14
BAB II
TINJAUAN UMUM
2.1. Tinjauan Umum Mengenai Apartemen 2.1.1. Pengertian Apartemen
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), apartemen dapat didefinisikan sebagai tempat tinggal yang terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan lain sebagainya yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah serta dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, retail, dan lain sebagainya.
Sedangkan, menurut Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul Perancangan Komersial (2008, 86) apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian yang berupa rumah flat atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dari keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau diperkotaan.
Apartemen merupakan sebuah bangunan dengan tipologi residensial yang di fungsikan sebagai bangunan hunian. Adapun beberapa pengertian Apartemen :
Apartemen merupakan tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994, p : 69 )
Apartemen merupakan bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan
15 tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standar yang ditentukan. ( Ernst Neufert, 1980, p : 86 )
Apartemen diartikan sebagai “...several dwelling units share a common (usually an indoor) access and are enclosed by a common structural envelope...”, yang artinya adalah beberapa unit hunian yang saling berbagi akses yang sama dan dilingkupi oleh struktur kulit bangunan yang sama (Kevin Lynch dan Gary Hack,1984 : 252 )
Apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di perkotaan. (Endy Marlina, 2008)
Jadi secara umum dapat di simpulkan bahwa Apartemen merupakan sebuah bangunan tempat tinggal yang terdiri atas beberapa kamar (kamar tidur, kamar mandi, dapur dan segala jenis ruang layaknya sebuah tempat tinggal) yang tersusun atas beberapa ruangan bertingkat dan terbagi dalam beberapa tipe ruangan sebagai tempat tinggal.
2.1.2. Sejarah Apartemen
Sejarah perkembangan Apartemen di Indonesia di awali dengan sebuah apartemen dengan nama Ratu Plaza yang dibangun pada tahun 1974 dengan jumlah unit mencapai 54 unit. Apartemen ini merupakan sebuah bangunan mixed use building antara hunian dan pusat perbelanjaan. Target pasar Ratu Plaza sendiri adalah menengah keatas dan berada di Jakarta. Apartemen Ratu Plaza merupakan awal berdirinya apartemen di Jakarta yang kemudian terus berkembang jumlahnya.
16 Kemudian pada tahun 1980-an, muncul sebuah apartemen dengan nama Taman Rasuna yang menjadi pelopor pembangunan apartemen-apartemen lain di Jakarta. Perkembangan apartemen di Jakarta sangat pesat dapat dilihat dengan banyaknya apartemen yang berdiri berdasarkan data dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI). Perkembangan apartemen di kota Jakarta sangat pesat dengan nilai peningkatan yang signifikan. Pada tahun 2003 terdapat 2.361 unit apartemen, meningkat menjadi 20.358 unit pada tahun 2004, 18.267 unit pada tahun 2005, dan 26.066 unit pada tahun 2006.
2.1.3. Klasifikasi Apartemen
2.1.3.1. Berdasarkan Sistem Kepemilikan
Berdasarkan sistem kepemilikan, apartemen diklasifikasikan (Chiara,1986) yaitu :
Apartemen Sewa
Apartemen sewa merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama yang membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan, kemudian penghuni membayar uang sewa dengan harga dan jangka waktu tertentu.
Apartemen Beli
Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat dengan harga dan jangka waktu tertentu. Kepemilikannya lagi dapat dibedakan lagi sebagai berikut :
a. Apartemen milik bersama (cooperative)
Apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang ada. Tanggung jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua penghuni yang ditangani oleh koperasi. Penghuni memiliki saham sesuai dengan unit
17 yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung oleh koperasi.
b. Apartemen milik perseorangan (condominium)
Apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan dimiliki oleh penghuni. Penghuni wajib membayar pelayanan apartemen yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.
2.1.3.2. Berdasarkan Penghuni
Berdasarkan Penghuninya, tipe apartemen dapat dibagi menjadi empat (Savitri dan Ignatius dan Budihardjo dan Anwar dan Rahwidyasa, 2007), yaitu:
Apartemen Keluarga
Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan anaknya. Bahkan tidak jarang orang tua dari ayah atau ibu tinggal bersama. Terdiri dari dua hingga empat kamar tidur, belum termasuk kamar tidur pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi dengan balkon untuk interaksi dengan dunia luar.
Apartemen Lajang/Mahasiswa
Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka menggunakan apartemen sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain di luar jam kerja.
18 Apartemen Pebisnis/Ekspatrial
Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar apartemen ini. Biasanya terletak dekat dengan tempat kerja sehingga memberi kemudahan bagi pengusaha untuk mengontrol pekerjaannya.
Apartemen Manula
Apartemen ini merupakan suatu hal yang baru di Indonesia dan belum ada perwujudan dalam perancangannya, meskipun sudah menjadi sebuah kebutuhan. Di luar negeri seperti Amerika, China, Jepang, dan lain-lain telah banyak dijumpai apartemen untuk hunian manusia usia lanjut. Apartemen manula ini merupakan fasilitas hunian bersama yang terintegrasi dengan beragam aktifitas yang telah disesuaikan dengan kebutuhan manula, fasilitas komersil yang menunjang kebutuhan dan aktifitas penghuni, serta taman publik manula yang memungkinkan penghuni tetap dapat berinteraksi dengan masyarakat luar.
2.1.3.3. Berdasarkan Sistem Sirkulasi Vertikal
Menurut James Hombeck dalam buku Apartments and Dormitories, hal.26-28 apartemen dapat dibedakan berdasarkan system sirkulasi vertikal.
a. Elevated Apartment
Pencapaian bangunan melalui sarana elevator (lift), umumnya digunakan pada apartemen dengan ketinggian lebih dari 4 lantai.
19 b. Walk Up Apartment
Pencapaian melalui sarana tangga dan umumnya berlaku bagi bangunan yang tidak lebih dari 4 lantai.
2.1.3.4. Berdasarkan Pelayanan Koridor (Housing, John Mascai)
a. Exterior Corridor System
Merupakan sistem koridor yang melayani unit-unit apartemen dari satu sisi. Ciri utama bangunan yang menggunakan sistem ini adalah tiap unit hunian memiliki dua wilayah ruang luar. Bentuk ini memungkinkan unit-unit apartemen mendapatkan ventilasi silang dan pencahayaan dari dua arah secara alamiah. Bentuk bangunan secara keseluruhan pada umumnya merupakan bentuk massa memanjang dan bukan merupakan tipe yang ekonomis. Karena dengan luasan yang sama hanya diperoleh jumlah unit hunian jika menggunakan Double Louded System.
b. Central Corridor System
Merupakan system paling umum digunakan dimana sebuah koridor berada ditengah melayani unit-unit apartemen yang berada di kedua sisi koridor. Sistem ini dipandang lebih ekonomis dibandingkan dengan Single Louded System yang hanya melayani satu sisi. Memungkinkan dikembangkannya unit-unit baru sepanjang arah koridor dengan pertimbangan pelayanan transportasi vertikal yang ada dengan panjang bangunan, tetapi system ini juga memiliki beberapa masalah, antara lain terbentuknya koridor yang terlalu panjang atau jika terdapat view yang bagus hanya dapat dilihat dari salah satu sisi bangunan saja. Oleh karena itu diperlukan pendekatan yang tepat dalam menentukan bentuk bangunan yang tepat dengan kondisi yang sudah ada.
20
c. Point Block System (koridor terpusat)
Merupakan pengembangan dari Double Louded System dengan koridor yang sangat pendek, sehingga terjadi perubahan dari skema perencanaan secara linier dengan sisi terpanjang menjadi bujur sangkar dan terbentuk system koridor . sistem koridor yang memiliki core yang secara langsung berhubungan dengan unit-unit hunian yang tersusun memiliki core. Unit-unit hunian pada tiap lantai terbatas antara 4-6 unit. Jenis ini dapat mereduksi penggunaan ruang koridor. Bentuk bangunan secara keseluruhan pada umumnya bermassa menara (tower paln). Bentuk ini bisa berkembang menjadi bermacam bentuk, tidak hanya bujur sangkar.
d. Multicore System
Diaplikasikan untuk memenuhi tuntutan yang lebih berariasi dari bangunan hunian. Faktor utama yang menentukan penggunaan jenis ini adalah kondisi tapak, view dan jumlah unit hunian. Type Multicore System ini member jawaban atas kebutuhan koridor pendek, rasa kebersamaan, dan peningkatan pengawasan dan keamanan serta lebih mengutamakan pendekatan manusia. Namun lebih mahal dibandingkan Central Corridor System, karena jumlah core lebih dari satu.
2.1.3.5. Berdasarkan Bentuk Hunian
Menurut Joseph de Chiara dalam bukunya yang berjudul Time Saver Standards for Development, hal. 459-469 apartemen berdasarkan bentuk huniannya terdiri atas:
21 a. Simplex Apartment / Flat
Apartemen yang terdiri dari satu buah lantai disetiap unitnya dan melakukan semua kegiatan dilantai yang sama.
b. Duplex
Apartemen yang memiliki dua lantai disetiap unitnya dari ruang tamu, dapur, dan ruang makan pada lantai pertama dan area tidur di lantai kedua, dihubungkan oleh tangga yang terdapat didalamnya.
c. Triplex
Apartemen yang terdiri dari tiga buah lantai di dalam satu unit hunian. Sama seperti duplex, bentuk triplex untuk kegiatan bersama dan area tidur di lantai paling atas.
2.1.3.6. Berdasarkan Jumlah Ruang Tidur Per Unit Hunian
Menurut Joseph de Chiara dalam bukunya yang berjudul Time Saver Standards for Residential Development, hal.470 apartemen dibedakan berdasarkan jumlah ruang tidur per unit hunian.
a. Apartemen Efisien merupakan unit hunian apartemen yang terdiri dari ruang utama yang digunakan untuk berbagai keperluan (tidur, makan, duduk-duduk). Terkadang jenis ini sering disebut Apartemen Studio. ( ± 8,58-46,45 m2). b. Apartemen dengan satu kamar tidur (one bedroom
apartment, ± 37.16-55,74 m2). Pada jenis ini ruang makan dan ruang duduk jadi satu, selain itu juga terdapat ruang tidur, dapur, kamar mandi / WC.
c. Apartemen dengan dua kamar tidur (two bedrooms apartment, ± 46,45-92,90 m2). Terdiri dari 2 ruang tidur, ruang duduk, ruang makan, dapur dan kamar mandi. d. Apartemen dengan tiga kamar tidur (three bedrooms
22 ruang duduk, ruang makan, dapur, dapur dan 1-2 kamar mandi.
e. Apartemen dengan empat kamar tidur (four bedrooms apartment, ± 102,19-139,35 m2). Terdiri dari 4 ruang tidur, ruang duduk, ruang makan, dapur, 2 kamar mandi dan gudang.
f. Mewah (penthouse) terdiri dari 5 ruang tidur, ruang makan, ruang duduk, ruang kerja, dapur (lengkap dengan pantry), 3 kamar mandi dengan ruang ganti, ruang pelayan, ruang cuci dan gudang.
2.1.3.7. Berdasarkan Jenis Sewa
a) Sewa biasa adalah penghuni membayar uang sewa kepada pemilik bangunan sesuai dengan perjanjian tanpa terikat batas waktu.
b) Sewa beli adalah uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila angsuran sudah memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni.
c) Sewa kontrak adalah penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan persetujuan, apabila masa kontrak berakhir dapat diadakan perjanjian baru.
2.1.3.8. Persyaratan Teknis Apartemen
a) Persyratan Lokasi Tapak
Menurut Joseph de Chiara dalam bukunya yang berjudul Standards Perancangan Tapak, pemilihan tapak sebuah apartemen mempertimbangkan hal-hal dibawah ini :
Pemasaran, yang ditinjau dari hal permintaan terhadap rumah susun, jumlah penduduk yang berpotensi, jenis hunian yang ditinggal dirumah susun, dan industry didaerah tersebut dan rencana dimasa mendatang.
23 Keterangan yang berkaitan dengan daerah sekitarnya (hal-hal yang berkaitan dengan jalan, tempat parker, taman, dan bahaya lingkungan seperti bising, asap, debu dan lain-lain).
Transportasi dilihat dari jenis transportasi yang ada, waktu pencapaian, biaya tranportasi umum, dan jadwal tranportasi umum.
Peraturan pemerintah yang mengatur tentang masalah bangunan setempat.
Fasilitas lingkungan yang dilihat dilihat dari jarak dan pencapaiannya, seperti sekolah, kantor, pusat perbelanjaan, gedung peribadatan, rekreasi, rumah sakit, dan sebagainya.
Lingkup pelayanan kota.
Utilitas seperti saluran hujan dan sanitair, persediaan air, gas, listrik dan telepon.
b) Persyaratan bangunan Apartemen
Menurut Peraturan Mentri Pekerjaan Umum No.60/PRT/1992 mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, rumah susun maupun apartemen harus mempunyai kelengkapan bangunan, antara lain :
1. Alat transportasi bangunan, yang meliputi :
Lift atau Escalator, digunakan pada rumah susun dengan ketinggian lebih dari 4 lantai dengan ketentuan sebagai berikut:
o Memiliki kapasitas sesuai kebutuhan. o Dapat berfungsi sebagai lift penumpang,
barang, makanan, serta satu lift kebakaran.
24 Tangga, digunakan pada rumah susun dengan ketinggian sampai 4 lantai yang memiliki ketentuan sebagai berikut :
o Lebar berguna dan bordes 120 cm. o Railing tangga setinggi minimal 110 cm.
2. Pintu tangga darurat yang berguana saat penanggulangan bahaya kebakaran, dengan ketentuan teknis sebagai berikut:
Pintu dan tangga darurat terletak pada setiap lantai dengan radius 12,5 m.
Pintu darurat harus pada tempat yang mudah di capai dan terlihat serta tahan api.
Tangga darurat terbuat dari bahan tahan api dengan ruang tangga yang tahan asap terutama untuk rumah susun dengan ketinggian 40 m keatas.
3. Alat dan system pemadam kebakaran harus disediakan untuk rumah susun lebih dari 5 lantai yang disediakan mulai dari lantai 1, seperti sprinkler, hydrantgedung, pemadam api ringan dan hydrant halaman yang dapat berfungsi otomatis sesuai kebutuhan yang ada.
4. Penangkal petir yang dapat berupa penangkal konvensional (non radioaktif) atau non konvensional (radioaktif).
5. Jaringan air bersih dapat terdiri dari jaringan distribusi, tangki penampung, rumah pompa, meter air keran, dengan ketentuan :
Tangki didalam tanah, dipermukaan tanah, atau sebagian didalam tanah harus dapat memenuhi
25 kebutuhan air sekurang-kurangnya untuk tiga hari pemakaian.
Tangki yang ada di atas permukaan tanah atau di atas rumah susun dapat memenuhi kebutuhan sekurang-kurangnya untuk 6 jam.
Pompa diletakkan pada tempat yang terlindungi dan dapat mengurangi gangguan suara.
6. Saluran pembuangan air hujan yang terdiri dari tiga jaringan didalam bangunan dan diluar bangunan, dapat berupa talang datar maupun talang tegak.
7. Saluran pembungn air limbah yang berasal dari dapur, kamar mandi, cuci, dan pembuangan dari kakus. Saluran pembuangan dari kakus harus dipisahkan dari saluran pembuangan yang lain.
8. Tempat pewadahan sampah, yang dapat terdiri dari wadah sampah tiap-tiap satuan rumah susun atau saluran sampah dengan perlengkapannya yang terletak dalam satuan rumah susun atau diluar satuan rumah susun sesuai dengan persyaratan kesehatan.
9. Tempat jemuran secara fungsional harus mudah dipergunakan, memenuhi persyaratan keamanan, kebersihan, dan tidak mengganggu pandangan serta dapat menjamin terjadinya sirkulasi udara dan penetrasi sinar matahari yang cukup.
10. Jaringan listrik yang dapat menyediakan kebutughan listrik seluruh unit apartemen. Generator listrik yang berfungsi sebagi cadangan listrik dari jaringan listrik utama PLN. Besaran listrik sekurang-kurangnya dapat memberikan penerangan pada tangga umum, koridor dan lobi, pompa air, pompa kebakaran serta untuk lift, sesuai dengan kebutuhan.
26 11. Jaringan gas dan telepon
2.1.3.9. Klasifikasi Tinggi Bangunan Apartemen
Ada beberapa macam apartemen berdasarkan ketinggian bangunan (Paul Samuel, 1967 : 44-47) :
Apartemen Low-rise
Apartemen ini biasanya memiliki ketinggian antara 2-4 lantai. Jenis Apartemen ini dapat terbagi lagi menjadi beberapa tipe, yaitu sebagai berikut:
a. Garden Apartement, memiliki ciri-ciri: Ketinggian bangunan antara 2-3 lantai
Tiap unit hunian memiliki teras dan balkon tersendiri Umumnya terdapat pada daerah pinggiran kota
dengan kepadatan penduduk rendah (maksimal 30 keluarga per hektar) Memiliki banyak ruang terbuka hijau dan tempat parkir yang dekat dengan bangunan Antara massa bangunan satu dengan bangunan lain
terdapat ruang terbuka pemisah yang cukup luas
b. Row House, townhouse,ataumaisonette, memiliki ciri-ciri :
Ketinggian bangunan antara 1-2 lantai
Antara massa bangunan satu dengan bangunan lainnya saling berdempetan atau bahkan saling berbagi dinding pembatas yang sama
Ruang terbuka yang ada hanya berupa halaman depan dan halaman belakang yang sempit pada setiap massa bangunan
Umumnya dibangun pada daerah dengan kepadatan sedang (antara 35-50 unit per hektar)
27 Apartemen Mid-rise
Ciri-ciri utama apartemen tipe Mid-riseini yaitu memiliki ketinggian antara 4-8 lantai
Apartemen High-rise
Apartemen tipe ini High-rise ini memiliki ketinggian di atas 8 (delapan) lantai. Umumnya apartemen ini merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun di daerah yang memiliki keterbatasan lahan dan harga lahan yang mahal, serta biaya konstruksi bangunannya pun juga cukup mahal. Lokasi apartemen ini seringkali ditemukan di daerah perkotaan dan cukup dekat dengan pusat bisnis. Pada dasarnya para pembeli/penyewa apartemen ini bertujuan mendapatkan pemandangan lingkungan sekitar tanpa terhalang bangunan lain.
2.1.3.10. Bentuk Massa Bangunan
Berdasarkan bentuk massa bangunannya, apartemen dapat dibagi menjadi tiga tipe, yaitu (Apartements:Their Design and Development, 1967 : 46) :
Apartemen dengan bentuk Slab
Tinggi bangunan dan lebar/panjang bangunan pada apartemen berbentuk Slab ini hampir sebanding, sehingga bentuk apartemen ini banyak kotak yang pipih. Pada apartemen ini biasanya memiliki koridor yang memanjang dengan unit-unit hunian yang berada di salah satu sisi atau kedua sisi koridor.
Apartemen dengan bentuk Tower
Apartemen dengan bentuk Tower ini memiliki lebar/panjang bangunan yang lebih kecil jika dibandingkan dengan tinggi bangunan, sehingga bentuk bangunannya seperti tiang.
28 Ketinggian bangunan apartemen ini umumnya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasi yang umumnya digunakan pada apartemen tipe ini adalah sistem core. Ada beberapa variasi bentuk Tower, antara lain :
Single Tower
Apartemen Single Tower merupakan apartemen yang hanya terdiri dari satu massa bangunan. Unit-unit hunian akan berada dekat dengan tangga dan lift sehingga ruang koridor dapat diminimalkan. Core pada bangunan tipe Single Tower ini umumnya berada di bagian tengah. Berdasarkan bentuk massa, apartemen Single Tower dapat dibedakan menjadi beberapa jenis, yaitu Tower Plan, Expanded Tower Plan, Circular Plan, Cross Plan, dan Five Wing Plan.
Gambar 2.1 : Tower
Sumber :Joseph De Chiara. Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for Housing and Residential Development
Multi Tower
Apartemen Multi Tower merupakan apartemen yang memiliki lebih dari satu massa bangunan. Massa bangunan satu dengan massa bangunan lainnya dapat dihubungkan dengan suatu massa penghubung ataupun hanya berupa pedestrian sebagai penghubung. Apabila antara massa bangunan satu dengan lainnya dihubungkan oleh suatu massa
29 penghubung, maka pada umumnya massa penghubung tersebut diletakkan di tengah beberapa massa hunian yang ada dan digunakan sebagai sistem sirkulasi vertikal berupa tangga dan lift. Jika massa bangunan dihubungkan dengan pedestrian, maka pada umunya tiap massa bangunan akan memiliki sistem sirkulasi vertikal berupa tangga dan lift masing-masing.
Gambar 2.2 : Multi Tower
Sumber :Joseph De Chiara. Julius Panero, Martin Zelnik. Time Saver Standards for Housing and Residential Development
Apartemen dengan bentuk Variant (kombinasi antara bentuk Slab dan Tower).
2.1.3.11. Berdasarkan Tipe Unit
Berdasarkan tipe unit yang ada pada apartemen, ada empat macam tipe hunian, yaitu (Akmal, 2007) :
Studio
Unit apartemen studio merupakan unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang, yaitu ruang multifungsi. Ruang tersebut dapat digunakan sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula terbuka tanpa partisi. Satu-satunya ruang yang terpisah biasanya kamar mandi. Apartemen tipe studio relatif kecil. Tipe ini sesuai untuk penghuni Single Person atau pasangan tanpa anak. Luas unit ini minimal 20-35 m2.
30 Apartemen 1, 2, 3, Kamar / Apartemen Keluarga
Pembagian ruang apartemen ini seperti rumah pada umumnya. Apartemen tipe ini memiliki kamar tidur terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang pada umunya terbuka dalam satu ruang atau terpisah. Luas apartemen tipe ini sangat beragam tergantung ruang yang dimiliki serta jumlah kamarnya. Luas minimal untuk satu kamaar tidur adalah 25 m2, 2 kamar tidur 30 m2, 3 kamar tidur 85 m2, dan
4 kamar tidur 140 m2.
Loft
Loft adalah bangunan bekas gedung atau pabrik yang kemudian dialihfungsikan sebagai apartemen dengan cara menyekat bangunan yang relatif berukuran besar menjadi beberapa unit hunian. Keunikan Loft apartemen adalah biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezzanine atau dua lantai dalam satu unit. Bentuk bangunannya cenderung berpenampilan industrial. Tetapi, beberapa pengembang kini menggunakan istilah Loft untuk apartemen dengan mezzanine atau dua lantai tetapi dalam bangunan yang baru.
Penthouse
Unit hunian Penthouse ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan apartemen. Luasnya lebih besar dari pada unit-unit di bawahnya. Bahkan, kadang-kadang satu lantai hanya terdapat satu atau dua unit saja. Selain lebih mewah, Penthouse juga memiliki Privacy yang tinggi karena memiliki lift khusus untuk penghuninya dapat langsung mengakses ke unit huniannya. Luas minimumnya adalah 300 m2.
31
2.1.3.12. Berdasarkan Fasilitas Penunjang
Fasilitas penunjang lingkungan perumahan dapat diartikan sebagai kelompok kegiatan penunjang yang diharapkan dapat mengakomodasikan kebutuhan-kebutuhan sosial bagi penduduk sekitar hunian tanpa menganggu aktivitas kegiatan utama dalam kawasan apartemen. Beberapa fasilitas penunjang yang akan diadakan adalah:
a. Kegiatan Fitness Centre Lengkap.
mampu mengakomodasikan kebutuhan olahraga untuk kelompok penghuni apartemen dan masyarakat sekitar. b. Kegiatan perkantoran.
Mampu menyediakan ruang yang dapat disewakan untuk kegiatan perkantoran.
c. Kegiatan Praktek Dokter
Mampu menyediakan fasilitas kegiatan Praktek Dokter Bersama beserta fasilitas pendukungnya (laboratorium, klinik dan sebagainya).
d. Kafetaria ; Menyediakan Kebutuhan makan ringan /snack, rehat kopi,dengan best-view yang menarik bagi pengunjung. e. Restauran ; Menyediakan restaurant yang lengkap untuk
kebutuhan penghuni apartemen dan penduduk sekitar. f. Ruang Serba Guna ; Menyediakan ruangan serbaguna yang
dapat digunakan untuk Ruang seminar, Ruang Rapat, dan sebagainya.
g. Mini Market
Menyediakan kebutuhan rumah tangga yang sering diperlukan, makanan minuman praktis, kebutuhan alat-alat kantor .
32 Menyediakan wadah untuk kegiatan komersil yang disewakan kepada masyarakat guna menunjang perekonomian kawasan.
i. Musholla sebagai tempat beribadah, dan dibutuhkan ruangan yang benar-benar privat.
33 Fasilitas penunjang pada apartemen terbagi menjadi 2 bagian yaitu, fasilitas dalam ruangan dan fasilitas luar ruangan yang dijelaskan sebagai berikut :
Tabel 2.1 Fasilitas Dalam Ruangan untuk Bangunan Tempat Tinggal Bertingkat Tinggi
Sumber : Joseph DeChiara. 1984. Time Saver Standard for Residential Developement. Penerbit McGraw-Hill, Universitas
34
Tabel 2.2 Fasilitas Luar Ruangan untuk Bangunan Tempat Tinggal Bertingkat Tinggi
Sumber : Joseph DeChiara. 1984. Time Saver Standard for Residential Developement. Penerbit McGraw-Hill, Universitas
35
2.1.4. Penataan Bangunan Apartemen
Untuk merancang apartemen yang nyaman dan tertata secara tata bangunan, maka terdapat beberapa penataan bangunan apartemen, yaitu:
2.1.4.1. Center Corridor Plan
Center corridor plan merupakan penataan aparteme dengan tata ruang yang menunjukkan adanya koridor yang diapit oleh unit-unit kamar pada kedua sisinya. Tata bangunan seperti ini sangat cocok untuk diterapkan pada tapak yang memiliki bentuk memanjang dengan view yang baik dikedua sisinya.
2.1.4.2. Open Corridor Plan
Tata ruang jenis ini merupakan penataan ruang dimana satu koridor melayani satu deret unit disalah satu sisinya dan terdapat bukaan pada sisi lainnya. Tata ruang seperti ini sangat memungkinkan adanya persilangan sirkulasi penghawaan dari bangunan.
2.1.4.3. Tower Plan
Tower plan merupakan tata ruang dengan core sebagai pusat ditengah dengan unit-unit kamar mengelilinginnya. Tata ruang seperti ini sangat cocok untuk pembangunan aprtemen dengan lahan yang sempit.
2.1.4.4. Cross Plan
Cross plan merupakan tata ruang dengan empat sayap utama yang merupakan perkembangan keluar dari satu core. Pada umumnya, tipe seperti ini dibangun di area-area pusat kota yang memilik view ke semua sisi tapak.
36
2.1.5. Studi Preseden
2.1.5.1. Citylife Apartment
Gambar 2.3 : Citylife Apartment
Sumber :http://www.archdaily.com
Arsitek :Zaha Hadid Architects Lokasi : Milan, Italy
Tahun Proyek : 2013 Deskripsi :
CityLife Milano komplek perumahan Zaha Hadid didefinisikan dan ditandai dengan garis menyerupai air berliku-liku. Tempat tinggal terdiri dari tujuh bangunan melengkung dengan berbagai ketinggian, 5-13 lantai. Elemen arsitektur khas termasuk gerakan ular yang diterapkan pada balkon yang melengkung dan profil dari atap, yang memberikan bentuk yang lembut dan elegan untuk semua penthouse lantai atas, lengkap dengan teras tertutup yang luas.
Facade menggunakan bahan panel beton serat dan panel kayu alami yang menekankan
37 gerakan volumetrik kompleks dan pada saat yang sama memberikan kualitas pribadi dan domestik untuk interior halaman perumahan. Interior terbuka ke teras yang luas. Apartemen memiliki solusi struktural dan tanaman yang dapat dengan mudah disesuaikan dengan kebutuhan individu. Masing-masing rumah berbeda dari yang lain dalam hal ukuran, paparan dan tata letak: dari kamar dua apartemen, keluarga besar dan penthouse twin-tingkat.
Gambar 2.4 : Layout Denah Citylife Apartment
38
2.1.5.2. Apartment Building and Learning Center in Barceloneta District
Gambar 2.5 : Apartment Building and Learning Center in Barceloneta District
Sumber :http://www.archdaily.com
Arsitek : EC Compta Arquitectes S.L. Lokasi : Barcelona, Spain
Tahun Proyek : 2012 Deskripsi :
Apartemen terletak di sebelah pelabuhan, Kabupaten Barceloneta memiliki posisi istimewa dalam kota Barcelona. Sebagai bagian dari pembaharuan perkotaan termotivasi oleh Olimpiade Barcelona'92, beberapa intervensi dan intensif perkotaan dibuat untuk merevitalisasi kabupaten dan membukanya ke arah laut, membuatnya menjadi salah satu daerah yang paling heterogen, wisata, dan budaya yang kaya dari kota .
Fasad interior, berorientasi ke arah utara dan tidak bercahaya, dibuat oleh dasar eksterior bangunan yang memungkinkan akses
39 ke apartemen. Sebuah jaring stainless-steel, hampir kasat mata, digunakan sebagai pagar untuk memaksimalkan pencahayaan alami dan ventilasi.
Gambar 2.6 : Interior Apartment Building and Learning Center in Barceloneta District
40
2.1.5.3. Eve / DKO Apartment
Gambar 2.7 : Eve / DKO Apartment
Sumber : http://www.archdaily.com
Arsitek : DKO
Lokasi : Erskineville NSW 2043, Australia Tahun Proyek : 2015
Deskripsi :
Terletak di jantung Erskineville, salah satu perkotaan Sydney, EVE terletak hanya 4.5kms dari Sydney CBD. Erskineville merupakan daerah berkembang pesat dalam popularitas dengan pembeli yang ingin keterjangkauan dalam waktu dekat untuk kota, bersama dengan infrastruktur yang ada transportasi, sekolah, rumah sakit dan gaya hidup berkembang.
Layout yang fleksibel dan hidup yang terbuka mengalir dalam membuat desainer dari dapur ke ruang tamu untuk menciptakan jendela
41 yang tinggi penuh agar mendapatkan view pemandangan.
Gambar 2.8 : Interior Eve / DKO Apartment
Sumber : http://www.archdaily.com
Gambar 2.9 : Layout Denah Eve / DKO Apartment
42
2.2. Tinjauan Umum Mengenai Ruang Rekreatif 2.2.1. Pengertian Rekreatif
Rekreasi berasal dari bahasa latin yaitu re-creare atau recreation dalam bahasi Inggris, yang dapat diartikan yaitu“membuat ulang”. Rekreasi secara umum dapat diartikan sebagai kegiatan yang dilakukan untuk penyegaran kembali rohani dan jasmani diluar dari rutinitas yang dilakukan seseorang.Kegiatan yang dimaksudkan ialah pariwisata, olahraga, permainan dan hobi. Dengan rekreasi mampu memperbarui ulang kondisi fisik dan jiwa seseorang sehingga rekreasi tidak hanya membuang-buang waktu.
Rekreasi dianggap suatu penciptaan kembali (recreation) jiwa dan tubuh seseorang yang terwujud karena menjauhkan diri dari tekanan rutinitas dalam kehidupan sehari-hari.Kegiatan rekreasi dapat membangun kembali aspek sosial, fisik, dan juga mental seseorang.Dengan rekreasi seseorang mampu mendapatkan kegembiraan, mempertahankan keseimbangan jiwa dan raga, meingkatkan kreatifitas, dan mampu mengembangkan bakat yang dimilikinya. (http://e-journal.uajy.ac.id).
2.2.2. Tujuan Rekreasi
Menurut Krippendorf (1994), kegiatan rekreasi merupakan salah satu kegiatan yang dibutuhkan oleh setiap manusia. Kegiatan tersebut ada yang diawali dengan mengadakan perjalanan ke suatu tempat. Secara psikologi banyak orang di lapangan yang merasa jenuh dengan adanya beberapa kesibukan dan masalah, sehingga mereka membutuhkan istirahat dari bekerja, tidur dengan nyaman, bersantai sehabis latihan, keseimbangan antara pengeluaran dan pendapatan, mempunyai teman bekerja yang baik, kebutuhan untuk hidup bebas, dan merasa aman dari resiko buruk. Melihat beberapa pernyataan di atas, maka rekreasi dapat disimpulkan sebagai suatu kegiatan yang dilakukan sebagai pengisi waktu luang untuk satu atau beberapa tujuan,
43 diantaranya untuk kesenangan, kepuasan, penyegaran sikap dan mental yang dapat memulihkan kekuatan baik fisik maupun mental.
Tujuan rekreasi adalah: a. Pengisi waktu luang
b. Pelepas lelah, kebosanan dan kepenatan
c. Sebagai imbangan subsisten activity (kegiatan pengganti/pelengkap), contoh pendidikan dan pekerjaan/bekerja d. Sebagai pemenuh fungsi sosial (fungsi sosial ini dilakukan untuk kegiatan berkelompok serta rekreasi aktif). Untuk memperoleh kesegaran jasmani dengan olahraga yang menyenangkan dan memperoleh kesenangan.
2.2.3. Jenis-jenis Rekreasi
Jenis-jenis rekreasi bermacam-macam. Semua kegiatan rekreasi bertujuan untuk menyegarkan kembali jiwa serta tubuh seseorang. Adapun jenis-jenis
rekreasi adalah sebagai berikut (http://e-journal.uajy.ac.id). : 1. Rekreasi Pariwisata
Pariwisata adalah suatu kegiatan perjalanan yang dilakukan dengan tujuan liburan atau rekreasi. Terdapat persiapan yang dilakukan untuk melakukan kegiatan rekreasi ini.Berwisata dilakukan untuk mendapatkan kebahagian dan melakukan penenangan pada diri seseorang akibat dari rutinitas sehari-hari, misalnya bekerja. Melihat-lihat ataupun berkunjung ke suatu tempat yang bernaunsa tenang merupakan suatu bentuk dari rekreasi wisata.
2. Rekreasi Permainan
Permainan adalah sebuah kegiatan rekreasi dengan tujuan bersenangsenang. Mengisi waktu luang dengan kegiatan gerak yang ringan. Permainan biasanya dilakukan sendiri atau bersama-sama.
44 3. Rekreasi Hobi
Hobi adalah kegiatan rekreasi yang dilakukan pada waktu luang untuk menenangkan pikiran seseorang. Kata Hobi merupakan sebuah kata serapan dan Bahasa Inggris Hobby. Tujuan hobi adalah untuk memenuhi keinginan dan mendapatakan kegembiraan.
2.3. Tinjauan Umum Mengenai Food and Beverage 2.3.1. Pengertian Food and Beverage
Food didalam bahasa Indonesia berarti makanan dan beverages berarti minuman. Food and beverages merupakan sebuah tempat atau wadah yang menampung kegiatan makan dan minum yang disediakan oleh berbagai kios-kios atau tenant makanan yang dikelompokan di dalam satu bangunan dan dalam satu area tertentu.
2.3.2. Jenis – jenis Pusat Makanan
Pusat makanan dengan berbagai pilihan menu yang disajikan biasanya ditemui diberbagai tempat dengan nama sebagai berikut :
a. Kantin
(Dari bahasa Belanda: kantine) adalah sebuah ruangan dalam sebuah gedung umum yang dapat digunakan pengunjungnya untuk makan, baik makanan yang dibawa sendiri maupun yang dibeli di sana. Kantin sendiri harus mengikuti prosedur tentang cara mengolah dan menjaga kebersihan kantin. Makanan yang disediakan kantin haruslah bersih. Kantin terdiri atas kounter - kounter makanan yang menyediakan pilihan beragam makanan. Perletakan kounter diatur mengelilingi sisi - sisi pinggir kantin atau pada satu atau sebagian sisi pinggir kantin. Perletakan ini bertujuan untuk meyediakan sebuah area makan bersama-sama pada bagian tengah kantin dan biasanya dijadikan sebagai tempat bersosialisasi atau sebagai tempat istirahat.
45
Gambar 2.10 : Contoh Kantin Sekolah
Sumber : http://www.googleimages.com
b. Food Court
Food court umumnya merupakan sebuah plaza dalam ruangan atau area umum dalam fasilitas yang bersebelahan dengan counter penjual makanan dan menyediakan area umum untuk makan maupun minum.
Gambar 2.11 : Contoh Foodcourt
Sumber : http://www.googleimages.com
c. Area Makan Khusus
Area ini merupakan area yang dikhususkan sebagai pusat makanan. Area ini biasanya terdiri dari kumpulan restoran berupa toko atau ruko yang terdiri atas satu lantai maupun dua lantai. Pusat makanan yang berada di area khusus ini memiliki gerbang untuk
46 membedakan kegiatan dala area dengan lingkungan disekitarnya. Untuk menarik pengunjung, area ini menawarkan suasana yang menyenangkan dengan menambah sarana dan fasilitas hiburan seperti musik dan sebagainya. Sitting area pusat makanan yang berada di area khusus ini lebih bervariasi, antara lain di:
Dalam Restaurant
Sitting area di dalam restaurant menjadi pilhan yang bagus bagi pengunjung yang menginginkan privasi untuk menikmati makananya dan juga biasanya terdapat pendingin udara (Air Conditioner) yang berfungsi sebagai penyejuk ruangan.
Teras Depan
Bagi pengunjung yang ingin menikmati makanannya sambil melihat pengunjung dan kendaraan yang lalu lalang, teras depan restaurant seringkali menjadi pilihan yang menyenangkan. Kontak visual dapat membuat sebuah tempat menjadi lebih menarik bagi pengunjung. Kontak visual dapat diciptakan dengan menaikkan ketinggian lantai sehlngga menciptakan view.
Perbedaan ketinggian juga dapat digunakan sebagai pembeda kegiatan antara tempat untuk makan yang lebih baik dengan tempat untuk lalu Ialang atau pedestrian. Selain itu juga untuk menciptakan privasi bagi kegiatan yang terjadi di teras dan dalam restoran.Lebar minimum teras adalah tiga meter untuk menampung kegiatan display toko, berjalan dan tempat untuk meletakkan meja dan kursi makan.
Balkon
Retoran yang memliki lantai 2 memanfaatkan bakon yang dimilikinya untuk tujuan yang sama dengan teras depan, yaitu sebgai salah satu sitting area untuk kegiatan makan.
47 Plasa
Plasa adalah sebuah tempat yang dapat digunakan sebagai tempat berkumpul bagi orang – orang untuk menikmati hiburan secara pasif. Menurut Kevin Lynch (1981,443) sebuah plasa adalah tempat pusat kegiatan. Desain tipikal lantai sebuah plasa adalah dengan paving block. Plasa dikelilingi atau berhubungan dengan jalan dan tidak bergabung dengan kendaraan.
Dalam pusat makanan, plasa dimanfaatkan sebagai sitting area untuk kegiatan makan bersama - sama. Pengunjung dapat memilih dan memesan di restoran pilihanya masing – masing dan duduk pada meja yang sama untuk menikmati makanannya. Piasa pada pusat makanan juga dimanfaatkan untuk pertunjukan musik dengan meletakkan sebuah panggung di tengah plasa.
2.3.3. Jenis Penyediaan Makanan
Berbagai restoran mempunyai model atau type yang berbeda-beda sebagai daya tarik masyarakat untuk mengunjungi pusat makanan yang ada. Ragam jenis makanan tersebut dapat digolongkan sebagai berikut :
a. Jenis Makanan Makanan Ringan
Makanan ringan atau kudapan (snack) adalah istilah bagi makanan yang bukan merupakan menu utama (makan pagi, makan siang atau makan malam). Makanan yang dianggap makanan ringan adalah sesuatu yang dimaksudkan untuk menghilangkan rasa lapar seseorang sementara waktu, memberi sedikit pasokan tenaga ke tubuh, atau sesuatu yang dimakan untuk dinikmati rasanya.
Contoh dari makanan ringan seperti coklat, kue, es krim, bakso, siomay,dll.
48 Makanan Berat
Makanan berat adalah makanan yang dikonsumsi untuk mengenyangkan perut.Makanan berat yang disediakan di pusat makanan bervariasi, tidak hanya nasi beserta lauk pauknya. Contoh makanan berat yang tersedia di pusat makanan antara lain mie goreng, spaghetti, kebab, steak daging, dan lain – lain.
b. Berdasarkan Asal Daerah Makanan Tradisional
Masakan Indonesia merupakan pencerminan beragam budaya dan tradisi berasal dari kepulauan Nusantara yang terdiri dari sekitar 6.000 pulau dan memegang tempat penting dalam budaya nasional Indonesia.Makanan tradisionai Indonesia yang tersedia di pusat makanan bervariasi asal daerahnya, mulai dari makanan tradisional daerah Minang atau lebih dikenal dengan masakan Padang, gudeg Yogyakarta, ikan rica – rica Manado, tahu gejrot, gado - gado, kerak telor hingga Pempek Palembang.
Makanan Internasional
Ragam makanan dan minuman Internasional juga bervariasi berdasarkan daerah asalnya, mulai dari fast food seperti Hamburger, Pizza, Fried chicken, French fries. Makanan - rnakanan ini umumnya merupakan kerja sama pengusaha Indonesia dengan pengusaha dari Negara asal makanan tersebut ( Franchise atau biasa disebut waralaba ).
Ada beberapa contoh makanan waralaba yang sudah dikenal masyarakat Indonesia yaitu berada di pusat makanan yang ada di pusat – pusat perbelanjaan besar antara lain seperti : McDonald, Texas Fried Chicken, Popeye 's, Kentucky Fried Chicken dan lain- lain.
49 Makanan Internasional berdasarkan asal negaranya :
o Italian Food, dengan pilihan makanan seperti Spaghetti, Pasta, Lasagna, atau Salad.
o American Food, dengan pilihan makanan seperti Hamburger, French Fries, atau Fried Chicken
o Chinese Food, dengan pilihan makanan seperti Fuyunghai, Capcay, atau Ayam cah jamur.
Keberadaan makanan inilah yang menjadi alasan orang untuk berkunjung ke pusat makanan, sehingga pemilihan makananlah yang dapat menetukan ramai atau tidaknya suatu tempat pusat makanan baik yang ada di dalam maupun yang diluar.
2.4. Tinjauan Umum Mengenai Supermarket 2.4.1. Pengertian Supermarket
Menurut George H. Lucas et all (1994 : 43), pengertian Supermarket adalah “Supermarket is vast retail organization that offet consumers both wide variety and deep assortment within product mix” (Supermarket adalah suatu organisasi perdagangan eceran yang menawarkan berbagai macam produk yang mendalam kepada konsumen mereka).
Supermarket menurut Marwan Asri (1991 : 289) adalah salah satu bentuk usaha eceran yang menyediakan beraneka macam kebutuhan konsumen. Satu supermarket mungkin menjual pakaian wanita, pria, anak-anak, alat rumah tangga, alat olah raga, perhiasan serta alat rumah tangga lainnya dan alat tulis.
2.4.2. Ciri – ciri Supermarket
Menurut Winardi (1993 : 121) ada hal yang membedakan supermarket dengan perusahaan perdagangan eceran lainnya yaitu :
a. Supermarket menitikberatkan pada penjualan Shopping Goods dan beberapa macam Specilty Goods.
50 b. Supermarket merupakan suatu swalayan yang besar dan
membutuhkan banyak sekali tenaga kerja.
2.4.3. Sifat – sifat Operasional Khusus Pada Supermarket
Ada tiga aspek penting dalam bidang operasional Supermarket yaitu : a. Basement Store (Swalayan dibawah lantai)
Biasanya swalayan bawah (basement store) menjual produk-produk jenis umum seperti convenience goods (barang-barang kebutuhan sehari-hari)
b. Leased Departement (Bagian – bagian yang disewakan)
Sebuah leased departement adalah sebuah bagian yang dikendalikan serta diawasi oleh pihak manajemen swalayan, sedangkan ruangan tersebut disewakan kepada pihak penyewa. Keuntungan utama menyewakan bagian-bagian dari supermarket adalah bahwa supermarket tersebut dapat menawarkan produk-produk dan pelayanan secara lengkap kepada konsumen tanpa harus mengalihkan usaha – usaha manajemennya kebidang usaha lain.
c. Branch Swalayan
Adanya perpindahan penduduk antar keluar daerah maka setiap supermarket cenderung untuk mendirikan cabang (branch store) dalam usahanya untuk tetap mempertahankan omset penjualan serta laba mereka. Ciri khas swalayan cabang adalah bahwa swalayan tersebut dikendalikan oleh swalayan utama, dimana produk-produk yang dibeli swalayan utama disimpan dan didistribusikan ke swalayan cabang tersebut.
51
2.4.4. Perbedaan Minimarket, Supermarket dan Hypermarket
a. Minimarket
Minimarket adalah pasar swalayan yang secara ukuran toko dan jumlah item barang yang dijual lebih sedikit. Jumlah item barang yang dijual utk minimarket antara 3000 sanpai 5000 macam barang yg dijual. Ukuran toko pun antara 300 -500 persegi,sebagai contoh lihat saja INDOMARET atau ALFAMART. Rata rata ukurannya mereka sama. Selain itu radius area yang dilayani minimarket juga tidak jauh yaitu secara efektif kurang dari 2 km.
b. Supermarket
Berbeda dengan minimarket,supermarket secara fisik bangunan pasti lebih besar dibanding minimarket, karena jumlah barang yang dijual juga lebih banyak yaitu antara 5000 sampai 15000 macam barang. Contoh supermarket kalau di jawa tengah adalah LUWES, LARIS, mereka tergolong supermarket. Utk radius area yang efektif tercover sampai 10 km.
c. Hypermarket
Hypermarket adalah pasar swalayan yang terbesar baik dari ukuran fisik bangunan maupun jumlah barang yang dijual. Yang jelas diatas 15000 macam barang dagangan. Radius area yg bisa tercover sampai 50 km.
