TESIS
Oleh
E F E N D I 157011250 /M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2018
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
E F E N D I 157011250 /M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2018
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Dr. Bastari, MM
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Dr. Utary Maharany Barus, SH, M.Hum 4. Dr. Affnila, SH, M.Hum
Nim : 157011250
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS HUKUM PENGENAAN PAJAK
TERHADAP PERMOHONAN HAK ATAS TANAH PERTAMA KALI DI KOTA MEDAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : E F E N D I Nim : 157011250
Hukum Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali Dan Pendaftarannya Di Kota Medan”. Dengan rumusan jenis pajak apa sajakah yang dikenakan terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan, bagaimana pemenuhan prinsip kepastian hukum dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan, bagaimana pemenuhan prinsip keadilan dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan.
Tesis ini menggunakan jenis penelitian hukum normatif yang bersifat deskriptif analitis, dengan menggunakan data sekunder yaitu bahan hukum primer berupa Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, dan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang PDRD, beserta peraturan-peraturan yang berkaitan dengan undang-undang tersebut. Bahan hukum sekunder berupa buku- buku, dan tersier berupa kamus umum, kamus hukum.
Hasil penelitian, pajak PPh F PHTB dan BPHTB dikenakan terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dengan berubah maupun tanpa berubah nama di KotaMedan berdasarkan Surat-surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan Tentang Pemberian Hak yang menunjuk Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Dalam permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya yang beruba hnama di Kota Medan, pengenaan PPh Final PHTB dan BPHTB telah memenuhi prinsip kepastian hukum akan tetapi pengenaan PPh Final PHTB dan BPHTB terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya tidak berubah nama tidak memenuhi prinsip kepastian hukum karena tidak adanya subjek pajak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dan karena tidak terdapat perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, Permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya yang berubah nama di Kota Medan pengenaan PPh Final PHTB dan BPHTB telah memenuhi horizontal equity dan vertikal equity karena dalam hal ini Wajib. Akan tetapi Pengenaan PPh F PHTB dan BPHTB tidak berubah nama tidak memenuhi horizontal equity dan equity vertikal karena dalam kegiatan ini tidak ada penghasilan dan tidak ada perubahan hak menguasai atas tanah dan/bangunan.
Kata Kunci: Pajak, Pendaftaran Hak Atas Tanah, Medan
Registration in Medan.” The research problems are what taxes are charged to the first application of land title and it registration in Medan and how the justice principle is fulfilled in the provisions of tax charge to the first application of land title and its registration in Medan.
This is a normative legal research which is analytical descriptive. It uses secondary data consisting of primary data such as the Law No. 36/2008 on Income Tax and the Law No. 28/2009 on PDRD (Regional House of Representatives) and the regulations related to the laws, secondary legal materials such as books and tertiary legal materials such as general dictionaries and legal dictionaries.
The results of the research find out that PPh (Income Tax) F PHTB and BPHTB are charged to the first application of land title by changing or not changing name in Medan based on the Decree Letters of Head of Land Office Medan on the Assignment of Rights referring to the Government Regulations No. 24/1997 on Land Registration in conjunction with the Regulations of Ministry of Agrarian/Head of National Land Office No. 3/1997 on the Provisions of Implementation of the Government Regulations No. 24/1997 on Land Registration. The charge of PPh Final PHTB and BPHTB to the first application of land title and its registration whose name is changed in Medan has met the principle of legal certainty; however, the charge of PPh Final PHTB and BPHTB to the first application of land title and its registration whose name is changed in Medan does not meet the principle of legal certainty because the tax subject who transfers the title of land and/or building is not changed and because there is not any title acquisition over the land and/ or building.
The first application of land and its registration whose name is changed in Medan charged by PPh Final PHTB and BPHTB has met the horizontal and vertical equities however, the charge of PPh F PHTB and BPHTB whose name is not changed does not meet the horizontal and vertical equities because there is not any revenue and change made over the possessive rights over the land/building.
Keywords: Tax, Land Title Registration, Medan
dengan baik, serta sholawat dan salam disampaikan kepada Nabi Besar Muhammad shallallahu ‘alaihi wa sallam yang telah mengantarkan umat manusia dari alam kebodohan ke alam yang penuh dengan ilmu pengetahuan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul “Analisis Hukum Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali di Kota Medan”.
Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan di dalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang.
Pada penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan moril berupa bimbingan dan pengarahan sehingga Penulis dapat menyelesaikan penulisan ini. Oleh sebab itu pada kesempatan ini penulis tidak lupa berterima kasih kepada komisi pembimbing, Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Dr. Bastari MM dan Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum.
Selanjutnya Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada:
1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Dr. Utary Maharany Barus, SH, M.Hum dan Dr. Affnila, SH, M.Hum, selaku Penguji, yang telah memberikan masukan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
6. Keluargaku tercinta, Almarhum Ayah, mama, kakak, abang, terima kasih atas segala support yang telah kalian berikan dari sejak saya lahir sampai hari ini dan semua pencapaian saya selama ini akan saya persembahkan untuk kalian.
Pencapaian kali ini sungguh tidak mudah saya dapatkan;
7. Teman-teman tercinta Sandry Halim, SH. MKn, Illa, AJ, Willy, Kak Fitri, Wilson, July, Kak Rooslita, terima kasih atas segala pertemanan kita terima kasih atas hadirnya kalian dalam kehidupanku;
8. Terima kasih buat Bu Roosmidar yang telah banyak memberikan kesempatan waktu dan dan telah memberikan supportnya.
9. Sahabat-sahabatku di Magister Kenotariatan, Beruang, Puche, Icut, Push, Bang Fith, Bulu, Ozi, Wita, Rory dan semua teman-teman lain mahasiswa pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara angkatan 2015 tidak mungkin dapat penulis sebutkan satu per satu. Terima kasih atas pertemanan kita dan semoga kita akan menjadi para Notaris yang sukses di kemudian hari;
penyempurnaan tesis ini.
Medan, February 2018 Penulis,
( E f e n d i )
Tempat/Tanggal Lahir : Panduman, 01 Februari 1985
Agama : Islam
Jenis Kelamin : Laki-laki
Status : Belum Menikah
Alamat : Jl. Eka Surya No. 10 Lk I Medan
Nama Ayah : Alm. Harun
Nama Ibu : Syawiyah
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Negeri No. 094101 Limbong Kec. Rayakahean Kab. Simalungun Sekolah Menengah Pertama : MTS Swasta TPI Al-Hilal Bandar Baru
Kec. Sibolangit Kab. Deli Serdang Sekolah Menengah Atas : SMK Negeri 2 Berastagi Kab. Karo Perguruan Tinggi (S1) : Fakultas Hukum Universitas
Dharmawangsa – Medan
Perguruan Tinggi (S2) : Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, Medan
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR ISTILAH ... x
DAFTAR SINGKATAN ... xi
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 10
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian ... 12
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi... 17
G. Metode Penelitian... 18
1. Sifat Dan Jenis Penelitian... ... 19
2. Bahan Data ... 20
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 21
4. Analisis Data ... 21
BAB II JENIS PAJAK YANG DIKENAKAN ATAS PERMOHONAN HAK ATAS TANAH PERTAMA KALI DAN PENDAFTARANNYA DI KOTA MEDAN ... 23
A. PendaftaranTanah ... 23
1. Tujuan Pendaftaran Tanah ... 23
2. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah ... 26
2. Permohonan Pertama Kali dan Pendaftarannya Dengan
Tidak Adanya Perubahan Nama ... 37
C. Pajak Yang Berkaitan Dengan Hak Atas Tanah ... 41
1. PPh Fnal PHTB dan PPJBTB ... 41
2. BPHTB ... 49
D. Pengenaan Pajak Atas Permohonan Hak Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya Di Kota Medan ... 54
1. Permohonan Hak Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya Di Kota Medan Dengan Ada Perubahan Nama ... 54
2. Permohonan Hak Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya Di Kota Medan Dengan Tidak Ada Perubahan Nama ... 55
BAB III PEMENUHAN PRINSIP KEPASTIAN HUKUM DALAM KETENTUAN PENGENAAN PAJAK ATAS PERMOHONAN HAK TANAH PERTAMA KALI DAN PENDAFTARANNYA DI KOTA MEDAN... 58
A. Kepastian Hukum Menurut Ilmu Hukum ... 58
1. Tujuan Hukum ... 58
2. Pentingnya Kepastian Hukum... 59
B. Ketentuan Hukum Dalam Perpajakan... 65
1. Prinsip Pemungutan Pajak ... 65
2. Pentingnya Kepastian Hukum Dalam Perpajaka ... 69
C. Kepastian Hukum Pengenaan Pajak di Kota Medan... 71
1. Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannnya di Kota Medan Yang Berubah Nama ... 71
TANAH PERTAMA KALI DAN PENDAFTARANNNYA DI
KOTA MEDAN ... 78
A. Keadilan Menurut Ilmu Hukum ... 78
1. Keadilan ... 78
2. Pentingnya Keadilan ... 84
B. Keadilan Menurut Hukum Perpajakan... 86
1. Prinsip Dalam Pemungutan Pajak... 86
2. Penting Keadilan Dalam Pemungutan Pajak ... 95
C. Keadilan Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannyadi Kota Medan ... 102
1. Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya di Kota Medan Yang Berubah Nama ... 102
2. Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya di Kota Medan Yang Tidak Ada Perubahan Nama ... 104
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 107
A. Kesimpulan ... 107
B. Saran ... 109
DAFTAR PUSTAKA ... 110
Tax = Pajak
Ability to pay = Kemampuan untuk membayar
Efficiency = Efisien
Lawfull = Sesuai dengan hukum
Equal = Persamaan hak
supremacy of justice = Supremasi Keadilan
Register = Pendaftaran
Juncto = Bertalian, Berhubungan
Dispute = Pertentangan
bangunan
BPTHB = Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
UUD = Undang Undang Dasar
UU = Undang-Undang
UUPA = Undang Undang Pokok Agraria PDRD = Peraturan Daerah Retribusi Daerah
Perda = Peraturan Daerah
PP = Peraturan Pemerintah
DPR = Dewan Perwakilan Rakyat
BPN = Badan Pertanahan Nasional
SPPT PBB = Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumu dan Bangunan
SSPD PBB = Surat Setoran Pajak Daerah Pajak Bumi dan Bangunan
NJOP = Nilai Jual Objek Pajak NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak PTKP = Penghasilan Tidak Kena Pajak
BUT = Bentuk Usaha Tetap
Menurut Undang-Undang Dasar 1945, bumi termasuk perairan dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara. Oleh karena itu bagi mereka yang memperoleh manfaat dari bumi dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya, karena mendapat suatu hak dari kekuasaan negara, wajar menyerahkan sebagai dari kenikmatan yang diprolehnya kepada negara melalui pembayaran pajak.1
Berdasarkan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menegaskan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara untuk dipergunakan bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat. Berdasarkan hal tersebut secara formal bahwa kewenangan pemerintah untuk mengatur bidang pertanahan dan secara substansial bahwa pemerintah telah diberi kewenangan yuridis untuk membuat aturan dan peraturan dalam lapangan agraria berupa tanah, serta menyelenggarakan aturan tersebut yang menyangkut subyek, obyek dan hubungan hukum antara subyek dan obyek sepanjang mengenai sumber daya agraria (pertanahan).2
Berdasarkan kewenangan tersebut, utamanya yang menyangkut pengaturan hubungan hukum antara orang-orang dengan tanah, ditentukan adanya macam- macam hak atas tanah yang dapat diberikan oleh Negara (Pemerintah) kepada dan
1Munawir, Perpajakan, Libery, Yogyakarta, 1992, h. 307.
2Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahman Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2012, h. 4.
dipunyai oleh subyek hak (orang-orang, baik sendiri atau bersama-sama serta badan- badan hukum) dengan kewenangan untuk mempergunakan tanah tersebut sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas yang ditentukan oleh peraturan perundangan.3
Pengaturan dalam hal hubungan-hubungan hukum terutama dalam pemberian atau penetapan hak-hak atas tanah jelas telah merupakan wewenang Negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah (untuk saat ini pengemban wewenang tersebut adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional) dengan prosedur yang ditentukan dalam peraturan perundangan4. Terhadap pemberian atau penetapan hak-hak atas tanah termasuk dalam setiap penyelesaian masalah pertanahan tersebut dimaksudkan sebagai upaya untuk pemberian jaminan kepastian hukum bagi pemegang haknya. Untuk dapat diberikan jaminan kepastian hukum dan legitimasi dari Negara, maka setiap penguasaan dan pemanfaatan atas tanah termasuk dalam penanganan masalah pertanahan harus didasarkan pada hukum dan diselesaikan secara hukum (yuridisteknis) serta dengan tetap berpijak pada landasan konstitusi sebagaimana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan UUPA yang mengamanatkan kepada Pemerintah untuk melakukan pengaturan dan pemanfaatan tanah dalam konteks sebesar-besar kemakmuran rakyat termasuk melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum.5
3Pasal 4 UUPA
4Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah.
5Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahman Lubis, op.cit, h. 4.
Pemberian jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya merupakan salah satu tujuan pokok UUPA yang sudah tidak bisa ditawar lagi, sehingga undang-undang menginstruksikan kepada Pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang bersifat rechtskadaster artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum dan kepastian
haknya. Pasal 19 UUPA6, telah dengan tegas mengamanatkan kepada Pemerintah agar di seluruh wilayah Indonesia dilaksanakan pendaftaran tanah, dengan tujuan untuk mencapai kepastian hukum. Sedangkan dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA, ditujukan kepada para pemegang hak yang bersangkutan, agar setiap hak (perolehan hak), peralihan hak, pembebanan hak maupun hapusnya hak atas tanah wajib didaftarkan, dengan maksud agar pemilik tanah memperoleh kepastian tentang haknya itu.
Kegiatan pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak atas tanah yang disebut sertifikat. Pengertian sertifikat menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Ayat (2) huruf c UUPA, yaitu “untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan”. Tujuan sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam
6Pasal 19 ayat (1) UUPA menentukan bahwa: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”.
buku tanah.7 Selain bertujuan melindungi tanah juga mengatur hubungan hukum hak atas tanah melalui penyerahan sertifikat sebagai tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya.8
Selain Pendaftaran tanah untuk tujuan kepentingan kepada pemegang hak (Legal-Cadastre) pendaftaran tanah juga untuk keperluan pemungutan pajak (Fiscal Cadastre).9 Salah satu syarat pemungutan pajak harus berdasarkan undang-undang (syarat yuridis) di Indonesia, pajak diatur dalam Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 23 A “Pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dengan undang-undang”. Hal ini memberikan jaminan hukum untuk menyatakan keadilan, baik negara maupun warganya.10
Pengenaan pajak di Indonesia dapat dikelompokkan menjadi 2 (dua) bagian, yaitu pajak negara dan pajak daerah.11 Pajak negara/ pusat adalah pajak yang di pungut oleh pemerintah pusat, penyelenggaraannya dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pajak, digunakan untuk pembiayaan rumah tangga negara umumnya, dan pajak daerah adalah pajak yang dipungut oleh daerah provinsi, daerah kabupaten/kota, guna pembiayaan rumah tangga daerah masing-masing.12 Pajak negara, antara lain: pajak penghasilan (PPh); pajak pertambahan nilai dan pajak
7Urip Santoso, Pendaftaran dan pengalihan hak atas tanah, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta, 2010, h. 42-43
8S.Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan, Grasindo, Jakarta, 2005, h. 3.
9Boedi, op.cit., h. 83
10Mardiasmo, Perpajakan , Andi, Yogyakarta, 2011, h. 2.
11Mardiasmo, op.cit., h. 11.
12Ida Zuraida, Penagihan Pajak, Pajak Pusat dan Pajak Daerah, Ghalia Indonesia, Bogor, 2011, h. 9.
penjualan atas barang mewah (PPn dan PPn BM); Bea Materai; dan Pajak Bumi dan Bangungan (PBB). Pajak Daerah, antara lain: pajak kendaraan bermotor; Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor; Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor; Pajak Air Permukaan; Pajak Rokok; Pajak Hotel; Pajak Restoran; Pajak Hiburan; Pajak Reklame; Pajak Penerangan Jalan; Pajak Mineral Bukan Logam dan Bantuan; Pajak Parkir; Pajak Pajak Air; Pajak Air tanah; Pajak Sarang Burung Walet; Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan; Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Dalam hal peralihan hak atas tanah dan bangunan maka akan dikenakan Pajak Negara/Pusat yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan Bangunan (disebut PPh Final PHTB), dan dikenakan juga Pajak Daerah yaitu Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).13
Dasar hukum Pengenaan PPh Final PHTB diatur dalam Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
Berdasarkan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan bahwa terdapat kategori pajak penghasilan bersifat final, antara lain: PPh
13Mustofa, Tuntunan Pembuatan Akta PPAT, Yogyakarta, Karya Media, 2014, h. 21.
final bunga dan tabungan lainnya, PPh Final bunga obligasi dan surat utang negara, PPh Final bunga simpanan anggota (OP) koperasi, PPh Final hadiah, PPh Final transaksi saham dan sekuritas lain serta deviratifnya yang diperdagangkan di bursa, PPh Final perusahaan modal ventura dari transaksi penjualan saham atau pengalihan penyertaan modal pada perusahaan pasangannya, PPh Final pengalihan hak tanah dan bangunan dan perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan beserta perubahannya, PPh Final usaha jasa konstruksi, PPh Final Real Estate, PPh Final persewaan tanah dan bangunan, PPh Final UMKM, PPh Final atas penghasilan tertentu lainnya (berdasarkan Peraturan Pemerintah).
Pasal 4 ayat (2) huruf d UU No. 36 Tahun 2008 Tentang Pajak Penghasilan menegaskan bahwa penghasilan yang dikenai pajak bersifat final salah satunya adalah penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang berbunyi Penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate dan persewaan tanah dan/atau bangunan.
Menurut Pasal 17 ayat (7) UU No. 36 Tahun 2008 Tentang Pajak Penghasilan, pajak yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) dapat ditetapkan tarif pajak tersendiri atas penghasilan yang ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah, sehingga Pemerintah Republik Indonesia mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (selanjutnya disebut PP No. 34 Tahun 2016).
Pasal 1 PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya berbunyi atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.
Hal yang dikemukakan diatas adalah dimana ketika terjadi setiap adanya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dimana PPh F PHTB dan PPJBTB dikenakan kepada pihak yang mengalihkan haknya atas tanah dan/atau bangunan.
Jika tidak ada peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan tidak dikenakan PPh F PHTB hal mana dinyatakan Pasal 6 huruf (g) PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya yaitu bahwa orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan tidak dikenakan pajak PPh F PHTB.
Akan tetapi menurut keputusan-keputusan Kepala Kantor Kota Medan tentang pemberian hak atas tanah di Kota Medan dan hasil wawancara dengan Umriah, SH (Pegawai BPN Kota Medan) terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya dimana tidak ada peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan tidak ada pihak yang mengalihkan/memindahkan atas objek tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final PHTB.
Sebagaimana telah diterangkan bahwa setiap peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh F PHTB bagi pihak yang mengalihkan/memindahkan haknya atas tanah dan/atau bangunan karena dianggap memperoleh suatu tambahan ataupun keuntungan secara ekonomis. Sedangkan yang dikenai BPHTB adalah pihak yang memperoleh/menerima pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Telah diterangkan diatas bahwa BPHTB adalah termasuk Pajak Daerah dan Pemerntah Daerah dalam penyelenggaraan pajak di daerah, pemungutan kepada masyarakat berupa pajak daerah dan retribusi daerah, pelayanan, pengawasan dan penegakan hukum kepada Wajib Pajak telah diatur sesuai dengan UUndang No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Berdasarkan Pasal 95 ayat 1 UU No. 28 Tahun 2009 Tentang PDRD bahwa daerah dalam memungut pajak BPHTB harus mengeluarkan peraturan daerah.
Sehingga Pemerintah Daerah Kota Medan mengeluarkan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan agar dapat memungut pajak BPHTB.
Sesuai ketentuan Pasal 85 ayat (2) UU No. 28 Tahun 2009 Tentang PDRD, dan Pasal 2 ayat (3) Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 menyatakan bahwa objek yang dikenakan BPHTB, antara lain: pemindahan hak karena jual-beli, tukar- menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum, pemisahan hak yang menyebabkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan
usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah dan pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak dan diluar pelepasan hak.
Berdasarkan Pasal 85 UU No. 28 Tahun 2009 Tentang PDRD dan Pasal 2 ayat (5) Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang BPHTB bahwa Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh, antara lain: perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik, negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum, badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut, orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama, orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Seperti yang telah dikemukakan diatas objek yang dikenai BPHTB adalah Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan sesuai dengan bunyi pasal 85 ayat (1) Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD kemudian diterangkan pada ayat 2 nya, dalam hal permohonan hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali dan pendaftarannya dimana tidak adanya perubahan nama seharusnya tidak dikenai BPHTB, dikrenakan tidak adanya perubahan nama, hal itu sesuai dengan ketentuan Pasal 85 ayat (4) huruf d Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang PDRD juncto Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 Tentang BPHTB Pasal 2 ayat (5)
huruf d menyatakan bahwa orang pribadi atau Badan kerna konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
Akan tetapi menurut keputusan-keputusan yang diterbitkan Kepala Kantor BPN Kota Medan tentang pemberian Hak atas Tanah pertama kali dengan tidak ada berubahnya nama dan dari hasil wawancara dengan Umriah, SH (Pegawai BPN Kota Medan) terhadap permohonan atas tanah pertama kali serta pendaftarannya dikenakan BPHTB kepada pemohon hak/penerima hak, dan hal itu menurutnya telah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 juncto Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011.14
Hal ini yang mendasari penelitian ini dilakukan dengan judul “Analisis Hukum Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali Dan Pendaftarannya Di Kota Medan”
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian di atas, dapat di rumuskan pokok permasalahan yang akanditeliti dan dibahas secara lebih mendalam pada penelitian ini sebagai berikut:
1. Jenis pajak apa sajakah yang dikenakan terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan ?
2. Bagaimana pemenuhan prinsip kepastian hukum dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan ?
14Umriah, Hasil Wawancara Pegawai Badan Pertanahan Nasional Kota Medan, Medan, Tanggal 8 bulan Juni Tahun 2017.
3. Bagaimana pemenuhan prinsipkeadilan dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian dalam penulisan tesis ini adalah :
1. Untuk menganalisis jenis pajak apa sajakah yang dikenakan terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan.
2. Untuk menganalisis pemenuhan prinsip kepastian hukum dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan.
3. Untuk menganalisis pemenuhan prinsip keadilan dalam ketentuan pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya di Kota Medan.
C. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan berguna secara teoritis danpraktis.
1. Secara Teoritis :
a. Untuk pengembangan ilmu pengetahuan melalui kegiatan penelitian khususnya hukum perpajakan khususnya mengenai BPHTB dan PPh F PHTB.
b. Untuk mengetahui kepastian hukum tentang pengenaan pajak BPHTB dan PPH F PHTB terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya.
2. Secara Praktis :
a. Memberikan informasi pada masyarakat luas tentang pengenaan pajak terhadap permohonan hak atas tanah pertama kali dan pendaftarannya.
b. Diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan pengetahuan dan informasi yang diperoleh dari perpustakaan Universitas Sumatera Utara pada saat dilaksanakan penelitian, ternyata belum ada dilakukan penelitian tentang “ Analisis Hukum Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya di Kota Medan”
kalaupun ada lokasinya berbeda maka keaslian penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan secara akademik.
Penelitian tentang pengenaan pajak pada pendaftaran tanah ini pernah juga dilakukan oleh beberapa peneliti, tetapi disamping lokasi, objek dan cakupan penelitiannya berbeda:
1. Penelitian yang dilakukan oleh Saudara Yusniaman Harefa, Mahasiswa Pro- gram Magister Ilmu Hukum Sumatera Utara, dengan judul Pengenaan PPh Fi- nal BPHTB Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah dan/ atau Bangunan Yang
Belum Bersertipikat Yang Dialihkan Setelah Bersertipikat di Kota Binjai, penelitian ini menitikberatkan pembahasannya mengenai :
a. Bagaimana pengenaan PPh F PHTB dan BPHTB terhadap permohonan hak baru (pendaftaran tanah pertama kali) atas tanah dan/atau bangunan yang belum bersertipikat di Kota Binjai ?
b. Bagaimana kepastian hukum tentang ketentuan pengenaan PPh F PHTB dan BPHTB terhadap permohonan hak baru atas tanah dan/atau bangunan yang belum bersertipikat di Kota Binjai ?
c. Bagaimana pemenuhan aspek keadilan dalam pengenaan PPh F PHTB dan BPHTB terhadap permohonan hak baru atas tanah dan/atau bangunan yang belum bersertipikat yang dialihkan setelah bersertipikat di Kota Binjai ?
2. Penelitian yang dilakukan oleh Saudari Efrina Nofityanti Kayadu, Mahasiswa Program Magister Ilmu Hukum Sumatera Utara, dengan judul Pendaftaran Hak Atas Tanah Yang Berasal Dari Tanah Negara Dalam Upaya Memperoleh Kepastian Hukum Di Kabupaten Deli Serdang Propinsi Sumatera Utara, penelitian ini menitikberatkan pembahasannya mengenai:
a. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara untuk memperoleh kepastian hukum di Kabupaten Deli Serdang.
b. Bagaimana kendala-kendala yang menghambat pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah tersebut di Kabupaten Deli Serdang.
c. Bagaimana upaya-upaya yang dilakukan untuk mengatasi kendala- kendala tersebut di Kabupaten Deli Serdang.
Berdasarkan penelusuran atas hasil penelitian, khususnya dilingkungan Fakultas Hukum dan Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara belum pernah dilakukan penelitian tentang kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dalam pendekatan dan perumusan masalah yang sama. Jadi hasil penelitian ini adalah asli karena sesuai dengan azas-azas keilmuan yaitu jujur, rasioal, objektif dan terbuka sehingga penelitian dapat dipertanggung jawabkan kebenarannya secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori pertama yaitu teori kewenangan (Theorie Van Bevoegheid) yang digunakan dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan wewenang yang diberikan oleh Undang-Undang. Menurut Philip M. Hadjon, “wewenang (Bevoeghed) dideskripsikan sebagai kekuasaan hukum (rechtmacht). Jadi dalam konsep hukum publik, wewenangan berkaitan dengan kekuasaan.15
Kewenangan memiliki kedudukan penting dalam kajian Hukum Tata Negara dan Hukum Administrasi Negara, begitu pentingnya kedudukan kwenangan ini.
Kewenangan merupakan konsep inti dalam Hukum Tata Negara dan Hukum Administrasi Negara.16
15P. Hadjon, Tentang Wewenang, Yuridika, Jakarta, 1997, h. 1.
16Ridwan. Hukum Administrasi Negara, Grafindo, Jakarta, 2003, h. 99.
Teori kedua adalah Teori Piramida terbalik oleh Hans Kelsen merupakan teori dasar yang merupakan konstitusi dalam suatu sistem pemerintahan.17 Teori Piramida atau teori tindakan aturan hukum yang berjenjang merupakan norma dasar yang dalam suatu segitiga terbalik tempatnya adalah yang tertinggi (Wilayah Kerja Terluas) kemudian dibawahnya konstitusi terdapat peraturan hukum yang levelnya lebih rendah dari norma dasar tetapi substansinya tetap bernaung di bawah norma dasar, sehingga tidak boleh menyimpang dari substansi norma dasar tersebut.
Teori piramida terbalik diterapkan pada sistem pemerintahan Indonesia berdasarkan Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang nomor 12 tahun 2011 tentang pembentukan perundang-perundangan bahwa kekuatan hukum Peraturan Perundang- undangan sesuai dengan hirarki, dengan urutan sebagai berikit:
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
b. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat;
c. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti d. Undang-Undang;
e. Peraturan Pemerintah;
f. Peraturan Presiden;
g. Peraturan Daerah Provinsi; dan h. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.
Undang-Undang yang dibuat oleh Parlemen bersifat konstitutif. Dalam ajaran teori piramida terbalik atau teori tindakan aturan hukum yang berjenjang
17Munir Fuady, Teori-Teori Besar Dalam Hukum (Grand Theory), Kencara, Jakarta, 2014, h. 144.
mendewakan keabsahan dari suatu aturan hukum berupa kesesuaiannya dengan konstitusi (grundnorm). Jadi sangat bersifat legalistik, yang memang merupakan ciri paham aliran positivisme yaitu paham pentingnya validitas suatu aturan hukum agar dapat diterima oleh masyarakat.Indonesia menganut aliran positivisme hukum sehingga berkaitan dengan validitas aturan mengenai pengenaan pajak pendaftaran pertama kali di Badan Pertahanan Kota Medan.
Teori Ketiga adalah teori keadilan. Teori ketiga mengkaji pengenaan pajak pendaftaran tanah pertama kali dalam pemenuhan keadilan. Keadilan merupakan salah satu asas yang sering kali menjadi pertimbangan penting dalam memilih policy option yang ada dalam membangun sistem perpajakan. Suatu sistem perpajakan dapat berhasil apabila masyarakat merasa yakin bahwa pajak-pajak dipungut pemerintah telah dikenakan secara adil dan setiap orang membayar sesuai dengan bagiannya.18
Teori keadilan menurut Aristoteles, keadilan menurut pandangan aristoteles dibagi kedalam dua macam keadilan, keadilan “Distributief” dan keadilan
“Commutatief”. Keadilan distributief ialah keadilan yang memberikan kepada tiap orang prosi menurut prestasinya. Keadilan commutatief memberikan sama banyaknya kepada setiap orang tanpa membeda-bedakan prestasinya dalam hal ini berkaitan dengan peranan tukar menukar barang dan jasa.19
18Haula Rosdiana,, Pengantar Ilmu Pajak, Rajwali Press, Jakarta, 2014, h.159.
19Syamsul Arifin, Pengantar Hukum Indonesia, Cita Pustaka, Medan, 1996, h. 8.
Keadilan adalah satu dari tujuan hukum selain kemanfaatan dan kepastian hukum. Menurut Gustav Radbuch tujuan hukum adalah Keadilan, kegunaan dan kepastian.20Teori Keadilan Hans Kelsen, danlam bukunya general theory of law and state, berpandangan bahwa hukum sebagai tatanan sosial yang dapat dinyatakan adil
apabila dapat mengatur perbuatan manusia dengan cara yang memuaaskan sehingga dapat menemukan kebagaian didalamnya.21
2. Konsepsi
Konsepsi merupakan salah satu bagian terpenting dari teori, karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran atau ide. Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi antara abstraksi dan realitas.22
a. Pajak adalah iuran kepada kas negara berdasarkan Undang-Undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa timbal (kontra-prestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk membayar pengeluaran-pengeluaran umum.23
b. Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
20Chaerudin, Filsafat Suatu Iktisar, FH UNSUR, Cianjur, 1996, h. 19.
21Hans Kelsen, General Theory of Law and State, Nusa Media, Bandung, 2011, h. 7.
22Samayadi Suryabrata, Metodelogi Penelitan, Raja Grafndo Persada, Jakarta, 1998, h. 38.
23Supramono, Perpajakan Indonesia Mekanisme dan Perhitungan, ANDI, Yogyakarta, 2005, h. 2.
satuan rumah usus, termasuk pemberian surat tan bukti haknya dan hak milis atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 1997).24
c. Permohonan Pendaftaran Tanah Pertama Kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang belum didaftar/dibukukan/dicatat dalam buku register pertanahan.
Pendaftaran untuk pertama kali mengandung makna bahwa bidang tanah dan pemegang hak dimaksud baru pertama dicatat dalam buku register pendaftaran, baik karena sebagai pemilik pertama (sejak semula dimiliki misalnya dari membuka hutan) maupun sebagai pemilik terakhir (misalnya tanah diperoleh karena pembelian, hibah dan sebagainya) yang disebut derivatif.
G. Metode Penelitian
Metode merupakan suatu cara tertentu yang didalamnya mengandung suatu teknik yang berfungsi sebagai alat untuk mencapai suatu tujuan tertentu. Penelitian ini adalah penyelidikan yang amat cerdik untuk mentapkan sesuatu, penelitian tidak lain dari metode yang dilakukan seseorang melalui penyelidikan yang hati-hati dan sempurna terhadap suatu masalah sehingga pemecahan tepat terhadap masalah tersebut.25
Menurut buku Denzin dan Lincoln, Penelitian kualitiatif adalah penelitian yang menggunakan latar alamiah, dengan maksud menafsirkan fenomena yang terjadi
24Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahman Lubis, op.cit., h. 104.
25Arief Furchan, Pengantar Metode Penelitian Kualitatif , Usaha Nasional, Surabaya, 1997, h. 11.
dan dilakukan dengan menafsirkan fenomena yang terjadi dan dilakukan dengan jalan melibatkan berbagai metode yang ada. Dari segi pengertian ini, para penulis masih tetap mempersoalkan latar alamiah dengan maksud agar hasilnya dapat digunakan untuk menafsirkan fenomena dan yang dimanfaatkan untuk penelitian kualitatif adalah berbagai macam metode penelitian. Dalam penelitian kualitatif metode yang biasanya dimanfaatkan adalah wawancara, pengamatan dan pemanfaatan dokumen.26
Penelitian hukum normatif adalah penelitian suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan hukum yang dihadapi. Penelitian hukum normatif dilakukan untuk menghasilkan argumentasi, teori atau konsep baru sebagai preskripsi dalam menyelesaikan masalah yang dihadapi.27
Penelitian menggunakan penelitian hukum kualitatif yaitu penelitian hukum normatif dengan menggunakan pengamatan dan pemanfaatan dokumen dalam meneliti pengenaan pajak pada permohonan hak atas pertama kali di Kota Medan.
1. Sifat Dan Jenis Penelitian
Sifat dari penelitian ini adalah penelitian deskriptif analitis, maksudnya penelitian ini berupaya untuk memaparkan dan menganalisis data secara sistematis dengan maksud untuk memberikan data seteliti mungkin tentang segala permasalahan yang ada dengan tujuan memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tetntang permasalahan yang akan diteliti. Analisis mengandung makna, mengelompokkan,
26Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif Edisi Revisi, PT. Remaja Rosdakarya, Bandung, 2014, h. 5.
27Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2005, h. 35.
menggabungkan dan membandingkan aspek yang berkaitan dengan masalah secara teori dan fenomena.
Jenis Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum doktrinal yaitu penelitian hukum yang digunakan sumber data sekunder atau data yang diperoleh melalui bahan-bahan pustaka dengan meneliti peneltian terhadap asas-asas hukum, sumber-sumber hukum, teori hukum, buku-buku, peraturan perundang-undangan yang bersifat teoritis ilmiah serta dapat menganalisa permsalahan yang dibahas.28
2. Bahan Data
Berhubung karena metode penelitian ini bersifat yuridis normatif maka sumber data dalam penelitian ini adalah data sekunder yang diperoleh dari bahan hukum, seperti :
a. Bahan Hukum Primer, yaitu berupa norma/peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan hukum Pajak antara lain adalah Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang PDRD (Pajak Daerah dan Retribusi Daerah), Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang BPHTB, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPH F PHTB, Peraturan Pemerintah nomor 48 tahun 1994 tentang PPH F PHTB beserta pendapat informan.
28Muslam Abdurrahman, Sosiologi dan Metode Peneltian Hukum, UMM Press, Malang, 2009, h. 127.
b. Bahan Hukum sekunder, yaitu memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer seperti buku-buku yang ditulis oleh para ahli hukum, doktrin- doktrin, pendapat/ajaran para ahli hukum, dan hasil seminar. Jurnal-jurnal hukum yang berkaitan dengan penelitian. Penelitain terhadap bahan sekunder ini dimaksudkan untuk membantu menganalisis dan memahami bahan hukum primer.
c. Bahan Hukum tersier, yaitu bahan yang memberikan petunjuk terhadap hukum primer dan bahan hukum sekunder, yang lebih dikenal dengan nama bahan acuan bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum yaitu kamus.29 3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik Pengumpulan data bahan sekunder dalam penelitian ini dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan (library reserach) yang digunakan untuk memperoleh data dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis bahan hukum primer, sekunder maupun tersier yang berkaitan dengan Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya Di Kota Medan. Untuk mendukung hasil penelitian akan digunakan penelitian langsung kepada beberapa informan yang terdiri dari 2 (dua) orang pegawai Kantor Badan Pertanahan Nasional Daerah Sumatera Utara dan 1 (satu) Notaris/PPAT di Deli Serdang berkaitan dengan Pengenaan Pajak Terhadap Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali dan Pendaftarannya Di Kota Medan.
29Soerjono Soekamto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif-suatu tinjauan singkat, PT. Raja Grafindo, Jakarta, 2003, h. 12.
4. Analisis Data
Pengolahan, analisis dan konstruksi data peneltian hukum normatif dapat dilakukan dengan cara melakukan analisa terhadap kaidah hukum dan kemudian konstruksi dilakukan dengan cara memasukkan pasal-pasal ke dalam kategori- kategori atas dasar pengertian-pengertian dasar dari sistem hukum tersebut.
Data sekunder yang diperoleh dari penelitian tersebut dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif yaitu dengan mendeskripsikan data yang diperoleh berupa data sekunder dan data primer kemudian dilakukan penafsiran kesimpulan.
Selanjutnya dinalaisis untuk memperoleh kejelasan penyelesaian masalah, kemudia ditarik kesimpulan secara dedukatif, yaitu dari hal yang bersifat umum menuju hal yang bersifat khusus. Didukung dengan data primer, yang mana peneltian hukum mengenai pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif secara in action pada setiap peristiwa yang terjadi dalam masyarakat.30
30Moleong, Metode Penelitian Kualitatif , Rosda, Bandung, 2007, h. 103.
BAB II
JENIS PAJAK YANG DIKENAKAN ATAS PERMOHONAN HAK ATAS TANAH PERTAMA KALI DAN PENDAFTARANNYA DI KOTA MEDAN
A. Pendaftaran Tanah
1. Tujuan Pendaftaran Tanah
Pada hakekatnya pendaftaran hak adalah pendaftaran hak-hak atas tanah dalam daftar-daftar umum, yaitu daftar-daftar terbuka bagi setiap orang yang memerlukan keterangan dari daftar-daftar itu, atas nama pemegang haknya.
Pendaftaran hak itu dapat dibagi dalam pendaftaran hak dengan daftar-daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti (registration of rights) dan pendaftaran hak dengan daftar-daftar umum yang tidak mempunyai kekuatan bukti (registration of deeds).
Tujuan Pendaftaran Tanah menurut Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria dan ditegaskan kembali dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Kepastian hukum yang dapat dijamin meliputi kepastian mengenai letak batas dan luas tanah, status tanah dan orang yang berhak atas tanah dan pemberian surat berupa sertipikat.31
Secara garis besar tujuan pendaftaran tanah ditegaskan dalam Pasal 31 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Yaitu ada tiga tujuan dari diadakannya Pendaftaran Tanah yaitu :
31Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya,, Sinar Gafika, Jakarta, 2010, hlm.114.
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu para pemegang hak diberikan sertifikat sebagai surat tanda buktinya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Pasal 4 Ayat (1). Inilah yang merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang penyelenggaannya diperintahkan oleh Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria ;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk menyajikan data tersebut, diselenggarakan oleh Kantor Badan Pertanahan Kabupaten atau Kota tata usaha pendaftaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai daftar umum, yaitu terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur buku tanah dan daftar nama. Para pihak yang berkepentingan terutama calon pembeli atau calon kreditor sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atausatuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui data yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut. Data tersebut diberikan yang sifatnya terbuka untuk umum. Ini sesuai dengan asas pendaftaran tanah yang terbuka sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
Karena terbuka untuk umum daftar dan peta tersebut disebut daftar umum, Pasal 4 Ayat (2), Pasal 33 dan 34 ;
c. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar perwujudan tata tertib administrasi di bidang pertanahan, demi mencapai tertib administrasi setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebasab, dan penghapusan wajib didaftarkan. Demikian dientukan dalam Pasal 4 Ayat (3) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997;
Yang menjadi obyek pendaftaran tanah meliputi antara lain:
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah wakaf;
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
e. Hak Tanggungan f. Tanah negara.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ada yang diberikan oleh negara, namun juga dimungkinkan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemegang hak milik atas tanah. Tetapi sampai sat ini belum terdapat suatu ketentuan yang mengatur mengenai tatacara pembebanan maupun pemberiannya. Maka yang
merupakan obyek pendaftaran tanah adalah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh negara.
Secara kongkrit dari penjelasan di atas yaitu tujuan pendaftaran tanah adalah menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah, meliputi kepastian hukum atas obyek bidang tanah (obyek hak), kepastian hukum atas subyek haknya, dan kepastian hukum atas jenis hak atas tanahnya.Fungsi pendaftaran tanah adalah untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum mengenai tanah. Alat bukti yang dimaksud adalah sertifikat yang di dalamnya disebutkan adanya perbuatan hukum dan nama pemiliknya sekarang menerima atau memperoleh peralihan haknya.
2. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur; meliputi pengumupulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dari hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Kata-kata “serangkaian kegiatan” menunjuk kepada berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, beturutan menjadi kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan
dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.32
Kata-kata “terus-menerus berkesinambungan” dalam kegiatan pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian hingga tetap sesuaidengan keadaan yang terakhir.33
Kata-kata “teratur” dalam kegiatan pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang- undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biar pun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara- negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.34
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas negara yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan dalam pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.35
32Muhammad Yamin, op.cit., h. 73
33Ibid, h. 73.
34Ibid.
35Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2014, h. 14-15.
Pendaftaran tanah merupakan prasyaratan dalam upaya menata dan mengatur peruntukan, penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah termasuk untuk mengatasi berbagai masalah pertanahan. Pendaftaran tanah ditunjukan untuk memberikan kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah dengan pembuktian sertipikat tanah, sebagai instrument untuk penataan penguasaan dan pemilikan tanah serta sebagai instrument pengendali dalam penggunaan dan pemanfaatan tanah.36
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (mainte- nance).37 Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhada pobjek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan, bentuk kegiatannya adalah pengumpulan dan pengolahan data fisik; pembuktian hak dan pembukuannya; penerbitan sertifikat; penyajian data fisik dan data yuridis; dan penyimpanan data pendaftaran umum dan dokumen.
Jenis-jenis Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, ada dua jenis pendaftaran tanah :
a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali
Kegiatan Pendaftaran Tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum di daftarkan berdasarkan PP Nomor 10 Tahun 1961 atau PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali
36Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Gafika, Jakarta, 2012, h.59.
37.Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2008, h.474
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik danpendaftaran tanah secara sporadik.
Menurut Pasal 12 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menyatakan Kegiatan Pendaftaran Tanah pertama kali yang meliputi:
1) Pengumpulan dan Pengolahan data fisik.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik pertama dilakukan pengukuran dan pemetaan, kegiatan ini meliputi:
a) Pembuatan peta dasar pendaftaran, yaitu: peta dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran. Penyiapan peta dasar pendaftaran diperlukan agar setiap bidang tanah yang di daftarkan dijamin letaknya secara pasti, karena dapat di rekonstruksi di lapangan setiap saat dan diperlukan adanya titik-titik dasar teknik nasional. Titik-titik dasar teknik yaitu titik tetap yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungan dalam suatu sistem tertentu, yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas. Hal-hal mengenai peta dasar pendaftaran ini diatur dalam Pasal 15 dan Pasal 16 PP Nomor 24 Tahun 1997 dan mendapat pengaturan yang lebih lanjut dan rinci dalam pasal 12 sampai dengan Pasal 18 Peraturan Mentri Agraria Nomor 3 Tahun 1997.
b) Penetapan batas bidang-bidang tanah, yaitu mengenai penetapan dan pemasangan tanda-tanda batas bidang tanah diatur dalam Pasal 17
sampai dengan Pasal 19 PP Nomor 24 Tahun 1997 dan mendapat pengaturan lebih lanjut dan rinci dalam Pasal 19 sampai dengan Pasal 23 Peraturan Mentri Agraria Nomor 3 Tahun 1997. Dalam Pasal 17 menyatakan bahwa untuk memperoleh data fisik yang diperlukan, bidang-bidang tanah yang akan di petakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Di dalam Pasal 18 menyatakan bahwa Penetapan batas bidang tanah yang diberikan dengan hak baru oleh Negara (Badan Pertanahan Nasional) dilakukan sesuai ketentuan tersebut atas petunjuk instansi yang berwenang. Sedangkan pada Pasal 19 diadakan ketentuan jika dalam penetapan batas bidang-bidang tanah tersebut tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan para pemegang hak atas tanah yang berbatasan atau pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir biarpun sudah dilakukan pemanggilan.
c) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, yaitu bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas- batasnya diukur dan selanjutnya akan dipetakan dalam peta dasar pendaftaran tanah. Untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta tersendiri, dengan menggunakan
data yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas tanah yang akan dipetakan dan hasil pengukuran berupa gambar ukur.
d) Pembuatan daftar tanah, yaitu bidang-bidang tanah yang sudah di tetapkan atau dibukukan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran, dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaannya diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Pasal 146 sampai dengan Pasal 155.
Daftar tanah bermaksud sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada di wilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharannya kemudian.
e) Pembuatan surat ukur, yaitu untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur, ketentuannya di dalam Pasal 22 Peraturan Mentri Agraria Nomor 3 Tahun 1997. Surat ukur memuat data fisik yang diambil dari peta pendaftaran dengan skala yang bisa berbeda. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Pasal 156 sampai dengan Pasal 161.
2) Pembuktian hak dan pembukuannya, yaitu dalam kegiatan pengumpulan data yuridis, dibedakan hak-hak baru dan hak lama. Hak-hak baru adalah
hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak dimulai berlakunya PP Nomor 24 Tahun 1997. Sedangkan hak-hak lama adalah hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu belum mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum di daftarkan menurut PP Nomor 10 Tahun 1961.
3) Penerbitan Sertipikat, dapat diketahui sertipikat adalah hak pemegang hak atas tanah yang dijamin Undang-undang sebagai surat tanda bukti hak, diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah di daftarkan di dalam buku tanah
4) Penyajian data fisik dan data yuridis, yaitu untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak berkepentingan agar mudah memperoleh keterangan yang diperlukan,Kepala Kantor Pertanahan menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah berupa daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar tanah yang ditentukan dalam Pasal 33 PP Nomor 24 Tahun 1997. Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar nama hanya diberikan kepada instansi pemerintah yang memerlukan untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan keperluannya.
5) Penyimpanan daftar umum dan dokumen, yaitu penyimpanan daftar umum dan dokumen diatur dalam Pasal 35 PP Nomor 24 Tahun 1997.
Aturan pelengkapnya dalam pasal 184 sampai dengan Pasal 186 Peraturan Mentri Nomor 3 Tahun 1997. Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan atau tempat lain yang ditetapkan mentri sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum. Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan microfilm, dimana akan menghemat dan mempercepat akses pada data yang diperlukan.
b. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Kegiatan pemeliharaan data pendaftran tanah, bentuk kegiatannya adalah pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; dan pendaftaran perubahan data dan perubahan lainnya.38 Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.39
Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur,buku tanah dan sertipikat dengan perubahan yang terjadi kemudian (pendaftaran peralihan hak atas tanah). Perubahan tersebut misalnya terjadi sebagai akibat beralihnya, dibebaninya
38Urip Santoso, op.cit., h. 14.
39Ibid., h. 14.
atau berubahnya nama pemegang hak yang telah terdaftar, hapusnya atau diperpanjangnya jangka waktu hak yang sudah berakhir, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah yang haknya sudah didaftar. Agar data yang tersedia di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan mutakhir maka para pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan-perubahan yang dimaksud kepada Kantor Pertanahan.
Menurut Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997, asas pendaftaran tanah yakni : 1) Sederhana, asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar
ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama hak atas tanah.40
2) Aman, asas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.41
3) Terjangkau, asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak- pihak yang memerlukan, khususnya memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Asas terjangkau mempunyai maksud pada konsep efisiensi biaya artihnya diharapkan golongan
40Windhi Handoko, Kebijakan Hukum Pertanahan Sebuah Refleksi Keadilan hukum Progresif, Yogyakarta: Thafa Media, 2014, h. 235
41Ibid, h. 236
ekonomi lemah bisa menjangkau biaya yang dibebankan atas pendaftaran tanah.42
4) Mutakhir, asas mutakhir dimaksudkan adanya kelengkapan memadai dalam pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya.
Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Asas mutakhir menuntut pula dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan.43 5) Terbuka, asas terbuka dimaksudkan agar data-data tanah kantor badan
pertanahan nasional bersifat terbuka untuk publik. Dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar.44
Pendaftaran tanah menghasilkan sertipikat tanda bukti hak, Sertipikat hak atas tanah menurut Peratuan Pemerintah 24 Tahun 1997 adalah suatu surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibuktikan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Sehubungan dengan hal tersebut di atas dapat diketahui bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya. Sehingga data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Sertipikat sebagai tanda bukti
42Ibid., h. 238.
43Ibid., h. 239.
44Ibid.
yang kuat mengandung arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, sebagaimana juga dapat dibuktikan dari data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukurnya.
Menurut Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997:
1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebutdengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tanah tersebut.45
B. Permohonan Hak Atas Tanah Pertama Kali Dan Pendaftarannya.
1. Permohonan Pertama Kali dan Pendaftarannya Dengan Adanya Perubahan Nama
Permohonan pertama kali dan pendaftarannya dengan adanya perubahan nama adalah permohonan hak atas tanah sebelumnya dilakukan terlebih dahulu adanya peralihan hak atas tanah, yang diikuti perubahan hak status kepemilikan, penguasaan atas dasar jual beli, pelepasan hak, pengalihan hak.
45Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Dalam perubahan hak status kepemilikan tanah biasanya diikuti dengan pembayaran sejumlah uang sebagai bentuk ganti rugi atas peralihan hak tanah tersebut, sehingga seseorang memperoleh manfaat dari tanah tersebut. hak yang dimaksud adalah hak dalam arti menguasai dan mengusahakan atau mengelola tanah tersebut.
Berdasarkan Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah bahwa dalam hal permohonan pendaftaran pertama kali karena pemindahan hak atas tanah yang belum terdaftar atau bisa disebut juga permohonan permata kali dengan adanya perubahan nama, dokumen-dokumen untuk keperluan pendaftaran, sebagai berikut:
a. surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang dialihkan yang ditandatangani oleh pihak yang mengalihkan hak;
b. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
c. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak;
d. akta PPAT tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan;
e. bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
f. bukti identitas penerima hak;
g. surat-surat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76;
h. izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat (2);
i. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
j. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang.46
46Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
