall yang
dibuka pada 3Q17.
JGC merupakan township terbesar di Jakarta Timur dengan dukungan akses tol.
Properti di Jakarta Timur memiliki potensi pertumbuhan harga yang cukup signifikan.
Marketing Sales by Segment (IDR bn)| 2012 - 2016
Source: Company
Keuntungan dari Relokasi Kawasan Industri
Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. 101/2000 tentang Rencana Relokasi Kawasan Industri Pulogadung di Jakarta Timur menjadi sentiment positif lainnya bagi JGC. Pulogadung tidak akan menjadi lokasi industri berat
yang berpolusi, tetapi akan dikembangkan sebagai sentra komersial
berbasis teknologi tinggi, tidak berpolusi, hemat lahan dan air, dan berwawasan lingkungan hidup.
Prospek Pulogadung di masa depan telah menarik para peritel
internasional seperti Lulu Hypermarket, Aeon Mall, IKEA, bahkan pengembang luar negeri Hongkong Land untuk masuk ke wilayah Jakarta Timur. AEON Mall dan IKEA bahkan sudah resmi akan beroperasi di JGC.
Para pengembang besar lainnya juga telah mengincar Cakung dan wilayah di sekitarnya karena pasar properti di wilayah barat mengalami titik
jenuh yang menyebabkan peningkatan harga yang tidak cemerlang lagi.
Penjualan JGC memiliki potensi pertumbuhan yang cukup besar karena konsumsi dan daya beli masyarakat terus tumbuh dan suku bunga bertumbuh lambat. Manajemen pun optimis marketing sales MDLN di
JGC dapat tumbuh 20% pada 2017.
Revenue Breakdown (IDR bn)| FY 2016—FY 2017 E
Source: Company
Aksi Refinancing Berpotensi Membuat Kinerja MDLN Efisien
MDLN akan menerbitkan obligasi berdenominasi dollar AS sebesar USD 240 juta pada akhir kuartal kedua 2017 dengan kisaran kupon sebesar 6,95%. Dana dari penerbitan surat utang ini akan digunakan untuk
refinancing utang obligasi lama, termasuk senior notes sebesar US$
247,42 juta yang jatuh tempo pada 2019 dengan kupon yang tinggi yakni 9,75%.
Kami menilai positif aksi refinancing yang dilakukan oleh MDLN tersebut. Dengan adanya status investment grade dari S&P, maka kupon obligasi MDLN dapat lebih rendah. Penurunan kupon ini berpotensi menekan
MDLN memanfaatkan iklim suku bunga rendah untuk melakukan refinancing sehingga beban bunga berkurang. Kondisi yang lebih sehat di Timur Jakarta telah memicu keberanian pengembang besar menggarap wilayah ini.
Multiple Valuation
Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Rating and Target Price Update
Target Price
Closing and Target Price
Source: NHKS research
Analyst Coverage Rating
Source: Bloomberg
Date Rating Target Price Last Price Consensus vs Last Price vs Consensus
5/24/2017 Buy 520 280 460 +85.7% +13.0%
Source: NHKS research, Bloomberg
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings
1. Period: End of year target price2. Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication
Buy : Greater than +15%
Hold : -15% to +15%
Financial Summary
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for
MDLN Summary
Last Price (IDR) 280
Target Price (IDR) 520 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E
Rating: Buy ROE 14.4% 7.6% 10.9% 10.7%
ROA 6.8% 3.4% 5.3% 5.3%
ROIC 13.3% 9.0% 10.9% 10.4%
EBITDA/Equi ty 23.8% 15.9% 17.6% 16.9%
in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 11.2% 7.2% 8.6% 8.4%
Sales 2,962 2,465 3,681 3,900 Ca s h Di vi dend (USD mn) (150) - -
-Growth (% y/y) 4.3% -16.8% 49.3% 5.9% Di vi dend Yi el d (%) 2.6% 0.0% 0.0% 0.0%
COGS (1,286) (863) (1,631) (1,729) Pa yout Ra ti o (%) 17.2% 0.0% 0.0% 0.0%
Gross Profit 1,676 1,602 2,051 2,171 DER 75% 120% 106% 101%
Gross Margin 56.6% 65.0% 55.7% 55.7% Net Gea ri ng 196% 190% 212% 219%
Opera ti ng Expens es (417) (373) (572) (613) LT Debt to Equi ty 58% 61% 54% 48%
Other Opera ti ng Income 181 (182) (113) (94) Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 43% 40% 39% 37%
Operating Profit 1,440 1,047 1,366 1,465 Equi ty Ra ti o 47% 45% 49% 50%
Operating Margin 48.6% 42.5% 37.1% 37.6% Debt Ra ti o 35% 31% 31% 29%
Interes t Expens e (512) (539) (466) (477) Fi na nci a l Levera ge 212% 220% 206% 201%
Non-Opera ti ng Ga i n 31 42 31 34 Interes t Covera ge 187% 102% 200% 214%
EBT 959 550 931 1,022 Current Ra ti o 118% 132% 136% 138%
Income Ta x (86) (49) (83) (91) Qui ck Ra ti o 52% 77% 82% 87%
Fi na l Ta x - - - - Ca s h Ra ti o 130% 91% 111% 106%
Net Profit 873 501 848 931 Pa r Va l ue (IDR) 10 10 10 10
Growth (% y/y) 23% -43% 69.2% 9.8% Tota l Sha res (bn) 12.5 12.5 12.5 12.5
Net Profit Margin 29.5% 20.3% 23.0% 23.9% Sha re Pri ce (IDR) 467 342 272 272 Ma rket Ca p (IDR bn) 5,852 4,285 3,408 3,408
in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E
Ca s h 521 399 186 450 Pri ce /Ea rni ngs 6.7x 8.6x 4.0x 3.7x
Recei va bl es 1,495 2,181 2,558 2,742 Pri ce /Book Va l ue 1.0x 0.6x 0.4x 0.4x
Inventori es 851 1,252 1,512 1,752 Pri ce/Sa l es 2.0x 1.7x 0.9x 0.9x
Other Current As s ets 279 90 84 83 PE/EPS Growth 29.4x -20.1x 5.8x 37.3x
Total Current Assets 3,146 3,922 4,340 5,027 EV/EBITDA 6.9x 8.0x 6.0x 5.5x
La nd For Devel opment 6,624 7,796 8,523 9,304 EV/EBIT 10.3x 15.2x 8.8x 7.9x
Other Non Current As s ets 3,073 2,822 3,098 3,165 EV (IDR bn) 9,872 8,372 8,212 8,110
Total Assets 12,843 14,540 15,960 17,496 Sa l es Growth 4.3% -16.8% 49.3% 5.9%
Tra de pa ya bl es 1,099 1,048 910 1,076 EPS Growth 22.8% -42.6% 69.2% 9.8%
ST Debt 997 469 789 948 Ba s i c EPS (IDR) 69.67 39.98 67.66 74.30
Other Current Li a bi l i ti es 1,055 1,400 1,296 1,578 Di l uted EPS (IDR) 69.67 39.98 67.66 74.30
LT Debt 3,542 4,015 4,198 4,201 BVPS (IDR) 483 526 619 693
Other Non Current Li a b. 91 1,005 1,008 1,008 Sa l es PS (IDR) 236 197 294 311 Total Liabilities 6,784 7,937 8,202 8,811 DPS (IDR) 12 - - -Shareholders' Equity 6,058 6,595 7,758 8,684
in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E
Net Income 873 501 848 931 DCF (USD mn)
Deprec & Amorti za ti on 43 45 47 49 NOPAT 1,310 953 1,257 1,341 Oth Non-Ca s h Adj (522) 138 (328) (237) +Depr./Amor. 43 45 47 49 CFO 394 684 567 743 -CAPEX (41) (43) (42) (42) Ca pex (41) (43) (42) (42) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (522) 138 (328) (237)
Oth Inv. Act (853) (729) (1,241) (598) (Unl evered) FCFF 790 1,093 935 1,111
CFI (894) (772) (1,283) (641) WACC
Di vi dends Pa i d (150) - - - Cos t of Debt (Ta x Adj.) 13.4% 12.2% 11.0% 10.2%
Net Borrowi ng (PMT) 587 (37) 504 162 Cos t of Equi ty (COE) 10.5% 9.7% 10.4% 10.1%
CFF 435 (32) 504 162 WACC (%) 11.8% 11.0% 10.8% 10.1%
Net Changes in Cash (64) (120) (213) 264 RIM
Sprea d (FROE-COE) (%) 5.9% -1.4% 2.4% 1.9%
Res i dua l Income (USD mn) 314 (85) 159 148
Equi ty Cha rge 559 586 688 783
By Geography % Shareholders % EVA
Indones i a 55.7 Webs ter H Hol di ngs 11.5 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 9,870 10,542 11,583 12,908
Si nga pore 23.6 Woods i de Gl oba l 11.2 ROIC-WACC (%) 1.5% -1.9% 0.1% 0.3%
Norwa y 8.7 AA La nd Pte Ltd 9.6 EVA (USD mn) 150 (204) 8 33
CASH FLOW STATEMENT
DCF, RIM & EVA
OWNERSHIP
PROFITABILITY & STABILITY
May 23, 2017 Dec 2017 Analyst: Bima Setiaji
