PE R LI ND UNGAN HUK UM BAGI KO NS UME N DALA M PE RJ ANJI AN B AK U J UAL BE LI PE R UMA HAN DE NGA N PI HAK PE NGE M BAN G DI BA LI
O l e h
A. A G de Ag ung B r a hma nt a * , Pr of . Dr . Ibr a hi m, R. SH . , MH , * *, Dr . I M a de Sa r j a na , SH. , MH . * * *
Ma g i st er Ken ot ar i at an Un i ver si t a s Ud a ya n a E - m a il : a g un g br ah m an ta @ ya h oo. c om
A B ST R A C T
L e g a l P ro t e ct i o n f o r C o nsum e rs i n t he St a nd a rd H o usi ng Sa l e a nd P urc ha se A g re e m e nt w i t h Dev e l o pe rs i n B a l i Th e ra p i d p o p u l a t i o n g ro wt h ma k e s t h e n e e d f o r h o me s a l so i n c re a se . Th e re a re ma n y e me rg i n g de v el o p e r c o mp a n ie s t h a t o f fer h o me t h a t c o u l d b e o bt a i n e d o n c re d i t . Re a l E st a te De v e l o pe r p a rt i e s u su a l l y ma k e a n a g re e me n t wi t h c o n su me r s i n t h e f o rm o f st a n d a rd c o n t ra c t, so t h at t he c o n sume rs h e re h a v e n o b a rg a i n i n g p o we r b u t t o a c c e p t wh a t i s sp e c i f i e d b y t h e de v e l o pe r. Th i s c a u se s c o n su me r t o h a v e l e ss l e g a l p ro t e c ti o n a s o p p o se d t o wh a t i s c o n t a i n e d i n t h e p ro v i si o n s o f La w N o . 8 o f 1 9 9 9 c o n c e rn i n g C o n su me r Pro t e c t i o n . Th e p ro bl e m f a c e d i s h o w t h e p o si t i o n o f t h e b u y e rs a s c o n su me rs i n t h e p u rc h a se o f st a n d a rd a g re e me n t o f h o u si n g , a s we l l a s h o w t h e l e g a l p ro te c t i on t h a t c a n be p ro v i d ed t o t h e c o n su me r i n t h e st a n d a rd h o u si n g sa l e a n d p u rc h a se a g re e me n t wi t h d e v e lo p e rs i n B a li . Th i s re se a rc h i s e mp i ri c a l l e g al re se a rc h wh o s e o b j e ct s o f st u d y a re t he te rms a n d p ro v i si o n s re g a rd i n g t h e e n f o rc e me nt o r i mp l e me n t a ti o n o f n o rma t i v e l a w (c o d i f i c a t i o n , l a w o r c o n t ra c t ) i s i n a c t i o n / i n a b st ra c t o o n a n y l e g al e ve n t s t h a t o c c u r i n t h e c o mmu n i t y (i n c o nc re t o ). Th e d a t a so u rc e u se d i n t h i s st u d y i s p ri ma ry d a t a a n d se c o n d a ry d a t a. Th e re su l t s o f t h i s st u d y i n d i c at e t h at t h e S t a t us o f t h e b u ye r a s a c o n su me r i n t h e st a n d a rd h o u si n g sa l e a n d p u rc h a se a g re e me n t h a s a we a k e r p o si t i o n c o mp a re d t o t h e b u si n e ss p a rt y (d e v e l o p e r), t h i s i s b e c a u se t h e p u rc h a se a g re e me nt o f f e re d by t h e b u si n e ss i s ma d e i n t he st a n d a rd c o n t ra ct f orma t so t h a t c o n su me rs d o n o t h a v e b a rg a i n i n g p o we r o v e r wh a t i s c o n t a i n e d i n t h e c l a u se s o f t h e h o me p u rc h a se a g re e me n t . Le g al p ro t e ct i o n t h at c a n be p rov i d e d t o t h e c o n su me r i n st a n d a rd h o u si n g sa l e a n d p u rc h a se a g re e me nt wi t h d e v e lo p e rs i n B a l i, n a me ly i f i n t he f ie l d t h e re i s a b re a c h o f t he p ro v i si o n s se t o u t in t h e C o n su me r Pro t e c t i o n A ct , a d e v e l o pe r a s t h e p a rt y c a rry i n g o u t t h e b u si n e ss c a n l e g a l ly b e su e d b y c o n su me rs a s p a rt i e s wh o f e e l a g g ri e ve d , t h e n o t he r me a su re s a re t h a t a d ev e l o pe r mu st a l so a d j u st t h e st a n d a rd c l a u se i n t he p u rc h a se a n d sa l e a g re e me nt t h at i t o f fe rs i s st i l l a t o d d s wi t h t h i s La w. K e y wo rd s: p ro t e c t i o n , c o n su me r, st a n d a rd a g re eme n t , de v e l o pe r B AB I PE NDAH UL U AN 1 . 1 L a t a r B e l ak a ng Sa l ah sa t u fa k t or u t am a ya n g m en ja d i k el em ah an k on su m en a d al ah t in g k a t k esa d ar an a k an h a kn ya m em an g ma sih san g at r en dah , h a l in i t er u t am a d i seba bk a n ol eh k u r an gn ya k esa d a r an dar i pih a k k on su m en i t u sen d i r i dan r en d ah n ya p en d i d i k an k on su m en ya n g a d a1. Men g en ai h a l in i Un d a n g - un d an g Nom or 8 T ah un 1 9 9 9 t en t an g Per l in d un g an Kon su m en , m em ber i k a n p en g er t i an t en t an g p er l in d un g an k on su m en seca r a cu k u p l u a s, p er l in d un gan k on su m en d i d e fi n i si k an seba g a i seg a l a u p a ya ya n g m en ja m in a dan ya k ep a st i a n h u k um u n t u k m em ber i k an p er lin d un g an k ep a d a k on su m en . Na m un d a l am 1
Shofie, 2000, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya, Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 74.
A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 2 : 2 0 8 – 2 1 9 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
k en ya t a an n ya ya n g t er ja d i ba h wa p er l in d un g an h u k um ba g i p ih a k k on su m en d a l a m p er jan ji an ba k u ju a l b el i p er u m ah an d en g an pih a k p en g em ba n g cen d er u n g ti d a k m em ber i k a n p er lin d un g an h uk u m ya n g cu k u p ba g i p i h a k k on su m en . Da l am h al k on su m en m en ol a k p er ja n ji an t er sebu t , b er ar t i ju a l bel i p u n t i d a k d a p a t d i l a k san a k an k ar en a ti d a k t er ja d i k esep a k a t a n . Seba g a i con t oh ya n g d i an g k at d a l am p en el i t ian t esi s i n i ya i t u m en g en a i p er jan ji an ba k u ju a l b el i p er u m a h an ya n g d i t a war k an ol eh p er u sa h a an p en g em ba n g p er u m ah an d i Ba l i . Da l am p er jan ji an ba k u ya n g d i t a wa r kan ol eh pih a k b e ber a p a Pen g em ba n g t er d a pa t b e ber a p a k l a u su l a ya n g cen d er u n g m er u g i k an pih a k k on su m en sel a k u p em b el i . T en t un ya h a l in i m er u pa k an su a t u k esen ja n g an bi l a d i k a it k a n d en g an Pa sa l 1 8 UU P er l in d un g an Kon su m en 1 . 2 Rum usa n M a sa l a h
1. Bagaimanakah kedudukan pihak pembeli sebagai konsumen dalam perjanjian baku jual beli perumahan?
2. Bagaimanakah perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada konsumen dalam perjanjian baku jual beli perumahan dengan pihak pengembang di Bali? 1 . 3 Rua ng L i ng k up M a sa l a h Pa d a p er ma sa l ah an p er ta ma d i ba h a s t en t an g k ed u d u k an pih a k p em b el i se ba g a i k on su m en d a l am p er ja n ji an ba k u ju a l b el i p er u m ah an . Pa d a p er ma sa l ah an k ed u a , d i ba h a s t en t an g p er lin d un g an h u k um ya n g d a p a t d i ber i k an p a d a p ih a k k on su m en d a l a m p er jan ji an ba k u ju a l b el i p er u m ah an d en g an pih a k p en g em ba n g d i Ba l i . 1 . 4 T uj ua n Pe ne l i t i a n 1.4.1 Tujuan Umum
Un t u k d a p a t m el a tih mah a si swa d a l a m u p a ya m en ya t a k an p i kir an i l m iah d an m en g em ba n g kan i lm u p en g et a h uan d i bi d a n g Hu k u m d an k h u su sn ya p a d a bi d a n g Hu k u m Ken ot a r i at an . Yan g k el a k d a l am k eh i d u p an ber ma s ya r a k a t d a pa t b er g u n a . 1 . 4 . 2 T u ju a n Kh u su s Un t u k m en g et ah u i k ed u d u k an p i h a k p em bel i s e ba g a i k on su m en d a l a m p er ja n ji an ba k u ju a l bel i p er u m ah an . Un t u k m en g et ah u i p er l in d un g an h u k u m ba g i k on sum en d a l a m p er ja n ji an ba k u ju a l bel i p er u m ah an d en gan p i h a k p en g em ba n g d i Ba l i 1 . 5 M a nf a a t Pe ne li t i a n 1 . 5 . 1 Man fa a t T eor i t i s Un t u k m en a m ba h wa wa sa n d an i l m u p en g et ah u an kh u su sn ya t er h a d a p h u k u m p er jan ji an d an p er lin d u n g an k on su m en . 1 . 5 . 2 Man fa a t Pr a k t i s Un t u k m en g et ah u i ben t u k p er ja n ji an ya n g d a p a t m em ber i k an p er l in d un g an h u k um d an k ep a st i an h u k u m d al am k eg i a t an ju a l b el i ya n g d i l a k u k an n ya . 1 . 6 L a nda sa n T e or i t i s Ad a p u n a sa s d an t eor i t eor i ya n g d i g u n a k an da l am p en el i t i an in i a d al ah 1 . T eor i Per ja n ji an Su b ek t i m em b er i k an p en d a pa t m en g en ai p er jan ji an a d a l ah su a t u p er i st i wa d i m an a sese or a n g ber ja n ji k ep a d a or an g l ain un t u k m el a k sa n a k an su a t u h a l. Dar i
p er i st i wa i n i t im bu l l ah su a t u h u bu n g an h u k u m an t ar a d u a or an g t er sebu t ya n g d in a ma k an p er i k a tan , p er ja n ji an i t u m en er bi t k an su a t u p er i k a tan a n t ar a d u a or an g ya n g m em bu a t n ya .2
2 . T eor i Per l in d un gan Kon su m en a. teori kontrak:
b. The due care theory :
c. The social cost view of the manufacturer’s duties 3 . T eor i Kea d i l an Ar i st ot el es Men u r u t p an dan g an Ar i st ot el es t en t an g k ea d i l an bi sa d i d a p at k an d a l a m k ar ya n ya n i c h o ma c h e a n e t h i c s p o l i ti c s, dan re t h o ric. Sp esi fi k d i l i h a t d a la m bu k u n i c o ma c h e a n e t hi c s, bu k u i t u sep en u h n ya d i t u ju k a n ba g i k ea d i l an , ya n g , ber d a sa r kan fi l sa fa t h u k u m Ar i st ot e l es, m est i d i a n g g a p se ba g a i in t i dar i fi l sa fa t h u k u mn ya ,
“karena hukum hanya bisa
d i t et a p k an d a l am k a i t an n ya d en g a n k ea d i l an3.
1.7 Metode Penelitian 1.7.1Jenis Penelitian
Jen i s p en el i t i an ya n g d i g un a kan d a l a m p en ul i san t esi s i n i a d a lah jen i s p en el i t i an h u k um em p ir i s, ya i t u p en el i t i an h u k u m ya n g o bj ek k a ji a n n ya m el i p u t i k et en t u an d an m en g en ai p em b er l a k u an at a u i m p l em en ta si k et en t u an h u k um n or ma t i f ( k od i fi k a si , Un d an g - Un d an g a t a u k on tr a k ) seca r a i n ac t i o n/ i n a b st ra c t o p a d a set i a p p er i st i wa h u k um 2
Subekti R, 2002,Hukum Perjanjian, Cet. XIII, Intermasa, Jakarta, h. 1
3
Carl Joachim Friedrich, 2004, Filsafat Hukum Perspektif Historis, Nuansa dan Nusamedia, Bandung, h. 24
ya n g t er ja d i d a la m ma s ya r a k at (i n c o n c re t o)4.
1 . 7 . 2 Jen i s Pen d ek a t an
Dalam penelitian ini akan dibahas menggunakan jenis pendekatan kualitatif. Pendekatan kualitatif adalah suatu cara analisis hasil penelitian yang menghasilkan data deskriptif analitis5.
1 . 7 . 3 Lok a si Pen el i t i an
Mengenai lokasi yang dipilih untuk mendapatkan data primer adalah pada perusahaan pengembang perumahan yang berkantor di Denpasar dan Badung dengan menggunakan teknik purposive/jugmental sampling, yaitu “sampel yang dipilih berdasarkan pertimbangan atau penelitian
subyektif dari peneliti”.6 1 . 7 . 4 Su m ber Da ta
Dalam penelitian pada umumnya dibedakan antara data yang diperoleh secara langsung dari masyarakat yang dinamakan data primer (data dasar) dan diperoleh dari bahan-bahan pustaka dinamakan data sekunder7.
1.Data primer
Untuk mendapat data primer dilakukan penelitian lapangan (FieldResearch). 2.Data sekunder
Untuk mendapatkan data sekunder dilakukan penelitian kepustakaan (Library Research). Dengan meneliti bahan hukum primer, sekunder dan Bahan hukum tersier8.
4
Abdulkadir Muhamad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 134
5
Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif & Empiris, Pustaka Pelajar, Yogjakarta, hal. 192
6
Burhan Ashshofa, op.cit, hal.91 7
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2001, Penelitian Hukum Normatif, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 12
8
Bambang Waluyo, 2002, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, h. 23
1 . 7 . 5 T ek n i k Pen g u m p u lan Dat a
Adapun teknik pengumpulan data yang dipergunakan dalam penelitian ini untuk mendapatkan data primer adalah melalui wawancara.
1 . 7 . 6 T ek n i k p en g ol ah an dan an a l i si s d a t a
Apabila keseluruhan data yang diperoleh dan sudah terkumpul baik melalui studi kepustakaan ataupun dengan wawancara, kemudian mengolah dan menganalisis secara kualitatif yaitu dengan menghubungkan antara data yang ada.
B AB II
T INJ AUA N UM UM T E NT ANG PE RL IN DUNG AN K O NSUM E N,
PE RJ ANJ IAN B AK U DAN PE NG E M B ANG PE RUM AH AN 2 . 1 T i nj a ua n U m um T e nt a ng Pe r l i ndung a n K o ns ume n 2 . 1 . 1 Pe ng e r ti a n K ons ume n Men u r u t k et en t u an Pa sal 1 an g ka 2 Un d a n g - Un d an g Nom or 8 t ah un 1 9 9 9 t en t an g Per l in d un gan Kon su m en ( UUPK) , “Konsumen adalah setiap or a n g p em a k ai ba r an g d an / a ta u ja sa ya n g t er sed i a d a l am m a sya r a k a t , ba i k ba g i k ep en t in g an dir i sen d ir i, k el u a r g a, or an g l a in , ma u p un ma kh l u k h i d u p l a in d an t i d a k un t u k diperdagangkan”. 2 . 1 . 2 H a k da n K e wa j i ba n K ons ume n Kon su m en b er h a k : at a s k en ya m a n an , k ea man an , d an k es el a m a t an d a l am m en g k on su m si ba r an g d an /a t a u ja sa ; un t u k m em il ih ba r an g d an / at a u ja sa ser t a m en d a p at k an ba r an g d an /a t a u ja sa t er sebu t se su a i d en g an n i la i t u ka r d an k on d i si ser t a ja m i n an ya n g d i ja n ji k an ; Ha k a t a s in for m a si ya n g ben a r , jel a s,
d a n ju ju r m en g en a i k on d i si d an ja m i n an ba r an g d an /a t a u ja sa ; Ha k u n t u k di d en g ar p en d a p at d an k el u h an n ya a t a s ba r an g d an / a ta u ja sa ya n g d i g un a kan ; Ha k un t u k m en d a p at k an a d vok a si , p er l in d un g an , d a n u p a ya p en yel e sa i a n sen g k et a p er l in d un g an k on su m en seca r a p a t ut ; Kon su m en ber k e wa ji ba n : m em ba ca a t a u m en g i k u t i p et un ju k i n for m a si d an p r osed u r p em a k a i a n at a u p em an fa a t an ba r an g d an /a t a u ja sa , d em i k ea man an d a n k esel a m a t an ; ber i t i k a d ba i k d a l a m m el a k u k an tr an sa k si p em bel i a n bar an g d a n / a ta u ja sa ; m em ba ya r sesu a i d en g an n i la i t u kar ya n g d i sep a k a t i ; m en g i k u ti u p a ya p en yel e sa i a n h u k um sen g k et a p er l i n d un gan k on su m en se ca r a pa t u t. 2 . 1 . 3 Pe ng e r t i a n Pe r l i ndung a n K ons ume n Men u r u t k et en t u an ya n g t er ca n t u m d a la m Pa sa l 1 an g k a 1 UUPK m en ya t a k a n bah wa
“perlindungan konsumen adalah segala
u p a ya ya n g m en ja min a dan ya k ep a st i a n h u k u m un t u k m em ber i k an p er l in d un g an k ep a d a k on su m en . 2 . 1 . 4 Asa s da n T uj ua n Pe r l i ndu ng a n K ons ume n a . Asa s p er l in d un g an k on su m en t er ca n t u m da l am Pa sa l 2 UUPK ya i t u Asa s m a n fa a t , Asa s k ea d i l an , Asa s k esei m ba n g an , Asa s k ea m a n an d an k esel a m a tan k on su m en , Asa s k ep a st i an h u k u m . b. T u ju a n Per l in d un gan Kon su m en
t er ca n t u m da l am Pa sa l 3 UUPK ya i t u : m en i n g ka t k an k esa d ar an , k em a m p u an d an k em an d ir ian k on su m en u n t u k m el in d un g i d ir i; m en g an g k at h ar k a t d an m ar t a ba t
k on su m en d en g an ca r a m en gh in d ar kan n ya d a r i ek s es n eg a t i f p em a k a i an ba r an g d a n / a ta u ja sa ; 2 . 2 T i nj a ua n U m um T e nt a ng Pe r j a nj i a n B ak u 2 . 2 . 1 Pe ng e r ti a n Pe r j a nj i a n Wi r jon o Pr od j od i k or o, ya n g
menyatakan bahwa “Perjanjian adalah
su a t u p er h u bu n gan h u k u m m en g en a i h ar t a ben d a an t ar d u a p ih a k d a l am m an a sa t u p ih a k ber ja n ji at a u d i an g g a p ber ja n ji u n t u k m el a k u k an sesu a t u h a l a t a u un t u k ti d a k m el a k u k an sesu a t u h a l , sed an g k an p i h a k l ain ber h a k m en un t u t
pelaksanaan janji itu”9 . 2 . 2 . 2 Sy a r a t - Sy a r a t Sa hny a Pe r j a nj i a n Men u r u t k et en t u an ya n g d i at ur d a l a m Pa sa l 1 3 2 0 KUHPer d a t a s ya r a t sa h n ya p er ja n ji a n ya i t u : sep a k a t m er ek a ya n g m en g i ka t k an d ir i, k eca k a p a n u n t u k m em bu a t su a t u p er i k a tan , su a t u h a l t er t en t u , su a t u se ba b ya n g h a l al . 2 . 2 . 3 Asa s - Asa s Da l a m Pe r j a nj i a n Asa s - a sa s h u k u m m er u p a k an da sar ya n g k a r en a si fa t n ya ya n g fu n d a m en ta l dan ya n g d i k en a l d id a l am h u k u m k on tr a k ya n g k l a si k a d al ah a sa s k on sen su a l i sm e, a sa s k ek u a t an m en g i k at , a sa s k ebe ba sa n b er k on tr a k d a n a sa s k esei m ba n g an . 2 . 2 . 4 Pe ng e r ti a n Pe r j a nj i a n B a k u Men u r u t p en d a p at Su t an Rem y Sja h d ei n i m en ya t a k a n ba h wa p er ja n ji an ba k u a d a l ah p er jan ji an ya n g h am p er sel u r uh kl a u su l - k la u su l ya n g d i ba k u k a n ol eh p em a k a in ya d a n pih a k 9
R. Wiryono Prodjodikoro, 2004, Asas-asas Hukum Perjanjian, Mandar Maju, Bandung, hal. 4. l a in n ya p a d a d a sa r n ya t i d a k m em p u n ya i p el u a n g un t u k m er un d in g k an at a u m em in t a p er u ba h an . 2 . 2 . 5 K e a bsa ha n Pe r j a nj i a n B ak u Per ja n ji a n ba k u p a d a k en ya t a an n ya m en i m bu l k an ba n ya k m a sa l ah t er u ta m a d a la m h a l ti d a k a d an ya p er sesu a i a n k eh en da k d ar i par a p i h a k d an ser i n g ka l i m en i m bu l k an k ed u d u k a n ya n g t i d a k ber i m ba n g a n t ar a k ed u a bel a h p ih a k. Pih a k d e bi t or d a l a m p er ja n ji an ba k u d a pa t d i u p a ya k a n p er l in d un gan n ya m el a l u i a ja r an p en ya l a h g un a an k ea d a an d an a ja r an i ti k a d ba a i k. Ja d i, a p a bi l a p er ja n ji an ba k u d an k l a u su lan ya b er i si k an p en ya l a h g un a an k ea da an d i a k i ba t k an ber t en tan g an d en g an k esu si l a a n d an seba b ya n g t i d a k d i p er bol eh k an m a ka a k i ba t p er jan ji an t er sebu t a d a l ah ba t a l d em i h u k u m. 2 . 3 T i nj a ua n U m um M e ng e na i Pe ng e mba ng Pe r uma ha n 2 . 3 . 1 Pe ng e r ti a n Pe ng e mba ng Pe r uma ha n Men u r u t k et en t uan ya n g t er ca n t u m d a l am Pa sa l 1 a ya t 3 UUPK m en ya t a k a n bah wa Pel a k u u sa h a a d a l ah set i a p or an g p er or an gan at a u ba d a n u sa h a , ba i k ya n g b er ben t u k ba d a n h u k u m m a u p un bu k a n ba d an h u k u m ya n g d i d ir i k an d an b er k ed u d u k a n at a u m el a k u k an k eg i a t an d a l a m wi l a ya h h u k um n eg ar a R ep u bl i k I n d on esi a ba i k s en d ir i m a u p un ber sa m a - sa ma m el al u i p er ja n ji an m en yel en g g r a kan k eg i a t an u sa h a d a la m ber ba g a i bi d a n g ek on om i . Men u r u t k et en t u an ya n g t er ca n t u m da l am Pa sa l 5 a ya t ( 1 ) Per a t ur an Men t er i Da l a m Neg er i
Nom or 5 t ah un 1 9 7 4 , d i sebu t k a n p en g er t ian Per u sah a an Pem ba n g un an Per u m ah an ya n g da p a t p u l a m a su k d a l a m p en g er t ian d ev el op er , ya i t u : Per u sa h aan Pem ba n g u n an Per u mah an a d a l ah su at u p er u sah aan ya n g b er u sa h a d a l am bi d a n g p em ban g un an p er u m ah an d ar i ber ba g a i jen i s d a l am ju m l a h ya n g besa r d i a t a s su a t u ar ea l t an ah ya n g a kan m er u p a k an su a t u k esa t u a n l in g k un gan p em u k i man ya n g d i l en g k a p i d en gan pr a sar an a - pr a sar an a l in g k un g an d an fa si l i t a s - fa si l i t a s so si a l ya n g d i p er l u k an ol eh m a s ya r a k at p en gh un in ya . 2 . 3 . 2 H ak , Ke wa j i ba n da n T a ng g ung J a wa b Pe ng e m ba ng Pe r uma ha n Da l a m pa sa l 6 UUPK m en en t u k an h a k p el a k u u sah a a da l ah : 1 . Ha k u n t u k m en er i ma p em ba ya r an ya n g sesu a i d en g an k esep a k a t an m en g en ai k on d i si d an n il a i t u kar ba r an g d an / at a u ja sa ya n g d i p er d a g an g kan . 2 . Ha k u n t u k m en da p a t kan p er l in d un g an h u k u m dar i t in d a kan k on su m en ya n g t i d a k ber i t i ka d ba i k . 3 . Ha k u n t u k m el a k u k an p em bel a a n d i r i sep a t u tn ya d i d a l am p en yel esa i a a n h u k um sen g k et a k on su m en . 4 . Ha k u n t u k r eh a bi l i ta si n a m a ba i k a p a bi l a t er bu k t i se ca r a h u k um ba h wa k er u g i an k on su m en t i da k d i a k i ba t k an ol eh ba r a n g d an / a ta u ja sa ya n g d i p er da g an g k an . 5 . Ha k - h a k ya n g d i a t ur d a l am k et en t u an p er Un d an g - un d an gan l a in n ya .
Pel a k u Usa h a / Pen g em ba n g Per u m ah an da l am Pa sa l 7 UUPK d i wa ji bk a n :
1. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
2. Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan.
3. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.
4. Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau jasa diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku. 5. Memberi kesempatan kepada konsumen
untuk menguji dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta menjamin dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau jasa yang diperdagangkan. 6. Memberi kompensasi ganti rugi dan/atau
penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakain dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
7. Memberi kompensasi, ganti rugi atas barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian T an g g un g ja wa b p el a k u u sa h a a t a s k er u g i an k on su m en d al a m Un d an g -Un d a n g Nom or 8 t ah un 1 9 9 9 t en t an g Per l i n d un g an Kon su m en , d ia t ur k h u su s d a l am BA B VI , m u l a i d ar i Pa sa l 1 9 sa m p a i d en gan Pa sa l 2 8 , Mem p er h a ti k an su bst a n si Pa sa l 1 9 a ya t ( 1 ) Nom or 8 t ah un 1 9 9 9 t en t an g Per l i n d un g an Kon su m en , d a pa t d i k et a h u i ba h wa t an g g un g ja wa b p el a k u u sa h a m el i p u t i :
1. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan,
2. Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran,
3. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen10.
B AB III
K E DUDUK AN PIH AK PE M B E L I SE B AG AI KO NSUM E N DAL AM PE RJ ANJ IAN B AK U J UAL B E L I
PE RUM AH AN 3 . 1 H ak da n K e wa j i ba n Pe nj ua l Da n Pe mbe l i M e nur ut K UH Pe r da t a Se or a n g p en ju a l m em p un ya i b e ber a p a h a k ya n g d i lin d un g i ol eh K UHP er d a t a, ya i t u : HAK PE NJ UA L
1. Penjual berhak untuk tidak menyerahkan barang yang dijualnya, jika si pembeli belum membayar harganya, sedangkan si penjual tidak telah mengijinkan penundaan pembayaran kepadanya, hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1478 KUHPerdata11.
2. Hak menyatakan batal demi hukum, apabila pembeli tidak membayar harga pembelian, maka penjual dapat menuntut pembatalan pembelian.
3. Penjual di beri kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual diterbitkan dari suatu janji, dimana si penjual diberikan hak untuk mengambil kembali barang yang dijualnya, dengan mengembalikan harga pembelian asal, dengan disertai penggantian sebagaimana diatur dalam Pasal 1519 KUHPerdata.
10
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, 2004, Hukum Perlindungan Konsumen, RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 125
11
Riduan Syahrina, 2006, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata Alumni, Bandung, h. 212
4. Semua biaya menurut hukum yang telah dikeluarkan untuk menyelenggarakan pembelian serta penyerahannya, begitu pula yang diperlukan biaya yang diperlukan untuk pembetulan-pembetulan, dan biaya yang menyebabkan barangnya yang dijual bertambah harganya, sejumlah tambahannya ini, sebagaimana diatur dalam Pasal 1532 KUHPerdata.
KE WAJI BAN PE N J UA L
Men g en a i k ewa ji ba n d ar i p ih a k Pen ju a l , KUHP er d a t a m en g at ur n ya ya i t u se ba g a i ber i k u t :
1. Penjual wajib menyatakan dengan jelas, untuk apa ia mengikatkan dirinya, janji yang tidak jelas dan dapat diartikan dalam berbagai pengertian harus ditafsirkan untuk kerugiannya. (Pasal 1473 KUHPerdata).
2. Menurut ketentuan yang diatur dalam Pasal 1474 KUHPerdata dapat diketahui bahwa Penjual memiliki 2 (dua) kewajiban utama yaitu:
a. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan.
b. Menanggung kenikmatan atas barang tersebut dan menanggung terhadap kerusakan-kerusakan tersembunyi12. 3. Menurut ketantuan yang tercantum dalam
Pasal 1508 KUHPerdata, apabila si penjual mengetahui adanya cacat tersembunyi yang tidak ia beritahukan kepada pembeli, maka penjual wajib untuk a. Mengembalikan uang harga pembelian b. Mengembalikan hasil-hasil, jika ia
diwajibkan menyerahkan hasil-hasil itu kepada si pemilik sejati yang melakukan penuntutan penyerahan.
c. Mengganti segala biaya kerugian dan bunganya kepada pembeli.Dalam suatu perjanjian jual beli, seorang penjual
12
Subekti, 2000, Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 17
tidak akan diwajibkan menanggung sesuatu apapun, namun ada pembatasannya. HAK PE MBE LI Da l a m h a l t i da k t er l a k san an ya k et en t u an Pa sa l 1 4 9 5 KUHPer d a t a , d a n h a l t er sebu t t i d a k d i ca n t um k an d a l a m p er jan ji an , m a ka si p em bel i b er h a k m en un t u t k em ba l i d ar i si p en ju a l :
1. Pengembalian uang harga pembelian 2. Pengembalian hasil-hasil jika ia
diwajibkan menyerahkan hasil-hasil itu kepada si pemilik sejati yang melakukan tuntutan penyerahan
3. Biaya yang dikeluarkan berhubung dengan gugatan si pembeli untuk ditanggung begitu pula biaya yang telah dikeluarkan oleh penggugat asal.
4. Penggantian kerugian beserta biaya perkara mengenai pembelian dan penyerahannya, sekedar itu telah dibayar oleh si pembeli.
5. Barang yang harus diserahkan kepada pembeli adalah dalam keadaan utuh seperti pada saat penjualan atau saat perjanjian diadakan dan sejak penyerahan barang, segala yang dihasilkan dari barang tersebut menjadi hak pembeli (Pasal 1481 dan Pasal 1483 KUHPerdata).
6. Pembeli berhak mendapatkan jaminan untuk dapat memiliki barang itu dengan aman dan tentram. Serta jaminan terhadap cacat yang tersembunyi dan sebagainya, yang dapat dijadikan alasan untuk pembatalan pembelian (Pasal 1491, 1504, 1506, 1509, 1510 KUHPerdata).
7. Pembeli berhak menuntut pembatalan pembelian, jika penyerahan barang tidak dapat dilaksanakan karena akibat kelalaian penjual (Pasal 1480 KUHPerdata).
8. Dalam ketentuan Pasal 1514 KUHPerdata
dinyatakan bahwa “jika pada waktu
membuat persetujuan tidak ditetapkan hal-hal itu, pembeli harus membayar di tempat dan pada waktu penyerahan.
KE WAJI BAN PE M BE LI
Selain mengatur mengenai hak-hak dari pembeli, KUHPerdata juga mengatur kewajiban daripada pembeli yaitu:
1. Pasal 1513 KUHPerdata : “kewajiban utama pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu dan di tempat yang ditetapkan dalam persetujuan.
2. Pasal 1514 KUHPerdata : “jika pada waktu membuat persetujuan tidak ditetapkan hal-hal itu pembeli harus membayar di tempat dan pada waktu
penyerahan.”
3. Pasal 1515 KUHPerdata : “Pembeli walaupun tidak ada suatu perjanjian yang tegas, wajib membayar bunga dari harga pembelian, jika barang yang dijual dan diserahkan memberi hasil atau pendapatan
lain.”
3 . 2 K e dud uk a n Ant a r a Pa r a Pi ha k Da l a m Pe r j a nj i a n B a k u J ua l B el i Pe r uma ha n
Pen g g u n aan p er jan ji a n ba k u d a l a m k eg i at an tr an sa k si bi sn i s t en t un ya d a p a t m en in g k at k an e fi si en si , seh i n g g a p en g g un a an p er ja n ji an ba k u in i m en ye ba r d a l am b er ba g a i k eg i a t an t r an sa k si on a l ya n g t er ja d i . Sen a da d en g an p en d a p at ya n g d i k em u k a k an ol eh Sl a ws on ya n g m en ya t a k a n bah wa : S t a n d a rd f o rm c o n t ra c t s p ro b a b l y a c c o u n t f o r mo re t h a n n i n et y - n i ne p e rc e n t o f a l l t h e c o n t ra c t s n o w ma d e . M o st p e rso n s h a v e d if f ic u l ty re me mb e ri n g t h e l a st t i me t h e y c o n t ra c t e d o t he r t h a n b y st a n d a rd f o rm ; e x c e p t f o r c a su a l o ra l a g re e me n t s,
t h e y p ro b a b ly n ev e r h a ve .13 Per ja n ji a n ba k u p a d a k en ya t a an n ya m en i m bu l k an ba n ya k p er m a sa lah an t er u t am a d al a m h a l t i d a k a dan ya p er se su i a n k eh en d a k dar i p a r a p ih a k d an ser in g k al i m en i m bu l k an k ed u d u k a n ya n g t i d a k b er i m ba n g an t ar a k ed u a b el a h p ih a k. Un t u k mr n gh in d ar i t er ja d in ya p er m a sa lah an m a ka d i p er l u k an l ah p osi si ya n g ber i m ba n g an tar a par a p i h a k d al a m su a t u p er ja n ji an ba k u . 3 . 3 Pe r j a nj i a n B ak u B er kl a us ul a E k sone r a si Da l a m Pe r j a nj i a n B ak u J ua l B e l i Per uma ha n Per ja n ji a n d en g an s ya r a t - sya r a t ek s on er a si d i sebu t p u l a p er jan ji an d en g an s ya r a t - sya r a t un t u k p em ba t a sa n ber u p a p en gh a p u san a t a u p un p en g a lih an t an g g un g ja wa b. Mel a l u i s ya r a t - sya r a t sem a ca m in i ol eh sa l a h sa t u d ar i p ih a k d i ba t a si at a u d i bed a k a n d ar i sesu a t u t an g g un g ja wa b ber d a sa r k an h u k u m. Be ba n t an g g un g ja wa b y a n g d i ber i k a n ol eh p er a t ur an p er un d an g - un dan g an d i h a p u s ol eh p en yu su n p er ja n ji an m el a l u i sya r a t - s ya r a t ek son er a si t er sebu t .14 13
W.D Slawson, 1971, Standard form Contract And Democratic Control Of
Lawmaking Power, Harvard Law Review, page 529
14
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, 2000, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, h. 115
B AB IV
PE RL IN DUNG AN H UK UM PADA K O NSUM E N DAL AM PE RJ ANJ IAN
B AK U J UAL B E L I PE RUM AH AN DE NG AN PIH AK PE NG E M B ANG 4 . 1 T a ng g ung j a wa b Pi ha k Pe ng e mba ng Da l a m Pe r j a nj i a n B ak u J ua l B e l i Per uma ha n 4 . 1 . 1 T a ng g ung J a wa b Pe ng e mba ng M e nur ut K UH Pe r da t a At a s p er bu a t an m el a wa n h u k um se ba g a i m an a d i sebu t k a n d i a t a s, ma k a m od el t a n g g u n g ja wa b h u k u mn ya sesu a i d en g a n KUHP er d a t a a d al ah se ba g a i ber i k u t : 1 . T an g g un g ja wa b d en g a n un sur k esa l a h an ( k esen g a ja an dan k el a l a i an ) seba g a i m a n a t er d a p at d a l a m p a sa l 1 3 6 5 KUHP er d a t a. 2 . T an g g un g ja wa b d en g a n un sur k esa l a h an kh u su sn ya k el a l a i an se ba g a i m an a t er d a p at d a la m p a sal 1 3 6 6 KUHPer d a t a . 3 . T an g g un g ja wa b m u t l a k ( t an pa k esa l a h an ) da l am ar t i an a t a san n ya ya n g a k an ber t an g g un g ja wa b a t a s k esa l a h an ba wa h an n ya , se ba g a i m an a t er d a p at d a la m p a sal 1 3 6 7 KUHPer d a t a .15 4 . 1 . 2 T a ng g ung J a wa b Pe ng e m ba ng M e nur ut UU N o. 8 T a h un 1 9 9 9 T e nt a ng Pe r l i nd ung a n K ons ume n Pel a k u u sa h a da l am m en a wa r kan ba r an g d an a t a u ja sa d i l ar an g m el a k u k an d en g an car a p ema k sa an a t a u car a l ain ya n g d a pa t m en i m bu l k an gan g g u an ba i k fi si k m a u p un p si k i s t er h a d a p k on su m en , h a l 15 Ibid
i n i se ba g a i m an a d i a t ur da l am Pa sa l 1 5 UU P er l in d un g an Kon su m en . At a s d a sa r k on d i si seba g a i m an a d i p a par k an d i a t a s, p er l u u p a ya p em b er d a ya a n k on su m en ya n g d a p a t m el in d un g i k ep en t i n gan k on su m en seca r a i n t er gr a ti f d a n k om p r eh en si f ser t a d a p a t d i t er a p k an seca r a e fek t i f d i m a s ya r a k at .
B er d a sar k an k et en t uan p a sal d i a t a s ma k a d a pa t d i k et ah u i bah wa p i h a k p el a k u u sa h a m em i l i k i t an g g un g ja wa b u n t u k m em b er i k an g an t i k er u g i an a ta s k er u sa k an , p en cem ar an d a n at a s k er u g i an ya n g d i d er i ta ol eh k on su m en , seh in g ga d a la m h a l in i a d an ya p r od u k ba r an g d an / a ta u ja sa ya n g ca ca t bu k a n m er u p a k an sa t u -sa t u n ya d a -sa r p er t an g g un g ja wa ba n p el a k u u sa h a . 4 . 2 Pe l ak sa na a n Pe r j a nj i a n B ak u J ua l B e l i Pe r uma ha n Di B a l i B er d a sar k an h a si l p en el it i an ya n g d i l a k u k a pa d a t i ga d ev el op er d i Ba l i t er h a d a p p el a k san a an p er jan ji an ju a l b el i p er u m ah an an t ar a p ih a k d ev el op er d en g an k on su m en , m a k a d a pa t d i k et a h u i bah wa d a l a m p er jan ji an t er sebu t m em u a t m en g en a i k ewa ji ba n d a n h a k d ar i m a sin g - ma sin g p ih a k t er sebu t ya n g d i ba g i m en ja d i d u a t ah a p an ya i t u t a h a p p en d ah u l uan d an t ah a p p el a k san aan ya n g d a p a t d i u r a i k an seba g a i b er i k u t : 1. TAHAP PENDAHULUAN Ha si l p en el i t i an d i l a pan g an t er h a d a p sa l ah sa t u k on su m en dar i PT . Tr i Du t a Dewa t a ya i t u I bu Gr a ce S ed a n a m en ya t a k an ba h wa , p a d a sa a t h en d a k m em bel i r u m ah d i Per u m ah an Ba l i ar u m Ji m ba r an , p i h a k d ev el op er m em b er i k an p en jel a sa n m en g en a i sp esi fi k a si r u mah ya n g d i p i l ih ol eh k on su m en , k em u d i a n a pa bi l a k on su m en m er a sa c oc ok , m a k a p i h a k d ev el op er m em i n t a k on su m en un t u k m em en uh i p er sya r a t an a d min i str a si ya n g t el ah d i t en t u k an , set el a h s ya r a t i t u di p en uh i m a k a t i g a h ar i k em u d i a n p ih a k d ev el op er k em ba l i m en gh u bu n g i k on su m en un t u k m em ber i t a h u kan h a si ln ya . ( wa wa n ca r a d i la k u k an p a d a t an g ga l 2 Mei 2 0 1 4 ) Set el a h sem u a p r oses t ah a p a wa l t er p en uh i ma k a k em u d i a n d i lan ju t k a n k e p r oses t ah a p p el a k san a an .
2 . T AHAP PE LA KSA NAAN
Ber d a sa r kan h a si l p en el i ti a n ya n g d i l a k u k an d i la p an g an m a ka d a pa t d i k et a h u i ba h wa d a l am p er ja n ji an ju a l bel i r u m ah ya n g d i la k u k an a n t ar a p ih a k d ev el op er d en g a n k on su m en , d i dah u l u i d en g an p er ja n ji an p en g i ka t an ju a l bel i ( sel a n ju t n ya d i se bu t PPJ B) , ya n g m er u p a k an su a t u p er jan ji an a wa l a d an ya k es ep a k a t a n ju a l bel i r u mah . PPJB i n i lah ya n g d i bu a t d a l a m ben t u k p er jan ji an ba k u ol eh p a r a d evel op er , wa l a u p un set i a p d e vel op er m em i li k i p er bed a a n i si d a n r ed a k si on a l , n am un su bst a n si d a l a m set i a p PPJ B i n i t et a p l ah sa m a d a l am set i a p d ev el op er . Se ca r a h u ku m p el a k san a an p er ja n ji an p en g i k a tan ju a l b el i r u mah an t ar a d ev el op er d en g a n k on su m en u m umn ya b er ja l a n d en g an ba i k . Ha l t er sebu t d i se ba bk a n ba h wa p el a k sa n a an p er ja n ji an p en g i ka t an ju a l bel i r u mah l ebi h m en g ar ah p a d a pr oses
b er a l ih n ya h a k k ep em i l i k an a t a s t an ah d an ba n g un an d ar i d ev el op er sel a k u p en ju a l k ep a d a k on su m en sel a k u p em bel i . p i h a k k on su m en t i d a k m em p un ya i p o si si t a wa r a t a s h al -h a l ya n g h ar u s k on su m en sep a k a t i p a d a p er ja n ji an ju a l bel i t er sebu t . B AB V PE NUT U P 5 . 1 Ke si mp ul a n
1. Kedudukan pihak pembeli sebagai konsumen dalam perjanjian baku jual beli perumahan memiliki posisi yang lebih lemah dibandingkan dengan pihak pelaku usaha (developer), hal ini dikarenakan perjanjian jual beli yang ditawarkan oleh pelaku usaha dibuat dalam format perjanjian baku sehingga konsumen tidak memiliki posisi tawar atas apa yang tertuang dalam klausula perjanjian jual beli rumah tersebut, kedudukan konsumen kurang mendapatkan perlindungan hukum yang kuat karena posisi tidak seimbang ini.
2. Perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada konsumen dalam perjanjian baku jual beli perumahan dengan pihak pengembang di Bali, yaitu apabila di
lapangan terjadi pelanggaran atas ketentuan yang diatur dalam UU Perlindungan Konsumen, maka pihak developer selaku pelaku usaha dapat dituntut secara hukum oleh pihak konsumen yang merasa dirugikan, kemudian upaya lain juga pelaku usaha wajib menyesuaikan klausula baku dalam perjanjian jual beli yang ditawarkannya yang masih bertentangan dengan Undang-undang ini.
5 . 2 Sa r a n
1. Bagi pihak konsumen yang hendak membeli rumah pada sebuah developer hendaknya lebih berhati-hati dalam memilih tawaran yang dijanjikan oleh pihak developer atas rumah yang hendak dipesan, konsumen juga hendaknya lebih cermat dalam memahami isi perjanjian yang ditawarkan.
2. Bagi pihak developer dalam menyusun perjanjian jual beli dalam bentuk baku hendaknya tidak hanya mencantumkan kewajiban dan sanksi-sanksi yang dibebankan bagi calon konsumen, perjanjian haruslah disusun untuk memberikan persamaan kedudukan bagi pihak pelaku usaha dan konsumen sehingga hak para pihak dapat terlindungi. VII DA FT AR B ACAAN
Adjie, Habib, 2011, Merajut Pemikiran dalam Dunia Notaris danPPAT, Citra Aditya Bakti, Bandung. Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada,
Jakarta. An d a sa sm it a , Kom a r An da sa sm i ta , 2 0 0 1, N o t a ri s S e l a y a n g Pa n d a n g , C et . 2, Al umn i , Ba n d u n g. Fl or i a n u s, S. P Sa n g sun , 2 0 0 8 , Ta t a C a ra M e ng u ru s S e rt i p i k a t Ta n a h, Vi si m ed i a, Ja k a r t a . Mi r u , Ah m a di , 2 0 0 7 , Huk u m K o n t ra k d a n Pera n c a n g a n K o n t ra k, Ra ja Gr a fi n d o Per sa d a , Ja k ar t a . So ed jen d r o, J. Ka r t in i, 2 0 0 1 , Pe rj a n j i a n Pe ra l i ha n Ha k A t a s Ta n a h Ya n g B e rp o t e n si K o n f l i k, Kan i si u s, Yog ya k a r t a .
Sunggono, Bambang, 2010, Metodologi Penelitian Hukum, Rajawali Pers, Jakarta.
Suyanto, Bagong dan Sutinah, 2011, Metode Penelitian Social, Kencana Prenada Media Group, Jakarta. Salim H.S, 2008, Hukum Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta
