ALTERNATIF PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN PASAR BLAURAN SURABAYA

ALTERNATIF PENGGUNAAN TERTINGGI DAN

TERBAIK PADA LAHAN PASAR BLAURAN

SURABAYA

MIFTA AFIATA

NRP 3114.105.037

Dosen Pembimbing :

Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D.

Jurusan S1 Lintas Jalur Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya

LATAR BELAKANG

Pasar Blauran Surabaya BG Junction Surabaya Siola Surabaya Ballroom Empire Palace Hotel Amaris Surabaya

PENDAHULUAN

RUMUSAN MASALAH

Bagaimana cara memperoleh alternatif penggunaan lahan yang

memungkinkan dan memiliki nilai tertinggi menggunakan analisa pada aspek legal, fisik, finansial dan produktifitas maksimum.

TUJUAN MASALAH

Mengetahui alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Blauran Surabaya menggunakan analisa pada aspek fisik, legal, finansial dan produktivitas maksimum.

BATASAN MASALAH

1. Penelitian yang dilakukan pada Lahan Pasar Blauran Surabaya yang terletak pada Jl. Kranggan Sawahan Surabaya

2. Kriteria yang digunakan yaitu analisa fisik, legal, finansial dan produktivitas maksimum.

3. Menggunakan desain perencanaan bangunan secara tidak mendetail

4. Penelitian ini mempertimbangkan keberadaan pasar sebagai alternatif penggunaan lahannya.

PENELITIAN TERDAHULU

No Sumber dan Judul Persamaan Perbedaan

1. Mubayyinah dan utomo (2012) “Analisa Highest and Best Use Lahan “X” untuk properti komersil”

1. Metode analisa yang digunakan meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan

produktifitas maksimum, 2. Untuk mengetahui alternatif

penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan objek yang diteliti

Objek lahan penelitian [1] dan [4] berupa lahan kosong ,penelitan [2] dan [5] berupa lahan yang telah difungsikan sebagai gedung Serbaguna Purnama dan Trillium Office sedangkan pada penelitian [3] berupa lahan yang sudah tidak difungsikan sebagai SPBU.

Perbedaan penelitian ini dengan

penelitian terdahulu terletak pada objek lahan yang diteliti, Tugas Akhir ini

menggunakan objek lahan yang masih difungsikan sebagai Pasar Traditional. 2. Aziz dan Utomo (2015) “Analisa

Highest and Best Use pada lahan Gedung Serbaguna Purnama di Jl. R.A Kartini Bangkalan”

3. Rasyid dan Utomo (2013) “Analisa Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya”

4. Akmaluddin dan Utomo (2013) “Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya”

5. Satiti (2011) “Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office and Residence Surabaya”

METODOLOGI PENELITIAN

Latar Belakang

Kondisi pasar yang kurang nyaman, sepi pengunjung sedangkan kondisi di sekitar lahan pasar Blauran sudah banyak berkembang, maka perlu analisa penggunaan lahannya

Rumusan Masalah

Bagaimana cara memperoleh alternatif penggunaan yang memungkinkan dan memiliki nilai tertinggi

Tinjauan Pustaka

Konsep penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Konsep dan jenis properti dan Peneltian Terdahulu

Pengumpulan Data

Data lokasi lahan, Peraturan bangunan, Kuesioner dan data pembanding

A

METODOLOGI PENELITIAN

Penentuan Alternatif Aspek Legal Aspek Fisik Aspek Fiinansial Produktifitas Maksimum

Alternatif dengan nilai lahan tertinggi

A

METODOLOGI PENELITIAN

No Variabel Klasifikasi Jenis Data Sumber Data

1. Penentuan Alternatif Alternatif penggunaan lahan pada

Pasar Blauran Data Primer Wawancara dan pembagian kuesioner kepada Stakeholder yang berkaitan dengan Pasar Blauran

2. Aspek Legal Aturan legal pada lahan Pasar Blauran

Surabaya Data Primer 1. Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Surabaya 3. Aspek Fisik Lokasi, bentuk dan ukuran lahan,

aksesbilitas, ketersediaan fasilitas pada Lahan Pasar Blauran Surabaya

Data Primer

Data Sekunder 1. Survei Lapangan 2. Wawancara pada

Stakeholder yang berkaitan dengan lahan Pasar Blauran 4. Aspek Finansial 1. Biaya Investasi

2. Pendapatan 3. Pengeluaran 4. Aliran Kas

Data Sekunder 1. Market Research Properti Surabaya 2. PT. PLN 3. PDAM 4. Data pembanding 5. Perhitungan 5. Produktifitas

Maksimum Nilai Lahan Data Sekunder Berdasarkan hasil perhitungan analisa finansial

ALTERNATIF PENGGUNAAN LAHAN

No. Alternatif penggunaan Lahan 1 2 3 4 5 Poin

STS TS KS S SS

1. Revitalisasi Pasar 0 0 1 10 0 43 2. Pusat Kuliner 0 9 0 2 0 26 3. Pusat Perbelanjaan 0 8 0 3 0 28 4. Pasar dan Perbelanjaan 0 1 1 9 0 41 5. Pasar dan Perkantoran 0 1 4 6 0 38 6. Pasar dan Hotel 0 9 2 0 0 27 7. Pasar dan Pertokoan 0 5 1 5 0 33 8. Pertokoan 0 5 0 6 0 34 9. Hotel 0 9 1 1 0 25 10 Perkantoran 0 8 3 0 0 25 11. Apartemen 2 9 0 0 0 20

Berdasarkan rekapitulasi penyebaran kuesioner didapatkan alternatif yaitu 1. Revitalisasi Pasar

2. Mixed Use Pasar dengan Perbelanjaan 3. Mixed Use Pasar dengan Perkantoran

ASPEK LEGAL

Berikut adalah data keperuntukan lahan dan building code yang didapatkan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Surabaya yaitu:

1. Klasifikasi Jalan sebagai Jalan Kolektor Sekunder 2. Keperuntukan Lahan sebagai Perdagangan dan Jasa 3. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

a. Sisi Depan (Jl. Kranggan) sebesar 6 m b. Sisi Kanan sebesar 6 m,

c. Sisi Belakang sebesar 6 m d. Sisi kiri sebesar 4 m

3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60% 4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 900% 5. Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10%

Analisa Aspek Legal

1. Perhitungan Luas Lantai Dasar Bangunan = Luas lahan x KDB yang diizinkan = 5550 m2 x 60%

= 3330 m2

ASPEK LEGAL

2. Perhitungan Jumlah Lantai

Luas Lantai Bangunan = Luas lahan total x KLB = 5550 m2 x 900%

= 49.950 m2

Jumlah lantai maksimum = Luas Lantai Bangunan_{Luas Dasar Bangunan} = 49950 𝑚𝑚_{3330 𝑚𝑚}

= 15 Lantai

Didapatkan jumlah lantai maksimum bangunan adalah 15 lantai

Berdasarkan analisa pada aspek legal maka lahan pasar Blauran dapat dibangun bangunan dengan luas lantai dasar maksimum 3330 m2, dengan jumlah lantai maksimum 15 lantai dan luas lantai bangunan sebesar 49950 m2.

ASPEK FISIK

Lokasi Lahan

Keperuntukan Lahan sebagai Perdagangan dan Jasa serta lokasi yang dekat dengan pusat

perdagangan, jasa dan bisnis seperti BG Junction, pertokoan, hotel, perkantoran menjadikan lahan Pasar Blauran Surabaya memungkinkan untuk dibangun alternatif sebagai Revitalisasi Pasar, Mixed Use Pasar dengan Perbelanjaan serta Mixed Use Pasar dengan Perkantoran

Bentuk dan Ukuran Lahan

Berdasarkan data luas lahan yang ada dan dengan bentuk lahan yang tidak simetris, dikarenakan berbatasan langsung dengan pertokoan di Jl. Kranggan. Pada revitalisasi pasar dan Mixed use pasar dengan perbelanjaan cenderung membutuhkan lahan yang luas untuk digunakan sebagai sewa. Sedangkan pada Mixed use pasar dengan perkantoran selain membutuhkan luas lahan yang cukup, juga dapat memaksimalkan jumlah lantai sebagai

ASPEK FISIK

Aksesbilitas

Revitalisasi pasar, dan perbelanjaan membutuhkan aksesbilitas yang mudah bagi pengunjung untuk

menjangkau lokasi. Lahan dengan akses yang mudah memberikan keuntungan karena dapat dijangkau tidak hanya dengan kendaraan pribadi saja, tetapi juga

angkutan umum. Sedangkan pada Mixed use pasar

dengan perkantoran akses yang mudah dan dekat dengan perkantoran lainnya juga memudahkan para pegawai dalam menjangkau lokasi.

Ketersediaan Fasilitas

Fasilitas merupakan penunjang penting dalam suatu

bangunan. ketersediaan fasilitas ini meliputi saluran listrik, air bersih, telepon. Pada semua alternatif membutuhkan ketersediaan fasilitas yang memadai untuk menunjang kegiatan perdagangan seperti pada pasar dan

perbelanjaan, dan kegiatan bekerja para pegawai para perkantoran

DESAIN DAN PERENCANAAN

BANGUNAN

Revitalisasi Pasar

Total 5 lantai dengan 4 lantai sebagai pasar dan 1 lantai

sebagai parkir indoor

Mixed Use pasar dengan perbelanjaan

Total 12 lantai dengan 3 lantai sebagai parkir, 4 lantai sebagai

pasar dan 5 lantai sebagai perbelanjaan

Mixed Use pasar dengan Perkantoran

Total 15 lantai dengan 3 lantai sebagai parkir, 4 lantai sebagai

pasar dan 8 lantai sebagai perkantoran

ASPEK FINANSIAL

Aspek Finansial terdiri dari :

1. BIAYA INVESTASI

a) Biaya Pembongkaran Bangunan b) Biaya Lahan

c) Biaya Bangunan

d) Biaya Kelengkapan Bangunan e) Biaya Jasa Profesi

f) Biaya Administrasi

Biaya Investasi

Revitalisasi Pasar Rp 211.197.949.184 Mixed Use pasar dengan perbelanjaan Rp 408.812.003.984 Mixed Use pasar dengan Perkantoran Rp 490.465.606.652

ASPEK FINANSIAL

PENDAPATAN

Berikut adalah pendapatan dari masing-masing alternatif

•Biaya sewa per m2 •Service Charge •Pendapatan parkir

Revitalisasi Pasar

•Biaya sewa per m2 pada pasar dan perbelanjaan •Service Charge pada pasar dan perbelanjaan •Pendapatan parkir

Mixed Use pasar dengan perbelanjaan

•Biaya sewa per m2 pada pasar dan perkantoran •Service Charge pada pasar dan perbelanjaan •Pendapatan Parkir

Mixed Use pasar dengan perkantoran

ASPEK FINANSIAL

PENGELUARAN

1. Biaya Listrik dan Biaya Air ini didapatkan dari luasan dikalikan kebutuhan per m2 dan dikalikan dengan tarif TDL dan PDAM kota Surabaya

2. Biaya Gaji Pegawai

3. Biaya Pemeliharaan Bangunan NET PRESENT VALUE

Berdasarkan biaya investasi, pendapatan dan operasional maka dibuatlah aliran kas untuk mengetahui Net Present Value nya, didapatkan NPV sebesar :

1. Revitalisasi Pasar didapatkan NPV sebesar Rp 41.945.262.744

2. Mixed use pasar dengan perbelanjaan, NPV sebesar Rp 387.270.382.103 3. Mixed use pasar dengan perkantoran, NPV sebesar Rp 346.367.347.187

Berdasarkan hasil NPV dari ketiga alternatif tersebut didapatkan NPV lebih besar dari 0, maka dapat dikatakan alternatif Revitalisasi Pasar, Mixed Use Pasar dengan Perbelanjaan dan Mixed Use Pasar dengan Perkantoran memungkinkan dan layak secara finansial.

PRODUKTIFITAS MAKSIMUM

No. Uraian Revitalisasi Pasar Mixed use pasar dengan

perbelanjaan

Mixed Use pasar

dengan perkantoran Keterangan

1. Nilai Properti (Rp) 135.989.281.700 687.851.654.804 729.727.285.310 2. Biaya Investasi (Rp) 211.197.949.184 408.812.003.984 490.465.606.652 3. Biaya Tanah (Rp) 118.201954.084 118.201.954.084 118.201.954.084

4. Nilai Bangunan (Rp) 92.995.995.100 290.610.049.900 372.263.652.568 (2) – (3) 5. Nilai Lahan (Rp) 42.993.286.600 397.241.604.904 357.008.632.742 (1) – (4) 6. Nilai lahan/m2 (Rp) 7.746.538 71.575.064 64.325.880 (5) / Luas Lahan 7. Nilai lahan awal / _{m2 (Rp)} 21.297.649 21.297.649 21.297.649

8. Produktifitas -63,63% 236,07% 202,03% (6) – (7) / (7)

KESIMPULAN

Didapatkan Kesimpulan yaitu :

Lahan dapat digunakan sebagai bangunan dengan Luas dasar bangunan maksimum 3330 m2 dan jumlah lantai maksimum 15 Lantai

Analisa pada aspek legal, fisik dan finansial memungkinkan lahan digunakan sebagai Revitalisasi Pasar, Mixed Use pasar dengan perbelanjaan dan Mixed Use Pasar

dengan Perkantoran.

Mixed Use pasar dengan Perbelanjaan merupakan alternatif dengan produktifitas dan nilai lahan tertinggi yaitu sebesar 236,07%