128 Bab VI
Simulasi Rancangan Kawasan TOD Dukuh Atas
VI.1 Simulasi Rancangan
Rancangan kawasan TOD Dukuh Atas merupakan hasil akhir dari penulisan tesis ini. Hasil rancangan memperlihatkan bahwa kawasan ini lebih didominasi oleh fungsi-fungsi komersial. Hubungan interlock antara transit dan land use memungkinkan keduanya untuk bekerja sinergis dan mendukung satu sama lain dalam sebuah integrasi. Dengan demikian, konfigurasi land use dapat dimaksimalkan fungsi komersial dapat menjangkau level-level bangunan yang lebih banyak, intensitas bangunan pun dapat meningkat lebih tinggi. Akses pergerakan transit pun menjadi lebih mudah, singkat dan efisien. Dengan hubungan ini pun terbentuk lebih banyak aktifitas-aktifitas publik.
VI.1.1 Tata Guna Lahan (Land use) dan Fungsi
Sebagian besar dari lahan terbangun kawasan Dukuh Atas diperuntukkan bagi empat jenis tata guna lahan (land use) yakni komersial (karya bangunan umum dan fasilitasnya), fungsi hunian (wisma dengan fasilitasnya), fasilitas umum (wisma bangunan umum dan fasilitasnya), dan ruang terbuka hijau (wisma taman dan fasilitasnya). Fungsi-fungsi yang akan dikembangkan pada kawasan ini didominasi oleh fungsi-fungsi komersial. Terlihat pada usulan rencana tata guna lahan kawasan perancangan secara umum (lihat gambar VI.2) dan persentase luas pengembangan (lihat tabel VI.1).
129
Gambar VI.1. Site Plan Kawasan TOD Dukuh Atas.
Tabel VI.1. Persentase luas lantai total bangunan pada kawasan TOD Dukuh Atas
Tata Guna Lahan Persentase luas lantai
total bangunan
Komersial 66 %
Residensial 16 %
Fasilitas umum dan sosial 10 %
RTH 7 %
Sumber: hasil perhitungan rancangan
Keterangan: A Fasilitas Transit B Plaza Transit C Transit mall
D Hotel Transit
E Pusat Konvensi Dan Ekshibisi F Kantor Sewa
G Pusat Kecantikan-Kebugaran H Apartemen
I Soho J Ruko
K Apartemen kelas menengah L Mall
M Pusat ikan hias N Pasar Budaya O Culinary and Recreational
Riverfront Strip
P Amphitheater
Q River Front Stage
A B C D D E E F F F G H I I J L K N L O P Q J J C M A A A A
130
Gambar VI.2. Tata Guna Lahan Kawasan Dukuh Atas
Pada site plan dapat dilihat adanya empat bangunan dan area berwarna keemasan yang menandakan empat magnet aktifitas, yakni transit, bisnis, budaya dan ekologi. Pada magnet aktifitas Transit, fungsi yang dikembangkan adalah hotel transit, transit mall, swalayan, dan pusat konvensi dan exhibisi. Pada magnet bisnis fungsi yang dikembangkan adalah kantor sewa, dan Electronic City. Pada magnet budaya, fungsi yang dikembangkan adalah pasar budaya betawi. Sedangkan pada magnet ekologi, yang dikembangkan adalah pusat ikan hias. Magnet-magnet ini kemudian dihubungkan dengan jaringan sirkulasi dan massa. Massa yang terurai di antaranya pun diisi dengan jenis fungsi yang berhubungan dengan magnet-magnet aktifitas tersebut. Antara magnet bisnis dan magnet transit fungsi yang dikembangkan adalah kantor sewa, dan mall elektronik. Antara magnet transit dan budaya, fungsi-fungsi yang dikembangkan adalah hotel transit, pusat kebudayaan, butik, dan galeri. Sedangkan antara magnet bisnis, ekologi dan
131
budaya, fungsi yang dikembangkan adalah penjualan ikan hias, dan tanaman hias. Disamping fungsi tersebut, blok tengah kawasan diisi dengan fungsi-fungsi yang mengikat keempat magnet aktifitas seperti soho, apartemen, pusat kecantikan dan kebugaran, serta ruko yang menampung baik kegiatan bisnis (misalnya konsultan, servis elektronik, toko buku, kuliner, dll), budaya (misalnya butik, kursus tari, kuliner, dll), transit (misalnya biro perjalanan, penitipan anak, dll), maupun ekologi (misalnya toko bunga dll). Konfigurasi fungsi-fungsi ini dapat dilihat pada gambar VI.1 dan VI.3.
Gambar IV.3. Fungsi-fungsi yang Dikembangkan pada Kawasan, kiri: fungsi pada menara, kanan: fungsi pada podium
Tabel VI.2 besar pengembangan
132
6.1.2 Tata Massa
Perancangan tata massa pada kasus ini lebih ditekankan pada pengaturan ketinggian bangunan. Ketinggian bangunan didasari oleh pertimbangan kenaikan intensitas, dan skyline terhadap kawasan Menteng dan Kali Malang dan Krukut. Intensitas Kawasan dapat meningkat dengan adanya perpindahan moda transportasi. Namun, ketinggian yang akan bertambah akibat penambahan intensitas tersebut harus tetap memiliki harmoni dengan kawasan sekitarnya. Sehingga semakin mendekati kawasan Menteng, ketinggian bangunan pada kawasan akan berkurang. Begitupula ketinggian bangunan saat mendekati Kali Malang. Hal ini terkecuali bagi bangunan yang terdekat dengan fasilitas transit intermoda. Hal ini dimaksudkan agar bangunan tersebut membentuk gerbang dengan bersanding di seberang gedung Landmark. Bentuk skyline dan komposisi massa ini dapat dicermati pada gambar VI.4, gambar VI.5, gambar VI.6, dan gambar VI.7. Jumlah lantai bangunan pada masing-masing kelompok massa dapat dilihat pada tabel VI.2
Gambar VI.4 Skyline ke Arah Kali Malang
Gambar VI.5 Tampak dari Arah Selatan: Skyline ke Arah Kawasan Menteng Kali Malang
Perumahan Menteng Membentuk Gerbang
133
Gambar VI.6 Tampak dari Arah Barat
Gambar VI.7 Tampak dari Arah Timur
Gambar VI.8 Tampak dari Arah Utara
Perancangan tata massa juga didasari oleh pertimbangan pembentukan kualitas urban yang baik dalam pembentukan citra jakarta. Untuk itu bangunan dirancang sebagai kombinasi antara podium dan menara dimana skala ruang menunjukkan perbandingan 1:1. Selain itu, fasade bangunan mencerminkan Jakarta tradisional melalui penggunaan ornamen betawi (lihat gambar VI.15) dan Jakarta yang modern melalui penggunaan langgam arsitektur yang modern (lihat gambar
134
VI.16). Skala ruang yang dibentuk adalah 1:1 berhimpitan dengan garis sepadan bangunan dan membentuk innercourt.
VI.1.3 Taksonomi Intermoda
Dengan tepecah-pecahnya kawasan Dukuh Atas dan titik-titik transitnya, maka dalam perancangan kawasan ini diterapkan konsep interlock antara pengembangan dan sirkulasi transit yang mengumpamakan kawasan Dukuh Atas sebagai sebuah fasilitas transit. Dengan demikian bentuk taksonomi kawasan pun terbentuk untuk mengintegrasikan titik-titik transit sekaligus bagian-bagian yang terpecah dari kawasan dengan tuntutan aktifitas transit. Taksonomi yang terbentuk adalah kombinasi antara vertical separation, contiguous dan linked adjacent. Bentuk taksonomi ini dapat teramati pada gambar VI.9, gambar VI.10, dan gambar VI.11.
Dengan adanya taksonomi yang melibatkan level-level berbeda dari bangunan, maka konfigurasi land use berubah. Dapat dilihat pada dengan transit mall yang berfungsi sebagai penghubung kawasan dengan area transit kereta KRL, waterway, busway dan MRT (lihat gambar VI.9). Area ini dapat menjadi area komersial yang sangat aktif dan memungkinkan pembentukan area komersial lainnya pada level di atas dan di bawahnya.
Begitu pula pada plaza transit yang menghubungkan titik transit monorail, KRL, bus umum, taksi dan kawasan. Dengan adanya plaza transit ini, level lantai 3 hingga 5 memiliki kesempatan yang besar untuk menjadi area komersial yang aktif. Jika plaza transit tidak langsung menghubungkannya, maka kesempatan membentuk akses terhadap area komersial terbatas hanya pada level ground (lihat gambar VI.11) dan kecenderungan land use untuk fungsi komersial pun akan semakin sedikit.
1 3 5 G am b ar V I. 9 P o to n g a n A -A : T a k so n o m i In te rm o d a L in ke d A d ja ce n t, C o n ti g u o u s d an V er ti ca l S ep a ra ti o n s er ta K o n fi g u ra si L a n d U se n ya (M er ah : k o m er si a l. U n g u : fu n g si p u b li k . H ij au : ru an g h ij au . K u n in g : H u n ia n ) G am b ar V I. 1 0 . P o to n g a n B -B : T a k so n o m i In te rm o d a L in ke d A d ja ce n t d an K o n fi g u ra si L a n d U se n y a (M er ah : k o m er si al . U n g u : fu n g si p u b li k . H ij au : ru an g h ij au . K u n in g : H u n ia n )
1 3 6 G am b ar V I. 1 1 . P o to n g an C -C : T ak so n o m i In te rm o d a L in ke d A d ja ce n t d an V er ti ca l S ep a ra ti o n , se rt a K o n fi g u ra si L a n d U se n y a (M er ah : k o m er si al . U n g u : fu n g si p u b li k . H ij au : ru an g h ij au . K u n in g : H u n ia n )
137 VI.1.4 Sirkulasi dan Aktifitas Pendukungnya
Sebagaimana yang telah disampaikan pada bab-bab awal, bahwa dalam perancangan kawasan TOD ini, jalur pejalan kaki akan menjadi aspek yang diolah secara desain dan ukuran (lebar). Lebar masing-masing jalur pejalan kaki dipertimbangkan berdasarkan aktifitas transit dan kegiatan pendukungnya (lihat gambar V.17 dan tabel V.4). Di antara jalur-jalur pejalan kaki yang dirancang tersebut adalah:
1) Jalur pejalan kaki 0
Jalur pejalan kaki 0 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (5,33 m), kebutuhan untuk even (3 m), dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 0 adalah seperti terlihat pada gambar VI.12
Gambar VI.12. Potongan jalur pejalan kaki 0
2) Jalur pejalan kaki 1
Jalur pejalan kaki 1 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (7,67 m), kebutuhan untuk even (3 m), dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 1 adalah seperti terlihat pada gambar VI.13
138
gambar VI.13. Potongan jalur pejalan kaki 1
3) Jalur pejalan kaki 15
Jalur pejalan kaki 15 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (1,6 m), kebutuhan ruang untuk sepeda (1,2 m), kebutuhan lot PKL (1 m), Curb (1 meter) dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 15 adalah seperti terlihat pada gambar VI.14
139 4) Jalur pejalan kaki 23
Jalur pejalan kaki 23 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (1,6 m), kebutuhan ruang untuk sepeda (1,2 m), kebutuhan lot PKL (1 m), ekstensi cafe (3 m) dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 23 adalah seperti terlihat pada gambar VI.15
Gambar VI.15. Potongan jalur pejalan kaki 23
5) Jalur pejalan kaki 24
Jalur pejalan kaki 24 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (1,6 m), kebutuhan ruang untuk sepeda (1,2 m), kebutuhan lot PKL (1 m), ekstensi cafe (3 m) dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 24 adalah seperti terlihat pada gambar VI.16
140
Gambar VI.16 Potongan jalur pejalan kaki 24
6) Jalur pejalan kaki 28
Jalur pejalan kaki 28 menampung beberapa kegiatan diantaranya adalah kebutuhan transit (1,6 m), kebutuhan ruang untuk sepeda (1,2 m), kebutuhan lot PKL (1 m) dan lampu (0,5 m). Maka lebar jalur pejalan kaki 28 adalah seperti terlihat pada gambar VI.17
141 VI.1.5 Persepektif dan Suasana
Berikut ini adalah contoh persepktif suasana pada kawasan TOD Dukuh Atas berdasarkan aktifitas-aktifitas yang direncanakan di dalamnya. Gambar VI.18 menunjukkan area pejalan kaki di depan pusat ekshibisi. Pada penyelenggaraan even-even tertentu, area pejalan kaki dan jalan ini digunakan sebagai node aktifitas. Namun even yang diselenggarakan pun adalah even tahunan untuk menghindari dampak kemacetan. Tampak pada gambar VI.18 adanya prosesi perkawinan adat betawi yang diselenggarakan di Jalan.
Key plan Gambar VI.18. Suasana Pusat Konvensi dan Ekshibisi
Gambar VI.19 menunjukkan area jalur festival tepi Kali Malang. Area ini juga digunakan pada sore hari sebagai tempat bersantai dan dalam penyelenggaraan even dapat dimanfaatkan sebagai panggung. Gambar VI.20 menunjukkan suasana malam hari
Key plan Gambar VI.19. Suasana Riverfront Stage dan Amphitheater
142
Key plan Gambar VI.20. Suasana Riverfront Stage dan Amphitheater di malam hari
Gambar VI.21 menunjukkan area plaza transit yang menerus menuju area permukiman. Area ini berada di antara pusat konvensi dan pusat ekshibisi dan di atas transit mall. Area ini digunakan sebagai Culinary Strip yang melayani kebutuhan makan siang, maupun bersantai di sore dan malam hari. Area ini dihiasi dengan lampion, dan lampu yang menghiasi pepohonan.
Key plan Gambar VI.21. Suasana Culinary Strip
Gambar VI.22 menunjukkan skala ruang yang intim yang dibentuk antar bangunan apartemen. Ruang ini digunakan sebagai jalur sirkulasi yang dapat langsung mengakses plaza transit, taman lingkungan serta pusat penjualan ikan hias.
143
Key plan Gambar VI.22. Suasana Gang Antar Apartemen
Gambar VI.23 menunjukkan suasana plaza dekat magnet aktifitas bisnis. Plaza ini digunakan sebagai area makan (culinary plaza) di luar ruangan baik siang hari maupun malam hari. Plaza ini difasilitasi oleh tenda yang melindunginya dari sengatan matahari
Key plan Gambar VI.23. Suasana Culinary Plaza
Gambar VI.24 menunjukkan area plaza yang langsung berhubungan dengan transit mall. Plaza ini menjadi area drop off bagi fungsi ekshibisi, konvensi dan transit. Sebagai penunjuk orientasi sistem wayfinding berupa jalur pelangi pada jalur pejalan kaki menunjukkan arah titik transit berdasarkan warna. Area ini berfungsi pula sebagai ruang hijau dan ekstensi cafe.
144
Key plan Gambar VI.24. Suasana Area Drop Off Utama
Gambar VI.25 menunjukkan area transit mall. Bentuk jalur yang organik mengarahkan pengguna transit untuk langsung menuju lokasi transit. begitu pula dengan garis-garis wayfinding pada jalur pejalan kaki. Jalur ini difasilitasi dengan fungsi-fungsi komersial yang mendukung fungsi transit di kanan dan kiri jalur. Misalnya apotik, kantor polisi, minimarket dan lain-lain.
Key plan Gambar VI.25. Suasana Transit Mall
Gambar VI.26 menunjukkan akses sepeda yang mengarahkannya untuk menyeberangi Kali Malang. Lokasi ini tepatnya berada dekat pasar budaya. Jalur sepeda menyediakan ramp-ramp dan landscape bridge yang dapat ditumbuhi tumbuhan.
145
Key plan
Gambar VI.26. Suasana Area Pejalan kaki Bridge (Linkage) ke arah Sungai
Gambar VI.27 dan VI.28 menunjukkan area taman lingkungan yang mengisi ruang-ruang antar blok hunian. Taman lingkungan ini difasilitasi dengan lapangan olah raga dan taman bermain anak. Akses menuju taman ini dapat langsung dicapai baik melalui lobi utama hunian, pintu servis deretan ruko, maupun pintu belakang pusat kecantikan dan kebugaran.
Key plan Gambar VI.27. Suasana Ruang Terbuka Hijau Lingkungan
Key plan Gambar VI.28. Suasana Ruang Terbuka Hijau Lingkungan
146
Gambar VI.29 menunjukkan view ke arah terminal transit intermoda dari arah datangnya monorail. Jika monorail datang pada saat senja, tiang penyangga terminal akan dilatarbelakangi oleh pemandangan matahari terbenam.
Key plan Gambar VI.29. Vista ke Arah Terminal Intermoda
Gambar VI.30, Gambar VI.31, Gambar VI.32 dan Gambar VI.33 menunjukkan view mata burung (bird eye view) yang memperlihatkan konfigurasi masa kawasan Dukuh Atas dari berbagai sudut pandang.
147
Gambar VI.31. Bird eye view dari Arah Menteng
148
Gambar VI.33.Bird eye view dari Arah Menara Bni
VI.2 Kesimpulan dan Saran VI.2.1 Kesimpulan
Melalui analisa dan perancangan nilai optimal pada sirkulasi pejalan kaki dan transportasi dapat ditemukan. Dalam mencapai nilai optimal bagi perletakan dan tingkat pelayanan pejalan kaki jenis taksonomi dan lebar efisien jalur pejalan kaki dihitung dan ditentukan. Didapatkan bahwa lebar jalur pejalan kaki terlebar adalah 11,17 meter (dibulatkan menjadi 11 meter) dan lebar jalur pejalan kaki tersempit adalah 2,1 meter (dibulatkan menjadi 2 meter). Untuk mencapai nilai optimal bagi tingkat pelayanan jalan dalam meningkatkan kualitas lingkungan jalan dan volume pengembangan yang diijinkan, intensitas kawasan (Koefisien Lantai Bangunan dan tinggi bangunan) yang tepat dihitung dan ditentukan. Didapatkan bahwa intensitas kawasan adalah 4,8.
Dengan demikian, tesis ini menyimpulkan bahwa perencanaan elemen sirkulasi dan kegiatan-kegiatan yang tepat dapat menjadi alternatif dalam memunculkan sinergi antara pengembangan dan transit. Bentuk sinergi tersebut adalah beberapa keuntungan bagi pengembangan dan bagi kegiatan transit. Diantara keuntungan bagi pengembangan adalah bertambahnya peluang kenaikan intensitas bangunan, pengurangan jumlah kebutuhan parkir, peluang peningkatan proporsi daerah komersial serta keaktifan jalur pejalan kaki dan lingkungan. Sedangkan bagi
149
kegiatan transit, taksonomi terintegrasi, lingkungan pejalan kaki yang akomodatif dan orientasi yang jelas akan mempermudah akses, merangsang keinginan untuk berjalan kaki dan beralih kepada kendaraan umum.
Sinergi ini akan signifikan bergantung pada aksesibilitas fasilitas transit dan proporsi perjalanan antara mobil dan kendaraan umum. Dengan semakin baiknya aksesibilitas fasilitas transit dan semakin tingginya proporsi penggunaan kendaraan umum dibandingkan kendaraan pribadi, maka volume pergerakan pejalan kaki di fasilitas transit akan semakin besar dan lingkungan kawasan akan semakin aktif.
VI.2.2 Saran
Kajian yang dilakukan hanya berada pada cakupan studi untuk menunjukkan bentuk sinergi dan efeknya bagi lingkungan fisik pada satu kuadran persil dari persilangan Jalan Thamrin dan Kali Malang (kawasan Dukuh Atas di kuadran timur laut). Dapat disimpulkan pula bahwa kajian ini masih belum dapat mengungkapkan efeknya bagi lingkungan fisik tiga kuadran lainnya dan keuntungan sinergi yang ditemukan dalam perhitungan finansial. Dengan demikian studi lanjutan yang mengungkapkan efek fisik pada tiga kuadran lain dan pembiayaan finansial serta prediksi keuntungan yang didapatkan akan sangat dibutuhkan.
