BAB II
TINJAUAN UMUM PROYEK
2.1 Gambaran Umum Proyek• Judul Proyek : Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) • Tema : Arsitektur Tropis
• Lokasi : Jl. KH Noer Ali d/h Jl. Kalimalang, Bintara jaya, Bekasi • Sifat : Fiktif
• Pemilik : Perum Perumnas • Luas Lahan : 27.000m2 ( 2,7 Ha )
Sasaran : Golongan menengah ke bawah dengan gaji 2– 4 juta rupiah1
• Fasilitas : 1. Sarana Olahraga (Badminton/Volley)
Plaza ruang terbuka sebagai sarana interaksi 2. Sarana Pendidikan (TK/TPA)
3. Sarana Penunjang Lainnya
Parkir, Masjid, Koperasi, kantor RW 2.2 Tinjauan Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik)
Dalam Peraturan Pemerintah (PP) nomor 31 tahun 2007, Rusunami adalah singkatan dari rumah susun sederhana milik yaitu bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/wc dan dapur baik menyatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal yang perolehannya melalui kredit kepemilikan rumah bersubsidi atau tidak bersubsidi yang ditujukan pada masyarakat berpenghasilan rendah (menengah bawah). Rusunami merupakan akronim dari Rumah Susun Sederhana Milik. Istilah ini mulai dikenal seiring dengan program pemerintah untuk menyediakan perumahan di kawasan pusat aktivitas _________________
masyarakat yang di usung dengan nama proyek 1000 Menara. Istilah lain yang sering diusung oleh para pengembang adalah Apartemen Bersubsidi dan Low Cost Apartment (LCA). Penambahan kata sederhana setelah kata rusun dapat berakibat buruk, sebab bagi masyarakat awam rusun sudah merupakan hunian yang sangat sederhana dan terkadang terkesan kumuh, apalagi jika ditambah kata sederhana. Pada kenyataannya rusunami yang sedang digalakkan pemerintah merupakan sebuah era baru rusun bertingkat tinggi yang secara fisik dari luar hampir mirip dengan apartemen yang kita kenal.
2.2.1 Kriteria Lokasi Apartemen Bersubsidi
- Sesuai tata ruang yang sudah ditetapkan oleh pemerintah daerah. Misalnya, jika dalam tata ruang diterangkan sebagai hunian, maka layak dibangun untuk hunian.
- Status tanah tidak bermasalah. Kepemilikan jelas yang diperkuat dengan surat, apakah milik sendiri atau sewa. Kalau tanah itu tersedia atas hasil kerja sama, maka harus ada dokumen yang menerangkan tentang kerja sama tersebut.
- Proses perancangan mengacu kepada Permen PU Nomor 5 Tahun 2007 mengenai pedoman teknis pembangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi.
- Lokasi harus terhubung atau berdekatan dengan fasilitas transportasi massal dan jalan bebas hambatan, seperti stasiun, terminal, dan halte/shelter bus, dan jalan tol.
2.2.2 Regulasi Rumah Susun
Ketentuan teknis apartemen bersubsidi sudah ada dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2007. Peraturan tersebut memuat hal ihwal teknis tata bangunan, keandalan bangunan, persyaratan kesehatan gedung, dan kenyamanan bangunan. Bagian struktur menjadi
prinsip yang baku. Komponen bahannya tidak bisa dikurangi apalagi diganti. Konstruksi bangunan apartemen bersubsidi harus kokoh dan memperhitungkan pengaruh gempa.
1. Peruntukan dan Intensitas Bangunan
- Bangunan rusuna bertingkat tinggi yang dibangun harus memenuhi persyaratan kepadatan (Koefisien dasar Bangunan/KDB) dan ketinggian (Jumlah lantai Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan/KLB) bangunan gedung berdasarkan rencana tata ruang wilayah daerah yang bersangkutan, rencana tata bangunan yang ditetapkan serta peraturan bangunan setempat
- Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan jarak bebas antar bangunan gedung dengan ketentuan sebagai berikut:
• Bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun berbatasan dengan jalan maka tidak boleh melanggar garis sempadan jalan yang ditetapkan
• Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan gedung lainnya minimum 4 m pada lantai dasar, dan setiap penambahan lantai/tingkat bangunan ditambah 0,5 m dari jarak bebas lantai dibawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5 m
• Jarak bebas antara dua bangunan rusuna bertingkat tinggi dalam suatu tapak diatur sebagai berikut :
• Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut minimal 2x jarak bebas yang ditetapkan
• Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang maka jarak antara dinding tersebut minimal 1x jarak bebas yang ditetapkan
• Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan maka jarak dinding terluar minimal 0,5x jarak bebas yang ditetapkan
2. Fisik/Penampilan Bangunan
Populasi penghuni rusunami bakal lebih banyak dari apartemen biasa. Kalau apartemen biasa hanya dihuni 40 orang perlantai, pada apartemen bersubsidi bisa mencapai 100 orang. Populasi iakan memberi dampak pada bentuk gedung yang akan dibangun. Populasi penghuni juga bakal menentukan layout denah per unit, akses menuju ke lift, dan tangga darurat. Selain itu, ada target mengejar efisiensi luas lantai dan keindahan bangunan agar unit bisa dijual.
Akhirnya akan muncul sebuah sosok gedung yang pipih. Unit-unit yang tidak besar dan dipisahkan oleh koridor. Bangunan yang pipih akan rentan mendapat goyangan akibat gempa. Ada beberapa gedung yang memang rentan terhadap gempa, misalnya yang mengambil bentuk menyerupai huruf “L” atau “U”. Yang andal mengambil format kotak atau persegi, meskipun tampilannya berderet mirip kereta. Gedung dengan format “L”, maka ada satu sayap langsing dan satu sayap tidak langsing. Jadi waktu bergerak terjadi pemisahan di pertemuan. Begitu juga sebaliknya. Jadi ada resiko goyang pada pertemuan.
Bentuk huruf “L” atau “U” tetap aman asalkan perancangan tahan gempa dilakukan secara mendetail. Jika gedung terlanjur menggunakan format tersebut maka perlu ada perkuatan pada bagian sayap yang tidak mendapat kekakuan penuh. Ada persyaratan khusus untuk itu namun lebih mudah membuat kekakuan struktur degan menggunakan dinding beton, yang tentunya menggunakan frame beton bertulang yang mengikat. Dinding beton unuk mengurangi goyangan kalau terjadi gempa.
Cara lain adalah dengan sistem dilatasi (pemisahan) dua bangunan persegi, jadi bangunan tersebut tidak menempel dari lantai dasar hingga lantai atas. Namun, sistem ini perlu juga perhitungan khusus sehingga jika terjadi tumbukan tidak merusak bangunan. Dilatasi itu harus utuh dari atas hingga bawah. Core pun harus diam di salah satu, jangan menyatu. Pondasi pun tidak disambung karena kalau gempa bisa hancur. Jarak dilatasi harus dikaji lagi.
Gbr. 2 Contoh bentuk bangunan Rusuna dengan pemisahan struktur 3. Sarana Lingkungan (Fasum dan Fasos)
Regulasi pemerintah tentang rumah susun mengatur sejumlah hal tentang fasum dan fasos diantaranya :
a. Lantai dasar apartemen ditentukan sebagai ruang untuk fasos, fasum dan ruang komersial
b. Luas, sirkulasi, utilitas dan ruang-ruang bersama maksimum 30% dari total luas lantai bangunan
c. Pada setiap tiga lantai harus tersedia ruang bersama yang dapat berfungsi sebagai fasilitas sosialisasi antar penghuni
d. Setiap bangunan rusuna diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima) unit hunian yang dibangun
Sarana lingkungan harus disediakan untuk memenuhi kebutuhan penghuni rusuna seperti perbelanjaan, kesehatan, peribadatan, pemerintahan, pendidikan dan sarana lain yang dianggap perlu sesuai
dengan Permen PU No. 60/PRT/1992 dan Kepmen PU No. 324/M/2004 yang dapat dilihat pada tabel dibawah ini :
Tabel Sarana Lingkungan Rusuna2
Jumlah Penduduk Radius
No Jenis Sarana Fungsi Lokasi
Yang Dilayani Layanan
1 Perbelanjaan
a. Warung/Kios Kebutuhan ~Menyebar ~ 250 jiwa
b. Pertokoan sembako ~ Pusat ~ 2500 jiwa Maks. 300 m
c. Pusat Lingkungan ~ 30,000 jiwa atau
Perbelanjaan 600 SRS
2 Pendidikan
a, Pra Sekolah Kebutuhan ~ Pusat ~ 1000 jiwa
b, Sekolah Dasar dasar Lingkungan ~ 1600 jiwa Maks. 300 m
c, SLTP ~ 4800 jiwa
d. SLTA ~ 4800 jiwa
3 Kesehatan
a, Pos Yandu Kebutuhan ~ Pusat Maks. 200 m
b, Balai Pengobatan sehari-hari Lingkungan
c, Puskesmas dan darurat
4 Peribadatan
a, Musholla Kebutuhan ~Menyebar ~ 1 blok Rusun Maks. 300 m
b. Mesjid sehari-hari ~ Pusat ~ Lingkungan
Lingkungan Rusun
5 Pemerintahan
a, Kantor RT/RW ~ Pelayanan ~Menyebar ~ 1 blok Rusun
Keluarga ~ Pusat ~ Lingkungan Maks. 300 m
b. Kantor Kelurahan ~ Pelayanan Lingkungan Rusun
c. Kantor Kecamatan Lingkungan
4. Sarana Darurat
Besarnya populasi penghuni berdampak pada masalah kebakaran. Lebar koridor berkisar antara 1,2 – 1,6 m sehingga memenuhi syarat untuk apartemen bersubsidi dengan populasi banyak. Tambah besar koridor maka tambah nyaman dan akses evakuasi penghuni lebih mudah.
_________________
Selain koridor, jarak unit ke arah tangga kebakaran tidak kurang dari 40 meter. Akan lebih baik jika jaraknya 25 m dengan minimal dua tangga darurat. Ini termuat dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Dengan begitu, rute evakuasi tidak terlalu jauh untuk ditempuh.
Tangga darurat terlindung pada konstruksi yang dapat menahan kebakaran selama dua jam. Pintu darurat hanya dapat didorong ke dalam (satu arah) sehingga dalam keadaan panik, orang yang berlari menuju tangga darurat tak kesulitan. Akses ke luar pun harus menuju ke tempat aman di lantai dasar atau halaman. Tangga yang disyaratkan selebar minimal 120 cm, lebar bordes minimal 120 cm, lebar injakan anak tangga minimal 22,5 cm. Railing (pagar pengaman) minimal 119 cm dan bentuk railing dengan lubang memanjang, jarak antar sisinya tidak lebih dari 10 cm.
Peralatan pemadam kebakaran harus tersedia pada gedung. Gedung perlu mempunyai alat peringatan terhadap kebakaran yang berupa sensor panas atau sensor asap. Sensor ini dihubungkan dengan alarm otomatis ke pusat pengendali gedung. Dengan begitu petugas dapat mendeteksi sumber panas.
Untuk deteksi dini, gedung tinggi harus dilengkapi sprinkler. Alat ini otomatis akan menyemburkan air bila terkena temperatur yang lebih tinggi dari ambang ruangan. Sprinkler dapat memperlambat penyebaran api. Paling tidak sebelum petugas pemadam kebakaran datang. Hidran yang berada di lantai gedung dapat dioptimalkan untuk meredam sumber api. Air bertekanan tinggi melalui pipa hidran dapat menjangkau sumber kebakaran.
Oleh sebab itu, gedung perlu mempunyai cadangan air untuk pemadaman selama 30-60 menit, waktu yang diperkirakan sebelum petugas pemadam datang. Untuk membantu operasional petugas pemadam, bagian luar gedung harus dilengkapi alat penyambung pipa hidran yang disebut sambungan Siam. Ini untuk menghubungkan peralatan mobil pemadam kebakaran dengan instalasi pipa hidran.
Gbr. 3 koridor + 2 tangga darurat dalam 1 bangunan dengan jarak 25 m
Gbr. 4 tangga darurat
Berikut beberapa gambar prototype Rusuna berdasarkan pengkajian Direktorat Jenderal (DitJen) Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum :
Gbr. 6 Prototype Denah lantai Typical Rusuna
2.3 Studi Banding dengan Fungsi Bangunan yang sama
Studi banding diperlukan sebagai perbandingan dan sebagai pembelajaran sehingga dapat ditarik sebuah kesimpulan sebagai dasar dalam merancang rumah susun sederhana milik ini sehingga yang dihasilkan sebuah hasil akhir yang lebih baik.
2.3.1 Rumah Susun Sederhana Cimahi Lokasi : Cimahi
Fungsi : Rumah Susun Sederhana
Rusuna Cimahi berlokasi di Kampung Putri, Desa Cigugur, Kecamatan Cimahi Tengah merupakan rumah susun sederhana sewa yang dibangun oleh Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah pada tahun 2003 dan dikelola oleh Dinas Tata Kota Cimahi. Rusuna ini menghabiskan dana sebesar 12 milyar rupiah yang terdiri dari 4 gedung yang masing-masing gedung berisi 48 unit hunian. Seluruh unit bertype 21 yang diperuntukan untuk keluarga kecil dengan 1 anak atau maksimal 3 orang dewasa yang berjenis kelamin sama.
Gbr. 9 Tampak Rusuna Cimahi
Konsep yang di usung bangunan ini adalah sebagai rumah sewa sederhana yang sehat. Target utama pasar adalah para pekerja atau buruh pabrik yang bekerja di Cimahi terutama buruh industri.
Tata letak bangunan rusuna ini sudah memperhatikan jarak pertukaran udara terhadap pengaruh arah dan kecepatan angin pada ketinggian ruang dan luas bidang yang terbentuk sehingga menjamin sistem penghawaan alami yang cukup bagi setiap ruang dari unit rusuna dan bangunan lainnya.
Ketinggian bangunan juga memperhatikan aspek pencahayaan alami yang cukup antara ruang antar unit rusuna dan bangunan lainnya.
Gbr. 10 Fasade Rusuna Cimahi
Rusuna berlantai 5 ini dilengkapi dengan listrik 900 watt untuk masing-masing hunian dan fasilitas air bersih dari sumur bor. Disana juga sudah dilengkapi terowongan sampah di tiap-tiap lantai.
Gbr. 11 Area parkir mobil & motor Rusuna Cimahi
Area parkir kendaraan disesuaikan dengan jumlah luas lantai bangunan dan tidak boleh mengurangi daerah penghijauan yang telah ditetapkan. Penataan parkir berorientasi kepada kepentingan pejalan kaki, memudahkan aksesibilitas dan tidak terganggu oleh sirkulasi kendaraan.r
ArtAAaraeacc
Gbr. 12 koridor/selasar Rusuna Cimahi
L Lebar selasar memudahkan sirkulasi orang untuk keluar masuk dan menggunakan bahan yang tahan lama, tidak licin dan mudah dibersihkan.
2.3.2 Rusunawa Belawan, Medan
Lokasi : Seruway Labuhan Deli Belawan, Medan Fungsi : Rumah Susun Sederhana Sewa
Rusunawa dengan keterbatasan dan kesederhanaan menawarkan cara hidup yang lebih bermartabat, dengan harga yang lebih terjangkau pada lokasi yang tetap dekat dengan sumber penghasilan. Untuk itu, Departemen PU membangun 2 twin blok rusunawa Belawan yang ditujukan bagi pekerja industri di sekitar Belawan pada tahun 2005.
Gbr. 14 Tampak Samping Blok A Rusuna Medan
Bentuk massa bangunan rusuna ini dikembangkan berdasarkan bentuk single loaded corridor dimana koridor menghubungkan unit rusuna pada salah satu sisi saja. Dan pada bagian ujung koridor terdapat tangga darurat yang berfungsi sebagai sarana transportasi vertikal dan dalam keadaan darurat, dapat digunakan sebagai sarana evakuasi.
Kesimpulan dari study literatur keseluruhan diatas adalah :
• bagaimana pengolahan ruang dengan kebutuhan ruang yang beragam menjadi satu kesatuan yang harmonis, dengan pengolahan alur sirkulasi sesuai dengan kebutuhan serta faktor lain sebagai pendukung.
• Bentuk massa bangunan yang sederhana dapat memberikan banyak kesan apabila kita olah melalui pengolahan garis, bidang dan ruang. • Tipologi bentuk massa bangunan rusuna dikembangkan dari tiga
bentuk dasar yaitu core, single loaded corridor, dan double loaded corridor (gbr. 17)
