LANDASAN TEORI LANDASAN TEORI 1.
1. Tinjauan Tinjauan UmumUmum 1.1.
1.1. Pengertian Pengertian KantorKantor
Kantor berasal dari bahasa Belanda “Kantoor” adala h sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yan Kantor berasal dari bahasa Belanda “Kantoor” adala h sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yan gg dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. (Long, 2004) Kantor dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. (Long, 2004) Kantor menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung, rumah, atau ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung, rumah, atau ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat bekerja.
bekerja.
Selain dari pengertian diatas, ada beberapa pengertian kantor seara statis
Selain dari pengertian diatas, ada beberapa pengertian kantor seara statis menurut beberapa ahli diantaranya yaitu :menurut beberapa ahli diantaranya yaitu :
Menurut (Atmosudirjo, 1982) kantor adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, denganMenurut (Atmosudirjo, 1982) kantor adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberian.
nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberian.
Prajudi Atmosudirjo (1982:25), kantor adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantuPrajudi Atmosudirjo (1982:25), kantor adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan.
pimpinan.
1.2.
1.2. Tujuan dan Fungsi KantorTujuan dan Fungsi Kantor
Menurut Mills (1984:9), tujuan kantor didefinisikan sebagai pemberian pelayanan komunikasi dan perekaman. Dari definisi tersebut, Menurut Mills (1984:9), tujuan kantor didefinisikan sebagai pemberian pelayanan komunikasi dan perekaman. Dari definisi tersebut, Mills memperluas menjadi fungsi kantor (pekerjaan yang dilakukan) yakni sebagai berikut:
Mills memperluas menjadi fungsi kantor (pekerjaan yang dilakukan) yakni sebagai berikut: 1.
1. Menerima Informasi (to receive information)Menerima Informasi (to receive information)
Menerima informasi dalam bentuk surat, penggilan telepon, pesanan, faktur, dan laporan mengenai berbagai kegiatan bisnis. Menerima informasi dalam bentuk surat, penggilan telepon, pesanan, faktur, dan laporan mengenai berbagai kegiatan bisnis. 2.
2. Merekam/ menyimpan data-data serta informasi (to record information) Tujuan pembuatan rekaman adalah menyiapkan informasiMerekam/ menyimpan data-data serta informasi (to record information) Tujuan pembuatan rekaman adalah menyiapkan informasi sesegera mungkin apabila manajemen meminta informasi tersebut. Beberapa rekaman diminta untuk disimpan menurut hokum, atau sesegera mungkin apabila manajemen meminta informasi tersebut. Beberapa rekaman diminta untuk disimpan menurut hokum, atau disimpan untuk memenuhi kebutuhan manajemen dalam perencanaan dan pengendalian perusahaan seperti rincian negoisasi, transaksi, disimpan untuk memenuhi kebutuhan manajemen dalam perencanaan dan pengendalian perusahaan seperti rincian negoisasi, transaksi, kerespondensi, pesanan, faktur atau ringkasan rincian seperti laporan k
3.
3. Mengatur Informasi (to arrange information)Mengatur Informasi (to arrange information)
Informasi yang diakumulasi oleh kantor jarang dalam bentuk yang sama layaknya ketika diberikan, seperti mengumpulkan Informasi yang diakumulasi oleh kantor jarang dalam bentuk yang sama layaknya ketika diberikan, seperti mengumpulkan informasi dan sumber-sumber yang berbeda dan membuat perhitungan/pembukuan. Kantor bertanggungjawab memberikan informasi dan sumber-sumber yang berbeda dan membuat perhitungan/pembukuan. Kantor bertanggungjawab memberikan informasi dalam bentuk terbaik dalam melayani manajemen, seperti penyiapan faktur/kuitansi, penetapan harga, akuntansi, informasi dalam bentuk terbaik dalam melayani manajemen, seperti penyiapan faktur/kuitansi, penetapan harga, akuntansi, laporan keuangan, dll.
laporan keuangan, dll. 4.
4. Memberi Informasi (to give information)Memberi Informasi (to give information)
Bila manajemen diminta sejumlah informasi yang diperlukan, kantor memberikan informasi tersebut dari rekaman yang Bila manajemen diminta sejumlah informasi yang diperlukan, kantor memberikan informasi tersebut dari rekaman yang tersedia. Sebagian informasi yang diberikan bersifat rutin, sebagian bersifat khusus. Informasi-informasi tersebut diberikan tersedia. Sebagian informasi yang diberikan bersifat rutin, sebagian bersifat khusus. Informasi-informasi tersebut diberikan baik
baik secara secara lisan lisan maupun maupun tulisan. tulisan. Contoh Contoh informasi informasi tersebut tersebut pesanan, pesanan, anggaran, anggaran, faktur/kuitansi, faktur/kuitansi, laporan laporan perkembangan,perkembangan, laporan keuangan, dll.
laporan keuangan, dll. 5.
5. Melindungi Aset (to safeguard assets)Melindungi Aset (to safeguard assets)
Selain empat fungsi di atas, masih ada fungsi lain dari kantor yaitu mengamati secara cermat berbagai kegiatan dalam Selain empat fungsi di atas, masih ada fungsi lain dari kantor yaitu mengamati secara cermat berbagai kegiatan dalam perusahaan seperti diperlihatkan di dalam
perusahaan seperti diperlihatkan di dalam rekaman dan mengantisipasi segala rekaman dan mengantisipasi segala hal yang tidak hal yang tidak menguntungkan yang menguntungkan yang mungkinmungkin terjadi. Misalnya melaporkan adanya kekurangan persediaan, melaporkan adanya sejumlah hutang yang mungkin tidak terjadi. Misalnya melaporkan adanya kekurangan persediaan, melaporkan adanya sejumlah hutang yang mungkin tidak terbayar saat akan jatuh tempo, rekaman vital seperti kontrak besar harus dilindungi secara tepat, uang tunai harus disimpan terbayar saat akan jatuh tempo, rekaman vital seperti kontrak besar harus dilindungi secara tepat, uang tunai harus disimpan di dalam lemari besi maupun di dalam bank. Kantor harus berhati-hati terhadap makna rekaman dan memperhatikan dengan di dalam lemari besi maupun di dalam bank. Kantor harus berhati-hati terhadap makna rekaman dan memperhatikan dengan segera.
1.3. Klasifikasi Kantor
Secara garis besar jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 macam menurut (Manasseh & Cunliffe, 1962), yaitu : 1. Commercial Office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk took, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.
2. Industrial Office
Jenis perkantoran ini terikat hams mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya. 3. Profesional Office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah mod al yang digunakan relative kecil.
4. Institutional / Governmental Office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.
Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain :
1. Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central Business District) 2. Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis)
3. Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern) Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan
Guna membantu pengambilan keputusan desain ruang kerja dan kantor, dapat dibedakan tiga jenis ruang k antor : 1. Ruangan Kerja (Work Spaces)
Ruangan kerja dalam suatu kantor biasanya digunakan un tuk melaksanakan pekerjaan kantor yang lazim, seperti membaca, menulis dan pekerjaan dengan computer. Ada sembilan jenis generik ruangan kerja dengan aktivitas-aktivitas yang berbeda.
2. Ruangan Pertemuan (Meeting Spaces)
Ruangan pertemuan dalam sebuah kantor biasanya digunakan untuk proses interaktif, dapat berupa percakapan singkat atau pertukaran pendapat brainstorm intensif. Ada enam jenis generik ruangan pertemuan dengan aktivitas-aktivitas yang berbeda.
3. Ruangan Pendukung (Support Spaces)
Ruangan pendukung dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk aktivitas sekunder seperti pengarsipan dokumen atau beristirahat. Ada dua belas jenis generik ruangan pendukung dengan aktivitas-aktivitas yang berbeda.
1.4. Kantor Sewa
A. Pengertian Kantor Sewa
Menurut Pusat Bahasa (2011), kantor didefinisikan sebagai balai (gedung, rumah, ruangan) tempat mengurus pekerjaan atau tempat bekerja, sedangkan sewa didefinisikan memakai sesuatu dengan membayar atau membayar karena memakai atau meminjam sesuatu.
Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina (2008), kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon
terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).
Dari beberapa definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa kantor sewa adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang difungsilcan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini, dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa.
Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu: 1. Gedung perkantoran sewa
Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan.
2. Gedung perkantoran Strata tittle (milik)
Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung.
B. Fungsi, Tujuan dan Tuntutan
Secara umum kantor merupakan tempat untuk memberikan pelayanan komunikasi dan catatan-catatan. Adapun fungsi kantor adalah sebagai berikut:
a. Untuk memberikan keterangan Data atau keterangan yang berasal dari luar dan masih dalam lingkup pekerjaan dibawa dan diberikan kepada pegawai kantor yang kemudian diolah menjadi sebuah informasi yang penting.
b. Untuk mencatat keterangan Semua keterangan atau hal yang berhubungan dengan kegiatan kantoran biasanya dicatat dan disimpan dalam arsip kantor
c. Untuk menyusun keterangan
Setelah semua data atau keterangan diterima dan dicatat, data tersebut kemudian disatukan dan disusun sesuai fungsinya. Misalnya, laporan tahunan, pembukuan, laporan pembiayaan, dan sebagainya.
d. Untuk memberi keterangan Kantor sebagai tempat untuk memberikan keterangan dapat memudahkan pegawai untuk melakukan pekerjaannya.
Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun perorangan baik berupa pelayanitn jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list, penyimpanan uang (pengawasan keuangan), mencatat k eterangan, menjamin aktiva-aktiva
dan kegiatan bisnis lainnya. Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari: a. Pengelola
Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara mengawasi dan mengendalikan kelangsungan kegiatan pada kantor sewa agar dapat berlangsung dengan baik.
b. Penyewa
Sesuai dangan aktifitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan adalah:
1) penampilan bangunan yang memiliki nilai estetika dan representatif. Hal ini sangat dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa percaya terhadap penyewa untuk menghadapi klien-klien dari masing-masing penyewa.
2) suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan produktifitas kerja hingga mampu mendorong kemajuan kantor.
3) Fleksibiltas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktifitas yang berlangsung serta asumsi kebutuhan luas kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
4) Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biaya ulang untuk pemeliharaan bangunan. 5) Tingkat keamanan dan k eselamatan.
C. Pengguna Kantor Sewa
Secara umum, pengguna kantor sewa ada tiga, yaitu:
a. Pemilik/pengelola Pengelola adalah pemilik dari perkantoran/kantor sewa dimana motivasi dari pengelola adalah mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya dan mengharapkan agar pemakai menyewa seluruh lantai bangunan.
b. Penyewa Penyewa adalah yang menyewa ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimana penyewa mengharapkan agar ruang-ruang/kantor yang disewa nampak terlihat menarik sehingga mampu menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya.
c. Pengunjung, Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa penyewa dalam penyediaan permintaan pelayanan jasa atapun barang.
Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu dengan Iainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.
Keterkaitan antara satu sama lain (pengelola, penyewa, serta konsumen) didasarkan pada adanya persamaan kepentingan dan saling ketergantungan dalam menunjang aktifitas. Adanya persamaan kepentingan dan hubungan yang saling mendukung inilah yang menciptakan hubungan erat antar pelalcu kegiatan. Hubungan antar pelaku kegiatan ini dapat dilihat sebagai berikut:
a. Aktifitas utama yang dilakukan oleh pelaku adalah aktifitas perkantoran, baik itu berupa pekerjaan administrasi, ataupun yang lainnya.
b. Alctifitas penunjang lainnya berupa kegiatan pelayanan jasa maupun jual beli barang yang berlangsung di dalam gedung serta operasional dan pemeliharaannya.
c. Aktifitas yang tidak langsung adalah kegiatan yang secara tidak langsung menunjang kegiatan utama yaitu model manajemen yang ditangani oleh pihak-pihak/bidan properti.
D. Struktur Organisasi Umum
Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan perencanaan dan pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum
seperti bagan di bawah ini. Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.
Gambar. Bentuk Umum Struktur Organisasi Pengelola Gedung Perkantoran
E. Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa
Kantor sewa pada dasamya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki dengan sistem sewa. Sebagai sebuah bangunan komersial, aspek efisiensi merupakan salah satu aspek utama yang harus dipenuhi pada perancangan bangunan, khususnya pada pengaturan layout ruang-ruang sewa. Sesuai dengan kriterianya sebagai bangunan komersial, bangunan kantor sewa harus dirancang dengan berbagai pertimbangan yang bertujuan mendatangkan keuntungan bagi pemilik bangunan. Menurut Marlina (2008), faktor-faktor pertimbangan tersebut
dapat diklasifikasikan kedalam tiga kelompok, yaitu:
a. Faktor Ekonomi Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan barang komoditi. Yang termasuk dalam faktor ekonomi adalah hal-hal sebagai berikut:
1) Analisis kebutuhan ruang
2) Permodalan dan pengembalian modal 3) Penyewaan kantor sewa.
b. Falctor Konstruksi Seperti bangunan komersial lainnya, rancangan bangunan kantor sewa memperhitungkan aspek efisiensi dan efektivitas. Dua aspek ini akan berdampak pada bebe-rapa hal, di antaranya:
1) Perancangan yang efisien dari segi p embiayaan
2) Penataan ruang yang efisien dengan pengertian memaksimalkan ruang sewa yang dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total harus dapat disewakan.
3) Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi sehingga meminimalkan ruang-ruang non-fungsional. 4) Penataan ruang, jalur-jalur sirkulasi dan fasilitas layanan h arus merata agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa.
Adapun hal penting yang perlu diperhatikan terkait dengan konstruksi kantor sewa adalah:
a) Teknologi Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat mengakomodasi perkembangan teknologi karena bangunan ini identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Untuk memfasilitasi hal tersebut, perlu direncanakan berbagai infrastruktur bangunan yang
semakin ke depan semakin maju dan berkembang sangat cepat. Teknologi yang diterapkan dalam bangunan ini dapat meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem strukturnya), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta teknologi pengelolaan bangunan ( teknologi komunikasi, pengamanan, pemeliharaan, serta layanannya).
b) Modul ruang sewa Salah satu aspek yang perlu dipertimbangkan pada perancangan sebuah kantor sewa adalah perencanaan modul ruang sewa. Klasifikasi modul ini dapat dibagi menjadi small space (ruangan kecil), medium space (ruangan menengah), dan Iarge space (ruangan besar).
c. Faktor Lingkungan Ekologi Sebuah bangunan juga perlu dirancang dengan mempertimbangkan faktor ekologi lingkungan. Pengadaan sebuah bangunan merupakan kegiatan perubahan ekosistem dan lingkungan di lingkungan tersebut. Oleh karenanya, perancangan bangunan perlu
mempertimbangkan dampak positif maupun negatifnya yang akan ditimbulkan pada lingkungan tersebut.
Fasilitas Fungsional Kantor Sewa Guna mendukung fungsi bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis, kantor sewa memiliki fasilitas-fasilitas pendukung fungsi bangunan tersebut. Fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:
1. Area penerima/lobby 2. Unit pengelola 3 Unit kantor sewa 4 Ruang pertemuan/rapat 5 Unit layanan umum 6. Area servis
7 Sirkulasi 8. Gudang
F. Klasifikasi Kantor Sewa
Pengadaan kantor sewa di setiap wilayah tidak selalu sama dengan kantor sewa di wilayah lain karena perlu menyesuaikan dengan kebutuhan masyarakat serta tren dan kecenderungan ekonomi setempat. Rancangan kantor sewa ini merupakan respon terhadap perkembangan perekonomian wilayah, yang perlu juga dipertimbangkan untuk mengantisipasi peluang perkembangan pada masa yang akan datang.
Menurut Marlina (2008), rancangan kantor sewa dapat diklasifikasikan berdasarkan berbagai pertimbangan, yaitu ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan, pembagian layout denah, kedalaman ruang, dan tipikal jalur pencapaiannya.
1. Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang Sewa
Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan mempertimbangkan tiga hal, yaitu (Marlina, 2008):
a. Kesesuaian dengan modul struktur bangunan dalam upaya mencapai efisiensi biaya bangunan serta efektivitas ruang yang terbentuk. b. Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas sesuai dengan fungsi-fungsi yang direncanakan diwadahi dalam kantor sewa tersebut.
c. Kelengkapan fasilitas yang direnca-nakan sesuai tuntutan aktivitas, keamanan, dan kenyamanan bagi pengguna bangunan
2. Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya
Sebuah kantor sewa dapat direncanakan untuk mewadahi fungsi tertentu yang ber-dampak pada tuntutan ruang-ruang yang mewadahi aktivitas tertentu sesuai karak-ter penggunaanya, dilengkapi dengan fasi-litas yang sesuai karakter penggunanya, dilengkapi dengan kegiatan yang dilaku-kan di dalamnya. Oleh karenanya, keleng-kapan dan karakter ruang-ruang serta fasi-litas yang harus dipenuhi berbeda-beda pada setiap kantor sewa sesuai dengan k lasi-fikasinya berdasarkan fungsi yang ditam-pilkan sebagai berikut (Marlina, 2008):
a. Kantor sewa fitngsi tunggal Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama
b. Kantor sewa fungsi majemuk. Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi mempunyai aktivitas dominan berbeda yang menuntut ken yamanan dan fasilitas berbeda.
3. Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa
Kantor sewa merupakan bangunan yang diadakan dengan tujuan komersial, yaitu penyewaan ruang. Sesuai tujuannya, ruang-ruang di dalamnya dapat disewakan oleh satu atau sejumlah penyewa sesuai ke-mampuan konsumen. Sebaliknya, seorang penyewa dapat menyewa satu atau bebera-pa unit ruang sewa sekaligus. Sifat tersebut membuat kantor sewa dapat pula diklasi-fikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa ruangnya sebagai berikut (Time Saver Standards for Building Types, 1990):
a. Penyewa bangunan tunggal Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu. b. Penyewa lantai tunggal Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja.
c. Penyewa lantai majemuk. Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.
4. Klasifikasi Berdasarkan Pengelolanya
Selain dari aspek penyewanya, kantor sewa juga dapat diklasifikasikan dari sisi pengelolanya, yaitu (Marlina, 2008):
a. Tenant owned office building Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik yang sekaligus berperan sebagai penyewa sebagian besar bangunan. Dalam hal ini, layout ruang, bentuk bangunan, dan kompo nen lain disesuaikan dengan keinginan pemilik. Biasanya image bangunan
dapat menunjukkan coorporate image yang sesuai dengan pemiliknya.
b. Speculative office building Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar (market demand) serta secara spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukannya. Prinsip dasar yang diterapkan adalah apabila bangunan tidak efisien maka tidak akan ada penyewa atau orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan harus dirancang seefisien mungkin untuk memenuhi kebutuhan perusahaan yang bervariasi.
c. Investment type ofoffice bilding Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain:
1) Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu penyewa saja sehingga image bangunan dapat diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapatsatu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor dengan sistem multiple tenaney 2) Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi.
d. Tailor made Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya bangunan pemerintahan atau suatu departemen.
5. Klasifikasi Berdasarkan Layout Denah
Menurut Francis Duffy (1987) (dalam Marlina, 2008) pembagian kantor pada suatu bangunan kantor dapat dikelompokkan sebagai berikut:
a. Cellular system Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.
b. Group space system
Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.
c. Landscape/ open plan system.
6. Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang
Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008):
a. Shallow space, apabila ruang-ruang-nya dirancang dengan kedalaman kurang dari 8 m. bentuk sirkulasi single zone place yang disusun (inier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.
b. Medium deep .space, apabila ruang-ruang sewanya dirancang dengan kedalaman: 1) 8-10 m pada konfigurasi jalur sirkulasi single zone place. 2) 1-22 m pada konfigurasi jalur sirkulasi doble zone palce.
c. Deep space, yaitu ruang-ruang yang dirancang dengan kedalaman 11 - 19 m. digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.
d. Very deep space, apabila ruang-ruangnya mempunyai kedalaman lebih dari 20 m.
7. Klasifikasi Berdasarkan Tipikal Pencapaian
Rancangan sebuah kantor sewa dengan strategi tipikal meliputi rancangan jalur pencapaian ke ruang-ruang di setiap lantai yang juga tipikal. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa dapat d iklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008):
a. Tipe koridor terbuka Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier.
b. Tipe menara. Bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.
G. Konstruksi Bangunan Kantor Sewa
Menurut Oya ada dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi konstruksi pada bangunan kantor sewa adalah Teknologi dan Modul Ruang Sewa.
Teknologi Bangunan Kantor Sewa
Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat mengakomodasi perkembangan teknologi, karena selain merupakan bangunan komersial, bangunan kantor sewa juga identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi yang dimaksud
meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta teknologi pengelolaan bangunan (teknologi k omunikasi, pengamanan, pemeliharaan, serta layanannya).
Modul Ruang Sewa
Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi penting karena berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa disewakan dan menghasilkan keuntungan bagi pemilik bangunan. Adapun klasifikasi modul ruang sewa dibagi menjadi tiga yakni,
small space, medium space dan large space. Pertimbangan yang mendasari pembagian/klasifikasi modul tersebut diantaranya:
1.Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor sewa perlu penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi
aktivitas di dalamnya,
2.Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem rentable floor area, Gross Area System, atau semi Gross System,
3.Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang yang meliputi dimensi, dan karakter ruang serta fasilitas yang perlu
direncanakan,
H. Pendekatan Perencanaan
Pertimbangan utama dalam mengidentifikasi pendekatan yang paling tepat untuk merencanakan daerah kantor umum: • Jumlah fleksibilitas perencanaan diperlukan
• Jumlah privasi visual dan akustik diperlukan untuk personil • Biaya konstruksi dan furniture awal dan siklus hidup
Dalam rencana tertutup, dinding penuh menyombongkan diri atau partisi membagi ruang ke dalam kantor dan ruang du kungan oleh lantai ke-ceilling partisi (dinding) dengan pintu. Kantor swasta biasanya terletak di sepanjang jendela. Dukungan administratif bertempat di workstation bersama koridor atau di kamar bersama.
Closed Plan
Dilihat dari gambar di samping, kelebihan perencanaan closed plan, yaitu lingkungan terkendali, keamanan, visual privasi, pemisahan fisik, aplikasi furniture tradisional dan sitem. Pada kekurangannya, yaitu kurang efisien daripada rencana open plane, kurangnya fleksibilitas, biaya relokasi, dibatasi individu dan interaksi kelompok, views dan system mekanis lebih luas diperlukan.
Gambar. Closed Plan
Open Plan
Konsep terbuka menempatkan semua workstation di ruang terbuka tanpa pembagian dengan partisi lantai ke langit-langit dengan pintu. Mendukung ruang yang terletak di lantai ke langit-langit-dipartisi kamar dengan pintu.
Gambar. Open Plan
Sumber : (Chiara & Crosbie, 2001)
Keuntungan :
- Pemanfaatan ruang yang efisien
- Fleksibilitas perencanaan yang lebih besar - Views
- Kemudahan komunikasi
- Siklus hidup biaya yang lebih rendah Kekurangan
- Biaya awal yang lebih tinggi - Pengendalian lingkungan kurang - Visual privasi
Modified Open Plan
Modifikasi rencana terbuka menggabungkan unsur baik rencana terbuka dan rencana tertutup dengan menempatkan workstation tertentu dalam rencana terbuka dengan sistem furnitur dan lain-lain di kantor -kantor swasta. Dalam rencana dimodifikasi, ruang dukungan juga terletak di ruangan tertutup.
Gambar. Modified Open Plan Sumber : (Chiara & Crosbie, 2001)
2. Tinjauan Khusus
2.1. Strategi Pencahayaan
Menurut (Egan & Olgyay, 2002) untuk kondisi iklim dimana 100% tertutup awan (tidak terlihat matahari dalam presentasi pertahun), optimalisasi desain untuk siang hari (daylight). Dalam kasus ini sumber cahaya b erasal d ari langit, bukan dari sinar matahari. Berikut adalah strategi pencahayaannya :
1. Memaksimalkan sudut yang solid dari langit dilihat dari tugas atau permukaan yang memantulkan cahaya. Dalam praktiknya, ini berarti bahwa tugas tidak bisa terlalu jauh dari celah (jendela, skylight) atau jendela dinding. Namun,
lubang bisa lebih besar untuk pencahayaan daripada sunlighting. Untuk sisi penerangan, maksimum kedalaman ruang D seharusnya tidak melebihi 2,5 kali ketinggian jendela kepala.
2. Teduh untuk mencegah silau. Menghindari pandangan langsung dari langit mendung karena hal yang terang sumber potensial silau. Bayangan tidak diperlukan pada eksterior bangunan sejak mendapatkan panas biasanya bukan
masalah dari kondisi langit mendung.
3. Tidak memblokir cahaya. Tidak menggunakan rak yang menyala terang dan serambi. Mereka tidak efektif untuk mendistribusikan cahaya dalam kondisi langit mendung dan dapat mengurangi pencapaian jumlah siang hari.
4. Menemukan bukaan tinggi. Pembukaan akan melihat bagian terang dari langit. Langit mendung di puncaknya adalah sekitar 3 kali lebih terang dari pada cakrawala. Lokasi jendela tinggi dan skylight horizontal akan memberikan akses terbaik untuk cahaya dari langit yang mendung.
Bentuk ruang untuk meminimalkan penyerapan cahaya. Gunakan tinggi reflektansi interior. Memaksimalkan ketinggian langit-langit dekat jendela untuk memungkinkan jendela yang tinggi dan kemiringan langit-langit turun kearah belakang untuk meminimalkan luas permukaan interior.
Gambar 7. Daylighting Strategies Sumber : (Egan & Olgyay, 2002)
Tujuan dari desain pencahayaan alami adalah :
1. Mendapatkan cahaya yang masuk lebih dalam ke dalam bangunan dengan meningkatkan tingkat iluminasi dan menurunkan gradient
iluminasi yang melewati ruang. Cahaya dari jendela menimbulkan gradient iluminasi yang berlebihan, di area dekat dinding belakang terlalu gelap disbanding area yang dekat jendela.
Gambar 8. Perbedaan gradient iluminasi
Gambar 9. Penurunan gradient iluminasi
2. Mengurangi atau mencegah silau langsung yang kurang baik dari jendela tak terlindungi dan skylight. 3. Mencegah kelebihan rasio tingkat terang terutama yang disebabkan oleh cahaya matahari langsung. 4. Mencegah atau meminimalkan selubung pemantul khususnya dari skylight dan jendela clerestrory. 5. Menyebarkan cahaya dengan melipatgandakan pantulan dari plafond dan dinding.
2.2. Orientasi Bangunan
Membangun fasilitas orientasi penggunaan cahaya alami pada bangunan. Orientasi bangunan sangat penting untuk bayangan dan mengarahkan sinar matahari, tapi kurang begitu untuk tidak berarah pada siang hari.
Gambar 10. Building Orientation Sumber : (Egan & Olgyay, 2002)
2.3. Standard Pencahayaan Ruang
Menurut Badan Standar Nasional (Nasional, 2001) dengan kode SNI 03-6575-2001 ditetapkan standar penerangan ruang yang dapat menjadi acuan untuk membangun gedung kantor.
Tabel. Standard Ruang
Fungsi ruangan Tingkat Kelompok Keterangan
Pencahayaan renderasi warna (Lux)
Dapur 250 1 atau 2
Perkantoran:
Ruang Direktur 350 1 atau 2
Ruang kerja 350 1 atau 2
Ruang computer 350 1 atau 2 Gunakan armature berkisi untuk mecegah silau akibat pantulan layar monitor.
Ruang rapat 350 1 atau 2
Ruang gambar 750 1 atau 2 Gunakan pencahayaan setempat pada meja gambar.
Gudang arsip 150 3 atau 4
Ruang arsip aktif 300 1 atau 2
Lobby; Koridor 100 1 Pencahayaan pada bidang
vertical sangat penting untuk menciptakan suasana/kesan ruang yang baik.
Cafeteria 250 1
Dapur 300 1
Toko kue dan 250 1
makanan
Toko buku dan alat 300 1
tulis/gambar
Umum :
Ruang parkir 50 3
Gudang 100 3
Rumah ibadah:
Masjid 200 1 atau 2 Untuk tempat-tempat yang
membutuhkan tingkat pencahayaan yang lebih
tinggi dapat digunakan pencahayaan setempat
Sumber : (Nasional, 2001)
Daftar Pustaka
Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andy. Pusat Bahasa (2011), Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta
Egan, M. David dan Victor W. Olgyay. 2002. Architectural Lighting . New York : McGraw-Hill http://library.binus.ac.id/eColls/eThesisdoc/Bab2/2015-1-00765-AR%20Bab2001.pdf
