Bab V Konsep Perancangan Kawasan TOD Dukuh Atas

98

Bab V

Konsep Perancangan Kawasan TOD Dukuh Atas

Melalui Hasil Analisis dirumuskan konsep perancangan bagi kawasan transit intermoda Dukuh Atas sebagai berikut

V.1 Visi dan Misi Pengembangan Kawasan Dukuh Atas V.1.1 Visi Pengembangan Kawasan Dukuh Atas

Pengembangan kawasan Dukuh Atas memiliki visi sebagai berikut:

”Pengembangan Menciptakan Perancangan Distrik Transit yang Terintegrasi dan Menawarkan Keramahan serta Pengalaman Unik dalam Berkegiatan dan Mengenal Jakarta”1

Visi ini kemudian disederhanakan dalam bentuk slogan pemasaran (marketing

slogan) sebagai berikut :

“Hospiltality of Jakarta Transit City”

Dengan visi tersebut, Kawasan Dukuh Atas diarahkan untuk menjadi kawasan pusat kota yang memiliki kekhasan sebagai area transit sekaligus mewakili keunikan Jakarta. Dengan demikian setiap orang yang datang ke kawasan ini, baik penduduk asli Jakarta, penduduk komuter, wisatawan bisnis, maupun wisatawan mancanegara merasakan keberadaannya di pusat kota Jakarta.

Gambar V.1. “Hospitality of Jakarta Transit City”. Sumber: gettyimages.com

1

Hasil adaptasi dari Visi Perencanaan Kawasan Dukuh Atas_“Mendorong terjadinya integrasi fungsi kawasan Dukuh Atas dan sekitarnya, khususnya dalam hal mengintegrasikan layanan antar moda sehingga dapat mendukung pengembangan kawasan ekonomi prospektif Thamrin-Sudirman” (Bapeko Jakarta Pusat, 2006)_dengan konsep perencanaan kompetensi utama dan keunikan kawasan.

99

V.1.2 Misi Pengembangan Kawasan Dukuh Atas

Untuk mencapai visi diatas maka dirumuskan misi pengembangan kawasan Dukuh Atas sebagai berikut:

(1) Menciptakan kawasan transit yang aktif dan akomodatif bagi berbagai kegiatan.

Misi ini dimaksudkan agar kawasan Dukuh Atas dapat berkembang optimal bagi berbagai jenis kegiatan dengan adanya sinergi dengan fungsi transit secara efektif dan efisien. Pada kerangka ini peluang-peluang yang dimunculkan oleh fungsi transit akan membawa kekhasan bagi pengembangan kawasan.

(2) Menciptakan identitas dan ‘Sense of Place’ yang kuat bagi kawasan

Sebuah kawasan akan memiliki arti saat identitasnya dikenal dan memiliki kesan yang kuat sebagai sebuah ‘place’. Tanpa memunculkan identitasnya, Kawasan Dukuh Atas dengan predikatnya sebagai kawasan transit hanya akan menjadi sebuah tempat peralihan (transit). Dengan demikian Kawasan ini harus memunculkan identitasnya sebagai kawasan pusat dati jantung kota Jakarta.

V.1.3 Tujuan dan Sasaran

Visi dan misi pengembangan kawasan Dukuh Atas ini harus dijabarkan menjadi seperangkat tujuan dan sasaran sehingga dapat dirinci menjadi kriteria, dan indikator yang dituangkan dalam sebuah rancangan (lihat Tabel V.1.1). Dalam menjalankan misi “Menciptakan Kawasan Transit yang Aktif dan Akomodatif bagi Berbagai Kegiatan”, perlu dicapai tujuan-tujuan sebagai berikut:

(1) Menciptakan kawasan TOD yang bersinergi dengan fungsi transit. Untuk itu, kawasan TOD Dukuh Atas harus dapat mendukung kegiatan transit dengan standar perencanaannya, serta mengatasi permasalahan tersebarnya titik transit dalam sebuah integrasi. Selain itu, sebuah pergerakan adalah sebuah fungsi aktifitas yang melibatkan interaksi abstrak dari manusia. Oleh karena itu fungsi mixed use dalam sebuah fasilitas transit dapat menjadi respon terhadap

100

interaksi ini. Sehingga sasaran-sasaran yang perlu dijadikan fokus pengembangan antara lain adalah:

a. menciptakan fasilitas transit intermoda yang terintegrasi

b. Memaksimalkan potensi konfigurasi land use pada mixed use akibat fungsi transit

c. Menata elemen sirkulasi dalam kawasan yang akomodatif bagi kegiatan transit

(2) mendukung vitalitas dan kekuatan pusat pertumbuhan. Untuk mencapai tujuan ini, maka pengembangan aruslah berfokus untuk mempromosikan kegiatan berbasis perhotelan, bisnis, dan kreatifitas budaya secara berkelanjutan.

Sedangkan dalam menjalankan misi “Menciptakan Identitas dan ‘Sense of Place’ yang Kuat bagi Kawasan”, Pengembangan Kawasan Dukuh Atas perlu dititik beratkan untuk mencapai tujuan-tujuan berikut:

(1) Menciptakan kawasan yang kontekstual terhadap daerah tepi air Kali Malang dan Kali Krukut serta kawasan konservasi Menteng. Untuk mencapai tujuan ini perlu dirumuskan beberapa sasaran yang menjadi fokus dari pengembangan, yakni:

a. menciptakan kawasan yang melindungi dan mengapresiasi sumber ruang hijau dan konservasi air

b. menciptakan kawasan yang ramah terhadap bangunan dan kawasan cagar budaya

(2) Menciptakan kawasan dengan identitas Jakarta. Untuk mencapai tujuan ini perlu dirumuskan beberapa sasaran yang menjadi fokus dari pengembangan: a. menciptakan bagian kawasan dengan kekhasan fisik Jakarta

b. menampung aktifitas dan kreatifitas yang berbasis budaya khas Jakarta Sasaran-sasaran tersebut dapat dirumuskan menjadi kriteria-kriteria perancangan sesuai dengan kriteria perancangan TOD berdasarkan optimalisasi sirkulasi (Tabel II.8) sebagaimana ditunjukkan pada Tabel V.1

101

T

ab

e

l

V

.1

P

en

ur

u

n

a

n

V

is

i

da

n

M

is

i

m

e

nj

a

d

i

In

d

ik

at

o

r

M is i T u ju a n S a sa r a n A sp e k P r in si p In d ik a to r d e n si ta s D e n si ta s u rb a n T O D a n ta ra l a n d u se k o m er si a l: h u n ia n : p u b li k m a k si m a l = 7 0 :2 0 :1 0 K e p a d a ta n h u n ia n p a d a U rb a n T O D s e b a ik n y a m in im a l 1 2 u n it /a c r e ( 3 0 u n it /h a ) d a n r a ta -r a ta 1 5 u n it /a c r e ( 3 7 ,5 u n it /h a ) y a n g h a r u s d ih u b u n g k a n d e n g a n p e r a tu r a n s e te m p a t Je n is l a n d u se M e m p ro m o si k a n a k ti fi ta s p a g i h in g g a m a la m h a ri d a n m e n in g k a tk a n k ea m a n a n m ix ed u se p a d a s e ti a p a r e a p e n g e m b a n g a n d e n g a n j e n is f u n g si b e r d a sa r k a n a n a li si s p a sa r d a n a n a li si s ta p a k lo k a si m en e m p a tk a n f u n g si k o m er si a l, p e rm u k im a n , p ek er ja a n , d a n f u n g si u m u m d a la m j a n g k a u a n b er ja la n k a k i d a ri f u n g si tr a n si t M e li b a tk a n o ri e n ta si k eg ia ta n b er ja la n k a k i p a d a d a e ra h k o m e rs ia l, a re a s ek u n d e r, d a n a re a p u b li k l a in n y a p a d a j a ra k 1 0 m e n it b e rj a la n k a k i − P u sa t a r e a k o m e r si a l b e r a d a p a d a J a n g k a u a n 5 m e n it b e r ja la n k a k i ( 3 8 0 m ) − F u n g si f u b li k b e r a d a p a d a j a n g k a u a n 5 m e n it b e r ja la n k a k i (3 8 0 m ) − A r e a p e r m u k im a n b e r a d a p a d a j a n g k a u a n 1 0 m e n it b e r ja la n k a k i. (7 6 0 m ) − A r e a s e k u n d e r b e r a d a p a d a j a n g k a u a n J a n g k a u a n l e b ih d a r i 1 0 m e n it b e r ja la n k a k i − B a n g u n a n i n st it u si o n a l d a n b a n g u n a n k o m u n it a s li n g k u n g a n h a r u s d il e ta k k a n d i te m p a t y a n g m u d a h d il ih a t b e r d e k a ta n d e n g a n p e r h e n ti a n t r a n si t. K o n fi g u ra -s i M e n g in te g ra si k a n p e ru n tu k a n y a n g s e ca ra m u tu a l b er k e se su a ia n d a n m e n d u k u n g s a tu sa m a l a in k o n fi g u r a si l a n d u se s e su a i d e n g a n k o m p e te n si k a w a sa n y a n g d it e n tu k a n d a n p o te n si y a n g t e la h a d a b e r d a sa r k a n a n a li si s p a sa r , ta p a k d a n ta k so n o m i in te r m o d a M e m a k si m a l-k a n p o te n si k o n fi g u ra si la n d u se p a d a m ix e d u se a k ib a t fu n g si tr a n si t lu a sa n L u a s m a si n g -m a si n g p er u n tu k a n m en d u k u n g f u n g si t ra n si t u k u r a n  a r e a t r a n si t se b a g a i p u sa t a r e a k o m e r si a l p a li n g s e d ik it 1 0 % d a r i to ta l d a e r a h p e r a n c a n g a n m o d u l T O D y a n g a d a . H a r u s m e m il ik i m in im a l 1 0 .0 0 0 s q ft ( 9 2 6 m 2 ) a r e a r e ta il y a n g b e r b a ta sa n d e n g a n d a e r a h p e r h e n ti a n t r a n si t. M e n ci p ta k a n k a w a sa n tr a n si t y a n g a k ti f d a n a k o m o d a ti f b a g i b er b a g a i k eg ia ta n M e n ci p ta k a n k a w a sa n T O D y a n g b er si n e rg i d e n g a n fu n g si tr a n si t m en ci p ta k a n fa si li ta s tr a n si t in te rm o d a y a n g te ri n te g ra si L o k a si T ra n si t L o k a si j a lu r tr a n si t h a ru s d it e n tu k a n s e ca ra te ri n te g ra si d e n g a n k e p a d a ta n lo k a si d a n k u a li ta s p e n g em b a n g a n s u a tu k a w a sa n L o k a si ti ti k tr a n si t m e n ja d i p u sa t d a r i a r e a k o m e r si a l d e k a t d e n g a n r u a n g t e r b u k a p u b li k

102

T it ik t ra n si t M e n y ed ia k a n , m en y a m b u n g k a n t it ik t ra n si t d a n m e m is a h k a n j a lu r d a ri m o d a -m o d a tr a n sp o rt a si y a n g b er b e d a . M em in im a lk a n a d a n y a k o n fl ik p a d a a re a c ro ss in g − P e m is a h a n j a lu r m o d a y a n g b e r b e d a d e n g a n m e m a n fa a tk a n l e v e l g ro u n d u n d e rg ro u n d d a n u p p e r g ro u n d − P e n g g a b u n g a n t it ik t r a n si tn y a d e n g a n b a n g u n a n a ta u j a lu r p e ja la n k a k i − J a lu r k e n d a r a a n b e r u p a d ro p o ff . b a n g u n a n p a r k ir d a n b a se m e n t − A d a n y a j a lu r s e p e d a y a n g t e r p a d u d e n g a n k e se lu r u h a n d e sa in T O D . p a rk ir M e m u d a h k a n p e n ca p a ia n M e n d u k u n g f u n g si t ra n si t − P e n e m p a ta n g a r a si d a n t e m p a t p a r k ir d ii n te g r a si k a n d a la m b e n tu k P a r k ir d i si si j a la n ( se ja ja r ) se k it a r 7 – 8 f e e t (2 ,1 – 2 ,4 m ) d a n d it e r a p k a n d i b e r b a g a i ti p e j a la n , k e c u a li j a la n a r te r i, b a n g u n a n / p a r k ir , a ta u p u n p e n g g u n a a n b a n g u n a n p a r k ir . − P e n y e d ia a n p a r k ir b a g i se p e d a − M e n g u r a n g i k e b u tu h a n p a r k ir k e n d a r a a n d a r i st a n d a r K o n fi g u ra si ja la n d ib u tu h k a n a k se s la n g su n g y a n g m en g h u b u n g k a n k o m u n it a s se te m p a t b a g i k en d a ra n d a la m j a ra k t er c e p a t d a n te rm u d a h . K o n fi g u ra si j a lu r k e n d a ra a n d a n p e ja la n k a k i p a d a a re a k o m er si a l p u sa t se im b a n g − A d a n y a p e m is a h a n j a lu r t ia p m o d a t r a n sp o r ta si d e n g a n e le m e n p e n g h u b u n g y a n g t e r c e p a t d a n t e r m u d a h − T r o to a r b e r si si a n d e n g a n j a lu r k e n d a r a a n . − G a n g k e c il s e b a g a i a lt e r n a ti f p e n g h u b u n g p e r m u k im a n d e n g a n fu n g si k o m e r si a l a ta u a n ta r p e r m u k im a n O ri e n ta si j a la n A k se si b il it a s b er u p a p e n g a tu ra n j a lu r-ja lu r p e n g h u b u n g m en u ju d a n d a ri a re a t ra n si t je la s d a n m u d a h a d a n y a o r ie n ta si j e la s k e a r a h t it ik -t it ik t r a n si t m e la lu i v is ta d a n s is te m w a y fi n d in g T in g k a t p e la y a n a n ja la n A d a n y a d is tr ib u si p er g er a k a n y a n g b a ik ti d a k m en im b u lk a n k e m a ce ta n L o s ja la n m a k si m a l C s e su a i d e n g a n h ir a r k i ja la n d a n b a n g k it a n f u n g si . K e ce p a ta n k en d a ra a n K e ce p a ta m l a lu l in ta s m en ci p ta k a n s k a la p e ja la n k a k i y a n g n y a m a n B a ta s k e c e p a ta n j a la n -j a la n b a g ia n d a la m k a w a sa n r e n c a n a d ip e r la m b a t y a k n i 1 5 m il e s/ h o u r ( 2 4 k m /j a m ) U k u ra n j a la n U k u ra n , b e n tu k , d a n l e b a r m e n ci p ta k a n sk a la p e ja la n k a k i y a n g n y a m a n L e b a r h a r u s d ik u r a n g i m e n ja d i le b a r l in ta sa n b e r si h 8 -1 0 f e e t (2 ,4 2 -3 ,0 3 m ) d a n l e b a r j a la n 7 ,2 7 – 7 ,8 8 m s e su a i h ir a r k i ja la n M e n a ta el e m e n si rk u la si d a la m k a w a sa n y a n g a k o m o d a ti f b a g i k eg ia ta n t ra n si t V is u a l ja la n A d a n y a k u a li ta s v is u a l y a n g b a ik P e m b e n tu k a n a r a h j a la n t e r h a d a p a la m d a n b a n g u n a n y a n g m e m b e n tu k

103

v is ta y a n g b a ik , k h u su sn y a p a d a a r e a s ta si u n . P e n er a -n g a n ja la n P er lu n y a p e n er a n g a n t id a k h a n y a p a d a j a lu r k en d a ra a n n a m u n j u g a g a n g d a n j a lu r p e ja la n k a k i P e r lu n y a p e n e r a n g a n y a n g c u k u p b e r a d a p a d a j a r a k 1 0 -1 5 m e te r T ip e p e n g g u n a ja lu r p ej a la n k a k i M e m p er h it u n g k a n b er b a g a i sk e n a ri o p e rg er a k a n b a g i b er b a g a i p en g g u n a d a n fa si li ta s-fa si li ta s y a n g d ib u tu h k a n T r o to a r h a r u s m e n y e d ia k a n j a lu r s e p e d a d a n d if a b e l se su a i st a n d a r p a d a l o k a si -l o k a si y a n g s e su a i K et er h u b u n g a n j a lu r p e ja la n k a k i Ja lu r-ja lu r p ej a la n k a k i m e n er u s d a n s a li n g b e rh u b u n g a n d en g a n j a ra k t er c ep a t d a n te rm u d a h . A d a a k se s p e n g h u b u n g a n ta r b a n g u n a n a ta u j a la n s et a p a k / g a n g . in i d ib u tu h k a n t er u ta m a a n ta r b a n g u n a n h u n ia n d a n a re a k o m er si a l. − P e n g g u n a a n z e b r a c r o ss , je n is p e r k e r a sa n y a n g b e r b e d a , je m b a ta n , sk y b ri d g e /s k y w a lk u n tu k m e n a n d a k a n j a lu r p e ja la n k a k i y a n g m e n g h u b u n g k a n t it ik t r a n si t − D e sa in p e r si m p a n g a n h a r u s m e n g a k o m o d a si i n te g r a si a n ta r a j a lu r p e ja la n k a k i d e n g a n j a lu r k e n d a r a a n − D a e r a h d ro p o ff d a r i m o d a t r a n sp o r ta si t id a k m e n g g a n g g u p e ja la n k a k i O ri e n ta si p e ja la n k a k i a d a n y a o ri en ta si j el a s A d a n y a p e m b e n tu k a n v is ta d a n s is te m w a y fi n d in g . p o la s ir k u la si d a p a t te r b a c a , b e r h ir a r k i, d a n s e su a i k e b u tu h a n f u n g si y a n g d ik a it k a n n y a P e n er a n g a n ja lu r p ej a la n k a k i m en ci p ta k a n s k a la p ej a la n k a k i y a n g n y a m a n . S e m u a i n i ta n p a m e n g u ra n g i a sp ek k ea m a n a n p ej a la n k a k i, p a rk ir s is i ja la n ( o n -st re e t p a rk in g ) d a n j a lu r se p ed a . A d a n y a p e n e r a n g a n p a d a s e ti a p j a r a k 1 0 -1 5 m T in g k a t p e la y a n a n j a lu r p e ja la n k a k i A d a n y a d is tr ib u si p er g er a k a n y a n g b a ik , m en ek a n k a n k e n y a m a n a n b er ja la n k a k i d e n g a n d a y a d u k u n g y a n g s e su a i a re a tr a n si t K o n fi g u r a si n y a s e im b a n g a n ta r a j a lu r p e ja la n k a k i d e n g a n j a lu r k e n d a r a a n . T in g k a t p e la y a n a n j a la r p e ja la n k a k i p a d a a r e a t r a n si t 1 0 -1 2 p fm ( L O S C ), p u b li k d a n k o m e r si a l (L O S D ) se r ta h u n ia n ( m a k si m a l L O S j a lu r p e ja la n k a k i C ) K e ce p a ta n p e ja la n k a k i m e m u d a h k a n a k se si b il it a s tr a n si f u n g si d a n t ra n si t-tr a n si t d a la m j a ra k t er n y a m a n , te rm u d a h & t e rc e p a t J a lu r p e ja la n k a k i p e n g h u b u n g t it ik t r a n si t d a la m j a n g k a u a n 5 m e n it m e n g g u n a k a n k o m b in a si t a k so n o m i v e r ti k a l d a n h o r iz o n ta l. P e n g g u n a a n e sc a la to r, ra m p , s k y w a lk /p e d e st ri a n b ri d g e , d a n u n d e rg ro u n d t u n n e l se c a r a p r o p o r si o n a l

104

L e b a r ja lu r p e ja la n k a k i L e b a r ja lu r p ej a la n k a k i h a ru s m e m b er i k en y a m a n a n , k em u d a h a n d il ih a t d a n d ic a p a i J a lu r p e ja la n k a k i d id e sa in s e p a n ja n g s is i ja la n m e n e r u s (t a n p a te r p u tu s) , d e n g a n l e b a r 5 f e e t (1 ,5 m ). L e b a r i n i a k a n b e r ta m b a h p a d a d a e r a h k o m e r si a l. K e se la m a ta n p e ja la n k a k i P e ja la n k a k i te rl in d u n g d a ri k e c el a k a a n k en d a ra a n b er m o to r − M e n y e d ia k a n d a n m e m is a h k a n j a lu r p e ja la n k a k i, s e p e d a , d a n m o d a -m o d a k e n d a r a a n y a n g b e r b e d a . M e m in im a lk a n a d a n y a k o n fl ik p a d a a r e a c r o ss in g d e n g a n j e m b a ta n p e n y e b e r a n g a n − P e n g g u n a a n b o ll a r d . v is u a l A d a n y a a k se s v is u a l y a n g b a ik P e m b e n tu k a n v is ta t e r h a d a p a la m d a n b a n g u n a n y a n g m e n a r ik k h u su sn y a p a d a a r e a s ta si u n A k ti fi ta s A d a n y a a k ti fi ta s y a n g m e n ja m in k ea m a n a n p e ja la n k a k i se la m a 2 4 j a m M e m b e r ik a n w a d a h i n te r a k si s o si a l d a n k e g ia ta n 2 4 j a m k h u su n y a p a d a a r e a t r a n si t m e la lu i p e n e m p a ta n f u n g si d a n k e g ia ta n 2 4 j a m p a d a b a g ia n -b a g ia n k a w a sa n A k se s v is u a l p e ja la n k a k i m u d a h d il ih a t d a ri j a la n B e r si si a n d e n g a n j a la n m o b il , se h in g g a t e r li h a t la n g su n g d a r i ja la n r a y a . M a g n et a k ti fi ta s M a g n et a k ti fi ta s d a ri p e rh o te la n , b in is d a n k re a ti fi ta s d a p a t d ik e n a l d e n g a n j el a s d a ri ti ti k -t it ik t ra n si t. M a g n e t a k ti fi ta s d a r i p e r h o te la n , b in is d a n k r e a ti fi ta s b e r a d a p a d a t it ik te r d e k a t d a r i ti ti k t r a n si t d a n t e r ja u h d a r i ti ti k t r a n si t d a n m a g n e t a k ti fi ta s la in D e sa in r u a n g lu a r P la za d a n t a m a n u m u m h a ru s d id e sa in u n tu k p en g g u n a a n r u a n g p u b li k a k ti f d a n p a si f − M e n e m p a tk a n a k ti fi ta s te m a ti k p a d a r u a n g -r u a n g l u a r s e c a r a r u ti n m a u p u n b e r k a la − A d a n y a e le m e n -e le m e n l a n se k a p y a n g m e n d u k u n g t e r ja d in y a a k ti fi ta s, s e p e r ti a m p h it e a te r , p u b li c a r t, p a n g g u n g , b a n g k u g e r o b a k d a n s e b a g a in y a m en d u k u n g v it a li ta s d a n k ek u a ta n p u sa t p e rt u m b u h a n ek o n o m i M e m p ro m o si -k a n k eg ia ta n b e rb a si s p e rh o te la n , b is n is , d a n k re a ti fi ta s b u d a y a A k ti fi ta s M e m b er ik a n w a d a h i n te ra k si s o si a l d a n k eg ia ta n 2 4 j a m b a g i p e la k u p er g er a k a n p e n e m p a ta n f u n g si k o m e r si a l 2 4 j a m d i le v e l g ro u n d a ta u p e r e n c a n a a n k e g ia ta n 2 4 j a m S u m b er r u a n g te rb u k a d ik o n se rv a si s eb a g a i a se t ru a n g t e rb u k a d a n d il ib a tk a n d a la m p er en ca n a a n l in g k u n g a n D if u n g si k a n s e b a g a i r u a n g t e r b u k a a k ti f m a u p u n p a si f M e n ci p ta k a n id en ti ta s d a n ‘S e n se o f P la c e ’ y a n g k u a t b a g i M e n ci p ta k a n k a w a sa n y a n g k o n te k st u a l te rh a d a p d a er a h te p i a ir K a li m en ci p ta k a n k a w a sa n y a n g m el in d u n g i d a n m en g a p re si a -s i su m b er ru a n g A li ra n a ir P e n a n g a n a n a ir , li m b a h d a n r ek la m a si a ir m en c e g a h b a n ji r, p o lu si ,& e k st er n a li ta s n e g a ti f la in n y a p e n g g u n a a n s y st e m p e n a n g a n a n a ir l im b a h d i te m p a t d e n g a n p e n g o la h a n s y st e m b io lo g is a la m i (R e c la im e d w a te r ) h a r u s d a p a t d ip a k a i ir ig a si s e te m p a t

105

P e n ed u h ja lu r p ej a la n k a k i te rn a u n g i d a n s ej u k d a n se su a i d e n g a n k eb u tu h a n p er g er a k a n . P e p o h o n a n d it a n a m d e n g a n j a r a k m a k si m a l 3 0 f e e t (9 m ), s e k a li g u s m e n ja d i p e n g a r a h b a g i p e ja la n k a k i. P e r h e n ti a n t r a n si t d il e n g k a p i d e n g a n a r e a t u n g g u d a n n y a m a n d a n t e r li n d u n g d a r i c u a c a . h ij a u d a n k o n se rv a si a ir p a rk ir D is a ra n k a n p a rk ir d a la m b a n g u n a n p a rk ir a ta u b a se m en t M e n e m p a tk a n b a se m e n t p a d a a r e a y a n g j a u h d a r i a li r a n a ir M a la n g d a n K a li K ru k u t se rt a k a w a sa n k o n se rv a si M e n te n g m en ci p ta k a n k a w a sa n y a n g ra m a h te rh a d a p b a n g u n a n d a n k a w a sa n ca g a r b u d a y a In te n si ta s In te n si ta s m en d u k u n g f u n g si t ra n si t d en g a n te ta p m e m p er h a ti k a n s k y li n e y a n g b a ik te rh a d a p k a w a sa n c a g a r b u d a y a m e n te n g d a n t ep i a ir K a li M a la n g d a n K a li K ru k u t. In te n si ta s re ta il d a n p er k a n to ra n d it er a p k a n d e n g a n t ep a t u n tu k m en d a p a tk a n l a h a n o p ti m a l − J u m la h l a n ta i d i a r e a k o m e r si a l b o le h m e le w a ti F A R s ta n d a r a k ib a t p e n a m b a h a n i n te n si ta s d a n d e n g a n p e n a m b a h a n l a n ta i u n tu k f u n g si r u m a h s u su n . In te n si ta s r e ta il d a n p e r k a n to r a n d i se k it a r j a la n b lo r a d a n k e n d a l d a p a t m e n g g u n a k a n T D R d a n k h u su s r e ta il t id a k b o le h d ik u r a n g i. D is e su a ik a n a tu r a n K L B r a ta -r a ta d it a m b a h p e n a m b a h a n i n te n si ta s − S k y li n e k e a r a h k a w a sa n m e n te n g d a n K a li M a la n g d a n K r u k u t m e n u r u n d e n g a n s e im b a n g m en a m p u n g a k ti fi ta s d a n k re a ti fi ta s y a n g b e rb a si s b u d a y a k h a s Ja k a rt a a k ti fi ta s A k ti fi ta s tr a d is io n a l d a n se m i tr a d is io n a l b a ik ru ti n m a u p u n in si d en ta l d il ib a tk a n p a d a b a n g u n a n d a n j a lu r p ej a la n k a k i p a d a k o ri d o r te rt en tu d a n p a d a r u a n g -r u a n g h ij a u a k ti f − A d a n y a r u a n g -r u a n g y a n g m e n g a k o m o d a si a k ti fi ta s tr a d is io n a l d a n se m i tr a d is io n a l p a d a b a n g u n a n d a n j a lu r p e ja la n k a k i d a n p a d a r u a n g -r u a n g h ij a u a k ti f y a n g d ik o n se p k a n b a g i a k ti fi ta s te r se b u t k a w a sa n M e n ci p ta -k a n k a w a sa n d e n g a n id en ti ta s Ja k a rt a m e n c ip ta k a n b a g ia n k a w a sa n d e n g a n k e k h a sa n fi si k J a k a r ta F a c a d e b a n g u n a n B a n g u n a n a n m e m p u n y a i fa c a d e y a n g m e n c e r m in k a n J a k a r ta y a n g t r a d is io n a l d a n J a k a r ta y a n g m o d e r n − P e n g g u n a a n o r n a m e n b e ta w i p a d a b a n g u n a n s e p a n ja n g k o r id o r y a n g d it u ju k a n b a g i k e g ia ta n b u d a y a . − P e n g g u n a a n l a n g g a m a r si te k tu r m o d e r n p a d a b a n g u n a n s e p a n ja n g k o r id o r y a n g d it u ju k a n b a g i k e g ia ta n b is n is

S

u

m

b

er

:

h

a

si

l

h

as

il

a

n

a

li

sa

106

V.2 Konsep Besar dan Strategi Pengembangan

Dalam mencapai tujuan, sasaran sesuai dengan prinsip dan indikator-indikator yang telah dirumuskan perlu direncanakan sebuah konsep besar yang menjadi strategi perancangan yakni interlocking antara kawasan pengembangan dengan fasilitas transit. Dalam konsep ini kawasan pengembangan diumpamakan sebagai sebuah lubang kunci dan fasilitas transit diumpamakan sebagai kuncinya. Keduanya memiliki hubungan spesifik yang hanya dapat berkesesuaian dengan satu sama lain. Perancangan TOD akan optimal dalam aspek sirkulasi, memiliki karakter berorientasi pejalan kaki, mengurangi pergerakan kendaraan bermotor, dan memperhitungkan pergerakan transit serta pergerakan alami kawasan untuk meningkatkan intensitas kawasan dan mensinergikannya dengan land use. Bentuk hubungan dapat dilustrasikan dalam tahapan sebagai berikut:

(1) adanya transit intermoda yang melibatkan moda-moda transportasi massal pada satu kawasan yang berjangkauan 5 menit berjalan kaki akan menjadi salah satu aspek yang memprovokasi perpindahan penggunaan kendaraan pribadi ke kendaraan umum.

(2) dengan asumsi hal tersebut dapat tercapai sesuai studi yang telah dilakukan, akan terjadi penurunan volume kendaraan bermotor pada jalan yang secara langsung akan menaikkan tingkat pelayanan (level of service) jalan dan mengurangi kebutuhan parkir

(3) hal tersebut dimanfaatkan untuk meningkatkan intensitas pengembangan kawasan

(4) kenaikan intensitas pengembangan juga akan menaikkan besarnya bangkitan kawasan (trip attraction) yang jika desesuaikan dengan analisis pasar yang benar dapat diasumsikan merepresentasikan anemo pasar terhadap kawasan. (5) bangkitan kawasan_bagi pengguna kendaraan pribadi, pengguna transit yang berdestinasi ke kawasan ataupun yang hanya akan berkegiatan transit_akan meningkatkan vitalitas bagian-bagian kawasan bagi kegiatan komersial, bisnis dan budaya khususnya pada jalur pejalan kaki dan bangunan.

(6) terpencarnya titik-titik transit dapat menjadi kondisi yang mengaktifkan pergerakan tersebut pada seluruh bagian kawasan khususnya pada jalur pejalan kaki dan bangunan

107

(7) jalur pejalan kaki dan bangunan menjadi aktif dan dapat dimanfaatkan untuk kegiatan komersial

(8) dengan demikian jalur pejalan kaki harus cukup lebar untuk mengakomodasi pergerakan dan ativitas tersebut serta tetap harus dapat memenuhi syarat kegiatan transit yakni memiliki jangkauan 5 menit ke titik transit lainnya. (9) persayaratan ini dapat merubah struktur jalur pejalan kaki yang umumnya

berada pada level ground menjadi berada pada level lantai tertentu pada bangunan

(10) hal tersebut akan memodifikasi land use level tertentu pada bangunan tersebut menjadi peruntukan komersial yang akan mengaktifkan level tersebut

(11) kawasan akan memiliki banyak elemen tembusan yang meningkatkan aksesibilitas bagian-bagian kawasan. Dengan demikian pengguna dapat berlalu lalang ke berbagai bagian kawasan dan memperoleh kesempatan menikmati ’Sense of Place’ kawasan yang telah diciptakan oleh aktifitas dan desain

Melalui hubungan tersebut keaktifan kawasan akan meningkat bersama dengan sinergisnya hubungan timbal balik antara land use dan transit. Dengan demikian kawasan pengembangan dan fasilitas transit benar-benar berperan sebagai sebuah

Transit Oriented Development yang mensinergikan pengembangan kawasan

dengan kegiatan transit.

Konsep di atas dapat dilakukan melalui beberapa rekayasa yakni: (1)melalui rekayasa elemen sirkulasi, dengan cara:

a. menentukan elemen sirkulasi yang sesuai bagi jarak antar titik transit, agar antar satu sama lain dapat dicapai dalam waktu maksimal 5 menit.

b. menentukan lebar jalur pejalan kaki yang optimal sesuai bagi pergerakan transit yakni dengan tingkat pelayanan (level of service/LOS) C.

c. menentukan taksonomi transit intermoda yang mempersingkat waktu perjalanan.

108

(2)Melalui rekayasa land use tidak hanya secara horizontal, tapi juga secara vertikal. Dalam rekayasa ini land use yang berbeda dapat saling mengintervensi sesuai dengan vitalitas level vertikal land use tersebut. Selain itu, elemen sirkulasi dapat mempengaruhi intervensi land use maupun sebaliknya.

V.2.1 Konsep Struktural

Terlebih dahulu dahulu titik-titik transit dan magnet-magnet aktifitas ditempatkan sebagai dasar penerapan konsep interlock (lihat Gambar V.2).

Gambar V.2. Penempatan Magnet Aktifitas dan Titik Transit. Sumber: hasil hasil analisa

Sebagaimana yang telah dirumuskan dalam analisis tapak, maka dirumuskan rencana secara struktural sebagaimana ditunjukkan dalam Gambar V.3. Kawasan dibagi menjadi 4 area magnet aktifitas (area komersial pusat) pada ujung-ujung area transit yang saling berjauhan untuk membangkitkan pergerakan dan keaktifan pada seluruh bagian kawasan secara merata. Daerah di sekitar keempat magnet aktifitas pun dikembangkan sesuai tema magnet aktifitas, yakni pusat komersial

109

transit, pusat budaya, pusat bisnis, dan pusat ikan hias. Magnet-magnet ini diperuntukkan bagi fungsi-fungsi yang menjadi anchor point, seperti swalayan skala besar, toko buku, pasar kerajinan, pasar ikan serta pusat konvensi. Peruntukan lahan lainnya adalah konfigurasi area mixed use antara komersial, perkantoran, dan hunian sebagai pengikat antara magnet-magnet aktifitas.

Gambar V.3 Rencana Struktural. Sumber: hasil hasil analisa

V.2.2 Konsep Land Use

Dalam perencanaan land use terdapat beberapa indikator sebagaimana yang telah dirumuskan sebelumnya (lihat Tabel V.1) sebagai tolak ukur. Dengan tolak ukur tersebut, perletakan land use pun disesuaikan dengan kriteria bagi masing-masing jenis land usenya (lihat Gambar V.4). Magnet aktifitas (core area) keseluruhannya berada pada jangakauan 5 menit berjalan kaki dari titik-titik transit terdekat. Area hunian (area permukiman) diletakkan pada bagian pusat kawasan dimana tidak terdapat kebisingan. Area ini dapat dicapai dengan jarak perjalanan 7 menit dari titik transit terjauh yakni halte busway dukuh atas. Daerah aliran air yang berada pada perifer kawasan dimanfaatkan sebagai daerah sekunder (area sekunder) yang mendapatkan perlindungan ekologis dan dapat

110

dicapai dengan mudah dari titik-titik transit karena letaknya yang berbatasan langsung dengan titik-titik transit tersebut.

Gambar V.4 Perletakan Land Use. Sumber: hasil hasil analisa

Selain itu disebutkan bahwa konfigurasi land use perlu meninjau analisis pasar, tapak, serta taksonomi intermoda. Mixed use pada setiap area pembangunan pun perlu disesuaikan dengan jenis fungsi berdasarkan analisis pasar dan analisis tapak. Dengan demikian konfigurasi land use diatas perlu dimodifikasi berdasarkan analisis taksonomi intermoda dan analisis pasar. Analisis taksonomi intermoda berkesimpulan bahwa dari level underground 2 hingga level lantai 3 pada area fungsi publik dan sebagian area komersial dapat menjadi sebuah taksonomi

vertical separation bagi terminal monoraíl, waterway, MRT, kereta api, dan

x-trans dengan pergerakan yang aktif. Dengan demikian 5 level ini memiliki potensi menjadi penghubung berupa jalur sirkulasi yang aktif dan fungsi komersial. Begitu pula jalur yang menghubungkan area tersebut dengan halte tosari, halte sudiman, dan halte latuharhari pada 3 level underground, ground, dan lantai satu. Untuk memanfaatkan potensi tersebut, land use bagi kelima level tersebut perlu direncanakan sesuai dengan hasil analisis pasar.

111

Pada level underground 2 (lihat Gambar V.5) direncanakan adanya area transit yang menghubungkan titik transit waterway kendal, dan MRT. Titik transit waterway Galunggung tidak dapat diakses pada level ini karena adanya kali Malang, sehingga untuk mencapai titik transit tersebut perlu mengakses level

ground terlebih dahulu. Diluar area transit ini terdapat area komersial bagi fungsi

retail yang akan mengaktifkan dan menjamin keamanan area undergound ini. Pada level underground (lihat Gambar V.6) Area retail ini dapat diteruskan hingga titik transit halte tosari secara opsional. Diluar area retail terdapat area

basement bagi parkir bawah tanah (underground parking) yang satu sama lain

dihubungkan dengan jalur pejalan kaki.

112

Gambar V.6 Peruntukan pada Level Underground . Sumber: hasil analisa

Pada level ground (lantai 1) dan lantai 2 (lihat Gambar V.7) area transit berhubungan langsung dengan area publik seperti plaza transit, dan pusat ekshibisi (cultural center) berisi pusat konvensi, concert hall & pasar budaya (cultural market). Fungsi-fungsi publik ini pun lebih didekatkan dengan area taman umum tepi kali Malang. Selain fungsi tersebut, keseluruhan lantai ground didominasi fungsi komersial seperti retail dan hotel. Fungsi retail yang direncanakan menyesuaikan tema magnet aktifitas, yakni retail yang dibutuhkan area transit seperti swalayan 24 jam, apotik, dan kuliner; retail yang berkaitan dengan kegiatan bisnis seperti elektronik, dan toko buku; retail yang berkaitan dengan kegiatan budaya seperti kuliner lokal, butik, dan kerajinan; dan retail yang berkaitan dengan kegiatan eksisting penjualan ikan hias seperti bunga, hewan peliharaan, dan lain-lain. Direncanakan pula taman umum sepanjang kali Malang dan Krukut sebagai area sekunder. Taman umum juga terdapat pada daerah transit plaza, pusat kawasan dan persimpangan.

113

Gambar V.7. Peruntukan pada Level Ground (lantai 1) dan lantai 2. Sumber: hasil analisa

Level lantai 3 (lihat Gambar V.8) berhubungan langsung dengan jembatan jalan Sudirman dan Thamrin serta berhubungan langsung pula dengan lobby utama area transit sehingga level ini disebut pula level upperground. Pada level ini direncanakan adanya taman umum melayang dekat area transit (public park). Taman ini menerus hingga level upperground (lantai 3) dari bangunan. Bangunan-bangunan yang berhubungan langsung dengan taman ini memiliki peruntukan sebagai area publik dan komersial. Area publik yang direncanakan memiliki fungsi sebagai pusat kebudayaan (cultural center) berisi museum, pusat konvensi, concert hall dan pasar budaya (cultural market). Sedangkan area komersial yang direncanakan memiliki fungsi-fungsi retail yang dibutuhkan oleh kegiatan transit seperti kuliner, swalayan 24 jam, penitipan anak, dan pusat kebugaran dan kecantikan. Area komersial lainnya yang terdapat pada kawasan memiliki fungsi yang mengikuti magnet aktifitas yakni retai berbasis bisnis, kreativitas dan budaya.

114

Gambar V.8. Peruntukan pada Level Upperground (lantai 3) . Sumber: hasil hasil analisa

Level selanjutnya yakni level upperground 2 (lantai 4) (lihat Gambar V.9). Pada level ini tidak terdapat jalur jalur sirkulasi antar area transit, sehingga level ini lebih sesuai bagi peruntukan yang lebih privat. Dengan demikian jenis peruntukan yang direncanakan pada level ini sebagian besar adalah fungsi komersial dan fungsi hunian. Sedangkan fungsi publik berupa transit mall bagi stasiun monorail tidak memiliki keterikatan secara langsung dengan bangunan karena jalur sirkulasi transit akan lebih efisien dengan mengakses level dibawahnya. Fungsi pada area komersial yang direncanakan adalah kantor sewa (perkantoran), dan hotel transit. Sedangkan fungsi pada area hunian yang direncanakan adalah apartemen, soho, dan apartemen kelas menengah. Terdapat pula parkir pada atap bangunan.

115

Gambar V.9 Peruntukan pada level upperground 2 (lantai 4). Sumber: hasil hasil analisa

Dari perencanaan peruntukan masing-masing level ini dapat disimpulkan bahwa dengan adanya sinergi dengan kegiatan transit, land use dapat termodifikasi tidak hanya secara horizontal tapi juga secara vertikal.

Setelah merencanakan peruntukan masing-masing level, perlu direncanakan kepadatan hunian pada Urban TOD sebagai indikator lainnya dalam perencanaan

land use. Disebutkan sebelumnya bahwa kepadatan hunian pada Urban TOD

sebaiknya minimal 12 unit/acre (30 unit/ha) dan rata-rata 15 unit/acre (37,5 unit/ha). Sedangkan batas maksimal ditentukan oleh peraturan setempat. dengan mengetahui bahwa luas keseluruhan persil dari daerah perencanaan adalah 88760 m2 atau 8,9 hektar , maka banyaknya unit hunian selayaknya 333 unit. Sedangkan pada kota Jakarta tidak ada batasan maksimal densitas untuk kawasan tertentu. Dengan demikian, pada kawasan Dukuh Atas ini densitas yang direncakan adalah 466 unit (lihat Tabel V.3). Selain itu disebutkan pula dalam indikator perancangan bahwa ukuran area transit sebagai pusat area komersial paling sedikit 10 % dari total daerah perancangan modul TOD yang ada. Harus memiliki minimal 10.000

116

sqft (926 m2) area retail yang berbatasan dengan daerah perhentian transit. Dengan demikian direncanakan luas area transit adalah 19 % dari total modul TOD yang ada (lihat Tabel V.2: akumulasi luas lantai dasar transit mall, plaza transit kereta, waterway dan monorail dibagi dengan total luas lantai dasar). Dan dengan demikian pula, direncanakan area retail yang berbatasan dengan daerah perhentian transit adalah seluas 139081 m2 (lihat Tabel V.3).

V.2.3 Konsep Tata Massa

Dalam perencanaan tata masa terdapat beberapa indikator sebagaimana yang telah dirumuskan sebelumnya (lihat Tabel V.1) sebagai tolak ukur. Dengan demikian dalam perencanaan tata masa perlu direncanakan intensitas bangunan di atas KLB standar yakni KLB yang telah memperhitungkan penambahan intensitas. Besar KLB baru ini dapat dihitung dengan mengkonversikan besar volume pergerakan yang boleh dibangkitkan dari kawasan menjadi luas lantai pengembangan mixed use yang diperbolehkan. Dengan besar pergerakan yang boleh dibangkitkan kawasan sebesar 4676 smp dan perbandingan persentase pengembangan seperti tercantum pada Tabel V.2 (kolom persentase pengembangan), maka besar KLB yang baru dapat dihitung. Perhitungan ini dilakukan dengan terlebih mencari rasio bangkitan dari persentase pengembangan yang dipilih, atau dengan menggunakan rasio bangkitan mixed use 0,013. Didapatkan rasio (koefisien) bangkitan sebesar 0,0109 (lihat tabel 5.2.4). koefisien ini kemudian dikalikan dengan total perkiraan pengembangan dan dibagi dengan luas persil sehingga didapatkan besar KLB baru adalah 4,8 (lihat Tabel V.3).

Dengan luas persil sebesar 88760 m2, maka luas seluruh pengembangan yang diperbolehkan adalah 4,8 dikali dengan 88760 m2 yaitu 426048 m2. Untuk itu dikombinasikan pembangunan agar sesuai dengan luas ini yakni sebesar 413495 m2 (luas keseluruhan pengembangan dikurangi luas area parkir). Dengan angka ini diketahui bahwa total pengembangan tidak melewati batas KLB.

117

Tabel V.2 Spesifikasi Pengembangan

Sumber: hasil hasil analisa

Tabel V.3 Perhitungan KDB dan KLB kawasan

Sumber: hasil analisa

Telah disebutkan pula dalam indikator perancangan bahwa Skyline ke arah kawasan menteng dan Kali Malang dan Krukut menurun dengan seimbang (lihat Gambar V.2.9). Maka direncanakan ketinggian bangunan sebagaimana yang dapat dilihat pada Tabel V.2.