Kantor Sewa

(1)

BAB IV

ANALISA PERANCANGAN

4.1 Analisa non Fisik

Analisa non fisik meliputi analisa mengenai pelaku, pengguna, dengan tujuan dan kegiatannya, meliputi juga kebutuhan ruang, besaran ruang yang dibutuhkan untuk mewadahi kegiatannya.

4.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan

Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur High-Tech ini dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yaitu :

a. Penyewa

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap hari melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa. Penyewa kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak di bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi, perbangkandan jasa perdagangan.

Berdasarkan surve lapangan, penyewa dalam satu gedung kantor sewa yang ada di Jakarta pada umumnya bergerak dalam bidang yang berbeda-beda, namun ada juga yang satu jenis.

b. Pengelola

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha penyewaan ruang dalam bangunan tersebut.

c. Pengunjung

 Yang melakukan hubungan bisnis dan perdagangan dengan pihak yang menyewa bangunan tersebut.

 Yang mengunjungi fasilitas-fasilitas yang ada.

 Personil / tamu / pengunjung perorangan maupun kelompok.

4.1.2 Analisa Karakter pelaku kegiatan

Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat Hiburan ini di tentukan berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat ekonomi.

a. Kebangsaan

(2)

 Bangsa Asing

Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antara perusahaan asing dan perusahaan lokal.

 Bangsa Indonsia ( lokal )

Adalah mereka yang bekerja pada perusahaan penyewa, pengelola bangunan, pusat hiburan atau ruang lainya.

b. Tingkat Ekonomi

Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari :  Tingkat Ekonomi Atas

Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau pimpinan perusahaan dan pengunjung.

 Tingkat Ekonomi Menengah

Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari perusahaan penyewa dan pengunjung fasilitas lainya.

 Tingkat Ekonomi Bawah

Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service, security, dll

Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku kegiatan, pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan menghasilkan produk berupa ruangan yang sesuai dengan fungsinya.

4.1.3 Analisa Jenis Kegiatan

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis besar dapat dibagi sebagai berikut :

a. Penyewa

Kegiatan yang dilakukan adalah :  Datang

 Parkir

 Masuk ke bangunan, menuju r.kerja  Bekerja, rapat, aktifitas lainya

 Istirahat, makan, minum dan buang air  Pulang

Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas sama setiap harinya.

(3)

Skema alur sirkulasi Penyewa

b. Pengelola

 Parkir

 Masuk ke bangunan, menuju r.kerja

 Bekerja,melakukan kegiatan adminitrasi, kegiatan pengawasan, kegiatan perawatan.

 Istirahat, makan, minum, buang air  Pulang KENDARA AN BERHENTI SESAAT ( DROP OFF ) MASUK KE LOBBY MASUK KE LOBBY LIFT MASUK KE KANTOR SEWA PARKIR  BEKERJA  RAPAT / PERTEMUAN  ISTIRAHAT  MAKAN / MINUM MASUK / KELUAR PEJALAN KAKI PEDESTRIA N

(4)

Skema alur sirkulasi Pengelola

c. Pengunjung

 Parkir

 Masuk ke bangunan  Melakukan / memenuhi :

o Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll

o Kegiatan khusus

o Fitness, check up, makan, minum, istirahat  Pulang KENDARA AN BERHENTI SESAAT ( DROP OFF ) MASUK KE LOBBY MASUK KE RUANG PENGELOLA PARKIR  BEKERJA  ISTIRAHAT  MAKAN / MASUK / KELUAR PEJALAN KAKI PEDESTRIA N

(5)

Skema alur sirkulasi Pengunjung

4.1.4 Analisa Kebutuhan Parkir

Kegiatan-kegiatan di atas tersebut membutuhkan ruang yang memilik persyaratan ruang menurut jenis kegiatan yang di lakukan seperti, parkir kendaraan. Kebutuhan parkir kendaraan ini dapat diperhitungkan dari jenis kegiatan yang ditampung yaitu kantor sewa. Melihat bentuk tapak dan jumlah ketinggian bangunan sangat tidak mungkin hanya menyediakan area parkir di luar bagunanan saja, sehingga diperlukan area khusus untuk parkir kendaraan seperti area basement.

Syarat kebutuhan parkir menurut peraturan Perda DKI tentanga perparkiran adalah : KENDARA AN BERHENTI SESAAT ( DROP OFF ) MASUK KE LOBBY MASUK KE KANTOR SEWA PARKIR  BISNIS  RAPAT  DLL MASUK / KELUAR PEJALAN KAKI PEDESTRIA N  RESTAURAN  CAFE SHOP  FITNESS / GYM  HEALT CENTER  EXIBITION  DLL

(6)

4.1.5 Analisa Kebutuhan Ruang

Dengan pe nja baran a na lisa pe laku dan akt ivit as da la m kanto r sewa, maka didapatlah kebutuhan ruang yang dapat menampung seluruh kegiatan tersebut.

Kebutuhan ruang dalam kantor sewa ini dipengaruhi oleh jenis perusahaan yang akan menempati kantor sewa tersebut. Penyewa kantor merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak dibidang konstruksi, properti, asuransi, perbankan, hukum dan jasa perdagangan. Dari hasil studi perusahaan penyewa kantor sewa yang ada di Jakarta pada umumnya termasuk dalam jenis kantor “ Top Management “ atau dengan sistem pembagian per-devisi menurut jenis pekerjaannya.

4.1.5.1 Analisa Kebutuhan Ruang penyewa

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

1

Parkir

Kendaraan Tempat parkir

Komunikatif, disiplin , terkontrol

2

Masuk ke dalam kantor

Pedestrian, Drop off , Main entrance. Semi formal, interaktif, komunikatif 3 Mencari Informasi, bertemu

dengan tamu Lobby, Receptionist

Semi formal, interaktif, komunikatif 4 Bekerja / adminitarsi R.kerja Semi formal, interaktif, komunikatif 5 Menyimpan barang Gudang, r.clening service

Non formal, disiplin terkontrol

6

Buang air kecil / besar cuci

muka / tangan Lavatory / toilet Non formal

7 Makan / minum & istirahat Restaurant, Café shop

Non formal, santai rekreatif

8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

9 Interaksi sosial

Hall , koridor, balkon, pantry

Semi formal, interaktif,

(7)

4.1.5.2 Analisa Kebutuhan Ruang pengelola

4.1.5.3 Analisa Kebutuhan Ruang pengunjung / tamu kantor No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

1

Parkir

Komunikatif, disiplin , terkontrol 2 Masuk ke dalam kantor Pedestrian, Drop off , Main entrance.

Semi formal, interaktif, komunikatif 3 Bekerja / adminitarsi R.rapat Semi formal, interaktif, komunikatif 4 Bekerja R.kerja Semi formal, interaktif, komunikatif 5 Menyimpan barang Gudang, r.clening service

6

Buang air kecil / besar cuci

muka / tangan Lavatory / toilet Non formal

7 Makan / minum & istirahat Restaurant, Café shop

Non formal, santai rekreatif

8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

9 Pengamanan R.kontrol, security

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

1

Parkir

Komunikatif, disiplin , terkontrol 2 Masuk ke dalam kantor Pedestrian, Drop off , Main entrance

Semi formal, interaktif, komunikatif 3 Mencari Informasi, bertemu dengan tamu Lobby, Receptionist Semi formal, interaktif, komunikatif 4 Pertemuan bisnis R.rapat Semi formal, interaktif, 5 Olah raga, check up

kesehatan Fitness center, healt

center

Semi formal, interaktif

(8)

4.1.6 Analisa Organisasi Ruang

Organisasi ruang diperlukan bertujuan agar dalam perancangan Kantor sewa ini menghasilkan hubungan ruang yang sesuai dengan fungsi masing-masing ruang.

4.1.6.1 Ruang Penyewa 4.1.6.2 Ruang Pengelola Entrance Lobby R.Kerja Receptionis Restauran Retail / bank toilet Lobby Lift R.Rapat Toilet Gudang pantry Entrance Lobby R.Kerja Restauran Retail / bank toilet Lobby Lift R.Rapat Toilet Gudang pantry

(9)

4.1.7 Analisa kebutuhan dan luasan ruang

Dengan penjabaran analisa kebutuhan ruang dan studi perbandingan prosentase pemakaian ruang maka kebutuhan ruang dan luasan ruang dapat dijabarkan sebagai berikut :

a. Presentase penggunaan ruang

Luas lahan : 12000 m2

Kdb ( 40 % ) : 4800 m2

Klb ( 5 ) : 5 x 12000 m2 = 60.000 m2

Perbandingan pemakaian ruang antara kantor sewa dan komersial adalah 3 : 1 hasilnya 42.000 m2 untuk kebutuhan kantor sewa dan 14.400 m2 untuk

kebutuhan komersial.

b. Presentase penggunaan ruang parkir

Standart kantor sewa 100m2 / mobil, 42.000 m2 : 100 m2 = 420 mobil, sedangkan standart untuk podium /cafe 60 m2 / mobil, 14.400 m2 : 60 m2 = 240 mobil.

Maka jumlah total mobil 420 + 240 = 660 mobil. Kebutuhan luas parkir / mobil = 30 m2, jadi kebutuhan luas parkir keseluruhan 660 mbl x 30 m2 = 19.800 m2.

Parkir di luar gedung adalah 70% dari luas lahan yang tersisa, 70% x 7200 m2

= 5.040 m2. Parkir dalam gedung adalah 19.800 m2 – 5.040 m2 = 14760 m2 ( diasumsikan 3 lapis basement ).

Kantor sewa 42.000 m2 Luas per lantai 42.000 m2 / 28 lt = 1.500m2

Kantor + Komersial/Cafe (Podium) 14.400 m2

Luas per lantai 4.800 m2 / 3 lt = 14.400 m2

Parkir area / basement = 24.000 m2 : 3 lt = 8.000m2

(10)

c. Tabel Perhitungan luasan ruang (Podium)

 Kebutuhan luas ruang Cafe, fitnes center, healt center dan kantor sewa

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber

1 Teras / lobby 60 m2 3 180 m2 1,2-2 m2/org AD

2 Lobby utama 430 m2 1 430 m2 1,2-2 m2/org SB

3 Exibition car/hall 1000 m2 1 1000 m2 1,4-1,7 m2/org AD

4 Exibition hall 225 m2 2 450 m2 1,4-1,7 m2/org AD

5 Reception 5 m2 1 5 m2 SB 6 Metting room large 100 m2 3 300 m2 2 m2/org SB 7 Metting room medium 40 m2 3 120 m2 2 m2/org SB 8 R.Adminitrasi 60 m2 1 60 m2 9 R.Pengelola 125 m2 1 125 m2 6 m2/org SB

10 Retail space 50 m2 12 600 m2 48 m2/ kios SB

11 Restauran 100 m2 12 1200 m2 1,4-1,7 m2/org AD

12 Café 40 m2 8 320 m2 1,4-1,7 m2/org AD

13 Café large 115 m2 4 460 m2 1,4-1,7 m2/org AD

14 Gym / Fitness 100 m2 4 400 m2 1,8 m2/org AD

15 Healt center 300 m2 2 600 m2 2 m2/org AD

16

( Large space )

Office 250 m2 6 1500 m2 > 150 m2/unit BK

17 Core 300 m2 3 900 m2 AD

18 Toilet wanita 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD

19 Toilet pria 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD

20 Janitor 10 m2 6 60 m2 2 m2 SB 21 Tangga 20 m2 6 120 m2 15 m2 SB 22 Escalator 65 m2 6 390 m2 SB 23 R.pengelola 130 m2 1 130 m2 6 m2/org SB 24 ATM galery 2 m2 4 8 m2 2 m2 SB 25 Lounge / R.tunggu 50 m2 2 100 m2 2 m2/org AD 26 Hall 315 m2 1 315 m2 2 m2/org AD 27 R.security 2 m2 3 6 m2 SB 28 Sirkulasi / koridor/lobby lift 795 m2 4781 m2 sub total 14.400 m2

(11)

 Kebutuhan luas ruang Kantor Sewa (Tower office)

1 R.Group kerja / Kerja ( Medium space ) 110 m2 120 13200 m2 41-150 m2/unit BK 2 R.Group kerja / Kerja ( Large space ) 220 m2 75 16500 m2 > 150 m2/unit BK 3 ATM galery 2 m2 3 6 m2 2 m2 SB 4 Core 300 m2 28 8400 m2 AD 5 Restaurant 100 m2 8 800 m2 1,4-1,7 m2/org AD 6 Mushola 30 m2 2 60 m2 1,2 m2/org AD 7 R.foto copy 5 m2 2 10 m2 SB 8 Lounge / R.tunggu 25 m2 2 50 m2 2 m2/org AD 9 R.security 2 m2 1 2 m2 SB 10 Sirkulasi/koridor 2972m2 1 2972m2 sub total 42.000m2

(12)

 Kebutuhan luas ruang Basement ( Penunjang )

Keterangan :

AD : Architects’s Data – Ernst Neufert.

ST : Standar perancangan atas dasar prinsip modular. SB : Studi Banding.

BK : ( Buku ) Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial

4.1.8 Analisa target pasar

Target penjualan ditujukan untuk kalangan menengah keatas, hal ini melalui pertimbangan sebagai berikut :

 Letaknya di puri indah yang berada di pusat kota jakarta barat/ dekat kantor walikota.

 Dengan adanya aksesbilitas jalan JORR W1 dapat dipastikan kawasan ini akan pesat perkembangannya.

 Kawasan puri indah merupakan kawasan bisnis yang menjanjikan, sehingga target utama adalah kalangan bisnis lokal dan luar kota.

1 Car parking 30 m2 613 18.390 m2 30 m2/mbl

Perda DKI

2 Driver waiting room 20 m2 3 60 m2 SB

3 Genset room 45 m2 1 45 m2 SB 4 Trafo room 30 m2 1 30 m2 SB` 5 Panel room 50 m2 1 30 m2 SB 6 Storage room 30 m2 4 120 m2 SB 7 STP room 160 m2 2 320 m2 ST 8 GWT room 160 m2 2 320 m2 ST 9 Security room 70 m2 2 140 m2 SB 10 Fan room 6 m2 3 6 m2 SB 11 Pump room 50 m2 1 50 m2 SB 12 Core 335 m2 3 1005 m2 13 IBS room 70 m2 1 70 m2 14 Mushola 85 m2 2 170 m2 1,2 m2/org ST 15 Lobby lift 90 m2 3 270 m2 SB 16 AHU 110 m2 1 110 m2 SB 17 Sirkulasi + Ramp 2864 m2 2864 m2 sub total 24.000 m2

(13)

4.1.9 Analisa magnet-magnet penunjang pengunjung.

Salah satu yang menarik adalah letak site proyek ini dikelilingi oleh pusat-pusat perbelanjaan, emergency, apartmen, mall dan aksesbilitas yang strategis.sehingga inovasi-inovasi baru untuk sebuah kantor sewa adalah sebagai berikut:

 Menampilkan pameran/exhibition high tech secara berkala dengan memunculkan inovasi terbaru dari perkembangan dunia teknologi.  Mempromosikan fasilitas-fasilitas perkantoran yang serba

otomatis yang di dukung oleh system IBS (Intelligent Building

System) 4.2 Analisa Fisik

Analisa fisik merupakan analisa terhadap bangunan ini ditempatkan, sehingga dihasilkan sebuah data akhir yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan.

Gambaran Umum Kawasan

Tapak / Site Rumah Sakit Puri

indah Daerah Rawa lahan

kosong

Jakarta Out Ring Rute (JORR)

Carrefour Puri Indah Mall Puri Indah

Puri Garden Apartment Kantor Wali Kota Jakarta Barat Pom Bensin Puri indah

Rukant Centra Niaga

(14)

4.2.1 Analisa Luasan Tapak

a. Lokasi

Lokasi tapak berada di Jln.Puri Indah Raya, Kembangan, Jakarta Barat

b. Ukuran dan Tata Wilayah

 Luas ± 12000 m2

 Kontur tapak datar memiliki level terhadap jalan raya ± 40 cm  GSB = 10 M

 KDB = 40 %  KLB = 5

 Batas ketinggian = 32 lapis

c. Batasan Tapak

Batas Utara Tapak :Jl. Kembangan raya

Batas Selatan Tapak : Jl. Puri Indah Raya

Batas Timur Tapak : Lahan kosong

Batas Barat Tapak : Jl. Puri lingkar luar / JORR

d. Peraturan Tapak

Karya perkantoran dan Karya perdagangan ( Kkt & Kpd ) Tapak 1,2 Ha

U

Jln. Puri lingkar luar

Jln. Puri Indah Raya

Lahan kosong Jln. Kembangan raya

perumahan

(15)

4.2.2 Analisa Lingkungan Tapak

Analisa ini merupakan analisa terhadap lingkungan kawasan sekitar tapak, sehingga akan ditemukan bagaimana respon tapak terhadap kawasan yang lebih dekat atau sekitar tapak.

Kondisi tapak berada dipertemuan antara tiga jalan utama yaitu jln. Puri indah raya, jln.puri lingkar luar dan jln.kembangan raya. Kondisi tapak merupakan area komersial di sepanjang jalan tersebut.

Adapun kondisi lingkungan sekitar tapak antara lain :

 Di sebelah utara tapak merupakan perumahan dan bangunan umum seperti showroom dan pom bensin.

 Di sebelah selatan tapak merupakan bangunan komersial (carrefour puri indah, mall puri indah).

 Disebelah timur merupakan perumahan penduduk dan JORR W1.

 Di sebelah barat merupakan bangunan komersial dan umum yaitu partement dan rumah sakit puri indah.

(16)

(1

(2

4.2.3 Analisa Pola Jaringan Sirkulasi

Kawasan ini memiliki jaringan sirkulasi yang cukup mudah untuk di

akses, ini terlihat dari alur atau jalur sirkulasi yang terbentuk dari tiga arah jalan yang menjadikan kejelasan arah jalur sirkulasi menjadi satu arah.

1

sumber dari www.googlemap.com

2

sumber dari dokumentasi pribadi Tapak 1,2 Ha

(17)

Pola jaringan yang terbentuk dari pertemuan beberapa jalan persebaran mobilisasi pasar merupakan sebuah potensi untuk dikembangkan supaya potensi tersebut dapat dimanfaatkan sebagai modal perencanaan sebuah kantor sewa, sehingga bangunan ini menjadi hidup dan menyatu dengan kawasan lingkungan.

4.2.3.1 Sirkulasi di luar bangunan

Lalu-lintas kendaraan disekitar tapak merupakan jalur yang cukup ramai baik kendaraan pribadi maupun kendaraan umum, dan kencenderungan macet pada waktu jam-jam sibuk seperti pagi dan sore hari. Dari kondisi kendaraan yang cenderung ramai menjadikan bahan pertimbangan untuk membuka akses sirkulasi kendaraan maupun orang ke dalam tapak, sehingga dengan adanya rencana pembangunan kantor sewa ini tidak menimbulkan kemacetan lalu lintas di sekitar tapak.

Melihat kondisi tapak yang berada diantara tiga jalan diharapkan mampu menciptakan satu kesatuan sirkulasi yang menjadikan bangunan saling berhubungan.

 Untuk jalur utama di arahkan dari Jalan Puri lingkar luar dengan memanfaatkan perlambatan pertemuan dengan jalan puri indah raya sehingga memudahkan untuk mengakses masuk dalam tapak.

 Untuk jalur sekunder dan service melalui jalan kembangan raya yang memanfaatka pertemuan dengan Jalan Puri lingkar luar pada lampu merah.

 Untuk pejalan kaki, memanfaatkan rencana halte yang ada di Jalan Puri lingkar luar, jalan kembangan raya dan jalan puri indah raya sehingga perlu dipisahkan dengan alur sirkulasi kendaraan untuk memberikan rasa aman dan nyaman. Dalam pencapaiannya dapat masuk melalui pedestrian jalan ke dalam tapak.

(18)

Keterangan :

Sirkulasi kendaran

Pemilihan letak pencapaian kedalam tapak berdasarkan beberapa pertimbangan antara lain :

 Kemudahan pencapaian baik untuk kendaraan pribadi seperti mobil dan motor, kendaraan umum, maupun pejalan kaki.

 Mudah dilihat baik oleh pengemudi atau pejalan kaki.  Kondisi arus lalu lintas disekitar tapak.

Jalur sirkulasi sekitar tapak

Jalur utama ke dalam tapak

Jalur sekunder dan service ke dalam tapak

Jalur pejalan kaki ke dalam tapak

U

(19)

 Kondisi lingkungan yang dilalui sebelum mencapai tapak dari dua arah.

Sirkulasi manusia

 Dengan kegiatan yang cukup ramai diperlukan jalur sirkulasi manusia yang cukup, serta pemisahan dengan jalur kendaraan sehingga tidak terjadi cross sirkulasi di dalam tapak.

 Pengaturan sirkulasi dibuat dalam satu arah menuju bangunan diterima oleh sebuah ruang dan kemudian disebar mengikuti zoning bangunan yang ada.

Sirkulasi servis

Sirkulasi servis dibutuhkan untuk mengakses pencapaian barang-barang sebagai penunjang sarana dan prasaran bangunan, untuk mengakomodasi sirkulasi servis dibuat terpisah dengan penyewa dan pengunjung yang menggunakan kendaraan.

4.2.4 Analisa View Tapak

View yang dapat dirasakan oleh pejalan kaki / pengendara baik dari jalan biasa maupun jalan tol

U

Tapak 1,2 Ha

View dari jl.puri indah raya View dari jl.kembangan raya

View dari jl.tol JORR W1

View yang dapat dirasakan oleh penyewa / pengguna dari dalam tapak

(20)

Letak tapak yang berada di sudut kawasan menjadikan sebuah kualitas view yang tercipta sangat baik, dengan adanya lampu merah kendaraan akan berhenti sejenak menunggu lampu hijau dalam jeda tersebut pengendara dapat menikamati sebuah view bangunan. Untuk menyikapi potensi tapak yang ada diharapakan dapat mengahadirkan bangunan yang menarik dilihat secara visual dari pertemuan jalan baik dilihat oleh pengendara kendaraan maupun oleh pejalan kaki.

4.2.5 Analisa Kebisingan

Kebisingan yang relatif tinggi terjadi di sebelah barat dan selatan tapak dikarenakan volume kendaraan yang cukup tinggi. Sedangkan di sisi utara kebisingan sedang dengan volume kendaraan yang relatif sedang. Di sisi timur kebisingan cukup rendah karena berbatasan dengan lahan kosong.

Tanggapan dari analisa ini adalah :

 Menarik bangunan ke arah dalam site sehingga agak menjauh dari tingkat kebisingan.

 Menempatkan area publik atau area yang tidak terlalu memerlukan ketenangan di area barat .

Kebisingan sedang Dari jalan biasa

Kebisingan rendah

Kebisingan tinggi Dari jalan tol

Kebisingan tinggi Dari jalan biasa

U

(21)

 Memberikan buffer tanaman didan selatan site sekitar tapak, sehingga kebisingan dapat tereduksi sekaligus berfungsi sebagai penyaring terhadap polusi udara.

 Menggunakan material yang dapat mereduksi kebisingan.  Meminimalkan bukaan ke arah sumber kebisingan.

4.2.6 Analisa Iklim lingkungan

Intensitas cahaya matahari sangat tinggi di posisi barat dan timur

tapak, tingkat intentsitas cahaya dan panas menjadi bahan pertimbangan untuk meletakan massa bangunan dan bukaan fasad.

Tanggapan terhadap analisa iklim ini adalah :

 Menghindari perletakan massa bangunan yang terkena sinar matahari langsung.

 Menempatkan area service atau core disisi timur atau barat sebagai dinding buffer terhadap panas matahari langsung.

 Meminimalkan bukaan di sisi timur dan barat.

 Menempatkan pelindung, sun shade, kisi-kisi atau secondery skin di sisi timur dan barat bangunan.

U

Matahari terbenam Matahari terbit

(22)

 Menciptakan atrium sebagai nafas bangunan.

4.2.7 Analisa bangunan

4.2.7.1 Analisa Ruang Luar

Penataan ruang luar pada kantor sewa ini bertujuan untuk menciptakan suasana yang nyaman dan dapat mendukung kegiatan dan kebutuhan yang ada di dalam bangunan dengan perencanaan sebagai berikut :

 Ruang Luar Aktif :

Merupakan ruang di luar bangunan yang senantiasa dipakai atau dilalui oleh kendaraan dan aktifitas manusia di sekitar bangunan yang berupa :

o Area Parkir yang berada di luar bangunan sebagai akomodasi sebuah kantor sewa, dengan menggunakan material grass block agar penyerapan air lebih banyak dan memungkinkan rumput tetap tumbuh dirongganya.

o Pedestrian digunakan untuk sirkulasi manusia agar tidak bersinggungan dengan sirkulasi.

 Ruang Luar Pasif :

Merupakan ruang terbuka yang tidak menampung kegiatan manusia sehingga pengelolaannya dapat berupa :

o Area tanaman produktif yang dapat dinikmati secara visual.

o Sebagai penyaring polusi udara yang ditimbulkan lalu lintas kendaraan disekitar tapak.

o Sebagai pendukung penampilan bangunan agar lebih menarik

sehingga mampu mengalihkan pandangan terhadap aktifitasnya.

4.2.7.2 Analisa Sirkulasi di dalam bangunan

Pola sirkulasi dalam bangunan kantor sewa ini dibedakan menurut jenis pencapaianya yaitu :

(23)

a. Pencapaian secara vertikal b. Pencapaian secara horisontal

o Pencapaian secara vertikal dalam kantor sewa ini terdiri dari

beberapa jenis seperti :  Pencapaian dengan lift

Untuk mengetahui berapa jumlah keperluan lift yang digunakan dalam bangunan kantor sewa dapat di hitung dengan sebuah rumus perhitungan kebutuhan lift.

L = PHC ( a-c ).n b Dimana :

L : Beban puncak

a : Luas per lantai bangunan

c : 5 x N x P x 0,3 = 1,5 NP

N : Jumlah kereta lift

p : Kapasitas orang per kereta ( 80 % )

n : Jumlah lantai bangunan

b : Jumlah lantai bersih per orang

 Pencapaian dengan tangga

Selain menggunakan lift pencapaian secara vertikal terhadap lantai dapat juga menggunakan tangga. Pada bangunan bertingkat banyak ( ketinggian lebih dari 18,30 m ), tangga sekaligus berfungsi sebagai tangga darurat atau tangga kebakaran dengan radius pencapaian maksimal 30 m.

Contoh pencapai vertikal dengan lift LIFT Office space

(24)

o Pencapaian secara horisontal dalam kantor sewa ini terdiri dari type koridor yang ada seperti :

 Koridor terbuka `

Konfigurasi seperti ini biasanya digunakan pada bentuk bangunan yang memanjang dengan tatanan ruang yang relatif linier.

 Koridor tertutup

Pencapaian dengan koridor tertutup ini memberikan privasi yang tinggi bagi ruang-ruang kerja di kantor tersebut.

Contoh pencapaian vertikal dengan tangga pada gedung talavera office park

TANGGA

Office space Koridor

(25)

4.2.8 Analisa Bentuk Bangunan

Massa bangunan terdiri dari massa tunggal yang disesuaikan dengan zona dan fungsinya, dimana satu sama lain saling berkaitan. Massa bangunan dapat mencerminkan fungsi dan identitasnya melalui simbol-simbol tertentu yang dapat diolah pada massa bangunan.

Transformasi bentuk massa bangunan :

a. Karakter dan sifat dari sebuah kantor dapat di transformasikan dalam betuk sebagai berikut :

b. Karakter dan sifat dari sebuah café/fitness center dapat di transformasikan dalam betuk sebagai berikut :

Selain dari karakter dan fungsi bangunan tersebut bentukan massa dapat juga terbentuk dari respon atau tanggapan terhadap kondisi tapak dan iklim lingkungan seperti :

 Massa bangunan berbentuk kotak dengan pertimbangan untuk member ketegasan dalam bangunan tetapi tetap mengekspose struktur sebagai

Kaku, tegas, disiplin, formal atau resmi, tinggi rendah jabatan, dll

Dinamis, menarik, rekreatif, terang/gelap, ramai, dll Office space

Koridor

Office space

Office space Office space

(26)

 Memberikan bukaan-bukaan atau pengolahan fasade bangunan untuk menangkap sirkulasi angin dan memanfaatkan sinar matahari untuk penerangan yang efektif dengan menggunakan inovasi-inovasi high tech.  Memanfaatkan teknologi alam untuk memaksimalkan vegetasi yang

berfungsi menciptakan iklim makro sekitar bangunan yang tidak bisa digantikan oleh inovasi high tech.

4.2.9 Analisa Sistem Struktur

Pemilihan sistem struktur antara lain :  Sub Structure ( struktur bawah )

o Mengunakan pondasi Bored Pile dengan pertimbangan lokasi yang

ada dipusat kota dan dekat dengan pemukiman dan bangunan lainya.

o Mempertimbangkan kondisi daya dukung tanah, muka air tanah dan beban yang akan didukungnya.sehingga elevasi pondasi berada di basement 2.

 Upper Structure ( struktur atas )

Dalam bangunan Kantor sewa ini menggunakan sistem struktur truss tube

and core (tabung rangka dengan kolom dan core/inti) composit dan baja

sebagai struktur utama. Alasannya adalah :  Mudah dan cepat dalam pelaksanaan.

 Kesannya ringan karena material komposit/baja.  Sangat cocok untuk struktur high rise

 Memaksimalkan space ruang dalam karena keberadaan kolom sebagai wall system structure yang berada di dinding pinggir.  Kesan high tech dapat dimunculkan.

Kolom komposit & baja Pile cap/plat pondasi rakit Tiang bored pile

Gbr. Tiang bored pile sebagai pondasi yang menerus sampai kedalaman tanah

(27)

Struktur truss tube with interior column merupakan tabung rangka, yang terdiri dari kolom vertikal dan balok horisontal yang dihubungkan disuatu bidang dengan menggunakan sambungan kaku kemudian core/shear wall sebagai struktur inti yang menyempurnakan kekakuan system struktur bangunan ini.

Gbr. Tiga dimensi truss tube with interior column

Truss tube/tabung

rangka Core/inti

Gbr. isometric Wall system structure

composite Girder truss steel

(28)

4.2.10 Analisa Sistem utilitas

Pada bangunan ini system utilitas menggunakan system IBS (Intelligent Building System) sehingga semua serba otomatis.

Intelligent Building System adalah sebuah intelligent system yang seluruhnya serba automatis, syarat dari intelligent adalah integrated , kemudian intelligent tidak akan terjadi tanpa mengintegrasikan seluruh sub-system menjadi satu.

Integrated Building System itu hanya mengintegrasikan seluruh sub-system dibawahnya sehingga control terpusat hanya dari satu sub-system saja tanpa harus menguasai keseluruhan system. Integrasi dengan seluruh sub-system hanya perlu protocol komunikasi saja, saat ini banyak sub-system gedung yang sudah mengadopsi open protocol seperti BACNet, OPC, LONWorks. baik menggunakan RS-232, RS-485 maupun TCP/IP. Dengan berkomunikasi menggunakan salah satu protocol diatas, system sudah dapat terintegrasi dan kontrol terpusat.

Perancangan sebuah bangunan Intelligent Building itu bertujuan untuk mencapai tingkat kenyamana, keamanan, dan efisiensi energi. Dari beberapa konsep IB yaitu perancangan Pencahayaan, Akustik, tata udara, dan building automation.

 Konsep pencahayaan misalnya dengan perancangan lampu yang nyaman sesuai dengan kegunaan sebuah ruangan yaitu dengan tata letak dan perhitungan luminansi lampu.

 Konsep Akustik yaitu perancangan fisik sebuah ruang sehingga dapat menghasilkan tingkat suara yang lebih efektif dan upaya untuk melakukan absorbsi suara yg mengganggu (noise).

 Tata Udara dengan menghitung beban termal yg dibutuhkan sebuah ruangan sehingga kebutuhan daya pendingin (AC) dapat lebih efisien.  Dan yang terakhir sesuai dengan thread ini yaitu Building Automation.

Sebuah Sistem berteknologi tinggi untuk mengontrol peralatan elektronik sebuah bangunan seperti lampu, AC, televisi, buka-tutup gorden.

(29)

Integrasi seluruh sub-system dari seluruh fasilitas gedung. seperti integrasi dilakukan pada seluruh sistem antara lain:

1. Public Address (Paging/tata suara) 2. Fire Alarm

3. HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning)

4. Mechanical Ventilation (Intake fan/Exhaust Fan/Fresh Air Fan/Pressurise Fan, etc)

5. Security System (CCTV, Card Access, Guard Tour, etc) 6. parking System

7. Lift 8. Lighting 9. KWH Meter 10. Genset

11. Incoming dan Outgoing Energy

Gbr. Diagram single dan multi network dalam satu central

(30)

Gbr. Contoh diagram network line air conditioning system

Gbr. Sytem jaringan network setiap typical lantai