BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Negara Indonesia merupakan salah satu negara yang tingkat pertumbuhan penduduknya
sangat tinggi, hal ini sangat mempengaruhi akan kebutuhan hidup di berbagai sektoral.
Kebutuhan ekonomi, kebutuhan akan tempat tinggal yang layak merupakan faktor yang
sangat penting dan menjadi problema sosial saat ini.
Salah satu permasalahan yang sangat penting bagi pemerintah adalah di sektor sarana
perumahan yang merupakan kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat, khususnya di kota
-kota besar. Dapat kita ambil contoh di -kota besar seperti Jakarta kebutuhan dan penataan
perumahan sangat vital bagi masyarakat, karena lahan dan peledakan jumlah penduduk yang
setiap tahunnya meningkat tinggi tidak seimbang dengan lahan yang sangat terbatas dan
semakin berkurang, oleh karena itu pemerintah untuk segera mengambil kebijakan yang tepat
terhadap problematika peledakan jumlah penduduk khususnya di ibukota Jakarta.
Jakarta sebagai ibukota Negara kita yang menjadi pusat bisnis baik domestik maupun
Internasional.Tidak dapat dipungkiri tingkat perpindahan penduduk yang pesat menuju kota
Jakarta mengakibatkan semakin meningkatnya akan permintaan tempat tinggal, hal ini yang
sedang menjadi problematika besar bagi pemerintah kota Jakarta untuk segera menata dan
membenahinya Di kota Jakarta tingkat kebutuhan akan ruang sangat tinggi, konsep ruang
baik hunian ataupun komersil secara landed menjadi kurang efesien. Kota dengan luas tanah
Mengingat hal tersebut maka sekarang banyak orang membeli tempat tinggal di
apartemen atau rumah susun. Semakin banyaknya minat konsumen membeli apartemen atau
rumah susun, semakin banyak pula pengembang membangun apartemen untuk dijual dengan
harga murah dan fasilitas yang menggiurkan. Bagi konsumen yang tidak berhati – hati dan
jeli dalam memilih penjual yang tepat dan qualified, maka hal yang akan didapatkan adalah
kerugian besar yaitu wanprestasi yang dilakukan oleh penjual.
Dapat kita lihat dalam sebuah peristiwa yang terjadi dalam Perjanjian jual beli Apartemen
antara Konsumen dan Produsen. Perjanjian Jual Beli Apartemen Hollywood Residence
dengan PPJB No.013/PPJB-BHR/I/2005 antara PT.Tradisi Sejahtera dengan pembeli
Apartemen Hollywood Residence yang salah satu pembelinya adalah Tuan Hans Rukmanta
Cindrawan. Dalam kesepakatannya ini para pihak berjanji untuk menyelesaikan hak dan
kewajibannya.
Penjual atau Pihak Pertama disebut PT Tradisi Sejahtera berjanji sesuai dengan apa yang
tertuang dalam isi perjanjiannya tersebut akan menyelesaikan pembanguan 1 unit apartemen
Hollywood Residence yang telah di pesan oleh salah satu konsumen pada lantai 2 unit 27
dengan harga Rp.323.859.874,- ( tiga ratus dua puluh tiga juta delapan ratus lima puluh
Sembilan ribu delapan puluh tujuh empat rupiah ). Penjual akan menyelesaikan dan
menyerahkan kepada pihak pembeli pada tanggal tiga puluh September dua ribu enam (30 –
9–2006 ).
Waktu penyerahan yang telah dijanjikan oleh pembeli sampai sekarang tidak pernah di
realisasikan dalam bentuk ganti rugi apapun, sementara kewajiban pembeli sudah
Denda dan ganti rugi mana yang telah diperjanjikan oleh pihak penjual yaitu PT Tradisi
Sejahtera seperti yang tercantum dalam klausul perjanjian tersebut hanyalah tulisan belaka.
Berangkat dari kejadian ini dapat dikatakan bahwa penjual telah melakukan wanprestasi
terhadap pembeli Apartemen Hollywood Residence.
Beberapa kali upaya yang telah dilakukan oleh para konsumen untuk melakukan
negosiasi dan pendekatan kepada penjual ternyata tidak membuahkan hasil untuk
mendapatkan hak – hak nya tersebut, baik melakukan somasi ataupun upaya lainnya selama
beberapa tahun. Mereka merasa sudah ditipu dan sangat kecewa, hanya kepasrahan saja
untuk bisa dapat memiliki kembali Apartemen Hollywood Residence. Setelah beberapa tahun
kemudian, tepatnya di tahun 2008 ada sedikit angin segar bagi para pembeli, karena ada
Pihak Ketiga yaitu PT Bintang Cemerlang Jaya yang menggantikan PT Tradisi Sejahtera
untuk menjadi pihak yang menggantikan posisi pihak Pertama dalam melanjutkan
pembangunan Apartemen Hollywood Residence.
Dalam akta kesepakatan bersama ini hanya berisi kesepakatan peralihan tanggungjawab
dari PT Tradisi Sejahtera kepada PT Bintang Cemerlang Jaya dalam pembangunan
Apartemen Hollywood Residence selanjutnya. Isi klausul – klausul di dalam kesepakatan
bersama ini tidak menyebutkan tanggungjawab yang jelas dan pasti. Tidak disebutkan
tanggungjawab yang memberi kepastian hukum apabila dalam kelanjutan pembangunan
Apartemen Hollywood Residence ini terjadi wanprestasi atau keterlambatan pembangunan.
Realisasi dari PT Bintang Cemerlang selaku penjual yang meneruskan pembangunan
ternyata sama saja dengan apa yang telah dilakukan oleh PT Tradisi Sejahtera, yang tidak
melakukan pembangunan sesuai dengan apa yang di perjanjikannya itu.
Sepertinya para konsumen sudah sangat terpukul dan merasakan trauma atas janji - janji
yang dilakukan oleh para pihak penjual ini. Mereka benar – benar sudah putus harapan
kehilangan uang, tenaga, pikiran yang terkuras habis, serta kehilangan hak mereka untuk
mendapatkan unit apartemen yang di janjikan oleh para penjual ini. Beberapa kali konsumen
yang menjadi korban ini berusaha untuk mengambil langkah – langkah yang tepat agar para
penjual ini mengembalikan hak –hak mereka. Dari pertemuan – pertemuan yang dilakukan
ada sebagian yang menginginkan dengan melakukan upaya hukum, berusaha menghubungi
kepada pengacara terkenal seperti OC Kaligis, akan tetapi banyak korban pembeli ini tidak
sepakat dengan pertimbangan biaya mahal yang akan dikeluarkan, waktu yang cukup lama
dan belum tentu mereka akan memenangkan dan mendapatkan hak – haknya tersebut, yang
akhirnya para pembeli sudah pada titik pasrah, ada yang mengikhlaskan karena pupus
harapan untuk mendapatkan hak mereka kembali.
Pada tahun 2010 PT.Wijaya Karya Realty selaku pengembang baru melakukan
penawaran pembangunan kembali Apartemen Hollywood Residence kepada konsumen. Hal
ini menjadi dilema bagi para konsumen, apakah pengembang ini akan melakukan hal yang
sama hanya sekedar janji – janji atau pengembang ini akan benar – benar merealisasikan
pembangunan itu.
Setelah melakukan pertimbangan yang matang, akhirnya para konsumen hamper semua
Pengembang yaitu PT. Wijaya Karya Realty dengan konsumen melakukan perjanjian.
Syaratnya konsumen harus membatalkan akta kesepakatan bersama dan perjanjian
pengikatan jual beli tersebut dengan PT.Bintang Cemerlang Jaya dan PT.Tradisi Sejahtera.
Sejak ditandatanganinya akta pembatalan dan perjanjian pengikatan jual beli semua hak dan
kewajiban pengembang dan konsumen otomatis terikat dengan perjanjian baru, yaitu antara
PT.Wijaya Karya Realty dengan konsumen.
Para konsumen tidak mengetahui tanggung jawab developer baru dan sampai dimana
kewajiban konsumen pada perjanjian baru. Itu sebabnya kami tertarik untuk membuat tesis
berjudul “ANALISIS HUKUM TERHADAP WANPRESTASI PIHAK PENJUAL
DALAM PERJANJIAN JUAL BELI APARTEMEN HOLLYWOOD RESIDENCE”
B. Perumusan Masalah
Perumusan masalah merupakan persoalan yang harus dicari pemecahannya. Perumusan
masalah biasanya mempunyai banyak aspek. Dalam perumusan masalah dapat dilihat
salah satunya adalah a s p e k manfaat penelitian, yang diharapkan dapat menemukan
pemecahan atau jawaban. Jawaban tersebut diharapkan untuk menjawab secara tuntas
semua kemungkinan a t a u sebab-sebab itu terjadi, sehingga diperlukan banyak penelitian.
Manfaat ilmiah dari suatu penelitian dalam hal ini perlu ditonjolkan atau dikembangkan.
Permasalahan yang akan menjadi pangkal tolak dalam pembahasan ini adalah sebagai
1. Bagaimana tanggung jawab penjual dalam perjanjian jual-beli apartemen Hollywood
Residence?
2. Bagaimana perlindungan hukum konsumen Apartemen Hollywood Residence terhadap
wanprestasinya Penjual?
3. Bagaimana kedudukan hukum para pihak dalam perjanjian jual beli Apartemen
Hollywood Residence dengan adanya developer baru yang meminta pembaharuan
perjanjian?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui tanggung jawab penjual dalam perjanjian jual-beli apartemen Hollywood
Residence?
2. Untuk mengetahui perlindungan hukum konsumen Apartemen Hollywood Residence
apabila terjadi wanprestasi dari penjual?
3. Untuk mengetahui kedudukan hukum para pihak dalam perjanjian jual beli apartemen
Hollywood Residence dengan adanya developer baru yang meminta pembaharuan
perjanjian?
D. Manfaat Penlitian a. Secara teoretis
Secara teoretis diharapkan penulisan tesis ini dapat bermanfaat untuk menambah
pengetahuan dan wawasan terutama mengenai hukum perjanjian khusunya mengenai
b. Secara Praktis
Manfaat penelitian yang bersifat praktis hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat
sebagai bahan masukan bagi kalangan akademisi, praktisi maupun masyarakat
umumnya serta dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian di
bidang yang sama.
E. Keaslian Penulisan
Judul yang penulis pilih adalah “ANALISIS HUKUM TERHADAP WANPRESTASI
PIHAK PENJUAL DALAM PERJANJIAN JUAL BELI APARTEMEN HOLLYWOOD
RESIDENCE”, merupakan hasil pemikiran penulis sendiri. Tesis ini belum pernah ada yang membuat, kalaupun ada, penulis yakin subtansi pembahasannya berbeda. Dengan demikian
