Aspek Hukum Bangunan Gedung Berdasarkan Undang

Teks penuh

(1)

Aspek Hukum Bangunan Gedung Berdasarkan

Aspek Hukum Bangunan Gedung Berdasarkan

Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002

Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002

Pada dasarnya bangunan gedung memegang peranan yang sangat penting

Pada dasarnya bangunan gedung memegang peranan yang sangat penting sebagai tempat dimanasebagai tempat dimana manusia melakukan kegiatannya sehari-hari. Pengaturan bangunan

manusia melakukan kegiatannya sehari-hari. Pengaturan bangunan gedung secara khusus dituangkangedung secara khusus dituangkan dalam

Undang-dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“

Pengetahuan mengenai UU Bangunan Gedung ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur

Pengetahuan mengenai UU Bangunan Gedung ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur dalamdalam UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU

pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU Bangunan Gedung, pemilik bangunan gedungBangunan Gedung, pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.

pemilik bangunan gedung.

Secara umum UU Bangunan Gedung mengatur tentang beberapa hal yaitu antara lain: Secara umum UU Bangunan Gedung mengatur tentang beberapa hal yaitu antara lain:

Dalam UU Bangunan Gedung diatur bahwa setiap bangunan gedung memiliki fungsi antara lain

Dalam UU Bangunan Gedung diatur bahwa setiap bangunan gedung memiliki fungsi antara lain fungsifungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Fungsi bangunan gedung ini yang hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Fungsi bangunan gedung ini yang nantinya akan dicantumkan dalam Izin Mendirikan Bangunan (“

nantinya akan dicantumkan dalam Izin Mendirikan Bangunan (“

bangunan gedung dari apa yang tertera dalam IMB, perubahan tersebut wajib mendapatkan persetujuan bangunan gedung dari apa yang tertera dalam IMB, perubahan tersebut wajib mendapatkan persetujuan dan penetapan kembali oleh Pemerintah Daerah.

dan penetapan kembali oleh Pemerintah Daerah.

Persyaratan bangunan gedung dapat dibagi menjadi 2

Persyaratan bangunan gedung dapat dibagi menjadi 2 (dua) yaitu persyaratan administratif dan teknis(dua) yaitu persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung dimana diatur bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi kedua persyaratan bangunan gedung dimana diatur bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi kedua persyaratan tersebut.

tersebut.

1.

1. Yang masuk dalam ruang lingkup Yang masuk dalam ruang lingkup persyaratan administratif bangunan gedung ini yaitu:persyaratan administratif bangunan gedung ini yaitu:

o

o persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; o

o status kepemilikan bangunan gedung; danstatus kepemilikan bangunan gedung; dan o

o izin mendirikan bangunan gedung.izin mendirikan bangunan gedung.

2.

2. Sementara itu, persyaratan teknis bangunan gedung dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua) yaitu meliputiSementara itu, persyaratan teknis bangunan gedung dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua) yaitu meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan

persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.gedung.

 Ruang lingkup persyaratan tata bangunan yaitu meliputi:Ruang lingkup persyaratan tata bangunan yaitu meliputi:

UU Bangunan Gedung UU Bangunan Gedung”).”).

Fungsi Bangunan Gedung Fungsi Bangunan Gedung

IMB

IMB”). Dalam hal terdapat perubahan fungsi”). Dalam hal terdapat perubahan fungsi

Persyaratan Bangunan Gedung Persyaratan Bangunan Gedung

(2)

a) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu berhubungan dengan persyaratan peruntukan lokasi bangunan gedung yang tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum, serta ketinggian gedung;

b) Arsitektur bangunan gedung; dan

c) Persyaratan pengendalian dampak lingkungan, yaitu persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Persyaratan terhadap dampak lingkungan ini sendiri berpedoman pada undang-undang tentang pengelolaan lingkungan hidup yang mengatur tentang kewajiban setiap usaha dan/atau kegiatan yang menimbulkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup untuk wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup untuk memperoleh izin melakukan usaha dan/atau kegiatan.

 Persyaratan keandalan bangunan gedung, persyaratan ini ditetapkan berdasarkan fungsi

masing-masing bangunan gedung yang secara umum meliputi persyaratan:

a) keselamatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, kemampuan bangunan gedung dalam men cegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dengan melakukan pengamanan terhadap bahaya kebakaran melalui sistem proteksi pasif dan/atau proteksi aktif serta bahaya petir melalui sistem penangkal petir;

b) kesehatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan sistem sirkulasi udara, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung;

c) kenyamanan, yaitu berkenaan dengan kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan; dan

d) kemudahan, yaitu berkenaan dengan kemudahan akses bangunan gedung, termasuk tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman bagi penyandang cacat dan lanjut usia, serta penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi.

Penyelenggaraan bangunan gedung tidak hanya terdiri dari penggunaan bangunan gedung, melainkan  juga meliputi kegiatan:

1. Pembangunan, yang dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan dengan diawasi pembangunannya oleh pemilik bangunan gedung. Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk IMB. Pembangunan bangunan gedung ini sendiri dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain.

2. Pemanfaatan, yang dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan

memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Agar persyaratan laik fungsi suatu bangunan gedung tetap terjaga, maka pemilik gedung atau pengguna bangunan

gedung wajib melakukan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala terhadap bangunan gedung.

(3)

3. Pelestarian, yang dilakukan khusus un tuk bangunan gedung yang ditetapkan sebagai cagar budaya yang harus dilindungi dan dilestarikan.

4. Pembongkaran, alasan-alasan bangunan gedung dapat dibongkar apabila bangunan gedung yang ada:

o tidak laik fungsi dan ti dak dapat diperbaiki;

o dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya; o tidak memiliki IMB.

Selain mengatur tentang persyaratan bangunan gedung, UU Bangunan gedung juga mengatur mengenai hak dan kewajiban pemilik bangunan.

1. Pemilik bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:

o melaksanakan pembangunan bangunan gedung setelah mendapatkan pengesahan dari

Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;

o mendapatkan surat ketetapan serta insentif un tuk bangunan gedung dan/atau lingkungan yang

dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah;

o mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah;

o mendapatkan ganti rugi apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak

lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.

2. Pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:

o melaksanakan pembangunan sesuai dengan rencana teknis bangunan gedung; o memiliki IMB;

o meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung

pada tahap pelaksanaan bangunan.

3. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:

o mengetahui tata cara atau proses penyelenggaraan bangunan gedung;

o mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi

dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun;

o mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan dan kelayakan bangunan

gedung;

o mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus

dilindungi dan dilestarikan.

4. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:

o memanfaatkan serta memelihara bangunan gedung sesuai dengan fungsinya secara berkala; o melengkapi petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemelih araan bangunan gedung;

o membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan dapat mengganggu keselamatan dan

ketertiban umum serta tidak memiliki perizinan yang disyaratkan.

Sebagai bagian dari pengguna bangunan gedung, dalam UU Bangunan Gedung juga mengatur mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung yang mencakup:

1. pemantauan penyelenggaraan bangunan gedung;

2. memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis untuk bangunan gedung;

3. menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berw enang terhadap penyusunan rencana tata bangunan, rencana teknis bangunan gedung dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan;

(4)

4. melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum.

Berkenaan dengan sanksi dalam hal adanya pelanggaran atas UU Bangunan Gedung, pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Yang masuk dalam ruang lingkup sanksi administratif yaitu dapat diberlakukan pencabutan IMB sampai dengan pembongkaran bangunan gedung serta dapat dikenakan sanksi denda maksimal 10% (sepuluh persen) dari nilai bangunan yang sedang maupun telah dibangun. Sedangkan sanksi pidana yang diatur dalam UU Bangunan Gedung ini dapat berupa sanksi kurungan penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun penjara dan/atau pidana denda paling banyak 20% (dua puluh persen) dari nilai bangunan gedung jika karena kelalaiannya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Hukum Bangunan

Filed under: semester 6 — Leave a comment

April 23, 2011

HUKUM BANGUNAN

PENGERTIAN BANGUNAN

Menurut pendapat yang lazim dapat kita simpulkan bahwa yang dimaksud dengan

Sanksi

hukum bangunan adalah keseluruhan peraturan-peraturan yang menyangkut

pembangunan suatu bangunan.

Peraturan-peraturan tersebut dapat digolongkan kepada 2 golongan :

1.

Peraturan-peraturan yang berkaitan dengan prosedur pelelangan.

Yaitu ketentuan-ketantuan yang berlaku sebelum terjadinya kontrak.

golongan yang menyangkut peraturan pelelangan bangunan di Indonesia ditetapkan

oleh penguasa, baik bangunan Pemerintah maupun swasta yang terjadi melalui

pelelangan. Pengaturan ini disasari oleh keputusan Presiden tentang APBN.

Khususnya mengenai pelaksanaan pemborongan bangunan dan lampirannya.

Di dalam peraturan tersebut diatur tentang pelelangan umum dan pelelangan terbatas

beserta persyaratan-persyaratan yang berlaku bagi pemborong yang mengikuti

pelanggan. Disamping itu Pemerintah juga menganjurkan tentang pengutamaan

perusahaan setempat sebagai pelaksanaan pemborongan bangunan serta

(5)

2.

Peraturan-peraturan yang menyangkut perjanjiannya.

Dari ketentuan-ketentuan yang tergolong bangunan, yaitu peraturan yang

menyangkut perjanjiannya didalam sertifikasi hukum perdata, perjanjian pemborongan

bangunan tergolong pada perjanjian untuk melakukan pekerjaan yang diatur dalam bab

yang mengatur tentang perjanjian khusus dalam KUHPer.

Di dalam KUHPer diatur mengenai ketentuan-ketentuan umum tentang perjanjian

yang berlaku terhadap semua perjanjian, yaitu perjanjian-perjanjian jenis baru yang

belum ada dalam peraturan perundang-undangan. Disamping litu didalam KUHPer

diatur perjanjian khusus, yaitu perjanjian : yang telah dilazimkan di pergunakan didalam

praktek.

Arti pentingnya pengaturan perjanjian-perjanjian khusus ini didalam

undang-undang mempunyai 2 alasan :

1.

Karena didalam praktek dalam perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak sering tidak

mengatur mengenai akibat-akibat hukum yang timbul kalau ada secara sumir

pengaturannya.

Akibat yang seringterjadi dalam pelaksanaan perjanjian sering muncul

masalah-masalah yang tidak terjawab oleh ketentuan kontrak.

2.

Keputusan umum menghendaki bahwa dalam hal-hal tertentu kebebasan

berkontrak yang diberi oleh para pihak perlu dibatasi, yaitu dengan jalan memberi

ketentuan-ketantuan atau aturan-aturan yang bersifat memaksa (dwinger recht) bagi

perjanjian-perjanjian khusus tertentu.

Selain itu terhadap perjanjian-perjanjian yang mengandung resiko didalam

Undang-undang/KUHPer dikenal adanya bentuk-bentuk perjanjian standart. Hal dmeikian

dimaksudkan untuk menjamin adanya pemasukan kewajiban secara baik bagi kedua

belah pihak.

Beberapa kegiatan yang dilakukan sebelum perjanjian pemborongan bangunan dibuat

yang dikenal dengan prosedur pelelangan. Prosedur pelelangan ini dimulai dengan

pemberitahuan/pengumuman sampai pelulusan pelanggan.

(6)

Tahap-tahap Pelelangan :

1.

Pemberitahuan atau pengumuman secara umum/terbatas tentang adanya

pelelangan kemudian diikuti dengan penjelasan mengenai pekerjaan tersebut sesuai

dengan bertex dan persyaratan-persyaratan pekerjaan.

Pengumuman adanya pelelangan umum/terbatas memuat petunjuk :

1.

Dimana bestek harus diambil,

 Dimana tentang pekerjaan akan disampaikan yang memungkinkan adanya penambahan dan perubahan

bestek yang telah disusun,

 Dimana tempat lokasi proyek/pekerjaan,

 Dimana tempat pendaftaran dan batas waktu pendaftaran,  Dimana dan kapan sat pelelangan diadakan.

Terhadap pekerjaan2 yang memungkinkan adanya perubahan2 pada bestek biasanya

disusun ditentukan bahwa pada pengumuman pelelangan harus memuat hal-hal

sebagai berikut :

1.

Nama instansi yang akan mengadakan pelelangan.

 Uraian singkat mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan.  orang yang akan diberi syarat-sayarat beserta pelelangan.

 tempat, hari dan waktu untuk memperoleh dokumen lelang dan keterangan-keterangan lainnya.

 tempat, hari dan waktu untuk diberikan penjelasan mengenai dokumen lelang dan kekurangan-kekurangan

lainnya.

 tempat, hari dan waktu pelelangan akan diadakan.

 temapt, hari dan batas waktu penyampaian surat penawaran  alamat kemana surat penawaran harus disampaikan.

2.

Persyaratan-persyaratan prakwalifikasi, kwalifikasi dan klasifikasi terhadap

pemborong.

(7)

-

Jaminan tender

-

Jaminan pelaksana

-

Jaminan uang muka

-

Jaminan pemeliharaan

-

Jaminan pembangunan-pembangunan, kontrak, garansi.

-

Pencairan jaminan.

4.

Pelelangan

-

Pelelanmgan umum

-

Pelelangan terbatas

-

Cara menentukan pelelangan

BESTEX

Uraian tentang pekerjaan bangunan yang disertai gambar-gambar dan syarat2 yang

harus dipenuhi untuk pelaksanaan pekerjaan pemborongan ini.

Bestek disusun oleh Perencana dalam jangka waktu selambat-lambatnya 15 hari

setelah pembukaan. Surat penawaran para pemborong terikat dengan penawaran yang

telah diajukan

………..

dalam jangka waktu itulah tugas

menentukan pelulusan dan penunjukan pemborong yang akan melaksanakan

pekerjaan.

PENILAIAN TERHADAP PEMBORONG PRAKUALIFIKASI

Dalam prosedur pemborong bangunan setelah adanya pemberitahuan kepada

pemborong baik dari undangan/pengumuman, maka sebelum ikat

penawaran/pelelangan baik umum atau terbatas maka pemborong disyaratkan

prakulifikasi terlebih dahulu.

Persyaratan prakualifikasi bertujuan untuk :

(8)

Prakualifikasi disyaratkan khusus bagi pemborong yang ikut serta dalam penawaran,

pelelangan pemborongan bangunan.

Cara penilaian dilakukan dengan pengisian kuuisioner yang harus diisi oleh

pemborong yang membuat syarat-syarat tertentu.

Berdasarkan Kepres APPN khususnya tentang pemborongan bangunan ditentukan

syarat kualifikasi yang harus dipenuhi oleh pemborong.

Unsur-unsur disyaratkan untuk lulus dalam prakualifikasi adalah sebagai berikut :

a.

Adanya akta pendirian perusahaan

b. Adanya surat izin usaha yang masih berlaku.

c.

Mempunyai NPWP

d. Mempunyai alamat yang sah, nyata, jelas

e.

Referensi bank

f.

Mempunyai kemampuan modal usaha.

g. Berada di keadaan mampu dan tidak dikatakan pailit

h.

Mempunyai referensi pekerjaan untuk bidangnya, maka diprakuasifikasikan.

Pimpinan perusahaan tidak sebagai PNS

 Syarat-syarat golongan pemborong/rekanan

i.

Pemberian kelonggaran bagi pemborong/rekanan golongan lemah berupa

pemberian bobot yang lebih tinggi kriteria pemberian prakualifikasi.

Pernyataan lulus prakualifikasi berlaku jangka waktu 1 tahun dan dapat

diperpanjang selama 1 tahun.

KUALIFIKASI DAN KLASIFIKASI PEMBORONG

Persyaratan kualifikasi menurut ilmu pengetahuan ditujukan untuk menilai pemborong

atau seleksi pemborong mengenai kemampuannya/tingkatannya, sehingga terdapat

penggolongan pemborong.

(9)

Menurut tingkatan kemampuan mulai dari yang Berat, sedang dan kurang, penilaian

demikian didasari oleh data yang disimpulkan dari persyaratan untuk prakualifikasi,

yaitu :

-

Menilai keahlian

-

Pengalaman

-

Kemampuan keuangan

-

Kemampuan peralatan

-

Kemampuan operasional

-

Kemampuan personil.

Dalam praktek tercipta daftar kualifikasi pembangunan dalam propinsi yang membagi

kualifikasi pemborong menurut kemampuannya. Hal ini ditentukan oleh panitia tingkat

propinsi, sedangkan tingkat Kab/Kota hanya berfungsi sebagai pembantu.

Dalam praktek juga bisa penggolongan kualifikasi mpemborong ini digolongkan

pula pada 3 golongan.

1.

Golongan A3 untuk pekrjaan berat.

2.

Golongan A2 untuk pekerjaan sedang

3.

Golongan A1 untuk pekerjaan ringan.

Pengertian Klasifikasi terhadap pemborong

Berbeda dengan kualifikasi, yaitu menilai pemborong menurut jenis/bidang/ specialisasi

yang dilakukan. Sehingga terdapat pembedaan/klasifikasi pemborong. Berdasarkan

 jenis/bidang pekerjaan sebagai berikut

1.

Bidang gedung-gedung

2.

Bidang jalan

3.

Bidang pengairan

4.

Bidang jembatan

5.

Bidang instansi

6.

Bidang arsitektur.

Namun dalam pelaksanaan dilihat dari rumusan sertifikat/ijazah yang diberikan bahwa

perbedaan pengertian antara prakualifikasi, kualifikasi dan klasifikasi dikacaukan saja.

(10)

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...