Marriott Corporation: The Cost of Capital
Pandahuluan
J. Willard Marriott mulai Membangun Marriott Corporation pada tahun 1927 dengan stand root beer, Ia mengembangkan Marriot menjadi sebuah penginapan
terkemuka dan perusahaan pelayanan makanan dengan penjualan lebih dari $ 6 miliar pada 1987. Pada saat itu, Marriott memiliki tiga lini utama bisnis,
penginapan layanan kontrak, dan restoran, penginapan dengan menghasilkan sekitar 51% dari keuntungan perusahaan. Empat elemen kunci dari strategi
keuangan Marriott Hotel yang mengelola aset bukan kepemilikan, investasi dalam proyek-proyek dengan tujuan meningkatkan nilai pemegang saham,
mengoptimalkan penggunaan utang, dan pembelian kembali saham mereka yang undervalued. Marriott Corporation mengukur opportunity cost modal untuk
investasi dengan memanfaatkan konsep Biaya rata-rata Tertimbang Modal
(WACC). Pada bulan April tahun 1988, Vice President bagian keuangan, Cohrs Dan menyarankan bahwa Hurdle Rates divisi di perusahaan tersebut akan memiliki dampak utama pada strategi masa depan pada sektor keuangan dan operasional mereka. Marriott dimaksudkan untuk melanjutkan pertumbuhan dengan cepat dengan mengandalkan peluang terbaik yang timbul dari layanan kontrak penginapan dan restoran bisnis unit usaha mereka sendiri. Untuk membuat manajemen perusahaan yang lebih terlibat dalam strategi keuangan, Marriott juga akan menggunakan kurs Hurdle untuk menentukan kompensasi insentif.
What is the weighted average cost of capital (WACC) for Marriott Corporation? WACC = (1 - τ)rD(D/V) + rE(E/V)
D = market value of debt E = market value of equity V = value of the firm = D + E rD = pretax cost of debt
rE = after tax cost of debt
τ = tax rate = 175.9/398.9 = 44% (Based on Income Tax/EBIT of 1987)
Cost of Equity
Target debt ratio is 60%; actual is 40% [Exhibit 1] βs = 1.11
βu = βs / (1 + (1 – τ) D/E)
= 1.11/(1 + (1 – 0.44) (0.69)) = 0.798 = 0.80 (Pembulatan)
βT
s = βu (1 + (1 – τ) D/E)
= 0.798(1 + (1 – .44) (1.5)) βT
s =1.4702 = 1.47 (Pembulatan)
Memakai rumus CAPM:
rf = 8.95% long-term rate on U.S. government bonds
(rm – rf) = 7.43% average 1926-1987 (Exhibit 5) Using Long – term Government Bonds.
rE = rf + βTs (rm – rf)
= 8.95% +( (1.47)(7.43%) ) = 19.87%
Cost of Debt
rD = government bond rate + credit spread
= 8.95% + 1.30% => Debt Rate Premium Above Government = 10.25%
WACC = (1 - τ)rD(D/V) + rE(1 - D/V)
= (1 – 0.44) (0.1025)(0.60) + (0.1980)(0.4) = 11.40%
Penggunaan utama dari Hurdle Rates adalah untuk menilai keputusan investasi dalam rangka untuk menentukan apakah itu wajar atau tidak wajar. Berdasarkan tarif yang berbeda - beda untuk masing – masing divisi yang berbeda juga baik, tapi mereka harus berhati-hati ketika menerapkan biaya modal tunggal di berbagai divisi. Kami menggunakan asumsi periode 1926 - 1987 dalam pemilihan risk premium rate dikarenakan perhitungan return jangka pendek lebih fluktuatif dan tidak bisa memprediksi jangka panjang tahun berikutnya.
Berdasarkan pernyataan WACC di atas, diperoleh nilai cost of capital yang berbeda-beda. Biaya modal untuk lodging lebih rendah daripada untuk seluruh divisi perusahaan. Kami dapat menyamakan antara biaya modal dengan tingkat risiko yang mungkin terjadi (Probabilitas Risiko), jadi karena risiko di divisi lodging lebih rendah jika dibandingkan dengan divisi lain yang memiliki WACC yang lebih tinggi. Jika Marriott menggunakan hurdle rates tunggal perusahaan, maka mereka akan menggunakan nilai 11,40% yang untuk seluruh perusahaan. Jika Marriott menggunakan kurs ini, maka setiap proyek yang muncul dari bisnis lodging akan ditolak karena biaya modal sebesar 9,2% lebih rendah dari biaya modal bagi perusahaan. Menggunakan tingkat yang lebih tinggi akan menghasilkan NPV negatif serta arus kas berkurang. Di lain pihak, proyek dari restoran dan contract services akan disetujui karena mereka dievaluasi pada tingkat yang lebih rendah daripada biaya yang ditentukan dari berbagai divisi. Misalnya
Resume Perhitungan :
• WACC Untuk Marriott= 11.40% • WACC untuk divisi lodging = 9.20% • WACC untuk divisi restaurant = 14.50% • WACC untuk divisi contract services = 16.30%
saja ada proyek untuk bisnis restaurant yang menghasilkan return sebesar 13%, maka akan diterima oleh Marriot jika mereka menggunakan hurdle tunggal sebesar 11,4%. Hal ini bisa menimbulkan keputusan yang salah karena sebenarnya WACC dari restaurant adalah 14,5%.
DETIL PERHITUNGAN :
Berapakah tingkat WACC dari divisi penginapan Marriott?
Market Value Leverage D/V Betaβs Tax Rate τ Unlevered Beta = βs / (1 + (1 – τ) D/E) Hilton 14.00 0.76 44.00 0.70 Holiday 79.00 1.35 44.00 0.43 La Quinta 69.00 0.89 44.00 0.40 Ramada 65.00 1.36 44.00 0.67 Total
Average Unlevered Beta 0.55
βu = 0.55 Cost of Equity
Mmeakai Target debt ratio of 74%: βT s = βu (1 + (1 - τ) D/E) βT s = 0.55 (1 + (1 -0 .44)(0.74/0.26)) βT s = 1.42 Using CAPM: rE = rf + βTs (rm – rf) = 8.95% + 1.42(7.43%) = 19.52% Cost of Debt
rD = government bond rate + credit spread
= 8.95% + 1.10% = 10.05%
WACC = (1 – τ)rD(D/V) + rE(E/V)
= (1 - 0.44)(0.1005)(0.74) + (0.1952)(0.26)
Berapakah tingkat WACC pada divisi restoran Marriot ? Market Value Leverage D/V Betaβs Tax Rate τ Unlevered Beta = βs / (1 + (1 – τ) D/E) Church’s 4.00 1.45 44.00 1.42 Collins Foods 10.00 1.45 44.00 1.37 Frisch’s 6.00 0.57 44.00 0.55 Luby’s 1.00 0.76 44.00 0.76 McDonald’s 23.00 0.94 44.00 0.81 Wendy’s 21.00 1.32 44.00 1.15 Total
Average Unlevered Beta 1.01
βu = 1.01 Cost of Equity
Memakai target debt ratio of 42%: βT s = βu (1 + (1 – τ) D/E) =1.01(1 + (1 -0 .44)*0.42/0.58) = 1.42 Memakai CAPM: rE = rf + βTs (rm – rf) = 8.47% + 1.42(8.72%) = 20.71% Cost of Debt
rD = government bond rate + credit spread
= 8.47% + 1.80% = 10.52%
WACC = (1 - τ)rD(D/V) + rE(1 - D/V)
= (1 -0 .44)(0.1052)(0.42) + (0.2071)(0.58) = 14.50%
Berapakah tingkat WACC pada divisi kontrak jasa Marriot ?
Untuk menghitung Beta equity dari contract services, dilakukan cara yang berbeda dengan lodging dan restaurant, dikarenakan tidak ada pembanding dari perusahaan lain. Untuk itu digunakan rumus
Untuk meghitung bobot dari formula di atas, kelompok kami memilih untuk menggunakan aset dari masing-masing business sesuai exhibit 2, dengan hasil sebagai berikut :
weight for Lodging Services (wL) 60,60% weight for Contract Services
(wCS) 27,01%
weight for Restaurants (wR) 12,39%
Asset Beta ( a)β Weight (w)
Marriott 0,80 100,0%
Lodging 0,55 60,6%
Restaurant 1,01 12,4%
Contract Services 1.27 27,0%
Jadi Unleverage Asset Beta untuk Contract Service Marriot Adalah sebesar 1.27
Kemudian lakukan perhitungan Beta leverage contract services menggunakan target debt ratio 40%: βe = βu (1 + (1 – τ) D/E)
= 1.27 (1 + (1 – .44) (0.4/0.6)) = 1.74 (Leverage Equity Beta)
Dilanjutkan dengan menghitung cost of equity dengan menggunakan rumus CAPM: rE = rf + βTs (rm – rf)
= 8.72% + 1.74(8.47%) = 23.44%
Cost of Debt
rD = government bond rate + credit spread
rD = 8.72% + 1.40%
WACC = (1 - τ)rD(D/V) + rE(E/V)
= (1 -0 .44)(0.1012)(0.4) + (0.2344)(0.6)
= 16.30%
Resume
WACC
Marriott Lodging Contract Services Restaurants
11.4% 9.2% 16.3% 14.5%
a Debt Ratio (D/V) 60.0% 74% 40% 42%
Cost of Debt (rd) 10.3% 10.1% 10.1% 10.5%
Tax (t) 44% 44% 44% 44%
b Equity Ratio (E/V) 40% 26% 60% 58%
Cost of Equity (re) 19.9% 19.5% 23.4% 20.7%
Kesimpulan
• Cost of debt dari semua bisnis Marriott lebih kecil dibandingkan Cost of Equity-nya, sehingga Marriott akan cenderung untuk melakukan investasi dengan menggunakan utang daripada equity • Lodging services dan restaurants services memiliki resiko bisnis yang sama (equity beta = 1.42)
sedangkan contract services memiliki resiko yang paling tinggi (equity beta = 1.74) terhadap bisnis Marriott secara keseluruhan
• Penggunaan hurdle rate tunggal akan menimbulkan kesalahan dalam pengambilan keputusan investasi dikarenakan tingkat rate of return yang berbeda-beda dari setiap divisinya.
